Huis. PDF Artikels. Meerinfo

Transcriptie

1 PDF Artikels Meerinfo

2 & Huur Zelfs al loopt het huurcontract in principe voor 9 jaar, het is altijd mogelijk om er eerder een punt achter te zetten. Onder bepaalde voorwaarden evenwel. Een gewoon huurcontract vervroegd beëindigen Deze tabel geldt alleen voor de hoofdverblijfplaats van de huurder. Beëindiging door de huurder Wanneer? Reden Opzegging Schadevergoeding te betalen aan de andere partij tijdens de eerste 9 jaar in de loop van het 1e jaar neen 3 maanden 3 maanden huur in de loop van het 2e jaar neen 3 maanden 2 maanden huur in de loop van het 3e jaar neen 3 maanden 1 maand huur ongeacht wanneer na het 3e jaar neen 3 maanden neen tijdens de verlenging met 3 jaar ongeacht wanneer neen 3 maanden neen Beëindiging door de verhuurder Wanneer? Reden Opzegging Schadevergoeding te betalen aan de andere partij tijdens de eerste 9 jaar ongeacht wanneer bewoning door verhuurder zelf of door naast 6 maanden neen familielid* ongeacht wanneer, behalve belangrijke werkzaamheden in verschillende 6 maanden neen tijdens het eerste jaar panden van eenzelfde gebouw tegen het einde van het 3e jaar neen 6 maanden 9 maanden huur belangrijke werkzaamheden in het pand 6 maanden neen ongeacht wanneer behalve tijdens bewoning door oom, tante, neef, nicht 6 maanden neen de 3 eerste jaar tegen het einde van het 6e jaar neen 6 maanden 6 maanden huur belangrijke werkzaamheden in het pand 6 maanden neen aan het einde van het contract neen 6 maanden neen tijdens de verlenging met 3 jaar ongeacht wanneer tegen het einde van een 3-jarige periode bewoning door verhuurder zelf of door 6 maanden neen familielid belangrijke werkzaamheden in verschillende panden van eenzelfde gebouw 6 maanden neen neen 6 maanden neen *een nakomeling, een broer/zus, een ascendent telkens ongeacht of het van de verhuurder zelf op van zijn partner is. Alle nuttige informatie over huren vindt u op Lees ook ons dossier over huuropzeg

3 & Huur Wie moet wat doen en vooral wie draait op voor de kosten wanneer er herstellings- of onderhoudswerkzaamheden nodig zijn in een huurwoning? Herstellingen en onderhoud van een huurwoning In de eerste plaats moet men de huurovereenkomst zelf raadplegen. Als die dateert van na 18 mei 2007 of, voor oudere contracten, daar geen enkele regeling over bevat of niets specificeert over een specifieke herstelling, of als het gaat om een mondeling contract, gelden de regels uit het Burgerlijk Wetboek. Dat wil zeggen: de verhuurder moet alle grote herstellingen voor zijn rekening nemen en alle belangrijke onderhoudswerkzaamheden. Hij moet de woning immers niet alleen in stand houden maar ook goede huuromstandigheden waarborgen. De huurder van zijn kant is verplicht om de woning die hij huurt, te onderhouden. Wie neemt de kosten op zich? Huurschade die tijdens de looptijd van het huurcontract niet wordt hersteld, is vooral een probleem voor de huurder zelf. Toch kan hij door de verhuurder worden verplicht om bepaalde herstellingen voor zijn rekening te nemen. Bepaalde, dus niet allemaal. De vraag is wie wat moet doen. We overlopen dat voor de meest voorkomende herstellingen, op basis van de rechtspraak. Voor rekening van de verhuurder > dak: herstellingen > gevel: herstellingen en schilderen > schoorsteen: herstellingen > ramen: schilderen of vernissen > buitendeuren: schilderen of vernissen > balkon: herstellingen > trottoir: herstellingen > afvoerbuizen en rioleringen: grote herstellingen > water- en gasleidingen: grote herstellingen > septische put en waterput: herstellingen > verwarmingsinstallatie: grote herstellingen > elektrische installatie: grote herstellingen > vloer en trap: grote herstellingen > behang en verf: vernieuwen (ongeveer om de 9 jaar) > boiler of waterverwarmer: grote herstellingen > sanitaire installatie: grote herstellingen (dus o.m. kranen, vlotter van waterreservoir van wc, leiding van waterverwarmer vervangen indien versleten) Neem als huurder alleen zelf het initiatief voor een herstelling of vernieuwing die voor rekening van de verhuurder is, als u over zijn uitdrukkelijke, dus schriftelijke, toestemming beschikt (of de toestemming van de vrederechter). Laat hem in dat geval ook het bestek ondertekenen. Voor rekening van de huurder > schoorsteen: vegen > ruiten: vervangen indien gebroken tenzij indien te wijten aan overmacht > trottoir: reinigen, bv. na sneeuwval > verwarmingsinstallatie: onderhoud (dus o.m. radiatoren ontluchten, brander reinigen ) > elektrische installatie: onderhoud (dus o.m. schakelaars, stopcontacten, zekeringen vervangen) > boiler of waterverwarmer: onderhoud (dus o.m. afstellen, ontkalken ) > sanitaire installatie: onderhoud (dus o.m. kranen regelen, dichtingen van kranen vervangen, lek herstellen tenzij indien te wijten aan ouderdom of constructiefout, toilet en wastafels ontstoppen, ) > sleutels, sloten, brievenbus: onderhoud > tuin: onderhoud (dus o.m. gras maaien, haag scheren ) Deze info betreft uitsluitend de huurpanden die tot hoofdverblijfplaats dienen van de huurder. Alle nuttige informatie over huren vindt u op Lees ook ons dossier over herstellingen aan de huurwoning

4 & Huur De huur indexeren betekent het bedrag aanpassen aan de stijgende kosten van het levensonderhoud. Zo n indexering mag één keer per jaar, volgens strikt wettelijke regels. Huurindexering: wanneer en hoe? We hebben het hier alleen over de huur voor een woning die tot hoofdverblijfplaats dient van de huurder. Voor zover het geen mondelinge huurovereenkomst betreft die werd gesloten of vernieuwd na 31/5/1997 en voor zover de schriftelijke huurovereenkomst niet het tegenovergestelde bepaalt, mag de huur worden geïndexeerd op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst, anders gezegd de datum waarop het goed ter beschikking werd gesteld van de huurder. Wanneer? Op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst Het is een hardnekkig misverstand dat de huur op 1 januari moet worden geïndexeerd. Wettelijk mag de huur slechts één keer per jaar worden geïndexeerd, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst. Dat is de datum waarop de huurder het huurpand ter beschikking heeft gekregen (zelfs al is hij er niet meteen in getrokken) en vanaf wanneer hij de huur is moeten beginnen te betalen. Als de verhuurder vergeten is om tijdig te indexeren, mag hij de huur wel degelijk met terugwerkende kracht indexeren. Alleen kan er geen sprake zijn van ettelijke achterstallige indexaanpassingen: de wet bepaalt dat de verhuurder op het ogenblik van zijn verzoek hooguit 3 maanden in de tijd mag terugkeren. Hoe? De formule Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de huurprijs ná de indexering niet hoger mag zijn dan het resultaat van deze formule: De basishuurprijs is de prijs die terug te vinden is in de overeenkomst die de partijen hebben ondertekend. De nieuwe index is de index van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de aanvang van de overeenkomst. De aanvangsindex is de index van de maand vóór die waarin de overeenkomst werd ondertekend. Vroeger greep men voor die indexcijfers terug naar de gewone index der consumptieprijzen, maar sinds februari 1994 moet men de gezondheidsindex hanteren. U kunt die in de krant terugvinden of op Er mag een andere formule worden gebruikt. Maar wanneer die tot een hoger bedrag leidt dan volgens de wettelijke formule, wordt het bedrag automatisch naar beneden herzien, tot het wettelijke maximum. Een formule die daarentegen een lagere indexering veroorzaakt, mag wel. Een voorbeeld Een huurovereenkomst werd ondertekend op 16/3/2010. De huur ving aan op 1/4/2010. De huurprijs van 800 mag elk jaar worden geïndexeerd (basis 2004). Voor 2012 gaf dat: 800 x 119,01 (maart 2012) 111,90 (januari 2010) = 850,83 basishuurprijs x nieuwe index aanvangsindex = geïndexeerde huurprijs Alle nuttige informatie over huren vindt u op Lees ook ons dossier over huurindexering

5 & Krediet Elk jaar sluiten duizenden consumenten een hypotheeklening. Er rijzen veel vragen op het ogenblik dat de knoop moet worden doorgehakt. Een daarvan is het soort van hypotheeklening. Kiest u beter voor een lening met een vaste of een met een veranderlijke intrestvoet? Een lening met een veranderlijke intrestvoet heeft, voor dezelfde looptijd en hetzelfde leenbedrag, een intrestvoet die in principe bij het begin lager ligt dan bij een lening met een intrestvoet die voor de hele leenduur vast is. Maar die formule is niet zonder gevaar. De intrestvoet van bepaalde leningen kan met een jaarlijks veranderlijke intrestvoet vanaf het derde jaar immers al met 3 tot 3,50 % stijgen als de maximale herziening wordt doorgevoerd. In sommige gevallen kan de maandelijkse afbetaling daardoor in één klap meer dan 30 % zwaarder worden! Vaste intrestvoet: zekerheid De hogere intrestvoet is de prijs die u betaalt voor zekerheid: u weet vooraf hoeveel u de hele leenduur lang zult betalen. Op die manier bent u beschermd tegen stijgingen van de hypotheekrente. Natuurlijk kunnen wij de toekomst niet voorspellen. Het is niet uitgesloten dat de hypotheekrente zal dalen. Maar zelfs dan speelt u met een vaste intrestvoet op veilig: de ervaring leert ons dat bij een sterke daling van de algemene rentestand een vaste intrestvoet in de praktijk toch naar beneden wordt herzien om de kredietnemer niet aan de concurrentie te verliezen. Veranderlijke intrestvoet Bij de ondertekening is geweten hoe vaak de intrestvoet kan worden herzien. Soms is dat elk jaar, soms pas om de 3 of om de 5 jaar. Een andere variant is dat de intrestvoet de eerste 10 jaar vast is en daarna om de 5 jaar kan worden herzien. Verder zijn er wettelijke regels over de maximale schommelingmarge. De intrestvoet op jaarbasis mag na het eerste jaar hooguit met 1 % worden opgetrokken in vergelijking met de aanvangsrente en na het tweede jaar met hooguit 2 %. Ten slotte moet ook contractueel een maximale schommelingmarge worden vastgelegd, bv. +3 %/-3 %. In principe is een veranderlijke intrestvoet alleen te overwegen wanneer die formule over de volledige looptijd en rekening houdend met de slechtst mogelijke hypothese voor de herziening van de intrestvoet ongeveer gelijk blijkt aan de meest interessante vaste intrestvoet. Daarvoor moet de correcte intrestvoet worden berekend die gemiddeld van toepassing is over de volledige looptijd. Verzeker u ervan dat u ook in de meest ongunstige hypothese, de maandelijkse afbetaling nog aankunt. De accordeonformule Er is echter nog een tweede geval waarin een veranderlijke intrestvoet soms als een waardig alternatief voor een vaste intrestvoet kan worden beschouwd, namelijk als er geen onzekerheid meer is over het periodieke afbetalingsbedrag. Een contradictio in terminis? Neen, dat is in principe zo bij de zogenoemde accordeonformule die u bij een opwaartse herziening van de intrestvoet de mogelijkheid biedt om het afbetalingsbedrag onveranderd te laten maar de looptijd van de lening te verlengen. Een variabele intrestvoet met de accordeonformule is alleen het overwegen waard als drie voorwaarden vervuld zijn: u moet het zien zitten dat de aanvankelijke looptijd van de lening eventueel kan worden verlengd (dat is misschien niet het geval als uw lening sowieso al tot uw (brug)pensioen loopt); u moet zich ervan bewust zijn dat de totale terugbetalinglast volgens de slechtst mogelijke hypothese uiteindelijk toch duurder kan uitvallen dan die van een lening tegen een vaste intrestvoet; u moet een kortere looptijd nemen dan die welke u met een vaste intrestvoet zou hebben genomen, maar wel ten minste 10 jaar. Alle nuttige informatie over hypotheekleningen vindt u op Gebruik onze koopwijzer om de voordeligste hypotheeklening te vinden

6 & Bouwen De Verzoeningscommissie Bouw biedt de mogelijkheid om geschillen op te lossen zonder dat de klassieke rechtbank wordt ingeschakeld. Wanneer en hoe naar de Verzoeningscommissie Bouw? Een gerechtelijke procedure opstarten via de klassieke rechtbank is vaak een ingewikkelde, lang aanslepende en dure aangelegenheid. Inzake bouwaangelegenheden kan het eenvoudiger, sneller en goedkoper via een verzoeningscommissie. Als u in een geschil verwikkeld geraakt met een aannemer en/of een architect, stel dan voor om de Verzoeningscommissie Bouw in te schakelen. Die heeft tot doel de geschillen op te lossen tussen een bouwheer (als dat een particulier is), zijn architect en de aannemers die het werk hebben uitgevoerd. Absolute voorwaarde is wel dat alle partijen akkoord gaan om een beroep te doen op de commissie. Ofwel is dat akkoord reeds opgenomen in de aannemingsovereenkomst of de overeenkomst met de architect, wat vandaag de dag meer en meer het geval is, ofwel verklaren partijen zich na het geschil akkoord om een beroep te doen op de commissie. De start van de procedure Men moet contact opnemen met het secretariaat van de commissie. Die stuurt dan de procedureregels naar alle partijen, samen met een klachtenformulier en de overeenkomst die ze moeten ondertekenen om de commissie te kunnen bevoegd verklaren. De kosten De commissie rekent voor het behandelen van een geschil, met inbegrip van een eerste bezoek ter plaatse door een deskundige, 200 aan (+ 21 % btw) per partij. Die kosten worden in gelijke delen onder de partijen verdeeld. Er zijn eventueel extra kosten als bijkomend onderzoek nodig blijkt. De kosten voor eventuele bijkomende onderzoeksdaden bestaan uit ereloon ( 75 /u), verplaatsingsvergoedingen ( 1 /km, reistijd inbegrepen) en secretariaatskosten ( 31/u). De procedure De commissie bezorgt alle partijen een kopie van het dossier van de tegenpartij en nodigt hen met een aangetekende brief uit op een inleidingszitting. De commissie is paritair samengesteld uit vertegenwoordigers van de verenigingen die deelnemen aan het initiatief (Bouwunie, Confederatie Bouw, Koninklijke Federatie der Architectenverenigingen, Nationale Architectenverbond en Test- Aankoop). De partijen komen naar de zitting en lichten elk om beurt hun standpunt toe. De rol van de deskundige Na de inleidingszitting stelt de commissie een deskundige aan om de gebreken ter plaatse en in het bijzijn van de partijen vast te stellen, de oorzaken te zoeken en te bepalen hoe de schade kan worden hersteld en hoeveel dat zal kosten. Daarnaast moet hij de eventuele minderwaarde en genotsderving begroten. Tot slot moet hij proberen de partijen te overtuigen om de zaak in der minne te regelen. Als hij na het bezoek ter plaatse een verzoening tot stand kan brengen, legt hij dat meteen vast in een proces-verbaal, dat hij door de partijen laat ondertekenen en dat bindend is. Hij stuurt zijn pv naar de commissie, en daarmee is de zaak rond. Zit een akkoord er niet in, dan maakt de deskundige een technisch verslag op. Dat is bindend voor de partijen. Op die manier beschikken ze alvast over een deskundigenverslag dat ze het meteen voor een klassieke rechtbank kunnen gebruiken. In de praktijk: Verzoeningscommissie Bouw, Espace Jacqmotte, Hoogstraat 139, 1000 Brussel, tel , info@ bouwverzoening.be; Alle nuttige informatie over uw woning vindt u op Gebruik onze modelovereenkomst voor de bouw van een woning