AKTE VAN LEVERING (Ereprijsweg 1, 3, 5 en 9 te Zaandam)

Transcriptie

1 - 1 - MLA\THO\ \ Concept AKTE VAN LEVERING (Ereprijsweg 1, 3, 5 en 9 te Zaandam) Heden, * tweeduizend zestien verschenen voor mij, mr. Maria Johanna Anna Laenen, notaris te Amsterdam: 1. *, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING (ZVH), een stichting, statutair gevestigd te Zaandam, kantoorhoudende te Peperstraat 86, 1502 AK Zaandam, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer , hierna te noemen: de "Verkoper"; 2. *, hierna *zowel tezamen als ieder/elk afzonderlijk te noemen: de "Koper". De comparanten, handelend als vermeld, verklaren: REGISTERGOEDEREN Verkoper is eigenaar van de navolgende registergoederen, te weten: 1. het woon- praktijk pand met onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te 1508 CT Zaandam, gemeente Zaanstad, Ereprijsweg 1, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie M nummer 2577, groot twee aren en dertig centiaren, 2. het woon- praktijk pand met onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te 1508 CT Zaandam, gemeente Zaanstad, Ereprijsweg 3, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie M nummer 2578, groot twee aren en achtentwintig centiaren, 3. het woon- praktijk pand met onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te 1508 CT Zaandam, gemeente Zaanstad, Ereprijsweg 5, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie M nummer 2579, groot twee aren en achtentwintig centiaren, 4. het woon- praktijk pand met onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te 1508 CT Zaandam, gemeente Zaanstad, Ereprijsweg 9 en 9A, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie M nummer 2581, groot twee aren en tweeënzestig centiaren, hierna, zowel tezamen als elk afzonderlijk, te noemen: het "Verkochte". EIGENDOMSVERKRIJGING

2 - 2 - Het Verkochte werd door Verkoper tezamen met meerdere kadastrale percelen verkregen, voor zover het betreft de grond door de inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers voor registergoederen (destijds te Haarlem) op zes januari negentienhonderd eenenzestig in Register Hypotheken 4 deel 2355 nummer 90 van een afschrift van een akte van levering op negen december negentienhonderd zes verleden voor J.Y Postma, destijds notaris te Zaandam, ondermeer inhoudende kwijting voor de betaling van de koopprijs, en voor zover het betreft de opstallen door stichting voor eigen rekening. Artikel 1. Koopovereenkomst Verkoper heeft het Verkochte verkocht aan Koper, die het Verkochte heeft gekocht van Verkoper, waarvan blijkt uit een op * ondertekende koopovereenkomst, hierna te noemen: de "Koopovereenkomst". Een kopie van de Koopovereenkomst is aan deze akte gehecht. Artikel 2. Koopprijs/kwijting De koopprijs van het Verkochte bedraagt *. De koopprijs en de overige tussen partijen te verrekenen bedragen is door Koper voldaan door storting op één van de bankrekeningen ten name van Kwaliteitsrekening Notariaat DLA Piper. Verkoper verleent Koper daarvoor kwijting. Artikel 3. Levering Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert Verkoper bij deze het Verkochte aan Koper, die het Verkochte aanvaardt. Voorts levert Verkoper aan Koper, die aanvaardt, alle aanspraken die Verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van de bouwer(s), de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s), en/of de leveranciers van het Verkochte en andere derden en de eventueel meeverkochte roerende zaken of gedeelten daarin/daarvan, alsmede de rechten uit premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voorzover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn, een en ander voorzover deze aanspraken en rechten niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is bevoegd om de overdracht van de desbetreffende rechten te bewerkstelligen door mededeling te doen aan de personen jegens wie die rechten kunnen worden uitgeoefend. Artikel 4. Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen Met betrekking tot bestaande erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of andere bijzondere verplichtingen wordt ten deze verwezen naar: 1. voormelde titel van aankomst (deel 2355, nummer 90), waarin onder meer het volgende voorkomt, woordelijk luidende:

3 - 3 - "8. De koopster en haar rechtverkrijgenden moeten in de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen in het bouwcomplex per etagewoning naar keuze een bedrag van vierhonderdvijftig euro ineens of een bedrag van achttien gulden en twintig cent per jaar aan de gemeente betalen; 9. enzovoorts". 10. de koopster is verplicht het beding van artikel 8 en dit artikel, bij vervreemding van het geheel of een gedeelte van het bij deze gekochte, aan de nieuwe verkrijgers op te leggen, ten behoeve van de gemeente te bedingen en in elke volgende akte van vervreemding woordelijk over te nemen, zulks op verbeurte van een direct opvorderbare boete van vijfduizend gulden, voor welk verzuim ten behoeve van de gemeentekas, welke boeten binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van Burgemeester en Wethouders dienen te worden betaald. 2. een akte van uitgifte in erfpacht en levering op elf april tweeduizend zeven verleden voor mr. J.F.Hofman, notaris te Zaandam, gemeente Zaanstad, ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers voor registergoederen op twaalf april in register Hypotheken 4 deel nummer 47, in welke akte ondermeer het navolgende voorkomt, woordelijk luidende: VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID Ter uitvoering van hetgeen partijen zijn overeengekomen, wordt bij deze ten behoeve van het verkochte en ten laste van de aan verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie M nummers 2577 tot en met 2581, 2582 tot en met 2592 (Ereprijsweg 11 tot en met 31 oneven nummers te Zaandam), 2593 tot en met 2595 (Zonnedauwhoek 12 tot en met 16 even nummers te Zaandam) alsmede 2597 tot en met 2607 (Klaverweg 27 tot en met 47 oneven nummers te Zaandam), respectievelijk ten laste van het verkochte en ten behoeve van voormelde aan verkoper verblijvende percelen, een erfdienstbaarheid gevestigd tot het dulden van de eventuele situaties in strijd met het burenrecht (waaronder de riolering). Tevens wordt eenzelfde erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve en ten laste van genoemde aan verkoper verblijvende percelen, over en weer, onder de opschortende voorwaarde dat (een van) deze percelen niet meer in eigendom toebehoren aan verkoper. De erfdienstbaarheden zullen worden uitgeoefend op de minst bezwarende wijze en worden om niet gevestigd. Voorzover in bovenvermelde bepalingen verplichtingen voorkomen die Verkoper verplicht is aan Koper op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die verplichtingen bij deze door Koper aanvaard. Voorzover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die

4 rechten bij deze tevens door Verkoper voor die derden aangenomen. Artikel 5. Anti-speculatiebeding 1. Het is Koper niet toegestaan om gedurende een periode van twaalf (12) maanden, ingaande heden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verkoper het Verkochte - geheel of gedeeltelijk - te vervreemden (waaronder mede begrepen overdracht in economische zin), dan wel (rechts)handelingen te verrichten die aan vervreemding gelijk kunnen worden gesteld. 2. Onder vervreemding als hiervoor vermeld wordt tevens verstaan het door overdracht of andere overgang van aandelen, dan wel door overgang van stemrecht op aandelen, door het nemen van aandelen of het anderszins direct of indirect verkrijgen van de zeggenschap over de activiteiten van Koper door een of meer anderen, in de zin van het SER-besluit Fusiegedragsregels Verkoper kan aan het verlenen van toestemming voorwaarden verbinden, waaronder financiële voorwaarden, ter vrije keuze van Verkoper. Bedoelde voorwaarden zullen echter niet onredelijk bezwarend voor Koper mogen zijn. 4. Bij overtreding en/of niet correcte nakoming van de in lid 1 van dit artikel bedoelde bepaling, verbeurt Koper aan Verkoper een zonder rechterlijke tussenkomst, onmiddellijk opeisbare boete ter grootte van vijftig procent (50%) van de koopprijs van het Verkochte als in deze overeenkomst vermeld. 5. De in dit artikel door Verkoper aan Koper opgelegde verplichting is onder meer voor Verkoper van belang met het oog op de aard en identiteit van de Koper, zulks onder andere gezien het door Verkoper tot op heden gevoerde beleid met betrekking tot de (belangen van) de huurder(s) van het Verkochte. Artikel 6. IVBN Gedragscode 1. Verkoper voert een beleid in lijn met de door Verkoper aanvaarde "IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007". Een exemplaar van die Gedragscode is aan Koper overhandigd. 2. Verkoper stelt de voorwaarde dat dit beleid door Koper gecontinueerd dient te worden. Koper is derhalve gehouden het Verkochte in het kader van de verhuur als een goed huisvader te exploiteren en onderhouden, overeenkomstig de eisen die de wet daaraan stelt en Koper is gehouden alle verplichtingen die de wet aan een verhuurder stelt na te komen. Voormelde gedragscode vermeldt terzake van het voorgaande onder meer: "Het IVBN-lid is verplicht in de koopovereenkomst met de kopende partij op te nemen de navolgende afspraken: 1. de kopende partij onderschrijft deze Gedragscode en zal zich aan de in deze - 4 -

5 - 5 - Gedragscode neergelegde afspraken houden en zal op zijn beurt de in deze Gedragscode neergelegde afspraken aan zijn opvolgend koper indien deze geen toegelaten instelling is, opleggen en zo vervolgens; 2. de kopende partij dient de huurders en de betrokken huurdersorganisatie uiterlijk binnen drie maanden na de levering van het gekochte complex huurwoningen te informeren over zijn bedrijfsmatige bedoelingen met het complex en zijn beleid voor het complex, en op te nemen dat indien de kopende partij de huurwoningen aan de zittende huurders wenst te verkopen, hij de navolgende regels in acht zal nemen; 3. de zittende huurders zullen schriftelijk over de te volgende verkoopprocedure en de tijd die daarmee gemoeid is, worden geïnformeerd; 4. de gehuurde woning zal aan de huurder schriftelijk te koop worden aangeboden op basis van een algemeen geaccepteerd model koopcontract met bij behorende verkoopvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld een koopcontract met verkoopvoorwaarden van de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, of een model van de Makelaarsorganisaties NVM, VBO of LVM; 5. de zittende huurder moet in de gelegenheid worden gesteld zich te vergewissen van de onderhoudstoestand van de te kopen woning; 6. bij een aanbod aan de zittende huurder om de door hem gehuurde woning te kopen zal aan de huurder worden meegedeeld, dat indien hij niet tot aankoop wil overgaan de huurovereenkomst zal worden voortgezet; 7. er zal geen enkele vorm van dwang worden uitgeoefend jegens de huurder om de door hem gehuurde woning te kopen dan wel de huurovereenkomst te beëindigen of anderszins de woning te verlaten. Tot ontoelaatbare dwang behoort ook een extreem en ongewoon huurprijsverhogingsbeleid, dat niet door de plaatselijke en/of complexgebonden marktomstandigheden wordt gerechtvaardigd en er derhalve gericht op lijkt te zijn de huurder te dwingen de huurovereenkomst te beëindigen en/of de woning te verlaten; en op te nemen dat indien de kopende partij een verhuurd appartementsrecht aan een zittende huurder wenst te verkopen, hij tevens de navolgende regels in acht zal nemen; 8. de zittende huurder zal op de hoogte worden gebracht van het bestaan van de wettelijk verplichte Vereniging van Eigenaars (VvE) in het algemeen en de financiële positie van de betrokken VvE in het bijzonder. Er moet een zo reëel mogelijke schatting van de periodieke lasten worden gegeven die de appartementseigenaar van het te koop aangeboden appartement in het lopende boekjaar aan de VvE verschuldigd zal zijn;

6 de zittende huurder moet in de gelegenheid worden gesteld zich te vergewissen van de onderhoudstoestand van het gehele complex en om zich rekenschap te kunnen geven van de kosten voor het onderhoud van het complex als geheel en de daarvoor geprognosticeerde omvang van een te vormen onderhoudsreserve, en van het te kopen appartement. Alvorens individuele appartementsrechten aan individuele kopers te koop aan te bieden moet door een externe deskundige of VVE-beheerder een meerjaren onderhoudsplan met bijbehorende begroting worden opgesteld, welk plan een periode van tien jaren zal beslaan, en welk plan aan de zittende huurder bij het schriftelijk aanbod tot koop ter hand zal worden gesteld; 10. de verkopende partij moet aan de zittende huurder kenbaar maken of hij van plan is op termijn een meerderheidspositie in het complex, en daarmee een beslissende stem in de VvE, te houden of niet. De verkopende partij moet de zittende huurder informeren omtrent zijn bedrijfsmatige bedoelingen met het complex en zijn beleid voor het complex. Indien de verkopende partij de meerderheid van het aantal appartementsrechten in het complex houdt, en op die grond als professionele partij de totstandkoming van een onderhoudsplanning kan bevorderen en ook op die basis een reserve voor groot onderhoud kan laten opbouwen, moet - hoewel de VvE verantwoordelijk is en blijft voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan en het opbouwen van een onderhoudsreserve - de verkopende partij de zittende huurder voor de verkoop over zijn beleid op dit punt schriftelijk informeren; 11. de verkopende partij zal, zolang hij een meerderheidspositie in de VvE heeft, bevorderen dat een delegatie van zijn huurders van appartementen in het complex als toehoorder (zonder stemrecht) bij de vergaderingen van appartementseigenaren aanwezig kan zijn en dat deze delegatie in de vergaderingen haar zienswijze over voor huurders van appartementen in het complex van belang zijnde agendapunten kenbaar kan maken; 12. de kopende partij verbeurt aan de verkopende partij een boete van 10% van de koopsom in het geval de kopende partij de hierboven genoemde afspraken neergelegd in 1 t/m 12 niet in acht neemt en waarbij de kopende partij zich verplicht bij verkoop van het complex deze afspraken met boeteclausule via een kettingbeding aan de hem opvolgend kopende partij op te leggen, onverlet het recht van de verkopende partij nakoming van de afspraken en schadevergoeding van de kopende partij te vorderen. De boeteclausule is beperkt tot een periode van twee jaar na de levering. De kopende partij moet ook na het verstrijken van de termijn van twee jaar na levering aan al zijn verplichtingen, die in deze Gedragscode zijn beschreven en

7 - 7 - die in de koopovereenkomst aan hem zijn opgelegd, blijven voldoen.". Artikel 7 Kettingbeding De voorwaarden en bepalingen als in artikel 6 vermeld, worden hierbij uitdrukkelijk als kettingbeding door Verkoper aan Koper opgelegd en door Koper aanvaard, die deze bepalingen in acht zal nemen. Koper is verplicht en verbindt zich jegens Verkoper, die hierbij aanvaardt, het bepaalde in dit gehele artikel (en de artikelen waarnaar in dit artikel eventueel wordt verwezen) bij overdracht of overgang van een geheel of gedeelte van het Verkochte, alsmede de vestiging, overdracht of overgang van een beperkt genotsrecht op het Verkochte of een gedeelte daarvan, hierna genoemd: Vervreemding, aan degene(n) die als opvolgende eigena(a)r(en) en/of beperkt genotsgerechtigde(n) tot het Verkochte of een gedeelte daarvan krachtens algemene of bijzondere titel is/zijn gerechtigd, hierna genoemd: Rechtsopvolger, als na te komen verplichting(en) van de Rechtsopvolger jegens Verkoper op te leggen en in verband daarmee het in dit gehele artikel bepaalde in de desbetreffende notariële akte woordelijk op te nemen, hierna te noemen: de Verplichting. Indien Koper of diens Rechtsopvolger de Verplichting niet nakomt, verbeurt Koper en/of diens Rechtsopvolger door het enkele feit van overtreding ten behoeve van Verkoper een direct opeisbare boete ter hoogte van tien procent (10%) van de Koopprijs, met de bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of vergoeding van eventueel meer geleden schaden, kosten en rente te vorderen. De Rechtsopvolger is verplicht daarbij namens en ten behoeve van Verkoper het beding aan te nemen. Artikel 8. Derdenbeding Koper verbindt zich voorts jegens Verkoper tot het bedingen bij wijze van derdenbeding (kettingbeding) van de Rechtsopvolger dat de betreffende Rechtsopvolger het hiervoor onder de artikelen 5, 6 en 7 en het onderhavige artikel 8 bepaalde, bij elke opvolgende Vervreemding zal opleggen aan de volgende Rechtsopvolger, zulks op dezelfde wijze als hiervoor in artikel 7 is bepaald. De Rechtsopvolger is verplicht daarbij namens en ten behoeve van Verkoper het beding aan te nemen. Indien Koper of Rechtsopvolger de in dit artikel 8 genoemde Verplichting(en) niet nakomt, verbeurt Koper of Rechtsopvolger door het enkele feit van overtreding ten behoeve van Verkoper een direct opeisbare boete ter hoogte van vijftig procent (50%) van de Koopprijs, met de bevoegdheid voor Verkoper om daarnaast nakoming en/of vergoeding van eventueel meer geleden schaden, kosten en rente te vorderen. Het in artikel 7 opgenomen (ketting)beding behoeft echter niet door Koper te worden

8 - 8 - opgelegd aan een natuurlijk persoon die een eenheid koopt voor eigen bewoning. Artikel 9. Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens een kadastraal uittreksel per heden zijn ten aanzien van het Verkochte geen publiekrechtelijke beperkingen ingeschreven in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. OVERIGE BEPALINGEN Artikel I Beschikkingsbevoegdheid Verkoper Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en levering van het Verkochte. Artikel II Leveringsverplichting Verkoper Verkoper is verplicht Koper het Verkochte te leveren: 1. onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding, of aan welke vernietiging dan ook; 2. niet bezwaard met beslagen of hypotheken of met inschrijvingen daarvan. Artikel III Aflevering Het Verkochte wordt aan Koper afgeleverd in de staat waarin het zich heden bevindt. Artikel IV Geheel verhuurd Het Verkochte wordt heden onder bezwaar van de lopende, Koper volledig bekende huurovereenkomsten aan Koper afgeleverd. Artikel V Baten en lasten De baten en lasten van het Verkochte zijn met ingang van heden voor rekening van Koper. Artikel VI Risico Vanaf het tijdstip van ondertekening van deze akte draagt Koper het risico van het Verkochte. Artikel VII Kosten en belastingen Alle kosten wegens de overdracht van het Verkochte, daaronder begrepen het notarieel honorarium, het kadastrale recht, de recherchekosten en de overdrachtsbelasting zijn voor rekening van Koper. Artikel VIII Diversen

9 - 9 - Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden al hetgeen vóór het tekenen van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen. Overdrachtsbelasting 1. Verkoper verklaart terzake van het Verkochte te handelen als ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting Koper verklaarde terzake van het Verkochte *wel/niet* te handelen als ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting Verkoper verklaart verder dat geen sprake is van een "algemeenheid van goederen", zodat artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 niet van toepassing is. 2. Partijen verklaren verder dat sprake is van een reële, marktconforme koopprijs. 3. Het Verkochte is langer dan twee jaar geleden in gebruik genomen. Terzake van de verkrijging is overdrachtsbelasting verschuldigd en geen omzetbelasting. Verkoper en Koper verklaren niet te opteren voor een met omzetbelasting belaste levering. Voor zover het Verkochte bestaat uit woonruimte, is overdrachtsbelasting verschuldigd over dat deel van de koopprijs, dat aangemerkt dient te worden als grondslag voor de overdrachtsbelasting naar het tarief van twee procent (2%), zijnde Voor zover het Verkochte bestaat uit bedrijfs/praktijkruimte, is overdrachtsbelasting verschuldigd over dat deel van de koopprijs, dat aangemerkt dient te worden als grondslag voor de overdrachtsbelasting naar het tarief van zes procent (6%), zijnde De verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt derhalve *. Deze uitsplitsing van de koopprijs blijkt uit een door Koper aangeleverde verklaring van een NVM-makelaar, welke verklaring aan deze akte is gehecht. Energielabel Koper verklaart van Verkoper het energielabel dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen te hebben ontvangen. Ontbindende voorwaarden Alle ontbindende voorwaarden die vóór het passeren van deze akte zijn overeengekomen, zijn thans uitgewerkt. Verkoper noch Koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. Toestemming Van de voor de overdracht van het Verkochte benodigde toestemming/goedkeuring van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, blijkt uit een aan deze akte gehechte brief de dato *. Woonplaatskeuze Terzake van de uitvoering van deze overeenkomst, alsmede voor de fiscale gevolgen daarvan, wordt woonplaats gekozen op het kantoor van de bewaarder van deze akte.

10 Volmacht[(en)] Van de volmacht van Verkoper blijkt uit een onderhandse akte van volmacht, die aan deze akte zal worden gehecht. [Van de volmacht van Koper blijkt uit een onderhandse akte van volmacht, die aan deze akte zal worden gehecht.] SLOT De comparanten zijn mij, notaris, bekend. Deze akte is verleden te Amsterdam op de datum aan het begin van deze akte vermeld. De zakelijke inhoud van de akte is aan de comparanten opgegeven en toegelicht. Iedere partij is gewezen op de gevolgen die uit de inhoud van de akte voortvloeien. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig van de inhoud van de akte te hebben kennis genomen en daarmee in te stemmen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is deze akte ondertekend door de comparanten en door mij, notaris, om