Besluit van de Deputatie

Transcriptie

1 directie Ruimte dienst Ruimtelijke Vergunningen vergadering van 01 augustus 2013 aanwezig Vercamer Alexander, wnd. voorzitter Hertog Peter Dauwe Jozef Bruggeman Hilde Couckuyt Eddy leden De Muynck Dirk, wnd. provinciegriffier dossiernummer: zittingnummer: 28 termijn: 02 augustus 2013 Besluit van de Deputatie kenmerk betreft verslaggever R02/33-13/B Gent - Derden tegen Sofa nv - Beroep - Aanvraag stedenbouwkundige vergunning bouwen van een kantoor en twee appartementsgebouwen Hilde Bruggeman 1. Feitelijke en juridische gronden Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, zoals vastgesteld bij Besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, hierna VCRO; Gelet op de beslissing van 15 maart 2013 van het college van burgemeester en schepenen van Gent houdende het voorwaardelijk verlenen van een stedenbouwkundige vergunning, aangevraagd door Sofa nv, Raketstraat 1a te 9000 Gent, strekkende tot het bouwen van een kantoor en twee appartementsgebouwen op een terrein gelegen te Gent, Koningin Fabiolalaan, kadastraal gekend 9 afdeling, sectie I, nr. 649/52G; dat het ontvangstbewijs van deze vergunningsaanvraag dateert van 9 november 2012; dat de beslissing op 18 maart 2013 betekend werd; dat de beslissing op 27 maart 2013 werd aangeplakt; dat deze aanvraag volgend energieprestatiedossiernummer heeft: G ; ; Gelet op het beroep, ingesteld door de heer en mevrouw Chris Hugelier Johanna Peirs, Koningin Fabiolalaan an 31 te 9000 Gent, zijnde derden, bij aangetekend schrijven van woensdag 10 april 2013, tegen voormelde beslissing; dat het beroep onontvankelijk is ingesteld (zie verder); Gelet op het beroep, ingesteld door de heer en mevrouw Lieven Theys Birgit Bamelis, Aaigemstraat 115 te 9000 Gent, zijnde derden, bij aangetekend schrijven van vrijdag 12 april 2013, tegen voormelde beslissing; dat het beroep ontvankelijk is ingesteld; Gelet op het beroep, ingesteld door de heer Fokke Dooijewaard, Aaigemstraat 79 te 9000 Gent, e.a. (in totaal 38 personen), zijnde derden, bij aangetekend schrijven van vrijdag 12 april 2013, tegen voormelde beslissing; dat het beroep onontvankelijk is ingesteld (zie verder);

2 p. 2 Gelet op het beroep, ingesteld door de heer en mevrouw F. Mortier Nadine De Raymond, Duifhuisstraat 121 te 9000 Gent, zijnde derden, bij aangetekend schrijven van maandag 15 april 2013, tegen voormelde beslissing; dat het beroep onontvankelijk is ingesteld (zie verder); Gelet op het beroep, ingesteld door de heer Dirk Van Gyseghem, F. De Potterstraat 13 te 9000 Gent, e.a. (in totaal 7 personen), zijnde derden, bij aangetekend schrijven van donderdag 18 april 2013, tegen voormelde beslissing; dat het beroep ontvankelijk is ingesteld; Gelet op het andersluidend verslag van de provinciale stedenbouwkundige ambtenaar van 14 juni 2013; Er werd gevraagd om gehoord te worden, bijgevolg werden alle partijen uitgenodigd; Gehoord op dinsdag 25 juni 2013, in aanwezigheid van gedeputeerdevoorzitter Hilde Bruggeman, de heer Jan Allaert, provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar; Appellant: de heer Dirk Van Gyseghem, mevrouw Myriam Van Den Eeckhout; Aanvrager: de heer Evert Schouppe, bijgestaan door de heer Wim De Cuyper, advocaat; Namens de gemeente: mevrouw Sylvie Kempinaire, advocaat; 1.1 Planologische voorschriften - Het bouwperceel ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Stationsomgeving Gent Sint-Pieters Koningin Fabiolalaan', definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 15 december Volgens dit uitvoeringsplan is het bouwperceel gelegen binnen deelgebied 1: stationsomgeving Gent Sint-Pieters, zone A. 1.2 Andere relevante gegevens betreffende de ruimtelijke context - Het terrein ligt aan een voldoende uitgeruste weg. - Het gaat niet om een aanvraag met betrekking tot voorlopig of definitief beschermde monumenten of archeologische monumenten en met betrekking tot percelen die gelegen zijn in voorlopig of definitief beschermde stads- en dorpsgezichten, landschappen, ankerplaatsen of archeologische zones. De aanvraag is niet gelegen in het gezichtsveld van voorlopig of definitief beschermde monumenten. - Het terrein ligt niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied, een speciale beschermingszone, of in een park of een bos. - Het terrein ligt op minder dan 20 meter afstand van de vrije rand van bestaande of geplande spoorlijnen. 1.3 Externe adviezen Het agentschap Ruimte en Erfgoed, Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen, bracht op 4 december 2012 volgend advies uit: "Geen bezwaar voor Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen." Het departement Brandweer Preventie bracht op 17 december 2012 een voorwaardelijk gunstig advies uit. Infrabel bracht op 21 januari 2013 volgend advies uit:

3 p. 3 "Ingevolge uw schrijven van kunnen wij u melden dat Infrabel geen principiële bezwaren heeft bij bovenvermelde aanvraag mits volgende voorwaarden en opmerkingen: - Aandacht voor het opstellen van torenkranen (de nota "Voorwaarden bij het opstellen en uitvoeren van werken door externen met een torenkraan op of in de omgeving van het domein van Infrabel" werd reeds via mail op aan Eurostation overgemaakt); - De algemene veiligheidsbepalingen moeten opgenomen worden in het aanbestedingsdossier (het type veiligheids- en gezondheidsplan van Infrabel werd reeds via mail op aan Eurostation overgemaakt); - De veiligheidsafstanden t.o.v. de bovenleiding zijn te respecteren (bundel 63 van Infrabel); - Indien er buitenspanning nodig is van de bovenleiding, dient een opgeleide bediende (volgens bericht 13ES/8V van Infrabel) dit aan te vragen; - Aandacht voor het opstellen van de machine voor het plaatsen van de secanspalen: deze mag niet op de sporen kunnen kantelen, uitvoeringstechniek op voorhand voor te leggen aan Infrabel; - Keerwand voor de talud moet: Door middel van secanspalen of metalen schotten; Lokale ophoging is nodig bij het plaatsen van palen; Een rekennota stabiliteit voor de keerwand dient voorgelegd te worden aan Infrabel; - Er mag niet afgewaterd worden naar het spoor (art. 681 van het Burgerlijk Wetboek); - Bij einde van de werken Gent-Sint-Pieters worden spoor en talud verlegd. Dan komt op de locatie van het huidige spoor een dienstweg die het seinhuis en het logistiek centrum infrastructuur (LCI) verbindt. In dit geval kan de keerwand gedeeltelijk afgebroken worden. Zo komen we tot het dwarsprofiel op plannen nrs. 55 en 56. In de (voorlopige) toestand dient het dwarsprofiel volgens plan 60 te worden aangehouden; - Infrabel dient minimum 4 weken op voorhand te worden verwittigd dat de werken zullen aanvatten." TMVW bracht op 4 maart 2013 volgend advies uit: " Besluit Voor wat betreft de stedenbouwkundige vergunning van het 'gebouw A5' kan een voorwaardelijk gunstig advies worden verleend vermits het DWA-stelsel en het RWA-stelsel onafhankelijk zijn van de rest van de verdere ontwikkeling. Noch op de DWA-leiding noch op de RWA-leiding mag geen enkel bijkomend debiet worden aangesloten. Voor wat betreft de verdere ontwikkeling van de resterende gebouwen blijft TMVW bij zijn standpunt. Conform de nota afgegeven tijdens de vergadering dd wordt nogmaals herhaald welke documenten dienen te worden afgegeven. Door de afwijkingen is het noodzakelijk dat een aangepaste hydraulische nota dient te worden opgemaakt. Deze nota moet aantonen dat de uitgevoerde afwijkingen voldoen en geen aanleiding geven tot wateroverlast. Tevens dient deze nota volgende bijkomende gegevens te bevatten: - Een detailberekening van de uitgevoerde leidingen op het dak van de parking waaruit blijkt dat deze leidingen voldoende groot gedimensioneerd zijn volgens de aangesloten verharde oppervlakte. - Een plan met de leidingen met de aanduiding hoe alle verhard oppervlak zal worden aangesloten op deze leidingen. Hierbij dient per knoop het

4 p. 4 aangesloten verhard oppervlak(verhard openbaar en dakoppervlak) te worden vermeld. - Een plan met de uitgevoerde leidingen met vermelding van BOK en toekomstig maaiveldpeil, want dit is nu niet vermeld op de plannen en dit is nodig voor controle dat de druklijn niet hoger komt dan maaiveldpeil. - Lengteprofielen met aanduiding van de berekende hydraulische druklijn voor T2 (ontwerpberekening) en T20 (berekening wateroverlast). Met betrekking tot het ontwerp van het DWA-stelsel dienen volgende gegevens duidelijk te worden weergegeven: - chema IE met aanduiding van de maximale te verwachten inwonersaantallen per blok. Hierbij dient te worden rekening gehouden met woonentiteiten of andere invullingen (kantoorgebouwen, winkels, ). - Berekening op basis van aantal aan te sluiten IE's dat de uitgevoerde leidingen zullen voldoen. Nadat een totaal overzicht is opgemaakt en hieruit blijkt dat de aangelegde leidingen hydraulisch zullen voldoen, kan worden overgegaan tot een positief advies over het aangelegde stelsel. Hierbij wil TMVW nog opmerken dat nog steeds niet voldaan is aan de gemaakte opmerkingen cfr de brief dd. 11/10/2012 inzake de gebruikte materialen en uitgevoerde inspectiecontrole. Alle leidingen zijn aangelegd in PP met een zeer beperkte diepte. De minimale dekking volgens de Code Van Goede Praktijk moet 0.80 m bedragen. Dit haalt men momenteel niet. Op de plannen staan enkel de BOK's van de leidingen vermeld, maaiveldpeilen ontbreken. Bij de ontvangen gegevens is vermeld dat de ruimte tussen bovenkant dakplaat parking en afgewerkt peil 1.00m bedraagt. Aangezien alle leiding op de dak gelegen zijn kunnen we veronderstellen dat niet overal de nodige dekking behaald wordt. (De aangelegde buizen zijn aangelegd in "zand voor draineringen met daarboven een geotextiel en steenslag. Hierboven komt een 0.30 m dikke afwerkingslaag). De ontwikkelaar dient met sterkteberekeningen aan tonen dat de aangelegde PPleidingen voldoen aan de toekomstige verkeerslasten en dit voor de locaties met minimale dekking. Verder worden de verslagen van de uitgevoerde penetratieproeven naast de leidingen opgevraagd ter controle. De ontwikkelaar dient de BENOR-keuring van de inspectieputten over te maken. Uit de camera-onderzoek is gebleken dat meerdere leidingen gebreken vertonen zoals: - Hoogte van de leiding is verminderd - Hoekverdraaiing van de leiding: assen van de buizen lopen niet evenwijdig - Leiding ligt in tegenhelling - Instekende inlaten (waardoor inspectie niet kon doorgaan) - Inlaat ingevoegd in tegenstroom Tevens waren niet alle leidingen grondig gereinigd en was hier en daar slib te vinden of andere materialen. Oplossingen voor deze calamiteiten zijn tot op heden nog niet aangereikt. Voor de voorlopige oplevering van de uitgevoerde werken zal een antwoord moeten gegeven worden op de openstaande vragen. Tevens zal met een camera-inspectie moeten worden aangetoond dat alle problemen zijn opgelost." 1.4 Vergunningenhistoriek 2006/175: Vergunning van 19 december 2006 voor het vernieuwen van het stationcomplex met tram- en busstation, tunnel en parking en bijbehorende elementen.

5 p /516: Vergunning van 12 oktober 2010 voor het bouwen van een kantoorgebouw. 2011/94: Vergunning van 28 april 2011 voor het tijdelijk plaatsen van twee types 8 m² infocom, gemonteerd op de damplankenwand in het kader van de heraanleg van de Sint-Pietersstation-site. 2012/52: Vergunning van 24 april 2012 voor het niet uitvoeren van een tijdelijke bovengrondse verbinding. 2012/714/U: Weigering van 4 januari 2013 voor het bouwen van een kantoorgebouw. 1.5 Beschrijving van de omgeving, de bouwplaats en het project De aanvraag situeert zich binnen de zone voor projectontwikkeling in de stationsomgeving Gent Sint-Pieters langsheen de Koningin Fabiolalaan. De concrete bouwplaats situeert zich aan de spoorzijde van het terrein, tussen het seinhuis en de Timichegtunnel. Dit bouwveld is gekend als de zone A5. Het wordt aan de 4 zijden begrensd door bestaand of toekomstig openbaar domein: aan de zuidzijde sluit het bouwveld aan bij de sporenbundel, aan de noordzijde geeft het uit op de nog aan te leggen esplanade, ten oosten situeert zich de weg van en naar het seinhuis en ten westen tenslotte paalt het gebouw aan de reeds gedeeltelijk aangelegde Boentweg die instaat voor de lokale verbinding tussen de Sint-Denijslaan en de Koningin Fabiolalaan. Het gebouw wordt opgericht bovenop de bestaande 3 lagen diepe ondergrondse parking ten behoeve van de pendelaars en de projectontwikkeling. Bovenop de dakplaat van die parking is een voorlopige terreinaanleg gerealiseerd. De bouwvelden zijn voorlopig ingezaaid met gras en de circulatiekokers i.f.v. de toekomstige projectontwikkeling zijn al zichtbaar op het terrein. Het toekomstige openbaar domein is deels definitief en deels voorlopig aangelegd. Van de toekomstige Boentweg of interne ontsluitingsweg is slechts de rijweg gerealiseerd en dit enkel voor het gedeelte vanaf de tunnel tot voorbij de bouwplaats van het LCI. Daar loopt de weg dood tegen een damwand die het vandaag nog hoger gelegen terrein waar zich in de toekomst de verdere projectontwikkeling van zone B zich zal situeren, begrenst. De ontsluitingsweg voor het seinhuis is gerealiseerd. De esplanade is nog niet uitgevoerd, ter hoogte van het bouwveld A5 is vandaag een grindverharding aanwezig. De gefaseerde aanleg en ontwikkeling van het toekomstige openbaar domein is ingebouwd in de verschillende reeds verleende stedenbouwkundige vergunningen voor deze zone voor projectontwikkeling. Aan de overzijde van de Boentweg en de Timichegtunnel situeert zich het bouwveld voor het reeds vergunde doch nog niet gerealiseerde LCI, een kantoorgebouw met logistieke sokkel gelinkt aan de spoorwegexploitatie. Op de kop van de zone voor projectontwikkeling is De Link in opbouw, een kantoortoren die verrijst naast het nieuwe busstation, waaronder zich tevens een grootschalige fietsenstalling en een kiss- en ridezone bevindt. De realisatie van de zones B en C is nog niet opgestart. Aan de overzijde van de K. Fabiolalaan bevindt zich de bestaande Rijsenbergwijk, een karaktervolle stedelijke woonbuurt met een groot aanbod aan eengezinswoningen, een aantal meergezinswoningen en een op de buurt en deels ook op het station afgestemd voorzieningenniveau van lokale kleinhandel, diensten, een aantal scholen, edm. De bebouwing langsheen de Koningin Fabiolalaan ter hoogte van de zone A (dit is tussen de Koning Boudewijnstraat en

6 p. 6 de Frans De Potterstraat) bestaat overwegend uit gebouwen met 3 bouwlagen en plat of hellend dak. De aanvraag omvat een grootschalig gebouw met een dubbele bestemming. Qua opbouw bouwt dit gebouw zoals alle geplande gebouwen die opgericht worden bovenop de dakplaat van de parking, verder op het bestaande constructieve raster met vakken van 8,1 m x 8,1 m. De sokkel van het gebouw beslaat de onderste 3 lagen en is bestemd als kantoorgebouw voor Partena. Het is 9 rastervelden breed en 5 diep. Totale breedte van deze plint beslaat 74,92 m, de maximale bouwdiepte bedraagt 41,67 m. Aan de oostkant van het gebouw is binnen het bouwveld ook een strook van deels 3,4 m en deels 7,4 m breedte voorzien in helling in functie van een laad- en loszone en ter ontsluiting van de daar voorziene nutsruimtes. Tussen de zuidgevel en het spoorwegdomein is een verhoogde strook van 2,8 m voorzien waarop een aantal evacuatiewegen uitgeven. In de ondergrondse lagen worden beperkte aanpassingen gedaan aan de reeds bestaande circulatiekokers i.f.v. de bereikbaarheid van de nieuwe gebouwen vanuit de parking, zowel met de trap als met een lift. Ook worden daar hemelwaterputten voorzien i.f.v. hergebruik en buffering. Informatief worden hier ook een aantal parkeerplaatsen aangeduid die gebruikt kunnen worden voor de woningen en voor Partena (de toekomstige gebruiker van het kantoorgedeelte). De gelijkvloerse bouwlaag is hoger dan de bovenliggende en heeft een vrije hoogte van 4 m en 4,5 m (verschil heeft te maken met het niveauverschil tussen maaiveld aan de esplanadezijde en de spoorzijde). Aan de spoorzijde van het gebouw, ontsloten via een licht hellende toegangszone die uitgeeft op het bestaande fiets-/voetpad doorheen de Timichegtunnel, bevindt zich een ruime fietsenberging die zich half-ondergronds en half-bovengronds situeert. Binnen deze fietsenberging wordt voor een deel op 2 niveaus gewerkt zodat er in totaal volgens de info op de plannen plaats is voor het stallen van 702 fietsen, de totale oppervlakte van de fietsenberging is 698 m². Ter hoogte van de toegangszones tot het gebouw vanop de esplanade, wordt de bouwlijn één rastermaat teruggetrokken. Op die plek wordt ter hoogte van de toekomstige grens met het openbaar domein een zone voorzien voor het stallen van fietsen voor de bezoekers van de Partenakantoren. Centraal springt het volume nog dieper terug. Achteraan wordt eveneens een patio voorzien bovenop een gedeelte van de fietsenberging. De totale footprint van het gebouw beslaat alzo 2400 m². Boven de sokkel situeren zich 2 torens, één van 24 bouwlagen boven de sokkel en één van 17 bouwlagen boven de sokkel. De hoogste toren is de oostelijke en bevindt zich aan de spoorkant. De westelijke, lagere toren vormt de hoek met de Timichegtunnel en het toekomstige Koningin Paolaplein. Beide torens hebben een grondplan van 3 op 3 rastervelden. Uiterste buitenmaten o.b.v. nameting op plan: 26,4 m breed en 28,3 m diep. De onderste bouwlaag van beide torens, is eveneens bestemd voor kantoren en omvat naast technische ruimtes ook een cafetaria, vergaderlokalen e.d.m. Net als het gelijkvloers is deze bouwlaag hoger, de vrije hoogte binnenin bedraagt 4,5 m. Dit kantoorgedeelte sluit aan op een daktuin tussen beide torens, deels als terras en deels als groendak/daktuin aangelegd en bestemd voor de werknemers en bezoekers van Partena. Volgens het grondplan wordt deze oppervlakte in bankirai aangelegd, de doorsnedes en de visualisaties geven aan dat dit een daktuin met plaatselijk ook terraszones wordt. Vanaf de +4 bestaan beide torens uit een variatie aan appartementen met zowel één-, twee- als drie-slaapkamers. Beide torens worden gevelbreed zowel aan de noord- als aan de zuidzijde van terrassen voorzien, uitkraging ca. 1,35 m, nuttige

7 p. 7 diepte 1,2 m. In totaal worden er 197 appartementen voorzien, waarvan 6 duplexen (zowel twee- als drie-slaapkamers). Van die 197 appartementen zijn er 51 met één slaapkamer, 107 met twee (waarvan 4 duplexen) en 39 met drie (waarvan 2 duplexen). De appartementen variëren ook binnen hun type nog qua grootte. De vloeroppervlakte, berekend conform het algemeen bouwreglement, varieert van minimum 51,73 m² voor het kleinste één-slaapkamerappartement tot ca. 138 m² voor de grootste 3-slaapkamer-duplex. Deze oppervlaktes zijn exclusief de terrassen. Ze liggen vrij ver van de in de beschrijvende nota opgenomen BVO's, wat wellicht verklaard kan worden vanuit het door de aanvrager meerekenen van de terrassen en/of de circulatiekernen in de aangehaalde BVO op p. 24 van de beschrijvende nota. Bij een groot deel van de appartementen wordt ter hoogte van de leefruimte een inpandige uitbreiding van het terras voorzien. Elk van de torens wordt ook uitgerust met een dubbelhoge skyroom met mezzanine die bestemd wordt als gemeenschappelijke ruimte voor alle woonentiteiten. Deze skyrooms hebben geen terras, maar worden wel begrensd door dubbelhoge glazen wanden die de uiterste bouwlijnen van de erop aansluitende terrassen volgen zodat ze ook van buitenaf goed herkenbaar zijn in de gevels. De skyrooms situeren zich aan de oostzijde van de westelijke toren en de westelijke zijde van de oostelijke toren, beide kant esplanade. Bovenop de woonlagen wordt op beide torens een zogenaamde skygarden voorzien. Deze grotendeels overdekte buitenruimte wordt omzoomd door hoge glazen wanden in functie van de veiligheid en de bescherming tegen de wind. Er worden twee openingen voorzien in de daken waaronder boombakken geplaatst worden. Ook deze skygardens zijn gemeenschappelijke ruimtes voor de appartementen. Naast de buitenruimte worden op die niveaus enkel technische ruimtes voorzien, er zijn geen gemeenschappelijke binnenruimtes die aansluiten bij de skygardens. Bovenop beide daken tot slot bevinden zich de technische installatie voor hemelwateropvang en recuperatie. De totale hoogte van de westelijke toren bedraagt aldus 68,57 m, die van de oostelijke toren bedraagt 89,98 m. Beide hoogtes worden weergegeven t.o.v. het maaiveldpeil van de esplanade (9,30 mtaw). 1.6 Resultaten openbaar onderzoek Tijdens dit openbaar onderzoek werden 12 individuele schriftelijke bezwaren en 1 bundel met 365 identieke bezwaren, waarvan 8 met aanvullende opmerkingen, ingediend. De bezwaren kunnen als volgt samengevat worden: " 1. Het RUP laat torens toe tussen 60 m en 90 m hoog. Er wordt zonder motivatie gekozen voor de hoogste variant, dit is geen verfijning van het RUP. Bovendien laat het RUP slechts 2 slanke torens toe, geen 3. Elke toren van meer dan 60 m hoogte is een toren dus ook de laagste van de twee torens is met zijn 68,58 m een toren, ook al voldoet die aan de 45 -regel. 2. Het voorzien van enkel wonen aan dit knooppunt voor openbaar vervoer is een gemiste kans. SD2010 voorziet een woontoren en een kantoortoren. Volgens het RSV moet in dergelijke A-locaties in hoofdzaak de verwachte behoefte aan kantoorruimte en zones voor diensten en handel opgevangen worden. 3. Wonen in hoogbouw heeft in het verleden al zijn negatieve kanten getoond (vb.nieuw Gent, Rabot, Verpleegsterstraat, Watersportbaan), wonen in hoogbouw naast een station en spoorwegbundel is vragen om problemen.

8 p De densiteit van bebouwing uitgedrukt in V/T ligt op 4. Deze buitenproportionele densiteit en het ontbreken van publieke ruimte zal leiden tot problemen zoals verminderde woonkwaliteit en sociale onveiligheid (cfr.omgeving noordstation Brussel). 5. Men verantwoordt hoogbouw steeds vanuit het streven naar de noodzakelijke verdichting. Men stelt echter vast dat het eerder gaat over diensten die vanuit het stadscentrum verhuizen, m.a.w. met leegstand elders tot gevolg. Moet bij de projectontwikkeling niet nagegaan worden of de doelstellingen op grotere schaal van het RUP wel effectief gehaald worden? 6. Het gebouw voorziet slechts 56 m² voor publieke functies terwijl het SD2010 hier m² voorziet. De skygardens zijn enkel voor bewoners toegankelijk. Kwalitatieve hoogbouw is niet mogelijk zonder kwalitatieve publieke ruimte. De skygardens zouden een publieke functie kunnen krijgen als bar of brasserie. De inrichtingsstudie voorziet ook niet in de continue fiets- en voetgangersverbinding die een minimaal 3m breed groen lint moet vormen tussen K.Maria Hendrikaplein en de Blaarmeersen. Dit is evenmin in overeenstemming met de inrichtingsstudie van Alain Marguerit. Waar blijft het beloofde groen? 7. De schaduwimpact van de maand december is niet nagegaan, terwijl de impact dan net het grootst is. Zonlicht is ook in de winterperiode essentieel voor de leefkwaliteit van de mensen. Door net in die periode het zonlicht in de woningen weg te nemen, verhoogt ook de kostprijs van de verwarming, dit is niet duurzaam. Doordat de torens zo dicht bij elkaar en geschrankt worden gebouwd, hebben ze één samengesmolten zeer brede schaduw. De 45 -regel dient om de omwonenden maximaal te bes chermen, dat deze regel mag worden overtreden is een inconsequent uitgangspunt. Mensen die geïnvesteerd hebben in energiezuinig woningen, vb.door grote zuidgerichte ramen te voorzien, zien een deel van hun investering nu verloren gaan door de schaduwimpact van de geplande bebouwing. 8. Door de hoogbouwtorens komt de Koningin Fabiolalaan vanaf het begin van de laan (kruispunt K. Boudewijnstraat) tot aan de Rijsenbergstraat continu in de schaduw te liggen wat een zeer negatieve invloed heeft op de sfeer op straat en de levenskwaliteit van de omwonenden. Dit is nu al merkbaar door de bebouwing aan het begin van de laan. Hierdoor wordt ze een koude, louche, ongezellige stationsbuurt. 9. De windimpact wordt niet geremedieerd, de bepalingen van het hoogbouweffectrapport worden hierdoor niet nageleefd. Ook werd geen rekening gehouden met de 'geluids- en windschouw' in rechte lijn vanaf de spoorbanen over de K.Fabiolalaan, het Olympiadeplein, de Renbaanstraat 5-7, de Patijntjestraat , de Gordunakaai, Aan de Bocht tot de Blaarmeersen. De weerkaatsing van o.a.geluiden tussen 2 hoge gebouwen zal het bestaande en reeds toegenomen dag- en nachtlawaai vermeervoudigen. 10. De aanvraag omvat geen milderende maatregelen om de geluidsoverlast van de voorbijrijdende treinen te verminderen tot minder dan 65dB. De laagste verdiepingen van de hoogste toren kijken rechtstreeks uit op de sporen. 11. Het energieverbruik van 90 Kwh/m³/jaar is ver boven de norm die de stad Gent zichzelf oplegt voor de zones B en C, namelijk 40 Kwh/m²/jaar. Deze bouwaanvraag is niet duurzaam en genereert een hoge jaarlijkse energielast.

9 p De eenzijdige verbintenis die Sofa tov het stadsbestuur aanging om de sociale last die op gebouw A5 rust te verleggen, geeft in feite een vrijgeleide voor het met meer dan 50 % verhogen van de toekomstig te bouwen A3 waarin de totale last zou worden gegroepeerd. Volgens de inrichtingsstudie bedraagt de BVO daarvoor m² wat neerkomt op nog een toren in zone A. Dit is een bewijs van sluipende besluitvoering. 13. Er is geen hydraulische studie toegevoegd zodat niet kan worden afgeleid of de boven de parking aangelegde leidingen voldoende gedimensioneerd zijn voor het afvoeren van water. Door de bouw van de 2 torens vergroot immers de oppervlakte voor neerslagcaptatie en het volume van af te voeren regen- en afvalwater. 14. Door deze bouwaanvraag wordt substantieel afgeweken van het MER Masterplan Station Gent Sint-Pieters en omgeving van 2005 qua verdeling tussen de bestemmingen kantoren-wonen-commerciële functies. De totale BVO ligt ca m² hoger dan wat in het SD2010 wordt voorzien. Het MER Masterplan station GSP gaat uit van een hoogte van 77,2 m voor A5 en niet van 90 m. Ook de mobiliteitsstudie is door deze bouwaanvraag achterhaald. Het MER zou dan ook moeten herzien worden. 15. De torens momenteel in aanbouw vormen voldoende bewijs van de nadelige gevolgen: ze zijn te hoog en staan te dicht bij de bestaande woningen. Het vroegere postgebouw zou zowel qua hoogte als qua afstand ten opzichte van de Koningin Fabiolalaan als referentie moeten dienen voor de nieuwe ontwikkelingen. 16. Er ontstaat een wanverhouding met de achterliggende Rijsenbergwijk. Het stadsbestuur is bovendien niet consequent: door een toekomstig streng BPA Rijsenberg beperken ze alle logische ontwikkelingen van eigendommen in die buurt. 17. Onoplosbare mobiliteitsproblemen komen af in gans de stationsbuurt. 18. Geen zware vrachtwagens meer doorheen de K.Fabiolalaan. Geen diepe bouwwerfput meer, het woongebied heeft deze draagkracht niet. 19. De geplande projectontwikkeling betekent een minwaarde en genotsderving voor eigendommen in de buurt (door verminderde lichtinval, hogere stookkosten, inkijk, minder rendement zonnepanelen)." Het college van burgemeester en schepenen heeft deze bezwaren als volgt beoordeeld: " 1. Het RUP stelt qua bouwhoogte in het algemeen slechts de 45 -regel als beperkende voorwaarde. De slanke torens waarvan sprake mogen boven dit denkbeeldige vlak uitstijgen. Het RUP sluit dus niet uit dat er binnen de beperkingen van het 45 -vlak ook andere hoge gebouw en worden opgericht. Dat gekozen wordt voor de maximale bouwhoogte van 90 m voor de hoogste toren van A5 is conform met het RUP. Het ontwerp moet op dat vlak geen verfijning betekenen van het RUP. 2. In tegenstelling tot wat in het indicatieve programma opgenomen in het SD2010 werd aangegeven, is het kantoorprogramma in dit gebouw inderdaad sterk verminderd ten voordele van een groter woonprogramma. De aanvrager brengt hiervoor in haar aanvraag geen argumentatie aan. Het is correct dat A-locaties bij uitstek geschikt zijn voor een kantoorprogramma. De bouw van het Vlaams Administratief Centrum is hiervan een goed voorbeeld. Het RUP laat echter een brede vork van beide functies toe en het voorliggende programma binnen A5 kan zich hier nog steeds inpassen. Het nu voorgelegde ontwerp voor A5 omvat eveneens 4 lagen kantoren, goed voor ca m². Samen met A1 betekent dit dat nu al meer dan de helft van de hier te ontwikkelen BVO effectief ingevuld

10 p. 10 wordt met kantoren. Het programma dat in het SD2010 is opgenomen is bovendien indicatief en de invulling ervan wordt door de private initiatiefnemer ook afgestemd op concrete afnemers en kennis van de markt. De totale zone A omvat naast de velden A1 en A5 ook nog 3 andere bouwvelden die nog potenties hebben voor kantoren. Bovendien moet er in zone A vanuit het streven naar een gekruist gemengde verdeling van functies, ook een minimum van 30 % voor wonen worden voorzien. Ook voor de woonfunctie is de stationsomgeving immers een goede locatie. 3. Luxe woontorens zijn ons quasi onbekend, een aantal woontorens in Gent kennen beheersproblemen door een te eenzijdige sociale mix met voornamelijk lagere inkomensgroepen. Dit maakt dat de perceptie van hoogbouw negatief wordt. De aangehaalde complexen zijn alle sociale hoogbouwcomplexen. Voor deze bewoners is het géén vrije keuze om in hoogbouw te wonen. Een vrijgekomen flat wordt chronologisch toegewezen. Het voorliggend project is geen sociale huisvestingsproject zodat we kunnen stellen dat de toekomstige bewoners wel bewust kiezen voor wonen in hoogbouw. Een hoogbouw staat bovendien nooit alleen op zichzelf, hij gaat steeds in relatie met wat er om heen staat. De kwaliteit van een woontoren staat steeds in relatie met wat je errond aantreft, een levendige omgeving met voldoende voorzieningen is een sterke troef voor hoogbouw. De ligging nabij het spoor is een gegeven waarmee inderdaad rekening moet worden gehouden, dit geldt voor alle hier geplande functies en gebouwen, door akoestische maatregelen zal de impact hiervan ingeperkt worden. 4. Het RUP drukt in het verordenend gedeelte de densiteit enkel uit in minimale en maximale BVO. In de toelichting wordt die densiteit van de bebouwde ruimte ook uitgedrukt in een minimale en maximale V/T-index, dit is de verhouding tussen de totale BVO en de terreinoppervlakte. Voor de zone A ligt die tussen 3,4 en 4,4. Voor het stadsbestuur blijft de in het SD2010 vooropgestelde maximale BVO voor zone A de basis voor de beoordeling van de vergunningsaanvragen hier, dus ook voor A5. Deze BVO cfr SD2010 stemt overeen met een V/T van iets meer dan 3,9 voor de zone A en ligt daarmee ongeveer midden tussen minimum en maximum van de destijds in het RUP vastgelegde densiteit. Dit is inderdaad dens, maar is te verantwoorden vanuit een streven naar meer duurzaam omgaan met de schaarse ruimte en het optimaal benutten van knooppunten van openbaar vervoer voor wonen en werken. 5. Het VAC zal als Vlaams administratief centrum inderdaad de verhuis impliceren vanuit verschillende administratieve gebouwen verspreid over de stad naar deze stationslocatie. De sites die worden verlaten, zullen echter niet leeg komen te staan. Voor verschillende locaties zijn momenteel al besprekingen gaande in functie van herbestemming, sloop en nieuwbouw of hergebruik van die gebouwen. Het is dus wat kort door de bocht om ervan uit te gaan dat de gebouwen die worden verlaten, leegstand impliceren. Het centraliseren van verschillende afdelingen/diensten van één organisatie op één locatie heeft meerdere organisatorische voordelen en houdt bovendien een besparing van ruimte in door het inzetten op nieuwe werkvormen (flexplekken, meer thuiswerk, ), compacter bouwen, bundelen van logistieke en ondersteunende diensten, beperken automobiliteit door inplanting aan een hoogwaardig openbaarvervoersknooppunt, edm. Dit geldt zowel voor overheidsgebouwen zoals het VAC als voor private bedrijven zoals Partena die een aantal vestigingen

11 p. 11 wil bundelen op één locatie en daarvoor kiest voor een optimaal bereikbare plaats als het station Gent-Sint-Pieters. 6. Volgens de inrichtingsstudie wordt inderdaad slechts de hoek op het gelijkvloers expliciet voorzien voor een publieke functie. Deze is minimaal. De beschrijvende nota en de plannen voorzien echter ook voor het gedeelte van de kantoorfunctie op het gelijkvloers een publiek karakter (zie bar/shop op plan, voorzien van bezoekersfietsstalplaatsen voor het gebouw, delen bestemd voor ontvangstruimtes en loketgebonden kantoren voor Partena). Hoewel niet uitdrukkelijk wordt aangegeven over hoeveel m² dit gaat, is het dus een opmerkelijk groter aandeel van de in de inrichtingsstudie aangegeven apart functionerende unit van 56 m². Daarnaast geven ook de toegangszones voor de woontorens op het gelijkvloers mee betekenis aan het openbaar domein en maken zij ook deel uit van de verplichte minimale 50 %. De entree van de loketten én de apart functionerende shop op de hoek, geven beide uit op de esplanade/het entreeplein en zullen hierdoor mee instaan voor een stuk levendigheid op het openbaar domein. De bemerking inzake het groene lint van stad naar land heeft betrekking op het nog aan te leggen openbaar domein en maakt geen deel uit van de voorliggende vergunningsaanvraag. Wat betreft kwalitatieve publieke ruimte, zal bij de definitieve aanleg van het openbaar domein in de zone A inderdaad voldoende aandacht moeten gaan naar de belevingswaarde, het optimaal voorzien van groenelementen waar mogelijk en een consequente doorvertaling van de ontwerpelementen uit het landschapsontwerp van Alain Marguerit. In de bijzondere voorwaarden en de lasten verbonden aan deze vergunning worden daarvoor de modaliteiten opgenomen (zie Bijzondere Voorwaarden en Lasten). De keuze om in dit ontwerp de skygardens een collectief doch privaat karakter te geven, is ingegeven vanuit het toevoegen van een meerwaarde aan de woongelegenheden binnen de woontorens. Het voorgestelde alternatief om hier een publieke functie aan te geven bvb voor horeca is een goed idee en zou het publieke karakter van deze plek versterken, doch er is geen basis om dergelijke invulling ook te gaan verplichten. 7. Zoals ook in het Hoogbouweffectrapport in 2004 al is gesteld evenals in documenten met internationale normering inzake schaduwwerking zijn voor Noord-West-Europa de bezonningsdiagramma van 21 maart en 21 september maatgevend. Als deze een aanvaardbaar resultaat laten zien, geldt dit voor minimaal een half jaar; vanaf 21maart verbetert de situatie immers tot ze vanaf 21 september negatiever wordt. Uit de analyse van de schaduwwerking leiden we af dat in de periode tussen begin april en begin september de beide A5 torens geen schaduwen op de voorgevels van de bebouwing van de Koningin Fabiolalaan werpen. Tevens tonen bezonningsdiagrammen aan dat op 21 maart deze voorgevels na de bouw van het A5 gebouw nog steeds 7 uur in het zonlicht zitten, wat vanuit de internationale normering meer dan aanvaardbaar is. Deze vaststelling geeft aan dat gedurende de voorjaar- en zomermaanden er meer dan 7 uur zon op de voorgevels valt en gedurende de herfst en wintermaanden minder dan 7 uren zon op de voorgevels valt waardoor de schaduwwerking steeds voldoende ruim boven de internationaal aanvaarde normering blijft. De situatie op 21 december kan weliswaar in beeld gebracht worden - wat hier niet is gebeurd - maar is hoogstens indicatief. De zon staat in die periode zo laag boven de horizon dat aan de bezonning van openbare ruimte en tuinen geen eisen kunnen worden gesteld (zie ook

12 p. 12 HER p.19). Nog conform het HER waarborgt de (later in het RUP verankerde) 45 -regel in principe een aanvaardbare bezonning van de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de K. Fabiolalaan. Ook de richtinggevende breedte van ca. 25 m voor de slanke torens is ingegeven vanuit een beperking van de schaduwimpact tot ongeveer een uur. Het is weliswaar terecht dat de bestaande straatwand van de Koningin Fabiolalaan door het toelaten van bebouwing aan de overzijde van de Koningin Fabiolalaan, zeker een relatief groot effect zal ondervinden op het vlak van bezonning van de straatgevel, doch dit hangt samen met het toelaten van bebouwing op zich, veeleer dan met de hoogte van voorliggend gebouw op A5. Het zullen de toekomstige (lagere) A2 en A4 gebouwen zijn die bepalend worden voor de totale uren zon op de voorgevels van de Kon. Fabiolalaan; respectievelijk nog 4 uur zon met het A2 gebouw en nog 5 uur zon met het A4 gebouw, wat opnieuw vanuit internationale normering nog steeds aanvaardbaar is. De beide A5 torens zijn daarbij voldoende slank waardoor op 21 december de schaduwkegel slechts gedurende een 30-tal minuten op percelen in de bouwblokken tussen Aaigemstraat, Distelstraat en Koning Boudewijnstraat valt, wat opnieuw voldoende aanvaardbaar is binnen internationale normering. De schaduwwerking van de bestaande bebouwing heeft een langduriger schaduweffect op percelen in deze bouwblokken. De hier historisch gekende situatie van een grotendeels onbebouwd terrein gaf de zuidgevels van de bestaande woningen langsheen de Koningin Fabiolalaan inderdaad een grote openheid en natuurlijke (zon-)lichtinval. De keuze om deze zwaar onderbenutte ruimte vanuit een streven naar een duurzame stedelijke ontwikkeling in te schakelen in de hedendaagse stadsontwikkeling heeft onvermijdelijk negatieve effecten tot gevolg voor de bestaande woningen. De 45 -regel en de getrapte ver hoging van de bouwhoogte van Koningin Fabiolalaan naar de sporen toe, milderen deze effecten. De eis om de toelaatbare torens een slanke vorm te geven, vermindert de schaduwimpact op de verderop gelegen woningen. De stelling als zouden beide torens één brede schaduw geven, is aldus niet volledig terecht. De analyse van de schaduwwerking geeft aan dat door de relatief beperkte breedte van de torens, door de tussenafstand tussen beide torens en door de geschrankte inplanting met de verplaatsing van de hoogste toren richting spoorlichaam, een zonnestrook tussen beide blijft gedurende een groot gedeelte van de dag. Slechts vroeg in de ochtend en later in de namiddag zullen de schaduwen van beide torens naast elkaar liggen zonder tussenruimte en in die zin een bredere schaduw vormen. Zoals hierboven aangegeven blijft deze schaduwwerking op de voorgevels van de Koningin Fabiolalaan - in alle seizoenen - aanvaardbaar (vanuit de internationale normering). 8. Zoals ook al bij het vorig punt gesteld, is het inderdaad zo dat het toelaten van bebouwing aan de overkant van de bestaande straatwand van de Koningin Fabiolalaan, belangrijke effecten heeft op de bezonning, zeker van de Koningin Fabiolalaan zelf. Dit werd ook reeds erkend in het HER en het plan-mer. Zoals ook bij de bezonningsstudie gesteld, is de winterperiode niet representatief voor het bestuderen van schaduwimpact. De K. Fabiolalaan zal in die periode inderdaad een groot deel van de dag in de schaduw liggen, het aantal zonnedagen is in die periode ook relatief beperkt. Door het expliciet beperken van de bouwhoogte van de volumes die op de rooilijn langs de K. Fabiolalaan zullen worden gebouwd, wordt de

13 p. 13 impact tot een aanvaardbaar niveau beperkt en zal de K. Fabiolalaan een groot deel van het jaar wel zonnige delen en periodes kennen, zeker aan de kant van de bestaande bebouwing. De belevingskwaliteit van het openbaar domein wordt bovendien niet uitsluitend bepaald door de mate waarin dit al dan niet zonnig is, ook door haar globale aanleg. Op dit punt scoort de Koningin Fabiolalaan met haar groen karakter en brede voet- en fietspaden zeker goed. 9. Zoals opgenomen in de toelichting bij het RUP, werd een windstudie toegevoegd aan de aanvraag. Deze is weliswaar beperkt, doch geeft wel aan waar problemen te verwachten zijn en hoe die geremedieerd kunnen en zullen worden. Voor wat betreft het gebouw op A5 zelf worden volgende windeffect-milderende maatregelen voorzien: verticale elementen op de daktuin boven de sokkel, verticale schotten tussen de balkons van de verschillende appartementen, hoge windschermen en een geperforeerde dakrand voor de skygardens. Voor de windeffecten die ingevolge A5 te verwachten zijn op de omgeving, wordt aangegeven welke maatregelen kunnen worden genomen, doch deze worden niet in de aanvraag zelf voorzien. Dit wordt echter verplicht gesteld via het opleggen van een stedenbouwkundige last hieromtrent, gekoppeld aan deze vergunning. Wat geluid betreft stelt het HER (2004) dat de wand van gebouwen langsheen de spoorbaan aangevuld met geluidsschermen in de tussenliggende ruimtes, een (milderend) effect heeft voor de lagere verdiepingen en voor het geluidsniveau op het maaiveld. Daarenboven stelt het HER dat de te verwachten geluidsbelasting van 66 à 67dB(A) op de direct aan het spoor gelegen bebouwing in het plangebied Fabiolalaan, naar Nederlandse maatstaven, hoog maar wel wettelijk toelaatbaar is. 10. Er wordt inderdaad nergens expliciet melding gemaakt van akoestische maatregelen die de hinder ingevolge de ligging naast de sporen, beperken. Dit wordt via bijzondere voorwaarden in de vergunning opgenomen. 11. EPB-verslaggeving en de verplichting om hieraan te voldoen geldt ongeacht de bouwheer en dus niet enkel voor particulieren. Het gebouw haalt volgens de beschrijvende nota E60 en scoort hiermee beter dan wat vandaag wettelijk verplicht is. 12. De eenzijdige verbintenis die nv Sofa aanging, werd vanuit het stadsbestuur als voorwaarde gesteld om toe te staan dat de decretaal aan het woonprogramma van A5 gekoppelde sociale last, niet binnen A5 maar elders in de zone A zou worden gerealiseerd. In die verbintenis is niet opgenomen dat dit in A3 zal gebeuren, noch is dit een vrijgeleide om het volume van A3 te laten toenemen. De concretisering van de sociale last zal, conform wat in de eenzijdige verbintenis is aangegeven, het voorwerp vormen van de eerstvolgende vergunningsaanvraag in de zone A. Het toelaatbare totale bouwprogramma voor zone A laat zeker toe om binnen de randvoorwaarden van het RUP en het SD2010 de sociale last in één of meerdere van de nog te realiseren volumes voor A2, A3 of A4 te voorzien. Met het toestaan dat de sociale last van A5 verlegd wordt, wordt geen vrijgeleide gegeven die om het even hoe of waar te doen. Er is dan ook geen sprake van sluipende besluitvorming. Bij de bespreking van de inrichtingsstudie in voorliggende aanvraag wordt expliciet aangegeven dat niet akkoord gegaan wordt met de in de inrichtingsstudie opgenomen belangrijke verhoging van de BVO voor A Een hydraulische studie is geen verplicht onderdeel van een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag en het ontbreken daarvan kan dan ook niet aangegrepen worden om een aanvraag onvolledig te

14 p. 14 verklaren. Het is aan de rioolbeheerder TMVW om over dit aspect inhoudelijk te oordelen. TMVW bracht een voorwaardelijk gunstig advies uit. Wat het hemelwateraspect betreft, is de toetsing aan de gewestelijke en gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bepalend. De aanvraag voldoet aan beide. 14. De beschrijvende nota voor A5 geeft aan dat wat nu voorligt niet afwijkt van de grote principes van het stadsontwerp dat aan de basis lag van het MER. De daarin opgenomen milderende maatregelen blijven dan ook van kracht en de opmaak van een nieuw MER wordt niet opportuun bevonden. Zowel wat mobiliteit als hoogbouw betreft, zijn er afwijkingen ten opzichte van de eerdere stadsontwerpen. Inzake mobiliteit merken we op dat de parking en de ontsluitingsweg naar de R4 ondertussen is gebouwd, dat de milderende maatregelen nog van kracht zijn en dat de beperkte verschuiving van programma van kantoren naar wonen, geen dermate impact heeft dat een bijstelling van het MER nodig lijkt. Integendeel, de verschuiving zal normaliter veeleer een positief effect op het vlak van mobiliteit hebben. Inzake hoogbouw is voor het A5 gebouw gekozen voor een hoger en slanker volume dan in het stadsontwerp opgenomen in het HER (2004) dat deel uitmaakte van het plan-mer, en de project-mer met name twintorens van beide 77,2 m t.o.v. van de voorliggende oostelijke toren van 90 m en de westelijke toren van 65 m. De milieueffecten (voornamelijk op mensruimtelijk vlak, meer bepaald schaduwhinder) van de voorliggende torens zijn dus niet expliciet onderzocht. De stadsontwerpen die aan de basis lagen van beide MER voorzagen weliswaar minder hoge, doch bredere en diepere gebouwen en een ietwat minder gunstige inplanting. In het voorliggend ontwerp zijn de torens smaller en geschrankt ten opzichte van elkaar ingeplant. Beide wijzigingen ten opzichte van het stadsontwerp van 2005 hebben een positieve invloed op de schaduweffecten van de ontwikkeling op dit bouwveld. De voorziene breedte van 26,4 m ligt in de buurt van de in de toelichting opgenomen richtinggevende breedte van 25 m, ingegeven vanuit het HER om de torens een slanke vorm te geven en zo, in combinatie met een goed gekozen positionering, de schaduwimpact ervan te beperken. Concluderend kan gesteld worden dat de info in deze aanvraag op zich niet volstaat om zonder meer te stellen dat géén bijstelling van het project-mer nodig is. De eigen analyse van de mogelijk bijkomende effecten op het vlak van schaduwhinder, leidt daarentegen wel tot de conclusie dat de schaduwimpact tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijft en wat bezonning betreft voor bepaalde tijdsmomenten en plekken positievere effecten heeft. 15. De maximale bouwhoogtes en de 45 -enveloppe is reeds vastgelegd in het RUP. De voorliggende aanvraag past hierin. Het vroegere postgebouw is hierbij niet de referentie geweest, wel een stadsontwerp dat de krijtlijnen van de toekomstige stedelijke ontwikkeling op deze site vastlegde. Conform de Vlaamse en Gentse ruimtelijke beleidskaders, is ervoor gekozen om in deze stationsomgeving sterk in te zetten op verdichting, hogere bebouwing in combinatie met kwalitatief openbaar domein. 16. De geplande bebouwing op A5 is inderdaad van een andere schaal dan de bestaande bebouwing in de Rijsenbergbuurt. De basisprincipes voor de hele stationsontwikkeling werden vastgelegd in het RUP en voorzien voor deze site een stadsontwikkelingsproject dat qua schaal en invulling sterk afwijkt van de bestaande wijk waarop het aansluit. Om de nodige garanties te bieden dat deze nieuwe ontwikkeling gebeurt met respect voor de

15 p. 15 bestaande bebouwing en woonomgeving, werden in het synthesedocument 2010 een aantal verfijningen afgesproken ten opzichte van de in het RUP voorziene maxima. Eén daarvan was het beperken van de bouwhoogte langsheen de Koningin Fabiolalaan en het voorzien van de hogere volumes aan de kant van de sporen. Het voorliggende ontwerp voldoet hieraan. Door de hoogste toren (die qua bouwhoogte voldoet aan het maximum dat in het RUP wordt opgelegd) zo dicht mogelijk bij de sporen in te planten, wordt de afstand tov de bestaande bebouwing van de Rijsenbergwijk zo groot mogelijk gehouden. Het BPA Rijsenberg legt inderdaad beperkingen op qua bouwhoogte. Dit kan impliceren dat bestaande bebouwing niet mag uitbreiden in de hoogte. Er is momenteel nog geen ontwerp-rup voor een wijziging van dit BPA, doch het is wel duidelijk dat de Koningin Fabiolalaan een duidelijke grens vormt tussen de zone voor stadsontwikkeling enerzijds en de als kwalitatieve stedelijke woonbuurt te bestendigen Rijsenbergwijk anderzijds. Het is geenszins wenselijk de toegelaten grotere bouwhoogtes ook uit te breiden naar de overzijde van de Fabiolalaan, dit zou een onaanvaardbare extra druk betekenen voor de bestaande woningen erachter. 17. Het betreft hier een gemengd woon/kantoorproject waarvoor geen extra parkeerplaatsen voorzien worden. Het reeds gerealiseerde ondergrondse parkeeraanbod is deels bestemd voor pendelaars en deels voor de projectontwikkeling, waaronder de ontwikkeling op A5. De ontsluiting van deze parking gebeurt quasi rechtstreeks vanop de R4, waardoor de bijkomende verkeersimpact van deze projectontwikkeling op de buurt beperkt wordt. 18. Via het opleggen van milderende maatregelen voor de werfsituatie moet de hinder voor de bestaande woonbuurt ingevolge de werven aan het station zoveel mogelijk worden beperkt. Doordat bovenop de bestaande parking zal worden gebouwd, is geen sprake van een nieuwe grote bouwput. 19. Hoewel de ruimtelijke impact van de projectontwikkeling in deze stationsomgeving op de bestaande bebouwde omgeving van de Rijsenbergwijk niet ontkend kan worden, zijn er geen rechtstreekse en objectieve verbanden te leggen tussen de waardebepaling van de eigendommen hier en die projectontwikkeling. Eventuele betwistingen inzake waardevermindering, inkomstenderving en genotsderving ingevolge deze ontwikkelingen zijn van burgerrechtelijke aard en dienen dan ook voor de burgerlijke rechtbank te worden beslecht." 1.7 Motieven beslissing college van burgemeester en schepenen " Toetsing aan wettelijke en reglementaire voorschriften Gewestelijk RUP Stationsomgeving Gent-Sint-Pieters De aanvraag werd getoetst aan de bestemming en de voorschriften van het gewestelijk RUP, zoals hoger omschreven. Hierna wordt deze aftoetsing per artikel en relevant onderdeel beschreven: Artikel 1. Stationsomgeving Gent-Sint-Pieters *densiteit van de bebouwde ruimte De in de zone A te realiseren totale bruto vloeroppervlakte (BVO) situeert zich tussen m² en m². Het ontwerp voorziet volgens de inrichtingsstudie een totale BVO van m². De hierin opgenomen BVO's zowel voor A1 als voor A5 zijn echter niet correct in rekening gebracht.

16 p. 16 Voor de berekening van de BVO in functie van de beoordeling van volumetrie (wat hier ten opzichte van de opgegeven BOV in RUP en SD 2010 aan de orde is) wordt uitgaande van wat algemeen aanvaard is, de volgende omschrijving gehanteerd: de buitenomtrek van de bouwelementen die de begrenzing van het gebouw vormen met inbegrip van hun bekleding, gemeten op vloerhoogte. Worden hierin niet meegerekend: de uitstekende delen kleiner dan 0,5 m², nissen groter dan 0,5 m², vrijstaande kolommen kleiner dan 0,5 m², schalmgaten en vides groter dan 4 m², kruipkelders kleier dan 1,5 m, daken, open brand- en vluchttrappen aan buitenzijde van het gebouw. De bouwconstructie voor de A5 torens leidt er aldus toe dat de terrassen en balkons evenals de nagenoeg overdekte en functionele skygardens hier moeten worden meegeteld in de BVO; de daktuin tussen beide torens wordt daarentegen niet mee in de BVO opgenomen. Voor A1 werd slechts m² in rekening gebracht, terwijl de vergunde BVO vlgs de inrichtingsstudie bij die vergunningsaanvraag van het VAC m² bedraagt en volgens narekening obv de vergunde plannen m². Bij de berekening van de BVO wordt op vloerniveau gemeten en wordt elke bovengrondse bouwlaag in rekening gebracht conform het RUP. Voor A5 geeft deze berekening (waarin dus ook de terrassen worden meegerekend) een totale BVO van m², in tegenstelling tot de m² opgegeven in de inrichtingsstudie. Met behoud van de nu in de inrichtingsstudie voorziene BVO's voor A2, A3 en A4, betekent dit dat de totale BVO voor zone A op m² komt. Dit valt nog net onder het maximum van het RUP, maar is wel onverenigbaar met de doelstellingen opgenomen in het SD2010 (zie verder). *functievermenging - min.30 % van de BVO van zone A wordt voorzien voor woningen. Een beperkt gedeelte hiervan kan ingenomen worden door een hotel. De in de A5 voorziene BVO voor wonen bedraagt m² gemeten volgens de buitenschil van het gebouw op vloerniveau. Rekening houdend met de sociale last die op A5 rust, zal het woonprogramma van A5 samen met de nog in A2, A3 of A4 te voorziene 49 sociale woningen (BVO sociaal = 115 à 120 m²/app.) zowiezo reeds meer dan 30 % van de maximaal realiseerbare BVO conform het RUP beslaan. Er wordt dus voldaan aan dit minimum. Er is geen hotel voorzien. - min.40% en maximum 60% van de BVO van zone A wordt voorzien voor kantoren. De in A5 voorziene kantooroppervlakte bedraagt ca m² (= totale BVO vd sokkel + onderste laag van de torens). Samen met de reeds vergunde kantooroppervlakte van A1 ( m²), bedraagt de totale kantoor-bvo in zone A nu reeds m² of 48,4 % van de maximale BVO cfr. het RUP. Ten opzichte van de maximaal in zone A voorziene BVO cfr. SD2010 neemt de kantooroppervlakte met A1 en A5 reeds meer dan 53 % in. Er is dus zeker voldaan aan het minimumpercentage van RUP. De bijgevoegde inrichtingsstudie voorziet geen verder kantoorprogramma in de andere bouwvelden van zone A, zodat het ontwerp ook onder het maximum blijft. Er is bovendien nog enige marge (7%) om extra kantoorruimte te voorzien. - in elke zone wordt minstens 50 % van de gelijkvloerse vloeroppervlakte (=contactzone met het openbaar domein) voorbehouden voor publiek toegankelijke functies en/of woningen. Het gelijkvloers omvat op de hoek met het Koningin Paolaplein een commerciële ruimte die onafhankelijk functioneert van de rest van het gebouw. Deze ruimte wordt in de inrichtingsstudie als enige publiek toegankelijke functie omschreven.

17 p. 17 De voor Partena voorziene gelijkvloerse ruimtes omvatten een bar/shop, landschapskantoren, een wachtzaal en vergaderruimtes, sanitair, een keuken en daarnaast ook een aantal logistieke ruimtes (afvallokalen, technische lokalen voor nutsvoorzieningen). Voorts zijn op het gelijkvloers ook de toegangen naar de woongedeelten voorzien. Er wordt niet expliciet aangegeven welke oppervlakte voorzien voor Partena ook effectief toegankelijk zal zijn voor het publiek, maar gelet op de wachtzaal vrij diep in het gebouw en de aanwezigheid van bezoekersfietsenstallingen, kunnen we ervanuit gaan dat een groot deel van de open ruimte op het gelijkvloers bestemd is voor loketgebonden kantoren van Partena. De inrichtingsstudie voorziet voor alle plinten in de gebouwen A2, A3 en A4 100 % publiek toegankelijke functies. Hiermee kan tegemoet gekomen worden aan deze voorwaarde uit het RUP. * bouwhoogte Behoudens bepaalde uitzonderingen mogen de gebouwen niet uitsteken boven een denkbeeldig vlak dat onder 45 oploopt vanaf de noordelijke plangrens. Voor wat betreft zone A zijn volgende uitzonderingen voorzien op die 45 -regel: een slanke toren ter hoogte van de zwarte stip (=oostelijke toren in zone A die als herkenningspunt functioneert vanaf de R4 en het entreeplein markeert) en aanvullend daarbij een slanke toren op een vrij te kiezen locatie. Die torens zijn minimaal 60m en maximaal 90m hoog gemeten vanaf het maaiveld. De westelijke toren valt volledig binnen het 45 -vl ak en is hiermee qua bouwhoogte conform met het RUP, dit is dus geen uitzondering op het RUP en is niet één van de slanke torens die boven het 45 -vla k mogen uitsteken. De oostelijke toren is dit wel. De stip situeert zich op plan ter hoogte van de westelijke toren, dit is dus een beperkte afwijking van het RUP. Gelet op de positie dichter bij de sporen en dus verder van de bestaande bebouwing af, heeft deze beperkte afwijking qua positie een positief effect naar de omgeving toe. Bovendien zal ook de oostelijke toren de rol van herkenningspunt vanop de R4 vervullen. Dit is dan ook aanvaardbaar. * ontsluiting De gebouwen grenzend aan de Koningin Fabiolalaan, het entreeplein of de interne ontsluitingsweg hebben hun toegang langs deze openbare ruimten. Zowel de toegang naar de commerciële ruimte, naar de westelijke toren als naar het kantoorgedeelte, zijn gesitueerd aan het Koningin Paolaplein. De toegang naar de oostelijke toren is gesitueerd langs de esplanade. Hiermee is voldaan aan het RUP. * bouwlijn: voor de gebouwen langs de Koningin Fabiolalaan, de interne ontsluitingsweg en voor de toren aan het entreeplein is, op het grafisch plan, een verplichte bouwlijn vastgelegd. De nieuwbouw volgt de voorbouwlijn ten opzichte van het Koningin Paolaplein die in de vergunning voor de parking werd vastgelegd en voldoet hiermee aan het RUP. Artikel 8. Ondergrondse parkeerruimte met pendelparking Ten oosten van de op het grafisch plan aangegeven lijn wordt een ondergrondse parkeerruimte voorzien met inbegrip van een pendelparking. De ondergrondse parking is vergund en uitgevoerd en vormt geen voorwerp van deze aanvraag. Huidig voorstel voorziet een aantal kleine wijzigingen in functie van de vertikale circulaties naar de bovenbouw toe en in functie van hemelwateropvang. Dit wijzigt niets aan de conformiteit van de parking met het RUP. Artikel 9. Inrichtingsstudie De inrichtingsstudie bevat een voorstel voor de ordening van het betreffende deelgebied. In de studie wordt aangegeven hoe de aanvraag voldoet aan de bepalingen in artikel 1 t.e.m. 8.

18 p. 18 De inrichtingsstudie omvat 4 delen: een eerste deel omvat de planningscontext en een stuk historiek, het tweede deel is de eigenlijke inrichtingsstudie die aangeeft hoe de ontwikkeling voor de hele zone A gezien wordt en hoe het nu voorliggende ontwerp zich hierin inpast. Het derde deel is een schaduwstudie en het laatste deel bevat de resultaten en remediërende maatregelen die voortvloeien uit een windstudie. In tegenstelling tot de in het RUP opgenomen verplichting, wordt in deze inrichtingsstudie niet expliciet aangegeven hoe de aanvraag voldoet aan de bepalingen van artikelen 1 t.e.m. 8. De inrichtingsstudie is relatief beperkt, maar kan worden aangevuld met zaken uit de beschrijvende nota. Er wordt aangegeven dat wordt vertrokken vanuit het stadsontwerp van SD2010 en de inrichtingsstudie van PoLo bij A1, maar een aantal wijzigingen bevat. De inrichtingsstudie geeft in eerste instantie aan dat het voor A3 voorziene volume ten aanzien van het SD2010 aanzienlijk wordt uitgebreid. Hiertoe wordt geen ruimtelijke argumentatie aangebracht. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorliggende ontwerp een verdere architecturale verfijning is ten opzichte van het SD2010. Hierbij wordt tevens verwezen naar de beschrijvende nota bij de aanvraag. Qua volumetrie wordt aangegeven dat enkel een verwisseling is doorgevoerd qua bouwhoogte: de westelijke is nu de laagste, de oostelijke de hoge slanke toren voorzien in het RUP. Dit is echter niet de enige aanpassing qua hoogte: de totale bouwhoogte van de laagste toren is eveneens vermeerderd ten opzichte van het SD2010: van 60 m naar 68,59 m. Bovendien zijn de in de inrichtingsstudie weergegeven BVO s niet correct in rekening gebracht, noch voor A1, noch voor A5 (zie ook hoger). Belangrijke consequentie hiervan is dat door zowel A3 als het nu voorliggende A5 aanzienlijk groter te voorzien dan wat in het SD2010 was opgenomen, het behoud van het intermediair programma van het SD2010 ernstig in het gedrang komt. Noch voor de aanpassing van A3, noch voor de uitbreiding van A5 wordt enige ruimtelijke argumentatie aangebracht. De bij deze aanvraag gevoegde inrichtingsstudie geeft dus weliswaar een beeld van de totaalontwikkeling van zone A en geeft het idee dat qua totaal te realiseren BVO vastgehouden wordt aan wat in het SD2010 was opgenomen en afgesproken, doch het is niet volledig correct in rekening gebracht en bovendien qua verdeling van BVO tussen de verschillende bouwvelden van zone A sterk afwijkend van het SD2010 (zie hierna). 2.2 Synthesedocument 2010 Het gewestelijk RUP Fabiolalaan geeft de strikt juridische randvoorwaarden mee waaraan het ontwerp moet voldoen. Echter, gelet op de algemeenheid van de voorschriften van het GRUP, de bekommernissen van de omwonenden en de noodzaak om de relatie tussen de nieuwe projectontwikkeling en de bestaande Rijsenbergwijk nauwer te onderzoeken, zijn bijkomende randvoorwaarden gedefinieerd. Na analyse van het bestaande studiewerk rond de projectontwikkeling, ontwerpend onderzoek binnen de krijtlijnen van het GRUP en verkennend onderzoek van de Rijsenbergwijk, zijn in het Synthesedocument 2010 (SD 2010) opgemaakt door de Kwaliteitskamer, dwingende randvoorwaarden en suggesties geformuleerd. Dit document is in een breed en langdurig proces voorbereid, uitgewerkt en finaal onderschreven door de betrokken projectpartners (waaronder ook Eurostation in samenspraak met NV SOFA), door goedkeuring op de Stuurgroep Gent Sint-Pieters op 22 februari 2011, is goedgekeurd door het College op 4 maart 2011 en is ter kennisname voorgelegd aan de

19 p. 19 Gemeenteraad op 28 maart In die zin vormt het SD 2010 het vigerende beleidskader, ondersteund door alle projectpartners. In het SD2010 werd voor zone A verder gebouwd op de inrichtingsstudie die door PoLo opgemaakt werd in het kader van de aanvraag voor het VAC, waarin op basis van ontwerpend onderzoek gekomen werd tot een intermediair bouwprogramma van ca.10 % onder het maximum van het RUP. De opgenomen stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn minder uitgebreid uitgeschreven dan voor zone B en C. Voor de beoordeling van A5 zijn volgende randvoorwaarden de belangrijkste: - De oordeelkundige inplanting van hogere gebouwen. De keuze om hogere gebouwen toe te laten, impliceert ook dat de maatvoering van het openbaar domein hieraan wordt aangepast (meer ruimte tussen de gebouwen). - Een menging van wonen en kantoren in relatie tot de afstand van het station. - Levendigheid en sociale veiligheid. - De voorwaarde om de bebouwing langsheen de Koningin Fabiolalaan in hoogte te beperken in functie van een betere afstemming op de bestaande Rijsenbergwijk en de hiermee verbonden keuze om naar een intermediair programma te gaan. In het SD2010 is ook een indicatief programma opgenomen en een verdeling van de totale BVO van m² over de verschillende bouwvelden. Voor A5 worden indicatief een commerciële sokkel, een kantoortoren en één woontoren voorzien binnen een totale BVO van m². In de beschrijving wordt aangegeven dat het twingebouw zich leent voor zowel wonen als kantoren, de sokkel zowel voor kantoren als commerciële functies. Voor A3 wordt een totale BVO van m² voorzien, waarbij expliciet gesteld wordt dat dit bouwvolume substantieel lager wordt gehouden in functie van de maximale bezonning van de esplanade. Qua functies wordt hierbij aangegeven dat de ligging in tweede orde zich minder leent voor wonen. A2 en A4 zijn voorzien voor wonen met een plint van publieke functies. De bij de aanvraag van A5 gevoegde inrichtingsstudie ligt qua totale BVO ogenschijnlijk niet veraf van de totale BVO die in het SD2010 wordt opgenomen. De weergegeven cijfers voor zowel A1 als voor A5 zijn echter niet correct in rekening gebracht (zie ook hoger). A1 omvat in werkelijkheid m² en A m² BVO. A3 wordt opvallend uitgebreid van 5000 m² naar m². A2 en A4 blijven grosso modo behouden zoals het SD2010. Conclusie is dat de totale BVO voor zone A volgens deze inrichtingsstudie op m² komt te liggen, dus zo goed als het maximum van het RUP. Dit is fundamenteel in strijd met het in het SD2010 aangegane engagement om naar een intermediair programma te gaan. Het intermediair programma uit het SD2010 steunt op aanvullend ontwerpend onderzoek naar volumetrie, inplanting van gebouwen en publieke ruimtes met het oog op een voldoende dense maar toch leefbare stationsomgeving en vormt dan ook het kader waarbinnen de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening moet gebeuren. Ook de extra bouwhoogte van A3 in de inrichtingsstudie vindt geen basis in de randvoorwaarden van het SD2010, wel integendeel. Dergelijk bijkomend bouwvolume van 14 bouwlagen langsheen de esplanade is negatief voor de belevingswaarde en bezonning van deze publieke ruimte. De bijgevoegde inrichtingsstudie wordt dan ook niet aanvaard als basis voor de verdere ontwikkeling van zone A. Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Programma en functionele inpasbaarheid

20 p. 20 Het gemengd programma met een 4 bouwlagen hoge kantoorsokkel voor Partena, een loketgebonden kantoorfunctie dus, in combinatie met een gevarieerd aanbod aan appartementen, wordt positief beoordeeld. Dergelijk programma komt tegemoet aan het streven naar een gemengde stationsomgeving zoals vooropgesteld in het RUP. Dat beide torens vanaf de 5de bouwlaag voor wonen bestemd worden in plaats van één zoals indicatief aangegeven in het SD2010, is een vrije keuze van de aanvrager die eveneens past binnen de ruimtelijke en programmatorische doelstellingen voor de stationsomgeving. De keuze om een groter woonprogramma te voorzien binnen A5 impliceert ook een hogere sociale last. Aangezien deze niet binnen A5 zelf, maar elders in zone A moet worden gerealiseerd, heeft de keuze voor het groter woonprogramma in A5 dus ook consequenties voor de andere bouwvelden van zone A in die zin dat hiermee reeds een concreet aandeel van het daar nog te voorziene programma nu reeds voor wonen wordt vastgelegd. Dit gegeven kan echter niet aangewend worden om de totale te realiseren BVO voor zone A op te drijven boven het in de SD2010 vastgelegd programma van m². Er wordt zowel in grootte als in aantal slaapkamers een vrij gevarieerd aanbod aan appartementen gerealiseerd. Een aanbod van ca.25,6 % één-slaapkamerappartementen, 54,3% twee-slaapkamerappartementen en 19,8 % drieslaapkamer appartementen is verenigbaar met de doelstelling binnen de stad om in grote woonprojecten ook een sociale mix te realiseren en ruimte te voorzien voor een verscheidenheid in gezinsgrootte. De werkelijke oppervlaktes die blijken uit nameting op de plannen, liggen relatief veraf van de BVO s opgenomen in de beschrijvende nota. Het is niet duidelijk hoe die berekend werden, wellicht zijn de terrassen mee in rekening gebracht. De feitelijke woonoppervlakte van de appartementen is echter wel voldoende gevarieerd en de appartementen zijn ook voldoende ruim. Tussen het kleinste appartement en het grootste ligt een vrij groot gamma aan types en oppervlaktes. Door het voorzien van een weliswaar beperkt aantal duplexen, wordt deze variatie op een positieve manier nog versterkt. Alle appartementen beschikken over een terras met een minimale diepte van 1,2m en steeds over de volledige breedte van de zuid- of noordgevel. Dit is een grote troef. De zuidgerichte terrassen kunnen bovendien volgens de simulaties plaatselijk omgevormd worden tot wintertuin door verschuifbare wanden. Bij een groot aantal appartementen wordt het terras inpandig verbreed in functie van de praktische bruikbaarheid, wat eveneens positief is. Het kantoorgedeelte omvat naast de sokkel ook de onderste bouwlaag van beide torens. Deze krijgen net als de gelijkvloerse bouwlaag een grotere vrije hoogte, wat zowel positief is voor de gebruikers als een meerwaarde is voor de architecturale uitwerking. Aansluitend bij die laag wordt een daktuin voorzien, volgens de doorsnedes en simulaties als groene ruimte aangelegd, volgens het grondplan echter in bankirai. Gelet op de meerwaarde van een aanleg als groendak, zowel vanuit de waterhuishouding als vanuit het visuele aspect vanuit de erboven gelegen woningen, wordt via bijzondere voorwaarden opgelegd dat deze buitenruimte effectief als een daktuin moet worden aangelegd en het eigenlijke terrasgedeelte (in bankirai) maximaal 10 % van de totale dakoppervlakte mag bedragen. Ruimtegebruik en bouwdichtheid / impact op de omgeving De keuze om de stationsomgeving intensief te gaan benutten als stadsontwikkelingsproject, werd jaren geleden gemaakt en sluit aan bij een noodzakelijk streven naar intensiever en duurzamer omgaan met de schaarse beschikbare ruimte. Reeds van bij aanvang was hoogbouw voorzien. De zone