Wonen in Gelderland 2017

Transcriptie

1 Wonen in Gelderland Inleiding Een goede plek om te wonen, voor iedereen, nu en in de toekomst. Dat is wat we als provincie voor ogen hebben. Samen met bewoners, gemeenten, ontwikkelaars en andere partijen bekijken we voor elk gebied wat er nodig is om dit te realiseren. Maatwerk en ruimte zorgen voor de juiste woningen op de juiste plek. Zo streven we voor alle inwoners naar een prettige en veilige woonomgeving, waarin mensen zich met elkaar verbonden voelen. In deze bijlage bij de begroting geven we weer op welke wijze de provincie Gelderland bijdraagt aan gezonde en toekomstbestendige woonplekken, en binnen welke context we daar samen met onze partners aan werken. Verandering in woningvraag Er komen grote veranderingen op ons af in samenstelling van de bevolking die zorgen dat de woonwensen veranderen (zie 4.3). Meer ouderen, meer mensen die zorg nodig hebben en meer kleine huishoudens. Een groeiende groep huishoudens zit qua inkomen tussen servet en tafellaken: ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een passende koopwoning. Voor die groep zijn te weinig middeldure huurwoningen beschikbaar. Betaalbaarheid is dus niet alleen een zaak van de laagste inkomens (zie 3.1). De druk op de sociale huurmarkt is nu nog hoog, maar op termijn wordt die vraag minder. Ontwikkelingen op de woningmarkt De perspectieven om de opgaven aan te pakken zijn goed, al zijn de verschillen per regio groot. De woningmarkt zit in de lift: de nieuwbouwproductie neemt toe, net als het aantal verkopen. Woningen worden ook sneller verkocht (zie 4.1). De verleiding om snel te bouwen om aan de actuele vraag te voldoen en tekorten te voorkomen is groot. Uit het recente verleden weten we dat de ontwikkelingen onzeker zijn. Dit vraagt dus om flexibiliteit en innovatie in zowel planvorming als woonvormen (zie 3.3). Ontwikkelingen in de regio s De balans zoeken tussen de onzekerheid van de markt, de grote regionale verschillen en de vraag naar de juiste woningen op korte termijn, is het uitgangspunt voor de gesprekken die we nu voeren in regio s over de woonagenda s. Afgelopen voorjaar hebben wij de gemeenten, regio s, woningcorporaties en zorginstellingen uitgedaagd de veranderingen in bevolking en woonwensen te vertalen naar opgaves voor de regio. De (sub)regio s Arnhem, Nijmegen en Stedendriehoek werken onder begeleiding van een procesregisseur hun opgaven uit, de Liemers heeft recent haar kwalitatieve woonagenda afgerond. In Hoofdstuk 5 kunt u lezen welke concrete voortgang de regio s boeken. Enkele voorbeelden: door ruimte te bieden in het woningbouwprogramma en samenwerking tussen partners te ondersteunen zijn we in Gelderland zeer succesvol bij het huisvesten van statushouders. Ook ondersteunen we zorgpartijen bij de samenwerking waardoor het aanbod van wonen en zorg steeds beter aansluit op de vraag. We zien ook dat in de regio s FoodValley en Arnhem en Nijmegen middeldure huur onderdeel wordt van de woonagenda. De regionale processen vragen veel aandacht en tijd van alle betrokken partijen. Met gemeenten die hierdoor belemmeringen ervaren om nu de goede woningen te realiseren, zijn we in gesprek om een voorschot te nemen op nieuwe regionale afspraken. Uiteraard is het hierbij van belang dat het de juiste, toekomstbestendige woningen zijn.

2 Het moet gebeuren in de bestaande woningvoorraad De opgaven moeten we vooral realiseren in de bestaande woningvoorraad. 85% van de woningen die we op de lange termijn nog nodig hebben staan er nu al. Het aanpassen van bestaande woningen en buurten is daarom de grootste opgave. Naast sloop- en nieuwbouw gaat het vooral om het verduurzamen van woningen. In de Achterhoek ondersteunen we de ontwikkeling van een strategie om particuliere woningen toekomstbestendig te maken. Ook ondersteunen we gemeenten bij transformatie van leegstand vastgoed. Vanuit het programma SteenGoed Benutten hebben we bijvoorbeeld bijgedragen aan het Helix gebouw in Arnhem. Duurzaamheid Het verduurzamen van de bestaande woningen is een belangrijke opgave (zie 3.2). Bij nieuwbouw verwachten we dat partijen het maximale doen om te zorgen dat we die opgave voor de toekomst niet nog groter maken. We ondersteunen gemeenten gericht met onder andere een masterclass hoe ze in tenders voor nieuwbouwprojecten de lat hoger kunnen leggen dan wettelijk vereist. Gemeenten kunnen daarmee anticiperen op het uit de wet schrappen van de aansluitplicht voor aardgas en toekomstige eisen voor duurzaam bouwen. Bij het verduurzamen van de bestaande woningen hebben we de afgelopen jaren vooral succes geboekt bij het de woningen van corporaties. Voor de particuliere voorraad moet we nog grote stappen maken. In het kader van het Gelders Energie Akkoord doen we dat bijvoorbeeld in vijf gemeenten onder de noemer De wijk van de toekomst. Ruimte voor groei Ook is er nog ruimte voor groei en nieuwbouw. Die groei is niet gelijk verdeeld over de provincie. Dit leidt tot grote verschillen in opgaven: In de FoodValley zijn nog afspraken nodig over de kwaliteit en diversiteit van uitbreidingswijken die nodig zijn om de groei op te vangen. In de Achterhoek zijn veel plannen geschrapt en proberen gemeenten de beperkte uitbreidingruimte zo strategisch mogelijk in te zetten. Andere regio s zitten er qua groeiperspectief tussenin. Duidelijk is dat we mee moeten bewegen met veranderingen in woningvraag. We gaan met beleggers, banken en andere nieuwe partijen aan tafel om goed in te kunnen spelen op deze veranderingen. We houden uw Staten op de hoogte via de bijlagen bij Voorjaarsnota en Begroting. Waar mogelijk betrekken wij u bij de verdere doorontwikkeling. Dit kan bijvoorbeeld door het bijwonen van de door ons georganiseerde kenniscafés.

3 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 Inhoudsopgave 3 Thema s. 3.1 Betaalbaarheid 3.2 Verduurzaming woningvoorraad 3.3 Flexibiliteit 3.4 Wonen en zorg 3.5 Samen zelf bouwen 3.6 Huisvesting statushouders: een uitdaging en een kans 3.7 Doorontwikkeling 4 De cijfers: Regionale verschillen en veranderingen in huishoudens(samenstelling) en woonwensen 4.1 Ontwikkelingen op de woningmarkt in Gelderland 4.2 Nieuwbouw in Demografische ontwikkelingen: veranderende huishoudenssamenstelling en woonwensen 4.4 Woningbouwplannen: harde en zachte plancapaciteit 4.5 Kenmerken van de woningbouwplannen in Gelderland 4.6 De bestaande woningvoorraad 5 Regionale woonagenda s 5.1 Achterhoek 5.2 FoodValley 5.3 Regio Arnhem en Nijmegen. 5.4 Noord-Veluwe 5.5 Rivierenland 5.6 Stedendriehoek

4 3 Thema s. 3.1 Betaalbaarheid Middel dure huur Door de woningmarkthervormingen van het rijk is de toegankelijkheid van zowel de sociale huursector (o.a. passen toewijzen) en de koopsector (stringentere hypotheekregels) afgenomen. Dit leidt tot een groeiende groep huishoudens die qua inkomen tussen servet in tafellaken in zitten: te hoog inkomen voor een sociale huurwoning en te laag voor een passende koopwoning. De behoefte aan woningen met een middel dure huur neemt hierdoor toe. Ook in Gelderland is het afgelopen jaar uit verschillende analyses (o.a. voor de regio Arnhem Nijmegen en de FoodValley) gebleken dat het aanbod achterblijft bij de behoefte. Samen met gemeenten en stakeholders zijn we op zoek naar oplossingen die bijdragen aan vergroting van het aanbod van dit type woningen. We dragen bij aan kennisdeelbijeenkomsten en brengen partijen bij elkaar. In de gesprekken met de minister dit voorjaar in de woningmarktregio s is het realiseren van middel dure huur door ons geagendeerd. Komend jaar gaan we verder met het ondersteunen van gemeenten en stakeholders bij het realiseren van meer middel dure huurwoningen. Sociale huur Op langere termijn geven prognoses aan dat de behoefte aan sociale huurwoningen afneemt. Op korte termijn is de druk echter nog groot als gevolg van de extramuralisering in de zorg en de verhoogde asielinstroom. Ten behoeve hiervan hebben Gedeputeerde Staten gemeenten de ruimte geboden om extra sociale huurwoningen aan het woningbouwprogramma toe te voegen. De gemeenten Montferland, Beuningen, Elburg en Wijchen hebben hier het afgelopen jaar gebruik van gemaakt. Gemeente Ede heeft de ruimte gekregen om 400 extra sociale huurwoningen te realiseren in bestaand leegstand vastgoed. De regio Rivierenland heeft in overleg met de provincie de extra ruimte die actuele prognoses bieden, aangegrepen om de bouw van bijna 500 sociale huurwoningen in het regionale programma op te nemen. De druk als gevolg van de asielinstroom was de afgelopen maanden minder dan vooraf ingeschat. Mede dankzij de extra ruimte die geboden is in het programma, de regeling Stimulering Sociale woningmarkt en de extra inspanningen van gemeenten en corporaties is het provincie breed gelukt om de taakstelling voor de huisvesting van statushouders te halen. 3.2 Verduurzaming woningvoorraad Energie neutrale woningen In het kader van het Gelders Energie Akkoord ligt er de ambitie om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Gemeenten en corporaties maken in de prestatieafspraken afspraken over verduurzaming. De verduurzaming van het corporatiebezit gaat gestaag door. Het aantal corporatiewoningen met een energielabel E-F-G is inmiddels gedaald tot onder de 10% (zie ook 4.6). Dit najaar komt actuele data beschikbaar. We zien dat de opgave lastig is, vooral daar waar het gaat om verduurzaming van bestaande particuliere woningen. We agenderen dit in de regio s en blijven dit doen. In de meeste gemeenten staat de aanpak van de particuliere voorraad nog te weinig in de belangstelling of in de kinderschoenen. Met het Gelders plan voor Energietransitie en Warmte in de gebouwde omgeving geeft het college een nieuwe impuls aan verdere verduurzaming van de woningvoorraad. Een uitwerking in de vorm van een Versnellingsimpuls energietransitie in de gebouwde omgeving wordt dit najaar aan PS voorgelegd. Deze impuls omvat concrete acties en instrumenten gericht op particuliere woningbezitters, Vereniging van Eigenaren (VvE s) en woningcorporaties. Ook een warmteplan is een onderdeel. Onder de noemer Wijk van de toekomst is in 5 gemeenten (Apeldoorn, Arnhem, Culemborg, Nijmegen en Wageningen) in 7 wijken een programma gestart om de energietransitie in de praktijk in goede banen te leiden. Betrokken actoren zijn gemeenten, netbeheerders, energiebedrijven, bouw- en installatiebedrijven, woningcorporaties, VvE s en bewonersorganisaties.

5 Naast inzet op verduurzaming van de bestaande woningvoorraad zullen in de Investeringsimpuls energietransitie in de gebouwde omgeving voorstellen worden gedaan om nieuwbouwprojecten energieneutraal en waar mogelijk aardgasvrij te ontwikkelen. Een voorbeeld is de inzet van een transitiemakelaar die zich op gebiedsniveau richt op duurzaamheid in transformatieprojecten en op het verbinden van initiatieven van woningcorporaties, particuliere vastgoedbeheerders, VvE s en particulier woningeigenaren. Een tweede voorbeeld is een masterclass gericht op gemeenten om hen aan de hand van praktijkvoorbeelden en met hulp van juridische instrumenten te stimuleren om in tenders voor nieuwbouwprojecten de lat hoger te leggen dan wettelijk vereist. Gemeenten kunnen daarmee anticiperen op het uit de wet schrappen van de aansluitplicht voor aardgas en toekomstige eisen voor duurzaam bouwen. Toekomstbestendige woningen De veranderingen in woningbehoefte als gevolg van de demografische ontwikkelingen (meer ouderen, meer kleine huishoudens) moeten grotendeels opgevangen worden in de bestaande woningen. Deze moeten dan wel toekomstbestendig of makkelijk aan te passen zijn. Naast het energieneutraal maken van woningen zijn ook maatrelen nodig om de woning aan te passen aan veranderende woonwensen en -eisen. Portiekflats zonder lift, kleine kamers en smalle deurkozijnen zijn niet meer van deze tijd. Hier zijn bouwkundige aanpassingen noodzakelijk om ook op de lange termijn geschikt te houden. Soms zijn bouwkundige aanpassingen (financieel) niet toereikend. Dan rest alleen nog sloop. In de Achterhoek zijn we samen met gemeenten en corporaties een proces gestart om een strategie te ontwikkelen om de bestaande voorraad toekomstbestendig te maken. Naar verwachting levert dat begin 2018 resultaat op. 3.3 Flexibiliteit We zien in Gelderland een toenemende behoefte aan flexibele en tijdelijke huisvesting (ook wel aangeduid als flexwonen ). Dit om aan woonwensen van een zeer diverse doelgroep te voldoen. Tijdelijk in een andere stad op stage, werken of studeren, scheiden waarbij een van de partners zo snel mogelijk nieuwe woonruimte zoekt, als mantelzorger tijdelijk iemand bij willen staan en daar in de buurt willen wonen, als statushouder een ruimte zoeken voordat een definitieve woning toegewezen wordt; het zijn voorbeelden van mensen die, vaak met spoed en in elk geval tijdelijk, woonruimte zoeken. Flexibele contracten, flexibele woonvormen en flexibel vastgoed kunnen hiervoor uitkomst bieden. Een (niet-uitputtende) lijst van voorbeelden betreft: tiny houses met een tijdelijkheid van 10 jaar neerzetten op braakliggend terrein, een leegstaand kantorenpand ombouwen voor studentenbewoning, een te slopen pand langer laten staan zodat het nog even bewoonbaar blijft. Zie ook een item van Nieuwsuur over een meeneemhuis. In woonvisies van gemeenten is het begrip flexwonen als oplossing voor tijdelijke woonwensen vaak nog niet opgenomen. Wij zien echter het belang van flexibiliteit in de woningvoorraad, vooral ook om de krimp op termijn op te vangen. Het afgelopen half jaar zijn we bezig geweest met het onderscheiden van de verschillende vormen van flexwonen en vraagstukken eromheen. Behoeften die wij vanuit Gelderse gemeenten zien bestaan bijvoorbeeld uit het scherper in kaart brengen van de verschillende doelgroepen en informatievoorziening over het praktische hoe en wat van flexwonen (contracten, financiering etc.). Dit voorjaar organiseerden wij samen met de regio Noord-Veluwe een flexwonencafé waarin verschillende betrokkenen en geïnteresseerden (al dan niet vanuit gemeenten) ideeën en praktische ervaringen hebben uitgewisseld. Nieuwe woonvormen; klein wonen Klein wonen: een hype die steeds meer een bewezen trend blijkt. Vooral in de steden schieten micro-woningen als paddenstoelen uit de grond. Door de hoge druk op de woningmarkt kun je denken dat het een conjunctureel fenomeen betreft, maar uit onderzoek van Stec Groep voor het Rijk blijkt dat klein wonen structureel is. 5 redenen voor onderbouwing van deze conclusie. Zie voor het volledige artikel de volgende link.

6 3.4 Wonen en zorg De monitor Wonen en Zorg is eind 2016 afgerond. De resultaten hiervan zijn gedeeld in regionale bijeenkomsten eind 2016 en begin De monitor vormt de basis voor de verdere doorontwikkeling van lokale en regionale trajecten. Actieve gemeenten in de Achterhoek en Rivierenland spelen op dit thema een rol van betekenis. Samen met de genoemde regio s voeren we de door hen opgestelde visie uit. In de gesprekken voor de woonagenda, bespreken we wonen en zorg. We richten ons daarbij meer op de daadwerkelijke uitvoering van gemaakte afspraken. Daarnaast ondersteunen we een beperkt aantal lokale trajecten waarbij in de verdere doorontwikkeling van wonen en zorg ook de vastgoedcomponent wordt meegenomen. We gebruiken ons netwerk om te bepalen waar procesondersteuning noodzakelijk en gewenst is. De resultaten van deze trajecten zijn ondersteunend voor de invulling en uitvoering van de regionale woonagenda s. De kennis en ervaring, die hier wordt opgedaan delen wij met andere gemeenten en regio s tijdens netwerkbijeenkomsten. Daarnaast beschrijven we deze kennis en andere ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg op deze website. In lokale trajecten rond langer zelfstandig wonen en wonen met zorg wordt gebruik gemaakt van de door ons ontwikkelde en lokaal ingezette instrumenten de Gelderse Huistest en de woontechniekhulp. Deze instrumenten zijn aangepast aan nieuwe ontwikkelingen. De huistest breiden wij nu uit met de inzet van domotica. De site woontechniekhulp breiden we uit en richten we in voor alle zorgdoelgroepen. 3.5 Samen zelf bouwen Foto 1: De initiatiefnemers van CPO De Getijden samen met Josan Meijers voor hun school die ze gaan verbouwen Samen zelf bouwen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, CPO) is in 2016 door Motie 39 onderdeel geworden van SteenGoed Benutten. Daar waar bewoners samen het initiatief nemen hun eigen woning en woonomgeving te willen realiseren, en waar de gemeente en grond- of gebouweigenaar meewerken aan het realiseren van deze zelfbouwplannen, ondersteunt de provincie het proces in de haalbaarheids- en ontwikkelfase. Er is subsidie mogelijk voor een deel van de kosten in de haalbaarheidsfase voor het opstellen van een projectplan. Een subsidie omdat de haalbaarheid van het initiatief nog niet zeker is. Naast deze subsidie is er per januari 2017 een renteloze lening mogelijk om een deel van de kosten in de ontwikkelfase te kunnen voorfinancieren. Deze nieuwe lening is in januari jl. gelanceerd tijdens een drukbezochte CPO-kennisbijeenkomst aan het project CPO De Bond in Harreveld. Bij dit project in de Achterhoek heeft een groep jongeren een voormalige fabriek aangekocht, gesloopt en er zelf hun 8 woningen ontwikkeld en gebouwd. Sinds deze coalitieperiode is er sprake van een overgangssituatie naar een (kleinere) subsidie met daarnaast de lening. De CPO-regeling komt langzaam op gang; zomer 2017 zijn er vijf haalbaarheidssubsidies verstrekt, waarvan 2 groepen aangaven te zijner tijd van de lening gebruik te willen maken. Er is nog geen concrete aanvraag voor een lening. Op het Gelderse forum wordt ingezet op kennisuitwisseling, met o.a. een overzicht van alle gesubsidieerde projecten vanaf 2012 en met tips voor startende initiatieven. Op het provinciale congres Gelderland ziet ruimte ging de sessie Pak je ruimte! in op leegstaand maatschappelijk vastgoed en initiatieven vanuit de maatschappij. Mooi voorbeeld is CPO De Getijden waarbij een groep burgers 17 duurzame en levensloopbestendige woningen realiseert in een voormalige school. De bouw is in juni jl. feestelijk gestart.

7 Op 13 oktober wordt Villa Sterappel feestelijk in gebruik genomen. Een initiatief van een groep bewoners in de wijk Vossenpels in Nijmegen, een wijk waar ruimte is voor nieuwe vormen van wonen en werken. Samen met de woningcorporaties Talis en de WBVG werkt de groep Villa Sterappel aan hun woondroom: samen leven met respect voor ieders eigenheid, en in energiezuinige woningen. Villa Sterappel is naaste buur van de CPO-projecten en beiden vorig jaar opgeleverd. 3.6 Huisvesting statushouders: een uitdaging en een kans Een crisis leidt soms ook tot mooie dingen. Veel gemeenten en corporaties stonden in de afgelopen periode door de snelle toename van de vraag naar sociale huurwoningen en het feit dat de feitelijke vraag (huisvesting voor alleenstaanden of gezinnen) veranderde en afnam in de tijd voor een flinke uitdaging. Als provincie hebben we dat onderkend en waar mogelijk hulp en ondersteuning aangeboden (zie ook 4.3). Mede als gevolg van dit vraagstuk zijn thema s als tijdelijk en flexibel bouwen en vernieuwende woonvormen prominenter op de agenda gekomen en zijn er vernieuwende initiatieven van de grond gekomen. Ontwikkelingen die het functioneren van de woningmarkt als geheel en de kansen van ook andere doelgroepen ten goede komen. We hebben middels de subsidieregeling Steengoed Benutten Tijdelijke stimulering Sociale Woningmarkt gemeenten ondersteund bij het uitvoeren van verkenningen en doorrekenen van businesscases voor (tijdelijke) toevoegingen in de sociale huursector. Ook voor verkenningen die naast huisvesting ook kansen voor leren en werken in beeld brachten hebben we een bijdrage geleverd. In totaal is er ruim verleend en er zijn nog aanvragen in behandeling voor een bedrag van In vrijwel alle gevallen gaat het om procesondersteuning. Aan de gemeente Barneveld is een investeringssubsidie verleend voor de realisatie van 22 tijdelijke en flexibele woningen. Een andere investeringsaanvraag is nog in behandeling. We agendeerden het thema in regionale Woonagenda s en ondersteunden regionale samenwerking en uitwisseling van kennis, online via ons platform en met uitwisselingsbijeenkomsten. In de FoodValley is vanuit het thema huisvesting een brede regionale samenwerking tot stand gekomen waarbij de gemeenten vernieuwende pilots hebben verdeeld onder het motto één keer uitvinden 8 keer uitvoeren. In de Achterhoek is de taakstelling regionaal opgepakt, wat heeft Werkconferentie integratie vluchtelingen in Oost-Nederland en Gelderland ziet ruimte In 2017 was het thema wonen op twee congressen in workshops een goed besproken onderwerp. Op 29 mei was de werkconferentie Integratie vluchtelingen in Oost-Nederland in Zutphen, georganiseerd door Vluchtelingenwerk Oost Nederland en de twee provincies Overijssel en Gelderland. O.a. de workshop Bouwen en huisvesten met pieken en dalen stond op het programma. Deze ging over samen het wiel uitvinden in de FoodValley en flexibel bouwen in de Achterhoek (verslag). En op 7 juni vond het provincie brede congres Gelderland ziet ruimte plaats. Er waren veel interessante sessies, zoals de werksessie Pak je Ruimte (vraag en antwoord), en de gesprekstafel van gedeputeerde Meijers Goed wonen in Gelderland (verslag). geleid tot uitwisseling van geplaatste vluchtelingen om tot de meest optimale oplossingen te komen. De gemeenten in de provincie Gelderland hebben, samen met corporaties en andere partijen, een enorme prestatie geleverd en vernieuwende initiatieven ontplooid. Zo zijn onder andere in Barneveld, Overbetuwe en Oude IJsselstreek tijdelijke woningen gerealiseerd. Is in Heumen een project gerealiseerd

8 waarin statushouders, samen met andere doelgroepen, wonen in het voormalige kantoorpand Broekstaete, zijn er zgn. Tiny Houses gerealiseerd in Varsseveld en is er veel ervaring opgedaan met kamergewijze verhuur in Wageningen. Inmiddels is het accent van de aandacht verschoven van huisvesting naar integratie, hoewel de toekomst qua aantallen instroom onzeker blijft en een flexibele woningvoorraad noodzaak. Huisvesting blijft daarom een belangrijk aandachtspunt maar wordt steeds meer in samenhang opgepakt met andere aspecten die belangrijk zijn voor een succesvolle integratie, zoals onderwijs, werk en sociaal netwerk. Huisvesting statushouders in de FoodValley We hebben als Taskforce in korte tijd veel voor elkaar gekregen. Ik vond het in ieder geval fijn om te merken dat we bestuurders en ambtenaren één lijn trokken en ons gezamenlijk verantwoordelijk voelden. We hebben meerdere wegen bewandeld om ons doel te bereiken. Naast het reguliere overleg met Woningstichting Barneveld, zetten we ons eigen gemeentelijk woningbezit in en vroegen inwoners, woningeigenaren en projectontwikkelaars om actief met ons mee te denken over hoe de huisvesting van de statushouders het beste zou kunnen worden geregeld. Lees het volledige interview met wethouder Aart de Kruijf en projectleider Jessica Brink over de aanpak taakstelling huisvesting in Barneveld op het forum Ruimte en Wonen in Gelderland. In het kader van het programma Leefbaarheid heeft integratie van statushouders expliciet aandacht en wordt gewerkt aan het verbinden van verschillende domeinen en worden vernieuwende initiatieven ondersteund (Statenbrief van 16 mei 2017, ). Eind mei 2017 heeft een grote kennisuitwisselingsbijeenkomst over huisvesting en integratie van statushouders plaatsgevonden. Dit najaar wordt in een aantal regio s, in samenwerking met Vluchtelingewerk Oost Nederland, verdere kennisuitwisseling georganiseerd en verkend waar verdere samenwerkingsmogelijkheden in de regio s liggen. Om te zorgen dat we samen blijven leren en ontwikkelen. Voor meer cijfermatige informatie over de huisvesting van statushouders, zie Doorontwikkeling Alle regio s in Gelderland hebben een regionale woonagenda. De woonagenda is maatwerk per regio en omvat afspraken over de kwalitatieve en kwantitatieve opgave. De afspraken over de aantallen worden conform de Omgevingsverordening door ons bekrachtigd en vormen het kwantitatief kader voor een regio. De discussie in de regio s gaan nog vaak over aantallen nieuwbouw in plaats van de bestaande voorraad en gewenste kwaliteit. We hebben daarom in april 2017 een brief gestuurd aan alle regio s en ze uitgedaagd om bij de actualisatie van de woonagenda s kwaliteit voorop te stellen en aantallen volgend te laten zijn. We verwachten van regio s dat de woonagenda bijdraagt aan goede toekomstbestendige keuzes in de woningbouwprogrammering van gemeenten. En die bijdragen aan het verminderen van disbalans op de woningmarkt, nu en in de (nabije) toekomst. De woonagenda is daarvoor gebaseerd op een gedeelde analyse. Deze analyse bestaat onder andere uit een analyse van de regionale woningbehoefte en bestaande (plan-)voorraad. En inzicht in de regionale (dis)balans tussen woonvoorraad en nieuwbouwplannen. Gemeenten en regio maken zoveel mogelijk gebruik van bestaande analyses. Daar waar nodig kan de provincie aanvullende analyses financieel ondersteunen. De regionale woonagenda bevat een aantal vaste onderwerpen, zoals de regionale uitgangspunten voor de ontwikkeling van de regionale woningmarkt. Ook

9 spelregels op basis waarvan de regio kwalitatieve keuzes maakt en afspraken over het aanpakken van de disbalans (overschotten en te korten) maken onderdeel van de woonagenda uit. Daarnaast is het van belang dat er een strategie voor de aanpak voor verbetering van de bestaande voorraad (verduurzaming, flexibel/aanpasbaar) wordt vastgesteld. Een uitvoeringsagenda met opgenomen wat nodig is voor de realisatie van de regionale ambities maakt ook onderdeel uit van een goede woonagenda. Tot slot wordt een regionale woningprogrammering afgesproken, die de basis vormt door de door ons vast te stellen kwantitatieve opgave. Door de aantrekkende woningmarkt stijgt ook het aantal initiatieven voor nieuwe projecten. De huidige werkwijze bij de woningbouwprogrammering wordt daarbij soms als belemmerend ervaren. Daarom bieden we vooruitlopend op de nieuwe afspraken ruimte voor nieuwe goede initiatieven. In overleg met de gemeente worden de regionaal afgestemde plannen getoetst op onder andere duurzaamheid en de behoefte op de korte en lange termijn. Dit kan aanleiding zijn om de kwantitatieve opgave aan te passen, zodat deze nieuwe plannen ontwikkeld kunnen worden. Om Goed wonen in Gelderland nu en in de toekomst te waarborgen staat toekomstbestendigheid centraal. Dit betekent duurzaam en flexibel bouwen op de goeie plek met oog voor de juiste doelgroep. Door de steeds groter wordende verschillen tussen gebieden en wensen van mensen, leveren wij maatwerk, rekening houdend met het DNA van de plek. De nadruk ligt in 2018 op flexibel en innovatief bouwen en duurzame woningen. Hierbij hebben we aandacht voor bestaande woning- en planvoorraad en regionaal maatwerk. Daarom ontwikkelen wij de huidige werkwijze verder door. Adviezen van externen voor een flexibelere vorm van programmeren, die uiteenlopen van aantallen loslaten tot juist strakker porgrammeren en daarmee ruimte te hebben voor onverwachte ontwikkelingen, helpen ons daarbij. Waar nodig en mogelijk sluiten we aan bij het proces van de actualisatie van de omgevingsvisie en -verordening. 4 De cijfers: Regionale verschillen en veranderingen in huishoudens(samenstelling) en woonwensen De huizenmarkt in Gelderland zit sinds 2014/2015 weer in de lift. In 2016 wisselden een recordaantal woningen van eigenaar. Huizen worden sneller verkocht en de marktdruk neemt toe. Ook zijn meer nieuwbouwwoningen gebouwd. Binnen Gelderland zijn er degelijk aanzienlijke verschillen in de ontwikkeling van de woningmarkt. Uit de laatste provinciale prognose blijkt dat ook de verwachte groei van het aantal inwoners en huishoudens tussen en binnen regio s uiteenloopt. Dit blijkt uit de laatste provinciale bevolkingsprognose. De ontwikkeling en de samenstelling van de huishoudens en daarmee ook de woonwensen zullen blijven veranderen. Vergrijzing en krimp zorgen voor een dalende vraag naar woningen. De huurwoning lijkt weer in populariteit te winnen bij jongeren en ouderen. Paragraaf 4 van de Bevolkings- en huishoudensprognose provincie Gelderland 2017 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt en de planvoorraad van de Gelderse regio s. Afgesloten wordt met een korte blik op de bestaande woningvoorraad in Gelderland. De gepresenteerde cijfers gaan over de Gelderse regio s en gemeenten; de vijf niet-gelderse gemeenten die onderdeel uitmaken van de Gelderse woonregio s blijven buiten beschouwing. Meer regionale en lokale cijfers (ook van de vijf niet-gelderse gemeenten) zijn te vinden in de digitale woningmarktmonitor. Meer achtergrond en inspiratie bij de cijfers vindt u op het forum Ruimte en Wonen. 4.1 Ontwikkelingen op de woningmarkt in Gelderland

10 Er is nog geen einde aan de groei van het aantal woningtransacties in Gelderland. Een recordaantal aantal woningen (bijna ) wisselden in 2016 van eigenaar. Ook in de eerste helft van 2017 blijft het aantal transacties toenemen. Ook de gemiddelde koopprijs van de verkochte woningen groeit nog steeds. Wel zijn er grote verschillen in prijzen naar woningtype tussen de Gelderse regio s en gemeenten. Opnieuw worden woningen sneller verkocht. De verkooptijd van de bestaande koopwoningen komt halverwege 2017 uit op ongeveer 7 maanden (was 13 maanden in 2016). Het aantal keuzemogelijkheden op de markt voor koopwoningen neemt duidelijk af. Medio 2017 kunnen potentiële kopers kiezen uit gemiddeld 8 woningen. Begin dit jaar waren dat er 11 (ter vergelijking in 2015: 22 woningen). Binnen Gelderland zijn er verschillen in marktdruk en daarmee ook of er sprake is van een kopers- of een verkopersmarkt. De verleiding om snel te bouwen om aan de actuele vraag te voldoen en tekorten te voorkomen is groot. Maar het is de kunst om vooral die woningen te bouwen die ook passen bij de toekomstige woonbehoefte. Dit vraagt ook om bestaande nieuwbouwplannen kritisch te bekijken en eventueel aan te passen aan de veranderende woningvraag. Recordaantal woningentransacties in 2016 in Gelderland In 2016 wisselden bijna woningen van eigenaar in Gelderland. Dit is een recordaantal. Het aantal transacties ligt daarmee zelfs hoger dan voor de crisis (in 2007: bijna woningtransacties) is het derde jaar op rij dat het aantal transacties stijgt in Gelderland; in vergelijking met 2015 is de toename 25%. De Noord-Veluwe was de eerste regio waar het aantal woningtransacties hoger lag dan voor de crisis (vanaf 2015). De laatste cijfers wijzen uit dat in de krappe woningmarkten in Nederland zoals de Randstad en de steden Groningen en Eindhoven het aantal transacties al daalt. Dit wordt daar vooral veroorzaakt door een tekort aan nieuw aanbod van bestaande koopwoningen. In Gelderland is de daling dus nog niet ingezet en in de eerste helft van 2017 stijgt het aantal transacties zelfs nog door. In vergelijking met de eerste helft van 2016 zijn er in de eerste helft van 2017 ongeveer een derde meer woningen van eigenaar verwisseld. Uitschieters binnen Gelderland zijn de regio s Liemers en de Achterhoek met ongeveer 50% meer transacties in de eerste helft Het kan zijn dat de Gelderse regio s wat later de trend volgen, ook is denkbaar dat meer mensen uit het huursegment overstappen. Het meest verkochte woningtype in Gelderland is nog altijd de tussenwoning (ongeveer een derde van de transacties). Ongeveer een op de vijf verkochte woningen in de eerste helft van 2017 betrof een vrijstaande woning. Het aandeel transacties van vrijstaande woningen binnen het totaal loopt gestaag op sinds begin 2010 (van 15% naar 19% in de eerste helft 2017). Een toenemend aandeel verkochte vrijstaande woningen is een teken dat de doorstroming op gang komt.

11 eerste helft 2017 Figuur 1: Aantal woningtransacties in Gelderland, /eerste helft 2017, woningmarktcijfers.nl Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Arnhem-Nijmegen Stedendriehoek Gelderland Figuur 2: Ontwikkeling woningtransacties per regio, (2007=100), woningmarktcijfers.nl helft helft helft helft helft helft helft helft helft Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Arnhem-Nijmegen Stedendriehoek Gelderland Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde koopprijzen in Gelderland (halfjaarlijks), woningmarktcijfers.nl Figuur 4: Ontwikkeling gemiddelde koopprijzen per Gelderse regio, (halfjaarlijks), woningmarktcijfers.nl

12 Gemiddelde transactieprijs van de verkochte woningen groeit nog steeds in Gelderland Ten opzichte van begin 2017 is de gemiddelde transactieprijs in Gelderland toegenomen van naar medio 2017 (+4,1%). In de Liemers (+7,6%) en de Achterhoek (6,2%) stegen de koopprijzen het meest. Welke prijs een koper kwijt is voor een gemiddelde woning verschilt nogal tussen de Gelderse regio s. Kopers in de Noord-Veluwe ( ) en de FoodValley ( ) zijn over het algemeen het meest kwijt voor een woning; in de regio Achterhoek ( ) en de Liemers ( ) het minst. De grote verschillen tussen de Gelderse regio s worden ook weer zichtbaar bij een vergelijking van de transactieprijzen naar woningtype (tabel 1). Tussenwoning Hoekwoning 2^1 kapwoning Vrijstaand Appartement Gemiddeld Achterhoek Arnhem e.o FoodValley Liemers Nijmegen e.o Noord-Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Provincie Gelderland Tabel 1: Gemiddelde koopsom per woningtype, Gelderse regio s medio 2017 Verdere afname van de verkooptijd (naar 7 maanden medio 2017); huizen sneller verkocht Huizen in Gelderland staan ten opzichte van een jaar geleden weer minder lang te koop. De theoretische verkooptijd (TVT) van bestaande koopwoningen komt medio 2017 uit op ongeveer 7 maanden. Halverwege 2016 was dit nog 13 maanden. 1 In Nederland bedraagt de TVT medio 2017 gemiddeld iets meer dan 6 maanden. In figuur 6 is de ontwikkeling van de verkooptijd in Gelderland naar type woning weergegeven. In vergelijking tot 2016 is de verkooptijd voor alle woningtypes gedaald. Een tussenwoning heeft met ongeveer vierenhalve maand de laagste verkooptijd en een vrijstaande woning met bijna 14 maanden de hoogste verkooptijd. Bij appartementen is de verkooptijd relatief het meest gedaald t.o.v. vorig jaar. Het aantal keuzemogelijkheden op de koopmarkt neemt duidelijk af. Er is een verdere afname van het aantal te koop staande woningen. Op 1 juli 2017 stonden er bijna woningen minder te koop dan begin dit jaar. Het aanbod is het sterkst afgenomen in de regio s Arnhem, Nijmegen en de Liemers. Alleen in de Noord-Veluwe is een beperkte stijging van het aantal te koop staande woningen t.o.v. begin 2017 (figuur 5). 1 De theoretische verkooptijd (TVT) is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkeld meetinstrument om de marktkansen in beeld te brengen. De TVT berekent het aantal maanden, dat nodig is om het gehele woningaanbod te verkopen op basis van het aantal transacties van de laatste 12 maanden Als beide getallen gelijk zijn, dan bedraagt de TVT 12 maanden. Als het aanbod is en de transacties 500, dan bedraagt de TVT 1000/500 x 12 = 24 maanden.

13 ,1 5,7 8,4 4,6 13,8 0 Appartement Hoekwoning 2/1 kapwoning tussengelegen woning vrijstaand 01-jan jul jan jul Figuur 5: Aantal te koop staande woningen naar regio, aanbod op peildatum, Funda Figuur 6: Theoretische verkooptijd in Gelderland naar woningtype, 2012 / medio 2017, woningmarktcijfers.nl Met een gemiddelde keuze van minder dan 8 woningen is in Gelderland medio 2017 sprake van een verkopersmarkt De verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod is een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt te bepalen. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Op deze manier wordt bepaald of er sprake is van een kopersmarkt of een verkopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben kopers relatief veel keuze en daarom meer tijd en ruimte om zich te oriënteren op een woning en eventueel over de prijs te onderhandelen. Als er sprake is van een verkopersmarkt wordt de positie van de verkoper juist sterker en zal de koper sneller een beslissing moeten nemen. Doorgaans wordt aangenomen dat het omslagpunt ligt bij 8 woningen (factsheet Woningmarkt Gelderland, Companen 2017). Cijfers per 1 juli wijzen uit dat kopers in de provincie Gelderland uit nog geen 8 woningen kunnen kiezen. Begin dit jaar was dit nog ongeveer 11 woningen (ter vergelijking 2015: 22 woningen). Dit betekent dat de marktdruk aanzienlijk is toegenomen. De marktdruk is het hoogst in de regio Nijmegen en Arnhem; in de regio s Liemers en de Achterhoek hebben potentiële kopers nog de meeste keuze. Maar ook in deze regio s is er gedurende 2017 sprake van een duidelijke afname van de keuzemogelijkheden (tabel 2). In de gemeente Nijmegen en Culemborg kunnen kopers per 1 juli 2017 maar kiezen uit ongeveer 4 woningen; in de gemeente Rijnwaarden is de marktdruk met 17 woningen het laagst (figuur 7).

14 Achterhoek 15 10,1 Arnhem e.o. 9,4 6,3 FoodValley 10 8 Liemers 16,4 10,7 Nijmegen e.o. 7,7 5,4 Noord-Veluwe 8,3 7,8 Rivierenland 12,9 9,4 Stedendriehoek 9,3 7 Gelderland 10,5 7,8 Tabel 2: marktdruk per regio, per bewerking Companen2017) Figuur 7: marktdruk gemeente, per bewerking Companen2017) Ontwikkelingen op de huurmarkt Niet alleen op de koopwoningenmarkt, maar ook op de huurmarkt gebeurt er van alles. De vraag naar huurwoningen in het middensegment (tot 950) blijft toenemen, terwijl het aanbod nog steeds achterblijft. Het succes van dit huursegment wordt deels verklaard door de lastige positie van huishoudens met middeninkomens. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en door striktere financieringsmogelijkheden en beperking van de leencapaciteit kunnen ze ook geen huis kopen. Vooral in de stedelijke overspannen markten is voor hen een koopwoning vaak onbereikbaar. Ook de opkomst van de ZZP ers die geen eigen huis kunnen of willen kopen zorgt ervoor dat dit segment huurwoningen steeds belangrijker wordt. Dit komt ook tot uiting in de huurprijzen. In het afgelopen jaar zijn de huurprijzen in de vrije sector in Gelderland met 4,3% gestegen (periode 2 de kwartaal de kwartaal 2017, Pararius). Ten opzichte van andere provincies valt de stijging wel mee. In Gelderland is de huurprijs voor een vrijesectorwoning 9,19 euro per vierkante meter per maand. Huurprijzen verschillen sterk per regio en gemeenten. In Nijmegen is de huurprijs hoger dan in Arnhem, voor een deel door meer vraag dan aanbod (11 euro versus tien euro). In de komende jaren blijft er ook nog druk op de sociale huurmarkt; er blijft een instroom van statushouders en ook de vergrijzende bevolking zorgt voor een toenemende vraag naar sociale huurwoningen (zie ook 3.1 Betaalbaarheid).

15 Meer cijfers over woningtransacties op gemeentelijk niveau, vindt u op de woningmarktmonitor van de provincie Gelderland. Gegevens over verhuringen (wachttijden en slaagkansen) zijn beperkt beschikbaar. 4.2 Nieuwbouw in 2016 De nieuwbouwproductie is fors toegenomen in Het overgrote deel van de woningen die zijn toegevoegd zijn eengezinswoningen. In de regio s Arnhem en Nijmegen is ongeveer de helft van de nieuwbouw een huurwoning. Het aantal afgegeven bouwvergunningen is in 2016 met 6% gedaald t.o.v De toekomstige nieuwbouw lijkt daarmee wat te worden afgeremd. Op basis van voorlopige cijfers over de eerste twee kwartalen van 2017 lijkt deze daling niet door te zetten. In de komende periode worden meer zelfbouwwoningen gebouwd dan voorheen. Het aantal afgegeven bouwvergunningen bij particuliere opdrachtgevers is met bijna nog nooit zo hoog geweest. Er is een laagterecord van de vergunningenafgifte bij woningcorporaties. Toekomstige nieuwbouw bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen; vergunningen voor huurwoningen worden met name in de grote steden en in het westen van de provincie afgegeven. Woningproductie fors toegenomen in 2016 De woningvoorraad groeit door nieuwbouw maar kan ook toenemen door transformatie, bijvoorbeeld scholen of kantoorpanden die een woonbestemming krijgen, en door woningen te splitsen. Door sloop of het samenvoegen van woningen, worden woningen onttrokken aan de voorraad. Na enkele jaren van crisis trekt de woningmarkt nu sterk aan. In 2013 en 2014 lag de (netto) productie van nieuwbouwwoningen nog rond de woningen. Vanaf 2015 is een stijgende lijn zichtbaar. In 2016 zijn ruim woningen opgeleverd. Door sloop of samenvoegingen zijn er ongeveer 650 woningen onttrokken aan de Gelderse woningvoorraad. Dit betekent dat de woningvoorraad met ongeveer woningen is toegenomen in het afgelopen jaar. Dit is een aanzienlijke toename t.o.v. de (gecorrigeerde) woningproductie in 2015 ( woningen). De stijgende woningbouwproductie is vooral zichtbaar in de FoodValley en de stedelijke regio s Arnhem en Nijmegen. In de gemeente Nijmegen werden in 2016 bijna woningen (netto) toegevoegd, het hoogste aantal van alle Gelderse gemeenten. In de FoodValley zijn ongeveer 500 woningen op de markt gekomen door het ombouwen van verschillende soorten vastgoed naar woningen; dit is ongeveer een derde van het totale aantal toegevoegde woningen in deze regio. Op basis van de beschikbare gegevens is dit voor de andere Gelderse regio s niet te achterhalen. Arnhem is landelijk een van de koplopers als het gaat om transformatie naar woningen (zie kader). Het overgrote deel van de woningen die zijn toegevoegd zijn eengezinswoningen. Op basis van de beschikbare gegevens over de opgeleverde woningen volgt het volgende beeld per regio (tabel 3) Het overgrote deel van de toegevoegde woningen betreft grondgebonden woningen. De regio Nijmegen wijkt hiervan aanzienlijk af met ongeveer 40% appartementen. In de regio s Nijmegen en Arnhem is ongeveer de helft van de gerealiseerde toevoegingen een huurwoning. Deze regio s hebben vooral een aanzienlijk deel huurwoningen met een prijs tussen de toegevoegd. In de Liemers zijn nauwelijks huurwoningen toegevoegd; in 2015 was in deze regio nog ongeveer een derde van de toegevoegde woningen een huurwoning. In de regio Arnhem is ongeveer 60% van de toegevoegde woningen aan de woningvoorraad een sociale huurwoning of een goedkope koopwoning. Ook in de Achterhoek is bijna de helft van de toegevoegde huizen een woning in dit betaalbare segment. In de FoodValley en de Stedendriehoek lag dit aandeel het laagst.

16 Figuur 8: Nieuwbouw (netto) Gelderse regio's , o.b.v. gemeentelijke informatie huur tot 586 huur koop goedkoop Figuur 9: Nieuwbouw betaalbaar in 2016 per Gelderse regio, o.b.v. gemeentelijke informatie. Geen bruikbare gegevens Noord-Veluwe en Rivierenland Nieuwbouw (bruto) 2016 Woningtype Grondgebonden Appartemen ten Eigendom Huur Koop Betaalbaar 2 Achterhoek % 15% 25% 75% 48% Arnhem e.o % 16% 53% 47% 62% FoodValley * % 24% 33% 57% 30% Liemers % 12% 6% 94% 40% Nijmegen e.o % 41% 52% 48% 45% Noord-Veluwe Rivierenland % Stedendriehoek % 20% 22% 78% 31% Tabel 3: Kwalitatieve aspecten van de opgeleverde woningen in 2016 per regio, gemeentelijke informatie 2 Een betaalbare woning is hier gedefinieerd als een huurwoning tot 710,68 (liberalisatiegrens) en een goedkope koopwoning (tot / ). 3 Geen gegevens over woningtypen opgeleverde woningen beschikbaar. 4 Op basis van de aangeleverde planningslijsten is het onderscheid eengezins/meergezins en huur/koop niet te achterhalen. In Rivierenland zijn er in de jaren ongeveer 250 sociale huurwoningen toegevoegd en 40 sociale koopwoningen.

17 Minder bouwvergunningen verleend t.o.v. 2015, sterke toename bij vergunning afgifte particuliere opdrachtgevers Het aantal afgegeven bouwvergunningen dat door gemeenten wordt verleend is een belangrijke aanwijzing voor toekomstige bouwactiviteiten. De nieuwbouw lijkt iets te worden afgeremd door het aantal afgegeven bouwvergunningen. In 2016 zijn er minder bouwvergunningen door de Gelderse gemeenten verleend dan in 2015 (6.300 tegenover verleende vergunningen in 2015). De daling kan veroorzaakt worden door gemeenten die met uitdagingen rondom grondpolitiek en plancapaciteit het tempo van de vergunning afgifte afremmen. Op basis van voorlopige cijfers over de eerste helft van 2017 lijkt deze daling echter niet door te zetten. De grootste daling in 2016 is zichtbaar bij de corporaties. In 2016 zijn door de gemeenten slechts 360 bouwvergunningen aan woningcorporaties afgeven (een laagterecord). In 2015 waren dat er nog ongeveer Bij corporaties zijn de afgelopen jaren het aantal aangevraagde vergunningen fors gedaald. Dit kan door beleidsonzekerheid en andere per regio verschillende factoren komen. Alleen bij de particuliere opdrachtgevers is een toename zichtbaar. In de komende periode worden meer zelfbouwwoningen gebouwd dan voorheen. Het aantal afgegeven bouwvergunningen bij particuliere opdrachtgevers is met nog nooit zo hoog geweest (figuur 10). Ongeveer driekwart van de nieuwbouwvergunningen in Gelderland is in 2016 afgegeven voor koopwoningen. Dit aandeel is gestegen ten opzichte van In totaal werd in 2016 voor ruim huurwoningen een vergunning afgegeven; in 2015 waren dat er nog ruim Het aandeel bouwvergunningen voor huurwoningen op het totaal is in de afgelopen jaren verder afgenomen. In 2016 zijn in de regio s Nijmegen en Stedendriehoek relatief de meeste vergunningen voor huurwoningen afgegeven. Sprong de regio Arnhem er in 2015 nog uit met meer dan de helft; in 2016 is dit weer gedaald naar ongeveer een kwart van de verleende vergunningen Overheid of woningcorporatie Bouwers voor de markt Andere particuliere opdrachtgevers vergunningen huurwoningen vergunningen koopwoningen Figuur 10: Aantal bouwvergunningen naar opdrachtgever in Gelderland, , CBS 2017 Figuur 11: Aantal bouwvergunningen naar eigendom in Gelderland, , CBS 2017

18 Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o. Liemers FoodValley Arnhem e.o. Achterhoek vergunningen koopwoningen vergunningen huurwoningen Figuur 12: Aantal bouwvergunningen voor koop/huurwoningen in 2016 per regio, CBS Demografische ontwikkelingen: veranderende huishoudenssamenstelling en woonwensen De samenstelling en ontwikkeling van de bevolking is zeer bepalend voor de toekomstige woningbehoefte. Zo bepaalt de verwachte huishoudensgroei hoeveel woningen nog toegevoegd moeten worden. Veranderingen in de leeftijdsopbouw en de samenstelling van de huishoudens zijn (mede) bepalend voor de kwalitatieve woningvraag. Welke nieuwe woningen zijn nodig, in welke segmenten, wat vraagt de doelgroep etc.? Ontwikkelingen als krimp, kleinere huishoudens en vergrijzing hebben invloed op de opgaven en de kansen en risico s op de lokale en regionale woningmarkt. In 2016 is het aantal inwoners in Gelderland flink gegroeid; de buitenlandse migratie bepaalde voor meer dan de helft de groei. Als gevolg van de lagere asielinstroom en de veranderende samenstelling ervan, is de taakstelling voor huisvesting statushouders voor 2017 lager dan in voorgaande periode. In de eerste helft van 2017 zijn er in Gelderland bijna statushouders gehuisvest. Dit is aanzienlijk meer dan de taakstelling. Er zijn grote verschillen in de verwachte groei in het aantal inwoners en huishoudens tussen en binnen de Gelderse regio s. Binnen Gelderland kan de FoodValley als groeiregio worden aangemerkt, op afstand gevolgd door de stedelijke regio s Arnhem en Nijmegen en de regio Noord-Veluwe. De huishoudenssamenstelling zal de komende jaren met meer alleenstaanden en senioren duidelijk veranderen. De vergrijzing gaat de komende jaren hard. Het is de vraag hoe de groep ouderen wil wonen. De vraag naar eengezinswoningen zal afnemen omdat zeker op termijn het aantal jonge gezinnen afneemt. 2016: hoogste bevolkingsgroei sinds begin deze eeuw, buitenlandse migratie bepaalt voor meer dan de helft de groei De Gelderse bevolking is in 2016 met ongeveer personen gegroeid. De bevolkingsgroei is daarmee aanzienlijk hoger dan in voorgaande jaren en is niet zo hoog geweest sinds begin van deze eeuw (figuur 13). De bevolkingsgroei in de Achterhoek heeft, na de piek in 2015, echter niet doorgezet. De FoodValley is de sterkst groeiende regio in Gelderland. De provincie telt nu ruim 2 miljoen inwoners.

19 De groei in 2016 wordt door meer dan de helft bepaald door de buitenlandse migratie. De natuurlijke aanwas (er worden meer mensen geboren dan er overlijden) bepaalde in 2016 nog slechts een klein deel van de groei in Gelderland (10% in 2016) (figuur 14). In verschillende gemeenten in de FoodValley, Noord-Veluwe en Rivierenland is de natuurlijke aanwas nog een aanzienlijke groeicomponent van de bevolking. Lagere asielinstroom en taakstelling huisvesting statushouders: tijdelijk en flexibel bouwen De taakstelling voor het huisvesten van statushouders is sterk gegroeid vanaf Vooral de grote instroom van asielzoekers in 2015 heeft geleid tot extra hoge taakstellingen. Gemeenten en corporaties kregen daarmee in de afgelopen periode te maken met een snelle toename van de vraag naar sociale huurwoningen. Nadat in 2015 vooral veel Syriërs naar Nederland kwamen, meldden zich in afgelopen jaar hun nareizende familieleden en veranderde de behoefte van huisvesting voor alleenstaanden naar meer woningen voor gezinnen. Vanaf maart 2017 daalt ook het aantal nareizigers. Zie ook 3.3 Flexibiliteit en Doordat er minder asielzoekers naar Nederland komen en er bovendien sprake is van minder kansrijke asielverzoeken, is de taakstelling voor 2017 lager dan in voorgaande periode. Moesten in 2016 de Gelderse gemeenten nog ruim vergunningshouders aan woonruimte helpen, in 2017 is dit aantal gedaald naar ongeveer In de eerste helft van 2017 zijn er in Gelderland bijna statushouders gehuisvest. Dit is aanzienlijk meer dan de taakstelling (147%). Worden de achterstanden in taakstellingen van verschillende gemeenten van voorgaande jaren meegerekend, dan is sprake van een realisatie van 154% over het eerste halfjaar van Een aanzienlijke prestatie (figuur 15 en 16) Achterhoek Noord-Veluwe Regio Arnhem-Nijmegen FoodValley Rivierenland Stedendriehoek geboortesaldo buitenlands migratieoverschot binnenlands migratieoverschot Figuur 13: bevolkingsgroei 2000 t/m 2016 per regio, CBS 2017 Figuur 14: Geboorteoverschot, binnenlands -en buitenlands migratiesaldo Gelderland , CBS De hier gehanteerde cijfers zijn gebaseerd op de officieel bij het COA afgemelde vergunninghouders. Door administratieve vertraging kan er daardoor soms een verschil zijn met cijfers die individuele gemeenten hanteren.

20 2e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft 2017 Meer over de huisvesting van statushouders in Gelderland in paragraaf 3.6. Op de kaart van het Gelderse forum Ruimte en Wonen staan alle lopende initiatieven voor het huisvesten van statushouders ste helft de helft ste helft de helft aantal gehuisveste statushouders gecorrigeerde taakstelling (incl. achterstand of voorsprong) taakstelling Figuur 15: Taakstelling huisvesting statushouders Gelderland, (halfjaarlijkse opgave) Figuur 16: Taakstelling huisvesting statushouders en aantal gehuisveste statushouders, halfjaarlijkse cijfers Grote verschillen binnen Gelderland in verwachte groei van het aantal inwoners en huishoudens Begin 2017 heeft de provincie Gelderland een nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose opgesteld. Uit de cijfers blijkt dat er binnen Gelderland aanzienlijke verschillen zijn in de verwachte groei van het bevolking en het aantal huishoudens. In alle Gelderse regio s stijgt het aantal inwoners tot De krimp in de Achterhoek wordt door de buitenlandse migratie wat gedempt maar zet vanaf 2018 door. Na 2025 vlakt de groei van de bevolking af. Ook binnen de regio s zijn er grote verschillen zichtbaar. Bijvoorbeeld, binnen de regio Nijmegen groeien gemeenten rondom Nijmegen beperkt of krimpen zelfs, terwijl Nijmegen met 8% groeit tot Voor de woningmarkt is vooral de groei van het aantal huishoudens van belang. De groei voltrekt zich vooral in de regio FoodValley, op afstand gevolgd door de stedelijke regio s Arnhem en Nijmegen en de Noord-Veluwe. Barneveld, met een relatief jonge bevolking en overloop uit provincie Utrecht zal het meest groeien, met 17 procent in vrijwel alle Gelderse regio s zichtbaar. De FoodValley wijkt ook hierin af: hier wordt tot 2025 nog een toename van gezinnen verwacht de periode tot Ontwikkeling in de vraag naar woningen: minder jongeren, meer senioren en kleinere huishoudens Vooral het aantal alleenstaanden groeit sterk. De toename van alleenstaanden en de afname van gezinnen is in alle Gelderse regio s zichtbaar. De vraag naar eengezinswoningen zal dalen, omdat er straks minder gezinnen met kinderen zijn en meer alleenstaanden en oudere echtparen die de kinderen het huis uit hebben. Dit betekent dat er meer kleine woningen en appartementen nodig zijn. In de FoodValley wordt ook nog een toename van gezinnen verwacht. De vergrijzing zal de komende jaren hard gaan. Nu is 18 procent van de Gelderse bevolking ouder dan 65 jaar. Dat percentage loopt op naar 28% over ruim twintig jaar (2040). Het is vooral de groep van 75 jaar en ouder die (in absolute aantallen) meer dan verdubbelt in de periode 2015 tot De groep

21 Zorg voor mooie en prettige woningen voor emptynesters en senioren Als je uitgaat van de huidige verdeling van de oudere huishoudens over de beschikbare woningvoorraad, zijn er door de vergrijzing en individualisering in Gelderland ongeveer eengezinskoopwoningen extra nodig. De vraag is of ouderen zo blijven wonen. Als deze ouderen ervoor kiezen om niet in een dure eengezinskoopwoning te (blijven) wonen, dan zijn er al genoeg eengezinswoningen in de voorraad beschikbaar. En komen er op termijn zelfs koopwoningen leeg te staan. Ga je bouwen voor senioren en bouwen voor de doorstroming, dan leidt tot een besparing op investeringskosten en een lager stedelijk gebruik. Er zijn namelijk steeds meer senioren die graag hun wooncarrière willen voortzetten, maar door gebrek aan geschikt aanbod in hun eigen (grote) huis blijven wonen. Hopelijk kiezen partijen niet te snel voor de makkelijke weg, maar houden vooral ook de belangen van de samenleving op de langere termijn in de gaten. De oproep van Gert Jan Hagen SpringCo op het provinciale congres Gelderland ziet ruimte is om te stoppen met bouwen van woningen die er al voldoende zijn in de woningvoorraad en snel te zorgen voor mooie en prettige woningen voor emptynesters en senioren. Lees het complete verhaal op het forum Ruimte en Wonen Gelderland huishoudens van 75 jaar en ouder neemt de komende jaren niet alleen door de vergrijzing in omvang toe, maar ook omdat ze vanwege verandering in landelijke regels over wonen en zorg langer thuis moeten blijven wonen. De vergrijzing heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. Ouderen verhuizen minder vaak en dit kan jongere huishoudens belemmeren die naar een (grotere) koop eengezinshuis willen verhuizen. De lage verhuisgeneigdheid van ouderen heeft naast de binding met hun woning en woonomgeving ook te maken met het opzien tegen de verhuizing en eventuele hogere woonlasten na de verhuizing. Op de langere termijn komen veel woningen vrij doordat de groep ouderen door overlijden of door vertrek naar een zorgstelling hun woning verlaten. Steeds vaker wordt een koopwoning achtergelaten omdat de babyboomers veel vaker dan de vooroorlogse generatie, huiseigenaar is. Het aantal koop eengezinswoningen dat hierdoor op de markt komt, loopt op van ongeveer in 2015 naar bijna per jaar rond Wanneer dergelijke aantallen woningen veelal in hetzelfde segment beschikbaar komen, is het voor te stellen dat dit invloed zal hebben op de woningmarkt. Zeker omdat op termijn het aantal jonge gezinnen afneemt, waardoor de vraag naar eengezinswoningen zal dalen. Dit beeld is in alle regio s zichtbaar. De rapportage Bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland 2017 vindt u op de provinciale website. Cijfers per gemeente zijn beschikbaar op de woningmarktmonitor Gelderland. 4.4 Woningbouwplannen: harde en zachte plancapaciteit De woningbouwprogrammering is een belangrijk onderwerp op de regionale woonagenda s in Gelderland. Bij het vaststellen van de nieuwe Gelderse bevolkings- en huishoudensprognose in april jl., is de ambitie uitgesproken om in het najaar van 2017 in beeld te hebben wat de prognoses betekenen voor de opgave in de regio. Regio s zijn uitgedaagd om bij de actualisatie van de woonagenda s de prognoses te vertalen in kwalitatieve opgaves voor de regio. De vraag hoeveel huizen nieuwgebouwd moeten worden maakt onderdeel uit van deze kwalitatieve behoeftebepaling. In deze paragraaf wordt de ontwikkeling van het planaanbod van woningen in Gelderland geschetst. Daarbij worden zowel de aantallen geplande woningen als de kwalitatieve woningbouwprogrammering beschreven. Gegevens over de plancapaciteit zijn gebaseerd op de planningslijsten van de gemeenten. De gegevens over de geplande woningbouw in de Noord-Veluwe zijn niet compleet door het ontbreken van gegevens van de gemeente Heerde. De beschikbare plancapaciteit van Harderwijk en Hattem zijn gebaseerd op de gegevens van Dit kan betekenen dat het geschetste beeld van de planvoorraad in de Noord-Veluwe wat afwijkt van de werkelijke planvoorraad. Gemeenten uit de regio FoodValley en Noord-Veluwe gebruiken de Planmonitor Wonen voor het aanleveren van gegevens over de gemeentelijke woningbouwplannen. De Planmonitor, die in verschillende provincies wordt gebruikt, is een instrument voor gemeenten om gegevens over

22 woningbouwplannen te beheren. Op het openbare gedeelte van de planmonitor Wonen zijn de nieuwbouwprojecten zichtbaar die voor de komende jaren staan geprogrammeerd in de regio FoodValley. Netto plancapaciteit is met ongeveer woningen afgenomen t.o.v De totale plancapaciteit voor alle regio s bedraagt per 1 januari 2017 ruim woningen (de bruto plancapaciteit). In een deel van de (binnenstedelijke) plannen worden in totaal naar verwachting ongeveer woningen gesloopt (voor de vervangingsbehoefte). Dit betekent dat er in Gelderland een netto plancapaciteit is van bijna woningen (zie tabel 4). Het gaat hierbij zowel om plannen waar momenteel al gebouwd wordt tot plannen in de voorbereidingsfase 6. Volgens de opgave van de gemeenten bestaat ruim de helft van de planvoorraad (55%) uit planologisch harde plancapaciteit. Regio s met verhoudingsgewijs veel harde planvoorraad zijn de regio s Achterhoek, Liemers en Rivierenland. Dat zijn ook regio s/gemeenten met minder plannen voor de lange termijn in de planvoorraad. Plancapaciteit neemt af door gerealiseerde nieuwbouw en door planuitval en stijgt door het toevoegen van nieuwe plannen; harde plancapaciteit wijzigt door het doorschuiven van zachte plannen. Ten opzichte van januari 2016 is de totale plancapaciteit in Gelderland met ongeveer woningen afgenomen. Dit komt deels door de gerealiseerde nieuwbouw in De afname is in alle regio s zichtbaar (figuur 17). Stand Hard Zacht OntbrekendTotaal (netto) divers 6 Achterhoek Arnhem e.o FoodValley Liemers Nijmegen e.o Nood-Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Gelderland Tabel 4: Harde en zachte plancapaciteit (netto) in de Gelderse regio s per Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o. Liemers Arnhem e.o. FoodValley Achterhoek jan-17 jan-16 Figuur 17: Totale netto plancapaciteit per Gelderse regio, stand jan 2016 en Van een aantal plannen is uit de beschikbare gegevens de planologische status niet bekend of is door een bundeling van meerdere kleine plannen in de planningslijst geen uniforme planologische status te geven.

23 Plannen versus huidige afspraken (harde plancapaciteit) In tabel 5 staan de huidige woningbouwafspraken van de Gelderse regio s. In de meeste regio s loopt de huidige afsprakenperiode tot Uitzondering is de regio Liemers met afspraken tot 2020 (kolom A). De resterende opgave per regio kan worden bepaald door de woningen die in de afsprakenperiode zijn toegevoegd aan de woningvoorraad af te halen van de totale woningbouwopgave (B-C=D). In kolom F staat het aantal woningen dat in de afgelopen twee jaar gemiddeld is gerealiseerd. Het gaat hier om netto-aantallen (de sloop is van de nieuwbouw afgetrokken van de totale nieuwbouw). In de meeste regio s zijn er gemiddeld minder woningen toegevoegd dan de jaarlijkse opgave. Zichtbaar wordt dat in de FoodValley de gemiddelde jaarlijks realisatie hoger ligt dan de jaarlijkse opgave. Ook in de Achterhoek is dit het geval. In deze regio zijn er meer woningen geprogrammeerd tot 2020 omdat daar nog de groei zit; in de regio heeft de sloopopgave de beleidsmatige aandacht. Periode afspraken (A) Kwantitatieve woningbouwopgave (B) Realisatie (netto) in afsprakenperiode (C) Resterende opgave tot 2025 (D)*** Jaarlijkse opgave (E) Gemiddelde realisatie (netto) (F) Achterhoek 2015 t/m Arnhem e.o t/m FoodValley 2015 t/m Liemers 2014 t/m Nijmegen e.o t/m Noord-Veluwe * 2013 t/m (GW) Rivierenland 2015 t/m Stedendriehoek 2015 t/m Tabel 5: Huidige woningbouwopgave en resterende opgave per regio, stand per (bewerking gemeentelijke cijfers). Voor een flexibele woningbouwprogrammering is een realistische en niet al te grote omvang van de harde planvoorraad van belang. Bij een te grote harde planvoorraad kan er niet flexibel worden ingespeeld op een veranderende vraag of behoefte. In figuur 19 is de resterende opgave afgezet tegenover de harde netto plancapaciteit. In de Achterhoek zijn er meer harde plannen voor de opgave (zie kader). Het overaanbod in de regio Liemers wordt vertekend doordat de huidige afspraken in deze regio slechts tot 2020 lopen (nog 3 jaar). In deze regio ligt een voorstel voor het actualiseren van de regionale woonagenda, waarin ook nieuwe kwantitatieve afspraken tot 2027 zijn opgenomen. Ook in de Stedendriehoek ligt de harde planvoorraad dichtbij de opgave. De totale planvoorraad ligt in alle Gelderse regio boven de opgave, maar hier zitten ook de plannen voor de langere termijn (na de afsprakenperiode). In de Noord- Veluwe lijkt dat de beschikbare woningbouwplannen wat achterblijven bij de ambitie van deze regio (maar dit kan ook vertekend worden door de beschikbare gegevens voor deze regio). 8 7 Woningbouwafspraken in de regio Nijmegen zijn exclusief de gemeente Druten. Cijfers over realisaties in Druten zijn niet meegenomen in deze tabel (en wijkt daarmee af van tabel 3 met de gerealiseerde nieuwbouw per regio). 8 Voor Rivierenland is uitgegaan van een restopgave van ongeveer woningen.

24 Belangrijk om te beseffen is het verschil tussen de planvoorraad en gerealiseerde woningen. Waar we in het verleden de focus hadden op de plannen, is het van belang om ook te kijken naar wat er daadwerkelijk gebouwd is. Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o. Liemers FoodValley 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Arnhem e.o. Achterhoek resterende opgave harde plancapaciteit Figuur 19: Resterende opgave afgezet tegen de harde plancapaciteit (netto) per harde plancapaciteit als % van de restopgave totale plancapaciteit t.o.v. restopgave Figuur 20: Netto plancapaciteit en totale plancapaciteit als percentage van de resterende opgave per regio 4.5 Kenmerken van de woningbouwplannen in Gelderland De kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen vraagt continue aandacht. Veranderingen op de woningmarkt (o.a. ontwikkeling economie en huizenmarkt), sterke fluctuaties in de asielinstroom en veranderende woonwensen door wijzigingen in de huishoudenssamenstelling vragen om flexibiliteit. Woningbouwplannen voor lange tijd vooruit werken belemmerend. Welke en hoeveel woningen moeten er nog bij komen en wat zijn de gewenste aanvullingen op de woningen die er al staan? Het bij elkaar brengen van vraag en aanbod is een continue opgave. Hieronder worden de kwalitatieve aspecten van de planvoorraad in Gelderland beschreven. Ruim de helft van de geplande nieuwbouw (56%) ontstaat door verdichting, transformatie of herstructurering. Regio s met veel planvoorraad op uitleglocaties zijn de FoodValley en de regio Nijmegen. Er is veel verschil tussen gemeenten in locatietype van de bouwplannen. Het aandeel huur binnen de totale Gelderse planvoorraad is toegenomen (van 24 naar 27%); merendeel van de planvoorraad blijft koopwoningen. Voor de komende jaren zijn ongeveer sociale huurwoningen gepland op provinciaal niveau; 6% van de planvoorraad (ca woningen) is ingevuld voor vrije sector huurwoningen. Vooral Arnhem wijkt af met een hoog aandeel vrije sector huur binnen het programma.

25 Aandeel goedkope koop is slechts 9% van de planvoorraad koopwoningen; ten opzichte van voorgaande jaar is het aandeel goedkope koop binnen het koopprogramma afgenomen (was 12%). Ongeveer een derde van de geplande koopwoningen valt onder de categorie dure koop. Stedendriehoek springt eruit met de helft dure koop binnen het koopsegment en de Liemers met ongeveer een kwart goedkope koop. Ongeveer een kwart van de geplande woningen zijn appartementen; het overgrote deel van de woningen die worden toegevoegd zijn dus grondgebonden woningen. Aanzienlijk deel van het koop- en huurprogramma nog niet kwalitatief ingevuld, vooral in Nijmegen en de regio FoodValley (ruimte voor verschuivingen en aanpassingen in het woonprogramma) Planvoorraad binnen bestaand stedelijk gebied (56%) De ladder voor duurzame verstedelijking is een belangrijk instrument voor efficiënt en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. Bij ruim de helft (56%) van het provinciale planaanbod gaat het om woningen in bouwplannen op verdichting-, transformatie en herstructureringslocaties, oftewel ruim woningen. Dit betekent dat 44% van de geplande woningen op uitleglocaties staat geprogrammeerd. Binnen de Gelderse regio s is veel verschil in de verhouding planvoorraad binnen het bestaand stedelijk gebied enerzijds en op uitleglocaties anderzijds. Regio s met veel planvoorraad op uitleglocaties zijn de regio s FoodValley (69%) en de regio Nijmegen (56%). In de FoodValley neemt het planaanbod op uitleglocaties in de loop de jaren toe. Op de korte termijn komen in deze regio nog veel woningen op de markt door transformatie; het overgrote deel van de planvoorraad vanaf 2025 staat geprogrammeerd op uitleglocaties. Uitzondering is Barneveld met ook op korte termijn veel geplande woningen op uitleglocaties. In de regio Arnhem springen de gemeenten Overbetuwe en Lingewaard eruit met verhoudingsgewijs veel planvoorraad op uitleglocaties (73% resp. 57%), terwijl de andere gemeenten in deze regio vrijwel uitsluitend woningen hebben gepland door verdichting, transformatie of herstructurering. Bij de verschillen tussen de gemeenten spelen de mogelijkheden mee om binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen. In de Liemers wordt de capaciteit op uitleglocaties afgebouwd. Onder andere Duiven heeft in 2015 uitleglocaties geschrapt en Zevenaar heeft eerder het programma op de uitleglocaties bij de kleine kernen teruggebracht. Ook in andere gemeenten wordt vaker de prioriteit bij inbreiding gelegd. Inbreiding en transformatie op langere termijn is moeilijker te plannen omdat niet alle plekken kunnen worden voorzien. Voldoende ruimte en flexibiliteit in de programmering is daardoor wenselijk. Aandeel huur binnen de totale Gelderse planvoorraad is toegenomen (ca. 27%) Het totale provinciale planvoorraad bestaat uit bijna koopwoningen en bijna huurwoningen. Van een deel van de geplande woningen is het eigendom type niet bekend of ingevuld (ruim woningen). Het aandeel huurwoningen op de totale voorraad geplande woningen is ongeveer 27%. Dit aandeel is toegenomen t.o.v. voorgaande jaren (2016: 24% en 2015: 23%). Regio s met een meer dan gemiddeld huurprogramma zijn de stedelijke regio s Arnhem en Nijmegen; ongeveer een derde van de geplande woningen zijn hier huurwoningen. Wel zijn er verschillen in de invulling van het huurprogramma. Binnen de regio Arnhem is een hoger aandeel vrije sector huurwoningen gepland; binnen de regio Nijmegen is van een groot deel van de geplande huurwoningen de prijsklasse nog niet ingevuld. Sociale huur Een sociale huurwoning is een woning met een huur van maximaal 711 per maand. Op basis van landelijke cijfers blijkt dat een steeds grotere groep mensen in Nederland is aangewezen op de sociale huursector. Dat aantal zal blijven stijgen door toename van kwetsbare doelgroepen zoals ouderen (vergrijzing), statushouders en mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking die niet meer in een instelling wonen. Voor de komende jaren zijn bijna woningen Gelderland-breed gepland in het betaalbare huursegment (3.700 goedkope huur (tot de eerste aftoppingsgrens) en bijna huurwoningen (van

26 eerste aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens van 711). De regio Stedendriehoek wijkt af met verhoudingsgewijs veel goedkope huur binnen het huursegment in de woningbouwplannen: binnen het huurprogramma in Apeldoorn is ongeveer driekwart van de geplande huurwoningen een goedkope huurwoning. Vrije sector huurwoningen Huurwoningen in de vrije sector zijn woningen met een minimale huurprijs van 711 per maand. Vooral de vraag naar middel dure huur (met een huurprijs tot 950) is hoog; binnen Nederland (naast de vier grote steden) gaat het om de noordvleugel van de Randstad met uitlopers richting de Veluwe, de Brabantse steden en Groningen (trendanalyse Rabobank, 2017). Verschillende criteria zoals bevolkingsgroei, leefbaarheid van de woongebieden en de mate van stedelijkheid zijn hier gunstig voor de huurwoningenmarkt. Vooral in stedelijke gebieden waar een grote variatie is aan leefstijlen, is de vraag hoog. In de krimpregio s, aan de randen van Nederland, waar de vergrijzing flink toeneemt, zal de vraag naar dit segment minder groot zijn (hier zijn wel mogelijkheden voor bijvoorbeeld passende woonruimte voor specifieke doelgroepen zoals ouderen). Binnen het provinciale planaanbod zijn ongeveer woningen in de vrije huursector geprogrammeerd. Dat is 6% van het totale planvoorraad in Gelderland. In de regio Arnhem staan bijna vrijesectorwoningen op het woningbouwprogramma (15% van het totale woningprogramma in deze regio). Het overgrote deel staat in de gemeente Arnhem geprogrammeerd (bijna woningen in 20 bouwplannen) en komt op korte(re) termijn op de markt. In de regio Achterhoek en de Noord-Veluwe is nauwelijks aanbod in dit segment in de woningbouwprogrammering (<2%). Zie ook 3.1 Betaalbaarheid Aandeel goedkope koop slechts 9% van de planvoorraad koop; ongeveer een derde dure koop Het aandeel goedkope koop binnen het planaanbod van koopwoningen bedraagt slecht s 9% in 2017 (ter vergelijking 12% in 2016). De Liemers is de enige Gelderse regio met in verhouding een flink aandeel goedkope koop binnen de planvoorraad koopwoningen (26%). Samen met de Achterhoek en regio Rivierenland zijn dit de drie regio s met een meer dan gemiddelde planvoorraad in goedkope koop en middelduur laag. Het aandeel dure koop binnen de planvoorraad koopwoningen is Gelderland breed ongeveer 35%. De regio Stedendriehoek met ongeveer de helft dure koop binnen het woonprogramma springt eruit. Ook de regio s FoodValley, Arnhem en Rivierenland hebben verhoudingsgewijs veel dure koop (ca 40%). Grondgebonden en appartementen Ruim de helft van de geplande woningen zijn grondgebonden; ongeveer een kwart zijn appartementen. Van de overige woningen is het woningtype nog niet ingevuld in de woonprogramma s. In de Stedendriehoek, de Liemers en de regio Arnhem e.o. zijn verhoudingsgewijs meer dan gemiddeld appartementen geprogrammeerd (ongeveer een derde van het woningbouwprogramma in deze regio s). Uit de beschikbare planningslijsten is niet goed de prijsklasse en het eigendomstype van de appartementen te achterhalen (gaat het dure huur- of koopappartementen of worden meer betaalbare appartementen toegevoegd aan de voorraad?). Deel van het huur- en koopprogramma nog niet kwalitatief ingevuld Van een deel van de geplande woningen is de prijsklasse van het huur- of koopsegment nog niet ingevuld in het woningbouwprogramma. Binnen het huurprogramma gaat het om 17% van de geplande huurwoningen (ca woningen); binnen het provinciale koopsegment gaat het om bijna een kwart van de woningen (ca woningen). Van ruim woningen is zowel prijsklasse- als het eigendom van de woningen nog niet bekend. Vooral in de regio Nijmegen en in de FoodValley is een aanzienlijk deel van de huur-en vooral koopprogramma s nog niet kwalitatief dichtgetimmerd.

27 Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o Liemers Arnhem e.o. FoodValley Achterhoek Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o. Liemers Arnhem e.o. FoodValley Achterhoek inbreiding uitbreiding Figuur 21: Bruto planvoorraad uitgesplitst naar inbreiding en uitbreiding, huur koop woningtype onbekend Figuur 22: Bruto plancapaciteit naar woningtype per regio, Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o. Liemers Arnhem e.o. FoodValley Achterhoek huur goedkoop huur betaalbaar huur duur huur onbekend Figuur 23: Huurprogramma (bruto) per regio, Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o. Liemers Arnhem e.o. FoodValley Achterhoek koop goedkoop koop middelduur laag koop middelduur hoog koop duur Figuur 24: Koopprogramma (bruto) per regio,

28 Stedendriehoek Rivierenland Noord-Veluwe Nijmegen e.o Liemers Arnhem e.o. FoodValley Achterhoek eg mg woningtype onbekend Figuur 25 Planvoorraad naar woningtype (bruto) per regio, Achterhoek: Prioritering van woningbouwplannen De zeven gemeenten in de Achterhoek staan voor de opgave om hun woningbouwprogramma nog verder in te perken. Dat is een kwantitatieve én kwalitatieve opgave. De nog toe te voegen woningen moeten een zo goed mogelijke aanvulling zijn op de bestaande voorraad. Dat vraagt om een zorgvuldige prioritering van projecten. In 2015 is besloten te gaan werken met het stoplichtmodel. Het gebruik van dit model biedt een mogelijkheid om met elkaar en met de provincie af te spreken hoe om te gaan met het stuwmeer aan harde plannen, en toch ruimte te hebben voor nieuwe, goede initiatieven. De gemeenten in de Achterhoek staan voor twee grote uitdagingen: enerzijds voorzienbaarheid creëren rond de rode plannen, zodat deze plannen daadwerkelijk geschrapt kunnen worden en anderzijds het analyseren van de oranje plannen, zodat in navolging van de gemeente Berkelland, Bronckhorst en Oude IJsselstreek een keuze tussen groen of rood gemaakt kan worden. Alle gemeenten houden bij het maken van hun keuze m.b.t. de groene plannen er rekening mee dat er de komende jaren nog nieuwe plannen op tafel kunnen komen, bijvoorbeeld in zogenaamde aanloopstraten waar winkelfuncties vervallen. 4.6 De bestaande woningvoorraad De samenstelling van de bevolking en daarmee ook woonwensen blijven veranderen. De vergrijzing is natuurlijk een belangrijke trend. Vergrijzing en krimp zullen zorgen voor een dalende de vraag naar woningen. Ook lijkt de huurwoning weer in populariteit te winnen bij jongeren en ouderen. De verschuivingen in woonwensen kunnen niet allemaal opgevangen worden door nieuwbouw. De focus verschuift steeds meer van nieuwbouw naar het benutten van de kansen en mogelijkheden van de woningen die er al staan. Strategisch omgaan met de bestaande voorraad is noodzakelijk om te kunnen voorzien in de woonbehoefte. Noodzaak voor onderhoud en kwaliteitsaanpassingen aan de bestaande voorraad worden steeds belangrijker.

29 Energetische kwaliteit woningvoorraad verbeterd De verduurzaming van het corporatiebezit in Gelderland gaat gestaag door. Het aantal corporatiewoningen met een energielabel E-F-G is inmiddels gedaald tot onder de 10% (ter vergelijking in 2o11 was dit nog bijna 30%). In 2015 hebben ongeveer Gelderse corporatiewoningen minimaal 2 labelstappen gemaakt ( 75,6 miljoen). In 2014 waren dat nog woningen. Volgens een prognose van de Gelderse woningcorporaties uit 2015 wordt ervan uitgegaan dat in 2020 ongeveer 43% van de corporatiewoningen minimaal energielabel B heeft (Vereniging van woningcorporaties, Energiemaatregelen Gelderland). De Energielabelatlas heeft voor alle woningen in Nederland een energielabel op de kaart gezet. De cijfers geven een indicatieve verdeling van de energielabels van de woningen. Niet van alle woningen zijn immers betrouwbare gegevens beschikbaar over de actuele stand van het energielabel. Zo kan het zijn dat inmiddels glas is vervangen, dat de woning is voorzien van zonnepanelen etc. Uit de (indicatieve) cijfers blijkt dat in 2016 bijna 20% van de woningen in Gelderland energielabel F of G heeft. In deze woningen zal men relatief vrij ruime tot hoge investeringen moeten doen op het gebied van onder meer isolatie, ventilatie en verwarmingselementen om het pand een energiezuinig label (A t/m C) te kunnen laten verkrijgen. Een derde van de Gelderse woningen valt onder het energielabel C. In deze woningen is nog ruimte voor verbetering op het gebied van energiezuinigheid (bijvoorbeeld verbeteringen in isolatie, ventilatie en het plaatsen van zonnepanelen). Ongeveer 27% van de Gelderse woningen heeft energielabel A of B. In de regio s Arnhem, Achterhoek en de Stedendriehoek zijn verhoudingsgewijs de meeste woningen met energetische kwaliteit label F of G (figuur 26). Toename eigen woningbezit en vergrijzing heeft gevolgen voor de energieverbetering van woningen Het zorgdragen voor de energieverbetering van een woning ligt in eerste instantie bij de eigenaar van de woning. Door de toename van het eigenwoningbezit ligt de verantwoordelijkheid dus steeds meer bij particuliere woningeigenaren. Verbeteringen in de kwaliteit van koopwoningen vinden vaak plaats na aankoop van de woning door de nieuwe eigenaar. Dat geldt in het bijzonder voor investeringen in de energetische kwaliteit van de woning (isolatie, nieuwe ketel, zonnepanelen). Doorstroming in de koopwoningmarkt heeft dus een positief effect op de (energetische) kwaliteit van de woningvoorraad (PBL, balans voor de leefomgeving 2016). De doorstroming in de koopwoningmarkt was ingezakt maar is weer aan het toenemen, wat dus positieve gevolgen kan hebben voor de energetische kwaliteit van de koopwoningen. Vanwege de strenger geworden hypotheekvoorwaarden is het wel lastiger geworden voor nieuwe woningeigenaren om woningverbeteringen in hun hypotheek mee te financieren. De vergrijzing heeft een remmende werking op investeringen in duurzaamheid van de woningen. Ouderen investeren nauwelijks nog in de verduurzaming van hun woning. Forse investeringskosten en de lange terugverdientijd spelen hierbij een rol. Het beleid gericht op het langer zelfstandig wonen lijkt hier in zekere zin de energiebesparings- en milieudoelstellingen in de weg te staan. De verwachting is dat de uitstroom van omvangrijke babyboomgeneratie en de doorstroming die daarvan het gevolg zijn, pas op termijn een flinke impuls zal geven aan de verbeteringen van de bestaande voorraad (eengezins-)woningen. In de koopsector ligt het minder voor de hand dat de verduurzamingsopgave kan worden gerealiseerd. Als gevolg van de forse prijsdalingen staan veel eigenaar-bewoners financieel onder water: in deze situatie is geld bij lenen om te investeren in de eigen woning moeilijk. Daarnaast dekt de te verwachten besparing voor eigenaar-bewoners bij de huidige lage rente en energielasten niet of nauwelijks de financieringslasten, ongeacht het gekozen investeringspad. Een grote financiële prikkel om te verduurzamen hebben eigenaar-bewoners dus niet. Zie voor het hele artikel; Energiebesparing in de woningvoorraad, PBL,

30 Bouwjaar van de bestaande woning Het bouwjaar van een woning kan veel zeggen over de staat van de woning (denk aan de geldende voorschriften, de bouwtechnieken en de economische ruimte op dat moment). In regio s met een grote voorraad appartementen in de periode ligt er een aanzienlijke woningverbeteringsopgave (fig. 27). In de digitale woningmarktmonitor zijn onder het thema Woningvoorraad diverse gegevens opgenomen over de bestaande woningvoorraad in de Gelderse regio s en gemeenten, zoals woningtype, bouwjaar en prijsklasse. 100% 80% 60% 40% 20% % Label A (A+/A++) Label B Label C Label D Label E Label F Figuur 26: Energielabels woningen per regio in 2016 (indicatief), woningmarktmonitor Gelderland 2017 EG EG MG MG Figuur 27: Woningvoorraad met bouwjaar , uitgesplitst naar eengezins en meergezins per regio, stand 2017, CBS Regionale woonagenda s 5.1 Achterhoek De Regionale Woonagenda Achterhoek ( ) is in 2015 vastgesteld door gemeenten, woningcorporaties en de provincie Gelderland. In de Woonagenda staan de afspraken over doelstellingen en ambities, o.a.: Groei woningvoorraad verder naar beneden bijgesteld (vooralsnog met 10%) naar woningen (2015 t/m 2024); Om de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig te maken is een integrale aanpak nodig (onderhoud, isoleren, energieopwekking en levensloopbestendig maken) en waar mogelijk sloop en deels nieuwbouw. De aanpak van leegstand d.m.v. herbestemming en sloop is belangrijk evenals het thema wonen en zorg.

31 In het Uitvoeringsprogramma Woonagenda staan de projecten die voortvloeien uit de Woonagenda. Dit Uitvoeringsprogramma wordt periodiek aangepast aan de actualiteit. Een aantal projecten hieruit zijn opgenomen in het Uitvoeringsprogramma Achterhoek en worden mede mogelijk gemaakt middels een bijdrage vanuit de Provincie via de Gebiedsopgaven en/of SteenGoed Benutten. Stand van zaken: Begin 2018 wordt een evaluatie gehouden van de Regionale woonagenda Hiervoor wordt de volgende input gebruikt: De resultaten van het Achterhoeks Woonwensen en LeefbaarheidsOnderzoek (AWLO) De uitkomsten worden eind 2017 verwacht. De woonmonitor 2017, medio oktober beschikbaar. Een nadere analyse van de lokale en regionale opgave op het gebied van wonen en zorg, resultaten worden begin 2018 verwacht. Primos 2017, aangepast met specifieke parameters in krimpregio s (verwachting najaar 2017 beschikbaar). Er is binnen de Achter nu een actuele vraag naar woningen. Met de gemeenteraadsverkiezingen in aantocht, lijkt er ook in de Achterhoek meer aandacht voor nieuwbouw te ontstaan. Daarom is het goed dat we ook stevig voorsorteren op de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Daarbij gaat het zowel om transformatie (sloop/nieuwbouw) als om verbetering van bestaande woningen. We ondersteunen gemeenten en corporaties bij het maken van een uitvoeringsstrategie die in het voorjaar van 2018 een strategie gereed. Wat we willen bereiken is: 1. Het vergroten van de bewustwording onder bewoners, bestuurders, raadsleden en andere betrokkenen dat de kwaliteit van de bestaande woningen verbeterd moet worden om te zorgen dat ze ook aan de wensen van toekomstige bewoners kunnen voldoen. 2. Het verzamelen van de lessen uit verschillende proefprojecten binnen en buiten de regio en er voor zorgen dat kennis en ondersteuning binnen de regio beschikbaar is voor mensen en groepen die hun woning willen verbeteren. Verduurzamen bestaande woningvoorraad in de Achterhoek De bestaande woningvoorraad in de Achterhoek moet duurzamer, beter aansluiten op de kwalitatieve lokale behoefte en voldoende ruimte bieden voor doorstroming. Hiertoe heeft de provincie Gelderland met de samenwerkende corporaties en gemeenten in de Achterhoek reeds de nodige ervaring opgedaan in lokale experimenten en pilots in de regio. De eerste stap naar verandering is dus al door diverse partijen gezet. Door de Stuurgroep regiovisie wordt een opdracht uitgezet om de omslag van het denken in experimenten naar daadwerkelijke uitvoering van projecten te maken, en daarmee de gewenste schaalvergroting en versnelling te bereiken. In de stuurgroep wordt samengewerkt tussen gemeenten, corporaties en provincie. Hoe kun je ervoor zorgen dat bestaande particuliere woningen die niet meer aan de huidige woonwensen voldoen, aangepast, vervangen en/of uit de markt genomen kunnen worden. De regio gaat ook aan de slag met het opstellen van een bewustwordingscampagne. Doelstelling is tweeledig: aandacht verschuiven van de kwantitatieve naar een kwalitatieve opgave op de woningmarkt en het bevorderen van de samenwerking tussen gemeenten en andere partijen op het gebied van aanpak van de bestaande (particuliere woningvoorraad). Bestaande woningen kunnen niet voorzien in alle woonwensen, nieuwbouw blijft daarom noodzakelijk. Wij vinden dat gemeenten en andere partijen bij het bouwen voor de actuele woningvraag zo veel mogelijk gebruik maken van flexibele en tijdelijke woningen. Daarmee kunnen we samen goed inspelen op de verwachte afname van de vraag naar woningen in de toekomst. 5.2 FoodValley

32 De Woonagenda van de FoodValley kent de programmalijnen: betaalbaarheid, kwaliteit (woonmilieus, kansen voor kenniswerker etc.), wonen en zorg, duurzaamheid en statushouders. De regionale woonagenda voor de regio FoodValley wordt onder de noemer werkprogramma wonen nader uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma regio FoodValley Het doel van de woonagenda is het vergroten van de aantrekkelijkheid, wervingskracht en betaalbaarheid van het wonen in de regio FoodValley. Dit uit zich in het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad (energiezuinigheid/duurzaamheid, levensloopbestendigheid, leefbaarheid) en voorzien in de (nieuwe) woningbehoefte van starters, kenniswerkers en doorstromers. De samenwerking tussen de partners op de woningmarkt vindt op regionaal niveau plaats tussen overheden, corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partijen. Wij ondersteunen de regio bij het samenwerken en met analyses van de benodigde kwaliteit van de woningen die gerealiseerd moeten worden. Belangrijk daarbij is het platform van de Stichting Vastgoedmonitor. De ambitie is om optimaal gebruik te maken van het netwerk van partijen die participeren in de stichting. Partijen behouden hun verantwoordelijkheid, maar door samenwerking wordt meerwaarde gecreëerd. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld de integrale aanpak voor statushouders, maar ook de jaarlijkse vastgoedmonitor die in co-creatie wordt opgesteld. Het werkprogramma bevat de volgende activiteiten: 1. Huisvesting Statushouders: voortzetting van de huidige samenwerking. 2. Meer beleggers middel dure huur verleiden naar FoodValley. 3. Wonen, welzijn en zorg (uitwisseling van kennis en ervaring incl. doorvertaling naar een verdere regionale samenwerking). 4. Promotie van het wonen in de regio onder nieuwkomers. 5. Vervolg programmalijn Kwaliteit van het wonen: gemeenschappelijke visie op opgaven, nadere uitwerking van de Positionpaper met een doorvertaling naar een integrale visie op het wonen in de regio. Hierbij gaat het werkprogramma uit van het actualiseren van de kwantitatieve afspraken van begin Met de regio FoodValley is afgesproken dat zij samen met betrokken partijen gaan werken aan een gedeeld inzicht in de kwalitatieve uitdagingen waar de regio voor staat, met als doel te komen tot gedeelde uitgangspunten, als basis voor nieuwe afspraken in Op dit moment bevindt de regio FoodValley zich nog in het proces om te komen tot inzicht in de kwalitatieve opgave op het gebied van wonen. Desondanks is in de regio behoefte om vooruitlopend op de uitkomsten van deze kwalitatieve analyse, kwantitatieve afspraken te maken. Hiertoe heeft de gemeente Ede, namens de FoodValley gemeenten per brief om verzocht. Gelet op de huidige druk op de woningmarkt kunnen wij de regio daarin faciliteren, waarbij wij gelijktijdig kwalitatieve (proces)afspraken maken. Wij verwachten van de regio dat ze krachtig doorzetten op de kwalitatieve thema s die in het werkprogramma staan. We kunnen dit ondersteunen door de inzet van een externe procesbegeleider om de afspraken verder te concretiseren en uit te voeren. Aanvullend op het actieplan vragen wij aandacht voor verder intensivering van de vastgoedmonitor. Werken aan extra woonkwaliteit in regio FoodValley De Stec Groep heeft in opdracht van de gemeenten in de FoodValley een position & inspiration paper opgesteld om de kwalitatieve woonprogrammering als regio op te starten. Regionale samenwerking moet daar plaatsvinden waar maximale meerwaarde mogelijk is. Belangrijke thema s in het kader van kwalitatieve programmering zijn onder meer het ontwikkelen van een regionale visie op duurzaamheid/energieneutraliteit in de bestaande voorraad en nieuwbouw; vergroten adaptiviteit en differentiëren van de kwaliteit van de uitleglocaties in de regio en het stimuleren van meer middel dure huur in de regio. Met name het vergroten van de flexibiliteit wordt door de bestuurders uit de regio omarmd. Men staat achter een regionale aanpak op FoodValley-niveau, maar wil ook de onderlinge verschillen tussen de gemeenten terug laten komen.

33 5.3 Regio Arnhem en Nijmegen. De Regionale Woonagenda in de regio Arnhem-Nijmegen is uitgewerkt in drie subregionale woonagenda s die eind 2014 (Arnhem e.o.) en begin 2015 (Liemers, en Nijmegen e.o.) zijn vastgesteld. Met het vervallen van de WGR+status en het opheffen van de voormalige stadsregio is gekozen voor een lichtere vorm van regionale afstemming en samenwerking, waar Wonen een onderdeel van is. Afgesproken is dat regionale afstemming op dit gebied plaatsvindt via het stoplichtmodel. Groene plannen zijn plannen die het beste voorzien in de woningbehoefte en passen binnen de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Oranje plannen zijn plannen die in de toekomst mogelijk kunnen voorzien in de woningbehoefte maar waarover (nog) geen overeenstemming is met gemeenten en provincie. Rode plannen zijn plannen die een gemeente wil schrappen, mogelijk zijn daarvoor nog stappen noodzakelijk om dat te regelen. We constateren dat het stoplichtmodel de afgelopen jaren vooral is gebruikt om te monitoren, en de gemeentelijke woningbouwprogramma s te faseren en te saneren. Het is in mindere mate dor gemeenten gebruikt als instrument voor regionale afstemming. De gemeenten stemmen onderling wel de kwantitatieve opgaven af, maar wagen zich (nog) niet aan een kwalitatieve beoordeling van elkaars woningbouwprogramma. We hebben de afgelopen jaren gezien dat een aantal gemeenten zelf werk heeft gemaakt van deprogrammeren. Nu de woningmarkt weer aantrekt en er zicht is op nieuwe prognoses over de toekomstige huishoudens- en bevolkingsontwikkeling is er behoefte aan het actualiseren van de bestaande woonagenda s en heroverweging van het stoplichtmodel. Werkt dit in de huidige woningmarkt nog goed? Gemeenten hebben daartoe begin 2017 gezamenlijk een regionale kwalitatieve analyse van de woningmarkt uit laten voeren. De analyse geeft inzicht in de huishoudensontwikkeling en de daar aan gekoppelde kwalitatieve woningbehoefte in segmenten, prijsklassen en woonmilieus. Deze analyse is samen met de recente provinciale bevolkings- en huishoudensprognose, basis voor het actualiseren van de regionale en subregionale woonagenda s. De subregio Liemers loopt hierbij voorop en is de eerste van de drie subregio die een nieuwe, kwalitatieve woonagenda heeft opgesteld. In deze woonagenda is ook een flexibele programmering opgenomen met afspraken tot 2027 (zie voor een verdere toelichting hierna onder Liemers ). De regio s Arnhem en Nijmegen zijn na de zomer aan de slag gegaan met het actualiseren van de woonagenda s. Ambitie is om deze eind 2017/begin 2018 vast te stellen. In de subregio Arnhem verloopt de samenwerking moeizaam, nadat de gemeente Arnhem recentelijk alle woningbouwplannen op groen heeft gezet. De provincie voert gesprekken met Arnhem om samen met de externe procesbegeleider het proces te versnellen. De provincie draagt zowel financieel als door menskracht bij door bij de actualisatie van de woonagenda s de inzet van een externe procesbegeleider te ondersteunen. In de opdracht is nadrukkelijk meegegeven dat er een meer kwalitatieve en uitvoeringsgerichte woonagenda moet komen, waarbij gemeenten ook komen tot een meer actieve manier van monitoring om op basis van objectieve gegevens de komende jaren ook meer adaptief te kunnen programmeren. In de opdracht is ook opgenomen om een regionale verbindende strategie boven de drie subregionale woonagenda s te hangen. En een vorm te kiezen die de komende jaren leidt tot meer eigenaarschap bij gemeenten voor regionale afstemming en samenwerking bij de uitvoering van de nieuwe woonagenda s. Eén van de belangrijke opgaven in de Arnhem en Nijmegen is middeldure huur. Met name de steden zijn actief op dit thema. Ondanks dat er projecten met middel dure worden gerealiseerd is volgens de regionale woningmarktanalyse de behoefte groter dan het aanbod. Hoe dit te vergroten is de vraag. Wij ondersteunen gemeenten bij hun zoektocht: het bij elkaar brengen van partijen en meedenken over mogelijk oplossingen. Om de netwerken tussen de partners te stimuleren, wordt ingezet op het agenderen van thema s o.a. in regionale discussiebijeenkomsten die ruimtelijke sociale en woningbouwvraagstukken met elkaar verbinden. Afgelopen jaar is er bijvoorbeeld ingezoomd op bijzondere woonvormen en middeldure huur.

34 Arnhem succesvol in transformatie Sinds 2013 werkt de gemeente Arnhem met een transformatieteam en heeft Arnhem maar liefst vierkante meter vastgoed een nieuwe bestemming gegeven. Alleen al in de Arnhemse binnenstad zijn er de afgelopen periode ruim 600 woningen gerealiseerd op plekken waar eerder kantoor- of winkelruimte was. Daarmee is Arnhem landelijk een van de koplopers als het gaat om het aantal transformaties naar wonen. Mooi voorbeeld van kantorentransformatie is de Helix toren waar het voormalige kantoor van Rijkswaterstaat is omgebouwd tot studenthuisvesting voor ongeveer 300 studenten. Liemers De kwantitatieve Woonagenda van de regio Liemers had een looptijd tot In 2017 is de regio daarom gestart met het opstellen van een nieuwe woonagenda met de kwalitatieve opgave als vertrekpunt. Hierover is ook het gesprek met regionale stakeholders aangegaan. De provincie was nauw bij de totstandkoming betrokken. Het proces heeft geleid tot Het recept van de Liemerse Woonagenda Deze Woonagenda is door de regionale bestuurders recent aan ons ter vaststelling aangeboden. Factoren die mede hebben geleid tot een voortvarend totstandkomingsproces en een inhoudelijke woningagenda zijn het vertrouwen tussen de gemeenten en de wil om samen te werken aan een toekomstbestendige woningmarkt. De kwalitatieve woonagenda kent zeven uitgangspunten: 1. Meer en meer nadruk op transformatie, in ieder geval 30% realiseren op transformatielocaties. 2. Prioriteit bij inbreiding en verder afbouwen van capaciteit op uitleglocaties. 3. Verduurzaming en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad. Hiermee wordt ook voorzien in de groeiende groep van mensen die vanwege leeftijd of zorgvraag langer thuis wonen. 4. Inzet op flexibele en kleinschalige invullingen. De planontwikkeling bestaat meer en meer uit kleinschalige invullingen (maximaal 25 is de nieuwe norm) er worden termijn gesteld waarbinnen plannen gerealiseerd moeten zijn. 5. Maatwerk per kern bij het aanvullend woningaanbod. Hierover wordt actief gesprek aangegaan met de bewoners. Bij oplossingen wordt ook gekeken naar mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. 6. Flexibel en tijdelijk woonaanbod. De huidige zeer waarschijnlijk tijdelijk - druk op sociale huursector vraag om extra flexibel en tijdelijk aanbod. Ook woon zorg en de nieuwe woonvraag voor bijzondere doelgroepen zijn aandachtspunt. 7. Ruimte bieden aan goede woningbouwplannen (aansluiten op marktvraag, sturen waar nodig). Gezien fluctuaties in prognoses en het belang van flexibiliteit kiest de regio er voor behoedzaam te programmeren. Voor eventuele extra plannen is een regionaal toetsingskader ontwikkeld waarvoor regionale instemming nodig is. Plannen worden daarbij periodiek herijkt. Mocht er aan een plan geen behoefte meer zijn, dan wordt het plan geschrapt.