Vastgoedfonds II. Halfjaarverslag tot

Transcriptie

1 Vastgoedfonds II Halfjaarverslag tot

2 2 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam algemene informatie Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus AE Amsterdam Beherend vennoot (tevens Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus AE Amsterdam Accountant Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 Postbus HC Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 Postbus BD Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus AG Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan 835 B Toren 8e Etage 1077 XX Amsterdam Vastgoedbeheerder CBRE Gustav Mahlerlaan 405 Postbus AD Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus AV Rotterdam

3 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 3 Inhoudsopgave Algemene informatie 2 Verslag van de beherend vennoot 4 Financieel verslag en resultaat van het fonds 5 Balans per 30 juni Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar Toelichting op de halfjaarrekening 14 Overige gegevens 23 Verwerking van het resultaat 23 Gebeurtenissen na balansdatum 23

4 4 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam verslag van de beherend vennoot Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2013 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Algemeen MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005 opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook participanten ) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie)verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij geen daden van beheer verrichten. Doelstelling Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Beleggingsdoelstelling Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed.

5 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5 financieel verslag en resultaat van het fonds

6 6 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Kerncijfers (bedragen in euro s) Totale activa Hypothecaire lening Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rendement) Waarde onroerend goed Vreemd vermogen Per 30 juni 2013 heeft de beherend vennoot de externe taxatie van Cushman & Wakefield per 31 december 2012 aangehouden. Op basis van de huidige marktomstandigheden blijft neerwaartse druk op de waardeontwikkeling gedurende de komende periode zeer waarschijnlijk. Eigen vermogen Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van euro per participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt euro per 30 juni 2013 ten opzichte van per 31 december De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde hefboomeffect op. Dit zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weergegeven. Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van euro (Crabbehof te Dordrecht) en euro (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 30 juni 2013 bedragen deze leningen tezamen nog euro. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen weergegeven. SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande expiratie per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om hieraan verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens de jaarvergaderingen in 2012 en 2013 besloten dat er uit de beschikbare middelen additioneel zal worden afgelost op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de beherend vennoot gedurende 2012 en de eerste helft van 2013 een additionele aflossing gedaan op de hypothecaire leningen van in totaal euro ( euro per lening). Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie (bedragen in euro s) Participatiegrootte bij aanvang Intrinsieke waarde per participatie

7 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 7 Herfinanciering Loan-to-value convenant De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni De swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat betekent dat de rente momenteel variabel is. De beherend vennoot houdt de rente vooralsnog floating en volgt de renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te kunnen ondernemen. De beherend vennoot verwacht dat de herfinancieringsmarkt de komende jaren zeer moeilijk zal blijven. Banken zullen uitermate terughoudend zijn bij het (her)financieren van vastgoed onder druk van de nieuwe regelgeving aangaande financiële instellingen alsmede als gevolg van de strategie om de algehele exposure van bankbalansen aan vastgoed terug te brengen. Dit kan er toe leiden dat banken strengere voorwaarden en een aanzienlijk hogere rente zullen vragen bij het eventueel herfinancieren van aflopende financieringen. Daardoor zullen de rendementen van vastgoed in de toekomst mogelijk nog verder onder druk komen te staan. Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% ( / euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,4% ( / euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% ( / euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 77,6% ( / euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet. Het verloop van de loan-to-value ratio is hieronder grafisch weergegeven. Grafiek: Boekwaarde vs vreemd vermogen (bedragen in euro s) Boekwaarde vastgoed Hypothecaire lening dec-2005 dec-2006 dec-2007 dec-2008 dec-2009 dec-2010 dec-2011 dec-2012 Grafiek: leverage ratio vs convenant ratio 82% Convenant LTV 80% 78% 74% Actuele LTV 72% 70% 68% 66% 64% 60,0% dec-2005 dec-2006 dec-2007 dec-2008 dec-2009 dec-2010 dec-2011 dec-2012

8 8 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Direct rendement Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Op basis van de externe taxatie van eind december 2012 wordt er voldaan aan deze criteria. Echter, bij verdere waardedalingen in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen moet worden gedaan. Tijdens de jaarvergadering op 16 april 2013 is daarom besloten wederom additioneel af te lossen op de hypothecaire leningen uit de beschikbare middelen. In 2012 heeft de beherend vennoot een additionele aflossing gedaan op de hypothecaire leningen van in totaal euro en in het eerste halfjaar van 2013 van in totaal euro. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd, maar komen ten goede aan het indirecte rendement. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Het directe rendement over het eerste halfjaar 2013 bestaat uit een uitkering van in totaal euro op fondsniveau. Per participatie bedraagt de uitkering 625 euro. Deze uitkering is eind juni 2013 betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over het eerste halfjaar van 2013 komt hiermee uit op 2,5% op basis van de initiële inleg en is conform hetgeen is besloten tijdens de jaarvergadering op 16 april Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over het eerste halfjaar ,9%. Er is in de periode 2005 tot en met 2013 in totaal 54,8% direct rendement uitgekeerd op basis van de initiële inleg. Het verloop hiervan is in onderstaande grafiek weergegeven. Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt hoofdzakelijk gevormd door de waarde mutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke waarde per participatie per 30 juni 2013 bedraagt euro en is hiermee licht gestegen ten opzichte van 31 december 2012, toen de intrinsieke waarde euro bedroeg. De voornaamste reden hiervoor is dat de beherend vennoot additioneel heeft afgelost op de hypothecaire leningen en dat de boekwaarde van het vastgoed gelijk is gebleven ten opzichte van 31 december Tevens wordt er minder direct rendement uitgekeerd conform hetgeen is besloten op de jaarvergadering. Amsterdam, 23 augustus 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. T.A.M. Meulman en H.A.J. Boom - Conradi Grafiek: cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement (bedragen in euro s) 100,00% Inleg 90,00% 80,00% 70,00% Direct rendement t.o.v. initiële inleg 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0 dec-2005 dec-2006 dec-2007 dec-2008 dec-2009 dec-2010 dec-2011 dec-2012

9 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 9 halfjaarrekening 2013

10

11 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 11 balans per 30 juni 2013 (Na winstbestemming) Activa (bedragen in euro s) Toelichting Vaste activa Onroerend goed Vlottende activa Vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Activa Passiva (bedragen in euro s) Toelichting Eigen Vermogen Kapitaalrekening Langlopende schulden Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Crediteuren Omzetbelasting Overlopende passiva Totaal Passiva

12 12 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013) (Bedragen in euro s) Toelichting Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed Herwaardering onroerend goed Exploitatiekosten Interest baten en lasten Rentebaten Rentelasten Overige kosten Overige kosten Afschrijvingen Resultaat boekjaar

13 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 13 kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013) Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro s) Resultaat boekjaar Correctie rentebaten Correctie rentelasten Correctie herwaardering onroerend goed Correctie huurincentive Afschrijving Veranderingen in werkkapitaal Vorderingen Overlopende activa Crediteuren Omzetbelasting Overlopende passiva Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro s) Werkelijk ontvangen interest Werkelijk betaalde interest Aflossing lening Uitkering participanten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro s) Investeringen in materiële vaste activa 0 0 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0 Netto kasstroom (bedragen in euro s) Liquide middelen bij aanvang verslagperiode Liquide middelen bij einde verslagperiode Mutatie geldmiddelen

14 14 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroerend goed worden gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Ieder onroerend goed object in de beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een interne of externe deskuntoelichting op de halfjaarrekening Algemeen Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de C.V., op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V. De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. verstrekt. De C.V. is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder van de C.V. staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de C.V. De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst gesloten met Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen, gevestigd te Amsterdam ("de Stichting"). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting, verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Fiscale status De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de C.V. Grondslag van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Onroerend goed

15 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 15 dige. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroerend goed objecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in onroerend goed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroerend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van het economische eigendom van belang. Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening voor (mogelijke) oninbaarheid. Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s en banktegoeden. Gestort C.V.-kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huurinkomsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen in onroerend goed. Overige kosten De overige kosten betreffen onder andere exploitatiekosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed alsmede kosten van externe adviseurs en accountantskosten. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten. Waardering renteswapcontracten Bij de verwerking van het renteswapcontract in de jaarrekening wordt gebruikgemaakt van kostprijshedge-accounting. Op dit renteswapcontract is geen marginverplichting van toepassing.

16 16 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam risicoparagraaf Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de C.V. die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de C.V. Risico s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de C.V. In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur. Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de C.V. niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de C.V. hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de C.V. gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de C.V. en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de C.V. met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de C.V. alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de C.V. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loanto-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de C.V. verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatieniveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. btw, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.

17 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 17 toelichting op de balans 1 Onroerend goed (bedragen in euro s) Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per einde verslagperiode Herwaardering Huurincentive Totaal Per 30 juni 2013 is geen externe taxatie uitgevoerd. De waardering vindt plaats tegen marktwaarde; hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan. Een specificatie van de directe vastgoedbelegging is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht Winkelcentrum Angelslo te Emmen Totaal De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van euro per jaar. 2 Vorderingen (bedragen in euro s) Te ontvangen huur en servicekosten Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal Overlopende activa (bedragen in euro s) Te ontvangen rente beleggersrekening Te claimen schades Te verrekenen servicekosten Vooruitgefactureerde verzekeringspremies Vooruitgefactureerde zakelijke lasten Totaal Liquide middelen (bedragen in euro s) Beleggersrekening Rekening-courant Totaal Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

18 18 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5 Kapitaalrekening (bedragen in euro s) Toelichting Gestort C.V.- kapitaal 5a Oprichtingskosten 5b Algemene reserve 5c Onverdeeld resultaat 5d Totaal a Gestort C.V.- kapitaal (bedragen in euro s) Bij het aangaan van de C.V. heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van euro in contanten in de C.V. gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort C.V. vermogen bedraagt euro, bestaande uit 514 participaties. 5b Oprichtingskosten (bedragen in euro s) De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing c Algemene reserve (bedragen in euro s) Het verloop van de algemene reserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Mutatie boekjaar Stand per einde verslagperiode d Onverdeeld resultaat (bedragen in euro s) Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat

19 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 19 6 Langlopende schulden (bedragen in euro s) SNS Property Finance Totaal De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor-rentepercentage, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. De swapcontracten zijn per 1 mei 2012 afgelopen. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% ( / euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,4% ( / euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% ( / euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 77,6% ( / euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan het afgesloten interestrateswappercentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing. Openingsbalans Verhoging/verlaging Eindbalans Omzetbelasting (bedragen in euro s) Aangifte nog te verrekenen Totaal Overlopende passiva (bedragen in euro s) Vooruitgefactureerde huur en servicekosten Te betalen interest lening Te betalen vastgoedbeheerfee Te betalen fondsbeheerfee Te betalen fondskosten Te verrekenen servicekosten 2011/ Ontvangen waarborgsommen Te betalen exploitatiekosten Totaal

20 20 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam toelichting op de winst- en verliesrekening 9 Opbrengsten onroerend goed (bedragen in euro s) Theoretische huuropbrengsten Dordrecht Emmen Huurkortingen / Incentives Dordrecht Emmen Leegstand Dordrecht Emmen Bruto huuropbrengsten Dordrecht Emmen Totaal Herwaardering onroerend goed (bedragen in euro s) Herwaardering Totaal

21 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Exploitatiekosten (bedragen in euro s) Vastgoedbeheer Zakelijke lasten Onderhoudskosten Verzekeringen Niet-verrekenbare btw Verhuurkosten Dubieuze debiteuren Totaal Onderhoudskosten In de eerste helft van 2013 heeft 0,4% van de onderhoudskosten betrekking op leegstand, te weten 303 euro. 12 Rentebaten (bedragen in euro s) Bankinterest Totaal Rentelasten (bedragen in euro s) Interest leningen Totaal Overige kosten (bedragen in euro s) Overige kosten Fondsbeheer Fondskosten Totaal Accountantskosten In de fondskosten is een bedrag van euro opgenomen ten behoeve van de wettelijke controle 2013 door Deloitte Accountants N.V. (2012: euro) Personeel Het fonds had gedurende de verslagperiode en in 2012 geen personeel in dienst.

22 22 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 15 Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten. Kengetallen Expense ratio 4,15% 7,37% De Total Expense Ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiele instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2012 en 30 juni 2013, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals de Wet op het Financieel Toezicht ("Wft"). Deze schrijft 5 meetmomenten voor het bepalen van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt hiervan afgeweken. Verbonden partijen Beherend vennoot De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De kosten voor fondsbeheer bedroegen voor het eerste halfjaar (2012: euro). Bewaarder De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen euro per jaar. Amsterdam, 23 augustus 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom - Conradi

23 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 23 overige gegevens Verwerking van het resultaat De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan welke de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.

24 Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprak elijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aan geboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. ( ABN AMRO ) is niet geregistreerd als broker-dealer en invest ment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke wet- en regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [ US Persons in de zin van vorenbedoelde wet- en regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.