Het product wonen: toegevoegde waarde in het dure huursegment. Master Thesis

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Het product wonen: toegevoegde waarde in het dure huursegment. Master Thesis"

Transcriptie

1 Het product wonen: toegevoegde waarde in het dure huursegment Het inzichtelijk maken van de mogelijkheden voor de vastgoedbelegger om waarde toe te voegen aan de vastgoedportefeuille. Master Thesis ter verkrijging van de titel Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate/ Universiteit van Amsterdam door Diana Dubbelhuis begeleider drs. Arthur R. Marquard, wetenschappelijk medewerker Amsterdam School of Real Estate goedgekeurd door prof. dr. Peter van Gool MRICS, bijzonder hoogleraar Vastgoedkunde aan de Faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie van de Universiteit van Amsterdam (UvA) februari 2006 " rents are high at desirable locations. They are both a cost and a benefit in exactly the same way that a lobster dinner costs more, but also provides greater benefits, than does a bean dinner" 1. 1 Philip E. Graves and Thomas A. Knapp, 1989: On the role of amenities in models of migration and regional development, in: Journal of Regional Science, vol. 29, 1, p

2 Voorwoord Deze Master Thesis is geschreven ter verkrijging van de titel Master of Science in Real Estate. In mijn functie van Asset Manager word ik geconfronteerd met de veranderde en inmiddels voortdurend veranderende woningmarkt. Dat de vastgoedsector vertraagd reageert op de economie is geen onbekend gegeven. Dat de vastgoedsector, in tegenstelling tot andere disciplines, weinig op heeft met marketing is volgens mij ook geen onbekend fenomeen. Er is niet voor niets nauwelijks literatuur te vinden over vastgoedmarketing. Er zijn vele boeken geschreven over het marketen van producten maar ik heb niet een kunnen vinden die ingaat op het product wonen. Daarnaast is nog steeds niet iedereen binnen de sector overtuigd van het nut van marketing. De klant, de huurder wordt vaak benaderd als een sluitpost van een ontwikkeling of een proces. Dit maakte het onderzoek eigenlijk best lastig maar direct ook heel uitdagend voor mij. In dit onderzoek probeer ik aan te tonen dat de klant niet alleen als appreciating asset benaderd kan worden maar ook wat de economisch toegevoegde waarde hiervan kan zijn voor de vastgoedbelegger. Hiertoe heb ik de marketing literatuur verweven met de statistische literatuur/bewerkingen. Ik heb deze opleiding met bijzonder veel plezier gevolgd. Het schrijven van deze Thesis vond ik eigenlijk ook geweldig (ik begeef mij op glad ijs) zij het niet dat je op een of andere wijze altijd tijd te kort komt. Met het afronden van mijn Master Thesis heb ik al wel weer zin een volgende opleiding al hoewel mijn omgeving hier iets anders tegenaan kijkt geloof ik. Misschien is een jaartje rust zoals aanbevolen- ook niet verkeerd al hoewel ik de colleges mis. De colleges waren voor mij altijd een wekome afwisseling in de week. Ik heb niet alleen veel geleerd maar ook ontzettend gelachen. Het sparren met de medestudenten en de docenten heb ik als bijzonder waardevol ervaren. Ik wil een eerste woord van dank dan ook graag richten aan de Amsterdam School of Real Estate. Jullie weten met deze opleiding een grote bijdrage te leveren aan het professionaliseren van de Vastgoedkunde. Daar waar nodig stonden jullie altijd voor iedereen klaar, hoe druk het ook was. Mede dankzij jullie heb ik deze opleiding met heel veel plezier gevolgd. De diverse docenten hebben uiteraard ook een belangrijke bijdrage aan de opleiding geleverd. Een aantal docenten wil ik speciaal noemen omdat hun colleges mij niet alleen levendig zijn bij gebleven maar ook omdat zij als persoon een grote indruk op mij hebben gemaakt. Guido Wallagh (als je nog eens mensen nodig hebt voor een managementgame dan weet je mij te vinden), Rudi Stroink en Dick Stradmeijer, de heer Nozeman, René van der Paardt (ineens vind ik B.T.W. zó n interessant aspect), Dirk Brounen (waar een kleine man zo groot in kan zijn), Peter van Gool en Han Machielsen (zullen we nog een keer samen koffie drinken?). Daarnaast bedank ik mijn (schoon)familie voor hun steun en getoonde interesse! Zo ook mijn collega s Michiel en Norbert, Paul, Roel en Eric. Dank jullie allen! Mijn speciale dank gaat uit naar mijn lieve zus Janet: dank voor jouw begrip en geduld. In de afrondende fase van mijn Thesis heb ik minder tijd voor jou genomen dan ik had moeten nemen. 2

3 Mijn bijzondere waardering gaat uit naar de volgende personen. Ad Dank voor jouw opbouwende kritiek en jouw scherpe analyse. Maar goed dat jij zo bij de tijd was want anders had ik dit mooi moeten missen. Ontzettend fijn dat je toch nog in allerijl de moeite hebt genomen en de tijd hebt gevonden om grondig door mijn Master Thesis heen te lopen, dank daar voor! Arthur Jij hebt mij gemotiveerd en geïnspireerd. Ik ben jou ontzettend dankbaar voor de tijd die je in mij en mijn Master Thesis hebt gestoken. Jouw opbouwende kritiek en jouw scherpe analyses heb ik niet alleen bijzonder gewaardeerd en ter harte genomen maar jij wist mij er ook elke keer weer mee te motiveren. Dank daar voor! Tante Leen gaan we er wel in houden hoor! Jaap Ik ben jou voor heel veel dingen dankbaar alleen die zal hier maar niet allemaal opnoemen. Jij was en bent mijn steun en toeverlaat. Jij hebt op vele vlakken een substantiële bijdrage geleverd aan mijn Master Thesis; direct en indirect. Jij was mijn sparringpartner tijdens mijn onderzoek en daar ben ik jou bijzonder dankbaar voor! You make the difference! Jelle Dank voor jouw steun tijdens mijn onderzoek. Ik vond het een heel fijn idee te weten dat jij achter mij stond en mij steunde. From now on, I am all yours. Zal ik de hold sell analyses dan nu maar verder afmaken? Amsterdam, Diana Dubbelhuis 3

4 Inhoudsopgave Onderzoeksopzet Aanleiding tot het onderzoek Afbakening van het onderzoeksobject Centrale onderzoeksvraag en operationalisatie Deelvragen Doelstelling Methodologie Hedonische prijsanalyse als onderzoekstechniek Opbouw van het rapport Hoofdstukindeling 11 2 De woningmarkt Inleiding Voorraadkenmerken van de Nederlandse woningmarkt Woningmarkt in economisch perspectief Prijsontwikkelingen en betaalbaarheid Woningmarkt, consument en overheid Dure huurwoningmarkt Kenmerken dure huurwoningmarkt Prijsvorming dure huurwoningmarkt Samenvatting 24 3 De klant Inleiding Klantgerichtheid Klantwaarde Klanttevredenheid Klantentrouw De klant in financieel economisch perspectief Samenvatting 34 4 Het product Inleiding Productniveaus Concurrentievoordeel Diensten Specifieke kenmerken diensten Servicemodel diensten Diensten voor de huurwoningmarkt nader gespecificeerd Randvoorwaarden voor aangeboden faciliteiten en diensten Samenvatting 43 5 Integratie en bepaling toegevoegde waarde Inleiding De integratie: systeem van klantonderzoek en toegevoegde waarde Selectie van relevante aspecten en integratie Interpretatie van het systeem Meten van de toegevoegde waarde Modelspecificatie Beschrijving van de database en dataselectie Interpretatie van de uitkomst Samenvatting 59 6 Samenvatting, conclusie, aanbeveling 61 4

5 6.1 Samenvatting Conclusie Aanbeveling Slotbeschouwing 66 Literatuurlijst 68 Lijst met figuren 71 Lijst met tabellen 72 Bijlage: samenvatting uitvoer meervoudige regressie-analyses 73 5

6 Onderzoeksopzet 1.1 Aanleiding tot het onderzoek Maatschappelijke en economische ontwikkelingen versnellen in een hoog tempo. Groeiende welvaart, vergrijzing, individualisering, mondialisering, schaalvergroting, kennisintensivering, ruimteschaarste, minder overheid en meer marktwerking, aandacht voor het milieu en veiligheid, en de enorme toename van de communicatiemiddelen leiden tot een veeleisende en complexe samenleving. Deze ontwikkelingen hebben ook invloed op de (huur)woningmarkt. Huurwoningmarkt Het verdwijnen van de situatie waarin de Nederlandse woningmarkt een kwantitatief tekort kende, de grotere financiële vrijheid van huishoudens en het toegenomen bewustzijn van de consument over zijn positie liggen ten grondslag aan de verschuiving op de woningmarkt van een aanbiedermarkt naar een vragersmarkt. Aanbieders van huurwoningen krijgen in toenemender mate te maken met een consument die een woning kan kiezen, eisen heeft en deze ook zal stellen. De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd. Voorheen was er sprake van schaarste; de woningnood was spreekwoordelijk. Vastgoedbeleggers konden volstaan met een tamelijk uniform aanbod - de bekende rijtjeswoningen. Wat werd gebouwd werd bijna automatisch verhuurd. Dat is niet meer zo. Er is nog wel schaarste, maar de vraag is veel pluriformer. Het huidige aanbod blijft daarbij achter. In hoofdstuk twee wordt hier nader op ingegaan. Vastgoedbeleggers Als gevolg van deze marktontwikkelingen zijn vastgoed-woning-beleggers zich steeds meer gaan realiseren dat bij een vastgoedbelegging niet zozeer het gebouw centraal staat maar dat het vooral gaat om de inkomsten van het gebouw met huurcontracten als onderliggende waarden. Beleggers zijn zich mede hierdoor steeds meer gaan richten op de eisen en wensen van huurders. Om het juiste product aan te kunnen bieden is het noodzakelijk de klant, de consument, de huurder, te leren kennen. Consumenten willen dat een product een toegevoegde waarde heeft, hen een bepaalde status aanmeet. Als vastgoedbelegger zou je derhalve zoveel toegevoegde waarde moeten leveren dat de klant graag betaalt voor het vastgoed. Want zoals Graves en Knapp al aangaven: rents are high at desirable locations. De klant moet bevestigd worden in het gevoel dat hij extra s ontvangt. Hierdoor creëer je een (meer dan) tevreden klant. In hoofdstuk drie wordt nader ingegaan op de relatie tussen klanttevredenheid en de winstgevendheid voor de belegger. Door de veranderende markt dienen beleggers hun bakens te verzetten. Het portefeuillebeleid zal een dynamische invulling dienen te krijgen. Beleggers worden gedwongen over te gaan op een marktgerichte benadering van hun activiteiten. Daar waar voorheen het generieke product, het tastbare deel de woning, centraal stond en de huurprijs een resultante was van het product en de locatie zien we tegenwoordig dat de huurprijs ook afhankelijk is ontastbare delen zoals services en diensten. In hoofdstuk vier wordt hier nader op ingegaan. Vastgoedbeleggers zullen steeds meer op moeten treden als dienstverleners. Het verhuren van vastgoed is geen productgericht proces meer maar wordt steeds meer een dienstverleningsproces. Het vastgoed dient aangepast te worden aan de wensen en eisen van de consument. Via permanente interactie met (potentiële) klanten kunnen wensen en behoeften achterhaald worden. Beleggers moeten meten om te weten wat consumenten willen. Ontwikkelingen in klantwensen dienen in de tijd gevolgd worden. Een continue analyse van de markten en de klanten stelt een belegger in staat juiste 6

7 strategieën te ontwikkelen voor de vastgoedportefeuille waarmee zijn positie behouden en/of verbeterd kan worden. Bovenstaande ontwikkelingen schetsen de aanleiding van dit onderzoek. Als beleggers op een adequate wijze invulling willen geven aan het portefeuillebeleid en toegevoegde waarde willen leveren, hebben zij voldoende inzicht in de wensen aan de vraagzijde van de markt nodig. Beleggers hebben inzicht nodig in de aard van hun vastgoedproducten, zowel waar het de objectspecifieke kenmerken en diensten van het vastgoed betreft, als de ontwikkelingen in de bredere context van het marktsegment waarin het object zich bevindt. De relatie met de klant is de sleutel, de economisch toegevoegde waarde is het meetbare resultaat. Dit onderzoek richt zich op beide aspecten. 1.2 Afbakening van het onderzoeksobject Het object van onderzoek beperkt zich tot huurwoningen in het dure huursegment, in het bezit van institutionele beleggers. Deze keuze is enigszins pragmatisch omdat zij is ingegeven door de beschikbaarheid van data waarover de onderzoekster vanuit haar specifieke situatie kan beschikken. Het onderzoek zou echter ook kunnen plaatsvinden voor vastgoed in andere markten of marktsegmenten. Onder het dure huursegment wordt verstaan: woningen met een geliberaliseerd huurcontract 2 waarvoor geldt dat de huurprijs in beginsel vrij overeengekomen wordt. Dat wil zeggen: zonder huurprijsrestricties opgelegd door de overheid. Als er gedacht wordt in termen van het creëren van toegevoegde waarde en onderscheidend vermogen wordt dikwijls de link gelegd naar het toevoegen van additionele diensten aan een product. In dit onderzoek wordt mede nagegaan of er een significant toegevoegde waarde bestaat bij het aanbieden van additionele diensten, gebiedskenmerken of woonkenmerken, voorzover de databeschikbaarheid toelaat hier uitspraken over te doen. In dit onderzoek wordt eveneens inzicht verkregen in de relatie tussen de klanttevredenheid over en de winstgevendheid van het woonarrangement, en modellen om de relatie te leggen tussen winst, groei, loyaliteit van de klant en de klanttevredenheid. De afbakening wordt mede ingegeven door het feit dat beleggers zich momenteel voornamelijk op het dure huursegment richten. De IVBN 3 ziet de gerichtheid op de dure huursector als volgt 4 : Professionele beleggers hanteren veelal relatief hoge kwaliteitseisen waarbij de woning automatisch in een duurdere prijsklasse terecht komt. Vanwege deze hogere kwaliteitseisen (en dus hogere grond- en bouwkosten) gekoppeld aan de beperkingen van het Woningwaarderingstelsel, is het voor een belegger niet meer mogelijk rendabel te investeren in goedkope en middeldure huurwoningen. Daarnaast is het zo dat ook ten gevolge van het huidige korte termijn huurbeleid prijs en kwaliteit steeds verder uit elkaar zijn gegroeid. Beleggers richten zich dan ook in toenemende mate op het dure huursegment. 2 Woningen met een huurprijs > EURO 605 per maand, prijspeil juli IVBN, Vereniging van Institutionele beleggers in Vastgoed, Nederland. 4 IVBN, woningbehoefte onderzoek: dure huurwoning, ABF research, p1,

8 1.3 Centrale onderzoeksvraag en operationalisatie De gesignaleerde trends in de maatschappij en op de vastgoedbeleggingsmarkt, alsmede het gedefinieerde en ingeperkte object van onderzoek leiden tot de volgende tweeledige onderzoeksvraag: 1. Kan worden aangetoond, gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt in het algemeen en in het segment van dure beleggers huurwoningen in het bijzonder, dat additionele producten en diensten -gericht op het vergroten van klanttevredenheid- een significante economisch toegevoegde waarde hebben voor de institutionele belegger? 2. Kan worden aangetoond of er significante verschillen in toegevoegde waarde op de huurprijs bestaan tussen het toevoegen van verschillende woonkenmerken, gebiedskenmerken en/of additionele diensten aan een woning? 1.4 Deelvragen De centrale vraagstelling bestaat uit een complex van componenten en is derhalve geoperationaliseerd in de onderstaande deelvragen. 1. Wat maakt consument gericht operen noodzakelijk? 2. Wat zijn globale trends en verschuivingen in woonwensen van de consument? 3. Hoe kan toegevoegde waarde voor de belegger gecreëerd worden? 4. Bestaat er een verband tussen verhoogde klanttevredenheid en betere financiële resultaten? 5. Op welke wijze kan klantgerichtheid vertaald worden in een verbetering van financieel rendement? 6. Wat omvat het product? 7. Welke investeringsmogelijkheden biedt een product? 8. Wat wordt verstaan onder (additionele) diensten? 9. Op welke wijze kan toegevoegde waarde gemeten worden? 10. Op welke wijze kan bepaald worden of (additionele) diensten een toegevoegde waarde hebben? 1.5 Doelstelling Onder druk van de toenemende concurrentie realiseren institutionele beleggers zich dat een waarde-oriëntatie nodig is om in de markt te kunnen blijven opereren. In tegenstelling tot ander vakgebieden heeft het in de vastgoedsector lang geduurd voordat het belang van klantgericht denken en werken werd onderkend. Nu zien we dat diverse beleggers (AMVEST, BPF Bouwinvest, Vesteda) op dit gebied bezig zijn met een trial and error proces. Beleggers willen zich graag onderscheiden in de markt door het creëren van toegevoegde waarde op hun product middels het aanbieden van klantgerichte diensten 8

9 en faciliteiten. Er wordt gestreefd naar het optimaal vervullen van de individuele wensen van een klant, de klant moet (meer dan) tevreden zijn. Doel van dit onderzoek is het inzichtelijk maken van de mogelijkheden voor de belegger om waarde toe te voegen aan de vastgoedportefeuille, de wijze waarop product en dienstverlening gekoppeld zijn aan de klanttevredenheid van een steeds meer eisende klant en te laten zien hoe toegevoegde waarde onderzocht kan worden. 1.6 Methodologie Dit onderzoek heeft zowel een exploratief (de hoofdstukken twee tot en met vier) als een toetsend (hoofdstuk vijf) karakter. Het bestaat uit analyses van bestaande secundaire databestanden, aangevuld met literatuuronderzoek. Een bestand met kwantitatieve en kwalitatieve woningkenmerken zal worden gekoppeld aan bestanden met gebiedskenmerken en additionele dienstenvariabelen. Het literatuuronderzoek betreft literatuur met betrekking tot volkshuisvesting, economie, statistiek en marketingliteratuur. Met betrekking tot de volkshuisvestingsliteratuur is voornamelijk gekeken naar studies op het gebied van de woningvoorraad, kansen en bedreigingen voor de huursector en woningbehoefte onderzoeken. Voor economische literatuur zijn onderzoeken geraadpleegd over prijsvorming van woonruimte, voor literatuur met betrekking tot statistiek zijn diverse papers en lesbrieven geraadpleegd alsmede Statistical Methods and Data Analysis van Longnecker. Voor de marketingliteratuur zijn voornamelijk de literatuur en de theorieën van de marketingprofessional Prof. Ph. Kotler en Harvard-professor M.E. Porter ter hand genomen. 1.7 Hedonische prijsanalyse als onderzoekstechniek Om een empirisch onderzoek uit te kunnen voeren is het noodzakelijk te beschikken over een gedegen onderzoekstechniek. In dit onderzoek wordt de hedonische prijsanalyse als kader gebruikt. Bij deze methode gaat het er kort gezegd om dat de verschillende richtingscoëfficiënten de vermenigvuldigingsfactoren, behorende bij de verschillende attributen (kenmerken) van het product worden ingeschat. Dit gebeurt aan de hand van zogenoemde meervoudige regressie-analyses. Regressie-analyse is een statistische techniek die bij uitstek geschikt is om gegevens (data) te analyseren waarin (mogelijk) sprake is van een specifieke samenhang, aangeduid als regressie. Zoals gezegd zal in dit onderzoek worden nagegaan of er significant toegevoegde waarde bestaat wanneer naast het aanbieden van woonkenmerken, gebiedskenmerken ook additionele diensten worden toegevoegd. Hierbij wordt getracht inzicht te verschaffen in de toegevoegde waarde van woonkenmerken, gebiedskenmerken en/of additionele diensten op de huurprijs van een woning. Een belangrijk onderwerp in dit onderzoek is klantgerichtheid, klantwaarde, klanttevredenheid, alsmede klantentrouw met daaraan gekoppeld het verband tussen klantgerichtheid en de verbetering van het (financiële) rendement voor een belegger. 9

10 1.8 Opbouw van het rapport Onderstaand figuur geeft een korte beschrijving van de hoofdstukken in dit onderzoek beschreven. Figuur 1: Opbouw van het onderzoek hoofdstukindeling type onderzoek H2 Ontwikkelingen in de woning(verhuur)markt. literatuur studie H3 Een beschrijving van de klant in al zijn facetten en inzicht in het verband tussen klantgerichtheid en verbetering van het rendement. Expectancy disconfirmation model Service Profit Chain model literatuur studie H4 Model verschillende productniveaus Portfolio-analyse Servicemodel voor diensten literatuur studie H5 Integratie klantdenken -product Systeem van klantonderzoek en toegevoegde waarde. Model ter toetsing van significante verschillen in toegevoegde waarde op de huurprijs tussen het aanbieden van additionele diensten, gebiedskenmerken of woonkenmerken. analytisch onderzoek 10

11 H6 Samenvatting aan de hand van beantwoording deelvragen Conclusies Aanbeveling 1.9 Hoofdstukindeling H2 In hoofdstuk twee wordt het object van onderzoek eerst in een bredere context bezien. Er wordt een analyse gemaakt van de woningmarkt op macroniveau. Er wordt onder andere ingegaan op ontwikkelingen in en de conjunctuur van de woningmarkt. Daarnaast wordt een economisch kader geschetst van de woningmarkt. Paragraaf 2.6 en 2.7 zijn specifiek gewijd aan de huurwoningmarkt. H3 In hoofdstuk drie wordt een vertaalslag gemaakt van de ontwikkelingen op macroniveau naar microniveau gemaakt. In dit hoofdstuk wordt, daar waar voorheen het gebouw centraal stond, de klant centraal gesteld. Aandacht wordt besteed aan deze waarde oriëntatie van beleggers en de invloed van klantgericht werken en denken op de financiële prestaties van een onderneming. Achtereenvolgens worden de termen klantgerichtheid, klantwaarde, klanttevredenheid en klantentrouw behandeld. Het expectancy-disconfirmation model van Richard L. Oliver wordt behandeld alsmede de Service Profit Chain van James Heskett, Earl Sasser, Leonard Schlesinger. H4 In hoofdstuk vier wordt het woonproduct ontleed. Er wordt gekeken naar de verschillende onderdelen van het totale product volgens het model van Kotler en er wordt gekeken naar de investeringsmogelijkheden in een product. Vervolgens worden de diensten besproken en wordt er een servicemodel diensten voor de belegger aangereikt. H5 In hoofdstuk 5 wordt de theorie uit de hoofdstukken 3 en 4 geïntegreerd tot een model waaruit de belegger kan aflezen waar toegevoegde waarde wordt gecreëerd en welk onderzoek in de organisatie zou moeten worden geïmplementeerd teneinde deze inzichtelijk te maken en actief te kunnen sturen op waarde. Vervolgens wordt getracht te berekenen of significante verschillen in toegevoegde waarde bestaan in het aanbieden van verschillende onderdelen van het product: woonkenmerken, gebiedskenmerken en/of additionele diensten. Hiertoe is een dataset geanalyseerd en wordt met behulp van regressieanalyse en correlatiecoëfficiënten diverse testen uitgevoerd (F-test, t-test, P- test). H6 Aan de hand van de beantwoording van de deelvragen wordt dit onderzoek kort samengevat. Tevens worden hier de conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek weergegeven. 11

12 2 De woningmarkt 2.1 Inleiding Om inzicht te verkrijgen in de beleggershuurwoning dient deze te worden gepositioneerd in de bredere context van de woningmarkt. Tevens is het van belang te tonen welke ontwikkelingen er op de woningmarkt waarneembaar zijn, die als een pleidooi voor een consumentengerichte benadering kunnen worden gezien. Allereerst is het van belang stil te staan bij de diverse (voorraad)kenmerken die de woningmarkt karakteriseren, zodat de dure huurwoning als segment in de woningmarkt geplaatst kan worden (paragraaf 2.2). Aangezien we de economisch toegevoegde waarde als meeteenheid centraal hebben gesteld in deze scriptie wordt in paragraaf 2.3 ingegaan op de economische en financiële ontwikkelingen op de markt, waarna in paragraaf 2.4 uitspraken worden gedaan over het spanningsveld van betaalbaarheid en kwaliteit. In paragraaf 2.5 worden op basis van de geschetste woningmarkttrends relaties gelegd met het consumentengedrag en er worden aanvullende ontwikkelingen beschreven die de consument beïnvloeden. Paragraaf 2.6 en 2.7 zoomt vervolgens verder in op de markt voor huurwoningen. In paragraaf 2.8 worden samenvattend conclusies getrokken. 2.2 Voorraadkenmerken van de Nederlandse woningmarkt De huizenmarkt is een typisch voorbeeld van een zogenoemde voorraadmarkt waarbij per jaar niet meer dan anderhalf procent aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. Hierdoor, alsmede door de lange bouwtijd van woningen en de belemmeringen (als gevolg van bezwaarschriftprocedures en beleid op gebied van ruimtelijke ordening), kan het aanbod zich op korte termijn niet aanpassen aan de vraag. Daarnaast bestaan er ook aanwijzingen dat op middellange termijn het aanbod behoorlijk inelastisch is. Dat wil zeggen dat het aanbod min of meer vaststaat, ongeacht de hoogte en ontwikkeling van de prijs. De sterke stijging van de huizenprijzen - zo verdrievoudigde de gemiddelde huizenprijs de laatste tien jaar 5 - is niet gepaard gegaan met een stijging maar zelfs met een daling van de nieuwbouwproductie. In een voorraadmarkt wordt de prijs, gezien het min of meer vaste aanbod, dan ook voornamelijk bepaald door de vraag. Omvang Anno 2005 bezit Nederland een woningvoorraad van 6,9 miljoen woningen 6, waarvan 3,6 miljoen koopwoningen en 3,3 miljoen huurwoningen. In figuur 2 zijn de zelfstandige woningen onderverdeeld naar huur en koop. De huursector is onderverdeeld naar eigendom (particulier eigendom, institutionele beleggers, woningcorporaties). Al hoewel in beide sectoren in absolute zin sprake was van een stijging van het aantal woningen de afgelopen decennia, heeft de groei van het aantal woningen vooral plaatsgevonden in de koopsector. De koopsector had in 1960 nog een aandeel van slechts 30% (van de toenmalige 2,9 miljoen woningen); in 2005 is het aandeel koopwoningen gestegen tot 53%. Alhoewel de woningvoorraad in Nederland het afgelopen decennium fors is toegenomen daalde het aantal nieuwe woningen per jaar tot een historisch dieptepunt (zie figuur 3). 5 CPB, april CBS 12

13 Figuur 2: Onderverdeling woningmarkt Nederland aantal zelfstandige woningen huur ,8% koop ,2% particulier circa 12% institutioneel circa 6% corporaties circa 79% Bron: VROM, CBS Figuur 3: De ontwikkeling van de woningvoorraad (gereedgekomen woningen) in Nederland periode met een onderverdeling naar huur- en koopwoningen. Bron: Vrom,

14 Tegenover de uitbreiding van de woningvoorraad staat een groei van het aantal huishoudens in de achterliggende periode (jaarlijkse groeivoet: 1,9%). Per saldo hebben deze ontwikkelingen geleid tot een daling van de gemiddelde woningbezetting (1970:3,5, anno 2003: 2,31). De daling was relatief hoog in de jaren zestig en zeventig, sindsdien daalt het aantal personen per woning langzamer. Kwaliteit Door nieuwbouw, woningverbetering en de sloop van woningen is de woningvoorraad in de afgelopen decennia niet alleen in kwantitatieve zin sterk gegroeid maar ook in kwalitatieve zin ingrijpend veranderd. Zelfs in een toch beperkte periode van vijf jaar zijn er duidelijke ontwikkelingen te bespeuren 7. Er komen steeds meer koopwoningen, door nieuwbouw, maar ook door verkoop van huurwoningen. De woning wordt gemiddeld genomen ook ruimer. Dat geldt niet alleen voor het absolute oppervlak van de woningen (zie figuur 4) maar -als gevolg van de voortgaande gezinsverdunning- in nog sterkere mate voor de beschikbare ruimte per persoon. Die verruiming wordt bereikt terwijl er tegelijkertijd een verdichting plaatsvindt: er worden relatief meer appartementen toegevoegd dan eengezinswoningen. De sterkste ontwikkelingen vinden echter in de woningen plaats. In de afgelopen tien jaar is fors geïnvesteerd in de uitrusting en kwaliteit van de woningen. Groter en luxer wonen De gemiddelde woninggrootte is de afgelopen jaren gestegen. Woningen worden niet alleen ruimer maar ook steeds luxer. De woningen die zijn gebouwd in de naoorlogse periode (van 1945 tot 1970) zijn nog altijd duidelijk kleiner dan de woningen in de rest van de voorraad. Recent gebouwde woningen hebben echter weer een bijna even groot gebruiksoppervlak als de vooroorlogse woningen die bekend staan als gemiddeld grote woningen. Het aantal kamers neemt in twee segmenten toe (tabel 1), te weten in het aandeel nieuw gebouwde koopwoningen die steeds vaker zes kamers of meer hebben, én door de bouw van seniorenwoningen. Met dit laatste segment zijn vooral veel driekamerwoningen aan de voorraad toegevoegd. De belangrijkste ontwikkelingen deden zich voor in aanpassingen in de woningen zelf. Zo heeft men tussen 1995 en 2000 vooral veel geïnvesteerd in de uitrusting van de woning en is er meer luxe gecreëerd door verbeteringen aan sanitair, keuken en verwarmingsinstallatie. Hoe hoger het inkomen, des te hoger de woonkwaliteit die wordt gezocht. Dit hangt wel af van de gezinsfase en de daarbijbehorende leefstijl. Veel ruimte in en om de woning wordt vooral gezocht door gezinnen. In iets mindere mate geldt dat ook voor de tweepersoonshuishoudens in de pre-gezinsfase. De hogere inkomens 8 hebben gemiddeld 25-33% meer ruimte dan de lage inkomens. In de grote steden zijn de verschillen in woonkwaliteit tussen hoge en lage inkomens het kleinst, evenals de verschillen in ruimte in absolute zin. 7 Kwalitatieve Woning Registratie, VROM, VROM: huishoudens met een inkomen boven de ca EURO 14

15 Figuur 4: Gebruiksoppervlak in m2 per eengezins- en meergezinswoningen naar eigendomsverhouding en bouwjaar. Bron: Kwalitatieve Woning Registratie 2000 Tabel 1: Ontwikkeling van verdeling aantal kamers per woningtype in de voorraad Bron: Kwalitatieve Woning Registratie

16 2.3 Woningmarkt in economisch perspectief Met de forse economische groei in de midden jaren negentig, de verzelfstandiging van de woningcorporaties, een terugtredende overheid in combinatie met sterk teruggelopen woningtekorten, veranderde de woningmarkt in Nederland ingrijpend. 'Meer markt en minder (semi-)overheid' betekent dat conjuncturele factoren meer vat krijgen op het aanbod op de woningmarkt terwijl aan de vraagzijde kwaliteit en betaalbaarheid om voorrang strijden. Het uiteindelijke resultaat is dat op de woningmarkt zowel vraag als aanbod, in kwantiteit en kwaliteit, sterk kunnen fluctueren in de tijd en dat die onevenwichtigheden een onderdeel vormen van de Nederlandse woningmarkt. Trends Economische groei en voortdurende prijsstijgingen brachten de Nederlandse woningmarkt in de jaren negentig tot grote hoogte. Sinds een aantal jaren is sprake van stagnatie en onzekerheid: zowel voor de economie als geheel - Nederland verkeerde korte tijd officieel in een 'recessie' - als specifiek voor de woningmarkt. Zo rapporteerde de NVM in 2002 voor het eerst sinds jaren (bescheiden) prijsdalingen en oplopende verkooptijden en de bouwproductie is de afgelopen jaren gedaald tot een voorlopig naoorlogs dieptepunt (minder dan woningen). De huursector ten slotte kende (weer) een 'revival': toenemende vraag en mede als gevolg daarvan, sterk oplopende wachttijden. De woningmarkt is geen evenwichtige markt. Was er vier jaar geleden nog sprake van een sterk overspannen markt en werden bestaande woningen soms nog op de dag van aanbieding verkocht, nu is de markt ruimer geworden. Eind 2005 stonden woningen te koop in Nederland 9 en is de gemiddelde tijd dat een woning te koop staat opgelopen tot ruim 81 dagen 10. Een woning in Nederland kost nu (november 2005) gemiddeld EURO De markt voor koopwoningen is echter nog steeds niet ontspannen; nog altijd bestaat er een structureel woningtekort waardoor er nog steeds sprake is van oplopende woningprijzen. Echter niet voor alle woningtypen en in alle gebieden in Nederland is die druk even hard merkbaar. Op zich zijn dit soort fluctuaties voor een woningmarkt niet vreemd. De (koop)woningmarkt in Nederland is, gelijk andere markten in binnen- en buitenland, immers onderhevig aan fluctuerende vraag- en aanbodverhoudingen die het gevolg zijn een conjunctureel verloop. Op de lange termijn is sprake van een toenemende kwaliteitsvraag; op de korte termijn speelt aan de vraagzijde ook de betaalbaarheid een bepalende rol. Dat de conjuncturele component meer invloed heeft op de woningmarkt is in de Nederlandse context echter van relatief recente datum 12 : een hardnekkig woningtekort en een grote huursector bepaalde lange tijd de ontwikkelingen op de woningmarkt. In de loop van de jaren negentig kwam de woningmarkt schijnbaar meer in evenwicht, dat wil zeggen de woningtekorten waren nog minimaal. In die jaren manifesteerde zich ook een grote vraag naar meer kwaliteit. Een vraag waar het aanbod pas met grote vertragingen op reageerde c.q. kon reageren. Ook aan de aanbodzijde vonden er verschuivingen plaats: een belangrijkere rol voor 'bouwers voor de markt' ten nadele van de positie van de woningcorporaties. Ook de invloed van de (rijks)overheid veranderde in de jaren negentig: directe interventie (subsidies, regelgeving) werd ingeruild voor een meer regisserende rol. 9 Spacemakers.nl, een vastgoedsite die elke maand het aantal te koop staande woningen turft. 10 Woningmarktrapportage NL, de Vereniging van NVM Woningmarktconsultants, Woningmarktrapportage NL, de Vereniging van NVM Woningmarktconsultants, Conjunctuur op de Nederlandse woningmarkt, DWG, april

17 Concurrentie op de woningmarkt In de woningmarkt hebben we te maken met een bijzondere vorm van concurrentie. De secretaris-generaal van Economische Zaken, J.W. Oosterwijk, heeft in een artikel 13 in Economisch-Statistische Berichten een pleidooi gehouden voor verdere opening van de Nederlandse economie. Oosterwijk doelt met een open economie op markten die vrij toegankelijk zijn en geen toetredingsbelemmeringen kennen in casu dat buitenstaanders de mogelijkheid hebben om tot een markt toe te treden. In het artikel geeft hij aan dat er nog veel terreinen zijn waarin de insiders hun belangen met succes afschermen tegen outsiders die tot de markt willen toetreden. Ten bate van concurrentie, keuzevrijheid en economische groei moeten volgens Oosterwijk de insiders hun bevoorrechte positie opgeven. In de telecommunicatie heeft dat maatschappelijk voordeel opgeleverd. Zodra de overheid een deel van de markt subsidieert, is de markt niet meer zo vrij als die van auto's of computers. Het huidige overheidsbeleid heeft vooralsnog geleid tot verstoringen op de (vrije) woningmarkt: mensen met lage inkomens worden gesubsidieerd waardoor de doorstroming van bewoners van een sociale huurwoning naar een niet-sociale huurwoning of een koopwoning stagneert. Jonge starters op de woningmarkt maken geen kans: koophuizen zijn onbetaalbaar voor hen. De outsiders op de huurmarkt zijn mensen op lange wachtlijsten voor de sociale woningbouw; voor de koopmarkt zijn het de (jonge) starters die geen koophuis kunnen betalen, schrijft Oosterwijk. Hij stelt voor de woningmarkt te liberaliseren. Want minder beperkingen van het aanbod van huur- en koophuizen zullen leiden tot meer aanbod en lagere prijzen. 2.4 Prijsontwikkelingen en betaalbaarheid Vanaf 1990 zijn de huren gemiddeld met 74% gestegen 14. Deze stijging is voor een groot deel veroorzaakt door de inflatie en ook, zij het in mindere mate, door een betere kwaliteit van de huurwoningen. Na een correctie voor deze twee factoren, resteert een stijging van het huurniveau in de periode van 26%. In de koopsector steeg de verkoopwaarde van een woning sterk: tussen 1990 en 2002 was dat gemiddeld 172%. De prijsstijging van nieuwe koopwoningen bedroeg zelfs 219%. Evenals in de huursector wordt een deel van de prijsstijging veroorzaakt door de inflatie en een stijging van de kwaliteit. Na correctie voor deze twee factoren resteert een stijging van de verkoopwaarde van 89% bij bestaande woningen en 127% bij nieuwe koopwoningen. Deze stijging van de verkoopwaarde is in grote lijnen voor alle kwaliteitsklassen hetzelfde. De betaalbaarheid van het wonen is de afgelopen vier jaren gelijk gebleven 15. Dit geldt zowel voor de huur- als de koopsector. De huurprijzen zijn wel gestegen maar deze stijging was gemiddeld niet groter dan de stijging van het besteedbaar inkomen. In de koopsector is het beeld globaal hetzelfde. De stijging van de netto financieringslasten van de eigenaar-bewoners, na aftrek van het fiscale effect, hield gemiddeld gelijke tred met de stijging van het besteedbaar inkomen. Huurwoningen De woonlasten lopen voor de verschillende groepen huurders sterk uiteen. Hoe hoger het huishoudinkomen, des te lager is gemiddeld genomen de netto huurquote (het deel van het inkomen dat men kwijt is aan wonen exclusief de bijkomende woonlasten zoals energie, water belasting). Een dergelijke relatie ligt voor de hand omdat het wonen een primaire levensbehoefte is, waarvan de consumptie over het algemeen relatief afneemt 13 Economisch-Statistische Berichten, 13 januari betaalbaarheid van het wonen, VROM, oktober betaalbaarheid van het wonen, VROM, oktober

18 bij een hoger inkomen. Ten opzichte van 1990 ligt de netto huurquote voor alle inkomensgroepen in 2002 hoger, zie figuur 5. Tussen 1998 en 2002 is de netto huurquote niet verder gestegen. De ten opzichte van de huurstijging sterkere inkomensstijging ligt hier aan ten grondslag. Huishoudens met een inkomen van twee keer modaal of meer vormen hier een uitzondering op. Deze groep huurders kennen een minder sterke inkomensstijging. Binnen Nederland zijn in West- Nederland, exclusief de 30 grootste steden, de netto woonlasten het hoogst. In de vier grootste steden is de stijging van de netto huurquote in de periode het sterkst geweest. Figuur 5: Ontwikkeling netto huurquote (netto woonuitgaven uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen) naar inkomen Bron: WBO Koopwoningen Ook in de koopsector zien we dat de huishoudens met een lager inkomen relatief hogere woonlasten hebben, al zijn de verschillen tussen de inkomensgroepen beperkt. Bij de eigenaar-bewoners met een inkomen tot modaal bedraagt de netto koopquote gemiddeld 24%, zie figuur 6. Naarmate het inkomen stijgt, daalt gemiddeld genomen de netto koopquote. De stijging van de netto koopquote deed zich in de periode vooral voor bij de eigenaar-bewoners met een besteedbaar inkomen tot modaal. Bij de groep eigenaar-bewoners met een besteedbaar inkomen van drie maal modaal of meer is de stijging van de netto koopquote per saldo nagenoeg afwezig geweest. Verschillen in de netto koopquote per regio zijn beperkt. De vier grote steden springen eruit. Daar is de gemiddelde netto koopquote met 18% het hoogst en is ook de stijging in de periode het sterkst geweest. In Noord-Nederland zijn de netto koopquote en de netto woonlasten gemiddeld het laagst. De toename van de netto koopquote heeft in dit landsdeel wel boven het landelijk gemiddelde gelegen. 18

19 In de koopsector hebben starters en doorstromers de laatste jaren een naar verhouding tot hun inkomen een hoge hypotheek afgesloten. Dit heeft ertoe geleid dat er nu onder de recente kopers een grote groep is met een hoge tot zeer hoge netto koopquote. Bijna 20% van alle recente kopers heeft een netto koopquote van 30% of meer. Dat betekent meer dan een verdubbeling ten opzichte van Onder de recente kopers met een hoge tot zeer hoge netto koopquote zijn relatief veel eenoudergezinnen en zelfstandigen te vinden. Figuur 6: Ontwikkeling netto koopquote ( netto hypotheeklasten van eigenaarbewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen) naar inkomen Bron: WBO In deze paragraaf is een beeld geschetst van de woonlasten van zowel de huur- als de koopsector. Uit figuur vijf en zes kunnen we opmaken dat de netto koopquote in de koopsector gemiddeld lager is dan de netto huurquote in de huursector. Hieruit kunnen niet direct conclusies worden getrokken. Een vergelijking van beide quotes is moeilijk omdat bepaalde gegevens niet voorhanden zijn. Zo bevat het WBO bijvoorbeeld geen gegevens bevat over de onderhoudslasten van de koopsector en in de huursector maakt het eigenaarsdeel van het onderhoud een onbekend deel uit van de huur. 19

20 2.5 Woningmarkt, consument en overheid Getoond is dat de woningmarkt te maken heeft gehad met ingrijpende veranderingen in de marktverhoudingen. In het licht van de hiervoor beschreven ontwikkelingen en in het kader van dit onderzoek kan met betrekking tot de relatie tussen woningen en consumenten het volgende geconcludeerd worden. Tegenwoordig weer sprake is van een vragersmarkt 16. Woningen staan langer te koop 17 en potentiële kopers en huurders nemen de tijd om zich te oriënteren. Een ruimere keuze en een ontspannen markt leidt ertoe dat hogere eisen aan de woning worden gesteld en aan de additionele dienstverlening. De betaalbaarheid van wonen gelijk is gebleven bij een stijgend inkomen, waarbij de kwaliteit en de hoeveelheid beschikbare ruimte per persoon is toegenomen. Kennelijk wil men een deel van de inkomensstijging betalen voor ruimte en kwaliteit. Al sinds de jaren negentig een trend is ingezet die wijst op luxer woongedrag, waarbij de kwaliteit van woningen is toegenomen. Naast economische en marktontwikkelingen zijn er ook nog sociologische en beleidsmatige trends die het gedrag van de consument op de woningmarkt beïnvloeden. De mondige consument Gewijzigde leefstijlen, mobiliteit en druk op vrije tijd blijven woonwensen veranderen. Demografische ontwikkelingen als vergrijzing en individualisering zorgen bovendien voor een afname van de gemiddelde huishoudensgrootte. Dit heeft een direct gevolg voor het type woning dat hierop aansluit. Door de toenemende mobiliteit is nabijheid van winkels, werk of andere voorzieningen ondergeschikt geworden aan de kwaliteit van de leefomgeving. Keuze voor woongebieden hangt dus veel meer samen met kwaliteit dan het dichtbij zijn. Door de toegenomen virtuele mobiliteit en de toename van de informatiestromen zijn consumenten beter op de hoogte waardoor transparantie van markten toeneemt evenals de eisen ten aanzien van snelheid en gemak 18. Als gevolg van een toegenomen heterogeniteit bestaan doelgroepen niet meer, de consument gedraagt zich als een kameleon en stelt verschillende eisen aan een product, afhankelijk van tijdsdruk, gevoel of complexiteit van het product 19. Eisen aan het vastgoed of de ruimte worden dan ook steeds meer modisch : klanten vinden het belangrijk zichzelf in projecten te kunnen herkennen en zichzelf ermee te kunnen identificeren. Het type vastgoed dat daartoe behoort zal echter steeds wijzigen: van jaren dertig woning tot loft. Gevolg van deze ontwikkelingen is dat eisen verder dynamiseren. Er ontstaat een zogenaamde hedonic treadmill 20 : een zeer dynamische cyclus van eisen en wensen die elkaar in een rap tempo opvolgen, waardoor iets al snel achterhaald is. Afnemende fysieke ruimte Fysieke ruimte in Nederland neemt af 21. Dit zorgt ervoor dat ontwikkeling van nieuw vastgoed meer en meer op gespannen voet komt te staan met de hoeveelheid openbare 16 Monitor nieuwe woningen, samenvatting, Neprom, september Stijging huizenprijs vlakt tweede kwartaal af, NRC Handelsblad, 10 juli 2002; 18 Tussen feit en fictie, verkenning van ontwikkelingen in de informatie en communicatietechnologie en de gevolgen in beeld voor het wonen, ruimtelijke ordening, milieu en mobiliteit, VROM-raad, De ongrijpbare woonconsument, Building Business, Hedonic relativism and planning the good society, P. Brickman, D.T. Campbell, Ruimte in Nederland, NRC Handelsblad, 29 juli

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM - DG Wonen G. Sogelée november 2005

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

Woningbehoefte onderzoek

Woningbehoefte onderzoek Woningbehoefte onderzoek Prognose woningbehoefte Amersfoort tot 2015 Gemeente Amersfoort Sector Dienstverlening, Informatie en Advies (DIA) Afdeling Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage:

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Notitie 2012-04 > Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond

Notitie 2012-04 > Verhuringen 2007-2012 > via Woonnet Rijnmond Notitie -04 > Verhuringen - > via Woonnet Rijnmond Datum 4 juli 2013 Voor Maaskoepel Door Explica Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820 01

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015 DATUM 30 oktober 2015 PROJECTNUMMER 3400.106/G OPDRACHTGEVER Woningmarktmonitor provincie : de staat van de woningmarkt medio 2015 Inleiding De woningmarkt is, na jaren van crisis, weer flink in beweging.

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties De rol van woningcorporaties op de woningmarkt - een WoON 2015-verkenning 4 april 2016 DATUM 4 april 2016 TITEL De rol van woningcorporaties op

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van: Bestaande

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015 Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel

Nadere informatie

En de prijzen zullen ze verder stijgen?

En de prijzen zullen ze verder stijgen? En de prijzen zullen ze verder stijgen? Paul de Vries, /TUDelft, Nederland Publieksmoment Woonbeleidsplan Vlaanderen, Brussel, 29 november 2011 Delft University of Technology Challenge the future De prijzen

Nadere informatie

Het middenhuursegment. in Kleidum

Het middenhuursegment. in Kleidum Het middenhuursegment in Kleidum Het middenhuursegment In Kleidum Voorbeeldrapport ABF Research 2015 ABF Research Verwersdijk 8 2611 NH Delft 015-27 99 300 Copyright ABF Research 2015 De informatie in

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Hoofdstuk 24 Financiële situatie

Hoofdstuk 24 Financiële situatie Hoofdstuk 24 Financiële situatie Samenvatting De gemeente voert diverse inkomensondersteunende maatregelen uit die bedoeld zijn voor huishoudens met een lager inkomen. Zes op de tien Leidenaren zijn bekend

Nadere informatie

Prof. dr. P. van Gool FRICS

Prof. dr. P. van Gool FRICS VOGON symposium 2010 Tijd voor keuzes; houdbaarheid van de Nederlandse (huur)woningenmarkt Prof. dr. P. van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate / Universiteit van Amsterdam / Spoorwegpensioenfonds

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren Woningmarktrapport - 1e kwartaal 212 Gemeente Wijdemeren Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25 aantal verkocht 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2e kwartaal

Nadere informatie

Verhuis- en woonwensen van starters

Verhuis- en woonwensen van starters Verhuis- en woonwensen van starters Gemeente Amersfoort Sector Concernmiddelen Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage in opdracht van afdeling Economie en Wonen Onderzoek en Statistiek,

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q1 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-1 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q1 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-1 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20101 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q1 Woningmarkt pagina 1 van 5 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam April 2010 Inleiding Voor u ligt de eerste

Nadere informatie

Onderzoek kleine kernen

Onderzoek kleine kernen Gemeente Kampen Onderzoek kleine kernen 1 maart 2012 Projectnr. 166.106/G Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet

Nadere informatie

Feitenkaart Woningmarkt Rotterdam

Feitenkaart Woningmarkt Rotterdam SI / Afdeling Ruimte & Wonen Feitenkaart Woningmarkt Rotterdam Nr. 1 Mei 214 Inhoud Algemeen Conjunctuur Segmenten Rotterdamse woningmarkt Koopsector Huursector Nieuwbouw koop Bestaande bouw koop Sociale

Nadere informatie

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Eindverslag April 2015 1. Inleiding In april 2014 hebben gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Om

Nadere informatie

WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur

WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur Frans Wittenberg Arnhem, 27 maart 2013 even voorstellen economisch onderzoek- en adviesbureau markt en financiële kant van vastgoed wonen, commercieel

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stads- en dorpsgezicht) Op de voordracht

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 > Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Volkshuisvestelijke gevolgen Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang 21 maart 2013

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013 8 april 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-4 (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties 17.577-30,3% - 6,4% Gemiddelde verandering t.o.v. 4 e kwartaal: -8,5%. Totale markt naar schatting 23.750 woningen.

Nadere informatie

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut, directeur Dynamis Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag KENMERK RPB 060070 7.51 DATUM 8-3-2006 ONDERWERP Verzoek onderzoek

Nadere informatie

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal STRIKT EMBARGO tot dinsdag 15 juli 2014 10.00 uur! PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen Betreft : NVM

Nadere informatie

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning CPB Notitie Datum : 27 augustus 2004 Aan : de SP, de heer E. Irrgang SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning 1 Inleiding De SP-fractie heeft het CPB gevraagd de budgettaire en koopkrachteffecten te

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2016

Nota Grondprijzen 2016 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2016 Datum 5 januari 2016 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 12

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 8 oktober 2015 DATUM 8 oktober 2015 TITEL Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER AUTEUR(S)

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Grondprijsontwikkeling van koopwoningen

Grondprijsontwikkeling van koopwoningen Grondprijsontwikkeling van koopwoningen Geurt Keers, Philippe Sprenger en Ton Seijkens, Rigo Research en Advies (artikel verschenen in PropertyNL researchquarterly mei 2004) Gemeenten zijn, ondanks het

Nadere informatie

WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009

WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009 WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008-2009 RAPPORTAGE WOONWENSENONDERZOEK PARKSTAD LIMBURG 2008 2009 Uitgevoerd in opdracht van Parkstad Limburg Door: Datum: Ikwileenanderewoning.nl, 13 09 2009 Woonplein

Nadere informatie

2 -/ OKT 2008. Gemeente Gouda. T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda. Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda.

2 -/ OKT 2008. Gemeente Gouda. T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda. Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda. ggmeente gouda Ingekomen ~fdoling ~ Gemeente Gouda - / UVa Naam T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda 2 -/ OKT 2008 Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda Heemskerkstraat 41

Nadere informatie

Rapport. Eigen Huis Marktindicator. 3e kwartaal 2014

Rapport. Eigen Huis Marktindicator. 3e kwartaal 2014 Rapport Marktindicator H. Boumeester m.m.v. C. Lamain September Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vereniging Displayweg 1 3821 BT Amersfoort Auteurs: H. Boumeester m.m.v. C. Lamain September

Nadere informatie

Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI

Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI Jan Walschots T projectnummer Overheidsfinanciën en consumentenprijzen 19 augustus 2013 kennisgeving De in dit rapport weergegeven opvattingen

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 6 4 2 0 1995-2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-4 -6 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt OTB-cursus :De Markt van Koopwoningen Paul de Vries /TUDelft 6 4 2 0

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20102 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt pagina 1 van 7 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Juli 2010 Inleiding U leest thans alweer de

Nadere informatie

Feitenkaart Woningmarkt Rotterdam

Feitenkaart Woningmarkt Rotterdam SI / Afdeling Ruimte & Wonen Feitenkaart Woningmarkt Rotterdam september 2014 Nr. 2 Inhoud Algemeen Koopsector Huursector Consumentenvertrouwen Hypotheekrente Koopbereidheid Nieuwbouw Bestaande bouw Vrije

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie