DE NEDERLANDSE VASTGOEDMARKT

Transcriptie

1 DE NEDERLANDSE VASTGOEDMARKT UPDATE NOVEMBER

2 2 COLOFON Uitgave Nederland BV Afdeling Colliers Research & Consultancy BV Vormgeving Harold Kastelijn Beeldmateriaal Shutterstock.com / Axel Bueckert [31] Datum November 2017 Contact Nederland Buitenveldertselaan VA Amsterdam Tel Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.

3 3 Inhoud 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht 5 2 Kantorenmarkt 11 3 Bedrijfsruimte en logistieke markt 15 4 Winkelmarkt 21 5 Woningmarkt 27 6 Hotelmarkt 33 7 Over 39

4

5 1 Vastgoedmarkt in vogelvlucht

6 6 POSITIEVE ONTWIKKELING ECONOMIE ZET DOOR De Nederlandse economie presteert sterk. De economische ramingen voor 2017 en 2018 zijn medio 2017 positief bijgesteld en gaan uit van een jaarlijkse groei van zo n 2,0 tot 2,5 procent. Bedrijven investeren meer en zetten meer vacatures uit. Voor 2017 wordt er een werkgelegenheidsgroei van 2,0% verwacht, de sterkste groei in tien jaar tijd. Het werkloosheidscijfer is dit najaar gedaald naar een niveau van 4,7%. De daling in werkloosheid zal naar verwachting in 2018 iets afvlakken, door een lichte afname in de werkgelegenheidsgroei. SINDS MEDIO 2017 IS HET WERKLOOSHEIDSPERCENTAGE WEER VERDER GEDAALD. Consumenten hebben meer vertrouwen in hun financiële situatie en hun consumptie neemt toe. In combinatie met de lage rente stuwt dit tevens de woningmarkt. De Nederlandse overheid profiteert van de economische groei. Het kabinet verwacht in 2017 bijna 8 miljard euro meer aan belasting- en premieontvangsten te ontvangen dan geraamd. Tegelijkertijd dalen de uitgaven aan de werkloosheid. Met een verwachting begrotingsoverschot van 0,5% in 2017 en 0,8% in 2018, staan de overheidsfinanciën er goed voor. De verwachting is dat de overheidsschuld dit jaar uitkomt op 57,5% van het BBP, onder de Europese limiet van 60% en in 2018 verder daalt naar circa 54,4% van het begrote BBP in F BBP 2,30% 2,20% 3,30% 2,50% Inflatie (HICP) 0,20% 0,10% 1,30% 1,30% Werkloosheid (x 1.000) Werkloosheid % 6,90% 6,00% 4,70% 4,30% Koopkracht 1,00% 2,70% 0,30% 0,60% Consumptie huishoudens 2,00% 1,60% 2,20% 2,40% BRUTO BINNENLANDS PRODUCT INFLATIE RENTES TIENJARIGE STAATSLENINGEN PRODUCENTEN- EN CONSUMENTENVERTROUWEN

7 7 DE GEBRUIKERSMARKT De florerende economie vormt een belangrijke stimulans voor de gebruikersmarkten. De verwachte economisch groei in de komende jaren voedt het vertrouwen van ondernemers en neemt de onzekerheden ten aanzien van de bedrijfsvoering af. Hierdoor zijn vastgoedgebruikers weer vaker bereid om meerjarige huurcontracten af te sluiten en incentives lopen terug. Deze ontwikkeling is al langer gaande op primaire locaties in de Randstad. VERWACHTINGEN PER SECTOR GEBRUIKERSMARKT (KOMENDE 6 TOT 12 MAANDEN) VOORRAAD AANBOD OPNAME Kantoren Bedrijfsruimtes Logistiek Winkels Woningmarkt Hotels Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel) ONDERNEMERS ZIJN POSITIEVER DAN OOIT. HET ONDERNEMERSVERTROUWEN STEEG IN HET DERDE KWARTAAL NAAR 15,9.

8 8 DE BELEGGINGSMARKT De interesse van beleggers in Nederlands vastgoed blijft onverminderd groot. Nederland kent een zeer stabiele en tevens relatief krappe markt. Het aanbod aan core assets is beperkt. Hierdoor zien we een verschuiving optreden naar gemengde portefeuilles en value add objecten. De huidige markt is buitengewoon geschikt voor investeerders die kansen zien en risico s durven te nemen. Met het aantrekken van de grote beleggingsmarkten, neemt het animo voor alternatieven (o.a. zorgvastgoed, hotels, studentenwoningen) verder toe. Voor verkopende partijen is hierdoor de tijd rijp om hun (vastgoed)portefeuilles op de markt te brengen. VERWACHTINGEN PER SECTOR BELEGGINGSMARKT (KOMENDE 6 TOT 12 MAANDEN) GEBIED MARKTHUUR BAR K.K. Kantoren Grote steden (G4) Middelgrote steden (G20) Bedrijfsruimtes Primair Secundair Logistiek Primair (hotspots) Secundair Winkels Centra grote steden (G4) Centra middelgrote steden (G20) Wijk-/buurtcentra Grootschalig / perifeer Woningmarkt Randstad Noord Randstad Zuid Overig Nederland Hotels Metropoolregio Amsterdam Grote steden Regionaal Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel) BELEGGINGSVOLUME (EUR)

9 9 DE ONTWIKKELMARKT Schaarste van vastgoed op goede locaties en schaarste van kwalitatief hoogwaardige gebouwen stuwen de interesse van kopers op de vastgoedmarkt. De behoudende aanpak met betrekking tot nieuwbouw verliest aan gewicht en de roep om nieuwe ontwikkelingen wordt groter. Dit komt bijvoorbeeld tot uiting op zowel de kantorenmarkt als de woningmarkt, waarbij grootstedelijk regio s het voortouw nemen. Kenmerkend voor die nieuwe ontwikkelingen is dat het belang van gemengde gebiedsontwikkelingen en transformatieprojecten steeds groter wordt. In Amsterdam zien we deze trends bijvoorbeeld duidelijk terug. De vraag naar (hoogwaardige) kantoorruimten op goed bereikbare locaties is de laatste jaren weer toegenomen. De gemeente schat een behoefte van minimaal m² aan nieuwe kantoorruimten voor de periode tot 2030 (exclusief Brexit). In haar geactualiseerde kantorenstrategie (okt 2017) heeft de gemeente Amsterdam aangegeven waar deze ontwikkelingen moeten plaatsvinden. We hebben dit weergegeven in onderstaande grafiek voor de periode tot 2020 en daarna. Kansrijke gebieden zijn stadsdeel Zuid (de Zuidas), Noord (Sixhaven), Zuidoost (Amsterdamse Poort/Arena) en Westpoort (Minervahaven). Het groeiend aantal inwoners van de stad Amsterdam (naar verwachting meer dan in 2025) stuwt tegelijkertijd de behoefte aan nieuwe woningen. De gemeente heeft de ambitie jaarlijks minimaal woningen bij te bouwen tot Uitwerking van deze ambitie zal leiden tot verdere verstedelijking. DE BEHOUDENDE AANPAK MET BETREKKING TOT NIEUWBOUW VERLIEST AAN GEWICHT EN DE ROEP OM NIEUWE ONTWIKKELINGEN WORDT GROTER. VOORSTEL PLANVOORRAAD KANTOREN GEMEENTE AMSTERDAM TOEKOMSTBEELD Groei van de bevolking zet in het komend decennium door; Vergrijzing en verstedelijking hebben grote ruimtelijke consequenties; Door schaarste aan buitenstedelijke uitbreidingslocaties verschuift de ontwikkelopgave steeds meer naar transformatie van bestaand vastgoed en verdichting van stedelijke gebieden; Ruimtegebruik wordt steeds intensiever. Locaties met hoogwaardig openbaar vervoer winnen aan belang; Overheid gaat gebouweigenaren steeds meer dwingen om te investeren in duurzaamheid. Ook hier ligt een belangrijke ontwikkelingsopgave.

10

11 2 Kantorenmarkt

12 12 VRAAG Randgebieden en aangrenzende gemeenten profiteren van schaarste in grote steden: in de G5-steden hebben de sterke prestaties van de kantoormarkt een positief effect gehad op de huurprijzen. De vraag is daardoor aan het verschuiven. In Amsterdam zien we bijvoorbeeld dat Zuidoost profiteert van deze vernieuwde interesses. Kantoorbelegging in trek: in het derde kwartaal van 2017 is ruim 2 miljard euro aan kantoorvastgoed verhandeld. Een toename van ruim 15 procent ten opzichte van het tweede kwartaal en bijna 2,5 keer zoveel dan vorig jaar. Beleggers kijken verder dan het topsegment: goed beleggingsproduct is schaars geworden in de G5 steden. Beleggers gaan zich daarbij vooral richten op de G20-steden. Nederlandse beleggers nemen hierin het voortouw en richten zich sneller op de provincie. Daarnaast verschuift de focus naar alternatieve segmenten van de kantorenmarkt. AANBOD Aanbod kantorenmarkt daalt scherp: landelijk zien we vanaf 2014 een daling van bijna 20 procent. Deze daling wordt veroorzaakt door een stijging van de vraag (opname) in combinatie met het uit de markt halen (transformatie) van incourante panden. In steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is het beschikbare aanbod gehalveerd. Amsterdam loopt hierin voorop. Het aanbod daalde sinds de piek in 2014 van 1,2 miljoen m² naar minder dan 0,6 miljoen m² in Q Toenemende behoefte aan nieuwbouw: na jaren van consolidatie en transformatie heeft Amsterdam als eerste gemeente de bouwstop opgezegd en begint weer aan een forse uitbreiding van het planvoorraad aan kantoren. Locaties die zij hiervoor heeft aangewezen zijn: de Zuidas, de Arenapoort en het Amstelstation. De nieuwe ontwikkelingen zijn nodig vanwege de grote behoefte aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimtes. In de andere G5 steden vinden de belangrijkste ontwikkelingen plaats in de stationsgebieden. PRIJS Huren stijgen en incentives lopen terug: in de G5 steden was deze ontwikkeling al langer aan de gang. Ook op meer locaties buiten deze steden stijgen de huurprijzen van kantoorruimtes en nemen de incentives af. Yields steeds scherper in primaire kantoorgebieden: we verwachten dat deze scherp blijven en op de toplocaties in G5 zelfs nog verder kunnen dalen. Beleggingsperspectieven zijn aan het verschuiven: in toenemende mate richten (veelal internationale) beleggers zich op inkomstengroei boven waardeontwikkeling. Onder de koper(s) bevinden zich ook veel internationale investeringsmaatschappijen, waardoor de gemiddelde beleggingshorizon korter wordt (gemiddeld minder dan drie jaar). We zien deze categorie vooral terug in het value-add segment. VISIE EN TOEKOMSTBEELD Kantoren volgen de hotelmarkt: kantoren vormen steeds meer een essentiële schakel tussen de beleving en verbondenheid met het merk en de missie van de organisatie die er huisvesten. Werknemers en bezoekers moeten geïnspireerd raken en facilitair gezien is de focus op full-service en hospitality in toenemende mate belangrijk. Kantoren nemen daarbij belangrijke kenmerken over van hotels, waaronder een gegarandeerde en gestandaardiseerde kwaliteit van de organisatie, ongeacht de locatie. Health by Design wordt meer toegepast: gezondheid en welzijn krijgt in toenemende mate een rol op de werkvloer. Ook in kantoren worden deze factoren de komende jaren een onderscheidende factor. Een Well-Being Workplace wordt een belangrijke secundaire arbeidsvoorwaarde die nieuwe werknemers verkiezen boven een traditionele werkomgeving. Duurzaamheid en energieafspraken staan hoger op de politieke agenda: bij het verduurzamen van gebouwen op basis van BREEAM uitgangspunten, verwachten we dat naast energieprestaties ook het welzijn van medewerkers een belangrijkere rol gaan spelen.

13 13 VOORRAAD KANTOORRUIMTE OPNAME KANTOORRUIMTE (PER KWARTAAL) AANBODONTWIKKELING G5-STEDEN BELEGGINGSVOLUME (EUR) KANTOORRUIMTE MARKTHUREN EN AANVANGSRENDEMENTEN PRIMAIRE LOCATIES Q Q Q VERWACHTINGEN Amsterdam BAR k.k. 5,90% 5,40% 3,50% Tophuur Rotterdam BAR k.k. 6,25% 5,75% 5,00% Tophuur Den Haag BAR k.k. 6,50% 6,40% 5,75% Tophuur Utrecht BAR k.k. 6,75% 6,50% 4,75% Tophuur Eindhoven BAR k.k. 8,00% 7,75% 6,50% Tophuur Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel)

14

15 3 Bedrijfsruimte en logistieke markt

16 16 BEDRIJFSRUIMTEMARKT VRAAG Gebruikers van bedrijfsruimten stellen hogere eisen aan het vastgoed: gebruikers besteden meer aandacht aan efficiëntie en functionaliteit. Dit is te zien aan een stijgende behoefte naar maatwerk (built-to-suit) en flexibele concepten binnen een bedrijfsruimte. De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten/ bedrijfsverzamelgebouwen groeit: dit komt doordat het aantal kleinere bedrijven en ZZP ers toeneemt. Het aanbod van kwalitatief goede, kleinere bedrijfsunits blijft echter achter op de sterk groeiende vraag. Het aantal eigenaar-gebruikers neemt toe: door de lage rentestand is het aantrekkelijk om een bedrijfspand te kopen en naast gebruiker, ook eigenaar te zijn. AANBOD Het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte is gedaald: dit gaat bijvoorbeeld om bedrijfsvastgoed met vrije hoogte en kwalitatieve en duurzame installaties. De incentives lopen hierdoor verder terug. De voorraad aan bedrijfsruimten is gestabiliseerd: nieuwbouw bestaat voornamelijk uit grote (moderne) panden en gedateerde objecten staan langer leeg doordat zij niet meer voldoen aan huidige duurzaamheidseisen. Een gedeelte van gedateerde objecten is uit de markt gehaald door sloop. PRIJS Huurprijzen van bedrijfsmatig vastgoed stijgen licht: dit heeft te maken met het dalende kwalitatief hoogwaardig aanbod en de aanhoudende vraag. Zeer regionale markt: alleen op specifieke bedrijvenparken rondom de grote steden is een daling van de aanvangsrendementen te zien. De locatie is zeer bepalend voor het dalingsniveau. Light Industrial aantrekkelijk voor beleggers: in het algemeen geldt dat de aanvangsrendementen minder fors dalen dan in de logistieke markt. Het Light Industrial vastgoed in het value-add segment is in trek. VISIE EN TOEKOMSTBEELD Revitalisatie en transformatie: oudere bedrijfspanden in binnenstedelijke gebieden worden getransformeerd of ingericht als creatieve broedplaats. Er vindt veel revitalisatie van bedrijventerreinen plaats, waarbij naar verwachting ook functiewisselingen plaats zullen vinden. Zo landen er steeds vaker sportscholen in bedrijfsobjecten, waar dit bestemmingsplan technisch mogelijk blijkt. Duurzaamheid hoger op de agenda krijgen: de bedrijfsruimtemarkt is nog beperkt verduurzaamd. Vanaf 2023 is het voor kantoren verplicht om minimaal energielabel C te kunnen voeren. Dit geldt voor objecten waarvan 50% of meer van het oppervlakte een kantoorfunctie heeft.

17 17 OPNAME BEDRIJFSRUIMTE & LOGISTIEK (PER KWARTAAL) AANBOD BEDRIJFSRUIMTE & LOGISTIEK HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE BELEGGINGSVOLUME (EUR) BEDRIJFSRUIMTE

18 18 LOGISTIEKE MARKT VRAAG Vraag naar logistiek vastgoed sterk toegenomen: in de logistieke sector vinden steeds meer huurtransacties plaats, ook in toenemende mate binnen sale-andleaseback constructies. Binnen het E-commerce gerelateerde gedeelte van de markt bestaat meer dan 80% van de transacties uit huur-transacties. Meer speculatieve bouw: beleggers en ontwikkelaars bouwen vaker voor eigen rekening en risico vanwege de grote vraag naar logistiek vastgoed in de markt en het beperkte aanbod van geschikt logistiek vastgoed. Vooral in de regio Schiphol is dit bepalend. De vraag naar logistieke ruimte verplaatst zich in hoog tempo naar secundaire locaties. Voorheen secundaire locaties (zoals Nieuwegein, Hoofddorp en Born) ontwikkelen zich tot nieuwe hotspots. AANBOD Bestaand logistiek vastgoed veroudert snel: er is sprake van een hoge dynamiek aan (technologische) ontwikkelingen in de branche. Veel partijen geven de voorkeur aan een nieuwbouw distributiecentrum vanwege de optimale specificaties en efficiëntie. Transformatie: voor verouderd logistiek vastgoed kan transformatie naar Light Industrial interessant zijn. Toename voorraad logistiek vastgoed door nieuwbouwontwikkelingen: logistiek vastgoed blijft in toenemende mate een aantrekkelijke investering voor beleggers en ontwikkelaars. PRIJS Huurprijzen stijgen licht in Zuid-Nederland: door het beperkte aanbod, de grote vraag en de hoge kwaliteit van nieuwe distributiecentra. In regio s met een toenemend aanbod zal lichte huurprijsverlaging ontstaan (zoals regio Schiphol). Aanvangsrendementen dalen licht: met name op de logistieke hotspots zoals in de regio Utrecht- Nieuwegein. Op secundaire locaties zijn de aanvangsrendementen stabiel. Bouwkosten zijn gestegen: de stijging komt door een krapte aan personeel en hogere loonkosten. Ook de levertijden van materiaal zijn gestegen. Dit heeft een (negatieve) invloed op de doorlooptijd van nieuwbouwprojecten. Door de lage rentestand en relatief lage ontwikkelingskosten blijft vastgoedontwikkeling in trek. INVESTERINGEN IN LOGISTIEKE SECTOR STIJGEN EXPLOSIEF. VISIE EN TOEKOMSTBEELD Robotisering: logistieke gebruikers zoeken naar de mogelijkheden van robotisering. Binnen E-commerce is dit een kostbaar proces door de heterogeniteit in producten. Handmatig orderpicken blijft de boventoon voeren. Daar staat tegenover dat problemen in de beschikbaarheid van personeel toe nemen door een krapte op de arbeidsmarkt. Duurzaamheid krijgt steeds meer belangstelling: door meer focus op de transformatie en herontwikkeling van brownfields naar duurzaam ruimtegebruik. Meer buitenlandse investeringen: er blijven steeds meer nieuwe buitenlandse toetreders op de logistieke markt komen. Nederland staat internationaal bekend als een veilige investeringsmarkt.

19 19 OPNAME LOGISTIEK (PER KWARTAAL) BELEGGINGSVOLUME (EUR) LOGISTIEK Amsterdam MARKTHUREN EN AANVANGSRENDEMENTEN PRIMAIRE LOCATIES Q VERWACHTINGEN Bruto aanvangsrendement 5,9-6,4% Markthuur (primair) 55 Schiphol regio Bruto aanvangsrendement 5,3-5,5% Markthuur (primair) 80 Rotterdam Bruto aanvangsrendement 5,6-5,8% Markthuur (primair) 65 Utrecht-Nieuwegein Bruto aanvangsrendement 5,5-5,9% Markthuur (primair) 60 Moerdijk Bruto aanvangsrendement 5,4-5,7% Markthuur (primair) 50 Nijmegen-Geldermalsen Bruto aanvangsrendement 5,8-6,2% Markthuur (primair) 40 Breda-Roosendaal Bruto aanvangsrendement 5,4-5,8% Markthuur (primair) 45,00 Tilburg-Waalwijk Bruto aanvangsrendement 5,3-5,6% Markthuur (primair) 47,50 Eindhoven Bruto aanvangsrendement 5,8-6,0% Markthuur (primair) 52,50 Venlo-Venray Bruto aanvangsrendement 5,3-5,6% Markthuur (primair) 42,50 Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel)

20

21 4 Winkelmarkt

22 22 VRAAG Positief sentiment voert de boventoon in de detailhandel: het gunstige economische klimaat zorgt dat consumenten positief gestemd zijn. Met vertrouwen in de economie en goede werkgelegenheid wordt er meer geld uitgegeven in de winkelstraten. Hierdoor stijgt de koopkracht. Sinds 2016 laten alle hoofdsectoren (zie grafiek) een groeiversnelling in omzet zien. Naar verwachting zal deze ontwikkeling zich de komende jaren voortzetten. Meer expansie door toename ondernemersvertrouwen: dit zien we terug in de opname (wat is gerealiseerd) en in de groeiambities van ondernemers. Primera maakte onlangs bijvoorbeeld bekent dat zij in Nederland nog 100 nieuwe vestigingen wil openen. Overnames in de retail op handen: warenhuisketen HEMA staat op dit moment te koop. Investeerder Lion Capital streeft door strategische heroriëntatie naar een verkoop van de keten. Dit jaar berichtte diverse media dat Blokker Holding op het punt staat om verschillende formules te verkopen. Investeerder Alteri wordt genoemd als koper van Intertoys, waaronder ook Bart Smit en Toys XL vallen. Alteri wordt genoemd als koper. Alteri zou de keten vooral ook in de online markt sterker willen positioneren. Toename internationale retailers: het aantal winkels van buitenlandse retailers is de afgelopen tien jaar enorm toegenomen (tot ca. 60%). Hierbij is Amsterdam verreweg het meeste in trek. Op flinke afstand volgen steden als Rotterdam, Den Haag, Maastricht en Utrecht. Ook aan de kant van horeca zien we steeds meer internationalisering AANBOD Leegstanddaling versnelt zich: als gevolg van opname en onttrekkingen is de leegstand eind 2016 teruggelopen tot 7,4%. De huidige leegstand bedraagt 7,0% van de voorraad. Faillissementsgolf voorbij, maar kans op verrassingen blijft: medio 2017 bleek dat niet alle retailers profiteren van het economisch herstel. Waar men uitging dat de faillissementsgolf in retail ten einde was, blijkt dit niet voor alle ondernemers te gelden. Doniger Fashion Group, het moederbedrijf van kledingketens McGregor, Gaastra en Adam, werd afgelopen september failliet verklaard. PRIJS Markthuurprijzen stabiel: ondanks de positieve signalen vanuit de sector zien we dat winkelhuurprijzen op de toplocaties van veel grote steden nog niet zo n vaart lopen. In de grote steden zagen we dat winkelhuren vooral in de crisisjaren op peil zijn gebleven en daardoor is een opwaartse correctie nu (nog) niet direct aan de orde. Wat ook speelt is dat er in de grote steden de laatste jaren veel ontwikkelingen hebben plaatsgevonden (denk aan de Nieuwe Haagse Passage in Den Haag) of aan de gang zijn (zoals Hoog Catharijne in Utrecht en Forum Rotterdam). Dit leidt tot verruiming van het aanbod en heeft een dempend effect op een eventuele huurgroei op toplocaties. Dalende yields op toplocaties: er blijft veel vraag naar winkelpanden op toplocaties. In de hoofdwinkelstraten van topwinkelsteden zoals Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Maastricht zijn de yields gedaald. In Utrecht en Eindhoven verwachten we de komende zes tot twaalf maanden een verdere daling van de yields in de topwinkelstraten. TOENAME ONDERNEMERSVERTROUWEN RESULTEERT IN GROEIENDE EXPANSIE AMBITIE BIJ RETAILERS.

23 23 VOORRAAD WINKELRUIMTE LEEGSTAND WINKELRUIMTE OMZETONTWIKKELING HOOFDSECTOREN DETAILHANDEL BELEGGINGSVOLUME (EUR) WINKELS

24 24 Amsterdam Q Q Q VERWACHTINGEN BAR k.k. Hoofdwinkelstraat 4,20% 4,10% 3,75% Tophuur Hoofdwinkelstraat Rotterdam BAR k.k. Hoofdwinkelstraat 5,00% 5,00% 5,00% Tophuur Hoofdwinkelstraat Den Haag BAR k.k. Hoofdwinkelstraat 5,25% 5,25% 5,00% Tophuur Hoofdwinkelstraat Utrecht BAR k.k. Hoofdwinkelstraat 4,60% 4,60% 4,50% Tophuur Hoofdwinkelstraat Eindhoven BAR k.k. Hoofdwinkelstraat 5,00% 5,00% 5,25% Tophuur Hoofdwinkelstraat Maastricht MARKTHUREN EN AANVANGSRENDEMENTEN PRIMAIRE LOCATIES BAR k.k. Hoofdwinkelstraat 4,60% 4,60% 4,50% Tophuur Hoofdwinkelstraat Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel)

25 25 VISIE EN TOEKOMSTBEELD Scherpere polarisatie: het contrast tussen winnaars en verliezers tekent zich steeds meer af. De meest populaire winkelsteden (waaronder de G4) behoren tot de absolute winnaars. Ook veel wijkcentra en de grotere woonboulevards presteren goed. Stadsdeelcentra presteerden het afgelopen decennium moeizaam, maar zijn zich aan het herpakken. Waar kleine en middelgrote stadscentra moeite hebben om zich te onderscheiden functioneren zij vaak nog moeizaam. Dit doordat zij naast winkelen over onvoldoende verblijfswaarde beschikken. Van detailhandel naar experience en hospitality: de consument verwacht steeds meer ondernemerschap, service, beleving en entertainment. Winkelgebieden moeten om die reden blijven vernieuwen. Het liefst naar internationaal voorbeeld. Centra die hoog inzetten op experience en hospitality zijn bijvoorbeeld Hoog Catharijne en Stadshart Amstelveen. Ook het geplande Mall of The Netherlands (opening 2019) ontwikkelt zich in die richting. Naast een gebalanceerd aanbod van retail met een foodcourt en entertainment worden er hoge eisen gesteld aan basisvereisten zoals voldoende en gratis parkeren. Ook de plafondhoogte en kwaliteit van afwerkingsniveau zal bijdragen aan het realiseren van een winkelcentrum van internationale allure. Data en visualisation krijgen meer betekenis voor retail: retailers gaan meer gebruik maken van nieuwe technologieën, waaronder augmented reality. Albert Heijn en IKEA experimenteren hier al mee via een app. Bij Albert Heijn draait het om aanvullende productinformatie en bij IKEA wordt zichtbaar gemaakt hoe meubels in huis staan. Ook in de mode liggen hier kansen: bijvoorbeeld via het virtueel passen van verschillende kledingstukken.

26

27 5 Woningmarkt

28 28 VRAAG Het aantal woningtransacties is in het derde kwartaal nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. Dit komt vooral doordat het aanbod opdroogt. In Amsterdam liep het aantal transacties met 17% terug. Wel werd er in het derde kwartaal een nieuw recordaantal woningtransacties door het CBS geregistreerd. Het totaal aantal transacties kwam uit op bestaande woningen. De druk op de woningmarkt blijft onverminderd hoog, vooral in de grote steden. Ook in omliggende gemeenten neemt de druk toe als gevolg van een sterke vraag vanuit eigenaren en gebruikers: 1. Consumenten en vooral private beleggers strijden om hetzelfde koopproduct. Door de huidige en toekomstige aanscherping van financieringsvoorwaarden staan vooral starters op een achterstand en is het steeds moeilijker om een huis te kopen. Samen met de stijgende woningprijzen zorgt dit dat kopers zich focussen op alternatieven. Vaak zijn dit steden nabij de G4. 2. Institutionele beleggers vinden nog onvoldoende investeringsproduct, hoewel de productie van nieuwbouwwoningen serieus op stoom begint te komen. Het aantal bouwvergunningen neemt toe in 2017 en de orderportefeuille van woningbouwers is terug op het niveau van 2008 (bron: ING). Tegelijkertijd komen er steeds meer kapers op de kust: we zien dat institutionele beleggers steeds vaker corporaties als extra concurrent tegenkomen bij de verwerving van nieuwbouwcomplexen met middenhuur. De woningmarkt van Rotterdam en Almere laten een opleving zien en maken een serieuze inhaalslag ten opzichte van de andere G4 steden. Zo ligt het aantal verkochte woningen in Rotterdam eind Q3 (5.000) ver boven het totaal van Vorig jaar werden hier woningen verkocht. Almere profiteert van de druk op de Amsterdamse regio. Na Haarlem (5%) gaat 4% van de verhuisbewegingen vanuit Amsterdam in de richting van Almere. AANBOD In het derde kwartaal is een nieuw dieptepunt bereikt van het aanbod woningen in Nederland. Na een lange trendmatige daling is het aanbod (63.500) gedaald naar een niveau dat onder het pijl van 2007 ligt (81.000). Het komende halfjaar voorzien we een verdere stijging van het aantal nieuwbouwwoningen, vooral in de gebieden met een hoge druk op woningmarkt. Daarbij komen transformaties, herontwikkelingen en de grotere gebiedsontwikkelingen in de Randstad steeds meer in een versnelling, vooral op de minder populaire locaties. Voor 2017 is de verwachting dat er meer dan nieuwbouwwoningen gereedkomen. PRIJS Prijsafvlakking koopwoningen: er zijn tekenen dat de Amsterdamse en Utrechtse markt de top bereikt hebben. Woningprijzen in deze steden zijn in het afgelopen kwartaal gedaald dan wel gestabiliseerd. Het aanbod is relatief klein in deze steden en steeds meer consumenten oriënteren alternatieve woningmarkten de regio. In de afgelopen kwartalen zie we een sterke stijging van woningprijzen in Rotterdam en Den Haag. Woninghuurprijzen in de grote steden blijven stijgen door de toenemende vraag naar (huur)woningen en de afnemende betaalbaarheid van koopwoningen in grote steden. In het afgelopen kwartaal zijn de leegwaarderatio s stabiel gebleven, dan wel licht gestegen. Onze verwachting is dat de ratio s in heel Nederland het komend halfjaar nog licht zullen stijgen. Projecten op Houthavens, Zeeburgereiland en de Zuidas hebben het afgelopen kwartaal de hoogste leegwaarderatio s en laagste yields neergezet. DOOR DE BESCHIKBAARHEID VAN HERINVESTERINGSRESERVES ZIEN WE DAT TRADITIONELE WONINGBELEGGERS MET EEN FOCUS OP UITPONDEN BEREID ZIJN TE INVESTEREN TEGEN EEN LEEGWAARDERATIO VAN 100%. HIERDOOR ONTSTAAT ER RICHTING HET EINDE VAN 2017 EEN WARE EINDRALLY TUSSEN BELEGGERS.

29 29 WONINGVOORRAAD NIEUWBOUWPRODUCTIE EN -PROGNOSE WONINGTRANSACTIES RENTE WONINGHYPOTHEKEN NAAR AFSLUITPERIODE WONINGAABOD NAAR TYPE LOOPTIJD WONINGAANBOD NAAR TYPE BELEGGINGSVOLUME (EUR) WONINGEN

30 30 WONINGMARKTINDICATOREN EGW MGW VERWACHTINGEN Maandhuur Randstad Noord Randstad Zuid Overig Nederland Bruto aanvangsrendement Bestaande bouw Randstad Noord 4,00% - 5,25% 4,25% - 5,50% Randstad Zuid 4,25% - 5,50% 4,50% - 5,75% Overig Nederland 4,50% - 6,00% 5,00% - 6,25% Bruto aanvangsrendement Nieuwbouw Randstad Noord 3,75% - 4,50% 4,00% - 4,75% Randstad Zuid 4,25% - 5,0% 4,50% - 5,25% Overig Nederland 4,50% - 5,5% 4,75% - 5,75% Leegwaarderatio Randstad Noord 90% - 110% 90% - 105% Randstad Zuid 85% - 105% 85% - 100% Overig Nederland 80% - 95% 80% - 95% Toelichting de richting van de pijl geeft aan welke ontwikkeling er wordt verwacht ( groei, krimp of stabiel) VISIE EN TOEKOMSTBEELD In het derde kwartaal komt het totale beleggingsvolume in woningen boven de 1,8 miljard uit. We verwachten dat voor geheel 2017 het beleggingsvolume onder het niveau van 2016 ( 4,5 miljard) uitkomt, op een investeringsvolume van boven 3 miljard. In het laatste kwartaal vindt nog een aantal grote transacties plaats waarbij partijen als Patrizia en Vesteda betrokken zijn. Voor 2018 verwachten we een stijging van het investeringsvolume als gevolg van een aanhoudende vraag in combinatie met een grotere nieuwbouwproductie, woningen in Ook komt hierdoor meer bestaand woningproduct op de markt, omdat beleggers als gevolg van opgeleverde nieuwbouw projecten de portefeuille willen verversen. Het afgelopen kwartaal hebben we een daling van het bruto aanvangsrendement gezien in de bestaande bouw. Alleen in Amsterdam hebben we de rendementen voor nieuwbouw zien dalen tot onder de 4%. Voor het komend halfjaar verwachten we een verdere daling van aanvangsrendementen van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen. Door de aangescherpte hypotheekeisen (100% norm) in combinatie met een verwachte rentestijging, verwachten we dat consumenten in 2018 minder kunnen lenen. Dit kan een prijsdempend effect sorteren en resulteren in een afvlakking van de opgaande groeicurve van woningprijzen. Het gevolg hiervan is een groeiende focus op de regionale woningmarkt. Daar staat wel tegenover dat in het derde kwartaal bijna 50% van de banken hun hypotheekcriteria heeft versoepeld (bron: DNB). De toegenomen concurrentie tussen banken en verzekeraars, en een lagere risicoperceptie worden als oorzaken voor de mildere criteria genoemd. Tevens neemt de leencapaciteit ook weer licht toe door een stijging van de lonen.

31 31

32

33 6 Hotelmarkt

34 34 TOERISME IN NEDERLAND Nederland onverminderd populair: Na een groei in het aantal reizigers in het eerste kwartaal van 2017, laat het tweede kwartaal nog een sterkere groei zien. In totaal werden in de eerste zes maanden van dit jaar 22,9 miljoen overnachtingen geboekt, een stijging van bijna 10% ten opzichte van dezelfde periode in Stijging internationale bezoekers: Met name het aantal internationale reizigers steeg sterk. Ten opzichte van het eerste half jaar in 2016 nam het aantal geboekte overnachtingen door internationale reizigers met 12,7% toe. Het aantal overnachtingen door Nederlandse reizigers steeg in deze periode met 5,5%. Grote steden drijfveer achter groei: Naast Amsterdam, wat de belangrijkste bestemming in Nederland is, laten meerdere steden een sterkere groei zien in het aantal overnachtingen dan gemiddeld in Nederland. Met name in Utrecht (+34,2%), Maastricht (+20,7%) en Den haag (+12,7%) werden significant meer overnachtingen geboekt in het eerste half jaar van 2017 dan in dezelfde periode een jaar eerder. Aanbod blijft achter op vraag: Nederland telde begin 2017 bijna hotels met in totaal ruim kamers. Dit aantal groeit gestaag door. Opvallend is dat het aantal hotelkamers op een lager tempo groeit dan het aantal overnachtingen. Hoewel hoteliers de bezettingsgraad en kamerprijs hierdoor zien stijgen, komt dit het toerisme niet ten goede: er dreigt een tekort en bij een gebrek aan beschikbaarheid zullen toeristen uitwijken naar andere bestemmingen. Schiphol is the market to watch : de hotelmarkt van Schiphol maakt momenteel een sterke groei door en verwacht wordt dat deze ontwikkeling zal doorzetten. RevPAR groeide in de eerste 9 maanden van 2017 met ruim 15% ten opzichte van dezelfde periode in 2016 en Colliers verwacht dat 2017 opnieuw een recordjaar zal worden voor de regio. De groei in het aantal passagiersbewegingen op de luchthaven onderstreept deze verwachting. Echter, er is een beperking gesteld aan verdere groei van de luchthaven, waardoor vluchten moeten uitwijken naar andere vliegvelden, als Lelystad, Rotterdam en Eindhoven. Dit zal ongetwijfeld ook effect hebben voor de hotels in de regio Schiphol. HOTELBELEGGINGSMARKT Nederland stevent af op topjaar voor hotellerie: in de eerste tien maanden van 2017 is er in totaal ruim 1 miljard aan hotel vastgoed van eigenaar gewisseld. Dit is een record bedrag en is nog niet eerder gezien in Nederland. De transactieprijs per kamer lag in deze periode volgens Colliers op bijna per kamer, wat een stijging is van bijna 70% ten opzichte van heel Trophy assets en portefeuilles zijn populair: 2017 wordt gekenmerkt door transacties van grotere trophy assets en de verkoop van portefeuilles. In Amsterdam vonden meerdere transacties plaats van grote hotels, zoals het DoubleTree by Hilton CS, W Amsterdam en nhow Amsterdam RAI. Daarnaast wisselden een aantal portefeuilles van eigenaar, waardoor het transactievolume een sprong nam. Zo werden de Princess Hotels overgenomen door Fletcher Hotels en is het Nederlandse Bilderberg Hotels inmiddels onderdeel van het Aziatische First Sponsor Group. Verwacht wordt dat er in het laatste kwartaal van 2017 nog zeker twee of drie grote hotel transacties in Amsterdam worden aangekondigd. Ook zullen, naar verwachting, in Amsterdam Noord enkele (grote) transacties gaan plaatsvinden, daar er op dit moment veel nieuwe hotels in het gebied worden ontwikkeld en het steeds populairder wordt onder reizigers. Yields dalen naar historisch laag niveau: In lijn met dit record volume ziet Colliers ook de yields verder dalen. In Amsterdam zijn inmiddels yields van onder de 4% gesignaleerd (o.b.v. langdurige huurcontracten) en ook buiten de hoofdstad duiken de rendementen onder de 6,5%.

35 35 AANTAL GEBOEKTE OVERNACHTINGEN NAAR HERKOMST GASTEN GEBOEKTE OVERNACHTINGEN IN AMSTERDAM NAAR HERKOMST GASTEN BESCHIKBAARHEID HOTELS AMSTERDAM BESCHIKBAARHEID HOTELS NEDERLAND BELEGGINGSVOLUME HOTELS TRANSACTIEPRIJS PER KAMER AANVANGSRENDEMENT HOTELS AMSTERDAM AANVANGSRENDEMENT HOTELS BUITEN AMSTERDAM

36 36 WAT HOUDT DE HOTELSTOP IN? Per 1 januari 2017 heeft de Gemeente Amsterdam een nieuw overnachtingsbeleid in werking gesteld dat het toevoegen van nieuwe hotels aan de bestaande markt beperkt. Door de sterke groei van zowel het aantal reizigers in de hoofdstad als het aantal beschikbare hotelkamers, heeft de gemeente dit beleid opgesteld met de gedachte de groei in te perken. Er staan reeds 60 nieuwe hotels gepland om te openen in de komende jaren. Het nieuwe overnachtingsbeleid, ook wel de Hotelstop geldt niet voor deze aangekondigde (en goedgekeurde) projecten en is alleen van toepassing op nieuwe projecten. Het beleid houdt in dat nieuwe ontwikkelingen in Amsterdam geen goedkeuring zullen krijgen, ongedacht de grootte, het concept of andere kenmerken van de ontwikkeling. Dit betekent dat er, naast de circa 60 hotels die reeds gepland zijn, geen andere hotels meer kunnen worden toegevoegd aan de markt. Dit geldt voor de gehele stad, behalve op de door de gemeente aangewezen locaties waar het nee, tenzij -beleid wordt gehanteerd. Deze locaties zijn hieronder gemarkeerd. Op deze locaties zijn alleen hotel ontwikkelingen toegestaan wanneer het concept aantoonbaar een exceptionele bijdrage levert aan zowel het innovatieve aanbod van verblijfsaccommodaties als een bijzonder aspect van het maatschappelijke, culturele of economische klimaat. De gemeente heeft strenge criteria opgesteld om te testen of nieuwe hotel ontwikkelingen hieraan voldoen. NEE, TENZIJ - BELEID

37 37 WAT BETEKENT DE HOTELSTOP VOOR DE HOTELLERIE IN NEDERLAND? Door de toename in het aantal reisbewegingen in de wereld, neemt ook het aantal toeristen in Amsterdam toe. De hotellerie profiteert hiervan en ziet de resultaten stijgen, wat ook zijn invloed heeft op het investeringsklimaat in Amsterdam. De vraag vanuit hotelbeleggers stijgt dan ook en projectontwikkelaars zien een hotelfunctie vaak als toegevoegde waarde voor het te ontwikkelen object. Door het nieuwe hotelbeleid is de mogelijkheid om nieuwe hotels te ontwikkelen zeer beperkt. Investeerders richten zich daarom meer op de aankoop van bestaande hotels in een poging toch een positie in deze populaire markt te bemachtigen. Hierdoor stijgen de prijzen voor hotel vastgoed in de stad en dalen de aanvangsrendementen sterk. Colliers ziet investeerders uit nieuwe (Aziatische) markten die zich in het speelveld begeven en verwacht dat de prijzen van hotels verder zullen oplopen. Als gevolg van het beperkte aanbod en de stijgende prijzen in Amsterdam, wijken investeerders uit naar andere locaties in Nederland. Steden als Rotterdam en Den Haag genieten momenteel extra aandacht van deze investeerders en (project) ontwikkelaars. Ook reizigers zoeken deze steden steeds vaker op om de drukte in Amsterdam te ontwijken en nieuwe ervaringen op te doen. Dit draagt bij aan de resultaten van hotels in die steden, waardoor het voor investeerders nog aantrekkelijker wordt om naar deze steden te trekken. Omdat (internationale) investeerders ervaring hebben met verschillende concepten en brands, nemen zij deze ervaring mee en betreden steeds meer nieuwe brands en concepten de markt buiten Amsterdam. Hoewel de hotelstop in Amsterdam voor veel beperkingen zorgt voor ontwikkelaars en investeerders, leidt het tot aandacht van opportunistische investeerders in de rest van Nederland. Steden die in eerste instantie als secundair werden gezien, worden steeds belangrijker en bieden een steeds diverse en internationaler hotel product aan. Een goede ontwikkeling voor de Nederlandse hotellerie dus, die deels te danken is aan het nieuwe hotelbeleid van de Gemeente Amsterdam. INVESTEERDERS WIJKEN UIT NAAR ANDERE GROTE STEDEN ZOALS ROTTERDAM EN DEN HAAG. TIEN GROOTSTE HOTELONTWIKKELINGEN IN AMSTERDAM HOTEL KAMERS OPENING 1 NHOW Amsterdam RAI Congreshotel Maritim Hotel Leonardo Amstel Hotel VEN - Park Inn by Radisson Holiday Inn Express Motorkade Twin towers Zuidas Hotel Amstelkwartier Inntel Hotels Landmark Oostenburg Hotel Amsterdam North Hotel Kauwgomballenfabriek

38

39 7 Over Colliers International

40 40 ONDERZOEKSAANPAK AFBAKENING In onze cijfers streven wij naar eenduidige principes. Per sector gelden de volgende afbakeningen: Kantoorruimtes: kantoorpanden vanaf 500 m² bvo; Bedrijfsruimtes en logistiek: bedrijfspanden vanaf 750 m² bvo; Winkelruimtes: voor winkelpanden hanteren wij geen minimaal vloeroppervlak. Wel gaan we uit van metrages in WVO; tenzij anders vermeld. In het geval van markthuurprijzen en bruto aanvangsrendementen geldt dat deze indicatief bedoeld zijn. Incentives, stook- en servicekosten, inrichtingskosten, BTW, e.d. maken hier allemaal geen onderdeel van uit. VERANTWOORDING In onze analyses maken we gebruiken van onze eigen marktkennis en databases. Deze worden mede aangevuld met openbare databronnen waaronder cijfers van CBS en PBL en nietopenbare databronnen waaronder Locatus, PropertyNL, RealWorks, VastgoedData en NVM. NEDERLANDSE VASTGOEDMARKT Nederlandse Vastgoedmarkt is een publicatie van Nederland. De inhoud van het document is met zorg samengesteld, over de juistheid van gegevens aanvaarden wij evenwel geen aansprakelijkheid. U kunt de laatste editie van Nederlandse Vastgoedmarkt vinden op onze website Hier kunt u tevens de Engelstalige versie vinden. Voor vragen over deze publicatie kunt u terecht bij: Nederland Buitenveldertselaan VA Amsterdam Tel

41 41 OVER COLLIERS INTERNATIONAL staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken. We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van kantoorgebruikers, vastgoedeigenaren en investeerders. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed. Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven. In Nederland werken we met 330 professionals die anders denken en de beste ideeën delen in een cultuur van ondernemerschap en klantgerichtheid. Onze opdrachtgevers kunnen rekenen op een betrouwbare partner die doordacht advies geeft. En een partij die hen de juiste kansen laat zien in de sectoren healthcare, hotels, industrial & logistics, offices, residential en retail. Natuurlijk zijn we aangesloten bij de belangrijkste organisaties in ons vakgebied zoals het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, the Royal Institution of Chartered Surveyors, het Kwaliteitsregister van Makelaars VastgoedCert en de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Wereldwijd telt Group Inc. meer dan medewerkers in 68 landen. Het dienstenaanbod bestaat uit: Agency Asset Services Asset Development Capital Markets Occupier Services Research & Consultancy Valuation & Advisory Services COLLIERS INTERNATIONAL IN CIJFERS ,3MRD 170MLN MEDEWERKERS LANDEN OMZET M² IN BEHEER TRANSACTIES 95MRD TRANSACTIEWAARDE

42 RESEARCH & CONSULTANCY Ir. Bart Stek Head of Research +31 (0) Drs. Arjen Ouwehand Senior Consultant +31 (0) Maud van Vlerken MSc Consultant +31 (0) Justin Arnolli MSc Consultant +31 (0) Petra van der Hoek MA Data- en dashboardspecialist +31 (0) NEDERLANDSE KANTOREN AMSTERDAM Buitenveldertselaan VA AMSTERDAM TEL +31 (0) amsterdam.office@colliers.com s-hertogenbosch Utopialaan CE S-HERTOGENBOSCH Tel: denbosch@colliers.com ROTTERDAM Botersloot HE ROTTERDAM TEL +31 (0) info.cios@colliers.com AMSTERDAM ZUIDOOST Bijlmerdreef BP AMSTERDAM Tel: amsterdam-zo@colliers.com NIEUWEGEIN Nevelgaarde ZZ NIEUWEGEIN Tel: nieuwegein@colliers.com ZWOLLE Melkmarkt MC ZWOLLE Tel: zwolle@colliers.com EINDHOVEN Dillenburgstraat AM EINDHOVEN TEL +31 (0) eindhoven@colliers.com