VvE Gebouw Carvella Hoekenes (336) Notulen algemene ledenvergadering Datum: 11 juli 2012, 19:30 22:45 uur Locatie: De Opgang, Tussenmeer 68, Amsterdam

Transcriptie

1 VvE Gebouw Carvella Hoekenes (336) Notulen algemene ledenvergadering Datum: 11 juli 2012, 19:30 22:45 uur Locatie: De Opgang, Tussenmeer 68, Amsterdam 1. Opening, kennismaken en welkom Roberto Plein opent namens VvE Beheer Amsterdam de eerste ledenvergadering van de Verenigingen van Eigenaars Hoekenes blok A, Caravella en Stallingsgarage Hoekenes. Verder zijn aanwezig: Richard Booms, Marjo Verberne en Sharon Lie a Tsoen namens Stadgenoot. Erik Koning en Edwin van Baarsen zijn aanwezig namens HSB bouw uit Volendam. Ernst Visser, de huismeester is ook uitgenodigd. 2. Stand van zaken voortgang bouw door HSB uit Volendam Erik Koning (HSB) legt de laatste stand van de verkoop uit: er zijn 23 appartementen verkocht. Gebouw nummer 130 is deze week nog verkocht. 4 appartementen zijn nog onder optie. Samen met Stadgenoot is de brochure verfijnd op het woongebouw, om meer in te zetten op de verkoop van blok A5. Dit gaat goed. Mochten blijken dat appartementen niet verkocht worden, dan zal Stadgenoot de appartementen gaan verhuren en ze later als nog proberen te verkopen. Erik Koning legt namens HSB uit over de stand van de bouw: De eerste bewoners in A4 (Baraque) zijn verwelkomd. Morgen worden de bewoners van blok A2 (Navio) verwelkomd. Met blok A3 (Carrack) en de parkeergarages zijn ze ook bezig met de bouw. Bij blok 5 (Caravella) is de afbouw begonnen. Tegelzetten zal hopelijk voor de bouwvak starten. Gestreefd wordt om net na kerst op te leveren. Er wordt overlegd of er een kijkdag georganiseerd kan worden. Een datum is nog niet bekend, maar dat zal zeker voor de oplevering zijn. Eigenaren krijgen apart bericht hierover. Naast de eerste 3 blokken is ook het laatste blok rechts (Gondola) onderin opgeleverd. De binnentuin wordt binnenkort in gebruik genomen. De werkzaamheden zullen ook rond de bouwvak gereed zijn. De beplanting kan pas in het najaar geplaatst worden. De bouw van de torens Bertone en Galeota is nog niet begonnen. Op dit moment is de ontwikkelaar in onderhandeling met een partner die de twee torens mogelijk wil kopen. Als gevolg van bovenstaande is de parkeergarage voor de ongeveer de helft afgezet (gestempeld). Alle installaties ten behoeve van brandveiligheid zijn aangebracht. Aanstaande vrijdag zal er een rookproef plaatsvinden in samenwerking met de brandweer. Groot deel van de garage kan dan in gebruik genomen worden. GSO installatie: wordt aangebracht bij de huurwoningen om te voorkomen dat er schotels aan de gevel worden gehangen. In het ontwerp voor de koopwoningen was geen rekening gehouden met gemeenschappelijke satelliet installatie. Om de nog niet verkochte woningen te bevorderen heeft Stadgenoot besloten om een GSO te installeren op het dak. In dit besluit is ook meegenomen dat ook voor de niet verkochte koopwoningen een GSO installatie komt. 8 schotels op het dak met 8 satellieten. Door middel van een abonnement kan men bij Canal digitaal de Nederlandse zenders ontvangen. Er zit ook glasvezel in de woning. De schotels worden op kosten van de ontwikkelaar geplaatst op het dak. Het is een meerwaarde voor de woning, ook als de woning weer verkocht zal worden. Op de eerste vier gebouwen staan de schotels al.

2 Een eigenaar vraagt wanneer de gracht gemaakt wordt. Antwoord: eerst moeten er nog 2 blokken afgemaakt worden. Er lopen gesprekken met het Stadsdeel of de blokken sneller opgeleverd kunnen worden. Eerst moet het terrein waar de gracht zal komen, ontruimd worden. Ook moeten er nog woningen gesloopt worden. Er is dus geen vaste datum waarop de gracht gereed zal zijn. Maar de gracht komt er wel, het is opgenomen in het bestemmingsplan. Vraag eigenaar: Wat gebeurt er als de twee torens niet verkocht worden? Antwoord: Dat is nog onduidelijk. Eigenaren worden op de hoogte gebracht door middel van een nieuwsbrief te zijner tijd. Vraag eigenaar: Een eigenaar is bezorgd over lelijke bouwhekken die wellicht geplaatst zullen worden als de torens niet verkocht worden. HSB legt uit, mocht het zover komen, dat het op een nette manier zal worden geregeld. 3. VVE Beheer Amsterdam, beheerder van de Vereniging van Eigenaren Roberto Plein geeft een presentatie over VVE Beheer Amsterdam. De hand-out van de presentatie is bijgevoegd. VvE Beheer Amsterdam (VBA) is een zelfstandige en zakelijke dienstverlener die VvE s en VvE-besturen ondersteunt bij het beheer van onroerend goed. VBA voert het beheer uit van heel kleine VvE s tot en met VvE s met honderden huishoudens. Naast het beheer van een grote portefeuille particuliere VvE s beheert VBA ook VvE s waarin de woningcorporaties een aandeel hebben zoals Stadgenoot, De Key, Pré Wonen en Duwo. VBA is in het bezit van het Procescertificaat Beheerders van Vereniging van Eigenaars, toegekend door SKW certificatie. VVE Beheer Amsterdam ondersteunt VVE s in het financieel/ administratieve beheer, technisch beheer en bestuurlijke begeleiding. Bij financieel administratief beheer valt te denken aan het debiteuren en crediteuren beheer. Het technisch beheer onderscheidt zich in dagelijks onderhoud en groot onderhoud. Bij bestuurlijke begeleiding worden besturen ondersteunt in het dagelijks beheer en het organiseren van de ledenvergaderingen. Vraag eigenaar over parkeerplaatsen: Hoe werkt de verhuur van de parkeerplaatsen? Antwoord: dit gaat via de eigenaren van de parkeerplaatsen. Stadgenoot legt uit dat zodra het appartement betrokken wordt er ook een parkeerplaats bij Stadgenoot kan worden gehuurd. Naast de kosten zijn er servicekosten. Is de parkeerplaats gekoppeld aan de woning? Er is volgens de eigenaar met de makelaar een jaar gratis huur voor zijn parkeerplaats afgesproken. Antwoord: HSB legt uit dat de parkeerplaatsen niet (meer) gekoppeld zijn aan een woning, zoals eerst besloten was. Vraag eigenaar over de zwevende dekvloer: Er moet aan 10 decibel worden voldaan. Hoe werkt dat met vloerverwarming? HSB legt uit dat in het geval van vloerverwarming hier al rekening mee gehouden is. Bij een houten vloer is dit lastig omdat de vloerverwarming niet meer erdoorheen komt. Op een zwevende dekvloer werkt het niet gunstig als er een zwevende vloer komt. De vloerleverancier zal hierin zeker moeten adviseren. De informatie voor de zwevende deklvloer zal op de website van worden gepubliceerd. Onderstaande onderwerpen van de presentatie zijn verwerkt in de bijgevoegde hand-out. - Rechten en plichten - Splitsingsakte - Gemeenschappelijke zaken - Exploitatiekosten VvE - Structuur van de VvE

3 - Algemene Leden Vergadering - Het VvE-bestuur Vraag eigenaar over een bestuursaansprakelijkheidsverzekering: Is dit aan te raden? Roberto Plein van VvE Beheer Amsterdam legt uit dat er onderscheid wordt gemaakt tussen boek 5 en boek 2. Het bestuur van een VvE is in tegenstelling tot het bestuur van een gewone vereniging niet hoofdelijk aansprakelijk is mits er geen opzet of grove nalatigheid in het spel is. Verder zijn alle rechten en plichten opgenomen in de akte van splitsing. Zolang het bestuur binnen haar mandaat handelt is er niets aan de hand. De beheerder kan hier ook op toezien en het bestuur hierin begeleiden. - Taken bestuur - De VvE- beheerder (VBA) - Gemengde VvE Vraag eigenaar over stemrecht: Wat als Stadgenoot de meerderheid heeft in de stemmen? Antwoord: Stadgenoot zal met de meerderheid meestemmen. Voorafgaande aan een vergadering zal er altijd met Stadgenoot overlegd worden. 4. Toelichting splitsing in appartementsrechten project Scheepsvaartkwartier Er wordt uitgelegd dat het project het Scheepsvaartkwartier is gesplitst in een hoofdsplitsing en ondersplitsingen. De hoofdsplitsing bestaat uit de gemeenschappelijke binnentuin en verlichting. De ondersplitsingen bestaan uit de zes gebouwen. Gondola, Navio, Carreck, Barque, Caravella en de Stallingsgarage. Hierbij zijn Caravella en de Stallingsgarage VVE s. De overige gebouwen zijn geen VVE, omdat Stadgenoot de enige eigenaar is. De gebouwen hebben hun eigen exploitatiekosten die zijn opgenomen in de begrotingen. Omdat de gebouwen Bertone en Galeota nog niet zijn gebouwd is een deel van de pakeergarage afgezet/ gestempeld. Hierdoor is ook een deel van de binnentuin afgeschermd met hekwerken vanwege veiligheidsaspecten. Daarnaast worden van een aantal gebouwen de woningen binnenkort al opgeleverd, terwijl dit voor Caravella en de Stallingsgarage nog niet het geval is. Dit betekent formeel dat de eigenaren al dienen mee te betalen aan zaken waar zij nog geen profijt van hebben. Vanwege de bijzonder situatie die hierdoor ontstaat wordt een aantal besluiten voorgelegd. De ALV wordt verzocht in te stemmen met de volgende besluiten: Besluit 1: Het gedeelte van de parkeergarage onder bouwblokken A1 tot en met A4 wordt in het najaar opgeleverd. Vervolgens wordt ca. maart 2013 het gedeelte onder bouwblok A5 gelijktijdig met de woningen in dat bouwblok opgeleverd. Als kopers de woningen opgeleverd krijgen, zullen ook hun parkeerplaatsen opgeleverd worden. De ALV wordt verzocht in te stemmen met het besluit dat de mogelijke exploitatiekosten die na ingebruikname gaan lopen, voor rekening komen van de eigenaren van wie de appartementsrechten zijn opgeleverd, vanaf het moment dat ze zijn opgeleverd. Dat betekent dus dat vanaf oplevering van het gedeelte van de parkeergarage onder bouwblokken A1 tot en met A4 de exploitatiekosten voor rekening zullen zijn van Stadgenoot en dat vanaf de oplevering ca. maart 2013 van het gedeelte onder bouwblok A5 de kopers voor hun deel(tje) mee gaan betalen. Besluit 1 is unaniem aangenomen. Besluit 2: De ALV wordt verzocht in te stemmen met het besluit dat zo lang de bouwblokken Galeota en Bertone niet gebouwd zijn, de gemeenschappelijke tuin en de stallingsgarage gedeeltelijk met bouwheken worden afgezet zodat die gedeelten niet toegankelijk zijn.

4 Er wordt besloten om nu akkoord te gaan met besluit 2 en om in een volgende algemene leden vergadering mogelijk een termijn vast te stellen en te kijken of er andere mogelijkheden zijn dan de (lelijke) bouwhekken. Besluit 3: De gemeenschappelijke tuin wordt al eerder in gebruik genomen door de woningen die in 2012 worden opgeleverd. De ALV wordt verzocht in te stemmen met het besluit dat eigenaars gaan meebetalen aan de exploitatiekosten van de tuin zodra hun de appartementsrechten zijn opgeleverd en vanaf het moment dat ze zijn opgeleverd. Dat betekent dus dat vanaf oplevering van het gedeelte van de tuin dat niet door de bouwhekken wordt afgeschermd, voor rekening zullen zijn van Stadgenoot en dat vanaf de oplevering ca. maart 2013 van gebouw Caravella de eigenaars voor hun deel(tje) mee gaan betalen. Besluit 3 is unaniem aangenomen. Besluit 4: De hydrofoorruimte (appartementsrecht 334) is in de hoofdakte (VvE Blok A Hoekenes) als niet gemeenschappelijk aangemerkt. De reden is volgens notaris Houthoff omdat de opzet was om dat appartementsrecht 334 over te dragen aan de hoofd VVE. Door het aan de hoofd VVE over te dragen en niet aan de gezamenlijke eigenaren ieder voor een onverdeeld aandeel, kan het bestuur hierover besluiten nemen en niet de hoofd ALV. Stadgenoot is echter van mening dat de hydrofoorruimte gemeenschappelijk gemaakt moet worden in de hoofdsplitsing en heeft opdracht gegeven om twee aktes op dit onderwerp te laten wijzigen. Het gaat om de akte van de hoofd VvE Blok A Hoekenes + tekeningen en om de akte van de VvE Stallingsgarage + tekeningen. Voor deze wijziging is toestemming nodig van alle eigenaars + hypotheekhouders. Stadgenoot zal de kosten van die wijzigingen betalen. De ALV wordt verzocht in te stemmen met het besluit dat de VvE Blok A Hoekenes (appartementsrecht 334) van Stadgenoot verkrijgt, en deze per opleveringsdatum voor haar rekening neemt. Besluit 4 is unaniem aangenomen. Besluit 5: De ALV wordt verzocht in te stemmen met het besluit dat eigenaars gaan meebetalen aan de exploitatiekosten voor de hydrofoor zodra hun de appartementsrechten zijn opgeleverd en vanaf het moment dat ze zijn opgeleverd. Dat betekent dus dat vanaf oplevering van de hydrofoor de kosten voor rekening zullen zijn van Stadgenoot en dat vanaf de oplevering ca. maart 2013 van gebouw Caravella de eigenaars voor hun deel(tje) mee gaan betalen. Besluit 5 is unaniem aangenomen. 5. Vaststellen begroting 2012/2013 VvE Stallingsgarage, VvE Caravella en VvE Blok A Hoekenes Goedkeuring begroting hoofdsplitsing (binnentuin en hydrofoor) Toelichting begroting De begrotingen van de hoofdsplitsing en ondersplitsingen bevat een kostenraming van de exploitatiekosten van het gebouw. In de hoofdsplitsing is o.a. rekening gehouden met de verzekeringen van alle gebouwen, het elektraverbruik van de verlichting, en het tuinonderhoud. In de begrotingen van Caravella en de Stallingsgarage is o.a rekening gehouden met de technische installaties, schoonmaak en het groot onderhoud. In de begroting zijn de posten benoemd. Het betreft de eerste begroting voor de VvE s. De kosten zijn dus gebaseerd op ervaringscijfers. Na twee of drie jaar kan een meer specifiekere begroting worden opgesteld op basis van gerealiseerde cijfers.

5 De gebouwen worden verzekerd tegen brand, water en stormschade. Er wordt ook een glasverzekering en WA verzekering voor de VVE s afgesloten. Let wel, iedere eigenaar dient zelf een inboedelverzekering en eigen WA verzekering voor particulieren af te sluiten. Via de hoofdsplitsing worden de kosten per gebouwdeel doorbelast aan de eigenaren. Het is tevens de bedoeling om een huismeester in te schakelen voor de VVE s. Stadgenoot maakt hier ook gebruik van voor de huurwoningen. Aan de besturen zal daarom een offerte worden voorgelegd voor de diensten van de huismeester. Ernst Visser zal de huismeester worden voor het Scheepsvaartkwartier. Hij is daarom ook aanwezig om alvast even kennis te maken. Om het groot onderhoud op termijn te kunnen financieren zal er jaarlijks een bedrag gereserveerd moeten worden. In eerste instantie is dit bedrag nu gebaseerd op ervaringscijfers, maar voor een goede reservering zal een meerjarenonderhoudsplan gemaakt moeten worden om alle grote periodieke kosten in kaart te brengen. Aan de hand hiervan kan de reservering bepaald worden. Na de oplevering zal hierover worden gesproken met de besturen. Goedkeuring maandbijdragen Hoofdsplitsing: kosten zijn voor Stadgenoot totdat de koopwoningen van Caravella worden opgeleverd. Als Caravella in februari wordt opgeleverd, gaan de leden een maand later bijdragen in de exploitatiekosten. Woningen: hiervoor geldt ook: de leden gaan pas betalen een maand nadat de algemene ruimtes van Caravella worden opgeleverd. Parkeergarage: hiervoor geldt ook: de leden gaan pas betalen een maand nadat de algemene ruimtes van Caravella worden opgeleverd. De begrotingen zijn bij deze vastgesteld. Verder wordt voorgesteld om 15 voor de parkeerplaatsen en 10 voor de parkeerplaatsen eenmalig in rekening te brengen als opstartkosten. Incassoprocedure Incassoprocedure van VVE Beheer Amsterdam is als volgt: er zal drie keer een herinnering verstuurd worden, daarna volgt een incasso traject. De vergadering stemt in met de procedure en is bij deze aangenomen. 6. Verkiezing bestuur en kascommissie (VvE Blok A Hoekenes, VvE Stallingsgarage en VVE Caravella) Onderstaande personen stellen zich kandidaat en worden bij acclamatie benoemd tot bestuurder; Hoofdsplitsing Blok A Hoekenes S. Lie a Tsjoen (Stadgenoot) K. Groenand VvE Caravella R. Feijt N. Dekker P. Ottens V. Staphorst

6 Stallingsgarage Hoekenes P. Bosse S. Lie a Tsoen (Stadgenoot) Aanmelding kascommissie Woning, hoofdsplitsing en parkeergarage: Frans Kling en Jeroen Hofman De ledenvergadering gaat akkoord met voornoemde kandidaten. 7. Vaststellen Huishoudelijk Reglement Het huishoudelijk reglement wordt besproken en ter stemming gebracht. Tegen artikel 14 is bezwaar: Niet roken in de gemeenschappelijke tuin. Omwille van de tijd stelt Roberto Plein voor dit in een volgende vergadering te behandelen, wanneer men er daadwerkelijk woont. Er wordt gestemd. De meerderheid is voor het artikel en dus tegen roken in de gemeenschappelijke tuin. Er zijn verder geen bezwaren. Het huishoudelijk reglement is bij deze vastgesteld en aangenomen. Huishoudelijk reglement parkeergarage is bij deze ook unaniem aangenomen. 8. GSO gebouw Caravella Behandeld bij punt 2 9. Wvttk Vraag eigenaar: Is er een maxima verbonden aan de scooter/brommerplaatsen in de stalling? Stadgenoot antwoordt dat er een bepaald aantal hekken voor fietsen in de garage zijn en dat deze dubbeldeks zijn. Stadgenoot legt uit dat scooters en brommers niet in de rekken passen en dat deze buiten zullen moeten staan. Mochten de bewoners dit anders willen dan kunnen ze dit zelf regelen in een volgende ALV. 10. Sluiting Niets meer aan de orde zijnde sluit de voorzitter de vergadering.