ZULTE RUP VLASBEDRIJF PICAVET

Transcriptie

1 ZULTE RUP VLASBEDRIJF PICAVET stedenbouwkundige voorschriften

2

3 I. COLOFON Dit document is een publicatie van Gemeente Zulte Centrumstraat Zulte Dossierverloop Plenaire vergadering: 25/04/2017 Voorlopige vaststelling door GR: 27/06/2017 Openbaar onderzoek:.../.../20... Advies GECORO:.../.../20... De normatieve delen van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zijn: (deze zijn verordenend) Blad 3: grafisch plan De stedenbouwkundige voorschriften bij het grafisch plan De niet-normatieve delen van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zijn: (deze zijn niet verordenend) De toelichtingsnota Blad 1: Plan bestaande toestand Blad 2: Plan juridische toestand Voor Veneco... ruimtelijk planner Tina Verschueren

4 II. PROCEDURE Gezien en voorlopig aangenomen door de gemeenteraad in zitting van 27/06/2017 Op bevel, De voorzitter Ward Baeten de secretaris Sylvie Bohez zegel der gemeente Het College burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage werd gelegd van.../.../20... tot.../.../20... Op bevel, De burgemeester Simon Lagrange de secretaris Sylvie Bohez zegel der gemeente Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in zitting van.../.../20... Op bevel, De voorzitter Ward Baeten de secretaris Sylvie Bohez zegel der gemeente

5 ALGEMENE VOORSCHRIFTEN 1 Waterparagraaf Bij alle werken, handelingen en wijzigingen in het plangebied moet de prioriteit steeds uitgaan naar hergebruik van hemelwater, vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. Het hemelwater afkomstig van alle dakoppervlakken moet opgevangen worden in een hemelwaterput. Hergebruik van hemelwater uit de hemelwaterputten is verplicht (WC s, buitenkraan, ). De overloop van de hemelwaterput moet aangesloten worden op een infiltratie- of buffervoorziening. Bij de aanleg van verhardingen moet, ongeacht de afmetingen, maximaal gebruik gemaakt worden van waterdoorlatende materialen, geplaatst op een waterdoorlatend funderingsmateriaal, tenzij dit om specifieke redenen zoals stabiliteit, draagkracht of milieuhygiënische redenen niet mogelijk is. Infiltratie moet mogelijk gemaakt worden door deze verhardingen zonder helling of afvoergoten aan te leggen en opstaande randen te voorzien. Indien er, na grondige motivatie n.a.v. de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag, blijkt dat er geen waterdoorlatende materialen kunnen toegepast worden, moet de verharde grondoppervlakte afwateren naar een afdoende gedimensioneerde infiltreerbare randzone (bv. een voldoende brede grasstrook) of infiltratievoorziening, welke bij voorkeur wordt aangesloten op het lokale grachtenstelsel. Indien er in het plangebied een verharde oppervlakte van meer dan 1.000m 2 wordt aangelegd, dienen er bovenop de geldende verordening meer gebiedsgerichte maatregelen genomen te worden om het effect van deze verhardingen te milderen om zo de (versnelde) afvoer naar de waterlopen te vermijden of te beperken. Voor alle werken, handelingen en wijzigingen binnen de plangebieden van beide deelrup s is de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van toepassing. Verder moet worden voldaan aan art van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling 6 a) opgenomen in art. 5 van het decreet integraal waterbeleid en het concept vasthouden-bergen-afvoeren dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. Om de infiltratie van regenwater ter plaatse te garanderen dient bij verharding waar mogelijk gebruik gemaakt te worden van waterdoorlatende verharding. Deze maatregelen houden rekening met de terreinkenmerken (bodemtextuur en grondwaterstand), de overstromingsgevoeligheid van het stroomgebied en de omvang van de verharding. Bovengrondse infiltratievoorzieningen (wadi s of grachten) hebben de voorkeur GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 1

6 ALGEMENE VOORSCHRIFTEN boven ondergrondse infiltratievoorzieningen (infiltratieput, infiltratiebuizen) omdat deze beter te onderhouden en te controleren zijn. Ook bij buffering geniet een bovengrondse voorziening de voorkeur. Bij een bovengrondse buffervoorziening wordt geadviseerd om ze waterdoorlatend aan te leggen zodat eventuele infiltratie van hemelwater niet onmogelijk wordt gemaakt. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 2

7 SPECIFIEKE VOORSCHRIFTEN ART 1. ZONE VOOR LANDBOUW CATEGORIE GEBIEDSAANDUIDING: LANDBOUW BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN 1 Vlasverwerking De zone is bestemd voor de uitbating van een vlasverwerkend bedrijf, met volgende activiteiten: Verwerking van vlas tot afgewerkte producten Stockage van onbewerkt vlas Stockage van afgewerkte producten De zone is bestemd voor de bestendiging van het bestaande vlasverwerkend bedrijf Picavet. De landbouwbedrijfszetel mag alleen de noodzakelijke bedrijfsgebouwen en de woning van de exploitanten bevatten, voor zover die een integrerend deel uitmaken van het bedrijf. Volgende activiteiten zijn eveneens toegelaten: een kantoorruimte met een maximale vloeroppervlakte van 100 m 2, ondergeschikt en gekoppeld aan de bedrijfsactiviteit, en geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen; ruimten en functies complementair aan de hoofdactiviteit van het bedrijf; voorzieningen inherent aan het functioneren van het landbouwbedrijf, zoals interne wegenis, parkeervoorzieningen, laad- en losplaatsen, groenvoorzieningen, infiltratievoorzieningen, ed. Onder ruimten en functies complementair aan de hoofdactiviteit wordt o.a. verstaan: eetzaal, personeelsruimte, milieutechnische installaties, ed. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 3

8 ART 1. ZONE VOOR LANDBOUW CATEGORIE GEBIEDSAANDUIDING: LANDBOUW 2 Nabestemming Bij stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten, is de zone bestemd voor beroepslandbouw. Een landbouwbedrijfszetel mag alleen de noodzakelijke bedrijfsgebouwen en de woning van de exploitanten bevatten, alsook verblijfsgelegenheid en dienstverlenende activiteiten, voor zover die een integrerend deel uitmaken van het bedrijf. Bij stopzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten, kan er zich een nieuwe landbouwactiviteit vestigen in de bestaande bedrijfsgebouwen. Landbouw is de hoofdbestemming in dit gebied. Naast landbouw in de eigenlijke zin van het woord zijn de volgende activiteiten eveneens toegelaten: hoevetoerisme, verkoop van eigen landbouwproducten, zorgboerderijen en landbouweducatie voor zover dat een integrerend deel uitmaakt van het bedrijf, waterverzamelbekken op niveau van het bedrijf, kleinschalige werken op erosie te vermijden of te bestrijden. Een landbouwbedrijf is een werkelijk bedrijf en geen hobbylandbouw. In het gebied zijn ook aan de landbouw verwante activiteiten toegelaten voor zover hun aanwezigheid in het agrarisch gebied nuttig of nodig is voor het goed functioneren van de landbouwbedrijven in de omgeving en ze gevestigd worden in de bestaande landbouwbedrijfszetel. De bedrijven moeten een directe en aansluitende relatie hebben met de aanwezige landbouwbedrijven door afname of toelevering van diensten of producten. Primaire bewerking en opslag van landbouwproducten wordt toegestaan. Verwerking van producten is uitgesloten. Volgende activiteiten zijn uitgesloten: mestbehandeling en mestvergisting; secundaire verwerking van landbouwproducten; zuiver industriële, commerciële of ambachtelijke bedrijven, waarvan de activiteiten geen band vertonen met de landbouw. Onder aan de landbouw verwante bedrijven wordt verstaan: bedrijven met een ruimtelijk-functionele relatie met de landbouw, die alleen aan de landbouwers producten toeleveren of van de landbouwers afgenomen producten stockeren, sorteren of verpakken in verse toestand. Bij de beoordeling van aan de landbouwverwante bedrijven zijn volgende criteria van belang: het grondgebonde karakter van het bedrijf; de nauwe relatie met het landbouwproductieproces; de strikte relatie met de voortgebrachte landbouwproducten: de onmiddellijke primaire behandeling van landbouwproducten, welke onontbeerlijk is vooraleer deze producten aan de commercialisatiesector worden toevertrouwd. Voorbeelden van aan de landbouw verwante bedrijven zijn: aardappelhandelaar, verkoop van veevoeders, koelplaatsen, silo s, vlasroterijen, loonwerker, herstelplaats van tractors, ed. De schaal van de bedrijven moet aansluiten bij de schaal van de activiteiten in de omgeving. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 4

9 ART 1. ZONE VOOR LANDBOUW CATEGORIE GEBIEDSAANDUIDING: LANDBOUW 3 Zonevreemde functiewijziging Indien er geen agrarische nabestemming kan gevonden worden voor de bedrijfsgebouwen, wordt het percentage van de gebouwengroep dat voor een zonevreemde functiewijziging kan gebruikt worden, beperkt tot maximaal 25%. De functiewijziging kan enkel worden toegestaan indien de overige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Bij gebrek aan een nieuwe agrarische bestemming voor de bestaande bedrijfsgebouwen, kan een deel van de gebouwen gebruikt worden voor een niet agrarische functie, in de zin van het besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Het percentage wordt beperkt gelet op het mobiliteitsprofiel van dergelijke activiteiten en de beperkte ontsluitingsmogelijkheden van de omgeving. INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN 1 Algemeen Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van het landbouwbedrijf zijn toegelaten, voor zover ze qua schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt tenminste aandacht besteed aan: een goed nabuurschap en de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en vastgelegde bestemmingen; de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers of bezoekers; de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; zorgvuldig ruimtegebruik; een kwaliteitsvolle aanleg van de niet bebouwde ruimte; een kwaliteitsvolle vormgeving en afwerking van de bedrijfsgebouwen. Stapelen in open lucht is niet toegelaten. Om een goed nabuurschap te creëren, worden gepaste overgangen voorzien tussen de projectzone en de in de omgeving aanwezige functies, zodat eventuele hinder voor omwonenden beperkt wordt. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat er maatregelen moeten genomen worden om het ruimtegebruik te intensifiëren, onder de vorm van verdichten, stapelen, meervoudig ruimtegebruik, ed. Hierbij gelden als randvoorwaarden de ruimtelijke kwaliteit en het economisch functioneren. Een kwalitatieve (groen)inrichting van de niet bebouwde ruimte draagt bij tot de ruimtelijke inpassing van de projectzone. De landbouwbedrijfssite mag via maximaal twee in- en uitritten ontsloten worden op de Rotsstraat. Het betreft een toegangsweg ten noorden en ten zuiden van de bedrijfssite. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 5

10 ART 1. ZONE VOOR LANDBOUW CATEGORIE GEBIEDSAANDUIDING: LANDBOUW De bebouwing binnen de zone dient een harmonieus geheel te vormen en dient zich te integreren in de omgeving. De delen van de bestemmingszone die niet bebouwd of verhard worden i.f.v. de bedrijfsactiviteit, dienen maximaal ingericht te worden als groenzone. 2 Vlasverwerking De bestaande bedrijfsgebouwen mogen verbouwd en herbouwd worden binnen het bestaande vergunde volume. Uitbreidingen aan de bestaande bedrijfsgebouwen zijn niet toegelaten, m.u.v. noodzakelijke uitbreidingen om tegemoet te komen aan externe regelgeving. Dergelijke uitbreidingen dienen aan te sluiten op een bestaand gebouw, met inachtname van de algemene inrichtingsvoorschriften voor de bestemmingszone. Uitbreiding met nieuwe bedrijfsgebouwen is toegelaten voor een maximale oppervlakte van m 2. Uitbreidingen dienen zo compact mogelijk op de bestaande bebouwing aan te sluiten. De oppervlakte van de percelen in eigendom van de bedrijfsleider bedraagt 2,06 ha. De zone hiervan die effectief voor de bedrijfsactiviteiten wordt aangewend, heeft een totale oppervlakte van 1,57 ha. Recent werd door de bedrijfsleider het kadastraal perceel nr. 193 F aangekocht, ten westen van de bedrijfssite, met een oppervlakte van 0,57 ha. De oppervlakte van de bestaande bebouwing op de bedrijfssite bedraagt ca m 2, wat neerkomt op 43 % van de oppervlakte van de bedrijfssite. Met uitbreidingen ten gevolge van externe regelgeving wordt bedoeld: regelgeving i.f.v. toegankelijkheid, veiligheid, energie, Het betreft bv. aanpassingen op het vlak van veiligheid (bv. een brandweertrap), toegankelijkheid (bv. hellend vlak), energieprestatie (bv. warmtepomp), Dergelijke uitbreidingen mogen de bereikbaarheid voor hulpdiensten niet in het gedrang brengen. Om de impact op het landschap te beperken worden nieuwe bedrijfsgebouwen bij voorkeur aangesloten op de bestaande bebouwing. Hiervan kan worden afgeweken op advies van de brandweer (bv. i.f.v. een noodzakelijke brandweg) of omwille van andere externe regelgeving (bv. veiligheid, energie, ). Bijkomende verharding dient beperkt te blijven tot de strikt noodzakelijke toegangen tot de bedrijfsgebouwen, en dient bij voorkeur te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. Uitzonderingen hierop zijn enkel toegestaan omwille van (milieu)technische redenen, mits grondige motivatie n.a.v. de De bestaande oppervlakte verharding bedraagt m 2, waarvan m 2 betonverharding en m 2 halfverharding. De verhardingsgraad bedraagt 13,5% van de bedrijfssite. Samen met de bebouwde oppervlakte komt dit neer op een verhardingsgraad van 57%. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 6

11 ART 1. ZONE VOOR LANDBOUW CATEGORIE GEBIEDSAANDUIDING: LANDBOUW stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Waterdoorlatende verharding wordt niet toegestaan, in het geval er kans is op bodem- of oppervlaktewaterverontreiniging. Wanneer de activiteiten het niet toelaten, bv. in het geval van zware belastingen, is een waterdoorlatende verharding niet verplicht. 3 Nabestemming De nieuwe landbouwactiviteiten kunnen ingericht worden binnen de bestaande bedrijfsgebouwen. De gebouwen mogen verbouwd en herbouwd worden binnen het bestaande vergunde volume. In geval van herbouw is de inplanting van de bedrijfsgebouwen vrij, mits inachtname van de algemene inrichtingsvoorschiften. De bebouwingsgraad bij herbouw is gelimiteerd tot het vergunde bebouwingspercentage op het ogenblik van de stopzetting van het vlasverwerkend bedrijf Picavet. Met bestaande bedrijfsgebouwen wordt bedoeld: de vergunde constructies op het ogenblik van de stopzetting van het vlasverwerkend bedrijf Picavet. Uitbreidingen aan de bestaande bedrijfsgebouwen zijn niet toegelaten m.u.v. noodzakelijke uitbreidingen om tegemoet te komen aan externe regelgeving. Dergelijke uitbreidingen dienen aan te sluiten op een bestaand gebouw, met inachtname van de overige inrichtingsvoorschriften voor de bestemmingszone. Met uitbreidingen ten gevolge van externe regelgeving wordt bedoeld: regelgeving i.f.v. toegankelijkheid, veiligheid, energie, Het betreft bv. aanpassingen op het vlak van veiligheid (bv. een brandweertrap), toegankelijkheid (bv. hellend vlak), energieprestatie (bv. warmtepomp), Dergelijke uitbreidingen mogen de bereikbaarheid voor hulpdiensten niet in het gedrang brengen. De verhardingsgraad, zoals vergund op het ogenblik van de stopzetting van het vlasverwerkend bedrijf Picavet, geldt als het maximale percentage. Bijkomende verharding is niet toegelaten, tenzij in waterdoorlatende materialen. Uitzonderingen hierop zijn enkel toegestaan omwille van (milieu)technische redenen, mits grondige motivatie n.a.v. de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Waterdoorlatende verharding wordt niet toegestaan, in het geval er kans is op bodem- of oppervlaktewaterverontreiniging. Wanneer de activiteiten het niet toelaten, bv. in het geval van zware belastingen, is een waterdoorlatende verharding niet verplicht. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 7

12 ART 1. ZONE VOOR LANDBOUW CATEGORIE GEBIEDSAANDUIDING: LANDBOUW 4 Zonevreemde functiewijzing Het percentage van de bestaande bedrijfsgebouwen dat mag gebruikt worden voor een niet agrarische functie bedraagt maximaal 25%. De maximale bebouwingsoppervlakte van het vlasbedrijf bedraagt m 2 (bestaande bebouwde oppervlakte + uitbreiding met m 2 ). 25% van deze oppervlakte komt neer op m 2. ART 2. AANDUIDING IN OVERDRUK: ZONE VOOR BEDRIJFSWONING BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN De aanduiding betreft een overdruk op art. 1 zone voor landbouw en is bestemd voor de inrichting van een bedrijfswoning bij de landbouwactiviteit. INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN De gelijkvloerse grondoppervlakte (gemeten op buitenmaten), dienstig voor bewoning (incl. garages) mag maximaal 250 m 2 bedragen en het volume bedraagt maximaal 1000 m 3. De oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt maximaal 80 m 2. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 8

13 ART 3. AANDUIDING IN OVERDRUK: ZONE VOOR GROENBUFFER BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN De zone betreft een overdruk op art. 1 zone voor landbouw, en is bestemd voor de inrichting van een groenbuffer tussen het bedrijfsperceel en de aanpalende bestemmingen, De buffer moet voldoen aan de voorwaarden van visuele afscherming, geluidsafscherming, landschappelijke inpassing, afstand en de beheersing van veiligheidsrisico s. Rondom de bedrijfssite moet een afdoende groenbuffer gerealiseerd te worden, gelet op de ligging in het waardevolle landschap van de Leie. De groenbuffer moet een overgang vormen tussen het landbouwbedrijf en de aangrenzende bestemmingen. De buffer dient om de impact van het bedrijf op de omgeving en het landschap te beperken, zowel op visueel als milieuhygiënisch vlak. De groenbuffer zorgt voor een natuurlijke overgang naar de open ruimte. Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg, het beheer, het onderhoud en de instandhouding van de buffer zijn toegelaten. Het plaatsen van open afsluitingen is toegelaten. INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN De breedte van de groenbuffer varieert tussen 3,00 m en 7,00 m, en is aangeduid op het grafisch plan. De groenbuffer dient integraal beplant te worden met een combinatie van een streekeigen bomenrij (1 hoogstam/10m) en struiken (1 plant/m 2 ), met een minimum van 10% bladhoudende planten. De samenstelling van de groenbuffer is conform de gemeentelijke verordening Integratie van bedrijfsgebouwen in het landschap (GR 16/12/2010). De groenbuffer mag plaatselijk onderbroken worden ten behoeve van een noodzakelijke toegangsweg tot de bedrijfssite. De breedte van de onderbreking bedraagt maximaal 6,00m. De groenbuffer dient gerealiseerd te worden vóór de aanvraag van eender welke werken, handelingen en wijzigingen op de site. Zolang de groenbuffers rondom de bedrijfssite niet zijn gerealiseerd, kan geen GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 9

14 ART 3. AANDUIDING IN OVERDRUK: ZONE VOOR GROENBUFFER vergunning worden aangevraagd voor werken, handelingen en wijzigingen op de bedrijfssite. ART 4. AANDUIDING IN OVERDRUK: ZONE VOOR TIJDELIJKE GROENBUFFER BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN De zone betreft een overdruk op art. 1 zone voor landbouw, en is bestemd voor de inrichting van een tijdelijke groenbuffer tussen de kadastrale percelen nr. 196 H en nr. 193 F, en dient als dusdanig te worden aangelegd. De tijdelijke groenbuffer dient onderhouden en in stand gehouden te worden, tot wanneer een volwaardige groenbuffer, conform de voorschriften van art. 3 zone voor groenbuffer, gerealiseerd is op de perceelsgrens tussen de kadastrale percelen nr. 192 A en 193 F. De buffer moet voldoen aan de voorwaarden van visuele afscherming, geluidsafscherming, landschappelijke inpassing, afstand en de beheersing van veiligheidsrisico s. Het kadastrale perceel nr. 193 F behoort op heden niet tot de bedrijfssite. De mogelijkheid bestaat dat dit perceel op termijn kan worden aangekocht en bij de bedrijfssite kan gevoegd worden, om te voldoen aan de uitbreidingsbehoefte. In afwachting van de aankoop van het perceel, dient een tijdelijke groenbuffer te worden aangeplant op de perceelsgrens. Op die manier wordt de bedrijfssite reeds gebufferd, ongeacht of het perceel nr. 193 F kan worden aangekocht en ongeacht op welke termijn dit zal gebeuren. Eens het perceel nr. 193 F kan worden aangekocht en bij de bedrijfssite wordt gevoegd, dient een volwaardige groenbuffer gerealiseerd te worden op de perceelsgrens met het kadastraal perceel nr. 192 A. Deze groenbuffer dient te voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van art. 3. De tijdelijke groenbuffer kan dan geheel of gedeeltelijk worden verplaatst of verwijderd. Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg, het beheer, het onderhoud en de instandhouding van de buffer zijn toegelaten. Het plaatsen van open afsluitingen is toegelaten. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 10

15 ART 4. AANDUIDING IN OVERDRUK: ZONE VOOR TIJDELIJKE GROENBUFFER INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN De breedte van de groenbuffer bedraagt 3,00 m. De groenbuffer dient integraal beplant te worden met een combinatie van een streekeigen bomenrij (1 hoogstam/10m) en struiken (1 plant/m 2 ), met een minimum van 10% bladhoudende planten. De samenstelling van de groenbuffer dient aan te sluiten bij deze van de groenbuffer die ingericht dient te worden conform de voorschriften van art. 3. De groenbuffers binnen art. 3 en 4 dienen één samenhangend geheel te vormen. De groenbuffer dient gerealiseerd te worden vóór de aanvraag van eender welke werken, handelingen en wijzigingen op de site. Zolang de groenbuffer rondom de bedrijfssite niet is gerealiseerd, kan geen vergunning worden aangevraagd voor werken, handelingen en wijzigingen op de bedrijfssite. GRUP Vlasbedrijf Picavet stedenbouwkundige voorschriften 11