Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant Dooievaar

Transcriptie

1 Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant Dooievaar OPGESTELD IN OPDRACHT VAN: Gemeente Den Haag OPGESTELD DOOR: Adres: Valkenburgerstraat ND Amsterdam Telefoon: Fax: Website:

2 TITEL RAPPORT: Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant Dooievaar STATUS RAPPORT: Definitief DATUM: 23 september 2013 OPDRACHTGEVER: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Carsten Hof PROJECTTEAM DECISIO: Kees van Ommeren en John Pertijs

3 Inhoud 1 Inleiding Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant Leeswijzer Kosten en uitgangspunten Spuiforum en Renovatievariant 3 3 Verschillenanalyse Spuiforum en Renovatievariant Stichtingskosten Grondexploitatie en ruimtebeslag Inrichtingskosten culturele instellingen Kosten tijdelijke huisvesting Exploitatiekosten gebouw Welvaartswinst bezoekers baten Beheerkosten buitenruimte Indirecte effecten Achtergrond: eerdere analyses De basis MKBA (2010) samengevat De 1 e aanvulling (2011) De 2 e aanvulling: Update MKBA Spuiforum Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant i

4 1 Inleiding Deze rapportage gaat in op de verschillen in maatschappelijke effecten tussen het Spuiforum en de Renovatievariant. De uitgevoerde analyses sluiten aan op de eerder door Decisio uitgevoerde MKBA analyses over het Spuiforum. 1.1 Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant In november 2012 heeft de raad ingestemd met de realisatie van het Spuiforum met een begroting van 181,1 miljoen. Op 18 juli 2013 heeft de raad ook het krediet verstrekt ten behoeve van de realisatie van een nieuw onderkomen. In het laatstgenoemde raadsvoorstel 1 is ook een studie opgenomen naar het alternatief van de werkgroep Dooievaar (Renovatievariant). Hierbij is afgesproken dat de Renovatievariant wordt uitgewerkt door Neutelings Riedijk Architecten en in september 2013 wordt voorgelegd aan de raad. Mocht blijken dat de Renovatievariant leidt tot een significant beter en goedkoper voorstel dan Spuiforum, dan wordt dat de basis voor de realisatie van de gezamenlijke huisvestiging van de vier organisaties en worden de kaders uit het raadsbesluit herzien en opnieuw vastgesteld. De Renovatievariant gaat uit van renovatie van de Spuizalen en de uitbreiding van het complex. De belangrijkste aanpassingen van de Renovatievariant ten opzichte van het Spuiforumplan zijn 2 : Beschrijving Renovatievariant De Renovatievariant gaat uit van hergebruik van de Justitietoren (JUBI) en bijbehorende laagbouw aan de Turfmarkt voor het Koninklijk Conservatorium (KC). Het Lucent Danstheater (LDT) en de Dr. Anton Philipszaal (DAPZ) worden gerenoveerd ten behoeve van het Nederlands Danstheater (NDT), het Residentieorkest (RO), en de stichting Dans en Muziek Centrum (DMC). De renovatievariant bestaat uit zes verschillende gebouwen, waarvan drie bestaand en drie nieuwbouw. Deze zes gebouwen worden met elkaar verbonden tot één complex. Langs de Turfmarkt ontstaat zo een langgerekt gebouw van circa 200 meter, met achtereenvolgens de nieuwe voorbouw van de publieksentree aan het Spuiplein, de bestaande Dr. Anton Philipszaal en de nieuwbouw voor het Koninklijk Conservatorium met de Ensemblezaal en grote studio s. De bestaande foyers worden verlengd en gebruikt als verbinding tussen deze onderdelen. Aan dit 200 meter lange gebouw wordt de 70 meter hoge voormalige ministerietoren gekoppeld, die wordt gerenoveerd als onderwijsgebouw voor het Koninklijk Conservatorium. Daarnaast wordt het Lucent Danstheater bewaard en gerenoveerd, dat dwars aantakt op het lineaire gebouw. Tot slot vormt een nieuw bruggebouw tussen het Koninklijk Conservatorium en de Dr. Anton Philipszaal de huisvesting voor het Residentieorkest. 1 RV 91 (2013). 2 Bron: gemeente Den Haag Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 1

5 Renovatievariant (links) en Spuiforumplan (rechts) Doel, methodiek en eindresultaat Het doel van de uitgevoerde analyse is inzicht te geven in de verschillen in de maatschappelijke kosten en baten tussen de Renovatievariant en de Spuiforumvariant. Qua methodiek hebben we zoveel mogelijk aangesloten bij de methode en uitgangspunten die bij de voorgaande MKBA s zijn gebruikt. Een belangrijk deel van de voor benodigde input (grond- en investeringskosten, exploitatie en bezoekersaantallen) is door de gemeente aangeleverd. Disclaimer: Decisio heeft geen eigen marktonderzoek uitgevoerd en ook geen toets uitgevoerd op de uitgangspunten ten aanzien van de kosten van de investeringen en de bezoekersaantallen. 1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk lichten we de belangrijkste uitgangspunten en (investerings)kosten toe. Hoofdstuk 3 toont de resultaten van de update aan de hand van een kosten-batentabel. In hoofdstuk vier is een terugblik opgenomen op de eerder door Decisio uitgevoerde MKBA analyses. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 2

6 2 Kosten en uitgangspunten Spuiforum en Renovatievariant Er zijn de afgelopen tijd veel ontwikkelingen geweest rond de Spuiforumplannen en er zijn ook nieuwe inzichten ontstaan. Dit betreft bijvoorbeeld de bezoekersaantallen, de grondexploitatie en de exploitatie van het gebouw. Van het Spuiforum en de Renovatievariant zijn deze inzichten uitgewerkt in kostencalculaties en exploitatieberekeningen, maar de effecten hiervan op het absolute en het realistische nulalternatief 3 zijn niet bekend. Het is daarom op dit moment, in de beperkt beschikbare tijd, niet mogelijk om een volledige update te maken van de MKBA Spuiforum. Wel kan een verschillenanalyse worden gemaakt tussen het plan Spuiforum en de Renovatievariant, waarbij in beeld wordt gebracht op welke maatschappelijke kosten en batenposten deze twee varianten van elkaar verschillen. Dit zijn met name: De investeringskosten en de kosten van ruimtebeslag; De exploitatiekosten van het gebouw; De kosten van de openbare ruimte; De bezoekersaantallen. In de uitgangspunten zijn er enkele verschillen in instellingen en definities. De belangrijkste verschillen met de oorspronkelijke MKBA uit 2010 zijn: Het verschil in prijspeilniveau: In deze update worden alle kosten en baten gerekend naar het prijspeil in Het startjaar van de investeringen lag in 2014 en verschuift nu naar 2015 (net als het NCWjaar). Voor de Renovatievariant is dit Deze alternatieven zijn in eerdere studies gebruikt als referentie, zie ook hoofdstuk 4. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 3

7 Tabel 2.1 Overzicht kosten en uitgangspunten Kosten Renovatie- Variant Spuiforum (2013) Stichtingskosten (mln ) 182,5 167,7 Kosten grondexploitatie (mln ) 2,0 4,2 Inrichtingskosten culturele instellingen (mln ) 4,2 4,2 Kosten tijdelijke huisvesting (mln ) 0 5,0 Overige huisvestingskosten (mln p.j.) 4,7 p.j. 3,7 p.j. Kosten beheer openbare ruimte (mln p.j.) 0,3 p.j. 0,3 p.j. Uitgangspunten Startjaar investering Duur bouw in jaren 3 3 Discontovoet 5,5% 5,5% NCW-jaar Tijdshorizon Prijspeil Bron: Gemeente Den Haag Bij de variant Spuiforum treden de eerste baten op in 2018, voor de Renovatievariant is dit De discontovoet kan worden gezien als een soort rentevoet, het renteniveau waartegen kosten en baten in de toekomst worden teruggerekend naar een basisjaar. Alle effecten worden doorgerekend tot en met het jaar 2050 en worden contant gemaakt naar het basisjaar Uitleg netto contante waarde (NCW) Een aandachtspunt bij het vergelijken van de kosten en baten is het verschil in de periode waarin de effecten optreden. De investeringskosten worden gemaakt op het moment dat het project wordt uitgevoerd, terwijl de maatschappelijke baten pas daarna optreden. Deze baten zijn echter wel jaarlijks terugkerend. De waarde van bedragen later in de tijd is lager. Het is aantrekkelijker om nu duizend euro tot je beschikking te hebben met de keuze om het uit te geven of op de bank te zetten en daar rente op te krijgen, dan om in het jaar 2050 duizend euro te hebben (ook indien er geen inflatie is, want je kunt immers nu al van je aankoop genieten in plaats van over vele jaren). Kortom, duizend euro in 2050 is minder waard dan duizend euro nu. Om alle effecten met elkaar te kunnen vergelijken, wordt gebruik gemaakt van contante waarden. Hiermee worden de toekomstige kosten en baten teruggerekend naar wat ze vandaag waard zouden zijn. Om deze waarden te bepalen wordt gebruik gemaakt van een zogeheten disconto- of rentevoet. Hierdoor worden de huidige waarden van alle toekomstige kosten en baten teruggerekend naar het startjaar van de investering en daarmee contant gemaakt. De discontovoet die we hiervoor hanteren is de door het ministerie van Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 4

8 financiën voorgeschreven 5,5 procent 4, bestaande uit een risicovrije rentevoet van 2,5 procent en een risicopremie van 3 procent. De discontovoet van 5,5% houdt in dat een effect dat 1 jaar na de start van het project plaatsheeft wordt gewaardeerd tegen 1 / 1,055 maal de omvang van het effect in dat jaar. Een effect dat 2 jaar na het aanvangsjaar plaatsheeft wordt gewaardeerd tegen 1 / 1,055 2 maal de omvang. In formulevorm wordt de netto contante waarde als volgt berekend: NCW X = Σ Xj / (1 + r) j-sj Waarbij X = het effect waarover de NCW berekend moet worden, r = de discontovoet, j = het jaartal waar het effect plaatsheeft en sj = startjaar waar de NCW naar wordt teruggerekend. 4 Bron: Ministerie van Financiën (2007). Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 5

9 3 Verschillenanalyse Spuiforum en Renovatievariant In tabel 3.1 zijn de resultaten van de vergelijking van de maatschappelijke kosten en baten tussen de Spuiforumvariant en de Renovatievariant opgenomen. Hierbij merken we op dat de in deze tabel gepresenteerde bedragen afwijken van die van tabel 2.1 omdat hier sprake is van netto contante waarden. Tabel 3.1 Netto Contante Waarden Spuiforum- en Renovatievariant in miljoenen euro s Renovatievariant Spuiforum (2013) Verschil Kosten Stichtingskosten -164,1-159,1-5,0 Grondexploitatie en ruimtebeslag -1,5-3,4 1,9 Inrichtingskosten culturele instellingen -3,8-4,0 0,2 Kosten tijdelijke huisvesting 0,0-4,7 4,7 Overige huisvestingskosten (excl. kapitaallasten) -59,9-50,6-9,3 Beheerkosten buitenruimte -3,6-3,9 0,2-7,7 Directe baten Welvaartswinst (bestedingen) 151,3 167,7-16,4-16,4 Indirecte effecten Waarde-effect vastgoed PM PM PM PM Verschil in NCW (mln ) -24,1 Het saldo van de verschillen tussen de Spuiforumvariant en de Renovatievariant bedraagt 24 mln (in NCW). Daarmee lijkt de Spuiforum variant een gunstiger maatschappelijk kosten/batensaldo te hebben dan de Renovatievariant. Onderstaand gaan we nader in op de verschillen. 3.1 Stichtingskosten De stichtingskosten van de twee varianten liggen dichter bij elkaar dan de nominale bouwkosten van de twee varianten (zie tabel 2.1). Dit komt doordat in de Renovatievariant de bouw een jaar later start, waardoor de netto contante waarde (NCW) van deze kosten procentueel wat lager uitkomt dan van het Spuiforum. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 6

10 3.2 Grondexploitatie en ruimtebeslag Ook de totale kosten van de grondexploitatie en ruimtebeslag 5 liggen dicht bij elkaar. Er zijn weliswaar verschillen in de grondexploitatie; in de Renovatievariant is de jubi kavel een belangrijk aspect, bij Spuiforum is dit de parkeergarage. Maar het saldo van de grondexploitatie ligt niet ver uit elkaar. 3.3 Inrichtingskosten culturele instellingen De inrichtingskosten zijn in beide varianten gelijk verondersteld, maar omdat deze kosten in de Spuiforumvariant eerder in de tijd vallen, is de netto contante waarde in deze variant hoger. 3.4 Kosten tijdelijke huisvesting In de Spuiforumvariant moeten de instellingen gedurende de bouw tijdelijk gehuisvest worden op een alternatieve locatie. Bij de Renovatievariant worden de instellingen tijdelijk gehuisvest op de projectlocatie, het tijdelijke theater doet later dienst als gebouw voor het KC, RO en DMC. De kosten van de tijdelijke huisvesting van de Renovatievariant zijn daarom in de stichtingskosten opgenomen. 3.5 Exploitatiekosten gebouw De exploitatiekosten van Spuiforum en de Renovatievariant verschillen op veel onderdelen niet: de programmerings-, personeel-, marketing- en algemene kosten zijn hetzelfde. Wel verschillen de kosten van het onderhoud, schoonmaken, energiegebruik, OZB en verzekering van het gebouw. Deze kosten zijn niet in detail berekend. Een doorrekening heeft plaatsgevonden op basis van een normprijs van 80,- per m2 bvo. Als gevolg van de grotere oppervlakte zijn de kosten in de Renovatievariant hoger. 3.6 Welvaartswinst bezoekers baten De extra bezoekers die het Spuiforum aantrekt ( bezoekers, tegenover in de renovatievariant) leidt tot een welvaartswinst van deze bezoekers 6 ter grootte van minstens het bedrag dat ze uitgeven. Deze zijn analoog aan de eerdere onderzoeken berekend. Omdat de bezoekersaantallen in de Spuiforumvariant iets hoger zijn dan in de Renovatievariant, en omdat de groei in de bezoekersaantallen een jaar eerder start dan in de Renovatievariant, is de welvaartswinst in de Spuiforumvariant hoger. 5 Het programma (woningen/commercieel vastgoed) dat in het Spuiforumalternatief kan worden gerealiseerd op de jubi-kavel (het Wijnhavenkwartier voormalige Ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken), is in de Renovatievariant niet mogelijk op die plek omdat daar het KC komt. Dit betekent dat er in deze variant elders in de stad ruimte moet worden gevonden voor dit programma. De kosten van dit ruimtebeslag zijn gelijk aan de waarde van de grond. Deze is in de berekening meegenomen. 6 Deze welvaartswinst vertaalt zich ook in extra inkomsten bij horeca en instellingen en dus in werkgelegenheid. Deze indirecte effecten zijn een doorvertaling van de welvaartswinst van de bezoekers naar andere markten en mogen daarom niet bij het MKBA saldo worden opgeteld. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 7

11 3.7 Beheerkosten buitenruimte Hoewel uiterlijk en vorm van de buitenruimte enigszins verschilt, zijn de beheerkosten van de buitenruimte in beide varianten gelijk verondersteld. Maar omdat deze kosten in de Spuiforumvariant eerder in de tijd vallen, is de netto contante waarde in deze variant iets hoger. 3.8 Indirecte effecten Waarde-effect vastgoed Er zou ook een effect op de vastgoedwaarde van de omliggende woningen/kantoren/winkels kunnen zijn. Dit hangt samen met de uitstraling van het gebied en de bezoekersaantallen. Gelet op het feit dat het Spuiforum een jaar eerder wordt opgeleverd, de wat lagere bezoekersaantallen in de Renovatievariant en de mogelijk grotere uitstraling van het Spuiforum zou het kunnen zijn dat de Renovatievariant een wat minder groot effect heeft op deze waardestijging dan de Spuiforum variant. Dit verschil is echter niet gekwantificeerd. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 8

12 4 Achtergrond: eerdere analyses Dit rapport is een aanvulling op de door Decisio uitgevoerde MKBA Cultuurforum Spui (10 juni 2010), de 1 e aanvulling Aanvulling MKBA Spui: drie alternatieve scenario s (januari 2011) en de Update MKBA Spuiforum Den Haag (september 2012). In dit hoofdstuk is een terugblik opgenomen op de eerder uitgevoerde analyses. 4.1 De basis MKBA (2010) samengevat In de eerste helft van 2010 heeft Decisio in opdracht van de gemeente Den Haag een maatschappelijk kosten-batenanalyse (MKBA) uitgevoerd van het Internationaal Cultuurforum Spui. Deze gebiedsontwikkelingsvisie is een ruimtelijke vertaling van een breed gedragen ambitie om het Spui te herontwikkelen tot het culturele hart van Den Haag met nationale en internationale uitstraling. De uitgevoerde MKBA draagt bij aan de uitwerking van verschillende planonderdelen en onderbouwing van de definitieve besluitvorming van dit project. In de analyse stonden twee alternatieven centraal: Planalternatief: het Internationaal Dans- en Muziekcentrum op locatie Spui is het nieuwe culturele hart. Hierin zijn het Residentie Orkest (RO), Nederlands Dans Theater (NDT), Gastprogrammering (GP) en óók het Koninklijk Conservatorium gehuisvest. Jaarlijks zou deze locatie bezoekers trekken (waarvan aan het KC). Realistisch nulalternatief: het Koninklijk Conservatorium (KC) blijft op de huidige locatie gevestigd. De belangrijkste knelpunten die de instellingen nu ervaren worden grotendeels opgelost door beperkte uitbreiding van de bestaande accommodatie en een upgrading van een aantal zalen en bijhorende voorzieningen zoals onder meer foyerruimte. De bezoekersaantallen blijven op het huidige niveau van per jaar. Absoluut nulalternatief: Beide bovenstaande alternatieven zijn afgezet tegen een denkbeeldig scenario waarin in het geheel niet wordt geïnvesteerd 7. Resultaten: Afgezet tegen het absoluut nulalternatief heeft het realistisch nulalternatief een Netto Contante Waarde-saldo (NCW-saldo) van - 66 mln (kosten 102 mln, baten 36 mln) en het planalternatief een NCW-saldo van +2 mln (kosten 228, baten 230 mln) 8. Daarnaast verbetert in het planalternatief het vestigingsklimaat van Den Haag voor met name internationale bedrijven en instellingen, dit effect is niet gekwantificeerd. 4.2 De 1 e aanvulling (2011) Onder druk van financiële en politieke ontwikkelingen besloot het nieuwe College begin 2011 om drie aanvullende scenario s door te rekenen: Scenario 1: Dit scenario omvat een iets kleiner en minder luxe uitgevoerd Dans- en Muziekcentrum dan het oorspronkelijke plan (inclusief een niet integraal aangepakte openbare ruimte) rondom het centrum). Het resulterende NCW-saldo is +8 mln als gevolg van 41 mln aan la- 7 Dit niets doen-scenario is als 'niet realistisch' benoemd omdat de instellingen dan niet meer goed kunnen functioneren en het cultuuraanbod in Den Haag in een neerwaartse spiraal terecht komt. Ook de bezoekersaantallen nemen ieder jaar verder af. 8 Hierbij moet aangetekend worden dat daarbij rekening is gehouden met alle kwantificeerbare effecten. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 9

13 gere kosten en 35 mln lagere baten als gevolg van een daling van het aantal bezoekers met per jaar. Scenario 2: In dit scenario wordt het programma van eisen samenhangend ondergebracht op het Spuiplein en Wijnhaven 2. Het gevolg is dat de functies verder uit elkaar liggen en de architectonische uitstraling van het planalternatief ontbreekt. Het resulterende negatieve NCW-saldo is -17 mln ten opzichte van het absoluut nulalternatief op basis van jaarlijkse bezoekers. Scenario 3: Dit is een variant waarbij de noodzakelijke investeringen worden gepleegd aan de huidige culturele instellingen om de functionering te behouden, maar zonder dat de terugloop in bezoekersaantallen wordt gestopt (-19% in 8 jaar). Het resulterende NCW-saldo van -21 mln ten opzichte van het absoluut nulalternatief op basis van bezoekers per jaar is het slechtst scorende scenario van deze drie. 4.3 De 2 e aanvulling: Update MKBA Spuiforum Op 31 maart 2011 is door de gemeenteraad van Den Haag besloten om een investeringsvoorstel voor een nieuw Spuiforum op te stellen. Op basis van een aantal aanpassingen in het oorspronkelijke plan beoogt dit nieuwe voorstel op een efficiëntere wijze de beoogde allure en overige doelstellingen van de gemeente Den Haag op cultureel gebied verwezenlijken. De investeringskosten bedragen 170 mln (prijspeil ). In de analyse zijn drie alternatieven meegenomen: Het planalternatief Spuiforum 2012 Het realistisch nulalternatief Het absoluut nulalternatief Resultaten: Het saldo van de gekwantificeerde maatschappelijke baten en kosten is voor het planalternatief Spuiforum 70 mln (in NCW) gunstiger dan voor het realistisch nulalternatief en 13 mln gunstiger dan voor het absolute nulalternatief. Naast de gekwantificeerde effecten zijn ook de niet gekwantificeerde effecten van belang. Het is bekend dat het cultuuraanbod een positieve invloed heeft op het leef- en woonklimaat van een stad en voor het vestigingsklimaat voor bedrijven, dit effect is in de analyse niet gekwantificeerd. Het absolute nulalternatief lijkt (als alleen naar de cijfers wordt gekeken) beter te scoren dan het realistische nulalternatief, maar in dit scenario is het goed mogelijk dat, als gevolg van de afnemende bezoekersaantallen, (enkele van) de culturele topinstellingen Den Haag op termijn verlaten wat grote negatieve gevolgen kan hebben voor het Haagse woon-, leef- en vestigingsklimaat. Resultaten: Afgezet tegen het absoluut nulalternatief heeft het realistisch nulalternatief een Netto Contante Waarde-saldo (NCW-saldo) van - 66 mln (kosten 102 mln, baten 36 mln) en het projectalternatief een NCW-saldo van +2 mln (kosten 228, baten 230 mln) 10. Daarnaast 9 Voor deze update zijn in opdracht van de gemeente Den Haag alle bedragen uitgedrukt in het prijspeil Hierbij moet aangetekend worden dat daarbij rekening is gehouden met alle kwantificeerbare effecten. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 10

14 scoort het planalternatief kwalitatief beter op het versterken van de vestigingsplaatsaantrekkelijkheid van Den Haag voor met name internationale bedrijven en instellingen. Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant 11