Het zekere voor het onzekere

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Het zekere voor het onzekere"

Transcriptie

1 Het zekere voor het onzekere

2 Straatweg BG BREUKELEN T F E I Dit onderzoek is uitgevoerd met financiële steun van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De visies en conclusies weergegeven in deel I van dit rapport zijn die van NYFER en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van de opdrachtgever. Ontwerp De Branding, Utrecht Zetwerk V3-Services, Baarn Drukwerk Hoonte Bosch & Keuning, Utrecht auteursrecht NYFER, Breukelen, januari 2003 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. ISBN

3 Het zekere voor het onzekere Financiële en maatschappelijke observaties voor woningcorporaties

4 Doelstelling NYFER NYFER streeft ernaar een kritische bijdrage te leveren aan het publieke debat over economie en samenleving. Daarvoor verricht NYFER onafhankelijk onderzoek op vele gebieden. Speciale aandacht is er voor arbeidsmarkt en sociale zekerheid, ruimtelijke ordening en infrastructuur, stedelijke vernieuwing en financiële dienstverlening. Het onderzoek is multidisciplinair en combineert economische met historische en bestuurlijke inzichten. Er is veel aandacht voor een heldere presentatie. De onderzoeksresultaten zijn openbaar. Adviseurs Prof. dr. Arnoud Boot hoogleraar ondernemingsfinanciering aan de Universiteit van Amsterdam en directeur van het Amsterdam Centre for Corporate Finance Prof. dr. Lans Bovenberg hoogleraar economie aan de Universiteit van Tilburg en directeur van wetenschapsinstituut CentER Prof. dr. Harry Garretsen hoogleraar internationale economie aan de Utrecht School of Economics Prof. dr. Eugene Kandel hoogleraar microstructuur financiële markten aan de Hebrew University (Israël) Prof. dr. Ton Kreukels hoogleraar planologie aan de Universiteit van Utrecht Prof. dr. ir. Jan van Ours hoogleraar arbeidseconomie aan de Universiteit van Tilburg, wetenschappelijk directeur van OSA en tevens verbonden aan wetenschapsinstituut CentER

5 Voorwoord 5 Sinds de verzelfstandiging zijn woningcorporaties gevoeliger voor de bewegingen van markten. Daarbij is er wellicht sprake van een toenemende instabiliteit op diverse markten. Trends lijken snel om te slaan. Zo gaan de aandelen- en woningmarkt een totaal andere kant op dan enige tijd geleden nog werd voorspeld. Ook op de politieke markt zijn hevige schommelingen te constateren. Vraagstukken over de rol en taakstelling van woningcorporaties duiken op in algemene discussies over publieke en private rolverdeling. Daarnaast leidt de toenemende internationaal-politieke instabiliteit tot grotere onzekerheid bij marktpartijen en consumenten. Dergelijke ontwikkelingen zijn van grote invloed op de renteontwikkelingen en derhalve ook op de doorgaans zeer stabiele onderhandse markt. Tegen deze achtergrond van grotere onzekerheid organiseerde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) op 29 oktober 2002 een symposium, dat was gebaseerd op een onderzoek van NYFER naar ontwikkelingen op de markten waarop corporaties primair actief zijn. Woningcorporaties hebben een sterke marktpositie en de sector heeft een gezonde boekhouding. Het WSW borgt 55 miljard euro van de totale lange schuld van 58 miljard van de Nederlandse woningcorporaties. Midden jaren negentig zijn de corporaties financieel losgekomen van de overheid, met onder andere als resultaat een sterke groei van het WSW. Maar gezien de heersende onzekerheden is voor het WSW tijdig signaleren van relevante ontwikkelingen voor de sector een vereiste. Daarom neemt het WSW met deze uitgave Het zekere voor het onzekere. De voor u liggende publicatie bestaat uit twee delen. Het eerste deel bevat een sterk herziene versie van het onderzoek van NYFER, dat op het symposium onder de titel Zes observaties voor corporaties werd gepresenteerd. Aan het rapport zijn niet alleen enkele hoofdstukken toegevoegd (1 en 2), ook is de indeling van een paar teksten danig gewijzigd. Ten slotte zijn er naar aanleiding van opmerkingen die tijdens het congres naar voren kwamen teksten aangepast en/of aangevuld. De strekking van het rapport bleef echter vrijwel ongewijzigd.

6 6 Het tweede deel biedt een verslag van de lezingen die tijdens het symposium werden gehouden. De lezingen zijn door Zwanet Boor (WSW) verzorgd en met toestemming van de inleiders door Addy Schuurman van NYFER geredigeerd. WSW en NYFER danken allen die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze uitgave. Jaap Rosen Jacobson Voorzitter bestuur NYFER Gerard Erents Roland van der Post Directie WSW

7 Inhoud 7 Deel I Observaties voor corporaties Conclusies 13 Tien observaties voor corporaties 13 Inleiding 19 1 De corporaties vanuit historisch perspectief De corporaties: (on)zelfstandigheid en financiële verhoudingen De corporaties in de jaren negentig Gereguleerde verzelfstandiging Corporaties tussen markt en overheid Conclusie 29 2 De positie van de corporaties op de woningmarkt Imperfecties op de woningmarkt Overheidsingrijpen Het huurbeleid De positie van de corporaties op de woningmarkt 34 3 Verstoringen op de woningmarkt Huren: politiek of markt? Een tekort aan nieuwbouw De vraag naar woningen Het aanbod van woningen Woningtekorten Dreigende verstopping Het verhogen van de dynamiek Scheefheid Bestrijden scheefheid 49

8 8 4 Transparantie en verantwoording Prestatiemeting is moeilijk De voordelen van onduidelijkheid Gebrekkig inzicht Mogelijkheden om de transparantie te vergroten Heldere doelen stellen Meer concurrentie tussen corporaties Maatschappelijke verantwoording Vormen van verantwoording Zelfregulering Benchmarking Aedex Sociale benchmark Conclusie 69 5 Financiële soliditeit De huidige financiële situatie De bedrijfsresultaten De solvabiliteit Financiële risico s Conclusie 78 6 Het beroep van de corporaties op de kapitaalmarkt Financieringslasten in cijfers Ontwikkeling betaalde rente Rendementseis Het aanbod van kapitaal Aanbod van leningen bij private investeerders Aanbod van leningen bij BNG en NWB Aanbod van leningen via de openbare kapitaalmarkt Alternatieven Lenen via de Europese Unie Europese Corporatieleningen Onderlinge financiering Securitizatie van huurinkomsten Leningen via ethische beleggingsfondsen Conclusie 98

9 Bronnen 99 Deel II Het symposium Het zekere voor het onzekere 9 1 Vier bestuurders over corporaties 105 Inleiding 105 Rede door Pim Vermeulen 106 Rede door Willem van Leeuwen 113 Rede minister Henk Kamp, uitgesproken door Victor Schaap 122 Rede door Gerard Erents Nawoord directie/bestuur WSW 135

10 10

11 Deel I Observaties voor corporaties Drs. Leo van der Geest Drs. Addy Schuurman Drs. Jeroen Traudes Drs. Michael van der Wal

12 12

13 Conclusies 13 Tien observaties voor corporaties 1. Nut en noodzaak Woningbouwcorporaties hebben een groot marktaandeel op de Nederlandse woningmarkt. Zo n 35% van alle woningen en 75% van alle huurwoningen zijn in handen van corporaties. De sociale sector is daarmee aanzienlijk groter dan in de omringende landen. Het bestaan van de corporaties is van grote maatschappelijke waarde. Zij zorgen ervoor dat er ook voor mensen met een smalle beurs kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn voor een betaalbare prijs. Tegelijkertijd zijn er ook risico s. De bijzondere positie van corporaties kan leiden tot marktverstoringen en een ondoelmatige inzet van maatschappelijk vermogen. Een heldere afweging of de maatschappelijke kosten van het corporatiebestel opwegen tegen de baten, ontbreekt. 2. Maatschappelijk vermogen De financiële belangen die met de sector zijn gemoeid, zijn groot. De woningvoorraad van de corporaties staat voor een bedrag van 72 miljard euro op de balans. Dit is gebaseerd op de minimumwaarderingsregel (historische kostprijs of lagere marktwaarde) van woningen. De berekende verkoopwaarde van deze woningen (vrij op naam) bedraagt meer dan 200 miljard euro ter vergelijking: het gezamenlijke vermogen van de pensioenfondsen bedroeg in miljard euro. Bij dergelijke becijferingen zien sommige politici en bestuurders schier onbeperkte mogelijkheden om allerlei maatschappelijk nuttige taken op het gebied van de volkshuisvesting en de leefbaarheid van steden te financieren. Maar het beeld dat het geld over de rand van de badkuip klotst, is onjuist. Het vermogen van corporaties is niet vrij beschikbaar, het ligt immers grotendeels vast in woningen. Pas bij feitelijke verkoop kunnen de stille reserves vrijvallen. In de afgelopen jaren hebben de gezamenlijke corporaties zo n tot woningen per jaar verkocht. Wanneer ook in de komende jaren jaarlijks woningen kunnen worden verkocht, zou er bij gelijkblijvende prijzen in tien jaar tijd zo n 8 miljard euro vrijvallen. Daarmee moeten herstructureringsopgaven worden gefinancierd.

14 Pas als mogelijke boekwinsten daadwerkelijk worden gerealiseerd, kunnen ze voor nieuwe investeringen in woningen en leefbaarheid worden ingezet Transparantie en verantwoording De grote maatschappelijke belangen die met de sector zijn gemoeid, stellen hoge eisen aan de transparantie en verantwoording van woningcorporaties. Hierbij doen zich drie problemen voor. Ten eerste het ontbreken van heldere doelstellingen. In het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) zijn zes prestatievelden aangegeven, maar die zijn zo breed en algemeen geformuleerd dat daaruit nauwelijks prestatiemaatstaven volgen. Bovendien wordt ook niet aangegeven wat het relatieve belang van de doelstellingen is. Ten tweede is er geen eenduidige verantwoordingsstructuur. Omdat corporaties geen reguliere vastgoedondernemingen zijn die door de eigenaars op prestaties worden afgerekend noch gesubsidieerde instellingen onder zeggenschap van het ministerie van VROM of van gemeenten, maar verenigingen of stichtingen, worden ze hoofdzakelijk intern aangestuurd (bestuur, ledenraad en Raad van Commissarissen). Er zijn verschillende partijen die het doen en laten van de corporaties elk vanuit hun eigen perspectief beoordelen. Huurders vinden andere prestaties belangrijk dan financiers, wethouders of ministers. Omdat ieder zijn eigen criteria aanlegt, resulteert dat nooit in een eensluidend oordeel over de geleverde prestaties. Ten slotte hebben het Rijk, de gemeenten en de corporaties ook geen ondubbelzinnig belang bij maximale transparantie. Het laten voortbestaan van enige mist laat ruimte om investeringen te doen, die weliswaar maatschappelijk nuttig zijn, maar waarvan het rendement moeilijk kwantificeerbaar is. 4. Sociale benchmark De sector heeft het afgelopen jaar tal van initiatieven ontplooid om de gewenste transparantie richting politiek en toezichthouders te verbeteren. Ook de interne verantwoording is van de grond gekomen. De Aedescode, Raeflex en Aedex zorgen voor meer inzicht in de (financiële) prestaties van de corporaties en zetten hen aan tot verbeteringen. De maatschappelijke verantwoording, bijvoorbeeld jegens de huurders, blijft hierbij achter. In aanvulling op de financiële verantwoording zou daarom een sociale benchmark moeten worden ontwikkeld, die de corporaties beoordeelt op aspecten als de kwaliteit van de woondiensten die zij leveren en de bijdrage aan de leefbaarheid en de woonomgeving.

15 5. Marktverstoring Marktfalen en overheidsingrijpen veroorzaken marktverstoringen, waardoor vraag en aanbod van woningen slecht op elkaar aansluiten. Onder invloed van demografische (vergrijzing), sociale (individualisering) en economische (stijging van de welvaart) factoren neemt de vraag toe. Het aanbod blijft hierbij achter, onder andere door stroperige planprocedures. Schattingen over het woningtekort anno 2010 varieren van tot meer dan woningen. Ook kwalitatief sluiten vraag en aanbod van woningen niet op elkaar aan. De kwantitatieve en kwalitatieve tekorten leiden tot een verstopping van de woningmarkt. Daardoor wordt het voor onder anderen starters moeilijk om aan een woning te komen, stagneert de doorstroom en kan worden geconstateerd dat gezinnen óf niet de huur betalen die zij zich kunnen veroorloven, óf niet die woning kunnen huren of kopen die zij wensen Ongelijke concurrentie De woningmarkt is verdeeld in deelmarkten, waarop niet altijd sprake is van gelijke concurrentievoorwaarden. Weliswaar is er concurrentie tussen de koop- en huursector (de huren reageren bijvoorbeeld op de bouw van koopwoningen), maar van een gelijk speelveld tussen corporaties en commerciële ontwikkelaars is geen sprake. Vooral de gecompliceerde afhankelijkheidsrelaties met gemeenten spelen hierbij een rol. Enerzijds zijn corporaties van gemeenten afhankelijk voor bouwvergunningen en woningtoewijzing. Anderzijds zijn gemeenten van corporaties afhankelijk voor investeringen in sociale woningbouw en in de leefbaarheid van buurten en wijken. Een extra complicatie is dat er nauwelijks concurrentie is tussen corporaties onderling. Door fusies en samenwerkingsverbanden zijn in veel gemeenten grote, machtige conglomeraten ontstaan, die de sociale sector beheersen. Het gebrek aan concurrentie wordt in stand gehouden doordat het werkgebied van corporaties als toegelaten instellingen lokaal begrensd is. Er is geen reden om dat niet landelijk te maken. 7. Kostprijshuren Een manier om de woningmarkt beter te laten werken is het introduceren van kostprijshuren. Hierbij wordt de woningvoorraad verdeeld in een deel dat marktconform wordt verhuurd en een deel dat op de traditionele (sociale) manier wordt verhuurd. Het uitgangspunt is de kostprijs van de woning. De hoogte hiervan wordt bepaald door de kwaliteit van de woning. In het sociale segment kunnen de huren binnen een zekere marge (zeg zo n 30%) onder deze kostprijs liggen. Deze marge moet ervoor zorgen dat de tekorten voor de verhuurder niet te groot

16 16 worden. Het tekort moet immers gecompenseerd kunnen worden. Voor wie de huren dan nog steeds te hoog zijn, springt de overheid bij met huursubsidie. In het commerciële segment kunnen de huren met een zekere marge boven de kostprijs liggen, waarbij de huur begrensd wordt door het bestaande puntenstelsel (het woningwaarderingsstelsel). De winst die de corporaties in dit segment boeken, komt ten goede aan het sociale segment. Dus geen kruissubsidiëring tussen corporaties, maar wel binnen corporaties. Het grote voordeel van dit model is dat de gemiddelde huuropbrengsten meer in de buurt komen van de kostprijs, waarmee een belangrijke bron van marktverstoringen wordt weggenomen. 8. Financiële positie De financiële positie van corporaties oogt solide. Het eigen vermogen bedraagt circa 10-17% van het totale vermogen, afhankelijk van hoe het eigen vermogen wordt gedefinieerd. Verwacht wordt dat de exploitatie de komende jaren gunstige resultaten oplevert door dalende rentelasten en stijgende huren, en dankzij de verkoop van woningen. Het jaarresultaat zal daardoor toenemen van circa 200 euro per woning in 2002 naar ruim 400 euro in De solvabiliteit zal daardoor verder verbeteren. Niettemin zijn er risico s. Wanneer door een groter aanbod van goedkope koopwoningen leegstand optreedt of de huurprijzen dalen, heeft dat grote gevolgen voor de solvabiliteit. Andere risico s zijn tegenvallende opbrengsten uit de verkoop van woningen of een stijging van de rente. Gunstige resultaten uit het verleden bieden ook voor de woningcorporaties geen garantie voor de toekomst. 9. Leningen De sector heeft groot belang bij continuïteit in de financiering tegen een acceptabele prijs. Corporaties lenen goedkoop, maar de rente ligt op een niveau boven dat van staatsleningen. De behoefte aan leningen wordt vooral gedekt door de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank. Ondanks hun relatief gunstige tarieven, biedt deze afhankelijkheid risico s. Er is een (gering) continuïteitsrisico: amper tien jaar geleden waren de pensioenfondsen belangrijke financiers, maar deze zijn sindsdien uit de markt gestapt; een scenario dat ook voor genoemde overheidsbanken niet ondenkbaar is. Verder kan de innige band tussen corporaties en de banken tot gemakzucht bij de corporaties leiden, waardoor zij nauwelijks zoeken naar nieuwe bronnen voor goedkope leningen. Het belang van goedkope financiering is zeer groot. Elke basispunt rente die de gezamenlijke corporaties op hun leningen kunnen besparen, correspondeert met het structureel huurvrij wonen voor 1600 gezinnen.

17 10. Financieringsalternatieven Enkele opties om de kapitaalvraag breder uit te zetten in de markt, zijn Europese corporatieleningen, verdere bundeling van de geldvraag, securitizatie en het lenen bij ethische beleggingsfondsen. Voor al deze opties gelden als belangrijke voorwaarden dat er voldoende mogelijkheden zijn om leningen te verhandelen (liquiditeit), dat de leningen van voldoende omvang zijn (ten minste 500 miljoen euro) en dat er voldoende continuïteit is in vraag en aanbod. Andere opties zijn lenen bij de Europese Investeringsbank en onderlinge financiering. De beste kansen voor uitbreiding van het aanbod lijken in Europa te liggen. 17

18 18

19 Inleiding 19 De Nederlandse woningmarkt is een buitenbeentje in Europa. 1 Niet alleen is de sociale huursector hier veel groter, ook de organisatie en regulering van de sector wijken sterk af van de praktijk elders in Europa. De overheid beperkt haar rol tot toezicht en regelgeving; de corporaties die de volkshuisvestingstaken uitvoeren, zijn zelfstandige instellingen die zich bewegen binnen de door de overheid gecreëerde kaders. De corporaties kregen sinds de verzelfstandiging in het midden van de jaren negentig meer bewegingsvrijheid. De primaire maatschappelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting bleven overeind, maar de activiteiten worden sindsdien veel sterker bepaald door overwegingen van efficiency en effectiviteit, en minder door van bovenaf opgelegde bureaucratische richtlijnen en uitvoeringsbesluiten. Onder die nieuwe vrijheid zijn corporatiebestuurders opgeschoven in de richting van ondernemers op de vastgoedmarkt. Zij denken na over strategisch voorraadbeheer, actief aan- en verkoopbeleid, ontwikkelen en slopen, en herstructureren en herpositioneren in de markt. Risicomanagement en financieel beheer zijn nu belangrijke onderdelen van hun takenpakket. In de sociale sector legt de overheid dus de kaders vast waarbinnen de zelfstandige corporaties opereren. Dit hybride stelsel tracht de voordelen van een marktgerichte aanpak te combineren met de voordelen van overheidssturing. Maar daaraan zijn ook risico s verbonden. Het gevaar is dat de corporaties terechtkomen in een situatie van markt- én overheidsfalen. In dit rapport wordt een aantal van dergelijke risico s besproken. Na een historische inleiding, waarin de totstandkoming van het stelsel wordt geschetst (hoofdstuk 1), worden aan de hand van typische kenmerken van het Nederlandse corporatiestelsel de verschillende risico s nader bekeken (hoofdstuk 2 en 3). 1 Het uitzonderlijke Nederlandse model vormt het uitgangspunt van het handboek: Ouwehand en Van Daalen, 2002: Dutch housing associations.

20 20 Allereerst wordt vanuit een economische invalshoek naar het karakter van de markt gekeken: de woningmarkt is een sterk gereguleerde markt. De regulering leidde echter wel tot problemen, zoals kwantitatieve en kwalitatieve woningtekorten en de daarmee gepaard gaande verschijnselen van verstopping en scheefheid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het hybride stelsel bekeken op zijn bestuurlijkorganisatorische aspecten, waarbij de onderwerpen transparantie en maatschappelijke verantwoording centraal staan. Omdat de corporaties geen reguliere vastgoedondernemingen zijn die door de eigenaars op prestaties worden afgerekend, noch gesubsidieerde instellingen onder rechtstreekse aansturing van het ministerie of van gemeenten, noch belangenverenigingen van huurders, vindt er geen eenduidige beoordeling van de prestaties plaats. Daarom is er ook een voortdurende discussie over de taken die corporaties moeten vervullen en de mate waarin zij daarin slagen. Ten slotte worden financiële aspecten geanalyseerd. Allereerst wordt in hoofdstuk 5 de financiële soliditeit van de corporaties bekeken, onder meer in het licht van enkele mogelijke risico s (zoals dalende huizenprijzen, een toename van de leegstand, tegenvallende verkopen van corporatiewoningen en een stijging van de rente). Daarnaast blijkt dat het speciale karakter van de sector zich ook uitstrekt tot de financiering (hoofdstuk 6). Dit blijkt onder meer uit de bijzondere positie van de corporaties op de kapitaalmarkt, waarbij de corporaties zich verzekerd weten van een uitgebreide garantstelling en gunstige rentetarieven voor leningen. Maar het aanbod van geldverstrekkers is beperkt en dat brengt afhankelijkheidsrisico s met zich mee. Daarom worden enkele alternatieve bronnen voor de huidige wijze van financieren besproken.

21 1 De corporaties vanuit historisch perspectief 21 Het huidige corporatiestelsel is het resultaat van de historische ontwikkeling van de sociale sector in Nederland. Sociale woningbouw is in Nederland vrijwel altijd aan particuliere instellingen overgelaten. Alleen in uitzonderlijke perioden de perioden na de beide Wereldoorlogen nam de (gemeentelijke) overheid zelf de bouwproductie ter hand (zie figuur 1.1). De particuliere woningbouwverenigingen moesten wel binnen duidelijk omschreven kaders (de Woningwet) manoeuvreren. Alleen dan konden zij als toegelaten instellingen een beroep doen op subsidiegelden van de overheid voor nieuwbouw en/of renovatie. Het verstrekken van omvangrijke subsidies leidde tot zeer nauwe financiële relaties tussen woningbouwverenigingen en (lokale) overheden, waardoor de officiële zelfstandige positie van de corporaties steeds meer werd uitgehold. Met de verzelfstandiging in de jaren negentig kreeg het particulier initiatief dan ook weer meer ruimte, conform de bedoelingen van de wetgever die rond 1900 het kader voor de sociale sector schiep. 1.1 De corporaties: (on)zelfstandigheid en financiële verhoudingen De eerste sociale woningbouwverenigingen ontstonden na 1850 in de grote steden. 2 Dit waren semi-filantropische verenigingen, enigszins te vergelijken met het ethisch beleggen van tegenwoordig: de inleggers trachtten een minimumrendement te behalen, maar offerden extra rendement op aan sociale doeleinden. Tot grootschalige nieuwbouw kwam het niet; dat lieten de financiën niet toe. Dikwijls bestond het woningbezit uit oudere, opgeknapte woningen die werden verhuurd aan oppassende werklieden. De huren (meestal ƒ 1,50 of meer per week) waren 2 De vele hofjes voor ouden-van-dagen, die vanaf circa 1550 in alle grote steden werden opgericht, kunnen als voorgangers worden gezien. Sociale woningbouw was echter uitdrukkelijk bedoeld voor gezinnen van werklieden.

22 voor de armen te hoog. Zij vonden voor een paar kwartjes per week een hele of halve kamer 3 op de particuliere huurmarkt. 22 Tegelijkertijd stelden de grote steden bouw- en woningverordeningen vast, met daarin enkele minimumeisen ten aanzien van bijvoorbeeld oppervlakte en de hoogte van de kamers. Gemeentelijke gezondheidscommissies bestreden de ergste misstanden, daartoe aangezet door enkele cholera-epidemieën die de funeste invloed aantoonden van slechte woonomstandigheden. Mijlpaal in het overheidsingrijpen is echter de Woningwet van Niet alleen werden de minimumeisen voor woningen verscherpt en landelijk dekkend gemaakt, ook stelde de wet sanctiemogelijkheden vast: krotten werden in het vervolg onbewoonbaar verklaard. De regelgeving had echter een onbedoeld negatief effect: vanaf 1910 stortten de bouwactiviteiten van de particuliere sector in omdat de verscherpte eisen de kostprijs voor woningen opdreven. Na 1914 werd de markt verder bedorven door de oorlogsschaarste en de Huurwet (1917), die bepaalde dat de huren niet meer mochten bedragen dan 1/6 of 1/7 van het inkomen van de kostwinner. De woningnood nam toe, tot de overheid ingreep. Het subsidieregime voor sociale woningbouwverenigingen eveneens in 1901 ingevoerd werd aanmerkelijk versoepeld: toegelaten woningbouwverenigingen konden van het Rijk een voorschot krijgen op de stichtingskosten van woningbouw. Daarnaast besloten ook gemeenten woningbedrijven op te richten en tot nieuwbouw over te gaan. Een korte bouwwoede van arbeiderswoningen was het resultaat. Na 1925 staakte het Rijk de voorschotverleningen omdat de ergste woningnood was gelenigd. De nieuwbouw van sociale woningen nam sterk af, hoewel sommige gemeenten de financiële taak van het Rijk overnamen en op de gemeentebegroting gelden voor woningbouwverenigingen reserveerden. Sociale woningbouw droogde dus niet op. Daarbij waren de omstandigheden voor woningbouw in de jaren dertig niet ongunstig, omdat onroerend goed een relatief veilige belegging was (onroerend goed daalde nauwelijks in waarde in tegenstelling tot bijvoorbeeld aandelen) terwijl de deflatie materialen goedkoper maakte en de rente laag was. 3 In bevolkingsregisters uit die tijd kom je soms éénkamerwoningen tegen waarin meerdere gezinnen woonden. Contemporaine literatuur (bijvoorbeeld Dickens of Dostojewski) leert dat ze soms een scheidingswand aanbrachten door een lijn door de kamer te spannen, waarover een kleed werd gedrapeerd.

23 Figuur 1.1 Nieuwbouw van woningen in Nederland Bron: : 50 jaar woningwet; : CBS; ; ministerie van VROM, 2002: Cijfers over wonen 2002 Na de oorlog herhaalde zich in grote lijnen het scenario van de jaren : een sterke toename van de sociale en gemeentewoningbouw om de tekorten uit de voorgaande periode te compenseren. Tijdens de oorlog waren woningen onbewoonbaar geworden vanwege de oorlogshandelingen. En tot nieuwbouw en herstel kwam het niet, omdat de bezetter prioriteit gaf aan de aanleg van militaire infrastructuur (de Atlantikwall was ook aanleiding tot grootscheepse sloop van woningen in bijna alle gemeenten aan de kust). Maar anders dan na de Eerste Wereldoorlog bleven na 1945 het Rijk en de corporaties lange tijd dominant op de nieuwbouwmarkt. Pas in 1975 kwam de particuliere woningbouwproductie (tijdelijk) boven de 60% van de totale nieuwbouw in Nederland. Sindsdien steeg het aandeel geleidelijk naar 80%. De subsidieverlening door de overheid veroorzaakte een innige financiële relatie tussen corporaties en de gemeentelijke overheid of het Rijk. De verhoudingen met het Rijk werden vastgelegd in een wet uit 1934 een van de vele bezuinigingswetten uit die tijd die de corporaties verplichtte ontvangen voorschotten terug te betalen.

24 24 Daarnaast werden de banden met de gemeenten aangehaald. Eventuele batige saldi uit de exploitatie vielen voor 80% toe aan de gemeenten, maar deze draaiden ook op voor exploitatieverliezen. In 1948 werden de gemeenten verplicht daartoe een risicofonds te vormen, waaraan ook corporaties konden bijdragen. Deze financiële relatie tussen gemeente en korporatie leidde ertoe, dat van gemeentezijde vaak een zo strikt toezicht gehouden werd op het handelen der korporatie, dat dit veel weg had van betutteling en kapitteling. 4 Na het midden van de jaren vijftig werden de knellende banden tussen gemeenten en corporaties dan ook doorgesneden. In 1958 staakten de gemeenten de voorschotverlening; nadien moesten de woningbouwverenigingen in hun financieringsbehoefte voorzien met behulp van staatsleningen. Daarnaast deden zij een beroep op de openbare kapitaalmarkt en sloten klimleningen af, zij het onder garantie van de overheid. Na 1965 zette het beleid ten aanzien van de woningbouwcorporaties in op marktwerking en verzelfstandiging. De commissie-de Roos (1965) adviseerde de weg van de financiële zelfstandigheid op te gaan als voorwaarde voor een beleidsmatige en bestuurlijke verzelfstandiging. In 1966 werd de vorming van een reserve ter dekking van de exploitatierisico s overgeheveld van de gemeente naar de verenigingen. 5 Ook adviseerde de commissie om het klantenbestand van de sociale woningbouw uit te breiden met meer draagkrachtige groepen. Geleidelijk werden de corporaties verzelfstandigd. De gemeenten trokken zich na 1965 terug van de woningmarkt. De nieuwbouw door gemeentelijke woningbouwbedrijven liep sterk terug, terwijl de voorraad gemeentewoningen stilaan werd afgestoten; veelal gingen de woningen over in handen van de corporaties. Het Rijk initieerde regelgeving om duidelijke kaders te scheppen in de vorm van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV), dat in 1977 van kracht werd. Maar ook het Rijk wilde af van de hoge kosten voor volkshuisvesting. Het rijksbeleid was decennialang gericht op kostenbeheersing, maar mislukte faliekant. De uitgaven voor objectsubsidies en huursubsidie rezen de pan uit, vooral in de jaren zeventig. Aan de open einderegelingen werd een plafond toegevoegd; de woning- 4 Nycolaas, 1974: Volkshuisvesting, p Idem, p

25 bouwverenigingen moesten geleidelijk zelf hun financiële verantwoordelijkheid nemen. Tegelijk werd in de jaren tachtig een financiële zekerheidsstructuur rond de woningcorporaties gevormd dankzij de oprichting van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV); 6 dit alles ter voorbereiding van de financiële zelfstandigheid die in het volgende decennium werd gerealiseerd. Het WSW, ingesteld in 1983, borgde aanvankelijk alleen leningen ten behoeve van renovaties. In 1988 staakte de overheid het verstrekken van staatsleningen; sindsdien moeten de corporaties een beroep doen op de kapitaalmarkt en borgt het WSW bijna alle leningen van de bij hen aangesloten corporaties De corporaties in de jaren negentig De ontwikkeling naar een zelfstandige corporatiesector bereikte haar voorlopig eindpunt in de financiële en organisatorische verzelfstandiging die in de jaren haar beslag kreeg. Aan deze verzelfstandiging ging de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig vooraf. Hierin bepleitte de overheid decentralisatie (van het Rijk naar de provincies en gemeenten) van bevoegdheden, verantwoordelijkheden en risico s, alsmede de verzelfstandiging van woningcorporaties. De nota Volkshuisvesting resulteerde in een aantal beleidsmaatregelen: 1. de invoering van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) in 1993; 2. de bruteringsoperatie in 1995; 3. de afschaffing van de objectsubsidies voor nieuwbouw en exploitatie van woningen Gereguleerde verzelfstandiging In het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) werden de taken en verantwoordelijkheden van woningcorporaties opnieuw vastgelegd. Ten opzichte van eerdere regelgeving (het BTIV) betekende het BBSH een accentverschuiving van strin- 6 Gruis, 2001: Financieel-economische grondslagen, p Idem, p. 16.

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

revolving fund ten einde?

revolving fund ten einde? Corporatiesector als revolving fund ten einde? Johan Conijn Bijzonder hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam en directeur Ortec Finance Tussen Scylla en Charybdis De Vernieuwde Stad 23 juni

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Transparantie en concurrentie nodig

Transparantie en concurrentie nodig Transparantie en concurrentie nodig Auteur(s): Conijn, J.B.S. (auteur) Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hakfoort, J. (auteur) Koedijk, C.G. (auteur) Conijn is verbonden aan rigo Research & Advies bv, Eichholtz

Nadere informatie

Raadscommissievoorstel

Raadscommissievoorstel Raadscommissievoorstel Status: Voorbereidend besluitvormend Agendapunt: 8 Onderwerp: Starterslening: evaluatie, aanpassing verordening Datum: 11 november 2014 Portefeuillehouder: dhr. N.L. Agricola Decosnummer:

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Aanhangsel nr. 386279

Aanhangsel nr. 386279 Aanhangsel nr. 386279 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden,

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 DENK MEE MET MITROS Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 Mitros heeft een plan opgesteld met doelstellingen voor de periode 2010-2030. In dit plan staat wat Mitros de komende twintig jaar

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Betreft: Verzoek tot behandeling en/of advisering van Huisvesting/Wonen/Woonlastenbehandeling van allen in onze samenleving.

Betreft: Verzoek tot behandeling en/of advisering van Huisvesting/Wonen/Woonlastenbehandeling van allen in onze samenleving. Amstelveen, zaterdag 9 september 2006 Aan: Commissie Gelijke Behandeling Kleinesingel 1-3 Utrecht Email-adres: info@cgb.nl Betreft: Verzoek tot behandeling en/of advisering van Huisvesting/Wonen/Woonlastenbehandeling

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2006 2007 30 595 Wijziging van artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten als gevolg

Nadere informatie

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012]

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] [pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] X. Woningmarkt De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen,

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 1992-1993 22 800 XI Vaststelling van de begroting van de uitgaven en van de ontvangsten van hoofdstuk XI (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Reactienota woonvisie Doetinchem 2020

Reactienota woonvisie Doetinchem 2020 Reactienota woonvisie Doetinchem 2020 Nr. Reactie Sité Woondiensten Reactie gemeente Doetinchem Wijziging van de woonvisie Algemeen: blij met de woonvisie Doetinchem 2020 De woonvisie stimuleert en steunt

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Verkoopbeleid 2014. Versie 03-12-2014

Verkoopbeleid 2014. Versie 03-12-2014 Versie 03-12-2014 Inleiding Enerzijds kan gesteld worden dat er sprake is van druk op de woningmarkt. Dit is o.a. merkbaar door het aantal reacties die we gemiddeld ontvangen op iedere woning die bij mutatie

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Een solide belegging AAA-borgstelling

Een solide belegging AAA-borgstelling Een solide belegging AAA-borgstelling Onze bijdrage aan de samenleving Het WSW stelt als onafhankelijk instituut woningcorporaties in staat optimale financiering te verkrijgen voor vastgoed in de publieke

Nadere informatie

Toelichting op Financieringsregeling sociale huur

Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Onderdeel van de maatregelen uit het Aanvalsplan Woningmarkt is de Financieringsregeling sociale huur, waarvoor een bedrag van 20 miljoen voorwaardelijk

Nadere informatie

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Zwolle bouwt Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Inleiding Er is een groot tekort aan betaalbare sociale huurwoningen in Zwolle. Woningzoekenden

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2012 2013 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 42 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Sturen op het gebruik van

Sturen op het gebruik van Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Krijtmolen d'admiraal, Amsterdam 24 juni 2014 Toekomst of verleden? Library

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Hoe realiseren we samen optimale financiering?

Hoe realiseren we samen optimale financiering? Hoe realiseren we samen optimale financiering? Welke hobbels met betrekking tot financiering komen jullie tegen? Visie op financiering januari/februari 2015 2 De thema s van vandaag Waarom optimale financiering

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

E F F E C T U E E L. augustus 2011-18. Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh

E F F E C T U E E L. augustus 2011-18. Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh E F F E C T U E E L augustus 2011-18 Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh Hilaire van den Bergh werkt bij BCS Vermogensbeheer B.V. te Rotterdam. De inhoud van deze publicatie schrijft hij

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012. 5. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG

2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012. 5. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG 27 1111 1. Opening en mededelingen 2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2012 3. Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2012 4. Nieuwbouwprojecten Laauwik 5. Ontwikkelingen in de sector en de

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het

Nadere informatie

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,

Nadere informatie

Gewijzigd op: 12-6-2014 10:23. Petten, 4 juni 2014. Het ministerie van BZK. Afdeling Policy Studies ECN-N--14-015. Van Tigchelaar, C. Aan.

Gewijzigd op: 12-6-2014 10:23. Petten, 4 juni 2014. Het ministerie van BZK. Afdeling Policy Studies ECN-N--14-015. Van Tigchelaar, C. Aan. Petten, 4 juni 2014 Afdeling Policy Studies Van Tigchelaar, C. Aan Het ministerie van BZK Kopie Onderwerp Nulmeting subsidieregeling voor verhuurders Aanleiding In het Nationaal energieakkoord is met de

Nadere informatie

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten 1 Inhoud Context Aanpak Uitkomsten 2 Staatssteunregeling Woningcorporaties Positionering: staat, markt, middenveld? Taakopvatting:

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan.

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan. Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4515624 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst renteherziening De Alliantie Voorstel: De achtervangovereenkomst

Nadere informatie

RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES

RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Together you make the difference RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Deel 1 van een drieluik over het belang van goed risicomanagement in de corporatiesector Auteur Drs. Frank van Egeraat RC. Frank

Nadere informatie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie

Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam. Combinatie van Realisatie en Exploitatie onder eigen regie Wonenamsterdam Wonam: nieuwe woningbouworganisatie in Amsterdam Directie: Carolyn van Duijvendijk-Koster en Robert Kohsiek Nieuwe huurwoningen voor het middensegment Combinatie van Realisatie en Exploitatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing Aan De raden van de regiogemeenten van Holland Rijnland [gelijkluidend] In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop,

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013. Stec Groep B.V. 25 Februari 2013

GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013. Stec Groep B.V. 25 Februari 2013 GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013 Stec Groep B.V. 25 Februari 2013 INHOUDSOPGAVE INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING 1 3 Uitgaven verlagen 6 Inkomsten

Nadere informatie

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll Gemeente Landgraaf Aan de SP Landgraaf t.a.v. mevrouw I. Koopman Maastrichterlaan 11 6374 VL LANDGRAAF IIUIIllllllll Onderwerp Vragen ex artikel 43 Reglement van Orde inzake wachtlijsten. Landgraaf, Verzonden

Nadere informatie

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E Wonen in beweging De CWS is een woningcorporatie in beweging. Een professionele, klantgerichte organisatie die staat voor goed wonen in een aantrekkelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Huurconvenant 2012 2022

Huurconvenant 2012 2022 Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als

Nadere informatie

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT Inleiding Door de ontwikkelingen bij woningcorporaties worden de bestuurlijke organen gedwongen om zich te professionaliseren. Een bestuurder

Nadere informatie