ministerie van verkeer en waterstaat rijksdienst voor de ijsselmeerpolders rijp rapport

Transcriptie

1 ministerie van verkeer en waterstaat rijksdienst voor de ijsselmeerpolders rijp rapport Ri

2 ministerie van verkeer en waterstaat rijksdienst voor de ijsselmeerpolders rijp rapport rijkswaterstaat biblioth9ek directie flevoiand postbus AP Lelys-td kantorennota zeewolde door e.w. klooster bco rijp-rapporten zijn in principe interne communicatiemiddelen; hun inhoud varieert sterk en kan zowel betrekking hebben op een weergave van cijferreeksen, als op een discussie van onderzoeksresultaten postbus AP lelystad smedinghuis zuiderwagenplein 2 tel (03200) telex 40115

3 Referaat Kantorennota Zeewolde / E.W. Klooster ; Ministerie van Verkeer en Waterstaat:. Rijksdienst voor de Ijsselmeerpolders. - Lelystad : RIJP, kl (5) p. : fig., tab. ; 30 cm. - (RIJP rapport ; Bco). Lit. opg. In het kader van de actualisering van het Structuurplan Zeewolde. waarin de verder uitgroei van het dorp van inwoners naar wordt opgenomen. is in eerste instantie op basis van een literatuurstudie een schatting gemaakt van de behoefte aan kantooraccommodatie. Voor de structuurplanperiode (tot het jaar 2000) wordt een minimale vraag naar kantoorrruimte verwacht van m 2. Zo'n m 2 b.v.o. kantoorruimte zou gerealiseerd kunnen worden in het centrumgebied voor kleine bedrijven met een baliefunctie. Verder zou zo'n 2.625m 2 b.v.o. kantoorruimte in het Horsterwold aan de westkant van het Gildenveld geschikt gemaakt dienen te worden voor stuwende bedrijvigheid.

4 SAJ.ENVATTING 2 1. Inleiding 4 1.I. Aanleiding Probleemstelling Onderzoeksopzet en opbouw van het rapport 5 2. Begrippenkader en de ontwikkeling van de kantorensector Inleiding Definiering van het begrip kantoor De landelijke ontwikkeling van kantoren De ruimtelijke spreiding van de kantorensector en de vestigingsplaatsfactoren Inventarisatie van kantoorruimte in Zeewolde Inleiding De werkgelegenheid De huisvestigingssituatie Aanbod van kantoren in omgeving van Zeewolde Inleiding Ontwikkeling kantorensector in Harderwijk, Amersfoort en Hilversum Ontwikkeling kantorenbestand overig Flevoland Prognose van kantoorruimte in Zeewolde Inleiding Berekening van kantoorbehoefte op basis van de vergelijkende methode Berekening van kantoorbehoefte op basis van bevolkingsvolgzame werkgelegenheid Berekening van kantoorbehoefte op basis van een trendmodel Berekening van kantoorbehoefte op basis van een doelstellingenmodel Vergelijking van de prognose-uitkomsten De kantoorlocaties en de tijdsfasering Inleiding De locaties in de Ontwikkelingsvisie Het type bedrijvigheid Conclusies en aanbevelingen 46 Bijlage Literatuurlijst

5 Samenvatting In het kader van de actualisering van het Structuurplan Zeewolde. waarin de verdere uitgroei van het dorp Zeewolde van inwoners naar wordt opgenomen. is in eerste instantie op basis van een literatuurstudie een schatting gemaakt van de behoefte aan kantooraccommodatie in Zeewolde. De zakelijke en overige dienstverlening vormen de belangrijkste bedrijfstakken in de kantoorsector. Beide bedrijfstakken maken de laatste jaren op landelijk niveau een belangrijke groei door, vooral wat betreft het aantal arbeidsplaatsen. Daarnaast is er ten gevolge van technische en economische ontwikkelingen een verandering opgetreden in de vraag naar kantoorpanden op de markt. Goede kantoorlocaties zijn gelegen binnen bereik van de Randstad en hebben een representatieve omgeving rondom de kantoorpanden. Hoewel de vraag naar kantoren is toegenomen is het aanbod echter dermate groot dat er slechts een geringe afname is te constateren van het aanbod van kantooraccommodaties. De ontwikkeling van de kantorensector in Zeewolde zelf is nog zeer jong zodat daar moeilijk een uitspraak over kan worden gedaan. Met een gemiddeld aantal kantoorwerkzamen van 22 per 1000 van de bevolking scoort Zeewolde echter aanzienlijk boven het gemiddelde van 8 kantoorwerkzamen in gemeenten met minder dan inwoners. De samenstelling van de kantoorwerkgelegenheid wordt voornamelijk bepaald door de gemeente en de banken. De RIJP en een aantal architectenbureaus vormen opmerkelijke vestigingen in een gemeente van een dergelijke omvang. De opbouwfase van de jongste polderplaats zal hierop ongetwijfeld van invloed zijn. Landelijk gezien nam de vraag naar kantooraccommodaties toe, ook in de omliggende gemeenten. In Harderwijk. Hilversum en Amersfoort nam het aanbod van kantoorruimte iets af, zodat geconcludeerd mag worden dat ook in deze regio's de beide takken van dienstverlening een groei doormaakten. Ook in de rest van de provincie Flevoland was een lichte afname van het aanbod van kantoorruimte te constateren tussen Positieve ontwikkelingen derhalve op de kantorenmarkt in de omliggende gemeenten. Zeewolde zou hierop kunnen inspelen door goede en voldoende ruimte aan te bieden voor kantoren. Op basis van de vergelijkende methode en afhankelijk van de gekozen groeivariant wordt een minimale vraag naar kantoorruimte verwacht van m 2. In groeivariant 1 wordt de inwoners in 2000 gehaald. in groeivariant 2 wordt dit in 1995 al bereikt. Voor groeivariant 1 zou jaarlijks zo 'n 985 m 2 tussen gerealiseerd kunnen worden. Twee verschillende typen locaties worden het meest geschikt geacht voor kantoorvestiging. beide locaties gericht op een ander type bedrijvigheid. Voor het centrumgebied wordt vooral gedacht aan kleine kantoorvestigingen met een baliefunctie. In totaal zou hier zo'n m 2 b.v.o. gerealiseerd dienen te worden. De twee locaties in het Horsterwold aan de westkant van het Gildenveld geschikt gemaakt dienen te worden voor stuwende bedrijvigheid met zo'n 105 arbeidsplaatsen ofwel m 2 b.v.o. kantoorvloeroppervlakte.

6 Figuur 1. Het structuurplangebied 0 1 I I I L 2km

7 Inleiding I.I. Aanleiding In 1987 is door de gemeenteraad van Zeewolde de "Ontwikkelingsvisie Zeewolde 1987" aanvaard als beleidsvisie voor de toekomstige ontwikkeling in de gemeente. Deze ontwikkelingsvisie geeft een eerste aanzet voor verdere uitgroei van Zeewolde van naar inwoners in de kern. Het huidige Structuurplan, dat in 1982 is goedgekeurd. is opgesteld voor een kern van inwoners. Bij de planvorming en de daarbij behorende ruimtereservering is wel rekening gehouden met doorgroeimogelijkheden tot ca inwoners (RIJP, 1982, p.5). Door de verandering in taakstelling van Zeewolde en ontwikkelingen die sindsdien hebben plaatsgevonden is een actualisering van het Structuurplan op het gebied van wonen. werken, verzorgen. recreeren en infrastructuur noodzakelijk. Deze notitie over de toekomstige kantoorbehoefte vormt een onderdeel van de actualisering van het beleid t.a.v. de werkgelegenheid in Zeewolde en wordt dan ook verricht in het kader van het opstellen van een nieuw Structuurplan Probleemstelling In het Structuurplan van 1982 is bepaald dat bij een kern van inwoners ca m bruto kantoorvloeroppervlakte nodig is. Hierbij is er vanuitgegaan dat in de werkgelegenheidsstructuur 21% van het totaal aantal benodigde arbeidsplaatsen in kantoren is gesitueerd. Het totaal aantal arbeidsplaatsen bij inwoners is gesteld op 3.000, wat minimaal overeenkomt met het aantal ter plaatse woonachtig zijnde beroepspersonen. Dit streven was in overeenstemming met de geformuleerde doelstellingen voor de werkgelegenheid. nl. dat: 1) gestreefd dient te worden naar een zo gedifferentieerd mogelijk samengestelde werkgelegenheid en 2) de samenstelling van die werkgelegenheid zoveel mogelijk dient te zijn afgestemd op die van de beroepsbevolking van Zeewolde (RIJP 1981, p ). In de Ontwikkelingsvisie wordt afgestapt van de doelstelling van volledige werkgelegenheid voor de ter plaatse wonende beroepsbevolking. Bij een taakstelling van arbeidsplaatsen wordt er rekening gehouden met ca. 20% (van de beroepsbevolking) meer uitgaande dan inkomende forensen. Wat betreft de werkgelegenheidsstructuur wordt in de Ontwikkelingsvisie verder geen uitspraak gedaan. Voor de ruimtereservering is wel globaal een verdeling gemaakt van het aantal arbeidsplaatsen over het plangebied. Deze verdeling ziet er als volgt uit: locaal verzorgende arbeidsplaatsen in het centrum alsmede scholen en woongebieden; op Schepenveld met een ruimtebehoefte van 10 a 15 ha.; in kantoren in/bij het centrum met een aanvullende ruimtebehoefte van 1 a 2 ha. : op terreinen met een representatief karakter en bijzondere inrichting: 25 a 30 ha; (een eerste mogelijkheid hiertoe biedt zich aan op het bedrijventerrein nabij de zuidelijke woonwijk het Gildenveld): op Trekkersveld met een oppervlak van 55 ha.

8 Daarnaast wordt op de plankaart nog een aantal mogelijkheden aangegeven voor vestiging van kantoren buiten het centrum. Hoewel in de planvisie specifiek ruimte is gereserveerd voor kantoren ontbreekt een behoefteraming van kantoren en een nadere invulling van het soort bedrijvigheid dat een vraag naar kantoren oproept. Tweede aanleiding tot het opstellen van deze notitie vormt het recente onderzoek naar de economische ontwikke1ingsmogelijkheden in Zeewolde (STOGO, 1987). In dit rapport wordt geconcludeerd dat het productiemilieu van Zeewolde voldoende mogelijkheden heeft voor een gezonde economische ontwikkeling, maar dat de werkgelegenheidssituatie en de inrichting van de bedrijfsterreinen als minder attractief moeten worden bestempeld. Op het terrein van kantoren wordt de aanbeveling gedaan om kantoorgebouwen te ontwikkelen met flexibel indeelbare ruimten of een kantoorverzamelgebouw te vestigen. Voor deze kantoren zouden dan met name de high-tech bedrijven als ook de zogeheten "economisch kansrijke activiteiten" met een bovenlocale afzetmarkt in aanmerking moeten komen (STOGO p.29). De vestiging van met name deze zogen. "stuwende" werkgelegenheid vormt een onzekere factor in het gemeentelijk economisch beleid. Voornamelijk omdat vestiging niet afhankelijk is van de locale afzetmarkt, maar van andere factoren. Van de verzorgende werkgelegenheid daarentegen is de uiteindelijke omvang beter vast te stellen, omdat zij georienteerd is op de locale afzetmarkt. Bij toeneming van de bevolkingscmvang zal dit type werkgelegenheid ook toenemen. Naast bepaling van de totale omvang aan kantoorruimte in Zeewolde voor de inwonersfase, is voor de planvorming noodzakelijk te weten welke ruimte en locaties voor kantoren in het plangebied moeten worden gereserveerd en of deze aansluiten op de wensen van mogelijke vestigers in Zeewolde. Op basis van het bovenstaande is de probleemstelling als volgt geformuleerd: 1) hoeveel kantoorruimte is nodig op basis van bevolkingsvolgende (verzorgende) werkgelegenheid? 2) wat is de behoefte aan kantoorruimte op basis van stuwende werkgelegenheid en hoe is deze te stimuleren? 3) waar zijn mogelijkheden voor vestiging van kantoren in Zeewolde en komen deze locaties overeen met de te verwachten vraag? 1.3. Onderzoeksopzet en opbcuw van het rapport In het tweede hoofdstuk wordt de vraag naar en het vestigingsgedrag van de kantorensector in Nederland behandeld op basis van secundair materiaal. De belangstelling voor kantoren op nationaal niveau is vrij groot door de enorme groei van het aantal kantooraccommodaties begin jaren tachtig. Deze groei van het aanbod is niet in overeenstemming met de vraag, waardoor op de kantorenmarkt een overschot aan kantoorpanden is ontstaan. De ruimtelijke spreiding c.q. concentratie van kantoren in Nederland en de kansen om kantoorvestigingen aan te trekken door gemeenten met een gering inwonertal worden in het tweede gedeelte van het hoofdstuk behandeld. Specifiek voor de gemeente Zeewolde met inwoners wordt bekeken wat haar kansen zijn als kleine gemeente om kantoorvestigingen aan te trekken. Het huidige kantorenbestand in Zeewolde wordt in het derde hoofdstuk gein-

9 ventariseerd. Hiervoor is in eerste instantie gebruik gemaakt van de bij de RIJP aanwezige bedrijvenkartotheek Zeewolde. Door middel van de 4 cijferige SBI-code van de standaardbedrijfsindeling van het CBS is het kantorenbestand in Zeewolde geselecteerd. Gegevens over ruimtebeslag en ruimtelijke kenmerken van de kantoren zijn nauwelijks aanwezig. Op basis van het aantal werkzame personen is daarom een schatting gemaakt van het aantal m 2 kantoorruimte in Zeewolde. In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de ontwikkeling van het kantorenaanbod in de omliggende gemeenten van Zeewolde. Aanbod van kantoren in de omgeving kan bedrijven doen besluiten niet in Zeewolde te vestigen. Bekeken wordt wat de concurrentiepositie is van Zeewolde ten opzichte van gemeenten op de Veluwe en in de provincie Flevoland. In hoofdstuk vijf wordt door middel van verschillende rekenkundige excercities een prognose gemaakt van de te verwachten -c.q. wenselijk- aantal kantooraccommodaties in Zeewolde voor inwoners. In de behoefteraming wordt onderscheid gemaakt in kantoorvestigingen gericht op de locale afzetmarkt (de verzorgende bedrijven) en kantoorvestigingen die hun producten en/of diensten voornamelijk buiten Zeewolde verkopen (de stuwende werkgelegenheid ). Het zesde hoofdstuk gaat in op de vraag op welke locaties in Zeewolde de toekomstige kantoorvestigingen gerealiseerd kunnen worden bij afweging van vestigingswensen van de ondernemers en taaktstellingen/ruimtereserveringen in de planvorming. Tenslotte wordt in hoofdstuk zeven op basis van de prognoses een aantal beleidsaanbevelingen gegeven.

10 2. Begrippenkader en de ontwikkeling van de kantorensector 2.1. Inleiding De opzet van het tweede hoofdstuk is om een beeld te geven van de kantorensector op landelijk niveau en wat de rol van Zeewolde hierin kan zijn. De kantorensector in Zeewolde zelf stelt nog niet veel voor (zie hoofdstuk 3). Mogelijke toekomstige vestiging van kantoorbedrijven in Zeewolde. met name van bedrijven met een bovenregionale afzetmarkt zal in belangrijke mate bepaald worden door ontwikkelingen op landelijke niveau. De verzorgende bedrijvigheid in kantoren is vooral afhankelijk van bevolkingsgroei en bij toename van de bevolking zal deze bedrijfstak zich wel vestigen in Zeewolde. In de literatuur ontbreekt een eenduidige omschrijving van het begrip kantoor. De tweede paragraaf behandelt derhalve de definiering van de kantorensector. welke keuzes daarbij gemaakt moeten worden en wat de gevolgen daarvan zijn voor de statistische registratie. De sectoren die voornamelijk in kantoren worden aangetroffen worden in de derde paragraaf behandeld. Eelangrijk voor mogelijke vestiging van kantoren in Zeewolde is de groeiverwachting van een aantal sectoren. Hierbij wordt met name ingegaan op de ontvikkeling van "economisch kansrijke activiteiten". In de vierde paragraaf wordt ingegaan op de ruimtelijke spreiding van kantoren in Nederland (waar zijn ze gevestigd) en op de vestigingsplaatsfactoren van kantoren (waarcm zijn ze daar gevestigd). Daar Zeewolde uiteindelijk zal uitgroeien tot een plaats met zo'n inwoners, zal vooral ingegaan worden op de aanwezigheid van kantoren in kleine gemeenten Definigring van het begrip kantoor Het begrip kantoor kan worden gedefinieerd op basis van ruimtelijke en functionele criteria. Vanuit de ruimtelijke invalshoek worden arbeidsverrichtingen in zelfstandige gebouwde eenheden in beschouwing genomen. Het functionele criterium legt de nadruk juist op administratieve werkzaamheden. ongeacht de plaats waar deze worden verricht. Voor dit onderzoek, gericht op de toekomstige behoefte aan kantoorruimte in Zeewolde is een benadering vanuit kantoorwerkzaamheden niet geschikt, omdat het ruimtelijk element ontbreekt. Daarom wordt voor definiering van kantoor gekozen voor het ruimtelijk criterium. Dit houdt in dat alleen die kantoren die als een ruimtelijk zelfstandige eenheid kunnen worden beschouwd met een zelfstandig karakter, dus niet fungerend als onderdeel van een vestiging die hoofdzakelijk een andere functie uitoefent. deel uitmaken van het onderzoek. Deze keuze heeft voor de statistische registratie als consequentie dat kantoren die een onderdeel vormen van een vestiging met een andere. dominante functie geboekt zullen worden onder bijvoorbeeld industrie of groothandel (Hanemaayer e.a., 1981, p.16). Voor de bepaling van de vestigingsplaats van kantoren zijn deze afdelingen ook niet interessant. Aangenomen wordt nl. dat die afdelingen niet zelfstandig een vestigingsplaats kiezen, maar dat hun vestigingsplaats de wensen weerspiegelt van het totale bedrijf (v. Dinteren (red.). 1985, p.13).

11 De keuze voor een definiering van het begrip kantoor is dan ook voornamelijk gebaseerd op practische? gronden. Aangesloten wordt bij Bak (1980. p.24) die een kantoor omschiijft als: "een pand of een gedeelte van een pand waarin voornamelijk op zichzelfstaande bureauwerkzaamheden worden verricht. Onder bureauwerkzaamheden worden in dit verband niet alleen verstaan V de administratieve handelingen in strikte zin, maar ook organisatorische, beleidsmatige, creatieve en commercisle activiteiten. welke een administratieve voorbereiding of uitwerking behoeven". Voor de uiteindelijke select ie van de kantorensector in Zeewolde en de vergelijkingsgemeenten is gebruik gemaakt van de SBI-code (1974). In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van alle SBI kantorencodes en van de SBI-codes voor zover die in Zeewolde aanwezig zijn. Naar functiegroep moet bij het begrip kantoor in grote lijnen gedacht worden aan het bank- en verzekeringswezen, vrijwel de gehele zakelijke dienstverlening en in beperkte mate de 'overige dienstverlening', zoals onderdelen van openbaar bestuur en maatschappelijke dienstverlening (de Smidt e.a., 1982). Naast deze traditionele indeling van bedrijven naar bedrijfstakken bestaan nog vele benamingen en indelingen van bedrijvigheid. die van invloed zijn op de kantorenmarkt. Technologische vernieuwingen en de overgang naar een informatiemaatschappij vormen belangrijke impulsen voor de opleving van de economie en nieuwe vormen van bedrijvigheid. Vooral bedrijvigheid die zich bezighoudt met het verkrijgen, verwerken en verstrekken van allerlei typen informatie wordt van steeds groter belang. Het gaat om tal van gespecialiseerde dienstverlenende bedrijven op het gebied van distributie. financiele en zakelijke diensten en research en bedrijven die gericht zijn op het verhogen van de productiviteit van agrarische, industrigle en ook andere dienstverlenende bedrijven. Een groot deel van deze bedrijven behoren tot de bedrijfstak zakelijke dienstverlening, die voornamelijk is gehuisvest in een kantoor. Binnen de bedrijfstak zakelijke dienstverlening wordt een deel van deze bedrijven ook wel aangemerkt als commercisle intermediaire dienstensector. Hieronder worden o.a. gerekend "computer servicebureaus e.d. "(S.B.I.84.3). "reclame- en advertentiebureaus e.d." (S.B.I. 84.5) en "uitzendbureaus (S.B.I. 84.8) (v.dijken 1988 p.l). Ook wordt nogal eens het woord H.I.C.- sector genoemd i.v.m. planning van kantoren science parks of kantoren in een "parkachtige" setting. Van het begrip H.I.C- of high-tech sector bestaat nauwelijks een definiering. Bio- en milieutechnologische bedrijven, maar ook informatie- en materiaal- technologie worden hierbij genoemd. Zij hebben alien gemeen dat zij een kantoorpand als huisvesting nodig hebben, en bovendien als economisch kansrijke activiteiten (H.I.C.- sector STOGO, 1987, p.24) of groeisectoren van de economie worden beschouwd (RPD 1987). Tenslotte kan nog worden gesproken van verzorgende en stuwende werkgelegenheid in de kantorensector. Dit onderscheid in type bedrijvigheid is gebaseerd op het verzorgingsgebied van een onderneming/instelling. De verzorgende bedrijven zijn primair gericht op de bevolking (bijv. banken en postkantoren) of op bevolkingsverzorgende bedrijven en instellingen (bijv. accountants). In de werkgelegenheidsstatistiek van de RIJP, waar de gegevens van de gemeenten in Flevoland afkomstig zijn, wordt als norm voor verzorgende bedrijvigheid genomen dat 60% van de producten/diensten binnen het betreffende gebied (in dit geval binnen de gemeentegrenzen van Zeewolde) wordt afgezet. Het ruimtelijk spreidingspatroon van dit type bedrijven wordt voornamelijk bepaald door de spreiding van de bevolking

12 over het land. De tweede categorie. d_e stuuende sector, is primair gericht op niet bevolkingsverzorgende bedrijven en instellingen. Hiervoor geldt de norm dat minimaal 60% van de producten/diensten buiten het betreffende gebied wordt afgezet. Het vestigingsgedrag van deze sector is daardoor moeilijker te voorspellen. 2.3 De landelijke ontwikkeling van kantoren Om een beeld te kunnen geven van de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de kantorensector zal vooral naar de dienstensector gekeken moeten worden. Dat de dienstensector een steeds groter aandeel vormt in de nationale economie ook op het gebied van de werkgelegenheid blijkt o.a. uit het jaarverslag van de RPD (1987). Geconcludeerd wordt dat Nederland op weg is naar een economie, waarin de dienstensector een steeds grotere rol krijgt. Door verandering van economische processen en de toegenomen overheidsinvloed is een steeds groter deel van de beroepsbevolking zich gaan bezighouden met allerlei kantoorwerkzaamheden. In 1985 blijkt zo'n 60,5% van het arbeidsvolume werkzaam te zijn in de dienstensector. Volgens berekeningen van het Centraal Planbureau zal in het jaar 2010 circa 67% van het arbeidsvolume worden opgenomen door de dienstensector. Naast uitbreidingen vinden binnen de kantorensector ook belangrijke technologische ontwikkelingen plaats. die een verandering te weeg brengen in de kwalitatieve eisen die bedrijven aan hun omgeving en gebouwen stellen. Zoals reeds aangegeven leiden technologische ontwikkelingen tot nieuwe vormen van bedrijvigheid met name tot nieuwe vormen van communicatie en dienstverlening, nieuwe productie- en procesmethoden. Deze nieuwe vormen van bedrijvigheid zoeken veelal een nieuw en modern bedrijfspand op een representatieve locatie. Tegen deze achtergrond van toenemende omvang van de kantorensector en structuurveranderingen binnen die sector wordt de verwachting gewekt dat er een aanzienlijke vraag naar kantoren bestaat op nationaal niveau. Figuur 2 geeft een overzicht van aanbod en opname van het aantal m bruto vloeroppervlakte (1) kantoorruimte in Nederland tussen 1977 tot (l)bruto vloeroppervlakte= vloeroppervlakte vermeerderd met dienstruimten, vergaderruimten, kantines en dergelijke. exclusief eventuele inpandige parkeerplaatsen en overig onbebouwd terrein.

13 Figuur ^ Aanbod en opname kantoorruimte in Nederland noo oenicrt r - oenomt too * * I97S T97S ' '««Bron: VGM, 1988 De vermindering van het aanbod is vrij gering in relatie gezien met de forse stijging van de jaarlijkse opname. De belangrijkste oorzaak hiervan moet vooral gezocht worden in het feit dat bedrijven steeds meer kiezen voor nieuwbouw wat betreft hun huisvesting. Wanneer een bedrijf kiest voor bouw van een nieuw kantoor levert dit een vergroting van het aanbod op zonder dat daar een aanbodsvermindering elders tegenover staat. Op landelijk niveau is er daarom een structured overaanbod van kantoorruimte sprake. In 1986 is zc'n m 2 kantoorruimte door de gebruikersmarkt opgenomen (VGM, ). Tegenover deze opname staat echter een aanbod van kantoorruimte van ruim 1.5mln. m 2. (In deze cijfers zijn alleen de kantoorruimten van 500 m 2 of meer opgenomen) Daarnaast is nog eens 3.1 min m 2 in voorbereiding, wat 6 maal zoveel is als de gemiddelde vraag van de afgelopen drie jaar (RPD. 1987). Verwacht wordt dan ook dat, gezien de geringe netto-vraag en het.grote in voorbereiding zijnde aanbod aan de vraag naar kantoorruimte tot het jaar 2000 kan worden voldaan (RPD p.28) De ruimtelijke spreiding van de kantorensector en de vestigingsplaats; factoren Daar de kantorensector over een groot aantal bedrijfstakken verspreid is ontbreken veelal de statistische gegevens hierover. Over de ruimtelijke spreiding van kantoren in Nederland op gemeentelijk niveau is zeer weinig bekend. Belangrijkste bronnen over de kantorensector op het niveau van 10

14 gemeenten vormen het tijdschrift Vast Goed Markt (VGM) met gegevens over de leegstand van kantoren en een onderzoek van Bak (1980) over kantoren naar gemeentegrootte. Bak (1980, p.42) geeft aan dat in 1977 bijna de helft van de totale kantoorbevolking gevonden wordt in gemeenten met meer dan inwoners. De kleinste gemeenten (beneden de grens van inwoners) hebben aan het kantoorgebeuren slechts in heel beperkte mate deel. In figuur 3 is de relatie aantal kantoorwerkzamen en aantal inwoners per gemeente weergegeven. In deze situatie is weinig verandering opgetreden de laatste jaren, gezien de ontwikkeling in de opname van kantoorruimten. Rond tweederde van de totale opname wordt bepaald door de vier grote agglomeraties. In plaats van speiding van kantoren kan beter worden gesproken over ruimtelijke concentratie van kantoren. De relatie kantorensector en gemeentegrootte wordt bepaald door factoren in het productiemilieu en de functionele spreiding van de verschillende kantoorsectoren. Sommige kantocrsectoren hebben een dermate verzorgende functie ten opzichte van de bevolking dat van een stedelijke concentratie slechts beperkt sprake kan zijn. Voorbeelden daarvan zijn de sectoren bankwezen. communicatie. juridische praktijk. administratie en gemeentelijke overheid. Deze sectoren zijn met een relatief groot aantal vestigingen in alle grootteklassen van gemeenten vertegenwoordigd (Bak, 1980, p.43). De verhouding stuwende-verzorgende werkgelegenheid naar grootteklasse van gemeenten is in figuur vier aangegeven. In gemeenten met minder dan inwoners vormen de sectoren administratie, handel. gemeentelijke overheid en het bankwezen meer dan 6C% van de kantoorvestigingen in deze gemeenten. Uit het ruimtelijk gedrag van stuwende bedrijven is de vestigingsvoorkeur voor de Randstad duidelijk. Dit vestigingspatroon zou met name in de hand worden gewerkt om onzekerheden en risico's te vermijden. Aangesloten wordt bij bestaande kantorenconcer.traties wat de representativiteit en de status van de locatie ten goede kotrt en waarbij tevens de waarde van het pand is en blijft gegarandeerd. Figuur 3 Aantal kantoorwerkzamen per 1000 inwoners kan too rort*v.9p(aal»en per 1000 inwonets / 20 / Z> 0 ". /,, 1 1 O x 1000 inwoners Bron: Bok 1&80 11

15 Figuur 4 Kantoorwerkzamen naar grootte van gemeenten en categorie s 1 W 80 groot.eklassen gemeenten minder dan Vrwoners ver_orger>_ irmi stuwen inwoners inwoners 4, invoner.. 5. meer don invoners 0 gmottekknsen gemeenten Bron: Bak Wat betreft de kansrijke economische activiteiten en dan met name in de tertiaire dienstensector blijken kleine gemeenten (< inwoners) niet erg gunstig te scoren vanwege hun productiemilieu. Bedrijven die representatief zijn voor de informatiemaatschappij en voor nieuwe ontwikkelingen (bijv. computerbedrijven) zijn duidelijk gericht op grootstedelijke agglomeraties. Vestiging in kleine gemeenten en met name gemeenten op enige afstand van de grote steden komt maar zelden voor. Gezien de geplande omvang van Zeewolde van inwoners in 2005 (1) van vestiging van kansrijke bedrijven in de tertiaire en kwartaire sector gering worden geacht. In tabel 2.1 wordt dit nog eens geillustreerd. Tabel 2. 1 Locatiequotienten(1) voor kansrijke bedrijvigheid en totale bedrijvigheid naar vier sectoren en drie typen gemeenten bedrijfssector grote steden middelgrote steden overige gemeenten > inw OOOinw. < inw. kansrijk totaal kansrijk totaal kansrijk totaal traditionele industrie moderne industrie tertiaire diensten kwartaire diensten Bron:RPD 1987 (1) Locatiequotienten geven in dit geval de verhouding tussen de aanwezig- 12

16 (I) Locatiequotienten geven in dit geval de verhouding tussen de aanwezigheid van bepaalde typen bedrijvigheid in een stad en die in Nederland weer. Een quotient groter dan 100 geeft een meer dan evenredige vertegenwoordiging van het type bedrijvigheid aan. Voor Zeewolde kunnen een aantal vestigingsplaatsfactoren worden genoemd die aantrekkelijk zijn voor vestiging van bedrijven en specifiek voor kantoren. Zoals reeds eerder is aangegeven gelden de vestigingsfactoren niet voor alle bedrijven in dezelfde irate. In het rapport "Economische ontwikkelingspotenties Zeewolde" (STOGO, 1987) worden de volgende specifieke kenmerken van het productiemilieu in Zeewolde als positief genoemd: - woon- en leefmilieu; - arbeidsmarkt; - productiestructuur: - ligging en bereikbaarheid; - aanbod van bedrijfsruimten. 1. Woon- en leefmilieu Het aanbod van een kwalitatief en kwantitatief aantrekkelijk woonmilieu kan voor Zeewolde een belangrijke factor vormen in het productiemilieu i.v.m. meeverhuizende personeelsleden. Voor bedrijven die zich in Zeewolde willen vestigen kunnen de huisvestingsmogelijkheden voor meeverhuizend personeel van doorslag gevende betekenis zijn. Walen, Nozeman (1987, p.396) constateerden voor Zoetermeer dat bij bedrijfsverplaatsingen (in dat onderzoek kantoorverplaatsingen) op lange termijn sprake is van verhuizing van de kantoorwerkzamen naar de nieuwe werkplaats. Het proces van verhuizen in de richting van het werk stagneert na een aantal jaren, en lang niet alle werknemers zullen zich in de nieuwe werkplaats vestigen. Op basis van de twee groeivarianten (zie bijlage 2) zal de woningproductie in de kern van 600 per jaar omstreeks 1989 dalen tot 400 resp. 300 vanaf midden negentiger jaren. Rekening houdend met een stijging van de gemiddelde wonigbouwbezetting zal de ste inwoner in de kern bereikt worden tussen 1996 en 2003 waarbij zo'n woningen voor nodig zijn. Voor het huidige structuurplan is deze 90-95% eengezinswoningen en 5-10% meergezinswoningen. Naast uitbreiding van de bestaande wconwijken, is nog ruimte gereserveerd voor woningbouw in het centrum, havengebied en bos ca woningen). (1) Het jaar waarin de 16.5COste inwoners wordt bereikt is afhankelijk van de nog vast te stellen groeivariant (zie bijlage 2). In de groeivariant met de laagste woningbouwproductie wordt het aantal van inwoners bereikt in 2003 ; in de groeivariant met de hoogste woningbouwproductie wordt dit aantal al in 1996 bereikt. 13

17 2. Arbeidsmarkt. De beroepsdeelname in Zeewolde was in ,7% (Pendelonderzoek 1987). Dit hoge deelnemingspercentage is onder andere het gevolg van het migratieproces naar Zeewolde van vnl jarigen. De beroepsdeelname in deze leeftijdsklassen is in het algemeen vrij hoog. Gezien het feit dat de bevolkingsgroei van Zeewolde voor de fase grotendeels bepaald wordt door migratie, waarvan toch ook weer een grote groep jarigen zal zijn mag verwacht worden dat de teroepsdeelname in Zeewolde nog hoog zal blijven. In de Ontwikkelingsvisie is uitgegaan van een beroepsdeelname van 47,8% bij inwoners. Op basis van stijging van het deelnemingspercentage en van het te realiseren aantal inwoners is qua omvang een beroepsbevolking te verwachten van ca personen bij inwoners. De samenstelling van de beroepsbevolking in 1987 wordt nog sterk gedomineerd door de "agrarische beroepsgroepen", zij het dat dit aandeel t.o.v al sterk was afgenomen. Het aandeel van de bercepsbevolking met een administratief beroep daarentegen is t.o.v sterk toegenomen. Juist in deze beroepsgroep is het percentage werkforensen in verhouding met de overige beroepsgroepen hoog te noemen. Een aanzienlijk arbeidspotentieel met een administratieve beroepsgroep kan een mogelijke vestigingsfactor vormen voor kantoorvestiging in Zeewolde. 3. Productiestructuur De aanwezige bedrijvigheid c.q. werkgelegenheid is in het algemeen sterk bepalend voor het productieirilieu en voor de toekomstige economische ontwikkelingsmogelijkheden. De geplande ontwikkeling van Zeewolde tot een agrarisch-recreatieve kern (Structuurplan Zeewolde, 1982) heeft vooral geleid tot vestiging van bedrijven in de agrarisch-ondersteunende sector en in de recreatieve sector. De ontwikkeling van de werkgelegenheid naar bedrijfstak tussen 1984 en 1987 wordt weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 2.2 Bezette arbeidplaatsen in de gemeente Zeewolde naar bedrijfstak ( ) in prccenten. bedrijfstakken landbouw en visserij industrie openbare nutsbedrijven, bouwnijverheid en install, bedrijven handel.horeca.reparatiebedrijven transport.opslag en comm.bedrijven bank- en verzekeringswezen overige dienstverlening totaal absoluut Bron:RIJP % %

18 Gezien het recente ontwikkelingsstadium van Zeewolde kan nog nauwelijks gesproken worden over een bestaande structuur. In de periode is het aandeel van de agrarische sector sterk afgenomen van 50% naar 34%, terwijl de dienstensector (zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening) is toegenomen. De gemiddelde groei van deze twee sectoren per jaar was 20% (gerekend naar het aantal arbeidplaatsen. De bouwnijverheid neemt nog altijd een belangrijke positie in. Dit zal in de toekomst procentueel gezien afnemen. gezien de afname van de woningbouwproductie. 4. Ligging en bereikbaarheid De ligging van Zeewolde in de omgeving is aangegeven in figuur 5. De plaatsen op de Veluwe, Het Gooi. en de Randstad c.q. Amsterdam zijn bereikbaar via drie regionale hoofdverbindingswegen: de Gooiseweg!via de Stichtse Brug aansluitend op de A27). de Nijkerkerweg*aansluitend op de A28) en de Spiekweg. Daarnaast vinden r.og verbeteringen plaats aan de infrastructuur in de gemeente, waardoor de ligging van Zeewolde t.o.v. de wijdere omgeving verder zal toenemen. De volgende verbeteringen van de regionale infrastructuur kunnen worden genoemd: aansluiting van de A27 op de A6, verbetering van de aansluiting van Zeewolde op de A28. verdubbeling van de capaciteit van de Stichtse Brug en mogelijke uitbreiding van de wegcapaciteit tussen Lelystad en Harderwijk. Door de goede ontsluitingswegen is Zeewolde qua ligging t.o.v. de Randstad het belangrijkste centrum voor kantoren niet in het nadeel t.o.v. concurrerende regio's als N.W. Veluwe en de regio Amersfoort. De bereikbaarheid van Zeewolde met het openbaar vervoerlbussen) is en blijft zeer beperkt. 5. Aanbod van bedrijfsterreinen Het huidige aanbod van bedrijfsterreinen omvat drie locaties: het Trekkersveld, Gildenveld en Schepenveld. Het Trekkersveld is een grootschalig bedrijfsterrein waarin voor totaal ca. 70 ha. ruimte is gereserveerd. De gevestigde bedrijven behoren vrijwel allemaal tot de agrarisch-verzorgende sector: loonwerkersbedrijven, landbouwmechanisatiebedrijven, groothandels in sproeimiddelen en landbouwgewas sen. Eind 1986 is 15 ha. uitgegeven. Het Schepenveld is een kleinschalige bedrijventerrein gelegen in de kern van Zeewolde in aansluiting op de woonbebouwing. Het Schepenveld is bestemd voor kleine en middelgrote ondernemingen van verschillende aard. Een verzamelgebouw voor startende bedrijven is op dit terrrein gelegen. De bestemming van deze terreinen gaat vooral de aandacht uit naar bedrijven in de sfeer van opslag, productie en kantooractiviteiten. Eind 1986 is 3 ha. uitgegeven. Het Gildenveld is een nieuwer terrein bedoeld voor kleinere, hoogwaardige ondernemingen, die hoge eisen stellen aan hun directe omgeving. Bijv. bedrijven op het gebied van de automatisering, dienstverlening, research en ontwikkeling. Voor de ruimtereservering specifiek voor kantoren in Zeewolde is in de Ontwikkelingsvisie met name het centrumgebied genoemd, welke ruimte zou moeten bieden voor 500 arbeidsplaatsen. Daarnaast wordt als aanvullende ruimtebehoefte voor kantoren zo'n 1 a 2 ha. gepland. De mogelijke locaties voor kantoren zijn in de plankaart ondergebracht onder de bestemming: bijzondere bestemming parkachtige setting, instituten en kantoren/reservering. 15

19 De ligging van de gemeente Zeewolde -S-T_q Flevoland ETC-a stad # dorp Bronn-n: Rijkidlanit voor d. UiMlmaarpoklcn MI-UM. im. autosnelweg hoofdweg (binnen Flevoland) spoorlijn kilometer

20 Het gaat hierbij om ruimtereserveringen aan de oost- en westkant van het Gildenveld. langs de Horsterweg en de Dasselaarweg. Beide terreinen omvatten samen 3,6 ha. De afmetingen zijn nl. 150x500m en 300x450m. Verder van de kern afgelegen zijn nog een tweetal terreinen in het Horsterwold aangewezen als locatie voor instituten en kantoren in "en parkachtige setting". Tenslotte is nog een gebied ten westen van het Trekkersveld gereserveerd voor deze bestemming. Niet al deze factoren kunnen tot de specifieke vestigingsfactoren voor kantoren worden genoemd. Daarnaast is het feit dat er in Zeewolde geen verouderde voorraad aanwezig is een vestigingsfactor zijn. Op de nieuwste ontwikkelingen waarbij steeds meer de nadruk komt te liggen op representatieve omgeving en gebouwen kan men derhalve goed inspelen. De afstand van Zeewolde t.o.v. de Randstad wordt als te groot ervaren om voor bedrijfsverplaatsing een alternatief te kunnen vormen. Over het algemeen wordt 40 kilometer als de gemiddelde afstand gehanteerd waarover bedrijfsverplaatsingen plaatsvinden. Als verplaatsing uit de Randstad wordt overwogen. dan zal Almere als intervening opportunity een belangrijke concurrent vormen voor Zeewclde. Wat betreft de vestiging var. m.n. stuwende kantoren in Zeewolde moet gezien de landelijke ontwikkelingen de verwachtingen niet al te hoog gespannen zijn. Een blijvende voorkeur voor de Randstad en de grote steden komt duidelijk naar voren. De geplande omvang van de gemeente tot inwoners blijft vrij klein om hcogwaardige stuwende bedrijvigheid in de kantorensector te kunnen aantrekken. De behoefte op landelijk niveau blijkt vooral te zijn gebaseerd op vervanging. Daarnaast spelen de kwalitatieve aspecten met betrekking tot de huisvesting een steeds grotere rol. Het blijken met name de representatieve locaties bij bestaande kantoorconcentraties te zijn die goed in de markt liggen. Zeewolde heeft als voordeel dat er geen verouderde voorraad aanwezig is, zodat men in principe goed kan inspelen op de behoefte op de markt. De ligging van Zeewolde ten opzichte van de Randstad en dan met name t.o.v. Amsterdam en Utrecht, zou met goede infrastructurele verbindingen, een voordeel kunnen zijn. Verplaatsing van economische activiteiten uit de Randstad naar de intermediaire zone kan plaatsvinden indien er een te kort aan representatieve locaties zou ontstaan of dat locaties buiten de Randstad goede concurrenten gaan vormen. Met name op dat laatste zou Zeewolde moeten inspelen. In hoeverre nieuwe vormen van bedrijvigheid als H.I.C. bedrijven of de intermediaire dienstensector zich in kleine gemeenten wil vestigen moet de toekomst nog uitwijzen. Op dit moment komt het nog zeer sporadisch voor. deze sectoren zijn nog volop in ontwikkeling. Het scheppen van condities voor vestiging biedt nog geen garantie dat deze bedrijvigheid zich ook inderdaad in de gemeente vestigt, het vormt wel een harde randvoorwaarde. 17