Probleem Vastgoed: insolventie en herstructurering

Transcriptie

1 i.s.m. Probleem Vastgoed: insolventie en herstructurering Wist u dat VJ? - > unieke bezoekers per maand heeft - Een nieuwsbriefoplage heeft van > per dag - Beschikt over 30 jaar historische transactiedata van commercieel vastgoed - Ontstaan is vanuit de PROVADA - Marktleider is met online vastgoeddiensten - Maar liefst >30 congressen per jaar organiseert Download de gratis Vastgoedjournaal app. Zoek op trefwoord: vastgoedjournaal De presentaties van de sprekers worden aan u toegestuurd #vjprofs

2 i.s.m. Programma Opening door middagvoorzitter Gerben van Dijk, Bouwstenen voor Sociaal/ Herbestemmingsteam Rogier van Heijnsbergen, Van Heijnsbergen en Partners Frank van der Sluys, DTZ Zadelhoff Pauze #vjprofs

3 i.s.m. Uw dagvoorzitter Gerben van Dijk Bouwstenen voor Sociaal/ erbestemmingsteam #vjprofs

4 i.s.m. Rogier van Heijnsbergen Van Heijnsbergen & Partners #vjprofs

5 Waardering Vastgoed Bijzonder Beheer Rogier van Heijnsbergen RMT Stichting Register Bijzonder Beheer

6 Rogier van Heijnsbergen RMT Bijna 30 jaar werkzaam in de Makelaardij Opsteller Leerlijn Bijzonder Beheer voor de Academie voor Vastgoed Initiatiefnemer Register Bijzonder Beheer Stichting Register Bijzonder Beheer

7 De vraag Kan de wijze van denken en waarderen van woningen in bijzonder beheer ook worden toegepast bij bedrijfsmatig vastgoed? Stichting Register Bijzonder Beheer

8 Het antwoord Nee! Stichting Register Bijzonder Beheer

9 Het antwoord Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaat deels uit van opinie s om de bijzonder beheer situatie te duiden. Stichting Register Bijzonder Beheer

10 Het antwoord Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaat deels uit van opinie s om de bijzonder beheer situatie te duiden. Ja Stichting Register Bijzonder Beheer

11 Het antwoord Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaat deels uit van opinie s om de bijzonder beheer situatie te duiden. Ja, de denkwijze is toe te passen bij bedrijfsmatig vastgoed. Stichting Register Bijzonder Beheer

12 De denkwijze Doel van het taxatierapport model Bijzonder Beheer Wonen is om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde bij verschillende verkoopmethoden. Stichting Register Bijzonder Beheer

13 De denkwijze Doel van het taxatierapport model Bijzonder Beheer Wonen is om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde bij verschillende verkoopmethoden. Naast de marktwaarde: - in verhuurde staat - de veilingopbrengst - onder de beperking van verkoop binnen 3 maanden Stichting Register Bijzonder Beheer

14 De marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op waarde peildatum waarbij partijen prudent, met kennis van zaken en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Stichting Register Bijzonder Beheer

15 De martkwaarde en bijzonder beheer Bij het schatten van de marktwaarde moet de taxateur dus altijd uitgaan van deze definitie: of wel een optimale situatie. Welke andere waarden kan de taxateur gebruiken om een bijzonder beheer situatie te duiden? Stichting Register Bijzonder Beheer

16 De executiewaarde Om een inzicht te krijgen in de opbrengst van het vastgoed in het geval van een executoriale veiling vragen sommige opdrachtgevers naar de executiewaarde. Stichting Register Bijzonder Beheer

17 De executiewaarde Om een inzicht te krijgen in de opbrengst van het vastgoed in het geval van een executoriale veiling vragen sommige opdrachtgevers naar de executiewaarde. Echter De executiewaarde is geen waardebegrip volgens de EVS, IVS en NRVT regelgeving. Stichting Register Bijzonder Beheer

18 De eenduidigheid Het begrip executiewaarde wordt niet meer gehanteerd, maar toch is er behoefte vanuit de markt om inzicht te krijgen in de waarde van het vastgoed bij andere verkoopmethoden en situaties dan bij de marktwaarde. Thans geen eenduidige manier van waarderen en werken door de taxateurs bedrijfsmatig vastgoed. Stichting Register Bijzonder Beheer

19 De leidraad De leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed is een discussiestuk om te komen tot een eenduidige wijze van taxeren. Stichting Register Bijzonder Beheer

20 De vragen Welke inzichten zijn van belang voor de opdrachtgevers? Stichting Register Bijzonder Beheer

21 De vragen Welke inzichten zijn van belang voor de opdrachtgevers? Op welke wijze kunnen deze worden weergegeven door de taxateur? Stichting Register Bijzonder Beheer

22 De inzichten Wat is het vastgoed waard bij: - een veiling - een verkoop onder de beperking van termijn 3 maanden Hoe lang duurt het voordat het vastgoed is verkocht of verhuurd? Stichting Register Bijzonder Beheer

23 De weergave Marktwaarde Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt Courantheid Stichting Register Bijzonder Beheer

24 De Marktwaarde Veilingopbrengst Om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde van het vastgoed bij een veiling is kan de taxateur de marktwaarde veilingopbrengst schatten. Stichting Register Bijzonder Beheer

25 De Marktwaarde Veilingopbrengst? Marktwaarde Veilingopbrengst en de definitie van marktwaarde: - een bereidwillige verkoper? - behoorlijke marketing? - onder dwang? Stichting Register Bijzonder Beheer

26 De Marktwaarde Veilingopbrengst! Aannames en uitgangspunten: - de verkoper is de hypotheekhouder op basis van art. 3:268 BW - bijzondere verkoopmethode: de openbare veiling - (beperkte) marketing, conform de veilingvoorwaarden Stichting Register Bijzonder Beheer

27 De (inter)nationale taxatiestandaarden De marktwaarde veilingopbrengst voldoet aan de (inter)nationale taxatiestandaarden IVS, EVS en de regelgeving van het NRVT De IVS is de mogelijkheid aan het onderzoeken om de Liquidation Value aan de standaard toe te voegen. Stichting Register Bijzonder Beheer

28 De Marktwaarden met bijzonder uitgangspunt Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt: - een doen of laten scenario - een beperkte verkooptermijn - een te realiseren maar beperkte cash-flow - een beperkte verhuurtermijn Stichting Register Bijzonder Beheer

29 Het doen/of laten scenario Indien een te taxeren object in de huidige staat incourant is, maar door een verbouwing, aanvulling en/of een wijziging courant wordt, kan de taxateur deze verbouwing, aanvulling en/of wijziging als bijzonder uitgangspunt hanteren. Stichting Register Bijzonder Beheer

30 De beperkte verkooptermijn De taxateur geeft de reden aan van de beperkte verkooptermijn en geeft in het rapport de invloed weer op de courantheid, mogelijkheid te onderhandelen en de te realiseren prijs. Stichting Register Bijzonder Beheer

31 De beperkte verhuurperiode Vastgoed waarbij door de aard een wettelijke verhuurtermijn geldt of vastgoed waar in de regel een lange verhuurtermijn wordt afgesloten kunnen ook worden beoordeeld op basis van een kortlopende huurperiode. Indien het een realistische aanname is dat het vastgoedobject sneller voor een kortere dan een langere periode zal worden verhuurd geeft de taxateur het effect hiervan weer. Stichting Register Bijzonder Beheer

32 De beperkte cash-flow Vastgoed waar in de regel een hogere cashflow wordt gerealiseerd maar waarvan het aannemelijk is dat er sneller een cashflow/inkomen wordt gerealiseerd als genoegen wordt genomen met een lagere cashflow. De taxateur vermeld dit als een bijzonder uitgangspunt en geeft het effect hiervan weer. Stichting Register Bijzonder Beheer

33 De courantheid Om de hypotheekhouder inzicht te geven in de mate van verkoopbaarheid van het vastgoed geeft de taxateur aan binnen welke periode de door de taxateur geschatte marktwaarde kan worden gerealiseerd. De combinatie courantheid, marktwaarde en marktwaarde beperkte verkooptermijn 3 maanden kan de opdrachtgever helpen bij het nemen van een (verkoop) beslissing in Bijzonder Beheer Stichting Register Bijzonder Beheer

34 De staffel De staffel geeft de inschatting van de taxateur weer, gebaseerd op de doorlooptijden van de gehanteerde referentiepanden. 0-3 maanden 3-9 maanden 9-18 maanden maanden 36+ maanden Anders, nl. Stichting Register Bijzonder Beheer

35 De discussie De leidraad is een discussiestuk, met als doel het komen tot een uniforme en eenduidige waardering van vastgoed in Bijzonder Beheer. De leidraad is een interpretatie van de opstellers van de huidige standaarden en regelgeving. Stichting Register Bijzonder Beheer

36 De initiatiefnemers De leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed is een initiatief van: Sebastiaan Roggeveen, specialist taxeren NVM Rogier van Heijnsbergen, NVM-Makelaar Stichting Register Bijzonder Beheer

37 Uw spreker en toezenden leidraad Rogier van Heijnsbergen RMT Van Heijnsbergen & Partners NVM-Makelaars of Register Bijzonder Beheer Gaarne een mail naar één van bovenstaande adressen om de leidraad aan te vragen en toegezonden te krijgen. Stichting Register Bijzonder Beheer

38 i.s.m. Frank van der Sluys DTZ Zadelhoff #vjprofs

39 Meerdere gezichten Frank van der Sluys 26 mei

40 40

41 Veranderde marktomstandigheden Kantoortransacties Bedrijfsruimtetransacties m² m² Opname kantoorruimte m² m Opname bedrijfsruimte 4,7% 7,8% Leegstand winkelruimte 10,7% 15,8% Leegstand kantoorruimte m² m² Aanbod kantoorruimte m² m² Aanbod bedrijfsruimte 2:1 Aanbod/opname kantoren 7:1 2:1 Aanbod/opname bedrijfsruimte 3:1 EUR 11,7 miljard Investeringsvolume EUR 12,4 miljard 41

42 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (x mld. euro)

43 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %) 100% 80% 60% 40% 20% 0% Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige

44 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringssvolume winkels (in mln EUR) Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume kantoren (in mln EUR) Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume bedrijfsruimte (in mln EUR) Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume woningen (in mln EUR)

45 DTZ Zadelhoff Beleggersvertrouwen Q Q Q Q Q Q Q Q Q

46 2.500 Gemiddelde koopsom per m² kantoor EUR EUR EUR EUR Crisis

47 Gemiddelde koopsom per m² kantoor '00-' kwart 1 kwart 2 kwart 3 kwart 4 47

48 48

49 Winkelleegstand in Nederland Leegstand naar winkelstand (aantallen), 2012 en % 12% 9% 6% 3% 0% A1 A2 B1 B2 C Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod bedrijfsruimte (x 1 mln m² v.v.o.) Opname Aanbod

50 Kantorenmarkt en economie opname en aanbod in m² v.v.o. (x 1.000) '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 ' Opname (l.) Aanbod (l.) BBP (r. %) Aanbod-opnameratio (r.)

51 51

52 Aanbod-opname ratio kernsteden en randgemeenten and Amsterdam Amstelveen Rotterdam Capelle aan den Ijssel 52 Utrecht Nieuwegein Den Haag Rijswijk

53 Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

54 19% 53% 28% 54

55 Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt Aanbod % 90% 80% 19% 16% 17% 18% 21% 70% 60% 50% 53% 49% 47% 46% 46% 40% 30% 20% 28% 35% 36% 36% 33% 10% 0% ultimo 2011 ultimo 2012 ultimo 2013 ultimo 2014 ultimo 2015 Kansarm Kanshebbend Kansrijk 55

56 Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt Opname % 90% 80% 70% 51% 42% 39% 39% 60% 50% 40% 45% 45% 48% 30% 44% 20% 10% 0% 13% 16% 13% 5% Kansarm Kanshebbend Kansrijk 56

57 Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt Aanbod en opname % 90% 19% 16% 17% 18% 21% 80% 70% 51% 42% 39% 39% 60% 50% 53% 49% 47% 46% 46% 40% 45% 45% 48% 30% 44% 20% 10% 0% 28% aanbod ultimo % 36% 36% aanbod ultimo 2012 aanbod ultimo 2013 aanbod ultimo % aanbod ultimo % 16% 13% 5% opname 2012 opname 2013 opname 2014 opname 2015 Kansarm Kanshebbend Kansrijk 57

58 Hartelijk dank voor uw aandacht DTZ Zadelhoff v.o.f. Research Frank van der Sluys T. + (31) M. + (31) E. fsluys@dtz.nl 2016 De informatie in deze presentatie is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Gebruik van deze informatie door anderen dan de geadresseerde(n) is niet toegestaan. Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan. DTZ Zadelhoff staat niet in voor juiste of volledige overbrenging van de inhoud van een verzonden , noch voor tijdige ontvangst daarvan. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Op deze werkzaamheden en alle rechtsverhoudingen met derden zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden & Tarieven gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, die zijn te raadplegen op en op verzoek kosteloos worden toegestuurd. Iedere aansprakelijkheid van DTZ Zadelhoff v.o.f. is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheids - verzekering wordt uitbetaald. 58

59 i.s.m. Pauze Monique Laenen, DLA Piper en Paul Delbeek, Rijksvastgoedbedrijf Wouter Jongepier, Boekel Afsluiting en aanvang netwerkborrel tot uur #vjprofs

60 i.s.m. Monique Laenen, DLA Piper & Paul Delbeek, Rijksvastgoedbedrijf #vjprofs

61 i.s.m. Stelling 1 De beste verkoop is een onvoorwaardelijk bod. Dan ben je overal vanaf. #vjprofs

62 i.s.m. Stelling 2 De rol van de makelaar is uitgespeeld. #vjprofs

63 i.s.m. Stelling 3 Biedingen in een envelop behoren binnen 3 jaar tot verleden tijd. #vjprofs

64 i.s.m. Wouter Jongepier Boekel #vjprofs

65 PROBLEEMVASTGOED: Insolventie en herstructurering Wouter Jongepier 26 mei 2016

66 Taak curator: Kerntaak artikel 68 Lid 1 Fw Curator is belast met het beheer en vereffening van de boedel Insolad Praktijkregels 1.1 De Curator: Is onafhankelijk en integer; Laat zich leiden door de belangen van de boedel en de andere belangen die een curator zich mede behoort aan te trekken; Streeft naar objectiviteit in zijn oordeelsvorming; Voert zijn werkzaamheden zorgvuldig, vakkundig en doelmatig uit; Handelt betamelijk Curator streeft naar maximale opbrengst voor faill. Crediteuren Andere belangen van maatschappelijke aard mag bij meewegen 66

67 Vragen die de curator zich stelt Moet de onderneming worden voortgezet? Zijn er doorstart mogelijkheden? Is een afkoelingsperiode gewenst? Wat te doen met arbeidsovereenkomsten? Wat te doen met huurovereenkomsten? 67

68 Positie pand-/hypotheekhouder t.o.v. boedel Artikel 57 Lid 1 Fw Pand- en hypotheekhouders kunnen hun rechten uitoefenen alsof er geen faillissement was. Artikel 58 Lid 1 Fw De curator kan de pand- en hypotheekhouder een redelijke termijn stellen om tot uitoefening van hun recht tot parate executie over te gaan. Laat hij deze termijn verstrijken dan kan de curator de goederen opeisen en zelf verkopen. 68

69 Als curator verkoop overneemt: nadelen Separatist i. Hij draagt bij in de omslag van de faillissementskosten; ii. Hij krijgt de gelden van de executie pas door het verbindend worden van de uitdelingslijst. 69

70 Andere mogelijkheden voor curator om separatist dwars te zitten Afkoelingsperiode; Lossing artikel 58 lid 2 Fw De curator kan een met pand- of hypotheekrecht bezwaard goed tot op het tijdstip van de verkoop lossen tegen voldoening van hetgeen waarvoor het pand- of hypotheekrecht tot zekerheid strekt. 70

71 Pré Pack WCO I Beoogd curator Voor faillissement voorbereide doorstart Geen beoogd curator bij vastgoed ondernemingen? 71

72 i.s.m. Probleemvastgoed: Insolventie en herstructurering Aanvang netwerkborrel Bedankt voor uw komst! #vjprofs