DE HYBRIDE WONINGMARKT

Transcriptie

1 DE HYBRIDE WONINGMARKT Betaalbaar en duurzaam wonen: de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald BLAUWDRUK 1.1 Versie 28 februari 2014 ESF: Oproep 258 Project 4141

2 2

3 Inhoud VOORAF... 5 SAMENVATTING... 6 INLEIDING... 7 BLAUWDRUK 1.0 ADDENDUM 28/02/ DE INITIATIEFNEMERS Situering projectdragers Historiek HET PROBLEEM Kern van het probleem De maatschappelijke en beleidscontext HET COÖPERATIEVE IDEE Missie & visie van de coöperatie Missie Visie Positionering tegenover andere woonconcepten Strategie Activiteiten Geografische afbakening Categorieën aandeelhouders Huurders Overheid - Investeerders Aandelen De basisstructuur van de coöperatieve Waarom een coöperatie? DE COÖPERATIE UITGEWERKT Projectnetwerk & aanpak Juridische haalbaarheid Het economisch rekenmodel De structuur van het rekenmodel Invoer van waarden voor parameters Uitvoer: resultaat in cijfers en grafieken Scenario s en resultaten Aanbevelingen en randvoorwaarden Stakeholdersanalyse Organisatie en inhoudelijke werking

4 Juridische mogelijkheden en beperkingen Aandelen: kopen en verkopen dividenden Woningen verhuren: instroom, uitstroom en herinstroom Gepast wonen Corporate Governance nog verder beperkt uitwerken Marketing & communicatie Inleiding De globale marketing en communicatie Human Resources Management Financieel plan COÖPERATIEVE PRINCIPES ICA-definitie ICA-principes Vrijwillig en open lidmaatschap Economische betrokkenheid van de leden Democratisch besluitvorming door de leden Onafhankelijkheid en autonomie Ledenvorming en informatie voor de vennoten Coöperatie tussen coöperaties Aandacht voor de gemeenschap BOUWSTENEN VAN DEZE BLAUWDRUK Kansen Knelpunten Randvoorwaarden BESLUIT Besluit Blauwdruk versie 2.0 en versie BIJLAGEN...65 Deze haalbaarheidsstudie is een project van de streekintercommunale IGEMO in samenwerking met de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete'. 'Wonen langs Dijle en Nete' realiseert het lokaal woonbeleid in Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver met steun van de gemeenten, Wonen-Vlaanderen, de provincie Antwerpen en zoekt ook naar betaalbaar wonen. Dit project wordt gerealiseerd met steun van het Europees Sociaal Fonds (ESF) en de provincie Antwerpen. 4

5 VOORAF VOORLOPIG EN ONDER VOORBEHOUD Deze blauwdruk bevindt zich nog in ontwerpfase, gezien de deadline van 16 december De opmaak en verfijning van het rekenmodel, dat de basis vormt voor de opmaak van een economisch model, is nog volop lopende. Onderstaande teksten zijn dus voorlopig en onder voorbehoud. Op basis van de conclusies van het nog verder lopende haalbaarheidsonderzoek volgen er nog wijzigingen en aanvullingen. Dat belette ons niet om in deze blauwdruk reeds een ernstige voorzet te geven. 5

6 SAMENVATTING Na een korte situering van de initiatiefnemers en de historiek in hoofdstuk 1 schetsen we in hoofdstuk 2 het probleem en de context. Vervolgens werd in hoogstuk 3 het coöperatieve idee uitgewerkt in een concrete missie, visie en situeren we dit concept binnen andere woonconcepten. De strategische knelpunten en keuzes werden onder 6 thema s gebundeld: betaalbaar wonen, gepast wonen, zeker & veilig, eenvoud, participeren en een flexibel en open design. Aansluitend diepen we in hoofdstuk 4 de juridische en economische haalbaarheid uit. Op afsluitdatum van deze versie van de blauwdruk 13 december was de opbouw van het rekenmodel in z n laatste fase. De komende maanden worden verschillende scenario s verder onderzocht en tegen elkaar afgewogen. Na een analyse van de stakeholders vullen we de organisatorische en inhoudelijke werking in, om nadien af te sluiten met de corporate governance en een begin van marketing- en communicatiestrategie. Het human resources management werd in deze onderzoeksfase beknopt gehouden. Het rekenmodel genereert tevens het financieel plan: liquide middelen, operationele kasstromen, investeringskasstromen, financieringskasstromen, dividendrendement, jaarrekeningen en balansen. In deze versie zijn ze illustratief. Op basis van de verdere scenario s kunnen we heel eenvoudig een nieuw financieel plan genereren. Hoofdstuk 5 focust zich op het toepassen van de coöperatieve principes op ons concept. Tot slot situeert hoofdstuk 6 de kansen, knelpunten en randvoorwaarden en eindigen we in hoofdstuk 7 met een besluit. De verwijzingen naar bronnen werden achteraan geplaatst. De bijlagen geven verdere achtergrondinformatie. 6

7 INLEIDING Met het project De Hybride Woningmarkt: de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald onderzoeken we hoe we via een coöperatieve betaalbaarder wonen kunnen realiseren. Deze coöperatieve bouwt woningen die ze verhuurt aan haar aandeelhouders. De aandeelhouders krijgen een dividend op hun aandelen: hoe meer aandelen, hoe hoger het dividend, hoe lager de effectieve woonkost. Dit nieuwe marktsegment de hybride woningmarkt situeert zicht tussen de huur- en eigendomsmarkt en heeft zeker én flexibel wonen als krachtlijnen. Verder kan dit concept de private huurmarkt vergroten én tegelijk eigendomsverwerving stimuleren. De vraag is om na te gaan onder welke voorwaarden dit concept werkt en om de werkingsprincipes om te zetten in een blauwdruk die een aanzet vormt tot effectieve realisatie. Bij het uitdenken bleek dat dit concept veel nieuwe mogelijkheden en voordelen biedt om het recht op wonen beter te realiseren. Bovendien kondigen zich talloze mogelijkheden aan om problemen en doelstellingen op vlak van ruimtelijke ordening, milieu, samenleving, vergrijzing aan te pakken en mee te helpen realiseren. De coöperatieve kan hierbij een instrument en een belangrijke partner zijn in het realiseren van deze beleidsdoelen. Als je een oplossing zoekt om 50 bakstenen te vervoeren, kom je tot andere resultaten dan als je een oplossing zoekt om 10 ton bakstenen te vervoeren. Wat ons betreft liggen de uitdagingen en dus ook het zoeken naar oplossingen op het laatste niveau. Ons voorstel is gedurfd & gewaagd, maar ook gewikt & gewogen. 7

8 BLAUWDRUK 1.0 ADDENDUM 28/02/2014 Op 9 en 30 januari 2014 ging de ESF-validatie door. Hieronder een beknopte aanvulling op de bijkomende vragen. Aangezie dit project een verlenging vroeg en kreeg, zal bij de definitieve blauwdruk dieper worden ingegaan op onderstaande voorstellen. Bindende voorstellen expert 1 expert 2 expert 3 expert 4 Belangrijk om meer zicht te krijgen op de vraagzijde. Wie zit er te wachten op hybride woonmarkt? Wat willen de potentiële huurders? Zal dit aanbod hen kunnen bekoren? Meer duidelijkheid over de economische haalbaarheid op basis van de simulatie-oefeningen in het uitgewerkte rekenmodel. De uitkomst hiervan zal een invloed hebben op de verdere concrete uitwerking van de voorwaarden en modaliteiten van de coöperatieve werking. Stappenplan voorstellen voor geleidelijke invoering van het model. Het lijkt er op dat een grote schaal en ruime spreiding van belang is om huurders (en dus ook andere investeerders) te kunnen motiveren om in te stappen (woonzekerheid, flexibiliteit, ). Hoe ziet men bv de groei van 0 tot de eerste 5000 woningen verlopen? Niet bindende voorstellen expert 1 expert 2 expert 3 expert 4 Er wordt een vergelijking gemaakt tussen de woonkost voor levenslage huurders, eigenaars en hybride. Het lijkt mij interessant om ook de sociale huur in dit model te betrekken. Misschien moet er ook gekeken worden naar het verschil in overheidsinvestering in de verschillende systemen? -- Is er geen mogelijkheid om ervoor te zorgen dat de globale woonkost lager wordt in systeem hybride markt dan voor volle eigendom? Het is eigenlijk absurd dat mensen die niet genoeg geld hebben om te kopen, feitelijk meer betalen dan zij die dat wel hebben! -- Eén van de grote voordelen van CLT (mensen worden echt eigenaar en dus verantwoordelijk voor afbetaling en onderhoud van hun eigen woning) valt in dit systeem weg. Waarom niet meer inzetten op verdere uitbouw van CLT? Beter uitwerken hoe huurcontracten de huurders woonzekerheid op lange termijn kunnen garanderen, en, anderzijds, ook kunnen gebruikt worden om het "gepast wonen" te stimuleren - Voorstellen doen ivm de manier waarop de huurders (op meer lokale schaal, op schaal van een gebouw of buurt) nauwer betrokken kunnen worden bij het beheer van de coöperatie. Doelgroep cijfermatig omschrijven: hoeveel mensen, wie precies (welke inkomensklasse) Meer concrete pistes qua kapitaalopbouw, toekomstige stappen beter beschrijven. BINDENDE VOORSTELLEN 1) Vraagzijde potentiële huurders Momenteel kunnen enkel een globale schets geven. Tegen het einde van onze verlengde ESF-periode (31/8/2014) zal dit verder worden uitgewerkt. Een effectieve bevraging en analyse van kandidaathuurders zal pas gebeuren na oprichting van de coöperatieve. 8

9 Zowel de blauwdruk als het rekenmodel vertrekt van verhuur aan een huurprijs die marktconform is in vergelijking met de private huurmarkt. Hierbij keert de coöperatieve een restorno (korting) uit in de vorm van aandelen (die langdurig vast zouden staan). De woningen zijn hierdoor globaal genomen interessanter dan gewone woningen op de private huurmarkt. De potentiële groep kandidaat huurders loopt dus gelijk met het grootste deel van de private huurmarkt (ongeveer 20 % van de totale markt), aangevuld met huidige noodkopers. 2) Economische haalbaarheid Simulaties Het projectteam legt samen met Ernst & Young momenteel de laatste hand aan het rekenmodel.het is belangrijk om een accuraat, betrouwbaar en flexibel rekenmodel te hebben, vooraleer te starten met scenario-analyses. Op basis van het definitieve rekenmodel zullen via simulaties analyses gebeuren op strategisch niveau. 3) Stappenplan voor invoering Eenmaal deze strategische analyse het kader afbakent waarbinnen de hybride woningmarkt haalbaar is, kan gewerkt worden aan een operationeel stappenplan (inclusief kapitaalsopbouw) voor de invoering van dit woonconcept. De huidige planning voorziet dat dit de komende maanden kan starten. 4) Vergelijking met andere woonconcepten De hybride woningmarkt situeert zich tussen de private huur- en eigendomsmarkt. Niet tussen de private en de sociale markt. Uiteraard kan sociale verhuring wel geïntegreerd worden via een persoonsgebonden subsidie (bv. de huidige Vlaamse huurpremie en huursubsidie) Een vergelijking met het sociaal huurstelsel is niet voorzien. Het zou een behoorlijke meerkost betekenen (en extra tijd) om het rekenmodel hiervoor aan te passen. Het model is wel in staat om de levenswoonkost te berekenen. We kunnen via instelling van parameters een levenswoonkost genereren die lager ligt dan de private woningmarkt en aangeven wat de financiële gevolgen zijn voor het macro-niveau. De hybride woningmarkt zorgt voor andere voordelen dan het CLT-concept: flexibel wonen/verhuizen, zorgeloos wonen (renovatie en eigenaarsonderhoud is niet voor de huurder), betaalbaarder wonen dat haalbaar is voor het macro-niveau, levenslang gepast wonen, lagere (financiële) instapdrempel, 5) Vergelijking met andere woonconcepten Het is mogelijk om een levenslange woonzekerheid te bieden door een combinatie van huurcontracten (zelfs binnen de huidige woninghuurwet) met een intern toewijzingsreglement dat steeds voorrang geeft aan mutatie naar een andere (meer gepaste) woning. 6) Kapitaalsopbouw en stappenplan Zie punt 3 9

10 1. DE INITIATIEFNEMERS 1.1. Situering projectdragers De streekintercommunale IGEMO is actief in 11 gemeenten van het arrondissement Mechelen rond thema s zoals milieu, duurzaam beleid, ontwikkeling van bedrijventerreinen, woonprojecten en (inter-) gemeentelijk woonbeleid. Het bevorderen van de duurzame ontwikkeling van de streek is de statutaire opdracht van IGEMO. In uitvoering van het (inter-)gemeentelijk woonbeleid is IGEMO participant in en projectuitvoerder voor de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete', samen met de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver. Binnen deze 5 gemeenten loopt een project lokaal woonbeleid waarbij ze samenwerken aan de ontwikkeling van een (inter-)gemeentelijk woonbeleid: een Woonwinkel, woonkwaliteit, leegstand, woonoverleg en woonbeleidsplanning. Het idee rond een hybride woning vond zijn oorsprong in dit kader. Omwille van de omvang en complexiteit van de conceptontwikkeling werd IGEMO de leidende actor, met steun en medewerking van de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete'. Dit project werd op 14 december 2012 door het ESF goedgekeurd. Ook de provincie Antwerpen was overtuigd van de zinvolheid van het voorgestelde concept en zegde een aanvullende financiële steun toe Historiek In mei 2011 borrelde het eerste idee op om betaalbaar wonen te realiseren via een coöperatieve die woningen verhuurt aan haar aandeelhouders. Hierbij helpen de dividenden om de huur te betalen. Dit basisidee kreeg meer en meer gestalte en werd tussen het najaar van 2011 en het voorjaar van 2012 aan verschillende personen binnen en buiten IGEMO ter toetsing voorgelegd. De Vlaamse Bouwmeester organiseerde op 29 juni 2012 een infomoment rond coöperatief wonen, waarbij o.a. aan IGEMO gevraagd werd om het concept-idee te schetsen. Op 1 juli 2012 lanceerde het ESF-Agentschap Vlaanderen een oproep voor de ontwikkeling van blauwdrukken voor innovatieve, coöperatieve concepten. Daarop werd de haalbaarheid van een projectaanvraag onderzocht en bij de provincie Antwerpen bijkomende ondersteuning gevraagd. Het projectdossier werd in september 2012 voorgelegd aan het intergemeentelijk lokaal woonoverleg van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver, het beheerscomité 'Wonen langs Dijle en Nete' en het directiecomité van IGEMO. Na dit overleg werd het projectdossier ingediend en half december 2012 werd de ESF-aanvraag goedgekeurd: Betaalbaar en duurzaam wonen: de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald Oproepronde 2012 met oproepnummer 258 (oproep Coöperatief Ondernemen II) Projectnummer 4141 Het ESF-project loopt van 1/1/2013 tot 28/2/2014, tenzij een verlenging wordt toegestaan. 10

11 2. HET PROBLEEM 2.1. Kern van het probleem Wonen is duur. Toekomstige woningen moeten duurzaam, energiezuinig en aangepast zijn aan de bevolkingsevolutie. Zowel de Vlaamse als lokale overheden zoeken naar innovatieve antwoorden, want de huidige instrumenten bieden vaak onvoldoende oplossingen. We zoeken dus een oplossing voor volgende woonvragen: Hoe betaalbaar wonen realiseren? Hoe levenslang wonen: het huis aanpassen of verhuizen naar een huis dat bij je actuele noden past? Hoe duurzaam wonen: kunnen we voor lage energie- en mobiliteitskosten zorgen? Huurder/eigenaar/verhuurder: zijn andere woonpaden mogelijk? 2.2. De maatschappelijke en beleidscontext België Sinds 1994 formuleert de Grondwet in artikel 23 de sociale rechten: Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden: arbeid; sociale zekerheid/bescherming gezondheid/sociale, geneeskundige en juridische bijstand; behoorlijke huisvesting; een gezond leefmilieu; culturele en maatschappelijke ontplooiing. Vlaanderen De Vlaamse overheid vertaalde dit grondrecht via artikel 3 van de Vlaamse Wooncode: Iedereen heeft recht op menswaardig wonen: een aangepaste woning; van goede kwaliteit; in een behoorlijke woonomgeving; tegen een betaalbare prijs; en met voldoende woonzekerheid. Hiervoor voorziet Vlaanderen in haar Vlaamse Wooncode diverse middelen en instrumenten, maar de uitdagingen blijven groot. Zéker indien men dit vanuit een ruimere maatschappelijke context bekijkt: vergrijzing en de bijhorende stijgende zorgvraag, gezinsverdunning, nood aan een meer duurzame samenleving (energie, mobiliteit ), groei aantal huishoudens Vlaanderen werkt momenteel ook aan een Vlaams woonplan. Het doelstellingenkader formuleert 5 uitdagingen: Een goed functionerende woningmarkt: o afstemming vraag & aanbod door transformatie en/renovatie en creatie (bouw); o levenslange woonzekerheid in een aangepaste woning => flexibiliteit en mobiliteit; o kernversterkend, aangename leefomgeving en ingepast in beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Een toekomstbestendige woningmarkt: 11

12 o kwalitatieve verdichting, compacter en flexibeler, woonvormen en wensen, creatieve open experimenten: o energiezuinig en duurzaam wonen: doelgroepen focus en investeringsdrempels wegwerken. Betaalbaar wonen: o doelgroepenbeleid, Mattheus-effect vermijden en monitoring o afdwingbaar recht op betaalbaarheid. Goede woonkwaliteit: o woningrenovatie: eigendom én huur; o afdwingbare woningkwaliteit, maar met experimenteerruimte; o aangename omgeving: groen, veiligheid, voorzieningen. Woonzekerheid: o bescherming bij inkomensverlies: huurder en eigenaar; o toegang en evenwichtige rechtszekerheid H & VH. De Vlaamse bouwmeester schetste in een studie de nood aan een visionaire woningbouw 1. Er is nood aan een trendbreuk. Willen we een in aangenaam Vlaanderen kunnen blijven leven, dan moeten de bijkomende woningen tegen 2030 slim gebouwd worden,. Uit internationaal onderzoek blijkt dat coöperatieven in bv. Zurich een slim antwoord bieden op dit soort uitdagingen. Tegelijk formuleert het Groenboek beleidsplan Ruimte Vlaanderen 7 uitdagingen: Vlaanderen moet internationaal aantrekkelijk zijn. In de toekomst telt Vlaanderen 7 miljoen burgers: die hebben allen recht op wonen, aandacht voor kwetsbare burgers is nodig. Klimaatverandering vraagt open ruimte : zware regenval opvangen en bufferen;. Efficiënt ruimtegebruik voor hernieuwbare energie en energiezuiniger bouwen. Ruimtelijk ordening vermindert verplaatsingen, multimodale infrastructuren en autodelen. Een innovatieve & creatieve economie, kennis- en diensten verweven met andere activiteiten. Evenwichtige open ruimte voor (eigen/export) voedselproductie, water, natuur en landschap. Het beleid dat sinds de tweede wereldoorlog gevoerd werd, heeft geleid tot één dominant woonpad in Vlaanderen. Je bouwt/koopt een woning wanneer je voldoende startkapitaal hebt en voldoende geld verdient om de lening af te lossen. In Vlaanderen is ongeveer 75% eigenaar van z n eigen woning. De overige 25% bestaat uit ongeveer 19 % private huurwoningen en 6 % sociale huurwoningen. In landelijke gebieden loopt het aantal eigenaars op tot 90%, in steden daalt het eerder naar zo n 60%. Een woning kopen is hierbij een alles of niets -verhaal waarmee je jezelf (eerder langdurig) verbindt. Het heeft voordelen en nadelen: Voordelen: woonzekerheid; sterke betrokkenheid; kapitaalsopbouw; op maat van je eigen wensen Nadelen: Versnipperde eigendomsstructuur maakt aansturing (bv. nood aan bijkomende isolatie) moeilijk of soms onmogelijk. Honkvastheid leidt tot onaangepast wonen (toegankelijkheid, bezettingsgraad ) met diverse nadelen m.b.t. comfort, niet-optimale inzet van eigen kapitaal, tewerkstellingskansen Een te kleine (huur-) restmarkt krijgt te weinig aandacht. 12

13 Het dominante woonpad is een gevolg van beleidskeuzes. De Belg of Vlaming heeft dus geen genetische afwijking zoals geboren met een baksteen in de maag. Besluit Bovenstaande probleemschets en context tonen aan dat er vele en grote uitdagingen zijn die expliciet of impliciet te maken hebben met wonen. Onze ruimtelijke ordening en versnipperde eigendomsstructuur maken het succesvol aanpakken van deze problemen tot een zeer moeilijke opdracht. Het concept van een hybride woningmarkt via een coöperatief model is geen wondermiddel dat alle problemen onmiddellijk kan oplossen. Het kan en wil wel een ernstige bijdrage leveren tot het oplossen van de problemen en het realiseren van een aangename woon- en leefsituatie. 13

14 3. HET COÖPERATIEVE IDEE 3.1. Missie & visie van de coöperatie We beschrijven onze bestaansgrond, waarden en identiteit (missie), werpen een blik op de toekomst en de gewenste situatie op lange termijn (visie) en verduidelijken hoe we dit willen bereiken (strategie) Missie In onze missie formuleren we de bestaansgrond, waarden en identiteit van de op te richten coöperatieve: MISSIE: De coöperatieve levert levenslang betaalbaar & gepast wonen aan haar aandeelhouders via verhuur van woningen die passen bij hun leefsituatie. Via hun aandelen zijn ze mede-eigenaar van de coöperatieve. Met hun aandelen en dividend realiseren ze betaalbaarder wonen. Hiermee realiseert de coöperatieve een open hybride woningmarkt, die zich tussen de huur- en eigendomsmarkt situeert. De coöperatieve is voor burgers, beleid en samenleving een waardevol instrument en gewaardeerde partner in de individuele en collectieve realisatie van het recht op wonen en andere woongerelateerde doelstellingen. Bovendien wil de coöperatieve één van de leidende partijen zijn om vorm te geven aan een toekomstgericht woonbeleid en actief de uitdagingen aangaan die op onze maatschappij en burgers afkomen. Ten aanzien van burgers wil de coöperatieve: betaalbaarder, levenslang gepast wonen realiseren; in combinatie met een stabiele, flexibele en zekere kapitaalsopbouw die kan beschouwd worden als één van de pensioenpeilers. Schematische voorstelling van het basisprincipe: Je huurt een woning die telkens aangepast is aan je gezinssituatie. De huurprijs stijgt en daalt volgens de grootte van je woning. Je koopt bijkomende aandelen volgens je mogelijkheden. Het bijhorende dividend, evenredig met het aantal aandelen, helpt om je om de huur te betalen. 14

15 De 2 diagonale lijnen situeren 2 gezinnen: van A naar B of C: hoe meer aandelen,hoe meer dividend, hoe lager de resterende huur. Ten aanzien van het beleid wil de coöperatieve: een duurzaam inhoudelijk beleid vorm geven op vlak van wonen-werken-leven: recht op wonen, ruimtelijke ordening, milieu, klimaat, mobiliteit in combinatie met een duurzaam financieel beleid. Het bestuurlijk kader: Europa België Vlaanderen Provincie - Gemeente LEVEN WONEN MOBILITEIT WERKEN RUIMTELIJK & ECOLOGISCH KADER 15

16 Huur Eigendom Ten aanzien van de samenleving wil de coöperatieve: een hybride woningmarkt realiseren die zich tussen de huur- en eigendomsmarkt situeert, maar tegelijk beide markten uitbreidt; in combinatie met een dynamische voorbeeldfunctie op vlak van wonen en leven; dit via duurzame investeringen in gronden en panden. De hybride woningmarkt vergroot dus de (krimpende) huurmarkt én stimuleert tegelijkertijd eigendomsverwerving. Ze combineert het beste van de huur- en eigendomsmarkt: flexibel zorgeloos wonen & woonzekerheid met kapitaalsopbouw DE HYBRIDE WONINGMARKT Sociaal Privaat De coöperatieve is voor burgers, beleid en samenleving: een waardevol instrument: o De coöperatieve is geen doel op zich, maar een middel dat voor veel mensen én voor het beleid een hulp moet zijn om het recht op wonen beter te realiseren. o Het is waardevol in de zin dat de coöperatieve een belangrijke bijdrage levert aan het bereiken van de doelen. een gewaardeerde partner: Noch de coöperatieve, noch de burgers, noch het beleid kunnen alleen volledig onafhankelijk van anderen de uitdagingen effectief en efficiënt aangaan: o De coöperatieve wil dit recht op wonen samen met de burgers en het beleid realiseren: in een constructieve samenwerking met wederzijds respect en erkenning. o Elke partner heeft een belang en is betrokkene. Alle partners zijn evenwaardig en dus nevengeschikt aan elkaar. o De coöperatieve wordt door de andere partners gewaardeerd voor de wijze waarop ze zich als partner opstelt. De coöperatieve vertrekt bij haar werking van onderstaande waarden en eigenschappen: betaalbaar wonen is een recht; gepast wonen is duurzaam; zeker & veilig; eenvoud siert; participatie; een flexibele en open ontwerp. 16

17 1. Betaalbaar wonen is een recht Het concept startte vanuit de vraag van lokale beleidsverantwoordelijken naar een antwoord op betaalbaar wonen. Betaalbaarheid is dan ook de eerste toetssteen. We richten ons hierbij niet op de sociale woonmarkt, maar wel op de private woonmarkt. Tegelijk is betaalbaarheid relatief: in vergelijking met wat, voor wie, objectief of subjectief? Wonen is betaalbaarder dan volgens de klassieke levenswoonpaden op de private huur- en koopmarkt. 2. Gepast wonen is duurzaam Op dit moment wonen veel mensen onaangepast: meestal te groot, zelden te klein, regelmatig niet aangepast aan de fysieke of mentale mogelijkheden en beperkingen. Dit heeft een aantal voordelen (bv. ruimte, vertrouwde omgeving), maar ook drie grote nadelen: een onnodig ruimtebeslag in een ruimtelijk zeer krap landschap, zeker als we rekening houden met de nood om de komende jaren 1 miljoen mensen extra te kunnen huisvesten; een dood kapitaal : de waarde van de woning rendeert niet ten volle omdat ze niet optimaal wordt gebruikt; verlies aan persoonlijk comfort, dat soms ten dele kan gecompenseerd worden met een intensieve maatschappelijke dienstverlening. Dit brengt echter een behoorlijke maatschappelijke kost met zich mee. De coöperatieve biedt in antwoord hierop een gepaste woning aan. Dit uitgangspunt zorgt voor belangrijke meerwaarden: efficiënter ruimte- en kapitaalgebruik, meer comfort, dichter bij werk en voorzieningen. Een diversiteit aan woningen (huizen, appartementen, klein en groot, op verschillende plaatsen) en voldoende schaalgrootte moeten helpen om zoveel mogelijk de meest gepaste woning te kunnen aanbieden. Uiteraard kunnen er ook relatieve minwaarden zijn ( verhuizen naar een meer aangepaste woning). Globaal genomen weegt bij gepast wonen de rust (comfort) zwaarder door dan de must (verhuizen). Schaarse middelen duurzaam gebruiken loont. Energie Uiteraard zullen nieuwbouwwoningen in de hybride woningmarkt ook energiezuinig zijn. Zoals alle woningen moeten ze voldoen aan de wettelijke normen. Vanaf 2020 zijn dit standaard BEN-woningen (BEN: bijna-energie-neutraal). Omdat alle huurders tegelijk ook verhuurder zijn (ze verhuren in feite via de coöperatieve aan zichzelf), kunnen we zonder probleem voor een economisch-optimaal K- en E-peil kiezen: de investeringskort (verhuurder) en energiekost (huurder) zijn in ons model (gedeeltelijk) een vestzak-broekzak-operatie. Nóg energiezuiniger en duurzamer kan, mits subsidies. De eerste en initiële doelstelling van de hybride woningmarkt is immers betaalbaar wonen. 3. Zeker & veilig De coöperatieve biedt levenslange woonzekerheid in plaats van woningzekerheid. Men wordt hierbij (virtueel) eigenaar van (de functie) wonen, maar niet van (het object) woning. Dit biedt meer zekerheid dan op de private huurmarkt, waar de mogelijke opzeg van het contract (einde contract, verkoop, eigen bewoning, huur opslaan ) voor onzekerheid zorgt. Op de hybride woningmarkt heb je deze onzekerheden niet. De coöperatieve geeft levenslange woonzekerheid. Het kapitaal van de aandelen wordt geïnvesteerd in woningen die enkel aan de aandeelhouders worden verhuurd. Je bent tegelijk huurder (individueel) én huisbaas (collectief). Dit dubbel belang ondersteunt een goede bewoning en goed beheer. Tegelijk zorgt woningbouw en verhuur voor stabiele, financiële stromen. 17

18 Deze investering in de lokale economie levert bijkomende meerwaarden op (tewerkstelling zorgt voor meer inkomsten en minder uitgaven). Je kapitaal is veilig, ethisch, lokaal en tastbaar belegd in de woning waar je zelf in woont of wil wonen en levert een stabiel rendement op. 4. Eenvoud siert De coöperatieve wil geen exotische ongewone en/of complexe constructies opzetten. De coöperatieve bezit zelf de woningen en is geen constructie om geld naar NV s of anderen door te sluizen. We willen een stabiel systeem. Het basisconcept is eenvoudig. Ook bij de uitwerking willen we het eenvoudig houden: Alle aandeelhouders hebben beslissingsmacht. Geen beursnoteringen die aandelen als een zeepbel kunnen laten ontploffen. Alle aandeelhouders krijgen hetzelfde dividend. We kiezen ook voor herkenbaarheid. We laten ons hiervoor inspireren door het normalisatieprincipe. Dit principe komt uit de gehandicapten-/hulpverleningssector en betekent (vertaald naar de hybride woningmarkt) dat de werking zo dicht mogelijk aanleunt bij de gewone huur- en eigendomsmarkt. Zo gewoon mogelijk en slechts apart waar nodig. 5. Participatie Participatie van de huurders, als aandeelhouders, is essentieel. Zoals eerder geschetst is de coöperatieve een middel en partner. De coöperatieve realiseert de woningen en het levenslang recht op een gepaste huurwoningen niet vóór de huurders, maar mét de (kandidaat-) huurdersaandeelhouders. Dit resulteert in huurders met een eigenaarsbetrokkendheid. Ook de overheden zijn hierin belangrijke participanten. Participeren is een werkwoord. 6. Een flexibel en open ontwerp Mensen en gezinnen zijn divers. Mogelijkheden en smaken verschillen. De coöperatieve kiest niet voor gesloten standaardwerk waaraan je vast hangt. De hybride woningmarkt is een open markt. Je kan een woning huren (mits minstens 1 aandeel), maar je moet dit niet. Je kan bijkomende aandelen kopen, maar dit is niet verplicht. Je kan (al je) aandelen verkopen als je niet meer huurt, maar ook hier heb je geen verplichting. Ook voor de woningen kiezen we waar mogelijk voor een open ontwerp. Zoals je een standaardsmartphone kan pimpen met kleurige covers, eigen beltonen en app s naar keuze, willen we ook standaardwoningen (werk kostenverlagend) die je kan pimpen naar eigen smaak. De hybride woningmarkt laat ook toe om vlotter te verhuizen dan een eigendom, indien leef- of werkomstandigheden wijzigen: echtscheiding/koppelvorming, een andere werksituatie en plaats, zorg voor een ander familielid Ook bouwtechnisch streven we naar een flexibel en open design: herindeling van woonvolumes, modulaire en skeletbouw, kortere bouwperiodes (minder hinder, sneller verhuur) worden onderzocht. Op maat van mensen Visie Onze visie werpt een blik op de toekomst en schetst de gewenste situatie op lange termijn. Wonen is duur. Toekomstige woningen moeten duurzaam, energiezuinig en aangepast zijn aan de bevolkingsevolutie. De coöperatieve biedt hierop een innovatief antwoord met het hybride woningmarktconcept. 18

19 De coöperatieve (of cluster van coöperatieven) wil niet zomaar woningen verhuren, maar in essentie een nieuw marktsegment tussen de huur- en de eigendomsmarkt realiseren. Marktsegment vertalen we in een aanbod dat op termijn minstens 5 % van de woningmarkt dekt. Dit betekent momenteel zo n woningen. Op 15 jaar zou dat betekenen dat de coöperatieve per jaar zo n bijkomende woningen moet verwerven. Persbericht 28 februari 2030 Gisteren werd de ste woning van de hybride woningmarkt in gebruik genomen. Piet Janssens en Hilde Smet kregen de sleutels overhandigd en kunnen morgen samen met hun 3 kinderen verhuizen. Ze zijn zeker dat ze levenslang een gepaste woning hebben. Willen ze overmorgen verhuizen omdat één van hen elders werk vind, is dat geen enkel probleem. Er komen geregeld woningen vrij, zodat ze een ruime keuze hebben. Piet en Hilde hadden de voorbije jaren reeds meerdere aandelen gekocht bij de coöperatieve. De huurprijs van de nieuwste energie-plus-woningen is wel hoger als bij oude woningen, maar het gebrek aan bijkomende energiekosten en het bijkomend comfort compenseren dit. Bovendien zorgt het dividend ervoor dat hun netto-huur zeer schappelijk is. Hierdoor kunnen ze gemakkelijker nog bijkomende aandelen kopen, waarvan het dividend opnieuw de netto-huur laat dalen. Een woning kopen of bouwen hadden we nooit gekund, merken ze lachend op maar via de coöperatieve kunnen we op eigen tempo stukjes wonen kopen. De hybride woningmarkt kon zich na een boeiende aanloopperiode aantrekkelijk positioneren tussen de klassieke huur- en eigendomsmarkt. De woningen zijn meestal verhuurd op maat van de gezinssituatie. Vlaanderen maakt hiermee duurzaam wonen, werken en leven mogelijk Eens de kinderen van Piet en Hilde het huis verlaten, kunnen ze verhuizen naar een appartement, wat goedkoper is: Als we op 68 jaar met pensioen gaan en ons inkomen daalt, kunnen we zo de huur nog vlot betalen. En omdat we ook minder poetswerk hebben, is er meer tijd vrij voor de kleinkinderen. Die blijven graag slapen in de logeerkamer. Als we oud en versleten zijn, kunnen we een deel van onze aandelen al schenken aan onze kinderen en kleinkinderen. Zo kunnen we nog meemaken dat zij er reeds plezier aan hebben. Maar zo ver is het nog niet. Ze beslisten al wel om hun 2 de auto weg te doen. Deze gebruikten ze toch maar sporadisch en het Cambio-abonnement zit mee in de huurprijs. Dankzij het autodelen sparen zij op vaste kosten en kan de coöperatieve meer speelgroen voorzien, in plaats van parkeerplaatsen. Ook op andere leefkosten besparen ze reeds. De groepsaankoop met woningen zorgt voor lagere energie-, internet-, telefoon- en andere kosten. Ook enkele winkelketens geven hen extra korting. Of ze in de lokale LETS-groep stappen en bij de lokale bio-boer een wekelijks groentenpakket gaan afnemen, hebben Piet en Hilde nog niet beslist: Eerst verhuizen, de rest zien we later wel. Misschien proberen we het eens uit. 19

20 Positionering tegenover andere woonconcepten In een zoektocht naar antwoorden op de uitdagingen rond wonen circuleren nog andere woonconcepten. We geven hieronder een korte schets en vergelijken ze met de hybride woningmarkt: gelijkenissen, verschillen, complementair en supplementair. Community Land Trust (CLT) Community Land Trusts (CLT) zijn organisaties die betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen produceren. De eigendom van de grond wordt gescheiden van de eigendom van de woning. De bewoner koopt enkel de woning, de grond blijft eigendom van de gemeenschap. Dit via een recht van opstal. Via extra subsidie aan particulieren bij aankoop van de woning in combinatie met een afroming van de meerwaarde bij verkoop wordt de betaalbaarheid op lange termijn beoogd voor individu en maatschappij. In het bestuur van de CLT zijn veelal bewoners, overheid en omgeving betrokken. Een CLT kan een appartementsgebouw zijn, maar kan ook bestaan uit veel verschillende huizen verspreid over de hele stad. Het concept is eind jaren zeventig ontstaan in de Verenigde Staten. Duizenden gezinnen met een laag inkomen hebben daar al via dit systeem een eigen woning kunnen kopen. In België is er in Brussel 1 CLT, een 2 de in opstart en in Gent een 1 ste in voorbereiding. De hybride woningmarkt houdt grond én woning collectief en gaat over een woningmarkt terwijl CLT werkt met aparte (geïsoleerde) woonprojecten. Bestuursmatig kennen beiden 3 partijen (bij de hybride woningmarkt met investeerders in plaats van de omgeving als 3de partner). De hybride woningmarkt kan ook werken met een erfpachtregeling voor de gronden. Door ons concept van huren en aandeelhouder valt de meerwaarderegeling (en teruggave van subsidies) bij verkoop van de woning weg omdat de woning immers steeds in eigendom blijft van de coöperatieve, ook als de bewoner verandert. Het gepast (en flexibel) wonen kent het CLT-concept niet. Serviceflats en woonrecht Serviceflats worden vaak gerealiseerd via obligatielening, gekoppeld aan een woonrecht en een rendement via verhuur. In feite geeft men een renteloze lening. Gedurende die 30 jaar krijgt men een rendement uit verhuring (bv. 4 %) en kan men (wanneer er één vrij is) zelf in één van de serviceflats gaan wonen. Het concept van investeren, een woonrecht en het gemak i.f.v. erfenis loopt gelijk met de hybride woningmarkt, maar er zijn wezenlijke verschillen: Je moet direct veel en lang investeren: van 150 à euro voor 30 jaar. Het gaat om een obligatie (= lening) en je hebt dus geen enkel (mede-) zeggingsschap over het beleid (type woningen, services, prijsbepaling ). Het gaat om één type woningen: serviceflats. De kost voor de service komt bovenop de huur en heb je niet onder controle. Terzijde: Sparen, beleggen of investeren? Deze 3 begrippen 2 worden vaak bewust en onbewust door elkaar gehaald en zijn geregeld aan elkaar verbonden. Sparen is iets niet gebruiken, maar het apart houden en aanleggen van een reserve voor later, bv. geld of voorwerpen. Je kan het gespaarde geld beleggen of investeren.. Beleggen is geld uitlenen tegen een vergoeding en men wil later dat geld en die vergoeding terug. Risico, duurtijd en vergoeding zijn vaak aan elkaar gekoppeld: hoe groter het risico en/of hoe langer de duurtijd, hoe groter de vergoeding (in % per tijdseenheid). 20

21 Het beleggen is in feite het opgeven van bepaalde zekere bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de toekomst. Een spaarboekje is dus ook een vorm van beleggen: één met laag risico (door de overheidsgarantie). Beleggen in obligaties,aandelen, goud kent andere risico s. Investeren is het opofferen van iets (tijd, geld, arbeid, studies) voor een doel dat men op lange termijn wil behalen. In ons concept en in deze blauwdruk worden vooral de begrippen sparen en investeren gebruikt. Het accent ligt op de realisatie van het recht op wonen en niet op een financieel beleggingsproduct, zoals wel bij een vastgoedbevak. Samenhuizen Gemeenschappelijk wonen is een overkoepelende term om allerlei woonvormen te omschrijven waar meerdere mensen vrijwillig bij betrokken zijn. Het gaat bijvoorbeeld om gedeelde woningen, kangoeroewonen, cohousing, ecovillages... Een brede waaier aan types waar in mindere of meerdere mate van betrokkenheid samengeleefd wordt, met minstens een sociale meerwaarde als doel. Samenhuizen heeft het gemeenschappelijk ruimtegebruik als kern. De hybride woningmarkt focust zich op betaalbaar wonen. Beiden sluiten elkaar niet uit. Samenhuizen kan betaalbaar zijn. In de hybride woningmarkt kan men samenhuizen realiseren door een (aangepaste) cluster van woningen aan een groep mensen te verhuren. De hybride woningmarkt vertrekt in eerste instantie van het (vertrouwde) concept van alleenhuizen. De coöperatieve werking biedt wel meer openingen voor gemeenschappelijk gebruik en samenleven. CoopKot CVBA CORE wil duurzame en betaalbare studentenkamers aanbieden aan kotstudenten. Door de participatie van huurders en eigenaars in de coöperatie komt een verbondenheid met de studentenwoonst tot stand met aandacht voor drie centrale thema s: duurzaamheid, energiezuinigheid en samenwonen - samenleven. Doordat de studentenkamer beheerd wordt door een coöperatie, kunnen er investeringen worden uitgevoerd om de duurzaamheid en het samenlevingsaspect van de studentenkamers te verbeteren en dit zonder maximale winst na te streven. Dit concept is gelijkaardig aan de hybride woningmarkt, maar beperkter qua opzet (in omvang, regio en levensfases). CoopKot kan in het levenswoonpad van de hybride woningmarkt als voortraject fungeren. Op welke wijze dit best gebeurt, wordt later onderzocht Strategie Onze missie, visie en ambitie zijn duidelijk. De vraag is hoe we die als coöperatieve willen realiseren: nl. via welke stappen en met welke middelen. We bundelen de strategische keuzes in 7 onderdelen: 1. een werkbaar economisch model; 2. opstart & structuur van de hybride woningmarkt; 3. kapitaal ophalen; 4. gronden verwerven; 5. huurderspopulatie & woningtypologie; 6. woningen ontwikkelen; 7. organisatie & beheer. Onderstaande strategie beperkt zich tot de grote lijnen. Waar nodig en mogelijk wordt dit verder in deze blauwdruk uitgewerkt. 21

22 Op basis van de missie, visie en de uitgevoerde haalbaarheidsstudie kwamen we tot een aantal problemen waarvoor we gekaderd binnen een maatschappelijke context - een strategie formuleren om de hybride woningmarkt mogelijk te maken: wat willen we doen en wat hebben we hiervoor nodig? Strategie 1 Een werkbaar, economisch model Probleem Context Strategie Uit het rekenmodel en de economische analyse blijkt dat de huidige regelgeving deze organisatiewijze van wonen (de hybride woningmarkt) sterk benadeelt in vergelijking met de private huur- en eigendomsmarkt. Private verhuring en verhuur via residentiële vastgoedbevaks leveren wel een economisch haalbaar model op. Het concept van de hybride woningmarkt in eerste instantie niet. Dit is enkel te verklaren omwille van verschillen in : overheidsbeslag (geheel van belastingen, taxen ); wettelijke procedures en processen. Een overheid ontwikkelt haar regels in interactie met de maatschappij. Regelgeving heeft tot doel iets mogelijk te maken/aan te moedigen/te verplichten, of net andersom iets onmogelijk maken/ontmoedigen/verbieden. De huidige regelgeving (vooral federaal en Vlaams) is nooit geschreven met het concept van een hybride woningmarkt voor ogen. Wonen is een belangrijk beleidsthema:. het Vlaams Woonbeleidsplan; de lopende staatshervorming; de grote uitdagingen (zie hfst. 2 maatschappelijke en beleidscontext). Beleidsverantwoordelijken zien de maatschappelijke uitdagingen en beschouwen de hybride woningmarkt en de coöperatieve als een (toekomstig) waardevol instrument en waardevolle partner. Het bekomen van een gepast regelgevend kader is nodig om levenslang gepast wonen in een hybride woningmarkt mogelijk te maken => uit de eerste analyses lijkt dat een variatie op het fiscaal en boekhoudkundig systeem van residentiële vastgoedbevaks wenselijk kan zijn: geen afschrijving, geen vennootschapsbelasting Dit dient dan wel aangepast te zijn aan het hybride concept: een coöperatieve met een open kapitaalstructuur, die aan een specifiek regelgevend kader voldoet i.v.m. kapitaal, stemrechten type aandeelhouders, niet beursgenoteerd. Strategie 2 Opstart en structuur van de hybride woningmarkt Probleem Context Om van een hybride woning- markt te kunnen spreken, is op termijn voldoende schaalgrootte noodzakelijk. Schaalvergroting gaat ook beter het gepast wonen kunnen realiseren. Het opstarten van elk nieuw concept vraagt tijd en middelen. Zelfde context als bij strategie 1/zie ook andere strategische vragen en antwoorden De coöperatieve is een nieuwe organisatie. Er zijn verschillende potentiële partners die zowel bij de opstart als later de hybride 22

23 woningmarkt lokaal kunnen helpen realiseren: SHM s, streekintercommunales, projecten intergemeentelijk woonbeleid, stedenbeleid Strategie Tijdens de opstart & groeifase zal de coöperatieve compromissen moeten sluiten. Niet alle elementen uit de missie en visie kunnen en zullen onmiddellijk en volledig gerealiseerd worden. Een aantal andere strategieën spelen hier reeds op in. Een uniforme en transparante werking: de spelregels (aandelen, toewijzing huur ), het kapitaal (ophalen en dividend) en het beheer gebeuren in één coöperatieve, eventueel met decentrale werkingen en verankering. Op operationeel vlak (kantoren, personeel ) kan een samenwerking met lokale bestaande netwerken interessant zijn, zeker tijdens de opstartfase. Strategie 3 Kapitaal ophalen Probleem Als we voor de hybride woningmarkt een ambitieniveau van minstens van 5 % formuleren, betekent dit afgerond woningen, gezien Vlaanderen in 2009 ongeveer 2,9 miljoen woningen telde 3. Bv. 15 jaar lang woningen/jaar. Als we op termijn bijkomend woningen per jaar willen realiseren aan bv. gemiddeld euro per woning hebben we 2 miljard euro per jaar nodig. Bij 20% eigen vermogen (aandelen) en 80% vreemd vermogen (leningen) is jaarlijks 400 miljoen aan bijkomende aandelen nodig en 1,6 miljard aan vreemd vermogen (hypothecaire kredieten, obligaties ). Afgezet tegenover het totaal aantal aandeelhouders daalt de gemiddelde kapitaalsverhoging per aandeelhouder van euro in het eerste jaar naar euro in het 15 de jaar. Bij 15 keer méér woningen daalt het gemiddeld bijkomend eigen vermogen ook met de factor 15. Het probleem is dus het grootst bij de opstart. De CV heeft eerder belang in zekerheid van kapitaal, terwijl de aandeelhouder gebaat is met flexibiliteit. Context Strategie In de huidige woningmarkt wordt gebouwd, herbouwd, gerenoveerd en dus ook gefinancierd: De Belgen hebben samen meer dan miljard aan vermogen, waarvan ongeveer 250 miljard euro op spaarboekjes staat. Jaarlijks worden ruwweg hypothecaire kredieten afgesloten, samen goed voor zo n 20 miljard euro 4. De CVBA Inclusie-Invest (een coöperatieve die investeert in huisvesting voor mensen met een handicap 5. Via een nieuwe regelgeving kan de VMSW een lening met progressieve annuïteiten tegen een marktconforme rentevoet geven (op 30 jaar) aan SHM s 6. De coöperatieve moet zich vooral de eerste jaren strategisch richten op kapitaalkrachtige investeerders (al dan niet huurders) die bereid zijn om voldoende kapitaal te investeren (risico x rendement): Een regelgeving (fiscaal regime, subsidies ) bekomen die dit concept niet financieel benadeelt, maar eerder aanmoedigt (vergelijk met bv. woonbonus, individueel of collectief pensioensparen, levensverzekeringen, Tak 21/23, volkslening...). Overheden brengen start(risico-) kapitaal aan (zelf of via investeringsmaatschappijen) in de vorm van aandelen en/of gronden of gebouwen (in ruil voor aandelen). Overheidswaarborgen/kapitaalgaranties om eigen en vreemd vermogen te 23

24 kunnen aantrekken. Die waarborgen moeten tevens zorgen voor: lagere kosten voor het vreemd vermogen; eventueel een groter aandeel vreemd vermogen. Marketing richten op kapitaalkrachtige individuen (veelal ouder en/of hoger geschoold) en institutionele beleggers, fondsen, projectontwikkelaars Inbreng van particulieren van eigen patrimonium (gronden en panden). Een strategie om aanschaf van bijkomende aandelen aan te moedigen, zeker types aandelen waarover de CV lang kan beschikken (stabiliteit). Snel een aanvaardbaar dividend kunnen uitkeren: éénzelfde dividend voor alle categorieën aandeelhouders moet voor een breed draagvlak zorgen. Strategie 4 Gronden verwerven Probleem Context Strategie Een nieuwe coöperatieve heeft geen historische grondvoorraad. Bouwgronden zijn relatief schaars en duur. Een groot deel van de grondvoorraad is in handen van zeer veel particulieren en juridisch dus versnipperd. Een ander (groot) deel is in handen van projectontwikkelaars. Gemeenten en OCMW s hebben een aantal gronden en instrumenten en doen aan projectontwikkeling via autonome gemeentebedrijven en streekintercommunales. Een geconcentreerde ontwikkeling en groei van een gediversifieerd hybride woningpatrimonium moet lokaal voor voldoende schaalgrootte zorgen: geclusterd in elkaars nabijheid en zeker in de startfase in of rondom de grotere steden. De ruimtelijke spreiding zal afhankelijk zijn van: beleidskeuzes (overheid en coöperatieve); de effectieve beschikbaarheid, aanbod en opportuniteiten; de wensen van de (kandidaat-)huurders. De CV richt zich naar de actuele eigenaars: particulieren, overheden en vennootschappen. Het kan ook gaan over gronden met bestaande woningen/gebouwen en nieuwe projectontwikkelingen. Vlot en goedkoop juridisch ontsnipperen (door inbreng in de coöperatieve) laat in combinatie met ruimtelijk ontsnipperen een effectiever en efficiënter beleid en realisaties toe. Zie ook punt 3.3 Geografisch werkingsgebied. Strategie 5 Woningen ontwikkelen Probleem extra woningen per jaar ontwikkelen/renoveren/verwerven is een enorme uitdaging. Het is niet realistisch dat de coöperatieve zelf volledig instaat voor al deze projectontwikkelingen, laat staan om ze zelf te bouwen (aannemer). Dit zou een zeer grote organisatie en groei vergen. Projectontwikkelingen hebben vaak een doorlooptijd van meerdere jaren. Dit werkt zeker in een start- en groeifase voor vertraging: de resultaten (oplevering en verhuur) komen 24

25 veel later. Context Strategie Ook in de huidige woningmarkt wordt gebouwd, herbouwd en gerenoveerd: Jaarlijks worden ongeveer vergunningen afgeleverd voor nieuwe woningen en voor renovaties 7. Tussen 2010 en 2030 verwachten we bovendien zo n bijkomende huishoudens 8. Op de markt van projectontwikkeling en realisatie zijn reeds veel spelers actief. In stedelijke context is de renovatie van appartementsgebouwen problematisch: zowel de noodzaak (velen zijn 30 à 40 jaar oud), de bouwtechnische en organisatorische complexiteit als de versnipperde eigendomsstructuur. De coöperatieve doet voor een groot deel beroep op het bestaande netwerk om projectontwikkelingen te realiseren en op te volgen, zoals: sociale huisvestingsmaatschappijen; streekintercommunales; private projectontwikkelaars. De SHM s en de intercommunales hebben een ruime ervaring, dekken de hele Vlaamse regio en zijn van nature meer gefocust op het maatschappelijk belang dan opwinstmaximalisatie. Deze samenwerking kan verschillende intensiteiten hebben: ontwikkelde project opkopen; projecten laten ontwikkelen op gronden van de coöperatieve; via een tijdelijke handelsvennootschap De coöperatieve kan ook (gedeeltelijk) zelf instaan voor projectontwikkelingen (een groeiproces). Belangrijk is dat de coöperatieve deze keuzes steeds kan maken volgens eigen wens, in functie van lokale noden, mogelijkheden, opportuniteiten en zich niet vastpint aan één type partner of één type strategie. In de startfase is het aankopen van ontwikkelde projecten interessant om snel woningen in 'verhuur' te hebben. Het juridische ontsnipperen van de eigendomsstructuur van (te renoveren) appartementsgebouwen door inbreng in de coöperatieve, biedt opportuniteiten. Zeker de nieuwe projecten worden ontwikkeld met een maximum aan standaardisatie (economisch voordelig) waarbij toch aandacht is voor personalisatie (normalisatieprincipe en betrokkenheid): huurders moeten de woningen persoonlijk kunnen in- en aankleden. Strategie 6 Het levenswoonpad: huurderspopulatie versus woningtypologie Probleem Context We willen een grote of levenslange woonzekerheid bieden in een gepaste woning. Dit vraagt een betere match tussen bewoner en woning dan gebruikelijk is. De woninghuurwet en (in mindere mate) de wooncultuur is niet volledig aangepast aan ons levenslang gepast wonen. Gepast wonen evolueert in grote mate mee met de gezinstoestand en mensen willen 25

26 vaak in de eigen omgeving blijven wonen. Zowel op de private als op de sociale huur- en eigendomsmarkten is er vaak een mismatch tussen bewoners en woning. Vaak zijn woningen veel te groot of net te klein. Bovendien zijn meer en meer woningen gezien de vergrijzing en nood aan zorg onvoldoende aangepast aan de mobiliteit van de bewoner. Die onaangepastheid situeert zich zowel thuis als in relatie met de ruimere omgeving (bereikbaarheid van diensten). Het groot aandeel eigenaars op de private markt is sterk bepalend voor onaangepast wonen: deze bewoners plakken' juridisch vast aan hun woning. De woninghuurwet wordt overgeheveld naar de gewesten. Strategie Een regelgeving bekomen die beter aansluit bij levenslang gepast wonen, zo niet het oplossen binnen de bestaande regelgeving. Een goede afstemming tussen vraag en aanbod: bij opstart: aanbod volgt beleidskeuzes/kandidaat-huurders; stabiel: 1 ste aanbod volgt de huurders. 2 de aanbod volgt beleidskeuzes/kandidaat-huurders. 3 de kandidaat-huurders volgt het aanbod. Binnen de hybride woningmarkt zal men binnen een aantal te bepalen marges verplicht moeten verhuizen naar een gepaste woning. De juridische mogelijkheid (cfr. SVK s) om woningen te kunnen inhuren en onder te verhuren om flexibeler de spanning tussen de huurderspopulatie en woningtypologie te kunnen opvangen. Huurders die tijdelijk verhuizen naar een ander woningmarktsegment schakelen we gelijk met mutaties, indien ze terug een woning van de coöperatieve willen huren (ze moeten dus niet terug in de rij van de kandidaat-huurders aanschuiven). Zowel de open markt als het gepast wonen vereisen een schaalgrootte: hoe meer woningen, hoe meer geconcentreerd en op hoe meer plaatsen, hoe beter deze uitgangspunten kunnen gerealiseerd worden. Uiteraard moet dit gepaard gaan met een goed koppelingsmanagement (monitoring, instrumenten, planning) om woning en bewoners zo maximaal mogelijk op elkaar af te stemmen. Strategie 7 In-, door- en uitstroom Probleem Context Strategie Leegstand zorgt voor verlies. Woningen moeten vlot en maximaal worden verhuurd. Te hoge overheadkosten drukken de rendabiliteit. Huurders vergelijken prijs/kwaliteit met de private huurmarkt en eventueel met de mogelijkheid om een woning te kopen. De coöperatieve is een nieuwe organisatie. Trends: Burgers zijn mondig(-er), sociale en digitale netwerking. De coöperatieve vraagt een huurprijs die mensen overtuigt om een woning te huren. Ofwel ligt de huurprijs (iets) lager dan de private huurmarkt, ofwel zit in de huurprijs een automatisch sparen (bv. via een restorno die in aandelen wordt omgezet). Het resultaat moet zijn dat de woningen maximaal doorlopend verhuurd zijn. De coöperatieve kiest voor toepassing van het subsidiariteitsbeginsel als onderdeel van een integraal management 9. Ze legt de beslissingsbevoegdheid op het laagst mogelijke niveau: decentraal, tenzij 26

27 Een sterke participatie en grote mate van zelfredzaamheid moeten zorgen voor lagere overhead- en beheerskosten: Huurderswissels (inclusief plaatsbeschrijvingen) worden zo maximaal mogelijk door de huurders zelf uitgevoerd. Toezicht, klein onderhoud in zelforganisatie en bewonen als een goede huisvader wordt via een restorno op de huur aangemoedigd en beloond Activiteiten De hoofdactiviteiten van de coöperatieve zijn: gronden verwerven; woningen (laten) bouwen; verhuur en beheer van woningen. Deze vallen hoofdzakelijk onder volgende NACE-codes 10 : NACE-code Activiteiten Handel in eigen onroerend goed Verhuur en exploitatie van eigen of geleased residentieel onroerend goed, exclusief sociale woningen Beheer van residentieel onroerend goed voor een vast bedrag of op contractbasis Inhoudelijk komen we tot volgend beknopt overzicht: Hoofdactiviteit Realisatie beleidsdoelen Kapitaal Gronden verwerven Woningen bouwen Beheren Marketing en promotie Interne organisatie Subactiviteit Realisatie recht op wonen Duurzaam beleid: energie, ruimte, mobiliteit, water Eigen vermogen verzamelen > aandelen netto-dividend Vreemd vermogen verzamelen > lenen interest Visie en beleid Prospectie Beoordeling haalbaarheid Koop/verkoop Bouwrijp maken Visie en beleid Programma van eisen Ontwerp Realisatie Omgevingswerken Wachtlijsten Toewijzing In/door/uitstroomprocedures Huurdersonderhoud Eigenaarsonderhoud Renovatie Omgeving Concept Woningen > communicatie naar (potentiële) huurders Kapitaal > communicatie naar (potentiële) aandeelhouders/investeerders Personeelsmanagement Processen en procedures / Interne controle 27

28 3.3. Geografische afbakening De coöperatieve is principieel in heel Vlaanderen actief. Zoals hoger geschetst in de strategie is het in de beginfase belangrijk om op korte tijd een geconcentreerd én een voldoende groot volume aan woningen en kandidaat-huurders te hebben. Wellicht situeert zich dit in of nabij locaties van het Vlaamse stedenbeleid. De Vlaamse dertien centrumsteden en de Vlaamse Gemeenschapscommissie 11 : Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout, VGC (Brussel) In 2de fase zijn meer landelijke gebieden aangewezen waar in of dicht bij de dorpskernen zo n volume beschikbaar is of komt. Belangrijk is dat het hier vaak gaat om gemeenten met een zeer laag aantal (private) huurwoningen, waardoor de coöperatieve met een beperkt aantal woningen verhoudingsgewijs snel een positieve impact op de private huurmarkt kan hebben. In een 3 de fase rolt de coöperatieve een woningbestand en huurpatrimonium uit in heel Vlaanderen. Net zoals er in heel Vlaanderen huur- en eigendomsmarkt is, wil de coöperatieve ook in heel Vlaanderen een hybride woningmarkt realiseren. Indien een federale uitrol mogelijk, interessant of noodzakelijk is (bv. omwille van betrokkenheid van de federale overheid en interesse is in de andere regio s) kijken we in eerste instantie naar het federale grootstedenbeleid. De stadspartners in het federale grootstedenbeleid 12 : Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brussel, Charleroi, Gent, La Louvière, Luik, Mechelen, Oostende, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Vorst In Wallonië en Brussel kan eventueel gewerkt worden met zustercoöperatieven. Uitbreiding van de hybride woningmarkt kan eventueel verlopen via een wederzijdse participatie van coöperatieven Categorieën aandeelhouders De hybride woningmarkt is een concept dat op brede en grote schaal wil uitrollen. Omwille van marktmodel is een eenvormigheid van het concept absoluut noodzakelijk. Anderzijds zal de implementatie en beheer lokaal moeten gebeuren. Verder zijn er verschillende (sub-)stakeholders die we een financiële en bestuursmatige inbreng willen en moeten geven om het concept werkbaar te maken. We lieten ons voor de aandeelhoudersstructuur inspireren door: coöperatieve modellen in de Verenigde Staten van Amerika, zoals de Mutual Housing Associations (aandeelhouders: huurder / kandidaat-huurder / overheid of derden 13 ); het model van Community Land Trust (aandeelouders: bewoners-buurt-overheid 14 ); de coöperatieve bank in ontwikkeling New B (aandeelhouders: burgers-middenveldinvesteerders 15 ); toegangs- en voorrangsregeling bij SHM en SVK; Elke categorie heeft andere belangen. We voorzien voor elk van hen andere mogelijkheden. Via een consensusmodel tussen de verschillende categorieën en de gegarandeerde vertegenwoordiging in de raad van bestuur moet dit leiden tot een evenwichtig beleid en beheer. 28

29 Via de statuten wordt bepaald waar en wanneer overeenstemming noodzakelijk is en wat er moet of kan gebeuren indien belangenconflicten tot een blokkering (dreigen te) leiden. In de volgende hoofdstukken worden bovenstaande principes verder uitgewerkt. De specifieke samenhang en werking wordt verder in deze blauwdruk uitgewerkt Huurders Overheid - Investeerders We opteren voor één coöperatieve met Vlaanderen als werkingsgebied a met 3 categorieën van aandeelhouders, die elk 1/3 de van stemmen hebben, om een beleid te bekomen dat evenwichtig rekening houdt met de verschillende belangen: Huurders Huurders zijn de primaire doelgroep én eigenaars van de coöperatieve. Omwille van hun dubbele rol (verhuurder én huurder) zijn zij goed geplaatst om de belangrijke beslissingen nemen die kwaliteitsvol en betaalbaar wonen moeten verzoenen met een gezond financieel beheer en stabiel rendement. Idealiter hanteren we het principe van 1 stem per huurder (= per woning), ongeacht het aantal aandelen en wie deze aandelen in eigendom heeft, omdat het huurderbelang hier primeert. Overheid Omdat de coöperatieve zich als instrument en partner opstelt ten opzichte van de overheid en zich in de sfeer van een EVA situeert, stellen we voor dat ook de overheid 1/3 de van de stemmen heeft. Het wederzijds belang (coöperatieve overheid) situeert zich op Vlaams niveau (wonen, ruimtelijke ordening, milieu, duurzaamheid, economie, fiscaliteit ) en op federaal niveau (fiscaliteit, economie, duurzaamheid ). Op basis van deze blauwdruk kunnen we contacten leggen met de Vlaamse en federale overheid om de invulling hiervan uit te klaren. Investeerders Voor het eigen vermogen spreken we behalve huurders ook andere groepen investeerders aan: kandidaat-huurders, institutionele investeerders, middenveldorganisaties en overheden (verschillende niveaus). Bij deze categorie hanteren we het principe van 1 stem per aandeel. De kapitaalsinbreng kan en zal zéér verschillend zijn omdat in deze categorie zowel particulieren als rechtspersonen zullen zitten. a Of en op welke wijze Brussel ook tot het werkingsgebeid behoort, is nog niet onderzocht en uitgewerkt. 29

30 De verhouding van kapitaalsinbreng van de drie categorieën (potentieel, effectief en risico op terugtrekken) zal uiteraard in de praktijk mee bepalen hoeveel iedere categorie inhoudelijk weegt op de besluitvorming Aandelen Voor ons coöperatief model, en aansluitend bij de strategische keuzes, zijn volgende elementen van essentieel belang: Voldoende kapitaal kunnen aantrekken en behouden: liefst zo lang zo stabiel en zo goedkoop mogelijk. Voldoende gronden en panden kunnen verwerven en opbouwen: liefst op de meest geschikte plaatsen (ruimtelijk <> vraag/nood). Maatwerk leveren om via een zo optimaal mogelijke afstemming tussen kapitaal, woningen en bewoners iedereen tevreden te stellen. Er is grote diversiteit in mogelijkheden en wensen bij zowel de (kandidaat-)huurders als zuivere beleggers. We willen hier dus zo flexibel mogelijk op kunnen inspelen. Elk aandeel kost 1000 euro en heeft een (vaste) nominatieve waarde. Momenteel is niet voorzien om een min- of meerwaarde uit te keren bij uitbetaling van een scheidingsaandeel. Een aandeel blijft dus steeds altijd evenveel waard. Deze mogelijkheid wordt wel onderzocht (technisch en economische voor- en nadelen). Elke aandeelhouderscategorie kan eventueel subcategorieën kennen, waarbij de looptijd en het bijhorende dividend verschillend kunnen zijn. Zo kan men kapitaal dat langer vaststaat ook een hoger dividend toekennen of kunnen deze aandelen onder andere meer fiscaal gunstige regels vallen. Per subcategorie kan men ook andere rechten en plichten toekennen. Behalve de twee klassieke functies koppelen we ook drie specifieke functies aan de aandelen die uniek zijn voor de hybride woningmarkt: Klassiek Hybride woningmarkt stemrecht een financiële meerwaarde toegang tot het huren waarborg voor de woning keuze (maatwerk) De basisstructuur van de coöperatieve Algemene vergadering Elke categorie aandeelhouders (huurders, overheid en investeerders) duidt voor zijn eigen categorie de leden van de RVB aan. Voor alle beslissingen van de AV is een meerderheid in elke aandeelhouderscategorie noodzakelijk. Dit is niet van toepassing: op de categorie huurders indien er op 1 januari, voorafgaand op de aandeelhoudersvergadering, geen 100 huurders zijn (datum ondertekening huurcontract); op de categorie investeerders indien deze categorie op 1 januari, voorafgaand op de aandeelhoudersvergadering, niet over 10 % van het totale kapitaal aan aandelen beschikken. 30

31 Raad van bestuur De RVB bestaat uit 12 personen: 4 leden voor de categorie Overheid; De overige 8 leden worden verdeeld onder de categorieën Huurders en Investeerders volgens de verhouding aan ingebracht kapitaal (op 1 januari voorafgaand) + afrondingsregels, met volgende beperking: o minstens 4 leden voor de categorie Huurders; o minstens 1 lid voor de categorie Investeerders. De leden van de RVB zijn gekozen voor 2 jaar. Indien een RVB-lid tijdens zijn/haar mandaat wijzigt van categorie (huurder investeerder) blijft deze toch voor het volledige mandaat zetelen. De RVB heeft alle bevoegdheden die niet statutair aan de AV voorbehouden zijn. De RVB duidt een directiecomité aan. De RVB kan deskundigen aanduiden, die een adviserende stem hebben. Andere werkingsaspecten Het kan opportuun zijn om aanvullend met VZW s te werken (Vlaams, regionaal, lokaal) voor activiteiten die minder of geen commercieel karakter hebben en subsidieerbaar zijn, maar in belangrijke mate complementair op de werking van de coöperatieve. Deze mogelijkheid en afweging zal later onderzocht worden Waarom een coöperatie? Een negatieve keuze De geschetste structuur en werking op vlak van kapitaal, dividenden, stemrecht, verhouding kapitaal/stemaandeel en andere afgeleide waarde rechten en plichten is niet mogelijk via andere vennootschapsvormen. Het is dus een keuze bij gebrek aan andere valabele mogelijkheden. Een positieve keuze Tegelijk en belangrijker is de keuze voor een coöperatieve ook een positieve keuze. Een coöperatieve vennootschap heeft als enige een grote vrijheid om vorm te geven aan een werking die past bij de missie, visie, waarden en maatschappelijke uitdagingen. Het coöperatief model biedt volgende essentiële meerwaarden aan het hybride woonconcept: actieve betrokkenheid als huurder-aandeelhouder bij het beheer en rendement van de huurwoningen; actieve betrokkenheid van de kandidaat-huurder-aandeelhouder in de te ontwikkelen woonprojecten (plaats, typologie ); Een evenwichtig verspreide verantwoordelijkheid en participatie tussen de verschillende groepen van aandeelhouders (huurders/kandidaat-huurders/investeerders/overheid). De mogelijkheid om geleidelijk en op maat aandelen (kapitaal) op te bouwen via de open kapitaalstructuur. 31

32 4. DE COÖPERATIE UITGEWERKT 4.1. Projectnetwerk & aanpak Het projectverloop voorzag 3 fasen: Januari > maart 2013 Maart > december 2013 November 2013 > februari 2014 Verkennings- en studiefase Onderzoeksfase Afrondingsfase De oorspronkelijke timing voor de projectuitvoering heeft vertraging opgelopen wegens de complexiteit van het project en de openbare aanbestedingsprocedures die voor 6 maanden vertraging zorgden. IGEMO zal een verlengingsaanvraag indienen om het verdere onderzoek kwaliteitsvol te kunnen uitvoeren. Tijdens het projectverloop werd gewerkt met: een projectleider; een kerngroep (3 leden); een stuurgroep (10-tal leden, 4 vergaderingen); externe deskundigen: opmaak haalbaarheidsstudie en rekenmodel (Ernst & Young); overleggroep studie (kerngroep IGEMO en het team van Ernst & Young) (een 10-tal bijeenkomsten); diverse experten- en focusgroepen, vaak via bestaande netwerken. Het project en het concept van de hybride woningmarkt werd de voorbije maanden tientallen keren voorgesteld en besproken in een breed netwerk. We beperken ons tot de voornaamste: 15/1/2013 VVSG-Commissie Huisvesting laatste week maart 2013 De deelnemers aan de studiereis van vzw Samenhuizen naar Denemarken (een 50- tal personen uit heel Vlaanderen, veelal ambtelijk beroepshalve betrokken bij ontwikkeling en uitvoering van het woonbeleid) 4/2/2013 Overleg met andere ESF-woonprojecten 20/2/2013 Senioren Consulting Vlaanderen 1/3/2013 Provinciaal Overleg Wonen provincie Antwerpen 20/3/2013 Intergemeentelijk woonoverleg met de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver 18/4/2013 Woonforum Dijle & Nete 25/4/2013 Vlinter-Wonen (woonoverleg streekintercommunales) 22/5/2013 Toelichting aan minister van Wonen, Freya Van den Bossche en drie kabinetsmedewerkers 5/6/2013 Transitiearena Duurzaam bouwen (Antwerpen) juli 2013 VVSG-Magazine Lokaal 16 10/9/2013 Samenlevingsopbouw Antwerpen 24/10/2013 provinciaal Atrium Ruimtelijke Ordening 10/12/2013 Inspiratiedag Betaalbaar wonen van de VVSG en Vlinter 17 32

33 4.2. Juridische haalbaarheid Alles wat niet verboden is, is toegelaten. Dit is het basisbeginsel van bijna elke regelgeving. Het onderzoek naar de juridische haalbaarheid van Ernst & Young spitste zich toe op de 3 analyseniveaus: micro meso macro. Hieruit bleek dat er geen fundamenteel juridisch probleem is om het concept van de hybride woningmarkt vorm te geven. Er zijn een aantal praktische problemen, maar die zijn te ondervangen zonder aan de fundamenten van het concept te raken. Het is weliswaar beter en eenvoudiger mocht de juridische regelgeving beter worden afgestemd Het economisch rekenmodel Bij de veelvuldige toelichtingen over de hybride woningmarkt was er naast een positieve reactie op het concept steeds aansluitend de terechte vraag naar de financiële haalbaarheid. Ook intern bij IGEMO was de meest prioritaire vraag of dit een economisch haalbaar concept oplevert. Meerdere blauwdrukken rond wonen beperkten zich tot de haalbaarheid van het concept zonder de ruimere context. Wij kozen van in het begin voor een integrale en geïntegreerde analyse: Een micro-analyse: maakt dit concept het wonen betaalbaarder voor het individu in vergelijking met privaat huren en/of kopen? Een meso-analyse: hoe moet de coöperatieve georganiseerd worden om levensvatbaar te blijven? Een macro-analyse: staat de huidige regelgeving open voor dit concept, moeten er wijzigingen komen en binnen welk beleidskader kan dit concept het betaalbaar wonen bevorderen? En hoe is de interactie tussen deze drie analyses? Via een aanbestedingsprocedure werd Ernst & Young aangeduid om deze analyses te maken met het accent op het economisch, fiscaal, juridisch en bouwtechnisch luik. Het betreft: een inhoudelijke analyse; de opmaak van een rekenmodel dat moet aantonen binnen welke waarden van diverse parameters het concept haalbaar is. Het resultaat kwam er na een zeer intense samenwerking tussen Ernst & Young en IGEMOspecialisten op vlak van financiën, economie en modelling van rekenmodellen De structuur van het rekenmodel Hieronder een schematische voorstelling van de structuur van het rekenmodel. Het effectieve rekenmodel werd in Excel opgebouwd op 15 tabbladen, samen goed voor zo n lijnen en een tijdsperspectief van ongeveer 75 jaar om een langdurig levenswoonpad (50 jaar) te kunnen vorm geven in een stabiele fase van de coöperatieve. De info over het rekenmodel in deze blauwdruk komt uit de versie 0.69 van Ernst & Young. Globaal schema hybride woningmarkt: 33

34 Wat Tussen wie Gevolgen Aandelenparticipatie Dividend Huurders/externe investeerders coöperatieve Kapitaal verschuiven Opbrengsten verschuiven Roerende voorheffing op dividend Huurders/externe investeerders => federale Opbrengsten verschuiven overheid Vastgoedprojecten Coöperatieve Huurders Functie wonen Huurvergoeding Belastingen: vennootschap, btw, registratierechten, onroerende voorheffing Coöperatieve => federale en de Vlaamse overheid Opbrengsten verschuiven Schema rekenmodel meso-niveau: Invoer van waarden voor parameters De economische levensvatbaarheid van de coöperatieve wordt beïnvloed door tal van parameters. Het rekenmodel laat toe om via tal van essentiële parameters simulaties uit te voeren. We geven hieronder een overzicht van de parameters. De gele cellen met blauwe inhoud zijn invoercellen. De huidige ingevoerde waarden zijn testwaarden en dienen om de opbouw van het rekenmodel te ondersteunen. Bij de analyses kunnen andere waarden worden ingevoerd. 34

35 Tijdsgebonden assumpties Model timing Aantal maanden per periode 12 Maanden Aantal dagen per jaar 365 Dagen Start model 1/jan/14 Datum Laatste periode 1/jan/65 Datum Duurtijd Startfase 1 Jaar Ontwikkelingsfase 7 Jaar Stabiele fase 44 Jaar Aanvang fases Startfase 1/01/2014 Datum Ontwikkelingsfase 1/01/2015 Datum Stabiele fase 1/01/2022 Datum Niet-tijdsgebonden assumpties Monetaire parameters Eenheden EUR Munteenheid Financieringsparameters Eigen vermogen Periode tot dividendontvangst 1 Jaar Dividendrendement huurders 3,50 % % Dividendrendement externe investeerders 4,50 % % Dividendrendement opportuniteitskost 4,50 % % Aantal aandelen bij instap 1 Aandelen Nominale waarde per aandeel EUR Huurder-spaarder-aandeel 10,00 % % Huurprijs Dividendtype Spaarder-aandeel Cash Dividend Huurder-spaarder-aandeel Aandeel Dividend Instap-aandeel Aandeel Dividend Investeerders-aandeel Cash Dividend Interestontvangst op liquide middelen 0,50 % % Interestkost op liquide middelen 10,50 % % Vreemd vermogen Netto schuldgraad 49,44 % % Bankrente 3,25 % % Terugbetaalperiode 25 Jaar Persoonlijke bankrente 3,70 % % Persoonlijke bijdrage 33,00 % % Fiscale parameters Belasting Vennootschapsbelasting 33,99 % % Roerende voorheffing 25,00 % % BTW op nieuwbouw 21,00 % % Onroerende voorheffing 0,20 % % Woningprijs Vlaktaks 40,00 % % Subsidies Huursubsidie Maandelijkse huursubsidie per huurder Woonbonus Aftrek voor enige woning EUR Verhoging voor enige woning 750 EUR Kindertoeslag voor enige woning 80 EUR Limiet verhoging voor enige woning 10 Jaar Operationele parameters Kosten Opstartkosten EUR Managementkosten 10,00 % % / Huurinkomsten Jaarlijkse onderhoudskosten 4,50 % % Huurprijs Grote renovatiekosten 1,00 % % Woningprijs Frequentie grote renovatiekosten 20 Jaar Gebruik Allocatie nieuwbouw 50,00% % Leegstand 4,14% % Schaalvoordelen 5,00% % Allocatie instapkosten Startfase 100,00 % % Ontwikkelingsfase 100,00 % % Stabiele fase 50,00 % % Macro-economische parameters Indexatie huurprijs 2,50 % % Indexatie woningprijs 2,00 % % Indexatie operationele kosten 2,00 % % Indexatie woonbonus 2,73 % % 35

36 Indexatie subsidies 2,00 % % Boekhoudkundige parameters Afschrijvingen in rekening genomen? Ja Ja / Nee Economische levensduur woning 33 Jaar Wettelijke reserve Vereist wettelijk reserve 10,00 % % Toevoeging wettelijk reserve 5,00 % % Levenswoonpad Identificatie Duurtijd Woning Aandeel Huurder Jaar Type Aantal Type Levenspad 1 Fase 1 5 A - L1F1 Fase 2 3 B 2 L1F2 Fase 3 3 C - L1F3 Fase 4 25 D 5 L1F4 Fase 5 14 A 5 L1F5 Levenspad - Totaal 50 Levenspad 2 Fase 1 5 B - L2F1 Fase 2 3 B 2 L2F2 Fase 3 3 B 4 L2F3 Fase 4 25 B 10 L2F4 Fase 5 14 B 5 L2F5 Levenspad - Totaal 50 Levenspad 3 Fase 1 - A - L3F1 Fase 2 - B - L3F2 Fase 3 10 C 5 L3F3 Fase 4 25 D 5 L3F4 Fase 5 15 A 5 L3F5 Levenspad - Totaal 50 Verdeling Absoluut Relatief % % Levenspad 1 50,00 % L1F1 0,00% 10,00 % L1F2 0,00% 30,00 % L1F3 0,00% 30,00 % L1F4 0,00% 20,00 % L1F5 0,00% 10,00 % Levenspad 2 25,00 % L2F1 5,00% 20,00 % L2F2 5,00% 20,00 % L2F3 5,00% 20,00 % L2F4 5,00% 20,00 % L2F5 5,00% 20,00 % Levenspad 3 25,00 % L3F1 0,00% 0,00 % L3F2 0,00% 0,00 % L3F3 0,00% 40,00 % L3F4 0,00% 50,00 % L3F5 0,00% 10,00 % 36

37 Woonfaciliteiten Woningtype Huurkost Koopprijs Grondallocatie Omschrijving EUR / Jaar EUR % aankoopprijs A ,92 % Studio met aparte sanitaire ruimte B ,92 % Appartement met 1 slaapkamer C ,92 % Appartement met 2/3 slaapkamers D ,61 % Rijhuis/Half open bebouwing Notaris & Aktekosten Min Max Notariskost Incrementele kostenopbouw EUR EUR % aankoopprijs EUR Notarislasten ,56 % ,85 % ,28 % ,71 % ,14 % ,57 % oneindig 0,06 % Variabel Aktekosten EUR BTW op instapkosten 21,00 % % Notaris + Akte BTW EUR EUR A B C D Registratiekosten Registratierechten in Vlaanderen 10,00 % % Abattement in Vlaanderen EUR Klein beschrijf in Vlaanderen 5,00 % % Abattement klein beschrijf in Vlaanderen 750 EUR Meso Micro EUR EUR A B C D Woonbonus Woning Belastingplichtigen Kindertoeslag Huurder Type Aantal Type Levenspad 1 Fase 1 A 1 - L1F1 Fase 2 B 2 - L1F2 Fase 3 C 2 - L1F3 Fase 4 D 2 1 L1F4 Fase 5 A 1 - L1F5 Levenspad 2 Fase 1 B 2 - L2F1 Fase 2 B 2 - L2F2 Fase 3 B 2 - L2F3 Fase 4 B 2 - L2F4 Fase 5 B 2 - L2F5 Levenspad 3 Fase 1 A - - L3F1 Fase 2 B - - L3F2 Fase 3 C 2 - L3F3 Fase 4 D 2 1 L3F4 Fase 5 A 1 - L3F5 37

38 Huurpopulatie Populatiegeneratie Instapjaar Jaar Ontwikkelingsfase - Periode Vlag Toename in aantal huurders Huurders Grootte Huurders Kapitaalophaling Financieringsnood Financieringsbehoefte EUR Financieringsdekking % 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Financieringsopbouw Jaarlijkse kapitaalfluctuatie externe investeerders EUR Jaarlijkse kapitaalfluctuatie huurders EUR Eigen vermogen financiering EUR Financieringsallocatie % 50,00% 50,00% 49,98% 49,96% Bankfinanciering EUR Vreemd vermogen financiering EUR Financieringsallocatie % 50,00% 50,00% 50,02% 50,04% 38

39 Uitvoer: resultaat in cijfers en grafieken Het rekenmodel genereert op basis van de ingevoerde waarden o.a. een output in de vorm van kerngetallen en grafieken die de tijdsevolutie weergeven. We geven hieronder de micro-, meso- en macro-resultaten weer. Onderstaande resultaten gegenereerd via input van testwaarden dienen om de werking en mogelijkheden van het rekenmodel en de analyses te illustreren. Ze zijn niet bruikbaar voor analyse en evaluatie over de haalbaarheid. Dashboard Micro Dashboard Macro Dit dashboard wordt nog verder uitgebreid. Er komt o.a. een uitsplitsing per beleidsniveau (federaal, Vlaams, gemeente) en een vergelijking tussen de hybride woningmarkt en de private huurmarkt en eigendomsmarkt. 39

40 Dashboard Meso Scenario s en resultaten Eenmaal het rekenmodel is afgewerkt wordt dit de motor om tal van scenario-analyses uit te voeren door het wijzigen van de waarden van de diverse parameters. De wijzigingen worden eventueel gebundeld in Wat als -scenario s. In essentie onderzoeken we bij elk scenario: Micro: wat betekent dit voor het individu (als huurder en als aandeelhouder)? Meso: blijft de coöperatieve rendabel (reserves kunnen opbouwen en behouden)? Macro: is het overheidsbeslag (belastingen, verminderd met subsidies) aanvaardbaar? De resultaten van elk scenario kunnen we structureren in een tabel (illustratie): 40

41 Naam Beschrijving Parameters Vennootschapsbelasting Afschrijving vastgoed Micro Meso Macro VastgoedBEVAK We passen de regelgeving toe van residentiële vastgoedbevaks Verschil in waarden Resultaten Aanbevelingen en randvoorwaarden Op basis van de scenario-analyse volgen een aantal aanbevelingen en randvoorwaarden die omlijnen in welke economisch-fiscale omstandigheden de hybride woningmarkt realiseerbaar is. Ook zonder de scenario-analyses kunnen we reeds enkele mogelijke aanbeveling en randvoorwaarden schetsen. Uit de eerste analyses lijkt dat een variatie op het fiscaal en boekhoudkundig systeem van residentiële vastgoedbevaks wenselijk kan zijn: geen afschrijving, geen vennootschapsbelasting Dit dient dan wel aangepast te zijn aan het hybride concept: een coöperatieve met een open kapitaalstructuur, die aan een specifiek regelgevend kader voldoet i.v.m. kapitaal, stemrechten type aandeelhouders, niet beursgenoteerd. Op micro-niveau zijn de recente voorstellen om de vrijstelling van roerende voorheffing uit te breiden van enkel spaarboekjes naar meerdere financiële producten (ook obligaties,dividend op aandelen) 18 gunstig voor het concept van de hybride woningmarkt. We vermeldden al bij de strategische opties dat het aantrekken en behouden van kapitaal een belangrijke voorwaarde is. Naast kapitaal van particulieren moeten we wellicht ook beroep doen op andere investeerders. Ter illustratie: Inclusie-Invest maakte op 15 oktober 2013 hun nieuwe prospectus bekend 19, waarmee ze 9 miljoen euro aan kapitaal willen verzamelen. Tevens gingen ze met de Participatiemaatschappij Vlaanderen ( PMV) een partnerschap aan, waardoor deze tot 4 miljoen euro kapitaal inbrengen, telkens beperkt tot 40 % per bouwproject. Met de Limburgse Reconversiemaatschappij (LRM) sloten ze een overeenkomst om vlot vreemd kapitaal te bekomen om het eventueel uittreden van aandeelhouders vlot te kunnen ondervangen. Tegen 2020 hebben ze de ambitie om voor 200 miljoen euro aan vastgoedprojecten te realiseren Stakeholdersanalyse Onderstaande analyse geeft weer wie wat kan betekenen voor de coöperatieveen omgekeerd. De analyse vormt de basis voor het projectnetwerk en de keuzes om bepaalde stakeholders wel of niet als aandeelhouder op te nemen in de coöperatieve. Maar het is niet omdat het kan dat dit vanzelfsprekend moet. We zullen zowel bij het uittekenen van de structuur als bij de latere werking keuzes maken. 41

42 PARTNER PRIM. ROL naar CV PRIM. BELANG van de partner ACTIVITEIT CRITERIA/INVES TERINGS- VOORWAARDEN TOE-GEVOEGDE WAARDE voor CV RISICO S voor CV TRENDS INTERNE PARTNERS Huurder Eigendomsverwerving Kandidaathuurder Klant: huurt woning Potentiële klant: wil woning huren Prijs/kwaliteit Een gepaste woning Dienstverlening => Is tevens particuliere belegger Huurt een woning Wacht om een woning te kunnen huren Prijs/kwaliteit Woning past bij eigen noden/wensen Prijs/kwaliteit Locatie Spoedig een gepaste woning Zorgt voor stabiele huurinkomsten Zorgt voor snelle verhuring en optionele groei Wanbetaling Bewonen als een goede huisvader Te hoge uitstroom Te weinig kandidaten plaats & typologie woningen Krappe huurmarkt Diversiteit Particuliere belegger Institutionele belegger (kleine) Investeerder Grote investeerder Kapitaals-zekerheid Stabiel/hoog dividend Verstrekt kapitaal in ruil voor meerwaarde Marktconform rendement Eigen vermogen Stabiel kapitaal Terugtrekken kapitaal Lage inflatie Spaarrekeningen: laag rendement, maar hoge inlage Bewegingen en evoluties op beleggersmarkten Middenveld Investeerder/beha rtiger belangengroepen Kapitaals-zekerheid Stabiel/hoog dividend Behartiging belangen achterban Verstrekt kapitaal in ruil voor meerwaarde Intermediair naar achterban Marktconform rendement Aandacht voor achterban Eigen vermogen Stabiel kapitaal maatschappelijk draagvlak Communicatie naar achterban Eigen belang kan de werking in gevaar brengen Grote en diverse sector met verschillende bewegingen Vlaamse overheid Federale overheid Regelgever Doelbewaker Realisatie recht op wonen en woongerelateerde doelen Realisatie sociaal grondrecht en economische doelen Zorgt voor gepast kader (regels & middelen) Effectiviteit & efficiëntie Realisatie beleidsdoelen Gepast kader (regels & middelen) Onvoldoende draagvlak Woon- ruimte-, senrioren-, steden- & energiebeleid is belangrijk Financiële druk Staatshervorming Lokale overheden gemeenten/oc MW/provincie Lokaal bestuur Betaalbaar wonen (voor eigen inwoners) Intermediair naar bevolking Vergunningen Gronden aanleveren Betaalbaar wonen voor eigen inwoners Communicatie naar bevolking Bouwvergunning Gronden & panden Grote diversiteit: 308 gemeenten Een te zware CV-structuur Woonbeleid is belangrijk Intergemeentelijke samenwerking Financiële druk Personeel coöperatieve Werknemer Een boeiende job Voert activiteiten uit Inhoudelijk Financieel Werksfeer Uitvoeringscapaciteit Knowhow Competenties Continuïteit Concurrerende werkgevers Jobhopping Schaarste EXTERNE PARTNERS Projecten ontwikkelen Dienstverlening Projecten ontwikkelen, opmaak RUP s etc. Marktconforme dienstverlening Streek-intercommunales Uitvoeringscapaciteit Gronden en panden Intergemeentelijke samenwerking SHM/VMSW Projecten ontwikkelen Overdracht knowhow Dienstverlening Maatsch.lijke meerwaarde Projecten ontwikkelen Onderhoud & herstellingen Loket? Overdracht knowhow Financieel Netwerking Goed voor eigen werking Uitvoeringscapaciteit Bereidheid Capaciteit Sociale last zorgt voor beweging Visitaties Projectontwikkelaars Bouwsector Projecten ontwikkelen/aanle veren Projectuitvoering Opdrachten en financiële return Opdrachten en financiële return Projecten ontwikkelen Financiële return Knowhow Kwaliteit Winstmarges Meer professionals Crisis? Duurzaam bouwen Opmerking: De partijen huurder en kandidaat-huurder behoren ook altijd tot de partij particulier belegger omdat ze eveneens aandeelhouder zijn (met één of meer aandelen). 42

43 Ook overheden kunnen soms onder de categorie investeerders vallen. We willen de hybride woningmarkt uitrollen over heel Vlaanderen. Vraag is welke structuur hiervoor het meer geschikt is: Wie hebben we waar wanneer nodig? Wat moet er wanneer gebeuren? We hebben een lichte structuur (één coöperatieve) vergeleken met een structuur met een moederdochter coöperatieven. De stakeholders analyse gaf hiervoor input. De meest cruciale vragen hierbij zijn: 1. Moeten we de lokale besturen betrekken in het bestuur van de coöperatieve of is hun betrokkenheid enkel/vooral in de projectontwikkelingsfase van belang? 2. Kan/moet er een verschil zijn tussen particuliere beleggers die huurder, kandidaat-huurder of zuivere belegger zijn? 3. Kan/moet er een verschil zijn tussen particuliere en institutionele (rechtspersonen) beleggers? Uit bovenstaand stakeholdersschema kunnen we drie hoofdcategorieën halen: Huurders De huurder is de meest primaire partner. De financiële én beslissingsparticipatie van de huurders is strategisch belangrijk. Hierdoor onderscheidt het huren bij de coöperatieve zich van het huren op de private en sociale huurmarkt: De huurder is financieel mee betrokken, waardoor het eigen huurdersgedrag (en dat van collega-huurders) voor zichzelf in de rol van eigenaar/verhuurder/belegger financiële positieve of negatieve gevolgen kan hebben. Tegelijk heeft men een beetje vergelijkbaar met wie in z n eigen woning woont beslissingsmacht omdat men zelf kan bepalen en hierdoor hetzelfde gevoel heeft: ik beslis We nemen bovenstaande belangen in rekening om de beslissingsstructuur vorm te geven. Overheden De overheid en coöperatieve zijn ook belangrijke partners voor elkaar; De coöperatieve kan een belangrijke bijdrage leveren tot de realisatie van verschillende beleidsdoelen. De overheid zorgt voor het (gepast) regelgeving kader: juridisch, financieel, fiscaal, beleidsprioriteiten en planning ; De realisatie van deze 2 kenmerken gaan hand in hand. De coöperatieve situeert zich hierdoor in de sfeer van een privaatrechterlijk Extern Verzelfstandigd Agentschap (EVA) 20. Het wordt opgericht door de overheid, of de overheid besliste tot participatie. Het maakt geen deel uit van een ministerie en is volledig conform met private regelgeving. Controle en aansturing gebeuren via aandeelhouderschap, mandaten in de raad van bestuur, financiering of overeenkomsten. Een samenwerkingsovereenkomst bepaalt de krachtlijnen van de beleidsuitvoering en inzet van middelen. De realisatie van de hybride woningmarkt is bij uitstek een marktgerichte en samenwerkingsgerichte activiteit. Een eerste verschil met de klassieke EVA s is dat de (Vlaamse) overheid geen meerderheidsparticipatie heeft in de coöperatieve, noch in kapitaal, noch in stemmen en/of bestuursmandaten, maar het concept voorziet wel een blokkeringsysteem. Een tweede verschil is dat de beleidsdoelen in een duidelijk partnerschap mét (in plaats van voor) de betrokken burgers worden nagestreefd. Voor de overheid (verschillende niveaus) zien we volgende belangen: 43

44 Een structurele partner hebben aan de coöperatieve, die de aansturing van beleidsdoelen eenvoudiger maakt in vergelijking met de private huur- en eigendomsmarkt, die gekenmerkt wordt door een zeer versnipperd eigenaarschap en dus beslissingsmacht, zowel bij grondgebonden woningen als (nog veel sterker) bij appartementen. Een partner hebben die beleidsdoelen van verschillende beleidsdomeinen op een integrale en geïntegreerde wijze realiseert. Een structurele bijdrage in de realisatie van de beleidsdoelen met een minimum aan inbreng van middelen (financieel, personeel ). Investeerders De realisatie van vastgoed vraagt veel kapitaal, vaak deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen (leningen). Het bekomen van voldoende eigen vermogen is een grote uitdaging, waarvoor we meerdere groepen van investeerders willen aanspreken: huurders; kandidaat-huurders; institutionele investeerders; middenveldorganisaties; overheden (verschillende niveaus). Die zullen zowel in aantal als in kapitaalsinbreng sterk van elkaar en ook intern per groep verschillen. Bovendien is momenteel niet helemaal in te schatten welke groep(-en) de kapitaalsinbreng zullen domineren Organisatie en inhoudelijke werking De werking van de hybride woningmarkt krijgt vorm via een aantal regels en afspraken die gedeeltelijk in de statuten worden voorzien en gedeeltelijk in normen en procedures die beslist worden door de raad van bestuur of directie. We staan in deze blauwdruk stil bij de juridische mogelijkheden en beperkingen, aandelen en dividenden, verhuur van woningen, gepast wonen en de corporate governance Juridische mogelijkheden en beperkingen De regelgeving rond coöperatieven biedt heel wat mogelijkheden en beperkingen. We sommen de belangrijkste en meest relevante op: Volgende constructies zijn juridisch mogelijk: dividend uitkeren in bijkomende aandelen; restorno uitkeren in bijkomende aandelen; aandelen voor lange tijd blokkeren: dit kan ook voor een lange periode, zelfs levenslang; verschillende dividenden uitkeren per categorie aandeelhouders: zowel in prioriteit als in hoogte. Volgende vragen worden nog juridisch onderzocht: Wie is aandeelhouder en kan stemmen indien: de aandeelhouder minderjarig is; er een gedeelde eigendom van het kapitaal is; er een splitsing is tussen naakte eigendom en vruchtgebruik van het kapitaal; een combinatie van de 3 bovenstaande mogelijkheden is; bij huurdersgezin met meerdere aandeelhouders, die we toch maar één stem willen geven? 44

45 Aandelen: kopen en verkopen dividenden Conceptvoorstel: Voor alle aandelen gelden de volgende basisregels: Men is aandeelhouder vanaf de dag dat het bedrag op de rekening van de coöperatieve is toegekomen (datum valutawaarde). Elk aandeel moet voor 100 % volgestort zijn. De periode dat het aandeel niet verkoopbaar is bedraagt 1/5/10 jaar (o f1/3/6/9 jaar). Elke periode start op 1 januari van het volgende kalenderjaar. Tussen 1 juli en 31 december van het laatste jaar dat het aandeel vaststaat, kan men uittreden en het kapitaal terugvragen. Het kapitaal wordt in het 2 de kwartaal van het volgende jaar terugbetaald. De uittreding mag geweigerd of opgeschort worden indien bv. meer dan 10 % van het kapitaal in één boekjaar moet worden teruggestort. De weigering kan per aandeelhouder pro rata gebeuren volgens het aantal aandelen. De raad van bestuur kan een overdracht van aandelen naar een andere (eventueel nieuwe) aandeelhouder onder bepaalde voorwaarden toestaan. Het toetreden en kopen van aandelen is voor particulieren steeds vrij toegankelijk. Voor huurders kan eventueel x% van de huurprijs (het schaalvoordeel) via een restorno worden omgezet in bijkomende aandelen. Zowel huurders als niet-huurders kunnen steeds (vrijwillig) bijkomende aandelen aankopen. Voor openbare besturen en rechtspersonen kunnen de statuten een toelating van de raad van bestuur eisen, om onvoorziene effecten te kunnen opvangen. Voor het verwerven en behoudt van voldoende eigen vermogen geldt: zo zeker als nodig is, zo flexibel als mogelijk is. De financiële stabiliteit van de coöperatieve primeert. Eens deze veilig is willen we zo flexibel mogelijk inspelen op de grote diversiteit aan kenmerken, mogelijkheden en wensen: aandelen kopen en verkopen kan qua hoeveelheid en timing op maat van de aandeelhouders; Zoals ook vaak bij coöperatieven voorkomt, zal ook hier in de statuten bepaald worden dat de verkoop van aandelen kan beperkt worden wanneer de financiële leefbaarheid van de coöperatieve vennootschap in het gevaar komt. Dividenden Het dividend kan bestaan uit een basisdividend en een extra dividend (bv. volgens type aandeel). Het rekenmodel houdt momenteel rekening met: - instap-aandeel: het 1 ste aandeel dat iemand koopt; - restorno-aandeel: x % korting op de huur, omgezet in aandelen; - huurders-aandeel: groep van alle aandelen van huurders; - investeerders-aandeel: alle aandelen van niet-huurders. Voor het instap-aandeel en de restorno-aandelen (zie verder) wordt het dividend gekapitaliseerd en dus in bijkomende aandelen omgezet. Voor de bijkomende aandelen van huurders en investeerders wordt het dividend cash uitbetaald. Uiteraard kan ieder individu met cash-dividend ook steeds bijkomende aandelen kopen (= kapitaliseren van het dividend). 45

46 In plaats van een hoger dividend te kiezen, kunnen kandidaat-huurders ook kiezen voor een hogere rangorde bij toewijzing (zie verder). Het dividend kan uitgekeerd worden in cash of voor bepaalde huurdersaandelen in extra aandelen. Dit zorgt voor een samengesteld kapitaliserend effect omdat de bijkomende aandelen opnieuw dividend opbrengen. Er kan ook geopteerd worden om de huurders een prioritair, maar lager dividend toe te kennen, en niet-huurders een secundair (indien er nog ruimte is), maar hoger dividend toe te kennen. Voor- en nadelen van keuzes in hoogte, wijze en rangorde van dividenden moeten nog verder onderzocht worden via marktonderzoek. Wat zijn de wensen van diverse doelgroepen en welke effecten hebben de verschillende keuzes? Woningen verhuren: instroom, uitstroom en herinstroom Toegangsvoorwaarden Net zoals in de huur- en eigendomsmarkt kan je binnen de hybride woningmarkt niet alleen van de ene naar de andere woning, maar ook van de ene naar de andere markt: de hybride woningmarkt heeft een open ontwerp. De coöperatieve verhuurt enkel woningen aan fysieke aandeelhouders. De enige toegangs- (en toewijzings-)voorwaarden om een woning van de coöperatieve te kunnen huren, zijn: 46