Overige mutaties marktwaarde naar balanswaarde. Vaste activa aangehouden ter verkoop. 5, ,6 in vastgoedbeleggingen - Uitbreidingen door

Transcriptie

1 J A A R V E R S L A G Pré des Pêcheurs, Antibes, Frankrijk, winnaar speciale jury prijs EPA 2015

2 6 Vastgoed Het verloop van de is toegelicht in de tabel. (x EUR miljoen) Marktwaarde Vaste activa aangehouden ter verkoop Overige mutaties marktwaarde naar balanswaarde Vastgoed in ontwikkeling Minimale huur verplichtingen Totaal Boekwaarde per 1 januari ,7-125,1-6, , ,5 Wijzigingen in boekwaarde: - Onderhoudsinvesteringen 34, ,3-37,7 in - Uitbreidingsinvesteringen 5, ,6 in - Uitbreidingen door 1, ,5 acquisitie entiteiten - Desinvesteringen in -189,3 125,1 - -1, ,3 - Verloop geactiveerde ,6-58,6 huurverplichtingen vanwege tijdseffect - Huurverplichtingen ,0 335,0 nieuwe contracten - Herwaardering boekjaar -161, ,2 - Reallocaties van/naar 7,2 - -5,6-2,1 - -0,5 vaste activa - Koersverschillen 6, ,1 41,8 - Overige ,2 0,6 0,4 Boekwaarde per 31 december ,6 - -5,6 6, , ,9 46

3 (x EUR miljoen) Marktwaarde Vaste activa aangehouden ter verkoop Overige mutaties marktwaarde naar balanswaarde Vastgoed in ontwikkeling Minimale huur verplichtingen Totaal Boekwaarde per 31 december ,6 - -5,6 6, , ,9 Wijzigingen in boekwaarde: - Onderhoudsinvesteringen 32, ,5-38,2 in - Uitbreidingsinvesteringen 4, ,1 in - Uitbreidingen door 14, ,9 acquisitie entiteiten - Desinvesteringen in -2, ,2 - -3,6 - Verloop geactiveerde ,3-63,3 huurverplichtingen vanwege tijdseffect - Huurverplichtingen ,1 76,1 nieuwe contracten - Herwaardering 4, ,2 - Reallocaties van/naar 1, ,0 - -0,7 vaste activa - Koersverschillen 21,8 - -0,3-46,4 67,9 - Overige ,9 210,9 Boekwaarde per 31 december ,2 - -5,9 8, , ,6 47

4 Marktwaarde In de tabel is de marktwaarde naar intern en extern gewaardeerde objecten, alsmede naar objecttype opgenomen. De in de tabel opgenomen marktwaarde van de extern getaxeerde sluit aan op de totale marktwaarde volgens de taxaties van de externe taxateur. (x EUR miljoen) Marktwaarde extern getaxeerde 2.690, ,8 Marktwaarde intern getaxeerde 80,8 67,8 Totale marktwaarde 2.771, ,6 Waarvan juridische eigendommen 1.253, ,7 Waarvan concessies 440,6 456,9 Waarvan erfpachtconstructies 331,0 300,1 Waarvan leasecontracten met beschermingsconstructies 201,0 222,2 Waarvan overige leasecontracten 545,6 499,7 Totale marktwaarde 2.771, ,6 Waarderingsmethodiek De gehanteerde marktwaarde calculatie classificeert conform IFRS 13 voor de gehele portfolio als een 'niveau 3' waarderingsmethode. De in de waardering van de opgenomen inkomende en uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op de omzet, kosten in verband met operationele en financiële lease en overige exploitatiekosten zoals opgenomen in het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat, alsmede op de in het geconsolideerd kasstroomoverzicht opgenomen onderhoudsinvesteringen. De in de waardering van de opgenomen disconteringsvoet is per object verschillend, waarbij in de opbouw van de disconteringsvoet door de externe taxateurs rekening wordt gehouden met alle relevante aspecten, zoals de aard van het object, de locatie, de functie (multifunctionele locaties, treinstations, ziekenhuizen en vliegvelden), de staat van onderhoud en de kasstroomontwikkelingen. 48

5 Meer specifiek is de disconteringsvoet opgebouwd uit de risicovrije interestvoet per land, plus - indien van toepassing - een opslag voor in de kasstromen opgenomen groeiverwachtingen. Aanvullend bevat de disconteringsvoet opslagen zoals toegelicht in de volgende tabel Vastgoedrisico (van eigendom tot lease) 0,00% - 3,00% 0,00% - 3,00% Objecttype risico (van straatparkeren tot ondergrondse faciliteit) 0,75% - 1,25% 0,75% - 1,25% Functie risico (van multifunctioneel tot monofunctioneel) 0,00% - 2,00% 0,00% - 2,00% Ontwikkelingsrisico (van laag tot hoog) 0,00% - 4,00% 0,00% - 4,00% Object specifiek risico (van zeer goed tot zeer slecht) 0,00% - 3,00% 0,00% - 3,00% In de volgende tabel zijn de in de waarderingen gehanteerde gewogen gemiddelde disconteringsvoet en het aanvangsrendement per regio opgenomen. Disconteringsvoet Aanvangsrendement Regio 'Mid' 9,3% 9,1% 6,4% 6,2% Regio 'West' 10,1% 9,9% 6,4% 6,4% Regio 'Zuid' 7,7% 7,7% 5,7% 6,0% Regio 'Noord' 9,3% 9,6% 5,7% 5,9% Totaal 8,8% 8,8% 6,2% 6,2% Uit de tabel blijkt dat de (gewogen gemiddelde) disconteringsvoet voor de operationele component en het aanvangsrendement voor de component stabiel zijn ten opzichte van voorgaand boekjaar. Aanpassingen op regio niveau hebben niet geresulteerd in een aanpassing van de gewogen gemiddelde totale disconteringsvoet en aanvangsrendement. Herwaarderingsresultaat Het herwaarderingsresultaat over 2015 bedraagt EUR 4,2 miljoen (2014: EUR -161,2 miljoen). Het herwaarderingsresultaat 2015 is het gevolg van een stabiele ontwikkeling van kasstromen (in lijn met ondernemingsplan) en bovenvermelde disconteringsvoet en aanvangsrendement. Het negatieve herwaarderingsresultaat 2014 werd met name veroorzaakt door naar beneden bijgestelde kasstroomprognoses. De tabel geeft inzicht in het herwaarderingsresultaat per regio. (x EUR miljoen) Herwaardering Regio 'Mid' 17,1-47,8 Regio 'West' -16,0-8,2 Regio 'Zuid' -8,7-83,1 Regio 'Noord' 11,8-22,1 Totaal 4,2-161,2 49

6 Gevoeligheden Een gevoeligheidsanalyse welke inzicht geeft in de impact van wijzigingen in de disconteringsvoet en aanvangsrendement op de reële waarde van de is opgenomen in de tabel. (x EUR miljoen) Disconteringsvoet Aanvangsrendement -0,5% +0,5% -0,5% +0,5% Regio 'Mid' 24,5-22,9 69,3-58,8 Regio 'West' 13,0-12,3 12,3-10,4 Regio 'Zuid' 23,1-21,6 24,2-20,4 Regio 'Noord' 10,9-10,2 5,0-4,2 Totaal 71,5-67,0 110,8-93,8 Overige toelichtingen Met betrekking tot de toename van de minimale huurverplichtingen wordt verwezen naar de toelichting op de huurverplichtingen zoals opgenomen in de noot langlopende verplichtingen. De totale marktwaarde van de in het boekjaar verkochte bedroeg EUR 2,4 miljoen. Deze waren ultimo 2014 onderdeel van de reguliere en niet aangemerkt als vaste activa aangehouden ter verkoop. In de totale marktwaarde van de zijn contracten met een negatieve marktwaarde verantwoord voor een bedrag van EUR 85,9 miljoen (2014: EUR 86,1 miljoen). 50