Collegiale toets van de technische staat van het bezit van Wovesto en Huis & Erf. 13 oktober 2016

Transcriptie

1 Collegiale toets van de technische staat van het bezit van Wovesto en Huis & Erf. 3 oktober 6 Aanleiding In het kader van de fusiebesprekingen tussen Wovesto en Huis & Erf is aan de medewerkers Vastgoed gevraagd bij elkaar te gaan kijken hoe het woningbezit er technisch voor staat. Medewerkers Vastgoed Van Wovesto hebben Frans Ligtvoet en Robert Veldman naar het bezit van Huis & Erf gekeken. Van Huis & Erf hebben Peter Kleijnen en John van Weert naar het bezit van Wovesto gekeken. Werkwijze Onderhoud(beleid) van Wovesto en Huis & Erf is naast elkaar gezet. Rondrit langs woningbezit voor een praktijkindruk. Conditiemetingen conform de NEN 767 zijn uitgevoerd en met elkaar uitgewisseld. Toekomstige uitgaven MJOB zijn naast elkaar gezet. Conclusie Onderhoud(beleid) Wovesto en Huis & Erf: Groot Onderhoud: Uitvoering Werkzaamheden Opplussen Bijzonderheden Huis & Erf Het binnen- en buitenonderhoud vind los van elkaar plaats als een aparte werkstroom. Daar waar zaken gecombineerd kunnen worden wordt dit gedaan. In de periode 5-3 jaar afhankelijk van de technische staat. Modules (badkamer, toilet, keuken meterkast). Buitenkozijnen is afhankelijk van de staat en wordt meegenomen in de planning schilderwerk. Installaties zoals cv-ketel ( jaar) en mechanische ventilatie (4-8 jaar) worden vervangen vanuit de levensduur los van het groot onderhoud. HR ++ glas, dakisolatie, pv-panelen (alles met gedeeltelijk huurverhoging). Woningen met een kruipruimte zijn alle aan de onderzijde in het verleden nageïsoleerd. Kosten van grootonderhoud zijn onderdeel van de onderhoudsnorm. Wovesto Voor alle complexen wordt het meerjarenplanning grootonderhoud als rode draad voor het planmatig onderhoud gebruikt. Voor de diverse woning onderdelen wordt gekeken of dit afgestemd kan worden met het uitvoeringsjaar van grootonderhoud. Rond het 3 levensjaar van de woning. Modules (badkamer, toilet en keuken), buitenkozijnen (hout/kunststof), installaties. (mk, cv-ketel, ventilatie). HR ++ glas, dakisolatie, zonneboilers, pvpanelen (gedeeltelijk huurverhoging). Kosten grootonderhoud worden geactiveerd.

2 Schilderwerk: Voorafgaande aan het jaar van uitvoering wordt het schilderwerk beoordeeld. Het buitenschilderwerk wordt jaarlijks geïnventariseerd door Wovesto. Uitvoeringsjaar en behandelingen bepalen. Uitvoering Frequentie is 5 7 jaar Frequentie 4 7 jaar Bijzonderheden Het merendeel van de woningen zijn voorzien van houten kozijnen. Een klein deel (circa %) heeft kunststof of aluminium kozijnen. Momenteel is ongeveer een derde deel van het woningbezit voorzien van kunststof buitenkozijnen. C.V.- en MVinstallaties: All-In onderhoudscontract voor CV installaties. WTW installaties worden jaarlijks onderhouden (aparte opdracht) en de overige MV ventilatoren een keer in de vier jaar. Tussentijdse storingen worden opgelost in reparatieonderhoud. All-In onderhoudscontract voor CV en WTW. Mechanische ventilatie in klachtenonderhoud Ketelvervanging jaar standaard Nefit ketel. 8 jaar (Atag of Intergas). Platte daken: Planning vervanging Liften: Overige technische installaties: De platte daken worden jaarlijks schoongemaakt en vind er gelijktijdig een inspectie plaats van de kwaliteit. Woningen gemiddeld bij 5 jaar. Idem bij de bergingen. Huis&Erf heeft 9 liften in eigendom van het merk Kone waaronder de lift van het kantoorpand. Brandmeldinstallaties, brandpreventiemiddelen, blusmiddelen, valbeveiligingen, elektrische deurautomaten, toegangscontrole systemen, (nood)verlichtingen. Jaarlijks wordt het kwaliteit van de platte daken (ouder dan jaar) geïnspecteerd. Woningen tussen ste en 5 ste jaar bergingen ed. tussen 5 ste en 3 ste jaar. Wovesto heeft liften in eigendom, 8x Otis, x Kone en 3x Axess liften. Brandmeldinstallaties, brandpreventiemiddelen, blusmiddelen, valbeveiligingen, elektrische deurautomaten, toegangscontrole systemen, (nood)verlichtingen. Rondrit langs woningbezit Op 6 september 6 heeft Huis & Erf de collega s van Wovesto rondgeleid en hun woningbezit gepresenteerd. Hierbij werd tevens aandacht besteed aan de woningen waar in 6 door Koëter de conditiemeting is uitgevoerd. De medewerkers van Wovesto hebben op basis van de rondleiding een goed beeld gekregen van het woningbezit van Huis & Erf. Op 4 oktober 6 heeft Wovesto de collega s van Huis & Erf rondgeleid en hun gehele bezit gepresenteerd. Ook hierbij werd tevens stilgestaan bij de complexen waar een conditiemeting is uitgevoerd. De medewerkers van Huis & Erf hebben op basis van de rondleiding een goed beeld gekregen van het woningbezit van Wovesto.

3 Conditiemetingen conform de NEN 767 Huis & Erf laat jaarlijks door een externe deskundige, Koëter Vastgoed Adviseurs, voor /5 deel (dwarsdoorsnede) van het bezit een conditiemeting conform de NEN 767 uitvoeren van de bouwkundige onderdelen van het exterieur. Enkele factsheets van de conditiemeting in 6 zijn bijgevoegd. Resultaat conditiemeting; 6 buitenschil gemeten gemeten conditiescore aantal aandeel gemiddeld won. = uitstekend < % = goed < % 3 = redelijk 3 < 4 4 = matig 4 < 5 5 = slecht 5 < 6 6 = zeer slecht 6 78 % gem. per won.,6 Wovesto heeft op een zelfde wijze als Huis & Erf als steekproef vijf (deel)complexen (dwarsdoorsnede bezit) laten beoordelen. Enkele factsheets van deze conditiemetingen zijn bijgevoegd. Resultaat conditiemeting; 6 buitenschil gemeten gemeten conditiescore aantal aandeel gemiddeld won. = uitstekend < 83% = goed < 3 7% 3 = redelijk 3 < 4 4 = matig 4 < 5 5 = slecht 5 < 6 6 = zeer slecht 6 % gem. per won.,5 Energetische conditie (peildatum sept. 6) van het woningbezit; Wovesto heeft een Energie Index van,5 gemiddeld per woning en Huis & Erf,6.

4 Toekomstige uitgaven MJOB MJOB Huis & Erf bestaat uit: MJOB Wovesto bestaat uit: - kosten reparatie - kosten reparatie - kosten mutatieonderhoud - kosten mutatieonderhoud - kosten contracten - groot-onderhoudsplannen - planmatig onderhoud (incl. groot onderhoud ) - planmatig onderhoud (incl. contracten) Omdat de H&E bedragen van oorsprong prijspeil 7 zijn en de Wovesto bedragen allemaal geïndexeerd zijn, zijn de bedragen voor H&E met eenzelfde indexatie als Wovesto weergegeven. Lasten onderhoud Wovesto H&E Wovesto H&E Wovesto H&E Wovesto H&E Wovesto H&E Aantal woningen: Reparatieverzoeken gem/won: Mutatieonderhoud gem/won: Contracten Planmatig onderhoud gem/won: Groot onderhoud MJOB totaal gemiddeld / woning: Wovesto H&E Wovesto H&E Wovesto H&E Wovesto H&E Wovesto H&E Aantal woningen: Reparatieverzoeken gem/won: Mutatieonderhoud gem/won: Contracten Planmatig onderhoud gem/won: Groot onderhoud MJOB totaal gemiddeld / woning: Conclusie. Op basis van het onderhoud(beleid), de praktijkindruk van de rondrit langs het bezit, de conditiemetingen conform de NEN 767 en de MeerJarenOnderhoudsBegroting oordeelt Huis & Erf over Wovesto en Wovesto over Huis & Er dat de technische staat van het woningbezit goed is. Gezien beider MJOB mag ook verwacht worden dat dit niveau in de toekomst gehandhaafd blijft.

5 Strategische gebouwinformatie Gebouwomschrijving Complexnummer : D5WT4 (8) Complexnaam : Rogge 5, 7, Tarwe, 6, 8,, 4, 8 Plaats : St. Oedenrode Bouwjaar : Renovaties Functie : : Wonen Aantal vhe : 4 VHE Laatste wijziging van dit overzicht : Inspectiedatum : Laatste jaar uitvoering planmatig onderhoud : Specificatie gebouw Gevels : Metselwerk plat vol gevoegd. Kozijnen : Houten kozijnen, ramen en deuren Beglazing : Enkele en dubbele beglazing. Dakbedekking : Betonnen dakpannen en geballaste bitumineuze dakbedekking. Buitenzonwering : Niet van toepassing. Installaties : Niet van toepassing. Brandinstallatie : Niet van toepassing. Vertikaal transport : Niet van toepassing. Beoordeling functionele ruimten Gewenst niveau : 3, (redelijk) Buitenwanden 3 Vloeren (n.v.t.) 4 Trappen en helingen (n.v.t.) 8 Hoofddraagconstructie (uitstekend) 3 Buitenwandopeningen (n.v.t.) 4 Buitenwandafwerkingen (n.v.t.) (n.v.t.) 44 Trap- en hellingafwerkingen (n.v.t.) 3 (redelijk) 5 Afvoeren 9 Terrein (n.v.t.) Gemiddelde conditie,,,, 3, 4, 5, 6, 3, 3 Meerjaren onderhoudsverwachting over jaar Buitenwanden 3 Vloeren 4 Trappen en helingen 8 Hoofddraagconstructie 3 Buitenwandopeningen.7 4 Buitenwandafwerkingen 44 Trap- en hellingafwerkingen.7 5 Afvoeren 9 Terrein Geprognotiseerd uitvoeringsjaar Totaal PO planning Complex nummer: D5WT4 (8) Gem. conditie: X

6 Strategische gebouwinformatie Gebouwomschrijving Complexnummer : D85W9T Complexnaam : Meierij A en A Plaats : St. Oedenrode Bouwjaar : 7 Renovaties : Functie : Wonen Aantal vhe : 68 VHE Laatste wijziging van dit overzicht : Inspectiedatum : Laatste jaar uitvoering planmatig onderhoud : Specificatie gebouw Gevels : Metselwerk plat vol gevoegd. Kozijnen : Houten en kunststof kozijnen, ramen en deuren Beglazing : Dubbele beglazing. Dakbedekking : Niet geballaste en geballaste bitumineuze dakbedekking, alsmede betonnen dakpannen. Buitenzonwering : Elektrisch bedienbare uitvalschermen. Installaties : Niet beoordeeld. Brandinstallatie : Niet beoordeeld. Vertikaal transport : Niet beoordeeld. Beoordeling functionele ruimten Gewenst niveau : 3, (redelijk) Buitenwanden (uitstekend) 3 Vloeren 4 Trappen en helingen (uitstekend) 8 Hoofddraagconstructie (uitstekend) 3 Buitenwandopeningen (uitstekend) (uitstekend) 4 Buitenwandafwerkingen (uitstekend) (n.v.t.) 44 Trap- en hellingafwerkingen (n.v.t.) 3 (redelijk) (uitstekend) 5 Afvoeren (uitstekend) 9 Terrein (uitstekend) Gemiddelde conditie,3,,, 3, 4, 5, 6, 3, 3 Meerjaren onderhoudsverwachting over jaar Geprognotiseerd uitvoeringsjaar Buitenwanden 3 Vloeren 4 Trappen en helingen 8 Hoofddraagconstructie 3 Buitenwandopeningen 4 Buitenwandafwerkingen 44 Trap- en hellingafwerkingen.8 5 Afvoeren 9 Terrein Totaal PO planning Complex nummer: D85W9T Gem. conditie:,3 X

7 Strategische gebouwinformatie Gebouwomschrijving 7 Complexnummer : 5 Complexnaam : Willem van Oranjelaan / Eikenstraat Plaats : Schijndel Bouwjaar : 97 Renovaties : Niet bekend Functie : Woningen Aantal vhe : 48 VHE Laatste wijziging van dit overzicht : --6 Inspectiedatum : -9-6 Laatste jaar uitvoering planmatig onderhoud : Niet bekend Specificatie gebouw Gevels : Metselwerk platvol gevoegd Kozijnen : Houten ramen, deuren en kozijnen. Kunststof ramen en kozijnen Beglazing : Enkele en dubbele beglazing Dakbedekking : Betonnen dakpannen, plyester en vezelcement golfplaten Buitenzonwering : Niet van toepassing Installaties : Niet opgenomen Brandinstallatie : Niet van toepassing Vertikaal transport : Niet van toepassing Beoordeling functionele ruimten Gewenst niveau : 3, (redelijk) Buitenwanden 3 (redelijk) 3 Buitenwandopeningen (uitstekend) (uitstekend) 4 Buitenwandafwerkingen (uitstekend) 3 (redelijk) 5 Afvoeren Gemiddelde conditie,9,,, 3, 4, 5, 6, 3, 3 3 Meerjaren onderhoudsverwachting over jaar Geprognotiseerd uitvoeringsjaar Buitenwanden 3 Buitenwandopeningen 4 Buitenwandafwerkingen 5 Afvoeren 7 Totaal PO planning Complex nummer: 5 Gem. conditie:,9 X

8 Strategische gebouwinformatie Gebouwomschrijving 8 Complexnummer : 33 Complexnaam : Mgr. Bekkersstraat Plaats : Schijndel Bouwjaar : 974 Renovaties : Niet bekend Functie : Woningen Aantal vhe : 5 VHE Laatste wijziging van dit overzicht : --6 Inspectiedatum : -9-6 Laatste jaar uitvoering planmatig onderhoud : Niet bekend Specificatie gebouw Gevels : Metselwerk platvol gevoegd Kozijnen : Houten ramen, deuren en kozijnen. Kunststof ramen en kozijnen. Beglazing : Enkele en dubbele beglazing Dakbedekking : Bitumineuze dakbedekking Buitenzonwering : Zonneluifels Installaties : Niet opgenomen Brandinstallatie : Niet opgenomen Vertikaal transport : Personenlift Beoordeling functionele ruimten Gewenst niveau : 3, (redelijk) Buitenwanden 3 Vloeren (uitstekend) 4 Trappen en helingen (uitstekend) 8 Hoofddraagconstructie (uitstekend) 3 Buitenwandopeningen (uitstekend) (uitstekend) 4 Buitenwandafwerkingen (uitstekend) (uitstekend) (uitstekend) 5 Afvoeren Gemiddelde conditie,3,,, 3, 4, 5, 6, 3, Meerjaren onderhoudsverwachting over jaar Buitenwanden 3 Vloeren 4 Trappen en helingen N.v.t 8 Hoofddraagconstructie 3 Buitenwandopeningen 4 Buitenwandafwerkingen 6 5 Afvoeren Geprognotiseerd uitvoeringsjaar Totaal PO planning Complex nummer: 33 Gem. conditie:,3 X