RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Oud Wulfseweg 3

Transcriptie

1 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Oud Wulfseweg 3

2 2 [10] Inhoudsopgave 1 Inleiding Beschrijving project Ligging en begrenzing projectgebied Vigerend bestemmingsplan 4 2 Beleidskader Bestemmingsplan Gemeentelijk beleid 6 3 Toets aan wet- en regelgeving Bodem Water Milieuzonering Luchtkwaliteit Geluid Archeologie 9 4 Economische uitvoerbaarheid Uitvoering Planschade 10 5 Maatschappelijke aanvaardbaarheid 10 6 Slot 10

3 3 [10] 1 Inleiding 1.1 Beschrijving van het project Het verzoek betreft het uitbreiden van de activiteiten die op het perceel Oud Wulfseweg 3 (Makeblijde) worden uitgevoerd met horeca-activiteiten zoals, recepties voor bijvoorbeeld (huwelijken en begrafenissen), feesten, kookworkshops en vergaderingen. Ook wordt verzocht na te gaan welke mogelijkheden er zijn het parkeerterrein voor vrachtwagens aan de Oud Wulfseweg te verplaatsen naar het industrieterrein. Door de nabijheid van de begraafplaats Oud Wulven wordt Makeblijde steeds vaker benaderd voor ceremonies en recepties bij begrafenissen. Verder is de locatie in trek voor vergaderingen, presentaties en symposia. Ook worden er kookworkshops gegeven. Naar aanleiding van de toename in vraag naar de genoemde activiteiten heeft Makeblijde een beleidsplan opgesteld en vragen zij aan het college om horeca-activiteiten zoals recepties, feesten, kookworkshops en vergaderingen mogelijk te maken. De uitbreiding van de activiteiten blijkt niet mogelijk te zijn op grond van het vigerend bestemmingsplan Oudwulverbroek. Om het project te kunnen realiseren is daarom, gezien het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het nemen van een projectbesluit danwel (partiële) herziening van het bestemmingsplan vereist. In dit geval is de keuze gemaakt om ten behoeve van het project een projectbesluit te nemen als bedoeld in artikel 3.10 Wro. Voorwaarde is dat het besluit is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Het voorliggende document strekt hiertoe. 1.2 Ligging en begrenzing projectgebied Het projectgebied betreft het perceel Oud Wulfseweg 3 in Houten. Het projectgebied ligt tussen de Lobbendijk en de Rondweg in nabij de begraafplaats Oud Wulven. De onderstaande afbeelding toont globaal de ligging ervan.

4 4 [10] 1.3 Vigerend bestemmingsplan Op 22 juni 2004 heeft de raad van de gemeente Houten het bestemmingsplan Oudwulverbroek vastgesteld. Op 11 januari 2005 hebben Gedeputeerde Staten van de Provincie Utrecht het plan goedgekeurd. Het projectgebied ligt binnen de grenzen van dit vigerende bestemmingsplan. Door middel van een projectbesluit wordt geëffectueerd dat de bepalingen van het bestemmingsplan die het project in de weg staan, voor het project buiten toepassing blijven. Voor het verlenen van vergunningen die vereist zijn voor de realisatie van het project, vormt het projectbesluit het toetsingskader.

5 5 [10] 2 Beleidskader 2.1 Bestemmingsplan Het projectgebied is gelegen in het bestemmingsplan Oudwulverbroek. De betreffende gronden hebben de bestemming maatschappelijke doeleinden met nadere aanduiding II. In de bestemmingsplanvoorschriften is in de doeleindeomschrijving (artikel 2.5 sub 1) voor het adres Oud Wulfseweg 3 de aard van de huidige functie en de toegestane doeleinden opgenomen. De aard van de huidige functie is Makeblijde, experimenteel en educatief architectuurpark met bijbehorende voorzieningen. De toegestane doeleinden zijn educatieve voorzieningen, culturele en maatschappelijke voorzieningen en Groenvoorzieningen. Horeca-activiteiten zijn hierbij niet opgenomen. Gezien dit gegeven is het project in strijd met het vigerend bestemmingsplan.

6 6 [10] 2.2 Gemeentelijk beleid Ruimtelijk- planologisch Makeblijde is door de gemeente aangewezen als trouwlocatie. Verder ligt het park gunstig ten opzichte van de begraafplaats Oud Wulven. Logisch gevolg is dat er om ondersteunende catering wordt verzocht in de vorm van een receptie of koffietafel. Ruimtelijk gezien stuit dit niet op bezwaren omdat de bezoekers al op de locatie aanwezig zijn en dit niet tot meer overlast leidt. Wat betreft de workshops en vergaderingen wordt opgemerkt dat deze activiteiten in het verlengde liggen van de huidige bestemming. Echter gelet op de eerder genoemde bestemming is een uitbreiding die het mogelijk maakt ook feesten te organiseren beleidsmatig niet gewenst. Het organiseren van feesten valt binnen de zware categorie horeca, waarbij sprake is van grote aantallen bezoekers met als gevolg dat de omgeving hier hinder aan kan ondervinden. Smaak- en spijseducatie liggen in het verlengde van de huidige bestemming en behoren tot de lichte categorie horeca. Dit geldt ook voor workshops en vergaderingen. Economisch (horeca) De visie op doorontwikkeling is goed onderbouwd door Makeblijde. Het voegt op onderdelen ook iets toe aan het horeca-aanbod in de gemeente Houten. (kookworkshops en horeca in een groene setting). In het afgelopen jaar zijn er een aantal horeca gelegenheden bijgekomen op solitaire locaties die redelijk dicht in de buurt liggen. Groei buiten de gewenste horecaconcentratiegebieden zorgt ervoor dat horecaontwikkelingen in die gebieden moeilijker wordt. Wanneer feesten en partijen gehouden worden gehouden buiten de horecacentra, op locaties die beter bereikbaar zijn en een goede parkeergelegenheid hebben, zal dit tot gevolg hebben dat de concurrentiepositie van centraal gelegen horecagebieden zoals het Oude Dorp en Het Rond zwaar onder druk komt te staan. Het verzelfstandigen van ondergeschikte horeca zou dan ook tot precedentwerking kunnen leiden. Recreatie In de notitie recreatiebeleid wordt gesproken over zakelijk toerisme. Een toevoeging van een bijzondere vergaderlocatie draagt bij aan een versterking van het aanbod op dit gebied. Verkeer Wat betreft het onderdeel verkeer wordt een onderscheidt gemaakt tussen het verzoek betreffende de uitbreiding van de activiteiten van Makeblijde ( cultureel ondernemerschap ) en het verzoek het parkeerterrein voor vrachtwagens te verplaatsen naar het industrieterrein. Op dit moment wordt er geparkeerd bij het Wellantcollege (locatie Randhoeve) en de openbare parkeerplaats aan de achterzijde (Oud Wulfseweg), waar tevens wordt geparkeerd door vrachtwagens, het Moluks Centrum en ten behoeve van het voetbal (voetbalvereniging S.V. Houten). Het parkeerterrein is aangewezen als vrachtwagenparkeerplaats en op alle andere locaties in de bebouwde kom is het voor vrachtwagens niet toegestaan te parkeren. In het verleden zijn in het kader van Houten-Vinex onderzoeken gedaan naar een andere locatie voor het parkeren van vrachtwagens, met als uitkomst dat er geen geschikte alternatieve locatie

7 7 [10] voorhanden is. Dit brengt met zich mee dat de huidige locatie moet worden gehandhaafd. In het door Makeblijde ingediend verzoek wordt uitgegaan van het parkeren van 41 auto s bij regulier bezoek. In het projectbesluit is middels een besluitvak met functieaanduiding parkeren de ruimte gecreëerd voor extra parkeerplaatsen op eigen terrein. Conclusie Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het verzoek grotendeels in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid. Het uitbreiden van de activiteiten die op het perceel Oud Wulfseweg 3 (Makeblijde) worden uitgevoerd met horecaactiviteiten zoals, recepties voor bijvoorbeeld (huwelijken en begrafenissen), kookworkshops en vergaderingen is niet in strijd met het gemeentelijk beleid. Wel dient de horeca-functie ondergeschikt te blijven aan de hoofdfunctie van Makeblijde maatschappelijke en educatieve doeleinden. Groot opgezette feesten zijn niet ondergeschikt aan de genoemde activiteiten met als gevolg dat een uitbreiding van de activiteiten met het organiseren van feesten niet mogelijk is. Tevens wordt het verplaatsen van de parkeergelegenheid voor vrachtwagens gelet op het bovenstaande beleid niet mogelijk geacht.

8 8 [10] 3 Toets aan wet en regelgeving 3.1 Bodem Het project vereist niet dat inzicht verkregen wordt in de milieukundige gesteldheid van de bodem, omdat het in dit geval slechts gaat om het uitbreiden van activiteiten op een bestaande locatie. 3.2 Water De bestaande waterhuishouding zal niet worden veranderd. Ook hier geldt dat het project slechts een uitbreiding van activiteiten op een bestaande locatie betreft en geen toename van oppervlakteverharding plaatsvindt. 3.3 Milieuzonering Bij het realiseren van een project moet rekening gehouden worden met de milieuzoneringen van zowel bestaande als toekomstige bedrijven in de omgeving. Dit is van belang om de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Voor het bepalen van de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten. In deze lijst wordt per bedrijfscategorie aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid, gevaar) hiervan uit kan gaan en welke indicatieve afstand hierbij minimaal in acht genomen moet worden. Dit project brengt geen toename van milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid, gevaar) met zich mee. 3.4 Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Hiermee wordt de wijziging van de Wet Milieubeheer ten aanzien van de luchtkwaliteitseisen bedoeld. De wet maakt een onderscheid in projecten die in betekenende mate (IBM) en niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast worden er bestemmingen genoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervuiling (gevoelige bestemmingen). Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen maar bij alle projecten sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Uit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf hier niet of nauwelijks aan bijdraagt. Projecten die niet in betekende mate leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk getoetst te worden op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Volgens de gelijknamige AMVB ligt de grens van niet in betekenende mate bij 1% van de grenswaarde van een stof. Voor fijn stof en stikstofdioxide betekent dit een maximale toename van 0,4 µg/m 3. Hiervan is volgens de ministeriële regeling sprake bij de realisatie van woningbouwprojecten tot 500 woningen of 10 hectare bedrijvigheid. Een luchtkwaliteitsonderzoek is in het onderhavige geval niet noodzakelijk, het project leidt niet in betekenende mate tot verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit vormt in deze situatie dan ook geen belemmering voor de realisering van het voorgenomen project.

9 9 [10] 3.5 Geluid Voor dit project is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. 3.6 Archeologie In Nederland zijn archeologische waarden veelal onzichtbaar. Ze liggen grotendeels verborgen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. Slechts een deel van de archeologische rijkdom is zichtbaar aan het oppervlak. Om op de nog onbekende informatie greep te krijgen, is door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de "Indicatieve kaart van archeologische waarden (IKAW) uitgegeven. Deze kaart geeft een globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden. De legenda-eenheden van de kaart geven de trefkans op, of de verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten in de bodem weer. Op de kaart zijn drie soorten gebieden te onderscheiden: - gebieden met een hoge verwachtingswaarde; - gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde; - gebieden met een lage verwachtingswaarde. Uitgangspunt voor het beleid is om het archeologische erfgoed op de vindplaats zelf te behouden. In gebieden met een hoge en een middelhoge verwachtingswaarde moet archeologisch onderzoek worden uitgevoerd, zodat duidelijk wordt of en waar zich in de bodem archeologische waarden bevinden. In eerste instantie kan worden volstaan met een Aanvullende Archeologische Inventarisatie (AAI). Op basis van de resultaten van dit onderzoek moet worden bepaald of er een Aanvullend Archeologisch Onderzoek (AAO) noodzakelijk is. Het projectgebied is weliswaar gelegen in een gebied met een hoge verwachtingswaarde, maar nu het slechts gaat om het uitbreiden van activiteiten is een Archeologisch onderzoek niet benodigd.

10 10 [10] 4 Economische uitvoerbaarheid 4.1 Uitvoering Het project wordt uitgevoerd door Tuinarchitectuurpark Makeblijde. Het betreft daarmee een particulier initiatief. De gemeente Houten participeert niet in het project. Met de realisering ervan zijn dan ook geen gemeentelijke investeringen gemoeid. 4.2 Planschade Een projectbesluit is één van de oorzaken waardoor schade als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan ontstaan. Door deze planschade kan de economische uitvoerbaarheid van een project in het geding komen. Om de economische uitvoerbaarheid van het project te waarborgen, is daarom een verhaalscontract afgesloten met Tuinarchitectuurpark Makeblijde. Op basis hiervan komt de eventuele planschade voor hun rekening. 5 Maatschappelijke aanvaardbaarheid 6 Slot Ten aanzien van een projectbesluit dient de procedure te worden gevolgd zoals die is beschreven in artikel 3.11 Wro. Afhankelijk van het feit of de bevoegdheid tot het nemen van een projectbesluit door de raad gedelegeerd is of wordt, is de raad of het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag. De te volgen procedure houdt in dat er een ontwerpbesluit wordt gepubliceerd dat vervolgens, inclusief voorliggend document, voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd. Gedurende deze termijn bestaat voor een ieder de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze. Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging wordt beslist omtrent vaststelling van het projectbesluit. Het voorliggende document strekt tot een goede ruimtelijke onderbouwing van het project, dat toeziet op het uitbreiden van de activiteiten die op het perceel Oud Wulfseweg 3 (Makeblijde) worden uitgevoerd met horeca-activiteiten zoals recepties voor bijvoorbeeld huwelijken en begrafenissen), kookworkshops en vergaderingen. Nader beschreven is waarom het project afwijkt van het vigerend bestemmingsplan. Daarentegen is met het document voldoende gemotiveerd aangetoond waarom het project: - In relatie tot de omgeving, ruimtelijk en functioneel gezien aanvaardbaar is; - Met uitzondering van de activiteit feesten organiseren en het verplaatsen van de parkeergelegenheid voor vrachtwagens, niet in strijd is met het gemeentelijk beleid; - Vanuit financieel oogpunt verantwoord is. In het algemeen kan daarom gesteld worden dat het aanvaardbaar is ten behoeve van het voorgenomen project medewerking te verlenen aan een projectbesluit als bedoeld in artikel 3.10 Wro.