Vastgoed. Inhoud. thema

Transcriptie

1 vastgoed Het optimisme van een groot aantal beheerders van vastgoed is te begrijpen. De waarderingen zijn veelal laag en de dividendrendementen zijn overwegend bovengemiddeld. Vastgoed blijft een stevig fundament voor de opbouw van een gezonde en gespreide beleggingsportefeuille. thema Vastgoed Inhoud Vastgoed blijft kansrijk 25 Het optimisme van een groot aantal vastgoedbeheerders is te begrijpen. De dividendrendementen zijn overwegend bovengemiddeld. Rendabel Europees vastgoed 29 Een tweede huis blijft een populaire investering. Hoewel het rommelt op de huizenmarkt zijn er ook Europese landen die niet delen in de malaise. Rendement stapelen 30 Er kunnen nog steeds mooie rendementen worden behaald. Een aantal aanbieders hebben we gevraagd naar hun producten en wat hun verwachtingen zijn. Tweedeling dreigt 32 De sky leek de limit. Maar in de krediet-crisis is het sprookje uit. Hoe gaat nu wereldwijd met de sector? Overzicht 34 Van aanbieders van obligatie- en winkelfondsen. Duits vastgoed 35 De Duitse vastgoedmarkt heeft zich altijd redelijk goed gehouden. Hoe komt dat? CASHCOW.nl OKT

2 SELECTIVE INVESTMENTS U heeft bij ons de mogelijkheid om eenvoudig te beleggen in beleggingsfondsen, die u de mogelijkheid bieden uw geld te laten renderen via onroerend goed in Turkije. Dit land is ontzettend in opkomst en zorgt er op die manier voor dat u mooie rendementen kunt maken, tot wel 14%.

3 Auteur: Eddy Schekman vastgoed Vastgoed blijft kansrijk Beleggers zijn niet ver gekomen met de opbouw van hun vermogen, omdat zij zich teveel hebben laten leiden door lokale ontwikkelingen. H et optimisme van een groot aantal beheerders van vastgoed is te begrijpen. De waarderingen zijn veelal laag en de dividendrendementen zijn overwegend bovengemiddeld. Sommige vastgoedindices zijn in de afgelopen jaren met 136% gestegen. In dezelfde periode steeg de AEX met ruim 70%, de Dow Jones verdubbelde en de goudprijs steeg zelfs met 146%. Vastgoed heeft het ondanks alle problemen en steunoperaties dus niet eens zo slecht gedaan. Uit zowel uitspra- ken van enkele fondsbeheerders als de fundamentele gegevens van beursgenoteerde vastgoedbedrijven blijkt dat deze sector de top nog niet heeft bereikt. De trein met bakstenen rijdt, maar niet zo hard dat het gevaarlijk is om erop te springen. Vastgoed blijft dus een stevig fundament voor de opbouw van een gezonde en gespreide beleggingsportefeuille, wat zowel kan met een mandje met individuele aandelen of een nog sterker gespreid en actief beheerd beleggingsfonds. Winstdelende scheepvaartobligaties AS Capital zoekt het niet in een beursnotering, maar bij de uitgifte van winstdelende scheepvaartobligaties in Scheepvaartobligatiefonds I, voor de financiering van het schip Celtic Explorer. Deze winstdelende scheepvaartobligaties hebben een coupon van 7%. Vanaf het tweede jaar wordt 5% vervroegd afgelost op de obligaties. De obligatiehouders delen voor 50% in de verkoopwinst zodra het schip in een herstelde markt is verkocht. Het geprognosticeerd enkelvoudig totaalrendement bedraagt ten minste 11% per jaar, aldus het bestuur. Grote risico s lijkt men niet te lopen. Gedurende de komende vijf jaren wordt de Celtic Explorer voor een vast tarief gehuurd door de Engelse bevrachter Charles M. Willie & Co, die voor euro participeert in het fonds. Als er een overeenkomst bestaat tussen de Baltic Dry Index en de waarde van schepen, is het risico uitermate klein dat het schip met verlies zal worden verkocht. Ergo, na drie jaar is het verschil tussen de schrootwaarde en de aankoopprijs al verdiend uit de exploitatie, waarmee het risico verder is gereduceerd. Delta Lloyd Global Property Fund: niet overall overcapaciteit Het fonds belegt wereldwijd in voornamelijk kantoren en winkels en wordt beheerd door Roy van Wechem. Wereldwijd gezien is Europa op dit moment de zwakste regio, waarbij vooral de oplopende leegstand en terugvallende huren ernstige problemen opleveren voor de sector. Helaas is het zo dat hier op korte termijn niet zo heel veel aan te doen valt. De vraag naar kantoorruimte is nauwelijks te sturen met het verlagen van de huurprijs. De vraag is er wel of de vraag is er niet. De huurprijs is hierbij vaak niet eens zo belangrijk. De locatie van een pand zal bij de beslissing een veel grotere rol spelen. Bedrijven zoeken naar een aantrekkelijke locatie voor hun personeel, gecombineerd met een plek die goed te bereiken is met het openbaar vervoer. Deze trend is nauwelijks meer weg te denken bij de keuze voor een kantoor- of winkelpand. Een alternatief als het ombouwen van kantoren naar een hotelbestemming is voor het overgrote deel van de leegstaande panden geen optie. De kans op leegstand in een andere deelsector loopt hiermee ook op. Daarom is de langetermijnstrategie en de uiteindelijke samenstelling van de portefeuille voor een vastgoedbedrijf zo belangrijk. Zoals we in de laatste jaren gezien hebben, verdwijnt de liquiditeit als sneeuw voor de zon op het moment dat een vastgoedbelegger de liquiditeit het hardst nodig heeft. Juist dan moet de portefeuille bestand zijn tegen een economische neergang en oplopende leegstand in de sector. Binnen regio s die te kampen hebben met overcapaciteit zijn er echter ook nog sweetspots die beter presteren en die de leegstand wel binnen de perken houden. Het is overigens niet zo dat heel Europa te maken zou hebben met overcapaciteit. Landen zoals Duitsland, Oostenrijk maar zeker ook de Scandinavische landen hebben de nieuwbouw van kantoren en winkels veel beter in de hand gehouden dan landen als Spanje en Nederland. Een strakke regulering vanuit de overheid kan hierbij enorm helpen om de markt op de lange termijn gezond en levensvatbaar te houden. CASHCOW.nl OKT

4 Skagen: nieuw wereldwijd vastgoedfonds Skagen lanceert eind oktober een wereldwijd vastgoedfonds. Het is de eerste keer in tien jaar dat het Noorse fondshuis een nieuw beleggingsfonds op de markt brengt. Het Skagen m2 Fund wordt actief beheerd door Peter Almström en zijn teamleden Michael Gobitschek en Harald Haukås. De lancering vloeit voort uit Skagen's analyse dat veel beursgenoteerde vastgoedondernemingen verkeerd geprijsd zijn. Deze pricing wordt veroorzaakt door de sterk verschillende waarderingen per regio. "Beursgenoteerde vastgoedondernemingen zijn relatief eenvoudig te waarderen en hebben voorspelbare kasstromen", meent Almström. "Desondanks zijn deze bedrijven vaak onjuist gewaardeerd." En dat biedt volgens hem kansen. Volgens Almström groeit de vastgoedmarkt mondiaal gezien sterk, waarbij die in opkomende markten een belangrijke drijvende kracht vormt als gevolg van de toenemende verstedelijking in die gebieden. Almström zal uit ongeveer 2000 bedrijven een keuze maken voor zijn beleggingsportefeuille. Hij maakt daarbij geen onderscheid tussen bedrijven die actief zijn op het gebied van commercieel vastgoed, zoals winkelcentra, kantoren en opslagfaciliteiten en appartementen. Het m2-fonds is het vierde aandelenfonds van Skagen sinds het fondshuis in 1993 werd opgericht. De benchmark van het fonds is de MSCI ACWI Real Estate Net. Msci Acwi Real Estate BNP Paribas Investment Partners: solide rendementen De index heeft in de periode 2007 / 2009 een behoorlijke val gemaakt. De index daalde van het hoogte- naar het laagtepunt met 72 tot iets beneden de 70. Daarna volgde een herstel van 136% tot het huidige niveau van 165. Skagen is dus een flink stuk van de opleving misgelopen. Voor de index ligt een eerste weerstand op 190 en de daaropvolgende op 245. We verwachten dat vastgoedbeleggingen wereldwijd in de komende 12 maanden solide rendementen zullen neerzetten, met waarschijnlijk de Azië-Pacific regio in de voorhoede van die prestaties. Beursgenoteerde vastgoedbedrijven zullen wellicht meer profiteren, Amerika krijgt te maken met fiscale moeilijkheden omdat er veel vraag is naar hun vastgoedportefeuilles, ze betere toegang tot de kapitaalmarkten hebben en omdat ze over de mogelijkheid beschikken om vastgoed op de directe markten tegen gunstigere voorwaarden aan te kopen dan particuliere kopers en nietbeursgenoteerde ondernemingen. REIT's en vastgoedbedrijven genieten van sterke balansen in markten over de hele wereld en dit belangrijke voordeel stelt hen in staat om in de komende 12 maanden acquisities te doen die zullen bijdragen aan de winst, zelfs nu de marktomstandigheden in Europa minder gunstig zijn. Tegelijkertijd moet men beseffen dat wereldwijde vastgoedbeleggingen year-to-date reeds een rendement van 20% (in euro s) hebben laten zien. Gezien de sterke prestaties tot nu toe verwachten wij dat de outperformance van vastgoedbeleggingen ten opzichte van andere beleggingscategorieën minder groot zal zijn dan in het eerste deel van het jaar. De macro-economische vooruitzichten blijven negatief, vooral in Europa en in toenemende mate in Azië, met name in China en meer recent in Japan. De verslechtering van de Chinese groei en de aanhoudende vertraging in Europa zullen effect hebben op de Japanse groei, die al in het tweede kwartaal van 2012 een vertraging heeft laten zien. De Amerikaanse vooruitzichten kunnen het beste worden omschreven als 'fragmentarisch'. Amerika wordt geconfronteerd met de fiscale klif in 2013, terwijl de kortetermijnvooruitzichten zullen worden bepaald door de manier waarop de president en het Congres zullen omgaan met het begrotingstekort na de verkiezingen in november. 26 OKT 2012 CASHCOW.nl

5 vastgoed Unibail: voor groei Technisch lijkt het aandeel uit het licht stijgende trendkanaal te willen breken. Als de koers boven de 166 weet uit te komen kan deze oplopen tot 208 euro, het niveau van voor de crisis. Voor het aandeel wordt 12,6 keer de winst betaald, wat nog niet de helft is van Corio; het dividendrendement bedraagt 4,9%, wat flink lager is dan voor Corio. De keuze van de twee aandelen wordt bepaald door wat beleggers willen: rendement of groei, maar misschien is het wel beter om een mandje van de twee aandelen samen te stellen. Allianz Global Investors: hoge dividendrendementen Pierre Dinon, Head of Listed Real Estate Investment ziet veel kansen voor vastgoed omdat nogal wat vastgoedaandelen een disagio doen. Dat biedt kansen voor beleggers. Dinon voegt daaraan toe dat vastgoedondernemingen flink bezig zijn geweest met het verbeteren van hun balans. Er zijn diverse indicatoren die wijzen op een relatief sterke positie: geen al te grote risico s voor commercieel vastgoed in met name Londen en Parijs, hoge bezettingsgraden (95% in 2012), langlopende contracten (5 jaar) en hoge dividendrendementen: 5,5% in de eurozone met uitschieters naar ongeveer 8% voor Corio. Inmiddels zijn vastgoedbedrijven een nieuwe weg ingeslagen door zich te richten op strategieën die waarde creëren. Daarbij moet worden gedacht aan de bedrijven Hammerson, de fusie tussen Unibail en Rodamco in 2007 en Simon Property, dat een belang heeft genomen in het Franse Klépierre. Daaruit blijkt dat de grote spelers groter willen worden. Vastgoedfondsen zijn op alle Europese markten ondergewaardeerd. Zonder enige uitzondering, meent Dinon. Corio unibail Corio: voor rendement Het aandeel Corio loopt technisch ver achter op allerlei vastgoedindices, zodat een redelijk krachtige herstelbeweging op z n plaats zou zijn. Het door Dinon genoemde dividendrendement zou het aandeel extra aantrekkelijk moeten maken voor beleggers die inkomen willen genereren. Het is wel zo dat de waardering hoger ligt dan het sector- en industriegemiddelde, wat een rem zal blijven zetten op de opgaande beweging. Vastgoed Europa Direct YTD Rend.% Total Expense Ratio % Koers MEI-Real Estate N.V. 40,30 16,64 9,45 Atrium European Real Estate Ltd 25,12-4,03 Propertunity NL N.V. 0,07 9,58 68,43 Vastgoed Fundament Fonds Aandeel A 0,00 5,59 29,18 Vastgoed Fundament Fonds Aandeel C 0,00 5,59 18,33 Triodos Vastgoedfonds Inc -9,30 4,71 4,59 Vastgoed Overig Direct YTD Rend.% Total Expense Ratio % Koers Vastned Retail Inc 6,19 2,32 34,20 NR Nordic & Russia Properties Ltd 0,00-0,01 Yatra Capital Limited -12,19 0,00 2,81 Nieuwe Steen Investments -23,63 5,60 6,70 Vastned Offices/Industrial - 3,08 9,99 Bron overzichten: Morningstar CASHCOW.nl OKT

6 Petercam Securities Real Estate Europe Sinds de oprichting, meer dan 12 jaar geleden, wordt het fonds actief beheerd met als belangrijkste criteria voor de selectie van de beursgenoteerde vastgoedvennootschappen: kwaliteit van het management, een duidelijke langetermijnstrategie, een gezonde balans en investeren in vastgoedgroeimarkten voor de lange termijn, dus bijvoorbeeld geen kantoren in Nederland of Brussel. Het resultaat van deze selectie is een portefeuille van ongeveer 60 vastgoedbedrijven gespreid over West-Europa en over de 4 belangrijkste subsectoren, namelijk winkels, kantoren, woningen en logistieke panden. Momenteel zijn winkels de belangrijkste sector met ongeveer 42% van de portefeuille, gevolgd door 32% in kantoren. De belangrijkste landen zijn Frankrijk en Groot-Brittannië met respectievelijk 28 en 25% van de portefeuille. Voor deze landen zijn we voor de kantoren bijna uitsluitend belegd in de twee hoofdsteden Parijs en Londen, daar waar de winkels vertegenwoordigd worden door voornamelijk winkelcentra in de belangrijkste steden van de twee landen. Wat ons kenmerkt en waarschijnlijk onderscheidt van de meeste soortgelijke fondsen is een gedreven zoektocht naar ondergewaardeerde kwaliteitsaandelen. Zo belanden we voor een deel van de portefeuille in kleinere en minder liquide bedrijven, maar met een duidelijk hoger groeipotentieel. Deze bedrijven worden bijna niet gevolgd door analisten. Het regelmatig ontmoeten van het management en de analyse van de vastgoedactiva zijn daarom ook van essentieel belang. Een aantal voorbeelden van dit type aandelen zijn Terreïs, Argan, Frey en Altarea in Frankrijk, Warehouse Estates in België en VIB Vermoegen en Hamborner in Duistland. Het resultaat van deze constante zoektocht naar kwaliteitsbedrijven die een gezonde groei nastreven is een gemiddelde jaarlijkse return van 8,24% over de afgelopen 12,5 jaar (inclusief de forse dalingen van 2007 en 2008!). Op basis van de huidige waarderingen voor de sector denken wij dat deze return in de toekomst herhaald kan worden, maar daarop kan uiteraard geen garantie worden gegeven. Het fonds belegt in duurzaam gebouwde of duurzaam beheerde panden en monumenten in Nederland. Het fonds richt zich voornamelijk op commercieel vastgoed zoals kantoren, maar ook op maatschappelijk vastgoed. In augustus heeft het fonds een woon/zorgcomplex aangekocht met een A++ label. Aankoop en beheer van de panden gebeurt in samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management. De Nederlandse kantorenmarkt wordt gekenmerkt door hoge leegstand. Door de sterk afgenomen nieuwbouw en toegenomen onttrekkingen (door sloop of transformatie) is het leegstandspercentage recentelijk gestabiliseerd. De tweedeling in de markt tussen goede kantoorruimte op goede locaties en verouderde kantoren op monofunctionele en minder aantrekkelijke locaties laat zich recentelijk ook steeds sterker gelden. Deze differentiatie biedt goede perspectieven voor Triodos Vastgoedfonds. Uit overwegingen van duurzaamheid heeft dit fonds altijd geïnvesteerd in gebouwen in multifunctionele gebieden waar verschillende functies gemengd worden. Een Triodos Vastgoedfonds: nauwelijks leegstand ander sterk punt is dat deze gebouwen goed bereikbaar zijn met het OV. Daar waar de reguliere markt kampt met ruim 14% leegstand, is Triodos Vastgoedfonds tot op heden in staat de leegstand op 2,8% te houden. Als gevolg van dit lage leegstandspercentage is er een constante huurstroom. De (gewogen) Gebouwen moeten goed bereikbaar zijn gemiddelde looptijd van de huurcontracten is 6,3 jaar, hetgeen uitzonderlijk lang is in deze markt. Positief is dat door de prijsaanpassingen die hebben plaatsgevonden de directe rendementen op beleggingen aanzienlijk zijn gestegen. Dit heeft beleggen in kantoren aantrekkelijker gemaakt. Daarnaast vinden, door de recente waardedalingen, investeringen in modernisering en verduurzaming of alternatieve aanwendingen van kantoren vaker plaats. NBZ neemt enige juiste stap De directie van NBZ heeft goed gehandeld door NBZ om te vormen van een open-end in een closed-end beleggingsfonds, wat de meest effectieve stap is. Sinds medio september kan in het aandeel worden gehandeld op de Amsterdamse effectenbeurs. Sinds 13 april is de handel gestaakt, nadat NBZ had besloten de inkoop van aandelen tijdelijk op te schorten. Het aandeel noteert 27,81 euro. Directeur Diederik Tjeenk Willink: "NBZ moet haar liquide middelen kunnen gebruiken voor het doen van nieuwe investeringen en het uitbetalen van dividend. Onze liquiditeit is niet bedoeld om een klein deel van onze participanten tegemoet te komen door hun participaties in te kopen, terwijl de rest dan met een probleem blijft zitten. Tegelijkertijd wil je die participanten die hun aandelen willen verkopen omdat ze hun geld aan iets anders willen besteden, ook ter wille zijn. Uiteindelijk leidt dit dan tot deze stap. Een closed-end fonds, waarbij zonder tussenkomst van NBZ in het aandeel kan worden gehandeld. Als de verkopers de komende weken hun hoofd koel houden en de handel op gang laten komen, zal de beurskoers uiteindelijk niet al te ver onder de intrinsieke waarde uitkomen." 28 OKT 2012 CASHCOW.nl

7 Auteur: Rob Feirabend, Jäger Bau vastgoed Rendabel investeren in Europees vastgoed D at het rommelt op een groot deel van de Europese huizenmarkt zal niemand verbazen. Alarmerende nieuwsberichten over instortende Spaanse, Ierse en Deense huizenprijzen zijn meer regel dan uitzondering en ook in Nederland lijkt er geen einde te komen aan de waardevermindering van woningen. Cijfers van het Ministerio de Fomento (het Spaanse ministerie van Ontwikkeling) laten zien dat huizen in Spanje sinds 2008 maar liefst 15,6% minder waard zijn geworden. En de verwachting is dat deze dalende lijn nog wel even door zal zetten. Voor dit jaar wordt een verdere daling van 8,3% voorspeld. Ook het investeren in Nederlands vastgoed lijkt op het Groot deel Oostenrijk ongeschikt als bouwgrond moment niet het meeste profijt op te leveren. Economen van de Rabobank verwachten voor dit jaar een daling van 5% en ook in 2013 zal er naar verwachting geen herstel intreden. De bank voorspelt dat Nederlandse huizen komend jaar gemiddeld 4% minder waard zullen worden. Stijgende prijzen Toch zijn er ook Europese landen die niet delen in de malaise. In Frankrijk bijvoorbeeld zijn de huizenprijzen sinds 2009 flink gestegen. Wel zijn er in dit land grote regionale verschillen te bespeuren. Zo kende de regio Champagne-Ardenne in 2010 een prijsstijging van 10,6%, terwijl de huizen in de Limousin slechts 1,8% in waarde stegen. Ook in het Duitstalige deel van Europa is de trend opwaarts. Duitsland kent sinds 2007 een gestaag Een tweede huis blijft een populaire manier van investeren. Maar niet ieder land kent stijgende onroerendgoedprijzen. En zelfs in landen waar dit wel het geval is, zijn de onderlinge verschillen groot. stijgende lijn, al is de prijsstijging maar klein: een waardegroei in 2010 van 1% ten opzichte van Daarna heeft de stijging zich iets harder doorgezet. In Zwitserland wordt dit jaar een prijsstijging van enkele procenten verwacht. Grootste groeier in het gebied is echter Oostenrijk. Het Alpenland kent over de periode een waardestijging van 20%. Aan deze waardestijging ligt een economisch basisprincipe ten grondslag: een klein aanbod en een grote vraag. Het schaarse aanbod van woningen heeft een simpele oorzaak: het merendeel van Oostenrijk is onherbergzaam en daardoor ongeschikt als bouwgrond. Oostenrijk strenger De Oostenrijkse regering is niet scheutig met het geven van vergunningen voor het bouwen van vakantiewoningen. De schaarse grond die er is wordt verdeeld tussen landbouwgrond, grond voor particuliere woningen en grond waar vakantiewoningen mogen worden gebouwd. Ook is de procedure om een vergunning te krijgen een dure aangelegenheid. Bovendien wordt de Oostenrijkse regelgeving met betrekking tot het bouwen van vakantiewoningen nog strenger. Binnenkort komen er alleen nog maar projecten die zakelijk verhuurd gaan worden in aanmerking voor een vergunning. Dit houdt in dat voor woningen die alleen als particuliere vakantiewoning zullen worden gebruikt, geen bouwvergunning zal worden afgegeven. De verwachting is dat door deze aanscherping van de wetgeving het aanbod van vakantiewoningen nog schaarser zal worden. Uiteindelijk zal de markt vooral bepaald worden door partijen die grotere projecten realiseren. Dit heeft ook zijn weerslag op het aanbod. Voordeel voor de investeerder is dat hierdoor de prijzen van Oostenrijks onroerend goed voorlopig zullen blijven stijgen. In het eerste halfjaar van 2012 is bijvoorbeeld al een stijging van 11% waargenomen. Er zijn tal van factoren die een goede indicatie geven van te verwachten ontwikkelingen. Het aangescherpte beleid van de Oostenrijkse regering met betrekking tot de bouw van vakantiehuizen is daar een goed voorbeeld van. Wie zich goed laat informeren zal er achter komen dat er op een ogenschijnlijk roerige Europese vastgoedmarkt nog steeds onroerend goed te koop is dat wel degelijk rendement oplevert. De stijgende prijzen in Zwitserland, Oostenrijk en Frankrijk zijn hier een bewijs van. Jagerbau chart prijsindex CASHCOW.nl OKT

8 Rendement stapelen Zorgveste Koetshuys Erica ActivInvestor Real Estate n.v. Credit Linked Vastgoed IX Credit Linked Vastgoed VIII Website voor het fonds of van uw bedrijf Soort van belegging Certificaten van aandelen in een fiscale beleggingsinstelling Aandeel Twee typen obligaties (AA en A) Drie typen obligaties (AA, A en B) Beursgenoteerd Nee Nee, wel dagelijks verhandelbaar via NPEX Nee Nee Minimale investering Inschrijving Open Open end/doorlopend Open Gesloten Minimale vergoeding jaarlijks Gemiddeld verwacht direct rendement 8,0% per jaar 1,5 % managementfee AA: 6%, A: 7% AA: 6%, A: 7%, B: 7.7% Winstdeling Verkoopopbrengst van het vastgoed komt toe aan de certificaathouders Ja, performance fee van 20% bij rendement > 10% Ja, A: 9.7% Ja, AA: 2.5%, A: 6.3%, B:11.6% Toezicht AFM Nee Ja Het prospectus ligt ter toetsing bij de AFM Het prospectus is getoetst door de AFM Omvang fonds Fondsvermogen Eigen vermogen miljoen Regio Het Gooi/Hilversum West-Europa Duitsland en Nederland Nederland Sector Zorgvastgoed Beursgenoteerd Europees vastgoed, alle sectoren Retail en residentieel vastgoed Retailvastgoed op voornamelijk echte A-locaties Uw visie op kansen en bedreigingen voor uw product Een trend in de zorgsector die steeds verder doorzet is de scheiding tussen wonen en zorg. De vraag naar particuliere ouderenzorg neemt naar verwachting de komende jaren dan ook sterk toe. Door de vergrijzing komen er meer ouderen en (dus) ook meer dementerenden. Dit biedt ons inziens zeer goede kansen voor Zorgveste Koetshuys Erica, aangezien zij excellente zorg biedt aan deze stijgende doelgroep van dementerenden in de laatste fase van hun leven. ActivInvestor Real Estate blijft beursgenoteerde vastgoedondernemingen als een interessante belegging zien. De vastgoedmarkt blijft in 2012 in veel landen uitdagend. Veel beursgenoteerde vastgoedondernemingen hebben echter goede maatregelen genomen om in te spelen op de kansen en bedreigingen van vandaag de dag. De stabiele dividendverwachtingen bieden ook een basis voor een goed rendement. Credit Linked belegt niet in het eigen vermogen, maar in de hypothecaire financiering van vastgoed. Dit betekent dat Credit Linked profiteert van de "hebberigheid" van banken; investeerders worden beschermd door overwaarde en relatief hoge huurinkomsten. De belangrijkste bedreiging is het voortduren van de eurocrisis. Wanneer ook na de komende achttien maanden de eurocrisis een negatieve invloed blijft hebben op de Europese economie, kan dit uiteindelijk leiden tot meer leegstand en lagere prijzen op de vastgoedmarkt. De vastgoedportefeuille (met 71 winkelpanden en drie parkeergarages), waarbij in de eerste hypotheekrechtlening wordt belegd, behoort overduidelijk tot de waardevaste kant van de markt met jaarlijks stijgende huren en geen leegstand. Omdat een opbrengst van circa 11x de bruto huur al voldoende is voor het behalen van het beloofde rendement zijn er weinig bedreigingen te noemen, ook vanwege de huurcontracten die gemiddeld nog zestien jaar lopen (verhuurd aan Bijenkorf, Hema en V&D). 30 OKT 2012 CASHCOW.nl

9 vastgoed Beleggers zullen door de problemen in de vastgoed-branche heen moeten kijken. Er kunnen nog steeds mooie rendementen worden behaald met investeringen via cv s of andere financieringsvehikels. Een aantal aan-bieders hebben we gevraagd naar hun product en wat hun verwachtingen zijn. Vastgoed CV APF XII Elzenstede Vastgoed CV Poortstede Vastgoed CV SynVest Dutch RealEstate Fund NV, SynVest German RealEstate Fund NV Vastgoed CV APF XII Elzenstede Vastgoed CV Poortstede Vastgoed CV Aandelencertificaat Nee Nee Nee Ja (NPEX) In euro's (SDREF) / 4.000,- (SGREF) Voltekend Voltekend Voltekend Open Verwachte contant rendement gemiddeld 9,1% per jaar (na aflossing), verwacht totaalrendement 13,4% per jaar o.b.v conservatieve aannames Verwachte contant rendement gemiddeld 8,0% per jaar, verwacht totaalrendement 9,0% per jaar op basis van conservatieve aannames Verwacht contant rendement gemiddeld 8,0% per jaar, verwacht totaalrendement 8,9% per jaar 8,9% (SDREF) / 7,4% (SGREF) Na een preferent rendement van 13,4% per jaar ontvangen de beleggers 80% van de overwinst. De resterende 20% komt toe aan de fondsbeheerder Na een preferent rendement van 8,0% per jaar ontvangen de beleggers 75% van de overwinst. De resterende 25% komt toe aan de fondsbeheerder Na een preferent rendement van 8,0% per jaar ontvangen de beleggers 75% van de overwinst. De resterende 25% komt toe aan de fondsbeheerder Ja (10% over het meerder van 11%) Dit fonds valt niet onder het toezicht i.v.m. deelname > Dit fonds valt niet onder het toezicht i.v.m. deelname > Dit fonds valt niet onder het toezicht i.v.m. deelname > Ja / Nederland Nederland Nederland Nederland en Duitsland Kantoren Wijkwinkelcentrum, supermarkten Supermarkten Kantoren, winkels, logistiek, zorg, woningen In de Minervahaven in Amsterdam, op een zich snel ontwikkelende kantorenen bedrijfsruimtelocatie, is een kantoorgebouw ontwikkeld met een bijzondere uitstraling en innovatieve toepassingen op het gebied van duurzaamheid (BREE- AM- NL certificaat Very Good ). Het gebouw is zeer recent (februari 2012) opgeleverd en is voor tien jaar volledig verhuurd aan een 100% dochter van het in Londen genoteerde Aegis Group plc, alsmede Rick Engelkes Producties, BrandNew en Business Centers Amsterdam. De locatie, kwaliteit en koopprijs van het gebouw alsmede de langjarige huurcontracten bewijzen dat er nog steeds interessante beleggingsopportunities zijn in de kantorensector. Het winkelcentrum, met bewezen trackrecord, heeft naast een langjarig verhuurde Jumbo-supermarkt van bijna m 2 een mooie mix van dagwinkels. Bovendien heeft het winkelcentrum potentie tot huurprijsverbetering. De supermarktbranche is conjunctuurongevoelig gebleken. In 2011 zijn de omzetten met 2,7% gestegen naar ruim 33 miljard. Voor dit jaar verwacht het Centraal Bureau Levensmiddelenhandel (CBL) een omzetgroei van zo'n 2 à 3%. Mits de locatie goed is onderzocht op essentiële onderdelen (waaronder verzorgingsgebied, lokale ontwikkelingen, bereikbaarheid etc.) kan een supermarktbelegging een zeer stabiele belegging zijn. Poortstede Vastgoed CV zal beleggen in een langjarig verhuurde Albert Heijn-supermarkt en een Gall&Gallslijterij op een goede locatie in Sneek, alsmede een nieuwe (2010) en langjarig verhuurde Coop-supermarkt in het centrum van Varsseveld. De objecten genereren een stabiele kasstroom. De supermarktbranche is conjunctuurongevoelig gebleken. Voor dit jaar verwacht het Centraal Bureau Levensmiddelenhandel (CBL) een omzetgroei van zo'n 2 à 3%. Mits de locatie goed is onderzocht op essentiële onderdelen (waaronder verzorgingsgebied, lokale ontwikkelingen, bereikbaarheid etc.) kan een supermarktbelegging een zeer stabiele belegging zijn. De directe rendementen door de afwaarderingen erg hoog. Bij het Nederlandse fonds van SynVest is dit maar liefts 8,9%. Het instappen is door een recente koersaanpassing gunstig, al zal een koersstijging nog even op zich laten wacten. Dit wordt gecompenseerd door een hoog, maandelijks uitgekeerd direct rendement. De situatie in Duitsland is anders. De prijzen van vastgoed stijgen geleidelijk onder invloed van de gestegen vraag en banken die, in tegenstelling tot Nederland, wel financieren. Een belegging in dit fonds combineert een goed direct rendement van 7,4% aan een verwachte koersstijging op de korte termijn. De conclusie: volop kansen. CASHCOW.nl OKT

10 vastgoed Auteur: SNS Fundcoach Tweedeling bedreigt vastgoedsector Vastgoed. De sky leek de limit. In de jaren 2003 tot 2007 leken de rendementen op vastgoed alleen maar omhoog te kunnen. Maar in de kredietcrisis was dit sprookje snel uit. Vastgoed en het uitlenen van geld bleek een groot probleem. Hoe gaat het nu wereldwijd met de vastgoedsector? Vastgoed werd het hardst geraakt van 2008 tot begin 2010, aldus Guy Barnard, fondsmanager bij Henderson. Inmiddels is de financiële markt weer langzaam aan het herstellen en kunnen we vooruit kijken. Roy van Wechem, fondsmanager bij Delta Lloyd, is positief over de ontwikkelingen. Op een groot aantal balansen van vastgoedbedrijven staat nu veel relatief minder vreemd vermogen en dus meer eigen vermogen. Dankzij de crisis werd het aandelenvermogen weer opgebouwd en schuld afgebouwd. In mijn ogen zijn een groot aantal beursgenoteerde vastgoedbedrijven anno 2012 absoluut gezonder dan voor de crisis. De gezonde balansen van vastgoedbedrijven stemmen positief. Maar hoe reflecteert dat in de beleggingsportefeuille? Fondsmanager Folmer Pietersma van Robeco doet een verrassende constatering: Met een rendement van ruim 25% laat de sector dit jaar de meeste vermogenscategorieën ver achter zich. De belangrijkste oorzaak is dat het beste vastgoed veelal in handen is van beursgenoteerde bedrijven. De negatieve verhalen over leegstand van kantoren, afboekingen, gedwongen verkopen en financieringsproblemen gaan grotendeels aan de beursgenoteerde vastgoedbedrijven voorbij. Toch blijft de crisis een feit. Van Wechem: In een aantal regio s kampen Beursgenoteerd vastgoed nog steeds aantrekkelijk retail en kantoren met overcapaciteit. Voornamelijk in Europa, terwijl de Verenigde Staten het goed doet. Azië zit er tussenin. Als gevolg van de crisis is er een belangrijke doorzettende trend zichtbaar binnen de vastgoedmarkt. Barnard: We hebben steeds meer te maken met polarisatie. Dat brengt kansen, maar ook uitdagingen met zich mee. Zo kampen Zuid-Europese landen als Spanje en Griekenland met structurele financiële problemen, terwijl een land als Zweden juist behoorlijk sterk staat. Ook in Noord-Amerika gaat het goed. Die polarisatie, of tweedeling, laat zich ook duidelijk zien binnen de sector zelf. Zo staan de beursgenoteerde bedrijven met gewilde prime locaties er zo goed voor dat ze bezig zijn met (her)ontwikkeling van vastgoed, terwijl niet-beursgenoteerde bedrijven in bijvoorbeeld Nederland nog bezig zijn met het afbouwen van hun schulden door middel van verkoop van activa. De grote beursgenoteerde bedrijven zitten voornamelijk in retail en kantoren, maar ook in beperkte mate in de woningmarkt, een voorbeeld hiervan zijn de studentenwoningen op Amerikaanse campussen, licht Van Wechem toe. Dat laatste vind ik een hele interessante sector, omdat daar nog groei te behalen valt. Toplocaties Binnen de retail en kantoren zijn het overduidelijk de A-locaties die het goed doen. Barnard: We zien de trend dat winkelcentra op A-locaties veel nieuwe huurders aantrekken die een goede ruimte willen voor een betaalbare prijs. Vroeger was er een groot aanbod en speculatieve bouw, nu wordt er weinig bijgebouwd en ontstaat er juist een tekort. Het aandeel van dat soort vastgoed zal blijven stijgen. Robeco richt zich naast prime retail en prime office op emerging markets developers en specialized REITs (Real Estate Investment Trusts). Pietersma: Binnen het thema emerging markets developers zetten we in op de hoge bevolkingsgroei in opkomende markten en de daarmee gepaard gaande vraag naar vastgoed in de grote steden. In de laatste trend, specialized REITs, gaan we op zoek 32 OKT 2012 CASHCOW.nl

11 vastgoed naar specifieke niches binnen de sector met een hoge structurele groei, hoge toetredingsbarrières en lage correlatie met de rest van de sector. Denk hierbij aan datacenters, studentenhuisvesting of science labs. Het alternatief Al met al lijkt de sector er goed voor te staan. In het bijzonder in Noord-Amerika, aldus Van Wechem. Ook Barnard is enthousiast. Noord- Amerika is sterker dan Europa en minder volatiel dan Azië. De investeerders zijn enthousiast over de resultaten. En die rendementen zijn aantrekkelijk nu rentes op staatsleningen en de geïmpliceerde rendementen en spreads op corporate credits relatief laag zijn. Pietersma: Beursgenoteerd vastgoed met een dividendrendement van circa 4% biedt een aantrekkelijk alternatief. Historisch is het geïmpliceerde aanvangsrendement op vastgoed in de VS ongeveer 140 basispunten hoger dan dat van BBB corporate credits. Met een huidig aanvangsrendement van 6% bedraagt deze spread nu ongeveer 260 basispunten. Vanuit een historisch perspectief lijken beleggers in beursgenoteerd vastgoed dus meer dan 100 basispunten buffer te hebben mochten lange renteniveaus weer oplopen. Bovendien biedt de Mensen kijken vaak zuur als ze aan vastgoed denken sector nog enige compensatie indien de inflatie (CPI) mocht oplopen. Veel huurcontracten hebben namelijk een CPI-component. Het is niet voor niets dat institutionele beleggers met langetermijnverplichtingen het gevaar van inflatie vrezen. Dit in combinatie met de relatief gunstige perspectieven voor de sector, maakt dat beursgenoteerd vastgoed nog steeds een aantrekkelijke asset-categorie is. Verrassend Zowel Henderson, Robeco als Delta Lloyd zijn dan ook tevreden over de behaalde resultaten. Barnard: We zijn erg tevreden met een stijging van 20%. Dat is meer dan we verwachtten aan het begin van dit jaar. Ook Pietersma kijkt positief terug op het afgelopen jaar. Dit kalenderjaar over zeven maanden tot eind juli 2012 is het fonds 24,7% gestegen na kosten. Het 10-jaars rendement is gemiddeld per jaar 6,73% geweest na kosten. Gebaseerd op de bruto intrinsieke waarde is de outperformance over deze langjarige periode 56 basispunten per jaar geweest. Wij zijn tevreden met deze performance. Van Wechem: Ik zie mensen vaak zuur kijken als ze denken aan vastgoed, maar we hebben met ons fonds de afgelopen tien jaar best hele mooie resultaten behaald. Er valt normaal geld te verdienen. Niet alleen wereldwijd, maar ook in Europa. Er zijn bedrijven die nog elk jaar hun huur verhogen en met een lage leegstand te maken hebben. Je moet alleen goed weten waar je mee bezig bent. Een aantal vooral niet-beursgenoteerde bedrijven in Europa hebben hun zaken niet goed op orde en dat zie je snel terug in hun cijfers. Maar toch Ondanks de positieve resultaten is vastgoed nog niet direct het walhalla voor beleggers. Van Wechem: Als belegger is het moeilijk om een duidelijk beeld te krijgen van de vastgoedsector. Het is daarom verstandig om voorzichtig te zijn, want de aandelen zijn niet goedkoop voor beleggers. Dat wordt in stand gehouden door de lage rente en beleggers die rendement zoeken. De sector doet het op zich niet slecht, maar dan gaat het wel om de bedrijven die in de betere objecten zitten en een superieur businessmodel hebben. De vastgoedmarkt staat niet op zijn alltime high, maar wel hoog. In alle drie de regio s zijn er bedrijven die het wel goed doen. Dat zijn de ondernemingen met het betere kwaliteit vastgoed, een gezonde balans en een meer hands on management, die tevens vasthouden aan hun langetermijnstrategie. Kies niet voor bedrijven die met de wind meewaaien. Daarnaast kunnen de lange huurcontracten van zo n tien jaar met inflatiecorrectie een probleem vormen. De prijs is al die tien jaar op peil gebleven en kan zo instorten als het contract afloopt. Het zou best mogelijk zijn dat we daardoor straks nog voor een vervelende verrassing komen te staan. Favoriet vastgoed Van Wechem: EuroCommercial Properties, want zij hadden hun financiën tijdens de crisis goed op orde en een vaste strategie. Een ander mooi voorbeeld is Digital Realty. Zij verhuren serverruimte aan bedrijven, inclusief onder andere koeling en beveiliging. Pietersma: Unibail-Rodamco richt zich op de exploitatie en ontwikkeling van topwinkelcentra in Europa. Het zijn deze A-locaties waar de operationele trends zich onttrekken aan de algemene trends binnen de sector. Huurders in de retailmarkt voelen zich door de crisis gedwongen de fysieke presentie te rationaliseren, waarbij er een sterke voorkeur is voor centraal gelegen locaties. Hang Lung Group biedt een unieke combinatie van een goed renderende vastgoedportefeuille in Hongkong en de ontwikkeling van winkelcentra op toplocaties in China. Barnard: We blijven een voorkeur houden voor eigenaars van dominante regionale winkelcentra, waar we voordelen verwachten van een tweeledige markt, zowel gezien de vraag vanuit huurders als vanuit vastgoedinvesteerders die zoeken naar een zeker inkomen en banken die daartegen willen uitlenen. Als gevolg daarvan zitten we voornamelijk in Westfield Group in Australië, Simon Property Group in de VS en in Unibail-Rodamco in Frankrijk. Deze bedrijven hebben niet alleen kwalitatieve panden, maar hebben ook hun toegang bewezen tot goedkoop kapitaal en sterke managementteams. Daarnaast blijven we de Apartment REIT-sector in de VS interessant vinden. Deze sector heeft geprofiteerd van de dalende tarieven voor huiseigenaren in Amerika en het feit dat er weinig nieuw aanbod in de woningmarkt is. Als een gevolg daarvan hebben de bedrijven in deze sector te maken met een hoge vraag en dus een hoge bezetting, stijgende huurprijzen en, als resultaat daarvan, groeiende winsten en dividendstromen. Onze favoriet op dit vlak is op dit moment Apartment Investment & Management Company. CASHCOW.nl OKT