6. Risicomanagement. 6.1 Marktontwikkelingen

Transcriptie

1 6Risicomanagement

2 6. Risicomanagement In het kader van het in-control zijn als onderneming is het belangrijk om de risico s die kunnen optreden en de gevolgen daarvan voor de bedrijfsvoering in kaart te brengen en waar mogelijk te beheersen. In 2011 heeft het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) ons ondersteund in de verdere implementatie van risicomanagement. Dit heeft ertoe geleid dat de volgende vijf belangrijkste risico s zijn benoemd: 1. Marktontwikkelingen 2. Grondposities 3. Renterisico 4. Kwaliteit medewerkers 5. Besluitvorming Naast deze vijf genoemde risico s onderkennen wij dat het onverwacht politiek ingrijpen als gevolg van wijzigingen in wet- en regelgeving een grote invloed kan hebben op onze financiële positie. Hierop zijn de sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties beperkt. In 2012 hebben we een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode Bij het opstellen van dit plan hebben we de sterke en zwakke punten van de eigen organisatie in kaart gebracht en de kansen en bedreigingen die vanuit de omgeving op ons afkomen. Hieruit zijn impliciet een aantal risico s (en kansen) naar voren gekomen waarmee wij bij onze beleidskeuzen rekening hebben gehouden. 6.1 Marktontwikkelingen Als we het over risico s als gevolg van marktontwikkelingen hebben, gaat dit voornamelijk om het lange termijnrisico op structurele leegstand in geval van onder andere een onvoldoende op de vraag afgestemde woningvoorraad. 50

3 van zelfstandig te verhuren appartementen. Bovendien zijn er wat ons betreft alleen mogelijkheden tot uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek van een specifieke cliëntengroep. Dit zogenaamde woningmarktrisico is reeds in 2009 in kaart gebracht bij de discussie rond het strategisch voorraadbeheer. Hier zijn verwachte bevolkingsontwikkelingen en marktontwikkelingen voor de gemeente Putten besproken. De ontwikkelingen zijn in 2011 opnieuw tegen het licht gehouden bij het opstellen van de Woonvisie en bij het onderzoek naar de behoefte aan wonen en zorg. In 2012 heeft er wederom een onderzoek, Woon 2012, plaatsgevonden. De resultaten hiervan zullen in 2013 gerapporteerd worden en vormen de basis voor de nieuwe regionale woningbehoefte en binnenregionale verdeling van nieuwbouwaantallen (KWP). Gelet op de grote vraag naar betaalbare woonruimte zijn de risico s op structurele leegstand in Putten vooralsnog zeer beperkt. Gezien de huidige marktomstandigheden in de regio Putten zijn de risico s in het kader van verkoopbaarheid van woningen de laatste jaren sterk toegenomen. Het verkoopbeleid van Woningstichting Putten is echter terughoudend. Voor het bestaande bezit rekenen we op slechts twee woningverkopen per jaar en ultimo 2012 hebben we nog zes gerealiseerde nieuwbouw koopwoningen in onze woningvoorraad. In ons ondernemingsplan hebben we bovendien opgenomen dat we terughoudend zijn met de bouw van nieuwe koopwoningen in verband met verkooprisico s en het benutten van nieuwbouwlocaties voor de bouw van huurwoningen ten behoeve van de gewenste transformatie van ons bezit. 6.2 Grondposities Ten aanzien van grondposities gaat het voornamelijk om het risico dat niet kan worden voldaan aan afspraken met de gemeente over het bouwvolume (en type). Ook dit risico wordt getypeerd als woningmarktrisico. In 2012 heeft Woningstichting Putten met de gemeente Putten prestatieafspraken gemaakt voor de jaren Wij monitoren de vraag van onze klanten naar onze producten om tijdig te kunnen anticiperen op veranderende behoeften. De kans op het aanbieden van typen woningen waaraan de klant geen behoefte heeft, wordt daarmee verkleind en leegstand voorkomen. Zowel bij nieuwbouw als bij transformatie van ons huidige bezit liggen hier risico s maar ook kansen. In ons ondernemingsplan hebben we bepaald dat we het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen gaan vergroten, door middel van transformatie van ons bezit, met name op inbreidingslocaties. Daarnaast hebben we, conform het KWP, als norm gesteld dat minimaal 88% van de nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen. Ten aanzien van maatschappelijk onroerend goed (zoals woonvoorzieningen voor verstandelijk en/of lichamelijk beperkten) bestaat een verhoogd risico op leegstand in verband met wijzigende politieke beslissingen. In het ondernemingplan hebben we, uitgaande van de ophanden zijnde scheiding van wonen en zorg, gedefinieerd dat we bij het ontwik-kelen van maatschappelijk vastgoed zullen kiezen voor realisatie Hierin zijn diverse afspraken gemaakt over (her/ des) investeringen, kwaliteit bezit, leefbaarheid en zorg. De aantallen nieuw te bouwen woningen in de in 2011 opgestelde Woonvisie van de Gemeente Putten zijn te hoog ten opzichte van het beschikbare contingent van de provincie. 51

4 De resterende woonbehoefte van 106 eenheden, waar op dit moment nog geen concrete projecten voor zijn, kan desondanks wel binnen de bestaande afspraken worden gerealiseerd. De termijn waarop de realisatie van deze eenheden zou kunnen plaatsvinden, is echter nog onzeker. Door gebrek aan betaalbare grond kunnen wij beperkt of geen nieuwbouw realiseren. Tegelijkertijd is het door overheidsregels moeilijk om grond nu al aan te kopen. Daarnaast ontstaat bij het speculatief doen van grondaankopen een groot risico of de grond daadwerkelijk kan worden bebouwd. Er is door Woningstichting Putten in 2012 geen grond aangekocht. Dus ook geen grond waar geen zekerheid is dat er binnen 10 jaar een bouwbestemming op zal komen. Er zijn dit jaar eveneens geen aankopen van bestaande woningen gedaan om een toekomstige herontwikkeling mogelijk te maken. 6.3 Renterisico Het renterisico is het risico dat de netto kasstroom van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door schommelingen van de rente. De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting Putten. Zo werd over ,3 mln. verantwoord aan rentelasten op een huuropbrengst van 9,9 mln. Afgerond bedragen de rentelasten dus 23% van de huuropbrengsten Rente-exposure Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang van het renterisico afhankelijk van de omvang van het bedrag dat onder invloed staat van rentefluctuaties, dit wordt exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont de rente-exposure in de jaren 2013 t/m 2022 van de bestaande leningenportefeuille. Woningstichting Putten voldoet in de periode voor wat betreft de huidige leningenportefeuille aan de WSW-norm inzake rente-exposure. Deze norm houdt in dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. In 2014 en 2016 is sprake van een hoge rente-exposure als gevolg van een spreadherziening. Dit betekent dat de risico-opslag, als onderdeel van het totale rentepercentage, wordt herzien. Bij een renteconversie wordt de basisrente zelf herzien. Wanneer we de huidige leningenportefeuille verhogen met de toekomstige financieringsbehoefte op basis van onze meerjarenprognose, ontstaat het in onderstaande grafiek weergegeven beeld van de rente-exposure in de jaren 2013 t/m De WSW-norm in deze grafiek is de eerder genoemde norm dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen renteexposure mag ondergaan. Deze is hier gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille exclusief aanvullende financieringsbehoefte. Dit betekent dat als wel met deze financieringsbehoefte rekening gehouden wordt, de WSW-norm hoger komt te liggen. Rente Exposure Grafiek: Rente-exposure huidige leningenportefeuille Eindaflossing Renteconversie Spreadherziening wsw norm

5 Renterisico Grafiek: Renterisico exposure totale bedrijfsvoering Spreadherziening Renteconversie Financieringsbehoefte wsw norm In de grafiek hierboven is goed te zien dat in het jaar 2014 een relatief groot renterisico ontstaat. Dit komt door de nieuwbouw in dat jaar van 5,9 mln en door de spreadherziening van een lening van 5 mln. Uit deze grafiek blijkt ook dat vanaf het jaar 2016 negatieve financieringsbehoeften ontstaan (liquiditeitsoverschotten) doordat er geen nieuwbouwprojecten zijn meegenomen Derivatenportefeuille In september 2012 zijn door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beleidsregels gepubliceerd inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen, welke van toepassing zijn vanaf 1 oktober Als gevolg hiervan hebben wij onder begeleiding van een externe deskundige, daar waar nodig, ons treasurystatuut aangepast. Dit herziene statuut is eind november 2012 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. variabele leningen die voor of tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract zijn aangetrokken. De aan te trekken payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daarop volgende negen kalenderjaren. Het speculatief gebruik van derivaten is te allen tijde verboden. Indien het renterisico gereduceerd kan worden op een meer traditionele on-balancewijze (financiële transacties die in de balans worden In ons treasurystatuut hebben wij opgenomen dat het gebruik van derivaten slechts is toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden: derivaten mogen worden gehanteerd als defensief instrument. Er mogen uitsluitend financiële derivaten aangetrokken worden ter hedging van 53

6 opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur. Daarnaast hebben wij in het treasurystatuut beschreven dat rente-instrumenten worden afgesloten bij banken met minimaal een internationale AA-rating. Alvorens met een bepaalde bank een rente-instrument aan te gaan, zullen de wederzijdse verplichtingen die daaruit voortkomen geregeld worden in een speciaal daartoe af te sluiten contract. Tenslotte is door ons in het treasurystatuut vastgelegd dat voor het aangaan van derivatentransacties vooraf goedkeuring nodig is van de Raad van Commissarissen. Voorafgaande aan het effectueren van de derivatentransactie is bovendien een advies van een extern deskundige noodzakelijk. Deze deskundige mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de partij die de transactie verschaft. Het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan maakt bij Woningstichting Putten onderdeel uit van de begroting, welke eveneens wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen. 54

7 Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op peildatum 31 december 2012 opnieuw onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffer aanhouden om te kunnen voldaan aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van 1% respectievelijk 2%. Op 31 december 2012 bestaat de portefeuille van Woningstichting Putten uit twee basisrenteleningen, die in de opvatting van het CFV (en niet in de opvatting van het WSW) als derivaten kwalificeren. Basisrenteleningen zijn leningen waarbij op een bepaald moment de kredietopslag herzien gaat worden. Op het moment van renteherziening zal de kredietopslag worden herzien. Indien de bank en de corporatie geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de leningovereenkomst worden beëindigd. Bij beëindiging vindt op de herzieningsdatum een verrekening plaats tussen de basisrente en de rente op de kapitaalmarkt over de rest van de looptijd. Dit bedrag en de hoofdsom moeten worden afgerekend. Dit betekent een herfinancieringsrisico voor de corporatie. De waarde van onze derivatenportefeuille ziet er als volgt uit: Nominale waarde Marktwaarde Marktwaarde bij rentedaling van -1% Marktwaarde bij rentedaling van -2% Bedragen x De marktwaarden geven in theorie aan wat door ons moet worden bijgestort op moment dat de leningovereenkomsten zouden moeten worden beëindigd, vandaar de weergave als negatieve bedragen. Er wordt geen specifieke buffer aangehouden in de vorm van middelen die liquide zijn of direct liquide zijn te maken, maar dit is bij derivaten in de vorm van basisrenteleningen ook niet vereist. Door steeds veranderende regelgeving moet het kennisniveau van de medewerkers up-to-date blijven om zo schade door verkeerde beslissingen te voorkomen. Per afdeling hebben we daarom een jaarlijks opleidingsbudget beschikbaar. Daar waar intern onvoldoende expertise aanwezig is, huren we externe deskundigen in. Om de integriteit van de medewerkers te bewaken is binnen Woningstichting Putten een Integriteitsbeleid opgesteld. Iedere nieuwe medewerker ontvangt deze gedragscode bij indiensttreding en conformeert zich met de inhoud. In de plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken wordt expliciet het thema integriteit aan de orde gesteld. In 2012 heeft vier keer een personeelsoverleg plaatsgevonden. Hiermee wordt de betrokkenheid van medewerkers bij andere zaken dan hun eigen werk/ afdeling vergroot. Tijdens dit overleg is gesproken over lopende zaken binnen de andere afdelingen en over nieuwe ontwikkelingen en projecten. 6.5 Besluitvorming Het gaat hierbij voornamelijk om de mogelijke risico s van onvoldoende sturing van de organisatie op basis van de beschikbare informatie en het niet tijdig monitoren van het bereiken van de gestelde doelen. Woningstichting Putten bevindt zich in een dynamische omgeving, onder meer op het gebied van wet- en regelgeving. Dit verhoogt het belang van een adequate planning- en controlcyclus, die tevens regelmatig dient te worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen. Onze beheersingsmaatregelen bestaan uit: Ondernemingsplan; (Financiële) meerjarenbegroting; Maandelijkse budgetrapportage; Viermaandelijkse managementrapportage; Procuratieregeling; Investeringsstatuut. 6.4 Kwaliteit medewerkers Het succes van een organisatie wordt in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit van haar medewerkers. Kwaliteit wordt daarbij bepaald door onder meer kennis, integriteit en betrokkenheid. 55

8

9 7Toekomst

10 7 Toekomst In dit jaarverslag stonden onze activiteiten in 2012 en de financiële vertaling ervan centraal. Graag kijken we naar de komende jaren. Wat brengen die voor de corporatiesector in het algemeen en voor Woningstichting Putten in het bijzonder? De onzekere economische situatie en de sterke noodzaak voor verdere bezuinigingen op rijksniveau zetten de sector stevig onder druk. De maatregelen uit het regeerakkoord hebben grote invloed op de financiële positie van de corporaties. Door een aantal negatieve gebeurtenissen in de sector in de afgelopen jaren is de roep om meer in- en extern toezicht sterk toegenomen. In de concept-herziening van de Woningwet is hierover al het nodige opgenomen. Ook de parlementaire enquête die in 2013 plaatsvindt, zal zijn effect hebben op de regelgeving die voor corporaties van kracht is. De corporatiesector moet nog nadrukkelijker duidelijk maken waarom zij de dingen doet die zij doet en wat de maatschappelijke meerwaarde is. Het huisvesten van mensen met de smalle beurs is een kerntaak die de afgelopen jaren in sommige situaties wat naar de achtergrond is verschoven. Juist deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat er veel discussie is over de rol en taakvervulling. Toch is dit niet altijd terecht. Dankzij een brede sociale volkshuisvestingssector hebben wij in Nederland een kwalitatief zeer goede huursector in wijken waar het over het algemeen goed wonen is. Verwacht mag worden dat de sector in de toekomst kleiner zal worden, niet alleen qua vraagontwikkeling van lagere inkomensgroepen, maar ook om alle financiële gevolgen van de verhuurderheffing te kunnen dragen. Ook in Putten kan de voorraad sociale huurwoningen op termijn kleiner worden, als we kijken naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens met een lager inkomen. Hier gaan echter nog wel wat jaren overheen voordat het zover is. Door de huidige scheefheid zijn veel woningen momenteel nog bewoond door mensen met een hoger inkomen. Bovendien groeit het aantal huishoudens de komende jaren nog, in tegenstelling tot andere gebieden in Gelderland waar de krimp is ingezet. Het toekomstige huurbeleid kan ertoe leiden dat de mensen met hogere inkomens verhuizen naar een woning in de koopsector. Dit vergroot de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep. Wij zetten nog steeds in op een beperkte verruiming van de sociale huurwoningenvoorraad. Dit doen wij via de toevoeging van toekomstbestendige woningtypen. Als we zouden willen beantwoorden aan de vraag, zou er in de periode nog een aantal van circa 290 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd (plancapaciteit), op een totale plancapaciteit van 980 nieuwe woningen. Helaas biedt de huidige KWPafspraak hiervoor geen ruimte en zal Putten het met het toegekende aantal van 555 woningen moeten doen. Deze zijn inmiddels ook allemaal opgenomen in harde plannen. De ruimte om het aantal sociale huurwoningen te vergroten is er zonder medewerking van de provincie en de regio dan ook niet. In 2013 wordt op basis van Woon 2012 in regionaal verband de discussie geopend over de KWP-cijfers. Dit zou voor Putten moeten leiden tot een hoger aantal nieuwbouwwoningen, waaronder huurwoningen in het betaalbare segment. Onze focus ligt met name op het betaalbare segment, de zogenaamde DAEBactiviteiten. Het duurdere segment is primair een markt voor andere partijen, te meer daar de financieringscondities voor dit type woningen voor corporaties niet gunstiger zijn dan voor andere partijen. De kern van onze activiteiten bevindt zich dus in het segment met een huurprijs tot 681 (prijspeil 2013). Als er in een duurder segment aanbod wordt gerealiseerd, moet dat kostendekkend gebeuren. De komende jaren staat er een hard nieuwbouwprogramma op stapel, waarmee een investeringsbedrag van ruim 15,5 mln. is gemoeid, waarvan 5,1 mln. onrendabel. Ook in (regulier) onderhoud en verbetering van het bestaande bezit (inclusief energetische maatregelen) staan de nodige uitgaven tot 2022 gepland, te weten een bedrag van 37,3 mln. Deze projecten vragen de nodige inzet van onze (kleine) werkorganisatie. In het ondernemingsplan hebben we de contouren neergezet voor ons beleid ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, om de strategische doelen te realiseren die wij gezamenlijk met onze stakeholders hebben benoemd. Zo geven wij concreet vorm aan de maatschappelijke resultaten die van onze woningstichting mogen worden verwacht. 58