2.5.3 Sociale verhuur Successie EPC Energie Correctie Factor Structurele kwaliteit

Transcriptie

1 BIJLAGES Inhoud 1 Initieel plan van aanpak Stuurgroep Overlegmomenten Overlegmoment 1: Startoverleg Overlegmoment 2: Inventarisatie mogelijke remediëringsmaatregelen Overlegmoment 3: Conclusies Enquête Onderzoek BECO Individuele overlegmomenten Bond Beter Leefmilieu Wetgeving Energie Prestatie Certificaten Behoud huurmarkt Samenwerking over de beleidsniveaus Sticks & Carrots VMSW Energiecorrectie Energie Prestatie Certificaat (EPC) Leegstand en wachtlijsten Problemen van de SHM s Huidige Beleid Communicatie Sociale Verhuurkantoren (SVK s) Derde betaler systeem Besluiten Samenlevingsopbouw Woonkwaliteit Huurprijsregulering Verkokering Woon en Energiewinkels Woonprestatie certificaat (WPC) Degressieve subsidies Inkrimping van de huurmarkt Overige Conclusie Steunpunt Ruimte & Wonen / SumResearch Sociale markt Private markt Algemene beleidsaanbevelingen Algemeen Eigenaars Syndicaat (AES) Winstgevendheid Profiel... 23

2 2.5.3 Sociale verhuur Successie EPC Energie Correctie Factor Structurele kwaliteit Energiewinkels Huursubsidie Infrax Algemene informatie Rationeel Energie Gebruik Energiewinkels Campagnes Slimme meters Eandis Projecten Centralisatie Energie Premies Alternatieven voor premies Slimme meters Agentschap Wonen Vlaanderen Woonkwaliteit Premies Ondersteuning van het woonbeleid Campagnes STEBO Energie & Wonen Energie Isolatie Energie en woonkwaliteit Premies Van EPC naar WPC Huurmarkt Lokale entiteiten Subrogatie Intergemeentelijke woonwinkels Derde betalersystemen Komosie Energiescans Isolatie Woon en Energie Winkels EPC Energietoelage Inspectie RWO Krotverhuur en krotdetectie Werkwijze Inspectie RWO Technisch verslag Confomiteitsattest... 42

3 2.12 FRGE Groei aantal LE De leningen zelf Financiering LE Doelgroep Bereik & gebruik Woon en Energie Entiteiten (WEE) Verhuurmarkt Kabinet Van den Bossche Enquête voor de huurder Enquête voor de verhuurder Lijst met gehanteerde afkortingen Referenties Stakeholders Brief Komosie: vrijwillige overeenkomst Artikel AES Herziening van de huurprijs in de woninghuurovereenkomst van 9 jaar Modelbrief driejaarlijkse herziening van de huurprijs Huurdersbond & Samenlevingsopbouw over vrijwillige overeenkomsten Huurdersbond (in reactie op AES artikel) Reactie Geert Marrin, Samenlevingsopbouw Naar een ambitieus beleid inzake energie en woonkwaliteit in Vlaanderen Naar een Vlaams woonvernieuwingsprogramma Activering van bestaande beleidsinstrumenten Rationeel Energieverbruik Lijst maatregelen: overlegmoment

4 BIJLAGE 1 INITIEEL PLAN VAN AANPAK

5 1 Initieel plan van aanpak Het plan van aanpak is gestoeld op vier te onderscheiden delen die elkaar onderling zullen beïnvloeden. Elk van de vier delen heeft als doel het verzamelen van informatie van verschillende bronnen, teneinde een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de verschillende visies die binnen Vlaanderen, en in beperkte mate ook daarbuiten heersen. De vier delen zijn: 1) Stuurgroep 2) Overlegmomenten 3) Enquête 4) Onderzoek BECO Elk van de vier wordt hieronder kort toegelicht. 1.1 Stuurgroep Allereerst werden de meest essentiële stakeholders uitgenodigd om in een stuurgroep te zetelen die een begeleidende rol zal spelen. De meest relevante stakeholders in deze studie werden geacht het Algemeen Eigenaars Syndicaat, de Huurdersbond, het VEA en BECO zelf te zijn. Concreet bestaat de stuurgroep uit Katelijne d Hauwers (AES), Geert Inslegers (Huurdersbond), Wilfried Bieseman en Ellen Moons (VEA) en Simon Schillebeeckx (BECO). De stuurgroep wordt bij alle beslissingen in het kader van het onderzoek betrokken en heeft een finale zeggenschap in het eindrapport. Zij zal voor het eerst samenkomen kort na de gunning van de opdracht en voor het laatst na het afsluiten van de drie overlegmomenten om de voorlopige versie van het eindrapport te bespreken. De leden van de stuurgroep worden ook verwacht aanwezig te zijn op de overlegmomenten. 1.2 Overlegmomenten Er worden tijdens het onderzoek drie overlegmomenten ingelast. Deze overlegmomenten pogen maatschappelijk relevante spelers in het kader van de huur-verhuur problematiek aan tafel te krijgen om samen te bekijken wat de beste maatregelen zouden zijn die genomen dienen te worden om aan de problematiek tegemoet te komen. Om de maatschappelijk relevante spelers in dit debat (hierna stakeholders 1 ) te bekomen wordt een roll-over techniek gehanteerd. BECO stelt eerst zelf een lijst samen die samen met de stuurgroep overlopen en uitgebreid wordt. Daarna worden de mensen en organisaties uit deze uitgebreide lijst zelf gevraagd om andere potentiële stakeholders aan te duiden (roll-over). Na akkoord met de opdrachtgever worden dezen dan ook gecontacteerd. Ook zij kunnen eventueel extra stakeholders aan duiden. Het blijft wel zo dat er een beperking is op de hoeveelheid mensen die zinvol aan een stakeholder debat kunnen deel nemen. In een tijdspanne van twee uur kunnen immers geen vijftig mensen en meningen aan bod komen. De bedoeling zal zijn om het aantal deelnemers te beperken tot ongeveer 20. Tevens is het de ambitie om dezelfde stakeholders op elk overlegmoment terug te zien. De praktijk leert ons dat dit quasi onmogelijk is, dus moeten we ons tevreden stellen met representanten van dezelfde organisaties die elkaar dan intern briefen. Tussen elk overlegmoment wordt een tijdspanne van ongeveer twee maanden voorzien. 1 Een lijst met de maatschappelijk relevante actoren is te vinden in bijlage 7.2

6 1.2.1 Overlegmoment 1: Startoverleg Het startoverleg verloopt volgens een geijkte formule. BECO en VEA zullen de studie voor zover nodig voorstellen waarna een actief debat zou moeten volgen over de verschillende mogelijkheden om aan de probleemstelling tegemoet te komen. Centraal in het eerste debat staat volgende vraag: Hoe kunnen eigenaars-niet-bewoners en huurders-niet-eigenaars aangespoord worden om energie-efficiënte maatregelen uit te voeren en te investeren in het ver(ge)huurde pand? Bijvragen zullen zich vooral focussen op de haalbaarheid van vrijwillige initiatieven zoals voorgesteld in de eerder vermeldde LT-studie van WTCB, VITO, CeDuBo en Sint Lucas Gent. Voorbeelden zijn: - Welke zaken kunnen binnen het huidige wetgevende kader verplicht worden? - Welke politieke/financiële stimulansen kunnen (ver)huurders motiveren? - Op welke manieren kan men vrijwillige overeenkomsten faciliteren? - Is er nood aan een gesegmenteerde aanpak of een one size fits all oplossing? Overlegmoment 1 wordt beëindigd met het overlopen van al dan niet gemaakte conclusies en het vastleggen van het volgende overlegmoment Overlegmoment 2: Inventarisatie mogelijke remediëringsmaatregelen Na het eerste overlegmoment gaat BECO aan de slag met de informatie die hieruit is voortgekomen. Bepaalde pistes zullen onderzocht worden en mogelijke oplossingen zullen aangebracht worden. De bedoeling van dit overlegmoment zal zijn het bekijken in welke mate overeenstemming kan bereikt worden over enkel basis oplossingen. Tevens zullen de voorlopige resultaten van de enquête besproken worden. In tegenstelling tot het eerste overlegmoment dat een beetje gezien kan worden als een vrije brainstormsessie, zal het tweede een stuk rigider georganiseerd zijn. Bedoeling is om punt voor punt oplossingen te overlopen Overlegmoment 3: Conclusies De resultaten van de individuele overlegmomenten worden besproken en de finale remediëringsmaatregelen worden voorgelegd aan de stakeholders. De stakeholders delen zich op in drie verschillende groepen die elk de belangen van een verschillende doelgroep behartigen. Als er over bepaalde ideeën geen consensus kan bereikt worden, worden de pro s en con s genoteerd zodat geen enkele van de stakeholders zich achter een conclusie dient te scharen waar hij/zij niet in gelooft. Uiteraard is het de ambitie dat dit niet het geval zal zijn. 1.3 Enquête De enquête wordt opgesteld door BECO en voorgelegd aan alle stakeholders. De uiteindelijke beslissing over de samenstelling en formulering van de vragen wordt genomen door BECO in samenspraak met VEA. De bedoeling is om een zicht te krijgen op wat huurders en verhuurders zelf zeggen en weten over energie-efficiëntie investeringen en hoe nuttig ze deze inschatten. De bedoeling is om de enquête te verspreiden via de site en via de netwerken van het AES en de huurdersbond. Een blauwdruk van de enquêtes is te vinden in bijlage 8.4

7 1.4 Onderzoek BECO Uiteraard is BECO in deze studie zelf ook onderzoeker van dienst. Hoewel haar rol grotendeels bestaat uit het neerslagwerk van de verschillende vergaderingen en het zogenaamde projectmanagement, is het ook de bedoeling dat de adviseurs van BECO die deelnemen aan dit onderzoek zelf op zoek gaan naar oplossingen voor de huurder verhuurder problematiek. Belangrijk is wel te weten dat het niet de bedoeling is om BECO suggesties als dé oplossing naar voren te schuiven. Het vinden van een grootst gemene deler waar alle stakeholders zich achter kunnen scharen blijft de hoofddoelstelling. Als onderzoeker staat BECO vanzelfsprekend ook in voor het opvolgen van gemaakte afspraken en het organiseren van de overlegmomenten en stuurgroepvergaderingen.

8 BIJLAGE 2 INDIVIDUELE OVERLEGMOMENTEN

9 2 Individuele overlegmomenten Na afloop en verwerking van het tweede overlegmoment leek het ons nuttig om voor het derde overlegmoment enkele individuele overlegmomenten in te plannen met verscheidene organisaties. De bedoeling hiervan was om deze organisaties de mogelijkheid te geven om dieper in te gaan op bepaalde problemen die zij in de praktijk ervaren en om te kijken of we op die manier mogelijke oplossingen naar voren zouden kunnen schuiven. Na overleg, heeft de opdrachtgever VEA het fiat gegeven om op deze manier verder te gaan. In wat volgt bespreken we alle individuele overlegmomenten die gehouden zijn met bepaalde groepen afzonderlijk. Niet elke stakeholdergroep die op de overlegmomenten aanwezig is geweest, is individueel uitgenodigd op gesprek. Dat zou te veel tijd in beslag hebben genomen. Wel is er voor gezorgd dat de verschillende visies in het sociale spectrum opgenomen zijn in de debatten. Normaliter is steeds de vertegenwoordiger van de in de titel genoemde organisatie aan het woord. Het is zijn of haar mening die vermeld wordt. In bepaalde gevallen zijn er in de tekst reacties gegeven van ofwel de ondervrager zelf (BECO) ofwel van andere stakeholders die niet bij het gesprek aanwezig waren. Dit hebben we steeds duidelijk gemaakt door deze reacties te laten voorafgaan door een tab en door de naam van de organisatie die dan aan het woord was. 2.1 Bond Beter Leefmilieu 27/07/2010 Antwerpselaan 20, Brussel Aanwezig: Sara van Dyck BBL werkt samen met Samenlevingsopbouw en het VOB aan een gemeenschappelijke visie over een energierenovatie- en woonvernieuwingsprogramma van de Vlaamse woonmarkt. Nu zowel wonen als energie onder het mandaat van dezelfde minister vallen is er een unieke kans om twee van de probleemgebieden in België samen aan te pakken. Volgens BBL is het opvallend dat het maatschappelijke debat over dit onderwerp nog nooit zo aanwezig is geweest als nu. Nu het ijzer heet is, moet het dan ook maar gesmeed worden. Het feit dat deze studie nu plaats vindt is dan ook geen toeval. Enkele andere voorbeelden zijn: - Op dit moment werkt BBL mee aan een advies van de FRDO omtrent de energievraag van gebouwen. - De Vlaamse Woonraad schrijft momenteel een advies over de private woonmarkt - De Vlaamse regering heeft een principiële goedkeuring verleent aan het toevoegen van energievereisten bij verhuur. In het algemeen vindt de BBL dat het bestaand gebouwenbestand energiezuiniger gemaakt moet worden, en snel. Er is hier nog een enorm besparingspotentieel. Een grootschalig renovatieprogramma, gekaderd in een totaalpakket waarbij ook aandacht is voor de opleiding en omscholing van arbeiders, zorgt niet alleen voor de reductie van CO2 uitstoot maar kan bovendien zorgen voor heel wat bijkomende werkgelegenheid. (zoals bvb. aangetoond in Duitsland).. Het renoveren en e-noveren van gebouwen past in het algemeen belang van het land en de wereld. BBL vindt dat een deel van de inkomsten uit de emissiehandel die vanaf 2013 vrijkomen hieraan zouden moeten besteed worden. Zonder een drastische stijging van de efficiëntie in onze bestaande woningen, zullen we anders de 2020 doelstellingen niet halen. Tevens moet een overheid de stap durven zetten om sommige hopeloze panden af te laten breken en opnieuw op te bouwen. Voor dergelijke (ver)nieuwbouw zijn de huidige standaarden in Vlaanderen voor BBL te laag. Zowel Brussel (passief in 2015) als Wallonië (passief in 2017) gaan een stuk verder. Europa legt de bijna energieneutrale norm op tegen Momenteel wordt in Vlaanderen onderzocht of zoals gesteld in het regeerakkoord- een E-norm van E60 kan worden opgelegd tegen Dit is een eerste noodzakelijke stap, maar Vlaanderen moet verder durven gaan en een ambitieus langertermijnpad voor de energieprestaties van gebouwen opleggen. Inzake renovatie zijn er weinig Europese regels. Vlaanderen moet zeker op het vlak van de renovatie van bestaande gebouwen een tandje bij steken.

10 2.1.1 Wetgeving 1) De huidige wetgeving die vrijwillige overeenkomsten bemoeilijkt mag niet als vaststaand feit worden bekeken. Het gebruiken van een positieve en/of negatieve energietoelage kan een goed middel zijn om mensen aan te zetten tot investeren. Wat de wet nu niet faciliteert dient te worden aangekaart. Binnen de sociale verhuur blijkt dat de huurprijs wel mag verhoogd worden met 50% van de energiebesparing na EE investeringen. Dit zou binnen de private huur ook moeten kunnen Energie Prestatie Certificaten 2) De EPC is een zinvolle tool die bestaat. Momenteel lijdt deze nog aan kinderziektes maar op termijn kunnen die verholpen worden. Men zou de toekenning van EPC-scores beter moeten controleren en BBL uit ook zijn bezorgdheid over de manier waarop de score uiteindelijk bepaald wordt. Zij vragen om een kritische reflectie over hoe de schaal wordt opgemaakt. 3) Mits betere controle op de kwaliteit van de EPC, moet de Vlaamse overheid (indien nodig in overleg met de federale overheid - huurwetgeving) de verplichting tot affichering afdwingen. Daarnaast is het ook nuttig gebruik te maken van mensentaal in deze affichering. Naast de kleurcode ( zeer slecht slecht degelijk goed zeer goed ) zou aan het label een gemiddelde energiekost kunnen worden toegewezen (rekening houdende met de grootte en energieprestatie van de woonst). 4) Tevens moet een bepaald EPC-niveau op relatief korte termijn verplicht worden. Een minimale energieprestatie van gebouwen bestaat nog niet (voor bestaande woningen). De EPC biedt hiervoor mogelijkheden. Als stok achter de deur lijkt het opportuun tegen de mensen te zeggen dat binnen afzienbare tijd een minimaal EPC niveau gehaald moet worden om te mogen verkopen of verhuren. 5) Een lange termijn traject voor de evolutie van toegelaten EPC s in woonsten zou zowel voor de bouwsector als voor de verhuurders een duidelijk stramien scheppen. Verhuurders zouden nu al moeten weten vanaf wanneer welke EPC-waarde maximaal wordt. Deze stok achter de deur, zou wel eens veel deuren kunnen doen opengaan Behoud huurmarkt 6) Het hanteren van een verlaging van successierechten om mensen aan te zetten tot EE maatregelen kan nuttig zijn. Hoe dit concreet in zijn werk moet gaan, daar is de BBLV niet mee bezig. Echter het lijkt niet onlogisch dat dit een positief effect zou kunnen hebben op het behoud van woningen in de huurmarkt na de dood van de oorspronkelijke eigenaar. 7) Oudere verhuurders zijn vaak niet bereid om met de hele administratie en andere problemen van werken geconfronteerd te worden. Een beleid dat voor hen deze zaken uit handen neemt, bijvoorbeeld via een maatgerichte trajectbegeleiding, kan stimulerend werken. Deze werkwijze zal hopelijk ook minder (oudere) mensen er toe aanzetten hun pand te verkopen. 8) Verhuren via SVK s met EE premies die tot 100% terugbetaald worden lijkt te werken. Dit model zou zeker verder moeten kunnen uitgebreid worden. Hierbij kan eventueel geëvalueerd worden of een 100% terugbetaling noodzakelijk is, al kan het voor eigenaars die echt de financiële middelen niet hebben nodig zijn. Uiteraard kan dit ook gekoppeld worden aan een minimale verhuurperiode via SVK s. 9) Niet belastingsbetalers zoals gepensioneerden, werkzoekenden en lage loonwerkers die willen investeren in EE, zouden ook moeten kunnen gebruik maken van een gelijkaardig voordeel als de fiscale aftrek, eventueel via een nieuw kanaal (met voorkeur voor een rechtstreekse korting op de factuur voor iedereen). Het Matteüseffect dat momenteel bestaat ligt immers niet in lijn met de sociale beleidsdoelstellingen.

11 10) Het bestaande derde betalersysteem waarbij de FRGE voor een maximum periode van 60 maanden goedkoop geld leent aan particulieren voor EE investeringen wordt nog te weinig gebruikt. Eventueel zou ook een verlenging van de looptijd van de lening nuttig kunnen zijn. Daarnaast zou het FRGE ook alle financiële stimuli (premies en fiscale voordelen) kunnen verrekenen in de eigenlijke lening. Bovendien zou de lokale entiteit van het FRGE contact kunnen opnemen met de energieleveranciers om de voorschotfactuur op een realistische wijze aan te passen aan de gedane investeringen Samenwerking over de beleidsniveaus 11) De agentschappen wonen en energie zouden zoveel mogelijk moeten samenwerken. De respectievelijke problemen kunnen zo beter aangekaart worden. Het portefeuille-denken binnen de politieke wereld leidt niet tot optimale oplossingen. 12) Naast gesegmenteerde maatregelen (zeker een op maat gerichte aanpak voor sociale doelgroepen is wenselijk), ziet BBL ook heil in een algemeen beleid dat aangevuld wordt met een flankerend beleid. Dit flankerend beleid dient dan vanuit zowel het woonbeleid als het energiebeleid ondersteund te worden 13) Het bestaande spinnenweb aan maatregelen is een labyrint geworden waar bijna niemand nog aan uit kan. Het lijkt aangewezen om ofwel slechts één instantie het recht te geven maatregelen toe te kennen of de kennis hieromtrent duidelijk te centraliseren in lokale woon en energiewinkels. Deze WE-winkels kunnen dan de front office worden, een direct en algemeen aanspreekpunt dat de vragen doorspeelt naar de bevoegde instanties. De lokale entiteiten van het FRGE kunnen hier een voorbeeld van worden, essentieel is dat hierbij goed afgestemd wordt tussen de verschillende beleidsniveaus ( federale en het Vlaamse beleid en lokale). Samenwerking tussen de lokale woon en energiewinkels en de OCMW s lijkt BBL ook belangrijk. Immers zeker voor de armste sociale groepen te bereiken is een vertrouwenspersoon erg belangrijk. Het OCMW kan deze rol eventueel vervullen. 14) Idealiter zouden alle maatregelen die momenteel bestaan op gemeentelijk, regionaal, federaal niveau en vanuit de netwerkbeheerders samengebald worden in 1 rechtstreekse korting op de aankoopfactuur. De bevoegde overheden zouden er dan voor moeten zorgen dat: a. De uitvoerders van de werken correct het reeds afgetrokken bedrag innen b. Controle uit te voeren op onrechtmatige prijsverhogingen van de bouwsector indien een dergelijke maaltijd leidt tot een tragere uitbetaling van de bedrijven Sticks & Carrots 15) De huidige stimulerende maatregelen werken en moeten dus blijven bestaan. Echter op termijn zouden er zeker sticks moeten bijkomen. 16) De bestaande energiescans (energiescanners) zijn een nuttige tool die zeker behouden dient te worden. De maatregelen moeten immers naar de mensen gebracht worden. Daarnaast wordt overwogen om de energiescanners ook een alarmbelfunctie mee te geven voor woningen in zeer slechte staat. 17) Sensibilisering blijft belangrijk maar kan zich niet beperken tot het overtuigen van de overtuigden. Doelgerichte communicatie wordt aangeraden. Bijvoorbeeld naar oudere mensen, sociale doelgroepen en allochtonen kunnen gerichte acties nodig zijn om de doelstellingen van het VEA te bereiken. 2.2 VMSW 16/08/2010 Koloniënstraat 40, 1000 Brussel Aanwezig: Veerle De Meulenaer

12 De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen is actief als financier van de sociale huisvestigingsmaatschappijen (SHM s) en als kenniscentrum voor onder andere de sociale huurproblematiek. De sociale huurmarkt is sterk gereguleerd en een wettelijk kader waarin bepaalde zaken (zoals de ERP-eisen) verplicht worden is dan ook geen taboe. Via de renteloze leningen kan de VMSW immers relatief makkelijk energetische en andere eisen opleggen aan de SHM s. Hoewel dezelfde discrepantie tussen een betalende eigenaar en een profiterende huurder ook in deze markt bestaat, is de gewenste aanpak eerder een van verplichtingen dan een van stimulansen. Als vertegenwoordiger van de sociale huursector kampt de VMSWdan ook met andere uitdagingen dan die in de private sector. Tijdens het gesprek bleek er dan ook een duidelijke interesse in een gesegmenteerd beleid met specifieke aandacht voor de noden van de sociale huursector. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste thema s die aan bod kwamen Energiecorrectie In tegenstelling tot de private huurwetgeving is in het nieuwe sociale huurbesluit - dat vanaf 1 januari 2008 van kracht is al officieel melding gemaakt van een energiecorrectie (artikel 44, Kaderbesluit Sociale Huur): Art 44: De minister kan een correctie vaststellen voor de energieprestatie van de woning. Voor een woning die duidelijk sterker presteert dan de instructies, die de VMSW hanteert bij het ontwerp van sociale woningen, kan een prijsverhoging worden toegepast. Voor een woning die duidelijk zwakker presteert, kan een vermindering worden toegepast. Hiervoor kan een onderscheid gemaakt worden tussen nieuwbouw en Renovatie. Die correctie is de energiecorrectie. De bepaling van de energiecorrectie wordt door de minister vastgelegd, na overleg met de Vlaamse Minister van Energie en na mededeling aan de Vlaamse Regering. Hij streeft er daarbij naar dat de energiecorrectie nooit groter is dan de helft van het voor- of nadeel dat de huurder ondervindt op zijn energiefactuur door de betere of zwakkere energieprestatie van de woning. De vermelding van deze mogelijkheid tot energiecorrectie is een grote stap in de juiste richting. Het ministerieel besluit moet hieromtrent nog ondertekend worden en de hoop is dat dit snel gebeuren zal. Momenteel voert SumResearch een studie uit naar hoe die energiecorrectie het beste bepaald kan worden. De resultaten hiervan zouden ook in de private markt gebruikt kunnen worden, hoewel een herziening van de wet dan nodig is. In dit kader zou ook moeten onderzocht worden om de hoeveel maanden de energiecorrectie herbekeken dient te worden om rekening te houden met schommelingen in energieprijzen. Voor de VMSW kan het echter niet de bedoeling zijn om SHM s de energiecorrectie te laten misbruiken. Wanneer een huis puur voldoet aan de minimale vereisten inzake centrale verwarming, dubbel glas en geïsoleerde daken, dan zou er van huurprijsverhoging onder de noemer energiecorrectie geen sprake kunnen zijn (Om de doelstellingen van de ERP te bereiken zijn subsidies meer aangewezen). Enkel wanneer de SHM hogere eisen zou opleggen zou hiervoor een vergoeding kunnen worden gevraagd. Echter, ook hier geldt dat het voordeel zowel bij huurder als verhuurder moet liggen zodat er een win-win situatie ontstaat. Tevens zou de energiecorrectie retroactief kunnen zijn wat hier niet wil zeggen dat sociale huurders plotseling extra zullen moeten betalen voor besparingen in het verleden. Bouwmaatschappijen die vroeger betere standaarden hanteerden zouden op basis van hun historiek nu een energiecorrectie moeten kunnen toepassen. Zo worden de first movers beloond! Deze energiecorrectie kan ook negatief zijn, maarlouter als laatste stok achter de deur. Overeenkomsten zijn in deze sector die zo sterk gereguleerd dat vrijwillige overeenkomsten niet opportuun lijken. Artikel 44 van het Kaderbesluit Sociale Huur maakt dergelijke overeenkomsten ook overbodig.

13 2.2.2 Energie Prestatie Certificaat (EPC) Voor het VMSW is het hanteren van het erkende EPC, de geprefereerde manier om de energiecorrectie concreet in te zullen. Het EPC heeft immers een paar sprekende voordelen: - EPC is extern en kan door vele mensen worden bepaald (inclusief een honderdtal mensen uit de SHM s, deze hebben hier echter momenteel geen tijd voor). - Er wordt vrij veel onderzoek naar gedaan - Er bestaat reeds een databank van EPC-scores bij het VEA => Volgens de privacy commissie is er geen privacy probleem wanneer het VEA het sociale luik van deze databank open zou stellen voor het VMSW. - EPC is een Europese regulering en geniet dus een grote geloofwaardigheid - Door het EPC te gebruiken hoeft het VMSW ook geen andere databank bij te houden waarin allerlei gegevens over de sociale huurwoningen staan die hen zouden toelaten de energiecorrectie te berekenen. Het EPC gebruiken is dus goedkoper. Er is een risico dat SHM s die het EPC van hun eigen gebouw bepalen de waarheid rooskleuriger voor stellen dan ze is. Dit risico wordt enigszins gebalanceerd doordat een dergelijke rooskleurige waardering van de energieprestaties van hun gebouwen (verbeterd dubbel glas, muurisolatie, dakisolatie, hoogrendementsketel ) er in de toekomst toe leidt dat deze SHM minder kans maakt op leningen van de VMSW om de kwaliteit werkelijk te verbeteren. Echter ook bij de VMSW is het besef er dat het EPC nog kinderziektes vertoont die gecontroleerd moeten worden alvorens er te veel systemen aan vast te hangen. De VHSW vraagt het VEA om een gegronde controle op EPC s te laten uitvoeren. Eens EPC-deskundigen weten dat ze zelf kunnen gecontroleerd worden, zal de kwaliteit wel de hoogte in gaan. De VMSW ziet hier de mogelijkheid om twee vliegen in een klap te raken. Door het EPC te linken aan de energiecorrectie (waarvan 50% naar de SHM gaat) zullen meer en meer SHM s geneigd zijn om ook hun bestaande patrimonium dat reeds verhuurd wordt, te laten certifiëren via EPC. Op die manier kan het besef groeien dat het EPC ondanks de korte termijn kost op langere termijn geld opbrengt (via de EPC correctie). Een EPC brochure (zoals het VEA er reeds een maakte) die zich specifiek richt op de sociale verhuurders, kan hiervoor een lans breken Leegstand en wachtlijsten Op het eerste zicht lijkt het niet te rijmen. Ondanks ellenlange wachtlijsten om in een sociale woning terecht te komen, hoor je af en toe dat er ook veel leegstand is in de sociale sector. Dit heeft volgens het VMSW quasi uitsluitend te maken met geplande renovaties. Aangezien niet alle contracten op hetzelfde ogenblik aflopen en een SHM niet de intentie heeft om iemand die reeds enkele jaren in een sociale woning woont, plots op straat te zetten, vereisen harde renovaties (badkamer, sanitair, elektriciteit, structuurwerken) een tijdelijke vervangwoning. Voor zachte renovaties (glas, dakisolatie en centrale verwarming) is dit niet echt nodig. Het klopt dus dat appartementen soms enkele jaren leegstaan alvorens alle mensen in een bepaalde te renoveren appartementsblok elders kunnen worden ondergebracht. Deze leegstand is vaak noodzakelijk om tot grondige renovaties te komen. Er is eigenlijk geen alternatief voor de zogenaamde huurbeweging (van de ene sociale woning naar de andere) die noodzakelijk is om huurders wiens woning grondig wordt hernieuwd op te vangen. Het herlokalisatiebeleid van de SHM s maakt echter geen gebruik van Lancelot. BECO: Een systeem zoals Lancelot (officiële kraak en vastgoedbescherming) hanteert zou eventueel ook door de SHM s kunnen worden gebruikt om die tijdelijke leegstand tegen te gaan. In plaats van huurcontracten werkt deze organisatie met tijdelijke bruikleen (gemiddeld 50 per week). De eigenaar van het gebouw blijft

14 hoofdverantwoordelijke voor de normale risico s maar bewoners worden verplicht een familiale verzekering af te sluiten. Tevens doet Lancelot zijn best om maximaal de wooncode te respecteren. Nadeel aan dit systeem is dat elke bewoner binnen de twee weken op straat kan gezet worden. Echter, vele mensen vinden dit nadeel opwegen tegen de zeer goedkope huurprijzen en vaker dan niet worden weken maanden en maanden jaren. Iemand gedurende een op voorhand vastgelegde periode in een sociale huurwoning laten wonen zonder garantie op een volgende sociale huurwoning is suboptimaal, maar leegstand ook Problemen van de SHM s - Huurinkomsten die de SHM s momenteel innen zijn lager dan de renteloze leningen die ze maandelijks afbetalen aan de VMSW. Het is daarnaast onmogelijk om de huurprijzen te verhogen. De overheid past dus op het einde van het jaar het deficit gewoon bij. Deze moeilijke financiële situatie creëert bij de verhuurders weinig intentie om energieproblemen aan te pakken. - Slechts 1 van de 100 SHM s (met name Zonnige Kempen) kent het energieverbruik van de huurders. Deze gegevens vallen doorgaans binnen privacy bescherming en zijn daarom moeilijk te bereiken. - Eind september zou er een inventaris van alle sociale woningen beschikbaar moeten zijn (op projectbasis). Deze zal een inzicht verschaffen in de (energetische) kwaliteit van de sociale woningen. Hoewel niet alle SHM s dit plichtsgetrouw invullen lijkt het erop dat er tussen de en woningen (20%) niet zullen voldoen aan de eisen van het ERP tegen Passiefbouw blijkt 1,5 keer duurder dan gewone bouw (voor SHM s E-80, K-40). Wegens het grote tekort aan sociale huurwoningen lijkt passief bouwen dus niet verantwoord Huidige Beleid - Huidige subsidiebeleid is niet op hen gericht. Privépersonen kunnen tot 70% voor dakisolatie terugtrekken. Daarenboven lopen de subsidies jaar per jaar terwijl SHM s planningen maken en bepaalde acties zullen ondernemen in de toekomst. Aangezien de subsidies onzeker zijn, kunnen ze er ook geen rekening mee houden. - Eandis belooft gratis isolatiemateriaal aan te bieden aan SHM s en doet er een premie bovenop om de hogere plaatsingskosten te vergoeden. Echter, nog steeds geen isolatiemateriaal aangekomen. - Budgetmeters zouden door gelijk wie moeten kunnen aangevraagd worden om het energieverbruik in te perken. Prepaid elektriciteit en gas is in andere landen al ingeburgerd. Momenteel is een budgetmeter momenteel nog stigmatiserend. U bent automatisch wanbetaler als u er een heeft. Door er voor te zorgen dat deze er identiek uitzien als gewone meters (zoals wettelijk is bepaald) zou het stigma kunnen wegvallen. Het VMSW uit zijn twijfels bij de uitvoering van deze wet. - Het Grond en Panden Beleid (GPB) waarin privépartners die een nieuw woonuitbreidingsgebied aansnijden verplicht worden 20% daarvan te ontwikkelen voor de sociale sector, loopt nog niet echt los. Sinds september 2009 zijn er slechts 2 dossiers ingediend Communicatie - Algemene campagnes van het VEA zullen de sociale huurder nooit bereiken - Bewustmaking van de huurders is belangrijk. Bij huurders moeten we vooral tegen verspilling waarschuwen. Sommige identieke woningen gebruiken drie keer meer dan andere. Het menselijk gedrag moet aangepakt worden en dit kan best door individuele uitleg over de factuur. Bedoeling moet zijn om energieverbruik zichtbaar te maken. Slimme meters zouden hieraan tegemoet kunnen komen, maar Eandis monopoliseert de studie. Het VMSW vreest dat we hier een grote kans aan het verliezen zijn.

15 - Real time afrekenen van energie zou een andere optie kunnen zijn maar sowieso te duur. Echter een maandelijkse inzage in je verbruik zou mensen bewuster kunnen maken. Als u bijvoorbeeld 75 forfait per maand betaalt voor gas en elektriciteit zou op uw factuur (bij benadering) kunnen staan hoeveel u werkelijk verbruikt heeft (in euro s). Dit is waarschijnlijk niet enkel in de sociale huursector nuttig. - Momenteel bestaat er geen huurdersvereniging voor de sociale huur. Dit zou eventueel kunnen opgericht worden om de communicatie met de huurders van de SHM s te vergemakkelijken. Deze vereniging kan al dan niet onderdeel zijn van de huidige huurdersbond. - Hoewel een SHM vaak aan herfacturering doet (SHM krijgt één energiefactuur binnen en verdeelt die proportioneel of op basis van individuele meters onder de bewoners), mag het SHM voor deze dienst niets aanrekenen. Ze mogen enkel de energiekost aanrekenen en geen procentueel surplus voor het extra werk. Mocht dit wel mogen dan zou samenaankoop van SHM s gestimuleerd worden, waardoor ze lagere prijzen zouden kunnen bedingen en een veel grotere betalingszekerheid zouden kunnen geven. Hierdoor zou de prijs per kilowattuur kunnen dalen, zelfs al rekenen de SHM s een fee aan Sociale Verhuurkantoren (SVK s) SVK s huren privéwoningen om deze aan sociale tarieven onder te verhuren. De SVK neemt dus in eerste instantie de plichten van de huurder op zich, waardoor de privé eigenaar een grotere betalingszekerheid heeft. Hoewel de markt vrijwel identiek is (sociale huurders), verschilt de aanpak van de SHM s in die mate dat geen uniek beleid de noden van zowel SVK s als SHM s kan omvatten Derde betaler systeem Het derde betaler systeem (ESCO) bestaat al 10 jaar maar komt niet van de grond (FEDESCO is hiervan een voorbeeld). Echter voor verwarmingsinstallaties van sociale huurpanden zou dit zeker kunnen. Indien de installateur niet enkel het onderhoud maar de energiekost voor zijn rekening neemt (of een deel ervan om ervoor te zorgen dat mensen toch proberen zuinig om te springen met energie). Mits garanties dat er snel efficiëntie winsten ontstaan en dat het verbruik effectief daalt, is dit systeem denkbaar binnen SHM s. Echter het contract dat hieraan ten grondslag zal liggen is erg complex Besluiten 1) De sociale huurmarkt verschilt in die mate van de private huurmarkt dat eenzelfde beleid voor beide markten niet opportuun is. Ook tussen de SVK s en de SHM s zijn de verschillen te groot om met een uniform beleid gediend te zijn. Een gesegmenteerd beleid is absoluut noodzakelijk. In de sociale huurmarkt is verplichten geen slecht woord zolang het de huurders ten goede komt en de overheid de financiële middelen voor de SHM s kan vrijmaken. 2) Het huidige subsidiebeleid is puur gericht op de private markt en schiet dus te kort om aan de noden van de SHM s te voldoen. 3) De energiecorrectie die binnenkort effectief gehanteerd kan worden kan een voorbeeld scheppen voor de privé markt. Het onderzoek van Sum research kan hopelijk antwoorden geven op de concrete vragen van hoe een dergelijke energiecorrectie berekend kan worden. 4) Om aan de ERP-eisen (dubbel glas, dakisolatie en hoogrendementsketel) te voldoen, zijn subsidies meer aangewezen. Een huurder extra laten betalen voor dit basis comfort, kan niet de bedoeling zijn. 5) Het EPC is volgens de VMSW de meest geschikte tool om de energiecorrectie concreet te maken. Ondanks de bekende problemen ermee kan een op het EPC gebaseerde energiecorrectie SHM s warm maken om ook van hun verhuurd patrimonium een EPC te laten opmaken, waardoor een gerichter beleid mogelijk is. 6) Ook voor SHM s is het energieverbruik van hun bewoners vaak een grote onbekende. Echter wanneer we het EPC willen hanteren om energiecorrecties op te baseren zijn case studies absoluut noodzakelijk. Op

16 lange termijn kan iedereen baat hebben bij een groter inzicht in de energieconsumptie van sociale huurders. 7) Leegstand in sociale huursector is gerelateerd aan renovaties. Korte termijn verhuur onder de naam van een bruikleenovereenkomst zoals bij Lancelot, zou dit eventueel kunnen inperken. Echter het probleem is dan wel dat mensen uit sociale huurwoningen zullen worden gehaald na een bepaalde periode zonder dat er een andere sociale huurwoning klaar is voor hen. 8) Om de tekorten in de sociale huur op te vangen werd het Grond en Panden Beleid bedacht. Momenteel breekt dit beleid echter nog geen potten. 9) Tussen de en de woningen zullen tegen 2020 waarschijnlijk niet aan de ERP-eisen voldoen. 10) Directe communicatie is de beste manier om sociale huurders te bereiken. Algemene VEA campagnes zullen hun effect missen op deze doelgroep. 11) Energiefacturen moeten transparanter gemaakt worden inzake werkelijk verbruik. Slimme meters zouden hier hun deel kunnen inhebben, maar de VMSW vreest dat de huidige tests die gedaan worden de belangen van de huurders niet behartigen. 12) De VMSW vraagt om SHM s toe te laten een procentuele meerkost aan te rekenen voor de energiediensten (herfacturering) die ze aanbieden aan hun huurders. Als de VMSW garant staat voor de betaling en in bulk kan aankopen, zou dit op termijn goedkoper kunnen zijn voor de huurders. Een benchmark onderzoek naar deze mogelijkheid is noodzakelijk. 2.3 Samenlevingsopbouw Brusselsepoortstraat 8, Mechelen 18/08/2010 Aanwezig: Geert Marrin en Leen Smets De visie van Samenlevingsopbouw is samengevat in het document Naar een ambitieus beleid inzake energie en woonkwaliteit in Vlaanderen (zie bijlage 8.9). Ook BBLV en het VOB hebben dit document onderschreven. We kunnen dus stellen dat zowel uit milieuhoek, als uit de sociale hoek dit document belangrijke steun geniet. Daarnaast is dit document ook reeds een eerste maal voorgelegd aan zowel het Kabinet van Vlaams minister Freya Van den Bossche als aan de Vlaamse administraties wonen en energie. Een tweede meeting (kabinet + administraties) is gepland op 15 september.. Het verslag hieronder vormt hoofdzakelijk een samenvatting van dit document maar enkele andere knelpunten kwamen tijdens het gesprek naar boven Woonkwaliteit De woonsurvey (2005) toont aan dat een kleine woningen structurele kwaliteitsproblemen hebben. Rekening houdende met de subjectieve ervaring van de bewoners loopt dit aantal op tot ongeveer De bestaande maatregelen zoals verbeteringspremie en renovatiepremie (die te vaak gebruikt worden voor pure comfortverbetering) schieten tekort. Analoog aan de energiepremies dringen gelijkaardige kwaliteitspremies zich op die tot doel hebben de woonkwaliteit (dakrenovatie, vochtproblemen, vernieuwing van het raamschrijnwerk, CO risico ) te verbeteren. Deze stimuli dienen deel uit te maken van een beleid dat tussen woonkwaliteitscontrole (nu eigenlijk onbestaande) en afstraffing (onbewoonbaarheidsverklaring) staat. Een dergelijke tussenstap maakt huurders minder angstig om controles te laten uitvoeren en laat toe verhuurders te helpen bij de verbetering van hun verhuurde woningen. Renteloze of goedkope leningen (zoals het FRGE ze uitschrijft voor energiemaatregelen en met gewestelijke waarborg) zouden hier drempelverlagend kunnen werken. De looptijd van dergelijke leningen zou wel moeten uitgebreid worden tot 120 maanden (ook nuttig voor de energieleningen van het FRGE) zodat het derdebetaler systeem nauwer aansluit bij zijn oorspronkelijke doel (terugbetaling kunnen financieren met de verlaging in de energiekosten).

17 Concreet zouden energiescanners opgeleid kunnen worden om een alarmbelprocedure in gang te trekken in geval van structurele kwaliteitsproblemen. BECO: Een dergelijke opleiding zou eventueel gefinancierd kunnen worden door de ESF subsidie (in samenwerking met het Vlaams cofinancieringfonds) in het kader van de oproep mensgericht ondernemen. De laatste indienronde voor deze subsidie loopt 31/12/2010 af! Huurprijsregulering In alle ons omringende landen bestaat huurprijsregulering (zie doctoraat Maarten Dambre). Ook in Vlaanderen zou dit idee uit het verdomhoekje gehaald moeten worden en serieus bediscussieerd. Leningen en subsidies voor woonkwaliteitsverbetering van structureel slechte verhuurde woningen mogen immers niet uitmonden in huurprijsverhogingen. Het kan logischerwijs niet dat de deels gesubsidieerde naleving van de wooncode (een recht in dit land) zou leiden tot verhoging van de huurprijzen voor diegenen die reeds geruime tijd in slechte woningen wonen, zelfs niet als deze structurele werken de waarde van de woning met meer dan 10% verhogen. Vanuit sociaal oogpunt is het vermijden van het inflatiebeest dat de armsten uit hun (eindelijk opgelapte) woningen dwingt van essentieel belang. (Tijdelijke) regulering kan hier soelaas bieden. De kans dat verhuurders dergelijke structurele verbeteringen aanbrengen zonder begeleiding, financiële hulp en stok achter de deur is klein. Deze drie voorwaarden zijn volgens Samenlevingsopbouw dan ook conditio sine qua non om de ERP doelstellingen te bereiken Verkokering Volgens Samenlevingsopbouw is het overkomen van verkokering een belangrijk deel van de oplossing. In het algemeen dient er meer over de departementsgrenzen gepraat te worden en om de problemen inzake bewoning goed aan te kaarten zou er een cel woonkwaliteit moeten worden opgericht die alle aspecten van het Vlaamse woonbeleid (inclusief de energetische aspecten) onder haar hoede neemt. Ook binnen sectororganisaties en andere spelers in het middenveld speelt deze verkokering sterk. Vele organisaties zijn niet op de hoogte van wat de andere doet en wanneer er dan interesse is in de werking van de ander hanteert men al te vaak een ons kent ons tactiek die polemieken en desordenatie (in tegenstelling tot coördinatie) in de hand werkt. Om de huisvestingsproblemen op een economisch efficiënte manier te kunnen aanpakken zal samenwerking tussen de administraties en departementen en tussen alle middenveldorganisaties die werken rond energie, armoede en wonen noodzakelijk zijn Woon en Energiewinkels Wie vindt zijn weg nog in de plethora van bestaande maatregelen?: fiscale aftrek, federale FRGE leningen, tussenkomsten van netbeheerders, subsidies van de Vlaamse overheid en lokale subsidies voor bepaalde investeringen Voor vele mensen is dit administratief kluwen een web waardoor ze hun weg niet vinden. Wil dit zeggen dat alle maatregelen plots door 1 instantie moeten worden genomen en bekostigd? Neen. Wat wel nodig is, is één loket waarnaar iedereen van een bepaalde gemeente of stad naartoe kan gaan om over zijn woon en energieproblemen te praten. Op lokaal niveau is in sommige gevallen intensieve begeleiding nodig bij de administratieve afhandeling van investeringen. Deze begeleiding zou zelfs deels betaald kunnen worden door de eigenaars die erom vragen. Zeker als er een stok achter de deur staat (2020) zal dit hopelijk weinigen afschrikken. Om energiewinkels te ontwikkelen lijkt het niet aangewezen een top down systeem op te leggen aan alle gemeentes. Samenlevingsopbouw stelt voor om deze energiewinkels bottom up te laten ontstaan. Eens bepaalde samenwerkingen tussen bestaande entiteiten (woonwinkel, FRGE, OCMW, Samenlevingsopbouw, Komosie ) een bepaald kwaliteitsniveau halen, zouden ze dan

18 beroep kunnen doen op steun van de Vlaamse overheid voor hun diensten. Behalve loket waar mensen kunnen binnenwandelen moeten deze energiewinkels ook naar de mensen gaan en de methodes uit de armoedebestrijding (vertrouwenspersonen) hanteren om hun bereik te maximaliseren. In dit kader zouden ook de gratis energiescans toegankelijk moeten gemaakt worden voor elke persoon, eventueel onder een bepaald inkomen, zodat huurders en eigenaars een beter zicht krijgen op de redenen van hun verbruik. Deze woon en energiewinkels zouden zelf de subsidies en premies moeten kunnen aanvragen van de betrokken instanties (het ondoorzichtige kluwen als back-office waar de mensen zelf niets meer mee te maken hebben) en deze subsidies onmiddellijk linken aan een daardoor lagere FRGE lening (Dit wil niet noodzakelijkerwijs zeggen dat de premies plots voorgefinancierd moeten worden). Dit maakt het voor de mensen veel eenvoudiger en weerhoudt hen er ook van de gestorte subsidie te gebruiken voor andere doeleinden Woonprestatie certificaat (WPC) Het huidige systeem achter EPC nodigt teveel uit tot corruptie. Immobilieën makelaars kunnen hun eigen panden beoordelen waardoor de geloofwaardigheid van het EPC verkleint. Een onafhankelijke instantie zou deze EPC s moeten controleren of zelf goedkeuren. Tevens verdient het aandacht het EPC uit te breiden tot een WPC omdat het EPC weinig of geen pijnpunten op het vlak van structurele woonkwaliteit zal blootleggen. Dit WPC zou dan ook rekening houden met de eisen gesteld in de wooncode en op basis hiervan kan eventueel een huurprijscorrectie gehanteerd worden (in positieve en negatieve zin). Tot een WPC of een EPC+ bestaat, zou het bestaande EPC in ieder geval verplicht als bijlage bij het huurcontract moeten gestoken worden. Om de betekenis verder te duiden zou er eventueel ook een verwacht verbruik en kost bij moeten opstaan. Om er zeker van te zijn dat huisbazen dit ook effectief doen zou een wet kunnen gestemd worden dat huurcontracten zonder juiste EPC in bijlage niet rechtsgeldig zijn, waardoor de eigenaar onmiddellijk opdraait voor de kosten die hiervan het gevolg zijn (zoals verborgen verbreken bij verkoop) Degressieve subsidies Het huidige subsidiebeleid mist zijn doel niet, maar bereikt het ook niet volledig. Om tegen 2020 de ERP doelstellingen inzake CV, beglazing en isolatie te bereiken dienen jaarlijks à daken of zoldervloeren geïsoleerd te worden (in 2008 werden door de netbeheerders dakisolatiepremies toegekend), dienen jaarlijks woningen voorzien te worden van (minstens) verbeterd dubbelglas ( premies in 2008) en dienen jaarlijks verwarmingsketels van 20 jaar of ouder te worden vervangen door condensatieketels ( premies in 2008). Er moet dus dubbel zo snel werk gemaakt worden van deze maatregelen om de doelstellingen te bereiken. Degressieve subsidies en in 2020 een overgang van ondersteunend naar afstraffend beleid kunnen hier toe bijdragen. Een beleidsstudie die onderzoekt hoe groot een bepaalde subsidie moet zijn om mensen over de streep te trekken kan hierin nuttig zijn. Echter nog belangrijker is een degelijk onderzoek naar de werkelijke kost van al deze subsidies. Wanneer men rekening houdt met de stimulansen voor de economie, de extra BTW inkomsten als gevolg van de officiële werkzaamheden van de bouwsector en hopelijk ook extra jobs, dan kan het kosten plaatje lager uitvallen dan gedacht.

19 2.3.7 Inkrimping van de huurmarkt Als de cijfers van het AES omtrent rentabiliteit van huren (3,5%) en de meest voorkomende leeftijd van de eigenaars (60 of ouder) effectief kloppen dan kunnen we ons binnen een tiental jaar echt verwachten aan een enorme vlucht uit de huurmarkt. Dit moet vermeden worden. Het verlagen van de successierechten op verhuurde woningen is één optie op voorwaarde dat deze gepaard gaat met een verplichting tot verhuur gedurende minstens x jaar aan. Het moet m.a.w. interessanter worden om een geërfd huis te blijven verhuren. Echter om een goed beleid te kunnen voeren lijkt een studie noodzakelijk die ons een inzicht verschaft in wie de eigenaars werkelijk zijn. Daarin moet aandacht gegeven worden aan het verschil tussen eigenaars van goede woningen en van slechte woningen. Als er werkelijk verschillen zijn, moet het beleid hieraan worden aangepast. Uit ervaring zegt Samenlevingsopbouw, blijkt het niet zo te zijn dat huisjesmelkers alleen de slechte woningen in hun bezit hebben. Dikwijls gaat het over oude mensen die de wijzigingen niet nodig achten ( vroeger ging het ook zo ) of het hele proces niet willen ondergaan. Voor oudere eigenaars die zelf fysiek of mentaal niet meer in staat zijn om met vernieuwingswerken om te gaan zou een SVK light kunnen uitgedacht worden die via dergelijke woon en energiewinkels gepromoot wordt. Uit ervaring weet Samenlevingsopbouw dat het huidige SVK systeem nog te veel eigenaars afschrikt. Dat heeft minder te maken met de relatieve minderopbrengst van de huur (10% tot 20%, wat ongeveer overeenkomst met de administratieve kosten van verhuren), dan met controle. Eigenaars willen graag weten wie er van hen huurt en geven die (imaginaire) zekerheid niet graag uit handen. Hoewel een SVK garandeert dat de eigenaar na 9 jaar (wordt door veel eigenaars als te lang ervaren) de woning in een verbeterde staat terugkrijgt, blijkt dit nog te weinig eigenaars te overtuigen. Desondanks biedt deze structuur veel mogelijkheden en dient ze beter bekend gemaakt te worden Overige Volgens Samenlevingsopbouw en BBLV dient minstens een deel van de gelden die binnenkort vrijkomen ten gevolge van de emissiehandel aan de woningproblematiek besteed te worden. Energiefacturen en afrekeningen moeten transparanter gemaakt worden. Werkelijk verbruik moet afgebeeld staan tegenover betaald verbruik op jaarbasis. Dit zou moeten gelinkt worden aan prijzen, zowel in cijfers als in letters. De volgende informatie zou moeten duidelijk zijn, zelfs voor diegenen die amper kunnen lezen. : U heeft dit jaar x% minder verbruikt. De gemiddelde energieprijs lag dit jaar y% hoger dan vorig jaar. Hierdoor is uw totale besparing van uw minderverbruik slechts z (x f % lager dan vorig jaar). Mensen in armoede vertonen noodgedwongen niet zelden nu reeds energiezuinig gedrag. Hoewel sensibilisering ook naar mensen in armoede toe noodzakelijk is en blijft, dienen er door de overheid in de eerste plaats middelen voorzien te worden om zowel eigenaar-bewoners als eigenaar-verhuurders te ondersteunen in de verbetering van de structurele woonkwaliteit Conclusie De huidige toestand van het Vlaamse woningpatrimonium is niet goed. Ongeveer woningen kampen met een ondermaatse woonkwaliteit en een massale overheidsimpuls zal nodig zijn om deze meest gebrekkige woningen op acceptabel niveau te brengen. Echter, deze overheidssteun mag niet louter ten goede komen aan eigenaarverhuurders en moet dus gepaard gaan met een (tijdelijke) regulering van de huurprijzen om het inflatierisico te vermijden. Om dit op een economisch efficiënte manier te realiseren moet de administratieve verkokering tegen gegaan worden.

20 Om deze massale renovatie van het Vlaamse huizenbestand te bewerkstelligen zullen subsidies en sensibilisering niet volstaan. De overheid zal dichtbij de mensen moeten staan en zelfs naar de mensen toegaan via (woon)energiewinkels. Optimaal gezien vormen deze winkels een transparant loket waar iedereen met woonvragen terecht kan en ontstaan deze bottom-up, maximaal gebruik makend van de bestaande instanties. Op langere termijn zou ook het EPC uitgebreid kunnen worden naar een WPC (woonprestatiecertificaat) waarbij niet enkel energetische maar ook structurele problemen bekeken worden. Op termijn zou een WPC een voorwaarde moeten vormen om woning te mogen verhuren. Idealiter gaat deze hele beweging gepaard met degressieve subsidies ( beter nu dan morgen investeren moet de boodschap richting eigenaar-verhuurders worden) en mondt deze uit in sanctionering. De inkrimping van de huurmarkt moet worden tegengegaan via verhuurincentives maar het dreigement van inkrimping mag er niet voor zorgen dat de armsten in erbarmelijke omstandigheden blijven leven. 2.4 Steunpunt Ruimte & Wonen / SumResearch 90 Waterloolaan, Brussel, 20/08/2010 Aanwezig: Patrick Moyersoen en Brecht Vandekerckhove Tijdens het gesprek met de heer Moyersoen en de heer Vandekerckhove bleek nog maar eens dat het vaak moeilijk is om oplossingen te bedenken voor het huurder - verhuurder probleem, zonder fundamenten van hele woonbeleid en zelfs de fiscaliteit in vraag te stellen. Onderstand verslag wordt opgesplitst naar private markt en sociale markt aangezien beide anders benaderd dienen te worden volgens de geïnterviewden Sociale markt Het grond en pandenbeleid (GPB) komt inderdaad traag op gang maar vanuit de privé sector voorzien de beide geïnterviewden minder problemen dan oorspronkelijk gedacht. Uiteraard is hier enig protest, maar de sector zal zich na verloop van tijd wel meer aanpassen. Het is evenwel nog de vraag of de overheid het tempo en het vereiste budget zal kunnen dragen Energie correctie factor (ECF) SumResearch vangt binnenkort aan met een studie naar de energiecorrectie factor (ECF) voor de sociale woonmarkt. Op basis van een dataset hopen ze inzicht te verwerven in de variabelen die een goede indicatie kunnen geven van het verwachte energieverbruik van een woonst. Er zal hierbij ook rekening gehouden worden met het werkelijk verbruik.. Deze informatie zou dan kunnen leiden tot een kwantitatief onderbouwde ECF die bij de huurprijs kan opgeteld worden (of ervan afgetrokken). De hoop is om een duidelijke relatie tussen EPC en ECF vast te stellen. Mocht uit de data echter blijken dat dit niet haalbaar is, zal SumResearch op zoek gaan naar andere variabelen die betere indicaties vormen van de energiebesparing en dus de ECF. Algemeen wordt er van uitgegaan dat 50% van de besparing ten goede moet komen van de huurder en 50% van de SHM (door de hogere huur dankzij de ECF). Deze ECF kan wel niet gebruikt worden wanneer enkel aan de minimale wooneisen voldaan wordt. Momenteel is de relatie tussen kwaliteit en prijs van de woningen in de sociale huurmarkt quasi onbestaande. De kwaliteit wordt immers wettelijk gegarandeerd en SHM s hebben bijgevolg amper incentives om verder te gaan dan de minimale wettelijke eisen. Het is momenteel nog onduidelijk of extra investeringen in energie-efficiëntie (verbetering van E-100 naar E-60 bijvoorbeeld) economisch rendabel zijn op basis van een ECF. De studie zal dat hopelijk uitwijzen SHM als energiebroker In de sociale sector kan men afhankelijk van woongebouw tot woongebouw - soms op bijna 10% wanbetaling op de elektriciteitsfactuur rekenen. Mochten SHM s de betalingen kunnen centraliseren en een procentueel surplus aanrekenen voor herfacturering aan de sociale huurders (zoals elektriciteitsmaatschappijen ook doen) dan zou dat de