Nota van uitgangspunten Bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen

Transcriptie

1 Nota van uitgangspunten Bestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen 1. Inleiding 1.1 Inleiding Het college heeft het voorontwerpbestemmingsplan Bedrijventerrein Heesbeen al ter inzage gelegd. De tijd daarna is aangegrepen om te onderzoeken of dit voorontwerp nog wijziging behoeft of niet. Dit document bevat het resultaat van dit onderzoek en de vertaling ervan in uitgangspunten. Met deze uitgangspunten stelt het college het ontwerpbestemmingsplan op. 1.2 Aanleiding Na de publicatie van het voorontwerp hebben meerdere partijen een reactie geleverd op het plan. De ondernemers (verenigd in een stichting) en bewoners van het bedrijventerrein hebben aangegeven dat het plan wat hen betreft aanpassing behoeft. Ook tijdens de informatievergadering Ruimte is dat aangegeven. Dat is inderdaad het geval. Overigens verschillen de partijen van mening over enkele onderwerpen. In sommige gevallen staan bijvoorbeeld ondernemers en bewoners tegenover elkaar. 1.3 Doel Voor de aanpassing zijn meerdere mogelijkheden. Zonder daarin keuzes te maken en die keuzes te vertalen in uitgangspunten kan een ontwerpbestemmingsplan niet gemaakt worden. Het doel van dit document is het vaststellen van die uitgangspunten. Met deze uitgangspunten kan het ontwerpbestemmingsplan gemaakt worden. 2. Discussiepunten De volgende discussiepunten kwamen voort uit de gesprekken die gevoerd zijn over het voorontwerpbestemmingsplan met ondernemers en bewoners op het bedrijventerrein. Dit is een selectie van de onderwerpen die een extra zorgvuldige overweging vergen en is dus geen totale lijst van zienswijzen en dergelijke. 2.1 Bedrijfsbestemming maximum milieucategorie De bedrijfsbestemming in het bestemmingsplan bepaalt of bedrijven in een bepaalde milieucategorie gevestigd mogen worden of niet. De VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering deelt bedrijfsoorten in categorieën in, op basis van de invloed van het bedrijf op zijn omgeving. Hoe meer impact, des te hoger de categorie. Door die systematiek kan eenvoudig beoordeeld worden of er een conflict tussen een bedrijf en een burgerwoning kan ontstaan. Het geldende bestemmingsplan staat milieucategorie 4 overal toe, mits er geen burgerwoningen binnen de richtafstand liggen. Het voorontwerp bevat eenzelfde regeling, maar dan met een maximum van categorie 3. De ondernemers kunnen zich niet vinden in die verlaging, want zij vrezen een beperking van gebruiksmogelijkheden en een verlaging van de waarde van hun perceel. Vanuit de raad is ook de opmerking gekomen dat de bedrijven zoveel als mogelijk hun bestaande mogelijkheden moeten behouden en in elk geval hun bedrijf moeten kunnen exploiteren.

2 De verlaging van de maximum milieucategorie was ingegeven door twee zaken: het geldend beleid; milieuregelgeving. Het Sociaal Economisch Plan en het Vestigingsbeleid wijzen Heesbeen aan als gemengd bedrijventerrein. Dat betekent een maximum milieucategorie 3. Het beleid geeft echter wel aan dat het van toepassing is voor nieuwvestiging, niet voor bestaande bedrijven en mogelijkheden. Dat betekent dat dit bestemmingsplan de bestaande rechten en mogelijkheden in tact kan houden, zonder strijdig te zijn met het beleid. Er bestaat het misverstand dat nu overal op het bedrijventerrein zonder meer bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 4 mogelijk zijn. Dat is niet het geval. De nabijheid van woningen verhindert dat op enkele plaatsen (zie bijlage I). Dat is vooral het geval op het deel ten zuiden van de Industrieweg. Daar is milieucategorie 4 onmogelijk (tenzij de ondernemer aantoont dat zijn bedrijf vergelijkbaar is met een bedrijf uit categorie 3). Conclusie Het is mogelijk om zowel het beleid te effectueren als aan de bestaande rechten tegemoet te komen. Op de plaatsen waar de geldende regeling nu ook al geen milieucategorie 4 toestaat, blijft dat onmogelijk vanwege de nabijheid van burgerwoningen. Een verhoging van de huidige categorie (dus hoger dan 4) is strijdig met milieuregels en het geldend beleid. Behoud van bestaande rechten op basis van de daadwerkelijke huidige zonering (bijlage 1). 2.2 Manier van bestemmen van milieucategorieën Momenteel is het bestemmingsplan de verdeling van milieucategorieën vooral tekstueel geregeld. Overal zijn categorieën 2 t/m 4 mogelijk, tenzij er burgerwoningen binnen de richtafstand van het bedrijf staan. Dat laatste onderscheid is onduidelijk (zie ook kader hierboven). Om meer duidelijkheid te bieden is het logischer om de toegestane categorieën duidelijk op de verbeelding van het bestemmingsplan op te nemen. Op die manier kan men in één oogopslag nakijken waar wat mogelijk is. het bestemmingsplan dient de toegestane milieucategorieën duidelijker te verankeren, dat betekent geen koppeling meer van de richtafstanden in de planregels; in plaats daarvan wijst de verbeelding aan waar welke milieucategorie mogelijk is. 2.3 Minimum milieucategorie Momenteel geldt op het bedrijventerrein een minimum milieucategorie 2. In het voorontwerpbestemmingsplan was een minimum categorie 1 opgenomen. De provincie Noord- Brabant heeft vervolgens in een reactie verzocht om de bestaande categorie aan te houden. De Verordening Ruimte staat categorie 1 niet toe. Indien er bestaande bedrijven zijn in de betreffende milieucategorie, dan vraagt zij daarvoor een specifieke aanduiding op te nemen. Onderzoek heeft uitgewezen dat er momenteel geen bedrijven zijn in categorie 1, behalve de dierenartsenpraktijk. Die was in het voorontwerp al specifiek aangeduid. 2

3 Conclusie Door de bestaande minimum milieucategorie 2 aan te houden past het plan binnen de Verordening Ruimte en worden bestaande bedrijven niet in hun mogelijkheden belemmerd. De minimum milieucategorie wordt afgestemd op het bestaande bestemmingsplan en de Verordening Ruimte. 2.4 Woningen bedrijfswoningen in gebruik als burgerwoning Op het bedrijventerrein zijn veel bedrijfswoningen aanwezig. Die bedrijfswoningen zijn logischerwijs gebouwd bij een bedrijf. Bij enkele van die woningen 1 hebben de (toenmalige) eigenaren in het verleden de bedrijven afgesplitst en verkocht of is het bedrijfsgebruik gestaakt. Daardoor zijn de woningen sinds lange tijd in gebruik als burgerwoning. Op de percelen zijn geen bedrijven aanwezig, maar de percelen hebben nog wel een bedrijfsbestemming. De woningen hebben de aanduiding bedrijfswoning. Conform de geldende bestemming en die in het voorontwerp mogen de eigenaren de woningen dus alleen als bedrijfswoning (of als bedrijfsgebouw) gebruiken. De vraag rijst dus of en in hoeverre deze burgerbewoningen legaal zijn. Archiefstudie wijst uit dat de woningen legaal 2 bewoond worden. Dat komt doordat de burgerbewoning al lange tijd plaatsvindt. Zelfs zo lang, dat zij onder het overgangsrecht valt van het voorgaande bestemmingsplan. Handhaving is dus niet meer mogelijk. Het bestemmingsplan moet daarom voorzien in een passende regeling of het gebruik moet tenietgedaan worden (aankoop of onteigening door gemeente). Voor dit laatste zijn geen middelen beschikbaar. Het vraagstuk is hoe de raad de woningen positief kan bestemmen. Milieuregelgeving verhindert formeel dat de woningen een woonbestemming krijgen. Niet alleen liggen ze binnen de richtafstanden van bedrijven, ook verhindert de Wet geluidhinder een woonbestemming binnen de grenzen van een geluidgezoneerd bedrijventerrein. Een woonbestemming belemmert de bedrijven. Er is dus een tegenstelling; enerzijds is de raad verplicht om het gebruik als burgerwoning te legaliseren, anderzijds mag zij dat niet. De Wet ruimtelijke ordening en jurisprudentie geven in dat geval twee mogelijkheden 3. Beide zijn er op gericht het woongebruik uiteindelijk te beëindigen, zonder dat per direct en actief na te streven. Deze mogelijkheden zijn: 1. Persoonsgebonden overgangsrecht Met een persoonsgebonden overgangsrecht wordt een situatie onder het overgangsrecht gebracht en wordt deze direct gekoppeld aan een (natuurlijke) persoon. Zodra deze persoon het perceel dus verlaat en het gebruik beëindigd wordt, dan vervalt de mogelijkheid om het gebruik nog uit te oefenen. De raad past deze mogelijkheid toe als het bestaand gebruik niet onder het algemene overgangsrecht zou vallen en als handhavend optreden onredelijk is. Ook kan de raad dit toepassen als het bestaande gebruik al onder de beschermende werking van het overgangsrecht viel en het bestemmen conform het gebruik niet in overeenstemming 1 Industrieweg 1, Grotestraat 6, Voorstraat 14(A), 16 2 Wegens het overgangsrecht (Etten-Leur-clausule) 3 Onmogelijk zijn: de bestemming Wonen toekennen of het brengen onder het algemene overgangsrecht 3

4 met een goede ruimtelijke ordening is, maar de raad ook geen aanleiding ziet om het gebruik actief te beëindigen of over te gaan tot aankoop of onteigening. Dat is hier het geval. Het persoonsgebonden overgangsrecht mag niet zomaar meermaals toegepast worden. Bij het overgangsrecht moet aannemelijk zijn dat de situatie binnen de werkingstermijn van het bestemmingsplan beëindigd is (10 jaar). Het persoonsgebonden overgangsrecht wordt in rechtspraak soms genoemd als oplossing voor gebruik dat eerder onder het reguliere overgangsrecht viel. Dit betekent voor de bewoners dat ze gebruik kunnen blijven maken van de bedrijfswoning als burgerwoning, maar dat als men verhuist dit gebruik niet meer mogelijk is. In dat geval moet de woning weer als bedrijfswoning gebruikt worden. Het perceel kan dus alleen aan een bedrijf verkocht worden, of aan iemand die een bedrijf vestigt en daar de woning als bedrijfswoning gaat gebruiken. De eigenaren van de woningen zijn van mening dat de waarde van hun woning negatief beïnvloed wordt door een bedrijfsbestemming. Een bedrijfswoning is inderdaad minder waard dan een burgerwoning. Echter, er kan geen sprake zijn van waardevermindering of planschade. Bij een planschadebeoordeling wordt de huidige bestemmingsregeling en de nieuwe vergeleken. De huidige bestemming staat burgerbewoning niet toe. De situatie blijft gelijk. Bovendien wordt overgangsrecht niet meegenomen in de planschadebeoordeling. Met andere woorden, het college zou moeten vergelijken tussen een bedrijfsbestemming en een bedrijfsbestemming, een gelijke situatie. 2. Uitsterfconstructie De tweede mogelijkheid is een zogenaamde uitsterfconstructie. Een dergelijke uitsterfconstructie houdt in dit geval in dat de woning als bedrijfswoning wordt bestemd. Daarbij houdt het de daarbij behorende bouwregels, zoals nu ook het geval is en zoals ook reeds in het voorontwerpbestemmingsplan overgenomen was. In afwijking van het verbod van burgerbewoning staan de regels het gebruik als burgerbewoning toch toe. Met dien verstande, dat op het moment dat de burgerbewoning van de desbetreffende woning eindigt, dit gebruik hierna niet langer is toegestaan. Deze bepaling kijkt dus puur naar het feitelijke gebruik, niet naar de persoon die het gebruik effectueert. Het maakt dus niet uit wie er woont. Bovendien geeft het de mogelijkheid de woning te verkopen aan anderen voor burgerbewoning. De wet en de Raad van State zien deze constructie wel als een tijdelijke regeling en gaan er vanuit dat het gebruik als burgerwoning uiteindelijk beëindigd wordt. Op basis van uitspraken 4 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet de raad in dergelijke situaties onderzoeken of zij een uitsterfconstructie op kan nemen. Uit jurisprudentie komt naar voren dat de uitsterfconstructie altijd de voorkeur heeft boven het persoonsgebonden overgangsrecht. De raad is verplicht om de belangen van de verschillende partijen in de overweging mee te nemen. Een uitsterfconstructie is niet persoonsgebonden en biedt meer rechtszekerheid. De vorm en afmetingen van de percelen doet vermoeden dat gebruik van het perceel als bedrijfsperceel niet snel plaats zal vinden, zonder dat de woning gesloopt wordt. Zodanig is het huidige gebruik nog het meest doelmatige gebruik voor de eigenaren, totdat het woongebruik beëindigd wordt en de uitsterfconstructie geëffectueerd wordt. Van de bovenstaande mogelijkheden ligt gelet op de jurisprudentie, de ontstane gebruiksrechten en gezien de verkoopmogelijkheden de uitsterfconstructie daarom het meest voor de hand /1/R2, /1/R1 & /1/R4 (laatste als bijlage II toegevoegd) 4

5 Enkele ondernemers hebben aangegeven bezwaar te hebben tegen het toewijzen van een positieve bestemming aan de woningen. Zij zijn bang voor belemmeringen voor hun bedrijf of zelfs klachten over overlast. Die angst is voorstelbaar, maar het gebruik van de woningen door burgers is legaal. De gemeente heeft geen andere keus dan een passende regeling op te nemen. Daar komt bij dat de woningen op een geluidgezoneerd bedrijventerrein liggen en zodanig geen bescherming genieten. Bij het verlenen van milieuvergunningen en dergelijke voor de bedrijven, wordt er voor het aspect geluid dus niet naar de woningen gekeken. Andere milieuaspecten zijn op een bedrijventerrein vaak nauwelijks relevant. Ook de (externe) veiligheid is hier niet in het geding, er zijn geen Bevi-bedrijven op het bedrijventerrein. Conclusie Met het toepassen van een uitsterfconstructie wordt recht gedaan aan het gebruik van enkele bedrijfswoningen voor burgerbewoning, zonder een conflict met regelgeving en jurisprudentie te veroorzaken of bedrijven in hun bedrijfsvoering te belemmeren. Daarnaast biedt deze regeling voor de lange termijn een perspectief op het opheffen van de planologische onverenigbaarheid. het legale gebruik van bedrijfswoningen voor burgerbewoning wordt opgenomen in het plan; door een uitsterfconstructie wordt het burgerwoongebruik toegestaan. 2.5 Woningen Wijzigen bestemmingen naar woonbestemming De eigenaren van twee percelen aan de Voorstraat hebben verzocht om een bestemmingswijziging voor een bestaande woning. Beide hebben momenteel geen woonbestemming, maar dat is wel gewenst door de eigenaren, omdat de huidige bestemming incourant en achterhaald is. De oorspronkelijk gevestigde bedrijven zijn verdwenen. Opnieuw vestigen van een bedrijf is irreëel, in de huidige tijd stellen bedrijven hogere eisen aan de bedrijfsruimte. Bovendien zijn de percelen te klein voor de huidige bedrijfsvoering. De percelen liggen buiten het bedrijventerrein conform de geluidzone en zelfs buiten de geluidzone. De Wet geluidhinder verhindert dus niet de bestemmingswijziging. Wel kan een woonbestemming een belemmering vormen voor de omliggende bedrijven. Aan weerszijden van de betreffende percelen zijn echter al woonbestemmingen aanwezig, die dichter bij de bedrijfsbestemmingen gelegen zijn. Het opnemen van een woonbestemming levert dus geen verdere beperking op. De twee verzoeken om een woonbestemming buiten het bedrijventerrein te vestigen conform de geluidzone worden gehonoreerd, mits onderbouwd, passend binnen beleid en met de nodige onderzoeken. 2.6 Geluidzonering Een gemeenteraad kan besluiten een geluidzone te leggen over een bedrijventerrein en zijn omgeving. Vooral als er grote lawaaimakers zijn wordt zo n zone vaak opgenomen. De geluidzonering geeft de bedrijven ruimte en beschermt tegelijkertijd woningen tegen teveel geluidsoverlast. De geluidsbelasting van woningen binnen de zone mag niet meer bedragen dan 50 db(a). Middels een akoestisch onderzoek toont een bedrijf aan dat het niet teveel geluidsoverlast veroorzaak. Zit de geluidsruimte binnen de zone vol, dan kan de bedrijfsfunctie niet uitgeoefend worden. 5

6 Heesbeen is een geluidgezoneerd bedrijventerrein. De geluidzone ligt over Heesbeen, Heusden en bedrijventerrein Bakkersdam. Ook zijn enkele gebieden naast de kernen in de zone gelegen. Het voorontwerpbestemmingsplan bevat geen regels die verband houden met de geluidzone. Het bepaalt dus niet hoeveel geluidsruimte elk bedrijf heeft. Door de ondernemers op het terrein is aangegeven dat zij duidelijkheid over de geluidzone willen. Enerzijds willen zij namelijk weten hoeveel geluidsruimte er nog is voor hun bedrijf. Anderzijds willen zij voorkomen dat nieuwe bedrijven dusdanig veel geluidsruimte innemen, dat de bestaande bedrijven geen verdere ontwikkelingsmogelijkheden hebben. Daarom heeft het vastleggen van geluidsnormen zijn waarde, elk bedrijf weet waar het aan toe is. Het nadeel is dat er geen flexibiliteit is. Het college geeft graag de gevraagde duidelijkheid omtrent de geluidzone. Dit bestemmingsplan is echter niet het instrument om de geluidzone vast te leggen dan wel aan te passen. Voor het bepalen van de geluidsruimte is een akoestisch onderzoek nodig. Dat geldt in het bijzonder voor het vastleggen van de geluidsruimte per bedrijf. Zonder een nieuw akoestisch onderzoek te doen en de geluidzone te herzien, kan die geluidsruimte per bedrijf niet opgenomen worden in het bestemmingsplan. Alleen door een bestemmingsplan te maken voor de gehele zone, een zogenaamd parapluplan, kan in één handeling de zone doelmatig herzien worden. Behalve het vastleggen van de geluidsruimte, kan dan eventueel ook de grens van de zone herzien worden. De geluidzone is erg groot en ligt over meerdere bestemmingsplangebieden. Bestemmingsplan Heusden Vesting is al vastgesteld, evenals bestemmingsplan Buitengebied Heusden. In die plannen ligt de zone dus al vast. De plannen zouden aangepast moeten worden. Pas na vaststelling van bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen Heesbeen en Bakkersdam kan het parapluplan gemaakt worden. Een parapluplan voor de gehele zone is de meest praktische oplossing. Daarom wordt ervoor gekozen om in bestemmingsplan Heesbeen de zone nog niet aan te passen. Het bestemmingsplan bevat geen regelingen over de geluidsruimte. Dit vereist de wetgeving 5 ook niet. Het vervaardigen van een akoestisch onderzoek naar de geluidzone kost veel tijd. Tot die tijd is er geen digitaal bestemmingsplan op het bedrijventerrein, zijn enkele ruimtelijke vraagstukken niet opgelost en kunnen ondernemers nieuwe mogelijkheden uit de modelregels 6 niet gebruiken. Des te eerder de bedrijventerrein van een nieuw plan voorzien zijn, des te eerder kan de zone onderzocht en herzien worden. De tijdwinst en duidelijkheid die de ondernemers voor ogen zien, kan dus niet geleverd worden. Er is bovendien geen spoedeisend belang voor de herziening van geluidzone. Uitgangspunt De geluidzone wordt in dit stadium nog niet nader onderzocht. Na vaststelling van de bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen Bakkersdam en Heesbeen vindt er nieuw onderzoek naar de geluidzone plaats en wordt mogelijk een parapluplan gemaakt. 3. Uitgangspunten De eerder genoemde uitgangspunten worden hieronder herhaald. 5 Wet ruimtelijke ordening (Wro), Wet geluidhinder (Wgh) 6 Internetwinkels, ondergeschikte detailhandel, etc. 6

7 Hoofdzaak: Het is een conserverend bestemmingsplan. De bestaande rechten blijven behouden. Inhoudelijk: a. Actief terugbrengen van de toegestane milieucategorie is niet wenselijk, tenzij waar noodzakelijk op basis van richtafstanden. b. Het bestemmingsplan dient de toegestane milieucategorieën duidelijker te verankeren, dat betekent geen koppeling meer van de richtafstanden in de planregels. c. In plaats daarvan wijst de verbeelding aan waar welke milieucategorie mogelijk is. d. De minimum milieucategorie wordt afgestemd op het bestaande bestemmingsplan en de Verordening Ruimte. e. Legale gebruik van bedrijfswoningen voor burgerbewoning wordt opgenomen in het plan. f. Middels een uitsterfconstructie wordt het burgerwoongebruik toegestaan. g. Verzoeken om een woonbestemming buiten het bedrijventerrein te vestigen conform de geluidzone worden gehonoreerd, mits onderbouwd, passend binnen beleid en met de nodige onderzoeken. h. De geluidzone wordt in dit stadium nog niet nader onderzocht. Na vaststelling van de bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen Bakkersdam en Heesbeen vindt er nieuw onderzoek naar de geluidzone plaats en wordt mogelijk een parapluplan gemaakt. Algemeen: a. Goede communicatie met alle betrokkenen is essentieel. Indien men een mondelinge toelichting wil, dan geeft de gemeente die. b. De Nota van uitgangspunten wordt toegezonden aan de ondernemers en bewoners. c. De Jonker Fris-locatie behoudt in het ontwerp zijn huidige bestemmingen, tenzij de planvorming van Van Sluisveld inmiddels zover gevorderd is dat deze opgenomen kan worden. 4. Planning April Besluitvorming over uitgangspunten en toezending per mail/brief aan ondernemers en bewoners. Waar gewenst wordt een gesprek gepland. April/Mei Verwerking nota in ontwerpbestemmingsplan Juni Besluitvorming college ontwerpbestemmingsplan Juli of Augustus Ter inzage September Aanlevering raadsvoorstel November Vaststelling bestemmingsplan Bijlagen: I. Kaart milieucategorieën II. Jurisprudentie bestemmen woningen 7