SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN. Auteur: Jeroen Singelenberg

Transcriptie

1 SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN Auteur: Jeroen Singelenberg

2 Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op of bestellen bij: SEV Postbus BW Rotterdam Telefoon sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk. 2

3 SEV-Advies inzake Waterwonen VOORWOORD Nederland loopt niet voorop met waterwonen. In Amerika, Japan, Duitsland en Engeland heeft de SEV al meer voorbeelden gevonden van vloedbestendige woonvormen. Nu heeft ons land natuurlijk een remmende voorsprong: overstromingen door de zee hebben wij effectief buitengesloten. Voorstellen om alle nieuwe woningen op terpen van vijf of tien meter zand te bouwen slaan dan ook nergens op. Terecht gaven de waterschappen als reactie: Zijn we dan bereid om alle bestaande woonwijken te laten overstromen? Toch is er alle reden om ons innovatief vermogen te richten op nieuwe vormen van waterproof wonen. Maar dan hebben we het over zoetwater. Onze rivieren zullen vaker buiten hun oevers treden en hevige regenbuien zullen om meer piekberging vragen. Als we toch woningen willen bouwen op diepe plekken en langs rivieren dan kunnen we het water juist tot vriend maken. Waterwonen levert nieuwe boeiende en aantrekkelijke woonmilieus op! Plannen en ideeën zijn er de laatste tijd genoeg. De SEV heeft hier een thema bij de kop waar het gonst van creatieve activiteit. Maar als een Amerikaan of Japanner vraagt: Mogen we die Nederlandse waterwoonlocaties dan zien?, dan volgt een verlegen stilte. Een paar plukjes drijvende en amfibische recreatiewoningen langs de rivieren, een paar drijvende woningen in een kuil in een Vinexwijk, dat is de oogst. Het enige dat we eigenlijk kunnen tonen is ons bonte historisch gegroeide park van woonschepen en woonarken. Dutch houseboats. Projectontwikkelaars komen nu met plannen voor complete waterwijken. Wat houdt ze tegen? Gemeenten die het niet aandurven om een hele nieuwe wijk op waterbasis te ontwikkelen? Waterschappen die hun water graag schoon willen houden en vrij van allerlei objecten? Of de rijksoverheid die weigert om een speciaal regelkader voor waterwonen te maken zoals in Amerika? Of is het de consument die op een klein groepje waterfreaks na nog steeds koudwatervrees vertoont? Of zijn het de hulpdiensten, de nutsbedrijven, de hypotheekbanken of de verzekeraars? Met deze vragen is de SEV twee jaar geleden op pad gegaan. Wat ons opviel was dat eigenlijk alle partijen enthousiast zijn over waterwonen, maar dat de planvorming toch stroperig blijft verlopen. We hebben welgeteld vier plannen kunnen vinden met enige omvang die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Er zijn veel grotere plannen gemaakt zoals voor de Haarlemmermeer en voor de Zaanstreek maar die verkeren nog in het studiestadium. Genoemde vier plannen heeft de SEV uiteraard als experiment omarmd. De ontwikkeling zullen we gedurende drie jaar volgen en stimuleren. Wat betreft de voorwaarden om tot een meer omvatte ontwikkeling te komen van het waterwonen in Nederland heeft de SEV na het nodige vooronderzoek te hebben verricht een tamelijk eenvoudige boodschap: Leg uit hoe de landregels voor woningbouw moeten worden toegepast bij waterwonen. Zorg dat de markt absoluut vertrouwen heeft in de veiligheid van het product. Schep planologische ruimte voor waterstedenbouw van hoge kwaliteit. Stel duidelijke eisen aan de waterkwaliteit en kwantiteit in plangebieden. Haal waterwonen uit de sfeer van het pittoreske maar grillige woonarkenbeleid. Het befaamde Nederlandse poldermodel moet in staat zijn om deze punten op te lossen. 3

4 De SEV is slechts een loodsbootje en heeft in dit advies getracht aan te geven wat diverse partijen in het land te doen staat om de kaart van Nederland de komende decennia te kleuren met combinaties van blauw en rood. Theo Rietkerk, voorzitter SEV 4

5 SEV-Advies inzake Waterwonen INHOUDSOPGAVE 1. Advies aan de minister van VROM en WWI Beleid Wet- en regelgeving Kennisoverdracht en stimulering Ruimte geven voor waterwonen Provincies, gemeenten en waterbeheerders Marktpartijen Tussentijds resultaat van het SEV-project Waterwonen Inleiding: nut en noodzaak van waterwonen Het SEV project Waterwonen Vier pilots Waterwonen De Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland Marktontwikkeling Waar knellen de regels? Bijlage 1. Samenvatting rapport Waterwonen goed geregeld BIJLAGE 2. Consumentenonderzoek Waterwonen BIJLAGE 3. Hamburg Hafencity: samenvatting artikel BIJLAGE 4. Literatuuroverzicht Colofon

6 6

7 SEV-Advies inzake Waterwonen 1. ADVIES AAN DE MINISTERS VAN VROM EN WWI 1.1 Beleid In Nederland zal meer en meer worden gebouwd in gebieden waar ook een wateropgave ligt. Bouwrijp maken door ophoging zoals thans gebruikelijk, verkleint het waterbergend vermogen en vergroot het risico voor bestaand woongebied. Plaatselijke ophoging (wonen op terpen of dijken) kan worden gecompenseerd door uitgraving of inundatie (drijvend wonen en paalwonen). Zo ontstaan boeiende en gevarieerde woonmilieus. Er zijn meerdere aanwijzingen dat onder consumenten belangstelling bestaat voor diverse vormen van waterwonen. De bestaande markt van woonarken laat een voortdurende prijsstijging en kwaliteitsverhoging zien. De drijvende villa s van nu lijken weinig meer op de naoorlogse woonschepen en woonarken. Een consumentenenquête van SEV en OTB versterkt het beeld dat het voorlopig nog vooral gaat om een avantgarde met een duidelijke oriëntatie op water en watersport. Het betreft een stedelijke groep met hoge opleiding en inkomen die op zoek is naar rust en ruimte in een waterrijk landschap. Een open verbinding met het waterwegennet is voor hen een vereiste. Ontwikkeling van kleinere waterwoonlocaties voor deze voorhoede kan de eerste stap zijn om ervaring op te doen. Op basis van de reeds bekende plannen en projecten uit binnen- en buitenland kan de verwachting worden uitgesproken dat er twee typen drijvende woonmilieus ontstaan: - luxe watervilla s op individuele kavels met alle infrastructuur en comfort als bij vrije kavels op het land; - drijvende communities met een meer alternatief karakter op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap, qua sfeer aansluitend bij de huidige woonarkenwereld. Over kwantiteiten en marktaandeel valt nog weinig te zeggen. De geregistreerde belangstelling in zeven steden waarmee de SEV contact heeft omvat in totaal à Aanbeveling 1: Geef VROM-breed de ruimte aan waterwonen door het voeren van een stimulerend beleid en het wegnemen van beperkingen die de concurrentie met landwonen kunnen verstoren. Waterwonen dient zowel de wateropgave als de woningbouwopgave en de wensen van de consument. Waar lopen plannen op vast? voortdurende onzekerheid over interpretatie van wet- en regelgeving; na-ijlen van ruimtelijke plannen; nog onvoldoende vertrouwen in de markt. Ondanks de uitspraak van staatssecretaris Remkes in het jaar 2000 (inzake IJburg), dat waterwonen inclusief drijvend wonen onder het regime van Woningwet en Bouwbesluit valt, duurt de juridische discussie over roerend of onroerend voort tot op de dag van vandaag. De ervaringen in het buitenland hebben ons geleerd dat volstrekte helderheid over de geldende wet- en regelgeving van cruciaal belang is voor het vertrouwen van marktpartijen in waterwonen en dus voor de ontwikkeling van de markt. Dit geldt zowel voor de consument als voor de projectontwikkelaars, de financiers en de verzekeraars. Nationale, provinciale en locale overheden 7

8 zowel als waterschappen en Rijkswaterstaat dienen unisono te spreken over dit onderwerp. Het formeel regelen van waterwonen in structuurvisies en bestemmingsplannen is evenzeer een cruciaal punt. Aanbeveling 2: Het ministerie van VROM zou een coördinerende rol dienen te nemen in het afstemmen van beleid en richtlijnen voor uitvoering van regels tussen diverse overheden en waterbeheerders. 1.2 Wet- en regelgeving Het rapport Waterwonen goed geregeld dat in opdracht van de SEV is opgesteld, adviseert om als uitgangspunt te kiezen voor volstrekte gelijkwaardigheid tussen drijvend en amfibisch wonen en wonen op het land. Hierbij maakt het niet uit op welke wijze de drijvende woning direct of indirect met de bodem is verbonden. Het feit dat de drijvende woning eens in de zoveel jaar tijdelijk verplaatst moet worden voor onderhoud doet ook niets af aan het onroerend karakter. De drijvende woning blijft juridisch onlosmakelijk verbonden met de (water)kavel. De formuleringen van het Bouwbesluit verzetten zich geenszins tegen dit uitgangspunt. Bij vervanging door een andere drijvende woning is een sloop- en bouwvergunning nodig. Dit volgt uit de interpretatie dat een drijvende woning een bouwwerk is. De combinatie van woonbestemming en gronduitgiftebepalingen regelt dit. Daarnaast blijft voor de bestaande vloot woonarken en woonschepen het huidige regime van roerend goed en ligplaatsen gelden. Het is de gemeente die door al of niet de bestemming wonen in het bestemmingsplan op te nemen, bepaalt of er sprake is van woningen dan wel woonarken. Transformatie van bestaande ligplaatsen in waterkavels met woonbestemming is bestemmingswijziging en vereist overleg met betrokkenen. Aanbeveling 3: Er zal een stimulerende werking uitgaan van een heldere, formele en schriftelijk vastgelegde uitspraak van de minister van WWI dat ook drijvende en amfibische woningen worden beschouwd als onroerend goed en als bouwwerken in de zin der Woningwet indien zij naar aard en inrichting bedoeld zijn om ter plaatse te functioneren. Aan de ministers wordt aanbevolen om door juristen deze kwestie te laten uitzoeken en eens voor altijd op te lossen door aan gemeenten de juiste formuleringen aan te reiken die voortvloeien uit de keuzen voor het regime onroerend. 1.3 Kennisoverdracht en stimulering Ook al is juridisch helder gesteld dat voor alle vormen van waterwonen dezelfde regels gelden als op het land, dan nog kan de interpretatie van dit beginsel door locale autoriteiten belemmeringen opleveren, waardoor projectontwikkeling langer duurt dan op het land. Allerlei prestatie-eisen uit het Bouwbesluit dienen immers vertaald te worden naar situaties waarin water (permanent of periodiek) aanwezig is onder de woning. Gemeenten zijn hierin de belangrijkste partij. Zij zijn degenen die bestemmingsplannen opstellen, bouwverordeningen opstellen, bouwvergunningen afgeven en gronduitgifte bepalingen hanteren. De VNG is in deze een belangrijke partner. 8

9 SEV-Advies inzake Waterwonen Maar de kennisoverdracht dient breder te worden opgezet. In ons polderland zijn ook de waterbeheerders, provincies, hulpdiensten en nutsbedrijven belangrijke partijen. Aanbeveling 4: De SEV adviseert aan VROM/WWI om in samenwerking met Verkeer en Waterstaat een gezaghebbend Kenniscentrum Waterwonen op te richten voor tenminste de komende drie jaar; hierin zouden ook VNG, IPO en Unie van Waterschappen kunnen participeren. Het kenniscentrum geeft richtlijnen en handreikingen voor interpretatie van wet- en regelgeving bij waterwonen, ontwerpt modelverordeningen en bepalingen, verzamelt jurisprudentie en best practices. Op verzoek kan het ook als ombudsteam optreden om een vastgelopen planproces te helpen vlottrekken. 1.4 Ruimte geven voor waterwonen Onze ruimtelijke plannen zijn nog niet ingericht op de ontwikkeling van waterwoonlocaties op grotere schaal. Naast bovengenoemde avant-garde is er mogelijk belangstelling voor Vinex-achtige waterwoonwijken op grotere schaal. Hierbij gaat het om een mix van waterrijk wonen op het land (terpwonen, dijkwonen) en wonen op het water (drijvend, op palen). In de Haarlemmermeerstudie zijn oplossingen voorgesteld voor evidente vraagstukken als ontsluiting, parkeren en openbare ruimte (groen naast blauw) In de concurrentie met droge nieuwbouw zal de meerwaarde van waterwonen bewezen moeten worden. De daadwerkelijke belangstelling van consumenten kan alleen onderzocht worden aan de hand van een reëel plan voor een reële locatie In het algemeen ligt het op de weg van provincies, gemeenten en waterbeheerders om ruimte voor waterwonen te scheppen in hun structuurplannen, bestemmingsplannen en watertoetsen. Een uitzondering vormen de buitendijkse locaties - met name langs de grote rivieren - waar Rijkswaterstaat toestemming moet geven en het Groene Hart in de Randstad waarvoor de nationale Structuurvisie Randstad in voorbereiding is. Vanwege de lange voorbereidingstijd is het noodzakelijk dat nu de discussie wordt gestart over mogelijke ontwikkeling van waterwonen in de diepe polders in de Randstad en bij de steden in het rivierengebied en over de condities die daarbij gesteld zullen worden. Aanbeveling 5: Aan de minister van VROM wordt geadviseerd om op korte termijn de discussie te starten over grotere nieuwe locaties in diepe polders en bij de riviersteden waarin de functies wonen, waterberging, recreatie en natuur gecombineerd worden. Dit in het kader van de structuurvisie voor de Randstad en de nota Ruimte voor Rivieren en de komende nota voor het IJsselmeergebied. 1.5 Provincies, gemeenten en waterbeheerders Waterwonen is een nieuw fenomeen. Er is nog geen plaats voor ingeruimd in provinciale structuurplannen en -visies en in gemeentelijke bestemmingsplannen. De bijbehorende legenda dient nog te worden ontwikkeld (percentages wonen, percentages water, arceringen, waterdetails). 9

10 Belangrijke randvoorwaarden voor het toelaten van wonen in watergebieden of gebieden met overstromingsrisico dienen in de ruimtelijke plannen te worden geregeld: het maximale en minimale waterpeil, het waterbergend vermogen, de waterafvoercapaciteit en de waterkwaliteit. Belangrijk hierbij is de inbreng van de waterbeheerder middels een (ontwerp) Peilbesluit. De maximale peilfluctuatie in het plangebied is van belang voor de beoordeling van peilbestendige bouwplannen maar ook voor de kwaliteit en waardeontwikkeling van het woonmilieu. Ook het aangeven van de kans op overstroming of wateroverlast (frequentie) hoort in de toelichting bij het bestemmingsplan thuis. Het mag niet zo zijn dat risico s worden afgewenteld op gebruikers en eigenaren. Aanbeveling 6: Aan provincies en gemeenten adviseert de SEV om de dubbelfunctie waterwonen planologisch te regelen in structuur- en bestemmingsplannen. Hierbij behoort de inbreng van waterbeheerders inzake peilfluctuatie (Peilbesluit) en waterkwaliteit (Watertoets). Aan IPO, VNG en Unie van Waterschappen wordt geadviseerd om een gezamenlijke commissie in te stellen die het planologisch proces inzake waterwonen uitwerkt. In de fase van bouwvergunning en gronduitgifte heeft het waterwonen eveneens enkele bijzondere aspecten. Voor het overige dienen geen andere eisen te worden gesteld dan bij de droge woningbouw conform de (Model) Bouwverordening en het Bouwbesluit. Wel kan gelden dat op andere wijze aan de prestatie-eis kan worden voldaan, bijvoorbeeld bij brandveiligheid. Voor een landelijk uniforme interpretatie van de geldende eisen in het geval van waterwonen door gemeentelijke diensten is het van belang dat VROM en VNG met een gezamenlijke handreiking komen. (NB VROM inspectie Zuid heeft reeds initiatief hiertoe genomen). Aanbeveling 7: Advies aan VROM (inspectie) en VNG om een handreiking uit te geven inzake toepassing van Bouwbesluit en Model Bouwverordening in geval van toetsing van bouwplannen voor waterwonen. Daarnaast is helderheid gewenst over de eigendomssituatie en onderhoudsplicht bij uitgifte van waterkavels en over de infrastructuur. De SEV-pilotgemeenten hebben hiermee al ervaring opgedaan. Er zijn verschillende keuzen mogelijk: gronduitgifte in erfpacht of in eigendom: in de erfpacht- of uitgiftebepalingen dient bij drijvende woningen het waterbeheer onder de drijflichamen en het oeverbeheer te worden geregeld, voor zover dit niet reeds geregeld is in de legger op grond van de Waterschapswet; bij uitgifte in eigendom dient te worden aangegeven in welke situaties een Vereniging van Eigenaren verplicht is, namelijk indien de woningen uitsluitend bereikbaar zijn via een private infrastructuur (steigers e.d. bij een Marina). Van belang is ook dat helderheid wordt geschapen over de kostenverdeling voor de planexploitatie bij dubbel grondgebruik (waterberging en woningbouw). Ook de waterbeheerder heeft immers een zakelijk belang bij het scheppen van seizoens- en piekbergingscapaciteit. Tenslotte is het van belang om zoveel mogelijk uniformiteit aan te brengen in de eisen die gelden bij calamiteiten die specifiek gelden bij vormen van waterwonen. Een model ontruimingsplan in geval van inundatie van het plangebied naar Hamburgs voorbeeld is aan te bevelen voor gebieden met verhoogd overstromingsrisico. 10

11 SEV-Advies inzake Waterwonen Aanbeveling 8: Advies aan de VNG en de pilotgemeenten om een handreiking te maken inzake gronduitgifte, inzake de planexploitatie en inzake de verhouding tussen publieke en private infrastructuur in het plangebied. Hieraan toe te voegen een model ontruimingsplan voor overstromingsgevoelige gebieden, op te stellen in samenspraak met veiligheidsinstanties. 1.6 Marktpartijen Ook al hebben publieke partijen alle belemmeringen op voorbeeldige wijze weggenomen, dan nog is de voorwaarde voor succesvolle marktontwikkeling dat de consument vertrouwen heeft in het product en dat de kosten niet hoger zijn dan bij vergelijkbare woonvormen op het land. Hiervoor zijn met name producenten van drijflichamen en nutsbedrijven verantwoordelijk. Drijflichamen vormen de meest afwijkende wijze van funderen van woningen, naast andere vormen zoals van waterwonen zoals bouwen op palen of op terpen van bijvoorbeeld baggerslib. In de bestaande markt van woonarken zijn reeds goede en betrouwbare betonnen drijflichamen met lange levensduur op de markt. Toch zijn de verzekeringspremies nog steeds hoger dan bij droge woningbouw. Aanbeveling 9: Aan de producenten en leveranciers van drijflichamen wordt geadviseerd om op brancheniveau contact te zoeken met de CUR (Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research) om een gezaghebbend rapport op te stellen met rekenregels voor drijflichamen voor drijvende of amfibische woningen. Op basis van dit rapport kan dan een KOMO productcertificaat worden opgesteld, waarin aan de eisen van het Bouwbesluit wordt voldaan. Eventueel kunnen extra veiligheidseisen worden opgenomen die verband houden met consumentenvertrouwen (bijvoorbeeld: kindveiligheid en scheefstand). Aan verzekeraars en aan consumentenorganisaties wordt aanbevolen om KOMO gecertificeerde drijvende woningen te eisen. Nutsvoorzieningen tenderen kostbaarder te zijn bij waterwonen vanwege onbekendheid bij de nutsbedrijven waardoor men eisen stelt die alle denkbare risico s uitsluiten. Bij de diverse vormen van peilbestendig bouwen dient inderdaad rekening te worden gehouden met bijzondere risico s die te maken hebben met water zoals opwaartse druk op leidingen, flexibiliteit van leidingen en bevriezing van leidingen. Hiervoor zijn echter inmiddels in binnen- en buitenland goede oplossingen ontwikkeld. Verder dient - net als in flatgebouwen - duidelijk te worden geregeld dat nutsvoorzieningen tot in de individuele woning worden aangesloten en geleverd, tenzij de vereniging van eigenaren bijzondere oplossingen voorstelt (zie het concept van de drijvende collectieve nutseenheid). Aanbeveling 10: De SEV adviseert aan energie- en waterleidingsmaatschappijen en aan de gemeentelijke publieke werken (riolering) om in een gezamenlijke commissie richtlijnen op te stellen voor nutsaansluitingen bij drijvend en amfibisch wonen en bij andere vormen van peilbestendig wonen. 11

12 12

13 SEV-Advies inzake Waterwonen 2. TUSSENTIJDS RESULTAAT VAN HET SEV PROJECT WATERWONEN 2.1 Inleiding: nut en noodzaak van waterwonen Aanleiding In Nederland is een toenemend tekort aan woningbouwlocaties, vooral in het dichtbevolkte westen en midden van het land. Juist in die deltagebieden is ook een toenemende behoefte aan ruimte voor waterberging. Nederland rivierenland zal overstromingsgebieden moeten aanwijzen bij zeldzaam hoge waterstanden. Dubbel ruimtegebruik - voor wonen én waterberging - kan ruimtelijke problemen helpen oplossen én aantrekkelijke woonmilieus scheppen. Drijvende woningen, amfibische woningen, terpwoningen: er zijn grootscheepse plannen in ontwikkeling. Maar veel mensen - zo blijkt uit onderzoek - aarzelen nog om op of te midden van het water te wonen. Er heerst nog veel koudwatervrees. Toch zijn er al duizenden Nederlanders die op het water wonen. Meestal in losse traditionele woonarken of woonboten, maar de laatste tijd zijn er ook projecten met innovatieve waterwoningen in kleine series gebouwd. Bijvoorbeeld in Maasbommel en Almere. In Amsterdam worden zelfs 110 waterkavels uitgegeven op IJburg. Binnen bepaalde spelregels mogen kopers van waterkavels hun drijvend huis laten afmeren. Maar er zijn nog allerlei vragen te beantwoorden voordat wonen op het water zo gewoon wordt dat we complete waterwoonwijken kunnen gaan bouwen. Of floodproof wonen in buitendijkse gebieden die eens in de zoveel jaar zouden kunnen overstromen. Hierbij is de benedenverdieping waterdicht afsluitbaar en de woning via een looppad op de eerste verdieping bereikbaar. Zo n wijk wordt momenteel bij Hamburg gebouwd. Aan de Amerikaanse westkust zijn inmiddels tientallen Marinas aangelegd, elk met honderden floating homes en een vereniging van eigenaren. Je krijgt daar dezelfde woonkwaliteit en ruimte voor de helft van de prijs als op het land. En de financiering en verzekering zijn niet anders dan bij onroerend goed. Wat in Amerika en Duitsland zo stimulerend gewerkt heeft is dat er een helder pakket bouwregels is neergelegd, waardoor de markt nu vertrouwen heeft in wonen op het water. In Nederland voorziet het Bouwbesluit in principe ook in alle vormen van waterwonen. Maar in de toetsingspraktijk weet je als bouwer en als consument nog niet waar je aan toe bent. Voor de consument is van belang dat als hij een waterwoning koopt, deze dezelfde bescherming en veiligheid biedt als een woning op het vaste land. Voorkomen moet worden dat waterwoningen een inferieur imago krijgen. 13

14 Nut en noodzaak: drie goede redenen Er zijn minstens drie redenen om waterwonen verder te gaan ontwikkelen: 1. Er is ruimte nodig om te wonen. 2. Er is ruimte nodig voor het water. 3. Veel mensen vinden waterwonen aantrekkelijk. Schaarse en dure bouwgrond Vooral in het lage Westen en midden van het land is een nijpend gebrek aan ruimte om de komende woningbouwopgave te vervullen. Elk jaar blijft de bouwproductie achter bij de behoefteramingen. Grond wordt steeds schaarser en duurder. Daarom wordt de laatste tijd ook weer gekeken naar het bestaand oppervlaktewater en naar het buitendijks gebied voor potentiële bouwlocaties. Natuur- en recreatiewaarden verzetten zich niet op elke plaats tegen woningbouw op en in het water. Diepe polders als waterberging Tegelijkertijd wordt een toenemend beroep op de schaarse ruimte gedaan om het waterbergend vermogen te vergroten in verband met toenemende neerslagoverlast afgewisseld door periodieke droogte. Ook wordt gewerkt aan bergingsgebieden voor overtollig rivierwater. Deskundigen zijn het er nog niet over eens hoeveel extra ruimte nodig zal zijn voor permanente of periodieke waterberging. Ook voor het tegengaan van de verzilting in de tuinbouwgebieden in het westen kunnen zoetwaterbekkens van pas komen, evenals voor de drinkwatervoorziening in de steden. En wie ziet hoe vol het recreatiewater in Nederland is, beseft dat ook voor deze functie elke uitbreiding van het areaal welkom is. Met deze achtergrond zijn er voorstellen om sommige diepe polders in het volle westen van Nederland niet langer te blijven droogmalen maar als waterberging te bestemmen. Bouwen in de rivierbeddingen De rivierbeddingen zullen eerder verruimd dan vernauwd moeten worden. Daarom was buitendijks bouwen langs de grote rivieren het afgelopen decennium taboe. Immers: de overstromingen van 1994/95 liggen nog vers in het geheugen. Tien jaar na de overstromingen namen de ministeries van VROM en V&W het initiatief tot de zogenoemde EMAB locaties: 15 kleinschalige proeflocaties om na te gaan of bouwen in de rivierbeddingen niet toch kan samengaan met behoud of vergroting van het afvoervermogen van de rivieren. Plaatselijk ophogen kan immers goed samengaan met plaatselijk afgraven. Daarbij kwam nog het probleem van berging van het baggerslib, waarvoor Rijkswaterstaat het concept van nieuwe rivierterpen, afgedekt met een laag schone grond, introduceerde. Ook hier zijn mogelijkheden voor een woonfunctie. Vooral langs de Maas vinden we ook een steeds groter wordend areaal van zand- en grindgaten dat mogelijkheden biedt voornieuwe bestemmingen. Overlaatgebieden Woonterpen worden ook genoemd als optie voor zogeheten overlaatgebieden waar eens in de zoveel jaar rivierwater bewust wordt binnengelaten bij extreem hoge waterstanden. Iedereen leerde vroeger op school de Beerse Overlaat in Noord Brabant die bij hoge standen van de Maas volliep. Behalve woonterpen worden ook 14

15 SEV-Advies inzake Waterwonen dijkwoningen en paalwoningen als mogelijkheden genoemd, bekend uit onze eigen historie en uit het buitenland. Woest en groot water Zelfs het grote ruwe buitendijkse water wordt nu al genoemd als mogelijke plek om te wonen, maar daarbij zijn grotere investeringen in beschermende maatregelen vereist. Er zijn ideeën voor drijvende locaties in het IJsselmeer bij Flevoland, voor terpen op het Wad bij Harlingen, voor amfibische locaties in het Rotterdamse havengebied waar grote peilverschillen heersen, voor kunstmatige eilanden voor de Hollandse kust waar net als in Dubai ook gewoond zou kunnen worden. Dergelijke futuristische plannen vergen een voorbereidingstermijn van vele jaren, maar enkele kleinschalige proeflocaties zijn voor de komende jaren niet uitgesloten. Aantrekkelijk woonmilieu Niet alleen serieuze zaken als de gecombineerde noodzaak van het vinden van ruimte voor woningbouw én voor waterbouw dwingen tot innovatieve oplossingen: waterwonen levert ook spannende en aantrekkelijke nieuwe woonmilieus en betekent een uitbreiding van het repertoire dat de droge Vinexbouw thans te bieden heeft. Dat de consument de aantrekkingskracht van wonen op het water voelt, blijkt reeds uit de sterk gestegen prijzen op de bestaande markt van circa woonarken en drijvende woningen. Deze prijsstijging is mede het gevolg van het sterk restrictieve beleid dat gemeenten tot op heden voeren. Niet iedereen wil drijvend wonen. Veel nieuwe vormen van waterwonen zijn nog onbekend voor de consument, dus kunnen ook nog niet als woonwens naar voren komen. Vermoedelijk speelt waterwonen zich vooral af in het midden- en hogere marktsegment: vrijstaande en semivrijstaande woonvormen, lage dichtheden. Maar de mogelijkheden in het goedkopere segment dienen ook te worden onderzocht. 2.2 Het SEV project Waterwonen Waar zit het op vast? In Nederland is de laatste twee tot drie jaar flink wat positieve energie ontstaan rond het waterwonen, zowel bij projectontwikkelaars en ontwerpers als bij sommige overheden en waterbeheerders. De SEV wil met haar experimententhema Waterwonen een bijdrage leveren in het omzetten van concepten en ideeën in werkelijke praktijkproeven. In 2006 hebben we een inventarisatie gemaakt van initiatieven en gevraagd waar de knelpunten zitten. In opdracht van de SEV heeft bureau INTRON een verkenning verricht naar vormen van waterwonen in het buitenland en naar de regelgeving in binnen- en buitenland (Bouwen en Water, een verkenning, Joep Meijer e.a., november 2006). Marinas in Amerika Uit dit rapport bleek dat drijvende woonbuurten (Marinas) aan de westkust van de VS en Canada een grote vlucht hadden genomen sinds de staat een duidelijk en eenvoudig regelkader specifiek voor waterwonen had afgegeven. We vinden hier zowel drijvende kunstenaarskolonies als middle class drijvende villa s. Banken en 15

16 verzekeraars beschouwen onderpand en risico s als gelijkwaardig ten opzichte van wonen op het land. Prijzen per vierkante meter zijn op het water nog altijd lager dan in de kuststrook. Nederland: restrictief beleid In Nederland is de overheid niet geneigd om een specifiek regelkader te ontwerpen voor waterwonen. Het Bouwbesluit biedt immers alle ruimte voor waterwonen, zo stellen deskundigen. Toch geven bouwers en ontwikkelaars te kennen dat er nog geen sprake is van gelijkwaardigheid met wonen op het land. In Nederland worden drijvende woningen nog steeds vaak gezien als woonschepen en is bij veel gemeenten en waterschappen het restrictief beleid nog dominant. Op de SEV startconferentie Waterwonen in het Watermuseum in Arnhem (voorjaar 2006) was de algemene opinie als antwoord op de vraag waar het vast zit: Beleid en regelgeving: bestaande regelkaders zouden onvoldoende zijn toegesneden op de diverse vormen van waterwonen; het beleid zou nog steeds eerder restrictief dan stimulerend werken; het kan allemaal wel, maar het kost veel extra tijd en inspanning. De markt: consumenten hebben nog niet het vertrouwen dat een waterwoning een gelijkwaardige waardeontwikkeling doormaakt als een woning op het land, en zij zijn nog niet overtuigd van de veiligheid en het comfort; voor financiers en verzekeraars zou hetzelfde gelden; verder is het gewoon nog een te kleine markt. De techniek en de productie: alles is mogelijk, maar zijn nieuwe technische oplossingen op de markt verkrijgbaar tegen normale prijzen? Momenteel zijn er een paar arkenbouwers in het land die samen misschien 150 drijvende woningen per jaar kunnen afleveren. Bouwers en ontwikkelaars zullen moeten investeren in innovatie en industriële productie. Dat zullen zij pas doen als ze overtuigd zijn van gelijkwaardige regelgeving en gelijkwaardig consumentenvertrouwen als bij wonen op het land. Op zoek naar een grotere schaal Eind 2006 gaf de SEV een presentatie van haar bevindingen onder de titel De koudwatervrees voorbij? op een symposium van het NVB. De geesten bleken inmiddels rijp voor projectmatige ontwikkeling van waterwoonlocaties. De DG Water van het ministerie van V&W hield een opmerkelijk positief betoog. Steeds meer projectontwikkelaars zijn bezig concepten te ontwikkelen en de markt te peilen. Speciale aandacht ging uit naar een grootschalig kennisontwikkelingsproject in het Zuidwesten van de Haarlemmermeer, waar een studiegroep onder auspiciën van Stichting Leven met Water baanbrekend werk heeft verricht. Het programma van eisen omvat woningen, 1 miljoen m³ piekberging en 2 miljoen m³ seizoensberging. Wat betreft realisering is dit plan echter nog toekomstmuziek. De SEV gaat in 2007 op zoek naar grootschalige pilots die binnen de cyclus van een SEV experimententhema (drie jaar) van start kunnen gaan. In november 2007 organiseerde de SEV een werkbezoek met projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten naar Hamburg Hafencity. Rol en taakopvatting van de SEV De SEV heeft als kleine en onafhankelijke organisatie de missie om innovaties te stimuleren en te volgen, maar niet de middelen om zelf onderzoek te verrichten of plannen te ontwikkelen. 16

17 SEV-Advies inzake Waterwonen Met een bescheiden personele en financiële inzet kan de SEV het thema Waterwonen slechts ontwikkelen door in te spelen op het enthousiasme van een groep voorhoedegemeenten en -ontwikkelaars, door partijen bij elkaar te brengen en informatie te verzamelen en overdraagbaar te maken. Vier ontwikkelingslijnen Voor 2007 en 2008 zet de SEV vier lijnen uit voor de verdere ontwikkeling van het experimententhema Waterwonen: 1. 3 tot 5 pilots Waterwonen: zoek grotere locaties waar op afzienbare termijn kansrijke projectmatige ontwikkeling van diverse typen van waterwonen kan plaatsvinden; de ervaringen op deze plaatsen kunnen een vliegwielwerking hebben op de rest van het land; steun, beschrijf en volg deze experimenten. 2. Beleid en regelgeving: maak een scan van relevante regelgeving op het gebied van bouwen/wonen, ruimtelijke ordening en milieu en stel vast waar de regelgeving, dan wel de uitvoering van regels knelpunten oplevert; ontwikkel samen met betrokken partijen een gezaghebbend regelkader waterwonen. 3. Marktonderzoek: onderzoek hoe groot het potentieel marktaandeel van waterwonen is en welke voorwaarden consumenten stellen willen zij daadwerkelijk kiezen voor waterwonen. 4. Techniek en logistiek: welke technische innovaties zouden toepassing op grote schaal van waterwonen kunnen bevorderen? Hoe zouden bijvoorbeeld infrastructuur, nutsvoorzieningen en parkeren moeten worden opgelost bij complete waterwijken? Bij de ontwikkeling van het project waterwonen is samenwerking gezocht met de stichting Leven met Water. Deskundigheid is ingehuurd bij de TU Delft en bij de bureaus DeFacto (stedenbouw) en Deltasync (milieutechniek). De werving van de pilots was in handen van Alex Sievers van Inbo. Het consumentenonderzoek is uitgevoerd door Roland Goetgeluk van het OTB. De excursie naar Hamburg werd georganiseerd door Niels Hatzmann (SEV-R). Voor de ontwikkeling van het regelkader is bureau INTRON ingeschakeld. Voorzitter van de projectgroep die de SEV hierover adviseerde was Jaap Baarsma, oud wethouder van Zwolle. Stagiaire Leonie van den Heuvel van de TU Delft onderzocht voor de SEV de juridische aspecten van de keuze voor de status van roerend of onroerend goed. De algehele projectleiding is in handen van SEV, programmaregisseur Jeroen Singelenberg. 2.3 Vier pilots Waterwonen Experimentstatus In 2007 heeft de SEV vier pilots geworven die voldoen aan de criteria: Groter dan 100 woningen, dus woningen met infrastructuur. Start bouw mogelijk binnen drie jaar. De pilots moeten een diversiteit aan situaties en oplossingen representeren. Deze projecten hebben de experimentstatus gekregen, inhoudende dat de SEV waar nodig meehelpt en meedenkt bij de planvoorbereiding, daarnaast uitwisseling en overdracht van kennis organiseert en bijdraagt in marktonderzoek en evaluatieonderzoek. De pilots zijn ook deelnemer in de community of knowledge van stichting Leven met water. 17

18 Tot aan de zomer van 2008 is mogelijk nog plaats voor een vijfde pilot. Gedacht wordt aan een proef met Drijvend Particulier Opdrachtgeverschap, mogelijk in Lelystad of Almere. Hierbij zou het innovatieve concept van de Drijvende Nuts Eenheid juist op afgelegen locaties voor semi-autarkie in combinatie met lage milieubelasting kunnen zorgen. Eind 2009 zal de SEV op basis van de ervaringen in de pilots een tweede advies aan de minister aanbieden. Pilot 1: 108 drijvende woningen op Steigereiland, Amsterdam De waterbuurt op IJburg is de eerste projectmatig ontwikkelde drijvende woonbuurt op basis van dezelfde regelgeving die ook geldt bij bouwen op het land. Projectbureau IJburg stelt kennis en ervaring ter beschikking voor projecten elders in het land. De SEV zal in 2009 het project in bewoonde staat evalueren. In Waterbuurt-Oost, onderdeel van Steigereiland, zijn door de gemeente steigers met nutsleidingen aangelegd die aansluiten op stenen kaden met bomen en parkeerplaatsen. In totaal komen er 110 waterkavels, waarvan in 2006 de eerste 37 te koop zijn aangeboden voor prijzen varierend van tot (afgekochte erfpacht). Hierbij komt nog een verplichte parkeerplaats ad tot Een waterkavel meet 7 bij 10 meter met een bouwhoogte van 7,5 meter en biedt ruimte aan een zelf af te meren waterwoning van maximaal 154 m² gebruiksoppervlak. Kopers zijn verplicht om voor 1 juli 2009 hun drijvende woning op te leveren. Men mag een bootje aanmeren binnen de kavel. 18

19 SEV-Advies inzake Waterwonen Eind 2006 zijn de kavels uit de eerste fase toegewezen; de belangstelling was groot: 381 inschrijvingen voor 37 kavels. De meeste gegadigden zijn jonge tweeverdieners zonder kinderen, daarnaast gegadigden van het midlife type met een boot. De gemeente heeft voor het eerst als uitgangspunt gekozen dat de waterwoningen worden beschouwd als onroerend goed. Met het ministerie van Financiën is geregeld dat hypotheekrente op dezelfde basis aftrekbaar is als bij gewone woningen. Met de brandweer zijn afspraken gemaakt over brandveiligheid. Zo is er een blusleiding en een brandwerend scherm in de steigers opgenomen. Volgens experts gaan deze maatregelen verder dan strikt nodig is volgens het Bouwbesluit. De ING bank biedt aan kopers een watervilla hypotheek aan op dezelfde voorwaarden als vastgoed. Pilot 2: 150 peilbestendige woningen in Stadswerven. Dordrecht In het buitendijkse gebied Stadswerven nabij de Dordtse binnenstad worden als eerste fase ruim 100 woningen gebouwd. Hierbij wordt in het ontwerpproces van het begin af aan het overstromingsrisico meegenomen. In plaats van op te hogen naar 4m +NAP zal overstromingsbestendig worden gebouwd. Hiermee blijft het bergend vermogen van de rivierbedding in stand en ontstaat een interessant nieuw en veilig woonmilieu. Dordrecht profileert zich als waterstad, gelegen op een eiland tussen drie grote rivieren. De stad is deelnemer in het Europese UFM project (Urban Flood Management), samen met Hamburg en Londen. De Economische Adviesraad heeft een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van buitendijks bouwen. Ook is de bouw van 19

20 een groot waterkenniscentrum/ expositie met publieksattracties voorzien, dat verbonden zal worden aan technisch HBO onderwijs. De plannen voor het gebied Stadswerven nabij de binnenstad gaan uit van kleinschalige woonlocaties met beleving van de rivier. Het reeds vastgestelde bestemmingsplan voor het grotere gebied Stadswerven omvat onder andere 1600 woningen maar gaat nog uit van traditionele droge oplossingen. Hierbinnen zal een experimenteel deelplan worden ontwikkeld dat een voorbeeldfunctie kan hebben voor wonen in onze rivierbeddingen. Hoe groot dit gedeelte zal zijn staat nog niet vast. Men gaat uit van minimaal 100 woningen. In het plan worden oplossingen getoond voor een overstromingsrisico van eens in de 50 jaar, waarbij de gebruikelijke ophoging wordt vermeden, omdat deze het bergend vermogen van de rivierbedding aantast. Er is een bouwcombinatie OCW gevormd van Dura Vermeer (bouwer/ontwikkelaar) en Progrez (corporatie), die ook marktonderzoek doet. Pilot 3: 200 terpwoningen en drijvende woningen in plan RiverStone, Rheden RiverStone - impressie Op de plaats van een voormalige steenfabriek aan de IJssel kan binnen vijf jaar een woongebied van ca 200 woningen (drijvend wonen, amfibisch wonen en terpwonen ) met wellness voorzieningen en een openbaar balkon aan de IJssel ontstaan. Het familiebedrijf Zwagerman (kranenbedrijf) kocht enkele jaren geleden een voormalige steenfabriek in de bocht van de IJssel tussen Velp en Rheden, direct aan de afrit van de snelweg. De fabriek ligt op een lage terp aan het Lathumse Veer; aan de andere zijde ligt ook een rivierterp, zodat de IJssel er snel tussendoor stroomt. De locatie is geen officiële EMAB locatie, maar Rijkswaterstaat heeft wel belangstelling voor plannen die de bedding op dit punt kunnen verruimen. Het aanvankelijke plan om hier een kranenbedrijf te vestigen stuitte op milieubezwaren bij de gemeente. 20

21 SEV-Advies inzake Waterwonen Toen gooide Zwagerman het roer helemaal om en wist een brede coalitie te smeden achter het idee om op deze plek een nederzetting met wonen en recreatieve voorzieningen te creëren De coalitie omvat de gemeente de stadsregio, de provincie, Rijkswaterstaat, Natuurmonumenten en een aantal ingenieursbureaus. Het plan sluit aan op het streven van Rijkswaterstaat om te experimenteren met terpen van baggerspecie in het rivierenland. Uitgangspunten zijn: een gesloten grondbalans ter plaatse en een schone afdeklaag op vervuild rivierslib. De terp waarop thans nog de steenfabriek ligt zal worden versterkt en verhoogd, terwijl ernaast juist een watergebied zal worden uitgegraven. Achter het hele terrein om wordt een overlaat gemaakt door de verbindingsdam met de vaste wal te vervangen door een brug. Bij hoog water wordt de locatie dan een eiland in de rivier. Hierdoor wordt de bedding van de IJssel op dit punt verruimd. Door aanleg van een voet/fietsbrug dan wel herstel van het Lathumse Veer wordt de relatie met de terp aan de overkant hersteld en ontstaat een recreatieve route, die aan de landzijde verbindingen legt met de Veluwe en de landgoederen aan de Veluwezoom. In het programma zijn ook recreatieve functies opgenomen, zodat de bevolking op deze bijzondere plek weer aan de IJssel kan komen. Het parkeren zal zo veel mogelijk ondergronds worden opgelost (in de terp). Het plan bevat drie experimentele elementen: 1. Waterwonen: in het uit te graven plandeel kunnen verschillende vormen van waterwonen (drijvend, amfibisch, op palen) worden gerealiseerd. 2. Terpwonen: in het op te hogen plandeel kunnen nieuwe woonvormen tot stand komen die het archetype kunnen worden van het nieuwe terpwonen in Nederland. 3. Planproces: zowel diverse overheden als Rijkswaterstaat zijn voor het plan gewonnen omdat het voordelen biedt voor waterbeheer, recreatie en wonen. Uit de bevolking is wel weerstand tegen de bouwhoogte op de terp. De gemeenteraad heeft in februari 2008 besloten dat er drie varianten moeten worden ontworpen, waaruit de raad vervolgens een keuze zal maken. Pilot in voorbereiding: 150 drijvende woningen in plan Meerstad, Groningen 21

22 In het stedenbouwkundige plan voor de nieuwe Groningse wijk Meerstad is plaats ingeruimd voor 125 drijvende woningen. Daarnaast komt er een groter aantal woningen dat voorbereid is op overstromingen tot een halve meter. Een deel van het plangebied dient namelijk als piekberging voor midden Groningen. De SEV heeft samen met Bureau Meerstad opdracht gegeven voor een stedenbouwkundige studie die inzicht zal geven in verkavelingstypen, die ook elders toegepast kunnen worden. Het resultaat kan daarna weer als onderlegger fungeren voor woonbeeldenonderzoek onder belangstellenden. De studie omvat: Analyse context en programma van eisen. Repertoire/palet aan waterwoonvormen en stedenbouwkundige modellen. Ontwikkeling stedenbouwkundige toolbox en toepassing op locatie Meerstad. Publicatie in de vorm van een cahier en powerpoints. Na voltooiing van de voorstudie (mei 2008) zal in overleg met projectbureau Meerstad de pilotstatus verder worden ingevuld. 2.4 De Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland Een onderzoeksteam heeft voor de SEV plannen en projecten voor waterwonen in kaart gebracht. Sommige plannen zijn concreet, andere nog niet meer dan een idee. Naar analogie van de Nieuwe Kaart van Nederland is de Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland ontstaan. Sommige plannen zullen niet eerder dan over 10 of 15 jaar kunnen worden gerealiseerd 22

23 SEV-Advies inzake Waterwonen Gebieden in Nederland met overstromingsrisico In alle lage delen van Nederland zijn plannen voor waterwonen te vinden. Deze zijn gebaseerd op een mengeling van noodzaak en woonplezier. Het overstromingsrisico (zie kaart 2) is het meest reëel in het rivierenland, vooral langs de bovenlopen van de grote rivieren in Gelderland, Overijssel, Noord Brabant en Limburg. In dit gebied vinden we naast de EMAB (EMAB= Experimenteren Met Aangepast Bouwen) locaties flink wat nieuwe plannen en projecten, omdat conventionele vormen van bouwen hier uitgesloten zijn. 23

24 In het Deltagebied (Zeeland, Zuid Holland) en het Noorden, waar het overstromingsrisico veel lager is, vinden we weinig plannen. De Randstad (Noord en Zuid Holland) en Flevoland heeft ondanks een laag overstromingsrisico weer meer plannen. Dit heeft te maken met de grote druk op de ruimte en met plannen om de zoetwaterbergingscapaciteit binnendijks te vergroten door sommige diepe polders (droogmakerijen) weer onder water te zetten. Er ontstaat dan al gauw de gedachte van dubbel grondgebruik: water (blauw) en wonen (rood) of tuinbouw. Dit heeft niet zozeer te maken met overstromingsrisico als wel met verwachte grotere fluctuaties in de neerslag. Het is nog niet duidelijk welke peilfluctuaties te verwachten zijn in deze retentiebekkens. 24

25 SEV-Advies inzake Waterwonen Vingeroefeningen voor binnendijkse drijvende Vinexbouw De eerste projectmatig gerealiseerde locaties omvatten een beperkt aantal drijvende woningen. Het betreft uitgegraven waterpartijen in Vinexwijken met vast peil die niet in verbinding staan met het overige binnenwater. De drijvende woningen moeten over land per dieplader worden aangevoerd. Kleinschalige locaties zijn en worden gerealiseerd in: Almere (drijvende woningen en paalwoningen), Utrecht (Terwijde, Leidsche Rijn), Leeuwarden, Den Bosch (Grote Wielen), Leiden, Rotterdam (Nesselande), Lelystad en Leeuwarden. Rivierlocaties In het rivierenland is het taboe op buitendijks wonen aan het verdwijnen. Plannen moeten niet alleen peilbestendig zijn maar mogen ook de afvoercapaciteit van de rivierbeddingen niet belemmeren. Op locaties nabij binnensteden - zoals in Dordrecht en Rotterdam - komen floodproof oplossingen in aanmerking zoals in Hamburg Hafencity worden toegepast. (zie bijlage V: artikel Hamburg Hafencity). Voor de meer groene locaties komen oplossingen als rivierterpen en drijvende of amfibische woningen in aanmerking. Voor deze situaties vormt Maasbommel de eerste pilot. Het project De Gouden Ham in Maasbommel (2005) telt 32 amfibische en 14 drijvende woningen. Het innovatieve ontwerp van Dura Vermeer levert een prototype voor woningen die op en neer kunnen bewegen met het rivierpeil. De woningen hebben nog de status van recreatiewoningen om problemen te vermijden. Dit project staat op de lijst van EMAB locaties en wordt in dat kader geëvalueerd. 25

26 In het algemeen zijn de bouwlocaties in het rivierenland beperkt van omvang en beperkt tot voormalige steenfabrieken en grindgaten. Voorgestelde grootschalige buitendijkse locaties bij de steden Kampen, Arnhem en Roermond vormen mogelijke uitzonderingen. Marina Olderhuuske in Roermond is een icoon geworden van het waterwonen in Nederland. Het gaat hier om 80 drijvende recreatiewoningen in een grindplas langs de Maas, dus niet bestemd voor permanente bewoning. Roermond heeft grootse plannen voor nog eens 600 drijvende woningen in de Noorderplas, maar dit plan is nog in de fase van een visie. Van de in totaal 15 EMAB locaties die in het kader van de Beleidslijn Ruimte voor de Rivier zijn aangewezen zijn er enkele van belang voor de woningbouw. De grootste is Stadsblokken/Meinerswijk in Arnhem, strategisch gelegen tussen beide delen van deze dubbelstad. De ontwikkeling is ernstig vertraagd door versnipperd grondeigendom en politieke meningsverschillen. Kleinere EMAB locaties als Stadsfront Tiel (80 woningen) en Lithse Ham zij tot nu toe nog niet tot concrete planvorming gekomen. 26

27 SEV-Advies inzake Waterwonen Een nieuw groot plan is het project IJsseldelta Zuid waarbij de provincie Overijssel is betrokken. Bij Kampen wordt de IJssel omgelegd en ontstaat ten westen van de bestaande stad een plangebied - deels binnendijks, deels buitendijks - met ruimte voor 4000 woningen waarvan een deel drijvend of op terpen. Speciale vermelding verdient het initiatief van woningcorporatie Rentré Wonen om in de Rivierenwijk in Deventer (een Vogelaarwijk) in het kader van de stedelijke vernieuwing waterwonen te introduceren. Een drijvende modelwoning is in een plas in de wijk afgemeerd. De wijk is laag gelegen in een voormalige arm van de IJssel. Realisering is nog onzeker. Wonen op het water: succes- en faalfactoren Bureau Oranjewoud en de Universiteit Wageningen evalueerden vijf vroege voorbeelden van drijvend en amfibisch wonen: Roermond (Marina Olderhuuske), Maasbommel (Gouden Ham), Leeuwarden (7 drijvende woningen Zuiderburen), Utrecht (33 drijvende woningen Terwijde) en Almere (19 drijvende villa s Booneiland). Opvallend is de evolutie in enkele jaren van recreatiewoningen van 66 m² naar villa s in drie woonlagen van m². De prijzen lopen op van 2,5 ton in Maasbommel naar 6,5 ton in Almere. In het algemeen zijn de woningen succesvol verkocht. Telkens bleek het bouwproces moeizaam te verlopen vanwege onbekendheid met waterwonen. Toch waren er steeds enthousiaste sleutelfiguren die persoonlijk doorzetten. In Leeuwarden kwam het duidelijkst aan de oppervlakte dat markt en consument zeer serieus moeten worden genomen. De verkoop viel tegen en het aantal woningen moest worden gereduceerd. Kopers vergelijken met vrijstaande aan het water gelegen woningen op het land in dezelfde prijsklasse, missen de tuin en zien dat ze verder moeten lopen naar de auto. Het plan is op dit punt aangepast: de auto kan nu komen tot bij de deur en op maximaal 50 meter worden geparkeerd. In Maasbommel hebben mensen moeite met de algengroei doordat het water in de doodlopende Maasarm onvoldoende wordt ververst. IJsselmeer en Waddenzee De mogelijkheden voor buitendijks wonen op het grote wilde water lijken nog futuristisch. Ideeën voor Pampushaven (Almere) en Lelystad (drijvend particulier opdrachtgeverschap buitendijks) verkeren nog in stadium van studies. In beide gevallen gaat het om locaties die door een strekdam worden afgeschermd van het open IJsselmeer. Belangrijk zal het standpunt van Rijkswaterstaat zijn. Tot nu toe eist RWS omdijking van een buitendijks plangebied zoals is gebeurd in IJburg-Steigereiland. In Hoorn is een klein project (16 drijvende woningen) in de planfase gekomen (Marina Kaap Hoorn). In Friesland zijn op een oproep van de provincie aan burgers om met plannen voor de toekomst te komen opvallend veel plannen voor waterwonen ingediend. Deze hebben zowel betrekking op het lage midden van de provincie als op buitendijkse locaties. Er zijn zelfs voorstellen om nieuwe terpen te bouwen op het Wad. Kustplaatsen als Harlingen maar ook Delfzijl in Groningen zouden nieuwe impulsen kunnen krijgen met wonen aan het grote water. De SEV ziet deze ideeën als toekomstmuziek maar zou wel aan de ideevorming willen bijdragen. Diepe polders in Midden-Holland Potentieel belangrijk zijn voorstellen om in negentiende-eeuwse droogmakerijen in Midden-Holland vormen van waterwonen te realiseren. In dit gebied is de behoefte aan ruimte om te wonen verreweg het grootst. 27