Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie"

Transcriptie

1 Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie Een verkenning van kansen in de corporatiemarkt 3 september 2012 Status: concept ir. S. de Vos mw. dr. ir. ing. I.I. Janssen 1 P a g i n a

2 Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie Een verkenning van kansen in de corporatiemarkt Introductie De activiteiten van vastgoedmanagentorganisaties (VGMO s) op de woningmarkt richten zich op het beheer van woningen van particuliere en institutionele vastgoedbeleggers, de zogenaamde vrije huursector. In de voortdurende zoektocht naar vergroting van de markt van vastgoeddiensten, brengen de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt voor de vastgoedmanagementsector kansen met zich mee. Deze studie is bedoeld om deze kansen in de woningmarkt in beeld te brengen. Hierbij wordt vooral gekeken naar de ontwikkelingen bij woningcorporaties. De Nederlandse woningcorporaties bezitten samen 82% van het totale aanbod aan huurwoningen. Slechts 4,6% van de huurwoningen is in bezit van institutionele beleggers. Als gevolg van huurprijsregulering zijn de huurprijzen van goedkope huurwoningen aan regels gebonden. Dit geldt voor goedkope woningen die verhuurd worden door corporaties én commerciële verhuurders. Regulering is van toepassing op woningen met een huurprijs van 664,66 euro per maand (prijspeil 2012). Maarliefst 92% van de huurwoningen in Nederland heeft een huurprijs lager dan deze liberaliseringsgrens. Omdat woningcorporaties tot taak hebben lage inkomensgroepen te huisvesten, is het vanzelfsprekend dat zij het merendeel (86%) van deze gereguleerde huurwoningen bezitten (zie figuur 1). De huidige ontwikkelingen op deze huurwoningmarkt waar de woningcorporatie een belangrijke rol speelt, zijn aanleiding voor deze studie. Centraal staan twee kansen voor vastgoedmanagementorganisaties die het gevolg zijn van enerzijds verschuivingen in het middensegment van de huurwoningmarkt en anderzijds de roep om een efficiëntere bedrijfsvoering bij woningcorporaties gereguleerd geliberaliseerd corporaties particuliere beleggers institutionele beleggers Figuur 1 Aantallen huurwoningen in Nederland (x 1.000) (bewerking van IVBN, 2011; ABF, 2009) 2 P a g i n a

3 1 Vastgoedbeleggers verwerven woningen van corporaties waardoor gelijktijdig de beheeropgave voor VGMO s wordt vergroot. Doordat corporaties door de overheid worden gestuurd om zich meer te richten op huishoudens met een inkomen onder de euro, zullen er in de vrije huursector verschuivingen optreden. Bovendien wordt er meer marktwerking toegestaan in het gereguleerde deel van de huurwoningmarkt. De verwachting is daarom dat de vrije sector huurwoningmarkt de komende jaren sterk zal groeien. Dit biedt kansen voor woningbeleggers en in het verlengde hiervan voor VGMO s. 2 In een zoektocht naar een efficiëntere bedrijfsvoering besteden corporaties steeds meer beheeractiviteiten uit. Wanneer corporaties gedwongen worden op kasstromen te sturen, vereist dit een efficiënte bedrijfsvoering en een kritische blik op de kosten van beheeractiviteiten. Gezien het feit dat VGMO s gewend zijn in een concurrerende markt kwaliteit te leveren, tegen een scherpe prijs, zouden de activiteiten van VGMO s kunnen passen in een efficiëntere bedrijfsvoering van woningcorporaties. Toch weten corporaties en VGMO s elkaar in de praktijk nauwelijks te vinden. Hoe komt dit? Door in kaart te brengen hoe corporaties aankijken tegen mogelijkheden van samenwerking, wordt duidelijk wat de belemmeringen zijn. Mogelijk biedt het ook aanknopingspunten voor het afstemmen van de diensten van VGMO s aan de eisen van corporaties. Op die manier kan er ruimte ontstaan voor vastgoedmanagementorganisaties om hun markt te vergroten tot het domein van de woningcorporaties. Doel en methode onderzoek Het doel van deze projectstudie is het vertalen van de huidige ontwikkelingen in de huurwoningmarkt in kansen voor de vastgoedmanagementorganisatie. Uitvoerig deskresearch en interviews met acht woningcorporaties hebben als onderlegger gediend bij het in kaart brengen van de kansen. De interviews hebben telefonisch of schriftelijk plaatsgevonden en bevatte vragen over het uitbesteden van beheeractiviteiten. De volgende woningcorporaties hebben informatie verstrekt over hun uitbestedingsbeleid: Woonvisie, Lefier, Havensteder, Sité Woondiensten, Woonwaard Noord- Kennemerland, Laurentius, Dinteloord en Alliantie. De doelstelling van deze projectstudie is niet een volledig overzicht te geven van de besluitvorming rondom uitbesteden van beheeractiviteiten binnen corporaties. De onderzoekers hebben geprobeerd een goed beeld te schetsen van de situatie bij woningcorporaties en deze te interpreteren voor VGMO s. 3 P a g i n a

4 Leeswijzer Met opzet is gekozen de resultaten van deze korte projectstudie niet te bundelen in een lijvig onderzoeksrapport. Per kans zoals in de introductie verwoord, zijn vijf prikkelende vragen opgesteld die vervolgens bondig worden beantwoord gebruikmakend van wetenschappelijke literatuur, publicaties in vakbladen, beleidsnotities, en de resultaten uit de interviews. Op deze wijze hopen de onderzoekers goed aan te sluiten bij de kennisbehoefte van de leden van Vastgoedmanagement Nederland. 4 P a g i n a

5 Verschuivingen in het middensegment de stand van zaken De huidige woningmarkt wordt gedomineerd door twee sectoren: de koopsector en de sociale huursector. De derde sector, de vrije sector huurmarkt, is daarentegen klein. De marktsituatie in beide dominante sectoren kent uitersten. Op de koopwoningmarkt heerst momenteel een kopersstaking met een recordomvang aan aangeboden koopwoningen. De strengere voorwaarden voor hypotheekverstrekking, die met name starters parten spelen, remt de doorstroming van huur- naar koopwoningen. In de sociale huursector kennen we een geheel andere marktsituatie. Regionale verschillen daargelaten, kent de sociale huursector lange wachtlijsten. Het gebrek aan doorstroming van (sociale) huur naar koop draagt bij aan de onbalans op de koopwoningmarkt. Zowel overheid als markt reageren op deze onbalans in de woningmarkt. Voor een betere afstemming en doorstroming zou het aandeel huurwoningen in het middensegment moeten worden vergroot. Door aanpassing van de huurprijsregulering zullen meer corporatiewoningen bij mutatie een geliberaliseerde huur hebben wat het aanbod huurwoningen in het middensegment vergroot (Rijksoverheid, 2011b). Institutionele beleggers geven aan zich meer te willen begeven op dit middensegment (IVBN, 2011). Dit zou bijvoorbeeld kunnen door de aankoop van woningen in het middensegment van corporaties. Indien inderdaad de portefeuille van vastgoedbeleggers in deze richting zich substantieel uitbreidt, liggen hier kansen voor VGMO s die traditiegetrouw het beheer verzorgen in opdracht van deze beleggers. Maar hoe concreet zijn deze kansen? De beantwoording van een vijftal vragen vormt de leidraad in de zoektocht naar deze kansen. 1 Hoe is het middensegment in de huurwoningmarkt te typeren? De huurwoningmarkt kan verdeeld worden in verschillende prijssegmenten. De Wht houdt de volgende huurklassen aan (Rijksoverheid, 2011a): goedkoop (maandhuur tot 366,37), betaalbaar (maandhuur vanaf 366,37 tot 561,98), bereikbaar (maandhuur vanaf 561,98 tot 664,66) en duur (maandhuur vanaf 664,66). In deze notitie hanteren we een ander onderscheid. Het goedkope segment van de huursector is dat deel van de markt dat gereguleerde huurprijzen kent (huurprijzen < 664,66 euro). De inkomensgrens voor deze woningen bedraagt Huishoudens met een hoger inkomen zijn dus aangewezen op de vrijesector huurmarkt met huurprijzen hoger dan 664,66 euro. Van de totale vrije huursector is 37% in het bezit van corporaties, 26% in het bezit van institutionele beleggers en de overige 37% is eigendom van particuliere beleggers. De vrije sector huurmarkt telt circa woningen. Ze vormt daarmee slechts 8% van de totale huurwoningmarkt. Het middensegment van de huurwoningmarkt is dat deel van de vrije sector huurmarkt met huurprijzen tot circa 900 euro. Door gewijzigde regelgeving kunnen middeninkomens niet meer in de gereguleerde huursector terecht. 5 P a g i n a

6 Vanwege het geringe aanbod in dit middensegment huurwoningen dreigt deze groep tussen wal en schip te vallen (zie bijvoorbeeld: Arcadis, 2012). De aandacht van vastgoedbeleggers voor dit deel van de markt is daarom groeiende. Immers, corporaties zijn gedwongen zich te herbezinnen op hun rol in dit deel van de markt. Daarnaast lijkt door de strikte hantering van de inkomensgrens de vraag in dit deel van de markt groter dan het aanbod. 2 Wat is de rol van de overheid bij het vergroten van de vrije sector huurmarkt? De overheid heeft in haar Woonvisie 2011 een aantal maatregelen aangekondigd ten aanzien van de corporatiesector. Zo wil zij de doorstroming bevorderen en aanbodbelemmeringen wegnemen om zo de keuzevrijheid op de huurmarktmarkt te verruimen. De overheid heeft hiervoor 3 maatregelen voorgesteld (Rijksoverheid, 2011b): Meer marktwerking in de huurwoningmarkt Een striktere scheiding van speelvelden corporaties en beleggers Versoepeling van regels ten aanzien van complexgewijze transacties Meer marktwerking in de verhuurwoningmarkt Als gevolg van huurprijsregulering kunnen gereguleerde huurprijzen sterk afwijken van markthuurprijzen. Zo heeft het woningwaarderingssysteem weinig oog voor de locatie en des te meer voor de voorzieningen in de woning zelf. Op de goede locaties is er oneerlijke concurrentie tussen de goedkope corporatiewoningen en woningen in de vrije sector. Dit maakt het onmogelijk om op gewilde locaties rendabel woningen te ontwikkelen en te verhuren voor het middensegment huurwoningen (tussen de 650 en ca. 900 euro per maand). De overheid heeft hiertoe in de gebieden met de grootste druk op de woningmarkt de toegestane maximumhuurprijzen verhoogd. Dit zorgt ervoor dat bestaande gereguleerde woningen bij mutatie in de vrije sector verhuurd kunnen worden. In het middensegment zullen de huurniveaus meer marktconform zijn wat investeren door vastgoedbeleggers aantrekkelijker maakt. Een striktere scheiding van speelvelden corporaties en beleggers Corporaties lenen goedkoper kapitaal dan commerciële verhuurders vanwege de borging van corporaties door de staat. Dit terwijl corporaties de afgelopen jaren steeds meer commerciële activiteiten zijn gaan ondernemen waaronder de ontwikkeling van vrije sector woningen, welke zij aanzienlijk goedkoper verhuren dan commerciële verhuurders. De hierdoor ontstane concurrentievervalsing maakt het moeilijk om een rendement te halen voor commerciële verhuurders. De overheid heeft hiertoe de maatregel genomen om corporaties te verplichten hun activiteiten te splitsen in een commercieel deel en een maatschappelijk deel. Dit maatschappelijke deel, het zogenaamde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) deel, komt nog wel in aanmerking voor 6 P a g i n a

7 geborgde leningen, het niet-daeb deel niet. Het niet-daeb deel is voor financiering aangewezen op dezelfde mogelijkheden als commerciële verhuurders. Voor wat betreft woningen vallen enkel gereguleerde woningen in het DAEB deel. Dit betekent dat huishoudens die meer verdienen dan euro per jaar (prijspeil 2012) zich voor huurwoningen op het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt moeten richten. Deze regeling maakt dat de concurrentie tussen corporaties en commerciële verhuurders in dit deel van de markt eerlijk verloopt, wat investeringen door vastgoedbeleggers uitlokt. Versoepeling van regels ten aanzien van complexgewijze transacties Nu corporaties hun uitpondinkomsten zien terugvallen als gevolg van de verslechterde situatie op de koopmarkt, en de corporaties gedwongen worden zich meer op hun oorspronkelijke doelgroep te gaan richten, kan het interessant zijn om verhuurde woningen in het middensegment complexgewijs in verhuurde staat te verkopen. Naast verkoop aan collega corporaties of het Woning Investerings Fonds, is verkoop aan vastgoedbeleggers een optie. De regels ten aanzien van complexgewijze verkoop zijn versoepeld. Desondanks kent de verkoop van huurwoningen aan vastgoedbeleggers belemmeringen (zie volgende deelvraag). 3 Welke belemmeringen zijn er voor de verkoop van huurwoningen in het middensegment door corporaties aan vastgoedbeleggers? De verkoop van corporatiebezit is onderhevig aan regelgeving. Deze regelgeving heeft betrekking op het transactietraject en de hoogte van de transactieprijs. Indien een corporatie besluit woningen te verkopen aan een vastgoedbelegger wordt gesproken over complexgewijze verkoop. Een corporatie moet een complex eerst aan de zittende bewoners aanbieden en daarna aan collega-corporaties (waaronder het Woning Investerings Fonds). Als deze partijen niet willen kopen, mag de corporatie aan een belegger verkopen. Deze aanbiedingsvolgorde kan ertoe leiden dat een corporatie soms drie verkooptrajecten doorloopt voordat ze daadwerkelijk aan beleggers kan verkopen. Omdat de woningvoorraad van corporaties tot stand is gekomen met maatschappelijk kapitaal, wordt weglekken van dit maatschappelijk kapitaal beschermd door eisen ten aanzien van de transactieprijs. Bij het bepalen van de prijs is de leegwaarde (ofwel de waarde van het complex in onverhuurde staat) een belangrijk criterium. Bij verkoop tussen de 75% en 90% van de leegwaarde kan het ministerie toestemming verlenen als (1) het belang van de volkshuisvesting zich daar niet tegen verzet, (2) corporaties kunnen aantonen dat complexgewijze verkoop volkshuisvestelijke meerwaarde heeft en (3) de prijsvorming transparant tot stand is gekomen en marktconform is. Daarnaast is verkoop voor minder dan 75% ook mogelijk geworden. Voorwaarde is dat de koper het complex de eerste zeven jaar door exploiteert en een evenredige winstdelingsregeling afspreekt met de corporatie tot 30 jaar na aankoop. Ondanks dat deze regelgeving in 2011 is verruimd (zie Rijksoverheid, 2011d), bestaat in de markt het gevoel dat corporaties hun complexen die voor doorexploitatie aan beleggers worden aangeboden, te 7 P a g i n a

8 duur moeten verkopen (DTZ, 2011; Conijn & Kramer, 2010). Daarnaast hebben complexen die nu nog gereguleerd verhuurd worden (en waarbij op termijn de meeste huurpotentie gekapitaliseerd kan worden) met extra regels te maken. Zo moeten zowel de bewoners als de gemeente toestemming geven tot verkoop. Op papier zijn de voorwaarden voor complexgewijze verkoop van corporatiebezit dus niet zo gunstig. 4 In welk deel van deze markt zijn vastgoedbeleggers geïnteresseerd? Uit onderzoek (Conijn & Schilder, 2011) blijkt dat 40% van de corporatiewoningen door het opplussen van de WWS punten, bij mutatie in de vrije sector verhuurd zouden kunnen worden. Volgens Jones Lang LaSalle (PropertyNL, 2011) zouden 55% van de door hen ondervraagde woningcorporaties complexgewijs wil verkopen, vooral in de vrije sector. Of vastgoedbeleggers geïnteresseerd zijn in de aankoop van deze woningen hangt ook af van de wijze waarop institutionele beleggers hun activiteiten inrichten. Volgens hetzelfde onderzoek van JLL zouden beleggers graag van corporaties willen kopen. Zo zouden de vijftig grootste Nederlandse particuliere en institutionele beleggers tot eind 2012 minimaal 2,5 miljard willen investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. In een studie van De Vos (2012) blijkt zo n 20% van de corporatievoorraad uiteindelijk ook daadwerkelijk te voldoen aan de objecteisen van de vastgoedbelegger. Hierbij is gekeken naar huurprijsklasse, woonvorm, bouwjaar en locatie. De rendementseisen van de vastgoedbelegger zorgen er echter voor dat bij een strikte naleving van de huidige transactieregelgeving van deze 20% nauwelijks wat overblijft. De daling van de woningprijzen in de huidige markt en een minder strenge transactieregelgeving zou het aanbod voor beleggers geschikte huurwoningen kunnen doen groeien. Hoewel met deze veranderingen dit potentiële aanbod maar beperkt groeit, is dit al snel een groot aanbod, gezien de enorme omvang van de bestaande corporatievoorraad. De Vos rekende in zijn studie een scenario voor waarbij uitpondverboden en winstdelingen werden losgelaten en leegwaarderatio s nog eens met 10% werden verlaagd. In dat geval zou ongeveer 2% van de corporatievoorraad geschikt zijn voor aankoop door vastgoedbeleggers. Dit lijkt op het oog weinig, maar vertegenwoordigt een kapitaal van ca. 5 miljard euro. Wanneer insitutionele beleggers de beschikking hebben over 2,5 miljard euro, is er genoeg keuze voor vastgoedbeleggers in de bestaande corporatievoorraad. 5 Biedt een verschuiving in het middensegment op korte termijn kansen voor VGMO s? De kansen voor VGMO s hangen af van de omvang van de transacties tussen vastgoedbeleggers en woningcorporaties. De nieuwe regelgeving die voortvloeit uit de Woonvisie 2011 verruimt de mogelijkheden voor vastgoedbeleggers zich te begeven op het middensegment van de huurwoningmarkt. Het opplussen van een deel van de voorraad en de striktere scheiding tussen DEAB 8 P a g i n a

9 en niet-daeb verbetert de concurrentiepositie van de vastgoedbelegger in dit segment. Op 5 juli 2012 is de herzieningswet door de tweede kamer aangenomen (Rijksoverheid, 2012). De herzieningswet regelt dat corporaties een administratieve scheiding moeten aanbrengen tussen DAEB en niet-daeb. Voor corporaties blijft het echter toegestaan zich op de vrije markt (niet-daeb) te begeven. Het is dus nog de vraag of, welke, en in welke mate corporaties huurwoningen in het middensegment afstoten. Daarnaast is het complexgewijs verkopen van corporatiewoningen omgeven met ingewikkelde procedures. De verkoop van corporatiewoningen is daarom geen vanzelfsprekendheid. De ervaringen op dit vlak zijn nog beperkt. De toekomst moet uitwijzen hoe en of het kapitaal van de vastgoedbelegger de corporatievoorraad weet te vinden In dit stuk is rekening gehouden met de vigerende wet- en regelgeving voor wat betreft de huurwoningmarkt. Ondanks recente maatregelen is van een gezonde woningmarkt geen sprake. De woningmarkt is daarom een belangrijk politiek agendapunt. Op dit moment wordt de herzieningswet verder uitgewerkt, hebben 22 top-economen zich opnieuw over de woningmarkt gebogen (Bartelsman e.a., 2012), ligt er een gezamenlijke nota Wonen 4.0 van de belangrijkste partijen die de woningmarkt vertegenwoordigen (Vereniging Eingen Huis e.a., 2012) en vinden op 12 september nieuwe verkiezingen plaats. De algemene toon is dat alleen grondige hervormingen in zowel de huur- als de koopwoningenmarkt zullen leiden tot een gezondere woningmarkt. Het is de vraag welke hervormingen het nieuwe kabinet zal doorvoeren en welke gevolgen dit zal hebben voor de vrije huurwoningmarkt. Als we tenslotte verder naar de toekomst kijken blijft de vraag naar woningen in het middensegment bestaan. Het aantal huishoudens blijft nog groeien tot 2045 (CBS, 2011). Zolang de vraag naar woningen hoog blijft, zal op langere termijn de markt voor VGMO s toenemen, ongeacht of dit voormalige corporatiewoningen of nieuwbouw investeringen betreffen. 9 P a g i n a

10 Beheren in opdracht van corporaties In een zoektocht naar een efficiëntere bedrijfsvoering besteden corporaties steeds meer beheeractiviteiten uit. De inkomsten van corporaties staan onder druk (CFV, 2011). Dit dwingt corporaties kritisch te kijken naar de efficiëntie van de bedrijfsvoering. Uit onderzoek (Conijn en Schilder, 2009) blijkt dat corporaties 30% tot 50% meer uitgeven aan het beheer van een woning dan een commerciële verhuurder. Gedeeltelijk kan dit verklaard worden door het andere takenpakket dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid van corporaties met zich meebrengt. Denk hierbij aan het beheer van de directe leefomgeving, activiteiten die voortvloeien uit de huurregulering, enz. Toch hebben corporaties ook vastgoed in bezit waar deze maatschappelijke component minder aanwezig is, zoals bij het beheer van het niet-daeb deel van de corporatieportefeuille. De beheeractiviteiten die hieruit voortvloeien zijn vergelijkbaar met de diensten die VGMO s aanbieden. Dit deel van deze publicatie richt zich op de vraag hoe corporaties aankijken tegen efficiënter vastgoedmanagement en wat VGMO s in dit kader voor hen zouden kunnen betekenen. 1 Hoe efficiënt zijn corporaties in het beheren van hun vastgoedportefeuille? Zowel VGMO s als corporaties geven aan dat er bij corporaties veel te winnen valt in het efficiënt managen van de vastgoedportefeuille. De afgelopen jaren zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd naar het verschil in objectgebonden kosten (onderhoud en beheer) tussen corporaties en commerciële verhuurders. Al eerder haalden we het onderzoek van Conijn en Schilder(2009) aan. Zij spreken over exploitatielasten bij corporaties die 30% tot 50% hoger liggen dan die van commerciële vastgoedeigenaren. Van den Hoogen (2010) laat in een discussiepaper een aantal interessante vergelijkingen zien. Gegevens van AeDex en ROZ/IPD benchmarks hebben hiervoor als basis gediend. Van Middelaar (2005) vergeleek objectgebonden kosten voor corporaties en winkelbeleggers (zie onderstaand overzicht). Te zien is dat deze over de periode toenemen maar dat de twee indicie nauwelijks van elkaar afwijken. Worden de objectgebonden kosten gerelateerd aan de brutohuurinkomsten, dan zien we een duidelijk verschil. Dit wordt vanzelfsprekend verklaard door de hogere huren van het vastgoed in de beleggingsportefeuille. Objectgebonden kosten per VHE en in % van bruto-inkomsten AeDex ROZ/IPD AeDex ROZ/IPD AeDex ROZ/IPD Objectgebonden kosten Als % bruto-inkomsten 41,7% 25,1% 45,9% 26,7% 46,0% 27,2% 10 P a g i n a

11 CFV (2006) deed een vergelijkbaar onderzoek maar relateerde de objectgebonden kosten aan de huurcategorie. Objectgebonden kosten 2004 (bron: CFV Vervolgonderzoek bedrijfslasten woningcorporaties; herleid door Van den Hoogen) Kosten VHE per In % van de huuropbrengsten Woningcorporaties ,4% Commerciële verhuurders (tot liberalisatiegrens 598) ,8% Commerciële verhuurders (t/m huurprijsklasse 2 van 478) ,1% Uit dit overzicht blijkt dat de kosten per VHE uitgaande van de populatie tot en met huurprijsklasse 2 bij de woningcorporaties 7,8% hoger liggen. Tot en met de liberalisatiegrens is dit verschil 5,2%. Als percentage van de huuropbrengsten zijn de verschillen echter groter vanwege de relatief lagere huren van de woningcorporaties. Van den Hoogen (2010) maakte zelf eveneens een uitsplitsing van objectgebonden kosten op basis van recentere en meer gedetailleerde data van AeDex en ROZ/IPD. In deze studie wordt geconcludeerd dat woningcorporaties fors hogere exploitatielasten hebben dan de institutionele beleggers: gemeten als percentage van de bruto inkomsten en per m² ruim het dubbele, per VHE zijn de kosten ruim 50% hoger. Voor deze analyse zijn de woningen met een geliberaliseerde huur uit de populatie van de ROZ/IPD gehaald. Een belangrijkere conclusie is dat het verschil de afgelopen jaren sterk is toegenomen: de exploitatiekosten van de AeDex woningen stegen van 2003 tot 2008 met 34,2%, gecorrigeerd voor inflatie met 31,5%! Hoe kunnen deze grote verschillen worden verklaard? Corporaties zijn vastgoedeigenaar en niet alleen beheerder. Zij richten zij zich op de onderkant van de markt en hebben doelstellingen die andere beheeractiviteiten met zich meebrengen. Van den Hoogen draagt andere redenen aan voor de aangetroffen verschillen. Zo kan een verschil in kwaliteit en samenstelling van de portefeuille tussen corporaties en institutionele beleggers een oorzaak zijn. Het aandeel oudere woningen in de corporatievoorraad kan kostenverhogend werken. Daarnaast betreft het grote verschil slechts één jaar van meting (2008). Betreffen de verschillen weloverwogen uitgaven voor de doelgroep of is er werkelijk sprake van inefficiency? Om de verschillen beter te kunnen verklaren zullen de indicies en definities van corporaties en vastgoedbeleggers beter op elkaar moeten worden afgestemd. Een vergelijking van AeDex en de vastgoedmanagement-index is nog niet eerder gemaakt. Het verdient aanbeveling hier eens goed naar te kijken. 11 P a g i n a

12 2 Staat het sturen op efficiëntie hoog op de agenda van de woningcorporatie? Zowel de bestudeerde beleidsdocumenten (zie o.a. CFV, 2012) als de ondervraagde corporaties gaven aan dat het zuinig omgaan met de middelen steeds belangrijker wordt. Corporaties zijn zich er van bewust dat er een slag te slaan is in het efficiënt managen van het vastgoed. De heer De Vries van woningcorporatie Lefier verwoordde het als volgt: Ook bij ons is er de noodzaak om scherper aan de wind te zeilen. De oorzaak van deze actuele wijzigingen komt doordat er in het verleden weinig prikkels zijn geweest om efficiënter om te gaan met vastgoed (Priemus, 2002). Nu corporaties financieel onder druk komen te staan, ontstaat deze prikkel wel. Hierdoor ontstaan kansen voor VGMO s. Wetenschappelijke studies (zie White,2011 en Hayward & Donaugh, 2000) laten zien dat deze prikkel zich in andere landen al eerder heeft voorgedaan. In deze studies worden voorbeelden genoemd uit Engeland en Nieuw Zeeland waar (semi-) publieke vastgoedorganisaties succesvol commerciële methodes als kosten/batenanalyses en aanbestedingen hebben overgenomen om te kunnen sturen op een efficiëntere besteding van middelen. De door ons ondervraagde corporaties gaven allen aan de afgelopen 3 jaar structurele maatregelen te hebben genomen om te sturen op efficiënter vastgoedmanagement. Zo gaven zowel Laurentius als Woonvisie aan nog meer te willen sturen op eenheidsprijzen om zo de administratiedruk te verlagen. Ook fusies en schaalvergroting in de corporatiesector worden ingezet met als doel een efficiëntere organisatie in te richten. 3 Overwegen corporaties beheeractiviteiten uit te besteden met als doel de bedrijfsvoering efficiënter in te richten? Elke ondervraagde corporatie besteedt zaken uit. Het gaat echter vaak om specifieke taken die elk apart worden uitbesteed. Zo hebben eigen onderhoudsdiensten plaats gemaakt voor uitbestedingen aan onderaannemers en vindt bijvoorbeeld de klachtenafhandeling plaats in callcenters. Andere zaken die worden uitbesteed zijn het vve-beheer en de inzet van huismeesters. Het gehele beheer uitbesteden van (delen van) de portefeuille, waarbij de corporatie slechts nog een strategische en controlerende rol vervult, vindt nauwelijks plaats. Corporaties geven wel aan dat hier steeds meer over wordt nagedacht. In een enkel geval wordt het gehele beheer van een klein deel van de portefeuille dat buiten de kernregio is gelegen, uitbesteed. Havensteder heeft hiertoe bijvoorbeeld besloten en koos een collegacorporatie voor het beheer van enkele complexen. In een vraaggesprek gaf een vertegenwoordiger van Havensteder aan dat het not done is uit te besteden aan een commerciële partij in plaats van een collega-corporatie waarbij de lijntjes kort zijn. Woningcorporatie Alliantie vermeldde nadrukkelijk alle kennis en activiteiten in eigen huis te willen houden en geen beheertaken, ook niet het dagelijks beheer van het niet-daeb gedeelte van de portefeuille, uit te willen besteden. Alliantie heeft kennis over het vastgoedmanagement op verschillende beleidsniveaus gebundeld in een adviesgroep. Deze adviesgroep wordt gezien als een intern adviesbureau die de regio's ondersteund bij het oplossen en uitwerken van vastgoedvraagstukken. De schaalgrootte van deze corporatie geeft ruimte voor deze zienswijze. 12 P a g i n a

13 4 Zien corporaties een VGMO als een goede uitbestedingspartner? De vastgoedmanager zoals verenigd in VGM-NL is (nog) geen vanzelfsprekende partner voor de woningcorporatie. Enkele corporaties experimenteren met het uitbesteden van delen van het beheer aan commerciële partijen. Zo geeft Sité Woondiensten aan een pilot te starten met het uitbesteden van het gehele beheer van een klein deel van de portefeuille aan een commerciële vastgoedmanager. Over het algemeen zijn corporaties zich ervan bewust dat partijen die in opdracht van beleggers het beheer uitvoeren dit kosten efficiënt doen aangezien zij meer op rendement worden afgerekend. Desondanks is de uitbestedingsstrategie die de overhand heeft bij corporaties het uitbesteden per taak aan gespecialiseerde partijen zoals facility managers, aannemers, inkopers, loodgieters, callcenters, etc. Het lijkt er op dat facilitaire bedrijven, aannemers en gespecialiseerd onderhoudsbedrijven inspringen op de veranderende vraag van corporaties. Corporaties hebben een ruime keus aan partners waarmee zij strategisch kunnen samenwerken. Woningcorporatie Laurentius gaf aan ervaring op te doen met Resultaatgericht Vastgoed Onderhoud (RVGO). Steeds meer onderhoudsbedrijven bieden deze dienst aan waarbij zij voor langere periodes resultaatgerichte afspraken aangaan met corporaties. VGMO s zouden ook in deze behoeften kunnen voorzien. 5 Hoe kan de VGMO zich richten op de corporatiesector? Dat woningcorporaties hun bedrijfsvoering efficiënter zullen inrichten is een feit. De stijgende onderhoudslasten (zie Atriensis, 2011) van de afgelopen jaren zijn een belangrijke aanleiding te zoeken naar nieuwe wegen voor het organiseren van het vastgoedbeheer zonder dat de kwaliteit van de dienstverlening hieronder te leiden heeft. Ook het scherpere toezicht op de corporatiesector en de verslechterde financiële situatie maken dat corporaties met taakstellende bezuinigingsopgaven te maken krijgen. Het uitbesteden van taken is onderdeel van het uitgebreide pakket van maatregelen die corporaties inzetten op weg naar een efficiëntere bedrijfsvoering. Corporaties hebben een ruime keus uit aanbieders, indien zij eenmaal besluiten tot uitbesteding over te gaan. VGMO s zouden, gezien hun kerncompetenties, prima in staat kunnen zijn als partner voor corporaties op te treden, bijvoorbeeld om in de vraag naar huismeesters, vve-beheer of resultaatgericht onderhoud te voorzien. De strategieën van corporaties voor wat betreft het taakgericht uitbesteden van vastgoedmanagement gerelateerde activiteiten zijn zeer divers. VGMO s ondervinden op dit gebied veel concurrentie van andere aanbieders. VGMO s die zich op dit terrein willen begeven zullen zich flexibel moeten opstellen en maatwerk moeten leveren. De verplichte administratieve scheiding tussen DAEB en niet-daeb activiteiten van corporaties zou kunnen leiden tot eveneens een striktere scheiding van het vastgoedbeheer. Dit biedt kansen voor VGMO s indien corporaties besluiten het vastgoedmanagement voor het niet-daeb deel van de portefeuille complexgewijs uit te besteden. De vastgoedbeheer activiteiten behorend bij het niet-daeb 13 P a g i n a

14 gedeelte, komen sterk overeen met de core-business van VGMO s. Hoewel corporaties nog nauwelijks overgaan tot complexgewijze uitbesteding, geeft de splitsing tussen DAEB en niet-daeb hier een goede aanleiding toe. Woningcorporatie Lefier vertelde dat het beheer van geliberaliseerde huurwoningen een andere tak van sport is. Huurders in dit segment hebben hogere eisen. Corporaties zullen de verhuur van duurdere huurwoningen steeds minder als hun kerntaak vinden behoren. Dit geldt ook voor het beheer van het commerciële en maatschappelijk vastgoed. Een duidelijke administratieve splitsing van DAEB en niet-daeb in combinatie met de noodzaak scherper te sturen op de bedrijfslasten, zal een extra stimulans zijn het vastgoedbeheer van het niet-daeb gedeelte in het geheel uit te besteden. Momenteel bezitten woningcorporaties in Nederland winkels en bedrijfsruimten met een totaal oppervlakte van 2,3 miljoen vierkante meter (CFV, 2011). Ter vergelijk: Nederlandse institutionele vastgoedbellegers verenigd in de IVBN bezitten gezamenlijk circa 9,5 miljoen m2 commercieel vastgoed (winkels, kantoren en bedrijfsruimten). Van welk deel van het commercieel vastgoed van corporaties in de toekomst het beheer zal worden uitbesteed, is moeilijk te zeggen. Elke corporatie maakt haar eigen afweging op basis van schaalgrootte van de organisatie, locatie van het vastgoed, kenmerken van de portefeuille en andere strategische overwegingen. Verder onderzoek op dit onderwerp wordt aanbevolen. Deze notitie heeft laten zien dat ontwikkelingen bij woningcorporaties kansen bieden voor VGMO s. Dat deze partijen elkaar in de praktijk ook vinden, en vervolgens strategische samenwerkingsverbanden aangaan, is geen vanzelfsprekendheid. Ondanks dat de bedrijfsprofielen van corporaties en VGMO s op papier complementair zijn, lijken ze in de praktijk in twee verschillende competities te spelen. Net zo goed als dat niet elke corporatie het vastgoedmanagement van delen van haar portefeuille uit zal besteden, zal ook niet elke VGMO zich begeven op het terrein van woningcorporaties. Deze strategische keuzes zijn afhankelijk van meer dan alleen de ontwikkelingen in de woningmarkt. 14 P a g i n a

15 Referenties ABF Research (2009), Het wonen overwogen: De resultaten van het WoOnonderzoek Nederland 2009 een gezamenlijk onderzoek van CBS en het ministerie van VROM/WWI, Arcadis Nederland BV (2012), Tussen wal en schip: Een onderzoek naar de aanpak van gemeenten voor de huisvesting van middeninkomens, Bodegraven, 0Schip-Onderzoek%20aanpak%20gemeenten%20huisvesting%20middeninkomens.pdf Atriensis (2011), Meer kwaliteit met minder onderhoud? rapport verschenen op 1 augustus 2011, Eindhoven. Bartelmans, E., e.a. (2012), Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, manifest, CBS (2011) Huishoudensprognose : meer en kleinere huishoudens CFV (2006), Vervolgonderzoek Bedrijfslasten Woningcorporaties, Naarden CFV (2011), Corporaties in perspectief, Toelichting, Naarden, CFV (2012), Sectorbeeld voornemens woningcorporaties , Baarn, ies_2012.pdf Cobouw (2009), Woningverkoop geen cashcow corporaties, verkregen op 20 Augustus 2009 van Cobouw.nl Conijn, J. en Kramer, B. (2010), Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen, Ortec Finance, Amsterdam. Conijn, J. en Schilder, F. (2009), How housing associations lose their value: the value gap in the Netherlands, Property Management, vol. 29, no. 1, pp Conijn, J en Schilder, F. (2011) De haalbaarheid van markthuren. Real Estate Research Quarterly April 2011 (10) P a g i n a

16 DTZ (2011) Zekerheid gezocht: De Nederlandse markt voor woningbeleggingen, De Nederlandse markt voor woningbeleggingen oktober Hoogen, van den C. (2010), Exploitatiekosten van corporatiewoningen en beleggershuurwoningen vergelijking van de aedex woningen met de ROZ/IPD over 2008, Discussiepaper ten behoeve van het ASRE Onderzoeksseminar van 29 april 2010 over het thema Efficiëntie van Woningcorporaties, Amsterdam. IVBN (2011), Naar een vrije sector huurmarkt, IVBN visie op de huurwoningmarkt september 2011 McDonagh, J., Hayward, T. (2000),"Outsourcing corporate real estate asset management in New Zealand", Journal of Corporate Real Estate, Vol. 2 Iss: 4 pp Middelaar, G. van (2005), Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties: Bedrijfseconomische verkenning en vergelijking van de bedrijfslasten in de corporatiesector in de periode , Master thesis voor de Amsterdam School of Real Estate. Priemus (2002) Effectiviteit en efficiëntie bij woningcorporaties verkregen van BNG.nl PropertyNL (2011), JLL: Woningmarkt loopt 2,5 miljard euro mis door regelgeving, Rijksoverheid (2011a), Parameters huurtoeslag, liberaliseringsgrens en inkmoensgrens staatssteun 2012 en een tweetal wetswijzigingen dat gevolgen heeft voor de berekening van de huurtoeslag circulaire (MG ), 31 december Rijksoverheid (2011b), Wijziging besluit huurprijzen woonruimte Rijksoverheid (2011c), Woonvisie 2011, Rijksoverheid (2011d), Verkoop corporatiewoningen, circulaire (MG ), 1 november Rijksoverheid (2012) Herziening van de regels over toegelaten instellingen en instelling van een Nederlandse Autoritieit toegelaten instellingen volkshuisvesting, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst html Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM (2012), Wonen 4.0, Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, _23_mei_2012_versie_def.pdf 16 P a g i n a

17 Vos, S. de (2012), Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggers, Afstudeerverslag TU/e, Eindhoven. White, A. (2011) "A review of UK public sector real estate asset management", Journal of Corporate Real Estate, Vol. 13 Iss: 1, pp P a g i n a

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

op de vrije sector huurwoningmarkt

op de vrije sector huurwoningmarkt januari 2014 op de vrije sector huurwoningmarkt Beleggersgeld naar een verder te liberaliseren huurmarkt De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is al geruime tijd onderwerp van discussie:

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014 Sturen op Maatschappelijken Financieel rendement 'Mijn belangrijkste taak is de woningmarkt weer vlot trekken, zowel in de huur- als koopsector. Door zekerheid

Nadere informatie

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG. Briefnummer: 2014.38. Voorburg, 4 maart 2014

Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG. Briefnummer: 2014.38. Voorburg, 4 maart 2014 Ministerie van BZK De heer drs. S.A. Blok Minister Wonen & Rijksdienst Postbus 20011 2500EA DEN HAAG Briefnummer: 2014.38 Voorburg, 4 maart 2014 Betreft: reactie IVBN op concept-novelle Geachte heer Blok,

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggers

Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggers Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggers Afstudeerverslag TU/e Mei 2012 student: Stef de Vos studentnummer: 0610842 instelling: afstudeercommissie: Technische Universiteit

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Samenvatting Novelle Blok

Samenvatting Novelle Blok Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Overweegt u complexgewijze verkoop? Laat u adviseren.

Overweegt u complexgewijze verkoop? Laat u adviseren. Overweegt u complexgewijze verkoop? Laat u adviseren. 1 Dienstverlening corporaties Capital Value Wat kunnen wij voor Dienstverlening corporaties Capital Value 2 u betekenen? 3 Dienstverlening corporaties

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en

Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en op de huurwoningenmarkt Uitgave September 2011 Naar een vrije sector huurmarkt Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kunnen een veel grotere rol gaan spelen op de Nederlandse

Nadere informatie

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten 1 Inhoud Context Aanpak Uitkomsten 2 Staatssteunregeling Woningcorporaties Positionering: staat, markt, middenveld? Taakopvatting:

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Duurdere financiering voor middensegment huurwoningen

Duurdere financiering voor middensegment huurwoningen Woningcorporaties ING Economisch Bureau Duurdere financiering voor middensegment huurwoningen Voor commerciële activiteiten kunnen corporaties sinds januari 2011 geen goedkope geborgde leningen meer aantrekken.

Nadere informatie

Het is niet evident hoe hoog. De haalbaarheid van markthuren

Het is niet evident hoe hoog. De haalbaarheid van markthuren MOGELIJKHEDEN EN CONSEQUENTIES De haalbaarheid van markthuren In de analyses over het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt, spelen in de huursector de markthuren een belangrijke rol. Markthuren

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 453 Woningcorporaties Nr. 217 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting 26 September 2011 Woonvisie Van buiten naar binnen Crisis Regeerakkoord Klanten kritischer Staatssteunregels EU Vergrijzing Duurzaam Woonvisie kabinet Rijksbegroting

Nadere informatie

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 > Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Volkshuisvestelijke gevolgen Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang 21 maart 2013

Nadere informatie

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael NEDERLANDSE WONINGMARKT IN EUROPEES PERSPECTIEF Initiatief van acht institutionele woningbeleggers en de IVBN Doel om Nederlandse

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector Rotterdam Stook je rijk 2015 Monitoring Energiebesparing Huursector 9-10-2015 Inhoud Nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Doelstellingen landelijke Energieakkoord Stand van Zaken in Nederland Rotterdamse doelstellingen

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025 Delft University of Technology Inhoud Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Eerste Kamer der Staten-Generaal

Eerste Kamer der Staten-Generaal Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2011 2012 33 129 Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) 33 330

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het

Nadere informatie

Middeninkomens en het middensegment De ontbrekende schakel op de woningmarkt

Middeninkomens en het middensegment De ontbrekende schakel op de woningmarkt De ontbrekende schakel op de woningmarkt Frans Schilder Johan Conijn 2015-10 Augustus 2015 De ontbrekende schakel op de woningmarkt Frans Schilder Johan Conijn ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE

Nadere informatie

Prof. dr. P. van Gool FRICS

Prof. dr. P. van Gool FRICS VOGON symposium 2010 Tijd voor keuzes; houdbaarheid van de Nederlandse (huur)woningenmarkt Prof. dr. P. van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate / Universiteit van Amsterdam / Spoorwegpensioenfonds

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten

Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten December 2013 Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

De Energie BV. 4 maart 2013

De Energie BV. 4 maart 2013 De Energie BV 4 maart 2013 Agenda Aanleiding De Businesscase Financieringsvraagstuk Juridische kaders 1 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

De rol van corporaties op de woningmarkt

De rol van corporaties op de woningmarkt De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016 Onderwerpen Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven

Nadere informatie

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015)

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) De Herzieningswet ligt voor vaststelling bij de Eerste Kamer. Deze Wet gaat over taken, toezicht

Nadere informatie

Vereniging van Grondbedrijven Voorjaarscongres Utrecht 21 mei 2014

Vereniging van Grondbedrijven Voorjaarscongres Utrecht 21 mei 2014 Vereniging van Grondbedrijven Voorjaarscongres Utrecht 21 mei 2014 Frank van Blokland (IVBN) 1 IVBN: Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland 1995 ; 30 leden (direct en indirect investeren

Nadere informatie

Huurmarktrapportage. De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015. Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL)

Huurmarktrapportage. De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015. Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL) Huurmarktrapportage De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015 Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL) 22 september 2015 Inhoud 1. Waarom deze cijfers 2. Hoe ziet de huursector in Nederland

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Nederland Uw

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2010. Stec Groep B.V. 20 september 2011

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2010. Stec Groep B.V. 20 september 2011 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2010 Stec Groep B.V. 20 september 2011 INHOUD 1. CONCLUSIES 1 1.1 Scherpe daling investeringen in nieuwbouw koop 1 1.2 Gezocht: betaalbare woningen, maar wel nabij

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014 Herzieningswet/novelle 10 december 2014 1 december 2014 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Woningmarktspecial 2011. Woningmarkt in onbalans

Woningmarktspecial 2011. Woningmarkt in onbalans Woningmarktspecial 2011 Woningmarkt in onbalans 3 Woningmarktspecial 2011 - Woningmarkt in onbalans Voorwoord Deze eerste Woningmarktspecial analyseert de problematiek op de woningmarkt vanuit verschillende

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Trendanalyse WSW 2015

Trendanalyse WSW 2015 Trendanalyse WSW 2015 Inhoud 2 Samenvatting 3 1. Financiële positie corporaties 6 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen 10 3. Veroudering vastgoed 16 4. Risico s 18 5. Verantwoording 21 6. Bijlage

Nadere informatie

Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam

Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam G.H. van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) April 2012

Nadere informatie

Doet scheiden lijden?

Doet scheiden lijden? Doet scheiden lijden? Extramuralisering na Zorgakkoord en Kamerbrief Jasper Klapwijk Strateeg Espria Woonzorg Nederland Apeldoorn, 30 mei 2013 Extramuralisering voor zorgaanbieders Waar staan we? Zorgakkoord

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

De Woningwet 2015 in vogelvlucht

De Woningwet 2015 in vogelvlucht De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 22 oktober 2013 DATUM 22 oktober 2013 TITEL Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stads- en dorpsgezicht) Op de voordracht

Nadere informatie

> Effecten EU-regeling >

> Effecten EU-regeling > > Effecten EU-regeling > EFFECTEN EU-REGELING Effecten EU-regeling Uitgevoerd in opdracht van Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Auteur Jacolien Vogelzang maart 2012 > rapport 2012-07 Analyse Explica

Nadere informatie

GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013. Stec Groep B.V. 25 Februari 2013

GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013. Stec Groep B.V. 25 Februari 2013 GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013 Stec Groep B.V. 25 Februari 2013 INHOUDSOPGAVE INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING 1 3 Uitgaven verlagen 6 Inkomsten

Nadere informatie

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De

Nadere informatie

Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording

Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording 6 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 1 februari 2014 Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording Als de woningcorporaties de wal zijn en de markt het schip, vallen de middeninkomens daar

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE)

IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE) IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE) DAEB portefeuille portefeuille HOOFDLIJNEN IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Bepalen strategie 1. Richting kiezen Uitvoeren scheiding 2. Uitwerken administratieve/juridische

Nadere informatie