BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ GRONDFONDS I B.V.

Transcriptie

1 ANNEXUM BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ GRONDFONDS I B.V. JAARBERICHT 2014 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam

2 2 Jaarbericht INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave 2 Verslag van de directie over Jaarrekening 9 Balans 10 Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de jaarrekening 13 Overige gegevens 23 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 23 Statutaire winstbestemmingsregeling 23 Resultaatbestemming 23 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 24 Bijlage 26

3 3 Jaarbericht VERSLAG VAN DE DIRECTIE OVER 2014 Algemeen De besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is een Nederlandse vennootschap die indirect belegt (door middel van een verstrekte winstdelende lening aan Grondfonds I B.V.) in grondposities onder starterwoningen. Enerzijds biedt beleggers dit de mogelijkheid een aantrekkelijk rendement te realiseren tegen aanvaardbare risico s, anderzijds is het voor starters op de woningmarkt eenvoudiger een woning te kopen. Zij betalen in eerste instantie alleen voor de woning; de grond wordt in erfpacht aan hen uitgegeven. De vennootschap is opgericht op 30 augustus De vennootschap is (statutair) gevestigd in Zeist en is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer Zij houdt kantoor aan de Strawinskylaan 485 te Amsterdam. Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. heeft aanvankelijk 650 certificaten van aandelen uitgegeven ter grootte van Medio 2008 heeft een inkoop van 40 certificaten plaatsgevonden, waarmee het totaal aantal uitstaande certificaten na inkoop 610 bedraagt. De directie van het fonds wordt gevoerd door Annexum Beheer B.V. Kerncijfers Intrinsieke waarde Aantal certificaten Intrinsieke waarde per certificaat Resultaat per certificaat Dividend per certificaat Terugbetaling kapitaal per certificaat Doelstelling De doelstelling van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is het behalen van een aantrekkelijk rendement tegen aanvaardbare risico s. Structuur van de belegging Certificaathouders certificaten Stichting Administratiekantoor Grondfonds Grondfonds B.V. 100% Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. Winstdelende lening Grondfonds I B.V. (grondposities) Erfpacht canon Woningeigenaren Door middel van een aanpassing in de structuur in 2009 zijn de grondposities die

4 4 Jaarbericht gefinancierd worden door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. afgescheiden van grondposities die op een andere wijze worden gefinancierd. De grondposities die door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden gefinancierd, zijn uitgezakt naar de vennootschap Grondfonds I B.V. Grondfonds B.V. is 100% aandeelhouder van Grondfonds I BV. Grondfonds B.V. heeft als aandeelhouders: Giesbers Groep B.V., Hautvast Beheer B.V., Wieringerwaard Holding B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. Winstdelende lening Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. belegt door middel van een winstdelende lening in Grondfonds I B.V. Met de gelden van deze winstdelende lening financiert Grondfonds I B.V. haar portefeuille grondposities. De voorwaarden waaronder de lening is verstrekt zijn in hoofdzaak als volgt samen te vatten: vaste jaarlijkse rente van 6,25% over de uitstaande hoofdsom; de vaste rentevergoeding is gegarandeerd door de drie grootaandeelhouders van Grondfonds B.V. zijnde Annexum Deelnemingen B.V., Giesbers Groep B.V. en Wieringerwaard Invest VII B.V.; de lening geeft recht op 50% van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde winst behaald uit een door Grondfonds I B.V. gerealiseerde eventuele verkoopwinst op de grond of woning; de winstdelende lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost; de winstdelende lening kent geen hypothecaire zekerheden; de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Stichting Administratiekantoor Grondfonds gemaakte kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. De oorspronkelijke leningovereenkomst (tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds B.V.) van de winstdelende lening is opgenomen in bijlage VII van het prospectus van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. van september Deze leningovereenkomst blijft na de herstructurering onverkort van kracht tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds I B.V. Grondfonds I B.V. De aangekochte gronden worden door de vennootschap in erfpacht uitgegeven aan de kopers van de daarop gebouwde appartementen en woningen welke bestemd zijn voor starters op de woningmarkt. Daarbij gaat de verplichting erfpacht te betalen na 6 of 10 jaar in, afhankelijk van de met de woningeigenaar overeengekomen termijn. De kopers beschikken over een koopoptie om de grond tegen een vooraf vastgesteld bedrag te kopen van Grondfonds I B.V. Deze optie kan voor een deel van de projecten worden uitgeoefend na exact 6 jaar en voor een deel van de projecten na exact 10 jaar. Voor en na deze koopoptie (op exact het zesde respectievelijk het tiende jaar) is Grondfonds I B.V. gerechtigd tot het berekenen van 25% van de gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond en woning. Resultaat Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. heeft in het boekjaar 2014 een resultaat gerealiseerd van (2013: ).

5 5 Jaarbericht Dividend Het dividendbeleid is erop gericht om minimaal het fiscaal resultaat uit te keren. In 2014 hebben de volgende bruto-uitkeringen plaatsgevonden: Medio Medio Totaal juni december Vast dividend Winstdeling Terugbetaling kapitaal De bruto uitkering bedroeg voor het gehele verslagjaar circa 938 per certificaat, bestaande uit circa 536 vast dividend, circa 8 aan winstdeling en circa 394 aan terugbetaling kapitaal. Op alle uitgekeerde bedragen is 15% dividendbelasting door het fonds afgedragen. De netto uitkering per certificaat was derhalve medio juni 261,95. Medio december is er per certificaat 534,65 netto uitgekeerd. Verloop intrinsieke waarde Per balansdatum 31 december 2014 bedraagt het eigen vermogen van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V (2013: ). Het aantal uitstaande certificaten bedraagt 610. De intrinsieke waarde per certificaat is Het verloop van het eigen vermogen over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 is als volgt: Eigen Waarde per vermogen certificaat Stand per 1 januari Resultaat over Terugbetaling kapitaal 2014 ( ) (394) Dividend 2014 ( ) (544) Stand per 31 december Hoofdsom verstrekte lening aan Grondfonds I B.V. In de periode van 2009 tot en met 2013 is in verband met de verkoop van grondposities door Grondfonds B.V. en Grondfonds I B.V. in totaal afgelost op de winstdelende lening. In juni 2014 heeft een aflossing van door Grondfonds I B.V. plaatsgevonden. In december 2014 heeft het fonds een aflossing van ontvangen van Grondfonds I B.V. In totaal is door Grondfonds B.V. en Grondfonds I B.V. per 31 december afgelost op de winstdelende lening. Op basis van de situatie bij Grondfonds I B.V. heeft de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. diverse scenario s uitgewerkt om vast te stellen of er sprake zou moeten zijn van een eventuele voorziening op de lening aan Grondfonds I B.V. De directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is van mening op basis van deze scenario s dat

6 6 Jaarbericht er op dit moment geen reden is om een voorziening op te nemen op de lening aan Grondfonds I B.V. en dat de verwachting van deze scenario s is dat Grondfonds I B.V. de hoofdsom en eventuele rente zal kunnen voldoen. Solvabiliteit De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen van 5,0 miljoen en het totaal vermogen van 5,1 miljoen van het fonds, is circa 98% (ultimo 2013 was dit circa 98%). Stand van zaken van de erfpachtprojecten van Grondfonds I B.V. Van de van oorsprong 7 erfpachtprojecten heeft Grondfonds I B.V. op dit moment nog grondposities in 6 projecten. Als gevolg van verkopen heeft Grondfonds I B.V. sinds eind 2012 geen grondposities meer in bezit in het project De Bloemist te Nijmegen. Gedurende de verslagperiode zijn er 4 grondposities verkocht. Daarvan zijn er 3 verkocht in het project De Poort van Nimwegen te Beuningen en 1 in het project Het Wielsem te Den Bosch. De winstdeling met betrekking tot de verkopen was totaal In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de mutaties in de verslagperiode. Naam Ultimo 2013 Mutaties Ultimo 2014 De Kersentuin, Arnhem De Poort van Nimwegen, Beuningen Het Wielsem, Den Bosch Olympia, Lelystad Overasselt, Heumen Stadsheren, Arnhem Totaal Van de ultimo 2014 resterende grondposities in de projecten De Kersentuin te Arnhem, De Poort van Nimwegen te Beuningen en Stadsheren te Arnhem hebben de eigenaren van de opstallen geen gebruik gemaakt van hun recht tot aankoop van de grondposities. Voor deze posities ontvangt Grondfonds I B.V. vanaf het moment dat de koopoptie afloopt een erfpachtcanon. De erfpachtcanon wordt jaarlijks geïndexeerd. Continuïteit Grondfonds I B.V. In de bijlage (zie pagina 26 e.v.) treft u een samenvatting aan van het resultaat en de financiële positie van Grondfonds I B.V. over De accountant van Grondfonds I B.V. heeft een toelichtende paragraaf opgenomen inzake de continuïteit van Grondfonds I B.V. De volledige jaarrekening kunt u bij de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. opvragen. Gemakshalve verwijzen wij voor de uitgebreide toelichting met betrekking tot de continuïteit van Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V. als die van Grondfonds II B.V. naar pagina 14 van dit jaarbericht onder het kopje Continuïteit. Vergelijking met het prospectus Conform artikel 123 Bgfo Wft dient er een vergelijking gemaakt te worden tussen de meerjarenprognose zoals opgenomen in het prospectus en het werkelijk geboekt rendement /gemaakte kosten. Aangezien de verkopen van de gronden zeer onregelmatig plaats vinden en die invloed hebben op het geprognosticeerd resultaat, zal een vergelijking het inzicht niet vergroten en derhalve is dit achterwege gelaten.

7 7 Jaarbericht Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten heeft op 6 september 2007 Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. als beleggingsinstelling opgenomen in het register als bedoeld in artikel 1:107 Wet op het financieel toezicht. Risicobeheersing De activiteiten van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. brengen diverse financiële risico s met zich mee: restwaarderisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, liquide middelen en crediteuren. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening. De Directie neemt haar verantwoordelijkheden voor de risicobeheersing en de daartoe geïmplementeerde systemen van risicobeheersing en -controle binnen de organisatie bijzonder serieus. De Directie hecht belang aan een goede risicobeheersing en controle en draagt zorg voor een verdere ontwikkeling en optimalisering ervan. De Directie is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat en dat deze systemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt. Annexum Beheer B.V. is lid van brancheorganisatie Dutch Fund and Asset Management Association ( Dufas ). Dufas heeft op 1 oktober 2014 een gedragscode opgesteld waarin door middel van een aantal principes normen worden gesteld aan haar leden. Elk lid dient te rapporteren in hoeverre hij voldoet aan de in de gedragscode opgenomen principes, waarbij het beginsel comply or explain geldt. Annexum Beheer B.V. voldoet aan de Dufas gedragscode opgenomen principes en heeft deze verwerkt in haar gedragscode, medewerkersreglement, procedures en fondsdocumentatie. Restwaarderisico Dit is het risico dat de waarde van de grond en/of de woningen in de toekomst daalt. Een tegenvallende groei van de economie kan een afname van de vraag naar woonruimte met zich meebrengen en daarmee lagere grondprijzen/huizenprijzen veroorzaken. Ook is het mogelijk dat het aanbod groter wordt. Indien het aanbod van grond c.q. woningen groter is dan de vraag kan de prijs ervan dalen. In de erfpachtcontracten is bepaald dat de woningeigenaar een minimale waarde verschuldigd is bij verkoop van de woning. Hierdoor is er ook bij daling van de waarde van de grond en/of de woning zekerheid over de minimale opbrengst bij verkoop. Indien de woning niet wordt verkocht, is de woningeigenaar 6 of 10 jaar na oplevering een vaste geïndexeerde jaarlijkse erfpachtcanon over de grond verschuldigd. Aflossingsrisico De tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds I B.V. gesloten winstdelende lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Indien de uiteindelijke aflossing afwijkt van de aanvankelijk verwachte aflossingen heeft dit gevolgen voor het door de certificaathouders te ontvangen contante dividendrendement, zoals begroot in het prospectus.

8 8 Jaarbericht Fiscale beleggingsinstelling Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. voldoet met ingang van 30 augustus 2007 aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor het vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is. Een van de vereisten is dat zij binnen 8 maanden na afloop van het verslagjaar het fiscale resultaat als dividend uitkeert. Lopende kosten factor (voorheen Total expense ratio) De Lopende kosten factor is berekend als de totale algemene kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar de algemene kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. is de Lopende kosten factor nihil (2013: nihil). De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2013, 30 juni 2014 en 31 december 2014, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:0,5. De Lopende kosten factor van Grondfonds I B.V. waarbij uitgegaan is van 2 meetmomenten is 516,97% negatief (2013: 209,72% positief). Stichting Administratiekantoor Grondfonds Stichting Administratiekantoor Grondfonds heeft tot doel de belangen van de certificaathouders te behartigen. De stichting heeft de aandelen verkregen tegen toekenning van certificaten en beheert deze. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door N.V. Nederlandsche Administratie- en Trustkantoor, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Amsterdam. Personeel De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Vooruitzichten Wij kunnen nog geen verwachting uitspreken over het aantal verkopen van grondposities in Voor 2015 wordt uitgegaan van een rendementsverwachting van 6,25%. Amsterdam, 1 april 2015 De directie: Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain F.J. Zijlstra R.P. van Gool

9 9 Jaarbericht JAARREKENING Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening over 2014 Kasstroomoverzicht over 2014 Toelichting op de jaarrekening

10 10 Jaarbericht BALANS (Voor winstbestemming) (Bedragen in euro s) Actief Noot Vaste activa Overige financiële beleggingen Winstdelende lening Grondfonds I B.V Vlottende activa Vorderingen en overlopende activa Liquide middelen Passief Eigen vermogen 4 Gestort en geplaatst kapitaal Agio reserve Overige reserves Onverdeelde winst Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva

11 11 Jaarbericht WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014 (Bedragen in euro s) Noot Opbrengsten uit beleggingen Financiële baten Doorbelasting kosten Bedrijfslasten Algemene bedrijfslasten 8 (82.717) (81.910) (82.717) (81.910) Resultaat voor belasting Belasting - - Resultaat na belasting

12 12 Jaarbericht KASSTROOMOVERZICHT OVER 2014 (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) Noot Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Nettowinst Aflossing winstdelende lening Mutatie werkkapitaal 2, Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Terugbetaling kapitaal 4 ( ) ( ) Dividend 4 ( ) ( ) Winstdeling 4 (4.901) - Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) ( ) Netto kasstroom Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december Mutatie geldmiddelen

13 13 Jaarbericht TOELICHTING OP DE JAARREKENING ALGEMEEN Oprichting vennootschap Bij notaris mr. J.F.V.N. Verploegen van Bruggink en Van Beek notarissen te Wijchen is op 30 augustus 2007 de akte van oprichting van de besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V., gevestigd te Zeist, verleden. De vennootschap houdt kantoor aan Strawinskylaan 485 te Amsterdam. Boekjaar Het boekjaar 2014 is gelijk aan het kalenderjaar Doel Het doel van de vennootschap is het beleggen in vermogenstitels. Directie Per 25 november 2009 is de directie van het fonds door Bakkenist & Emmens Management B.V. overgedragen aan Annexum Beheer B.V. Vanaf voormelde datum worden alle beheeractiviteiten door Annexum Beheer B.V. uitgevoerd. Verbonden partijen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. heeft de volgende verbonden partijen: Stichting Administratiekantoor Grondfonds, de directie, Annexum Deelnemingen B.V. en Grondfonds I B.V. Annexum Deelnemingen B.V. is een 100%-dochter van Annexum Groep B.V. Annexum Deelnemingen B.V. is voor 33% aandeelhouder in Grondfonds B.V. Grondfonds I B.V. is een 100%-dochter van Grondfonds B.V. Inschrijving handelsregister De vennootschap is in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam ingeschreven onder nummer ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. De jaarrekening is opgesteld in euro s. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost ander wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

14 14 Jaarbericht Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten verstaan, zoals vorderingen en schulden. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de winstdelende lening aan Grondfonds I B.V. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Overige financiële beleggingen De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs, die gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Continuïteit en overige financiële beleggingen Gezien het belang van Grondfonds I B.V. op de financiële positie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. wordt op deze plaats het volgende toegelicht omtrent Grondfonds I B.V. In de bijlage (zie pagina 26 e.v.) treft u een samenvatting aan van het resultaat en de financiële positie van Grondfonds I B.V. over 2014 ontleent aan de jaarrekening van Grondfonds I waarbij op een goedkeurende verklaring door de onafhankelijke accountant is verstrekt. De accountant van Grondfonds I B.V. heeft een paragraaf ter benadrukking opgenomen in zijn verklaring inzake materiële onzekerheid over de continuïteit van Grondfonds I B.V. De volledige jaarrekening kunt u bij de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. opvragen. De directie van Grondfonds I B.V. schrijft hierover het volgende: Het eigen vermogen van de vennootschap is negatief. De vennootschap heeft betalingsverplichtingen jegens voornamelijk haar leningverstrekker. Alle betalingsverplichtingen tot en met 2014 zijn voldaan. De 3 grootste aandeelhoudsters van de vennootschap, te weten Wieringerwaard Invest VII B.V, Giesbers Groep B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. garanderen de nakoming van de renteverplichtingen jegens de lening verstrekker. Aan alle overige betalingsverplichtingen kan de vennootschap in 2015 voldoen. De directie denkt hiermee de continuïteit van de vennootschap minimaal tot en met 2015 gewaarborgd te hebben. De onzekerheid over de continuïteit bij Grondfonds I B.V. resulteert niet in onzekerheid over de continuïteit bij Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V, omdat de rentebetalingen garant gesteld zijn door de aandeelhouder en de lopende kosten gedragen kunnen worden, ook als Grondfonds I BV hier in haar liquiditeit geen ruimte voor heeft. Hierom is de jaarrekening op continuïteitsbasis opgesteld. Wel wordt nog het volgende opgemerkt omtrent de financiële positie van Grondfonds I BV in relatie tot het vermogen om te voldoen aan de rente en aflossingsverplichtingen aan Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. Op basis van de huidige prognoses van Grondfonds I B.V. en de rentegarantie van de drie grootste aandeelhouders van Grondfonds B.V. in een situatie van tekorten bij Grondfonds I B.V. is de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. van mening dat de rentebetalingen op de winstdelende lening gewaarborgd zijn.

15 15 Jaarbericht De mogelijkheid van Grondfonds I B.V. om de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. verstrekte lening terug te betalen zal in grote mate afhangen van de waarde van de resterende grondposities bij afwikkeling van de financiering en de mogelijkheid de resterende grondposities op dat moment te verkopen of te herfinancieren. Op basis van de laatste verkooptransacties, het feit dat de grootste aandeelhouders van Grondfonds B.V. de rentebetalingen garanderen en het doorrekenen van diverse scenario s gaat de directie ervan uit dat de winstdelende lening zal worden terugbetaald. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn opgenomen tegen de nominale waarde verminderd met de noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd op de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van ten hoogste een jaar. GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. De kosten voor de directievoering van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden door Grondfonds I B.V. gedragen. Voor de directievoering van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. wordt door Annexum Beheer B.V. een vergoeding in rekening gebracht van per kwartaal (exclusief btw), jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, reeks Alle huishoudens (2000 = 100). De directievergoeding wordt voldaan door Grondfonds I B.V. Ook de algemene kosten (waaronder kosten als bestuurskosten voor de Stichting Administratiekantoor Grondfonds, kosten voor toezichthouders als Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank, externe adviseurs zoals accountant, en fiscalist) en de overige kosten van de Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden door Grondfonds I B.V. gedragen. Belastingen De besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Als grondslag voor de belasting wordt uitgegaan van het gerealiseerde resultaat met inachtneming van algemene fiscale faciliteiten. Met ingang van 30 augustus 2007 voldoet de vennootschap aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor zij 0% vennootschapsbelasting verschuldigd is. De vennootschap keert via haar aandeelhouder Stichting Administratiekantoor Grondfonds aan de certificaathouders dividend uit onder inhouding van dividendbelasting. De certificaathouders kunnen deze ingehouden dividendbelasting verrekenen met hun aangifte inkomstenbelasting c.q. vennootschapsbelasting.

16 16 Jaarbericht GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

17 17 Jaarbericht TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDENDE POSTEN VAN DE BALANS 1. Overige financiële beleggingen Het verloop van de post overige financiële beleggingen is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Aflossing juni (20.000) (30.000) Aflossing december ( ) ( ) Boekwaarde per 31 december Oorspronkelijk is deze lening door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. verstrekt aan Grondfonds B.V. Eind december 2009 is de structuur van de belegging door de directie aangepast. Grondfonds B.V. heeft zowel de portefeuille grondposities, bestaande uit een zevental erfpachtprojecten Arnhem (De Kersentuin en Stadsheren), Nijmegen (De Bloemist), Lelystad (Olympia), Overasselt, s-hertogenbosch (Het Wielsum) en Beuningen (De Poort van Nimwegen), die door de Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden gefinancierd als de verstrekte winstdelende lening bij notariële akte uit laten zakken in de nieuw opgerichte vennootschap Grondfonds I B.V. De winstdelende lening is (in hoofdzaak) verstrekt onder de volgende condities: vaste rente van 6,25% per jaar over de uitstaande hoofdsom; de vaste rentevergoeding is gegarandeerd door de drie grootaandeelhouders van Grondfonds B.V. zijnde: Annexum Deelnemingen B.V., Giesbers Groep B.V. en Wieringerwaard Invest VII B.V.; de lening geeft recht op 50% van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde winst behaald uit een door Grondfonds I B.V. gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond of de grond en de woning; de winstdelende lening, die per september 2007 is verstrekt heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost; de winstdelende lening kent geen hypothecaire zekerheden; de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Stichting Administratiekantoor Grondfonds gemaakte kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. De exacte voorwaarden van de oorspronkelijke winstdelende lening (tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds B.V.), die overigens na notariële uitzak onverkort van kracht blijven, zijn opgenomen in het prospectus van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. van september 2007 onder bijlage VII. Op basis van de situatie bij Grondfonds I B.V. heeft de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. diverse scenario s uitgewerkt om vast te stellen of er sprake zou moeten zijn van een eventuele voorziening op de lening aan Grondfonds I B.V. De directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds B.V. is van mening op basis van deze scenario s dat er op dit moment geen reden is om een voorziening op te nemen op de lening aan

18 18 Jaarbericht Grondfonds I B.V. en dat de verwachting van deze scenario s is dat Grondfonds I B.V. de hoofdsom en eventuele rente zal kunnen voldoen. Informatie inzake de investering op basis van artikel 124 Bgfo: De meest recente jaarrekening en het jaarverslag van Grondfonds I B.V. zijn opgenomen op de website Grondfonds I B.V. staat niet onder toezicht. De beleggingsportefeuille van Grondfonds I B.V. bestaat per jaareinde uit 88 grondposities ( : 92 grondposities). Het beleggingsresultaat van Grondfonds I B.V. bestaat uit direct en indirect beleggingsresultaat (direct resultaat betreft erfpacht en indirect resultaat betreft waardeveranderingen van de grondposities). 2. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt gespecificeerd: Debiteuren Door te belasten kosten De bedragen onder overige vorderingen en overlopende activa vervallen binnen 1 jaar. 3. Liquide middelen De liquide middelen staan vrij ter beschikking van de vennootschap. 4. Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt verdeeld in gewone aandelen ad 30 elk. Het geplaatst en volgestort aandelenkapitaal bedraagt Er zijn geen mutaties in het aantal geplaatste (certificaten van) aandelen in Gewone aandelen Geplaatst op 1 januari Emissie - Geplaatst op 31 december

19 19 Jaarbericht De mutaties in het eigen vermogen over 2014 zijn als volgt gespecificeerd: Gestort en geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeelde winst Totaal Stand op 31 december Resultaatbestemming ( ) - Terugbetaling kapitaal - ( ) - - ( ) Resultaat boekjaar Dividend - - ( ) - ( ) Stand op 31 december De intrinsieke waarde per certificaat bedraagt per 31 december De winst per aandeel over het verslagjaar bedraagt 544. Op de dividenduitkeringen en terugbetaling van kapitaal is 15% dividendbelasting ingehouden. In 2014 is er per certificaat een bedrag van 394 terugbetaald uit de agioreserve. In 2014 is er vanuit de agioreserve (2013: ) kapitaal teruggestort. Overzicht intrinsieke waarde per aandeel: Intrinsieke waarde Aantal uitstaande aandelen Intrinsieke waarde per aandeel Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt gespecificeerd: Advieskosten Crediteuren Nog te betalen accountantskosten Te betalen dividendbelasting Overige overlopende passiva

20 20 Jaarbericht TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING 6. Financiële baten Vaste rentebaten winstdelende lening Grondfonds I B.V Variabele rentebaten winstdelende lening Grondfonds I B.V De vaste rentebaten betreffen de rentebaten op grond van de winstdelende lening over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december De variabele rentebaten betreffen de rentebaten met betrekking tot winstdeling van de verkopen. 7. Doorbelasting kosten Diverse doorbelaste kosten Algemene bedrijfslasten Beheerkosten (74.051) (72.315) Vergoeding Stichting Administratiekantoor Grondfonds (1.500) (1.500) Advieskosten - (2.000) Accountantskosten *) (5.800) (5.000) Overige algemene kosten (1.366) (1.095) (82.717) (81.910) *) Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden uitgevoerd door Ernst & Young accountants LLP. ts bedraagt excl. btw (2013: Deloitte accountants B.V excl. btw). Dit bedrag heeft betrekking op de controlewerkzaamheden van de jaarrekening. 9. Personeel De vennootschap heeft geen personeel in dienst. 10. Lopende kosten factor (voorheen Total expense ratio) De Lopende kosten factor is berekend als de totale algemene kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar de algemene kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. is de Lopende kosten factor nihil (2013: nihil). De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2013, 30 juni 2014 en 31 december 2014, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:0,5. De Lopende kosten factor van Grondfonds I B.V. waarbij uitgegaan is van 2 meetmomenten is 516,97% negatief (2013: 209,72% positief).

21 21 Jaarbericht Vergelijking met het prospectus Conform artikel 123 Bgfo Wft dient er een vergelijking gemaakt te worden tussen de meerjarenprognose zoals opgenomen in het prospectus en het werkelijk geboekt rendement /gemaakte kosten. Aangezien de verkopen van de gronden zeer onregelmatig plaats vinden en die invloed hebben op het geprognosticeerd resultaat, zal een vergelijking het inzicht niet vergroten en derhalve is dit achterwege gelaten. 12. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. Winstdeling lening 50% van de gerealiseerde winst behaald uit een eventuele verkoopwinst op de grond of woning (zonder grond) plus een eventueel financieringsvoordeel op de grond bij verkoop vóór het zesde jaar komt op basis van de winstdelende lening toe aan Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. De looptijd van de winstdelende lening bedraagt maximaal 10 jaar met de mogelijkheid om tussentijds geheel of gedeeltelijk af te lossen. De aflossing geschiedt al naar gelang het aantal verkopen van de woningen c.q. verkopen van grond aan de huiseigenaren en voor zover de liquiditeit van de vennootschap dat toelaat. Mochten aan het einde van de looptijd niet alle grondposities verkocht zijn dan zullen de resterende grondposities worden verkocht dan wel zal het hiervoor benodigde bedrag worden geherfinancierd. Bij herfinanciering zal middels een onafhankelijke taxatie de vrije verkoopwaarde worden bepaald. De winstdeling zal op basis van deze waarde worden berekend. Directievergoeding Voor de directievoering van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. wordt door Annexum Beheer B.V. een vergoeding in rekening gebracht van per kwartaal (exclusief btw), jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, reeks Alle huishoudens (2000 = 100). De directievergoeding wordt voldaan door Grondfonds I B.V. Stichting Administratiekantoor Grondfonds Het bestuur van de stichting wordt gevormd door N.V. Nederlandsch Administratie- en Trustkantoor. De vergoeding aan N.V. Nederlandsch Administratie- en Trustkantoor bedraagt per jaar. Transacties met direct belanghebbenden Stichting Administratiekantoor Grondfonds en de directie van de vennootschap hadden gedurende 2014 geen persoonlijke belangen in de beleggingen van de vennootschap. 13. Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de aan de financiële instrumenten verbonden risico's toegelicht. Risicomanagement De activiteiten van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. brengen diverse financiële risico s met zich mee: restwaarderisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, liquide middelen en crediteuren. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening.

22 22 Jaarbericht Risicomanagement wordt uitgevoerd door de directie om de risico s voor de vennootschap tot een minimum te beperken. Restwaarderisico Dit is het risico dat de waarde van de grond en/of de woningen in de toekomst daalt. Een tegenvallende groei van de economie kan een afname van de vraag naar woonruimte met zich meebrengen en daarmee lagere grondprijzen/huizenprijzen veroorzaken. Ook is het mogelijk dat het aanbod groter wordt. Indien het aanbod van grond c.q. woningen groter is dan de vraag kan de prijs ervan dalen. In de erfpachtcontracten is bepaald dat de woningeigenaar een minimale waarde verschuldigd is bij verkoop van de woning. Hierdoor is er ook bij daling van de waarde van de grond en/of de woning zekerheid over de minimale opbrengst bij verkoop. Indien de woning niet wordt verkocht, is de woningeigenaar 6 of 10 jaar na oplevering een vaste geïndexeerde jaarlijkse erfpachtcanon over de grond verschuldigd. Aflossingsrisico De tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds I B.V. gesloten winstdelende lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Indien de uiteindelijke aflossing afwijkt van de aanvankelijk verwachte aflossingen heeft dit gevolgen voor het door de certificaathouders te ontvangen contante dividendrendement, zoals begroot in het prospectus. Reële waarde financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten benaderen de boekwaarde. Ondertekening van de jaarrekening Amsterdam, 1 april 2015 De directie: Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain F.J. Zijlstra R.P. van Gool

23 23 Jaarbericht OVERIGE GEGEVENS CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. STATUTAIRE WINSTBESTEMMINGSREGELING Artikel 34 van de statuten van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. bepaalt de verdeling van de winst die in enig boekjaar is behaald. De tekst van artikel 34 luidt als volgt: 1. Van de winst die in enig boekjaar is behaald, zal de directie zoveel kunnen reserveren als de directie wenselijk acht, maar ten hoogste een zodanig gedeelte als op grond van het fiscale regime voor beleggingsinstellingen in de zin van de Wet op vennootschapsbelasting 1969 of een daarvoor in de plaats getreden regeling is toegestaan. 2. De voor uitkering vatbare winst wordt uitgekeerd op de aandelen. 3. Uitkering van winst geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4. De vennootschap kan ingevolge een besluit de directie uit de winst over het lopende boekjaar een interim-dividend uitkeren, onverminderd het bepaalde in artikel 35 lid 1. RESULTAATBESTEMMING Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is vastgesteld in de algemene vergadering gehouden op 22 april De algemene vergadering heeft de bestemming van resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 Van het resultaat na belasting over 2014 van stelt de directie voor toe te voegen aan de overige reserve.

24 24 Jaarbericht CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2014 van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014, de winst-en-verliesrekening over 2014 en het kasstroomoverzicht over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheden van de directie De directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in het overzicht. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico s dat het overzicht een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opstellen van het overzicht door de vennootschap, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van het overzicht. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

25 25 Jaarbericht Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met Wet op het financieel toezicht. Benadrukking van de continuïteit en onzekerheden met betrekking tot de overige financiële beleggingen Wij vestigen de aandacht op de toelichting Continuïteit en Overige financiële beleggingen waarin de onzekerheid uiteengezet is met betrekking tot de Overige financiële beleggingen. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 1 april 2015 Ernst & Young Accountants LLP J.H. de Prie RA

26 26 Jaarbericht BIJLAGE SAMENVATTING RESULTAAT EN FINANCIËLE POSITIE GRONDFONDS I B.V. GRONDFONDS I B.V. BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (na verwerking van het resultaat) ACTIVA BELEGGINGEN Gronden VORDERINGEN Debiteuren Vordering op groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen en overlopende activa OVERIGE ACTIVA Liquide middelen PASSIVA EIGEN VERMOGEN (46.949) 865 LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen o/g KORTLOPENDE SCHULDEN Crediteuren Overige schulden en overlopende passiva De cijfers van Grondfonds I B.V. zijn gecontroleerd door VWGNijhof registeraccountants B.V. Hierop is geen accountantscontrole uitgevoerd door Ernst & Young accountants LLP.

27 27 Jaarbericht GRONDFONDS I B.V. WINST- EN VERLIESREKENING OVER Opbrengsten uit beleggingen Opbrengsten uit beleggingen Rentebaten Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopresultaat vastgoed in exploitatie 677 (10.121) Overige baten/ lasten Som der bedrijfsopbrengsten Kosten Rentelasten Overige bedrijfskosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen (47.814) ( ) Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening - Resultaat na belastingen (47.814) ( ) De cijfers van Grondfonds I B.V. zijn gecontroleerd door VWGNijhof registeraccountants B.V. Hierop is geen accountantscontrole uitgevoerd door Ernst & Young accountants LLP.