Onderbouwing van en Toelichting op Het Amsterdamse Splitsingsbeleid voor Particuliere Huurwoningen 2007

Transcriptie

1 Afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid Project: nieuw splitsingsbeleid Bijlage 3, behorende bij voordracht nr. 476 van Onderbouwing van en Toelichting op Het Amsterdamse Splitsingsbeleid voor Particuliere Huurwoningen 2007 Rozemarijn de Heer Gert Vink

2 Inhoud 1. Inleiding en kaders van het Amsterdamse Splitsingsbeleid Overwegingen Doelstellingen Juridisch kader Huisvestingswet Partiële Regionale Huisvestingsverordening Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning Beleidskader Gedragscode splitsen Amsterdam Gebruikte begrippen Gebouwen waarop het splitsingsbeleid van toepassing is Gebouwen waarvoor een splitsingsvergunning is vereist Gebouwen waarvoor geen splitsingsvergunning is vereist Weigering op grond van de woonruimtevoorraad Gebouwen met woonruimten met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens Gebouwen met woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens Differentiatie binnen het werkingsgebied Verdeling splitsingscontingenten in het basisgebied Verdeling splitsingscontingenten in het aandachtsgebied Aangewezen categorieën van gebouwen Verdeelbesluiten Omgang eigenaar-verhuurders met woonruimtevoorraad Weigering op grond van de stadsvernieuwing Weigering op grond van de toestand van het gebouw Basiskwaliteit-plus Ingrijpende vernieuwbouw Werkovereenkomst Aanhouding en zekerheidsstelling Modelaanvraagformulier en -procedure Overige bepalingen Hardheidsclausule Experimenten Overgangsbepalingen Verdeling bevoegdheden centrale stad versus stadsdelen...18 Bijlage A: Werkingsgebied splitsingsbeleid gemeente Amsterdam Bijlage B: Woonruimtevoorraad stadsdelen binnen het werkingsgebied Bijlage C: Berekening splitsingscontingenten Bijlage D: Checklist kwaliteitseisen Bijlage E: Model procedurebeschrijving en aanvraagformulier splitsingsvergunning Bijlage F: Gedragscode splitsen Amsterdam Bijlage 1. Verklaring deelname Gedragscode...46 Bijlage 2. Verklaring instemming Gedragscode...47 Bijlage 3. Werkovereenkomst...48 Brief A. Aankondiging aan huurder van voornemen tot splitsen...53 Schema splitsingsproces Gedragscode...54 Bijlage G: Convenant Gedragscode splitsen Amsterdam

3 1. Inleiding en kaders van het Amsterdamse Splitsingsbeleid Een pand of een gebouw kan bestaan uit meerdere woonruimten en/of bedrijfsruimten. Als de eigenaar van het pand deze woonruimten en/of bedrijfsruimten afzonderlijk wil kunnen verkopen, moet het pand gesplitst worden in appartementsrechten. Door splitsing krijgen alle afzonderlijke woonruimten of bedrijfsruimten in het pand een eigen kadastraal registratienummer. In Amsterdam kan een pand of gebouw niet zomaar gesplitst worden. Daartoe heeft de Gemeenteraad in regelgeving een kader vastgelegd waarbinnen in Amsterdam panden met particuliere huurwoonruimten gesplitst mogen worden en afzonderlijk in appartementen mogen worden verkocht. Het Amsterdamse splitsingsbeleid voor particuliere huurwoonruimten is in regelgeving vastgelegd in de Huisvestingswet, het Huisvestingsbesluit, de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 en de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning De regelgeving voor het splitsen van particuliere huurwoonruimten is in de loop der jaren steeds uitgebreider worden. Dat heeft te maken met het verfijnder worden van het beleid, doordat er steeds meer behoefte aan maatwerk is. Deze notitie heeft tot doel om het splitsingsbeleid nader te onderbouwen en toe te lichten. 1.1 Overwegingen De volgende overwegingen liggen ten grondslag voor het opstellen van het Amsterdamse splitsingsbeleid voor particuliere huurwoonruimten: Het gemeentebestuur heeft als beleid geformuleerd het streven naar een grotere variatie en differentiatie van de woonruimtevoorraad: meer koopwoonruimten, meer grote woonruimten en kwalitatief goede woonruimten; De stedelijke vernieuwing als onderdeel van het Grotestedenbeleid richt zich vooral op het verbeteren van de fysieke woon- en leefomgeving in de zogenaamde ontwikkelings- en aandachtsgebieden; Het Rijksbeleid was de afgelopen kabinetsperiode gericht op vergroting van de ruimte voor huurliberalisatie. Er ligt een wetsvoorstel dat er toe leidt dat er op termijn een groter deel van de particuliere huurvoorraad geliberaliseerd wordt en daarmee gesplitst kan worden. Het wetsvoorstel is nog niet definitief ingetrokken maar invoering hiervan is zeer onwaarschijnlijk geworden. De gemeente wil, evenwichtig verspreid over de stad, een voldoende voorraad van goedkope huurwoonruimten in Amsterdam behouden. Daartoe wordt het splitsingsbeleid gebiedsgericht ingezet en waar noodzakelijk gebonden aan maximale aantallen; Bij een besluit tot het al dan niet weigeren van een splitsingsvergunning vindt in het kader van woonruimtevoorraad en stadsvernieuwingsbeleid een afweging van het belang van de aanvrager plaats in relatie tot de volkshuisvestelijke belangen. Omdat splitsing van gebouwen in appartementsrechten vaak gepaard gaat met bouwtechnische aanpassingen en daardoor de huurder overlast bezorgt of inbreuk geeft op het woongenot, en vaak ook de inleiding vormt tot vervreemding van de appartementsrechten, vindt de gemeente het van groot belang dat tijdens het proces van splitsen er een zorgvuldige communicatie tussen verhuurder/ eigenaar en huurder plaatsvindt. De gemeente streeft naar een eenduidig en uniform beleidskader en een zo uniform mogelijke uitvoering van het beleid. Voor het realiseren van deze doelen zijn er bindende afspraken gemaakt met de woningcorporaties in Amsterdam over onder andere het limitatief en onder voorwaarden en gebiedsgericht splitsen en verkopen van sociale huurwoonruimten in Amsterdam. Gericht op het realiseren van deze doelstellingen past ook ruimte voor het splitsen van particuliere huurwoonruimten. De veelheid van eigenaren en deels anders-gerichte belangen maken het echter onmogelijk om voor de particuliere huursector als geheel bindende afspraken te maken. Daarom is in 2

4 regelgeving een kader vastgelegd waarbinnen in Amsterdam panden met particuliere huurwoonruimten gesplitst mogen worden en afzonderlijk in appartementen mogen worden verkocht. 1.2 Doelstellingen Met het splitsingsbeleid worden een bouwtechnische kwaliteitsslag, meer differentiatie in de woonruimtevoorraad en tegelijkertijd het behoud van een voorraad particuliere huurwoonruimten met een huur beneden de huurtoeslaggrens beoogd: Bouwtechnische kwaliteitsslag. Om een splitsingsvergunning te kunnen krijgen moet het pand in ieder geval bouwkundig in goede staat zijn, ook wel basiskwaliteit genoemd. Het komt erop neer, dat het pand moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2003 bestaande bouw. Daarnaast moet het gebouw voldoen aan enkele aanvullende kwaliteitseisen: de zogenoemde basiskwaliteit-plus. De belangrijkste zijn dat de fundering minimaal 25 jaar geen problemen zal opleveren en het gebouw gedurende de eerstvolgende 10 jaar geen groot onderhoud behoeft. Meer differentiatie in de woonruimtevoorraad. Een toename van koopwoonruimten maakt het aanbod op de woningmarkt gevarieerder en laat de woningmarkt daarmee beter aansluiten op de vraag. Bovendien kan met het splitsingsbeleid het samenvoegen van woonruimten worden gestimuleerd. Behoud van een voorraad particuliere huurwoonruimten met een huur beneden de huurtoeslaggrens. Het splitsingsbeleid wordt gebiedsgericht ingezet en aan maximale aantallen gebonden teneinde te waarborgen dat de voorraad goedkope huurwoonruimten voldoende groot blijft om ook op termijn de doelgroep voor deze woonruimten te kunnen huisvesten. 1.3 Juridisch kader Het splitsen van particuliere huurwoonruimten is in regelgeving vastgelegd in de Huisvestingswet, de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 en de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning Als het pand op grond staat die in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht worden gesplitst. Het splitsingsbeleid is niet van toepassing voor het splitsen van erfpacht, daarvoor is privaatrechtelijke toestemming nodig Huisvestingswet Het splitsen van particuliere huurwoonruimten is landelijk vastgelegd in de Huisvestingswet. De wetgever hanteert daarin als uitgangspunt dat het splitsen van panden in Nederland in principe vrij is, maar als de gemeente regulerend wil optreden dan bevat de Huisvestingswet een drietal weigeringsgronden op basis waarvan de gemeente een splitsingsvergunning kan weigeren. Deze weigeringsgronden hebben betrekking op: (Art. 34, tweede lid Huisvestingswet) De samenstelling van de woonruimtevoorraad; Het voorkomen van belemmering van stadsvernieuwing; Het voorkomen van splitsen van rechten op gebouwen waarvan de toestand uit oogpunt van de indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsen in appartementsrechten verzet Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 Op stedelijk niveau is het splitsen van particuliere huurwoonruimten vastgelegd in de Huisvestingsverordening In de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 staan de gronden tot weigering, aanhouding of verlening van een splitsingsvergunning. In paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening is omschreven dat Burgemeester en Wethouders een splitsingsvergunning als bedoeld in art. 33 van de Huisvestingswet op een aantal omschreven gronden (art : woonruimtevoorraad, art : stadsvernieuwing, art : kwaliteit) kunnen weigeren. 3

5 1.3.3 Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2007 Bij een besluit tot het al dan niet weigeren van een splitsingsvergunning vindt in het kader van woonruimtevoorraad-, stadsvernieuwingsbeleid en beleid op particuliere woningverbetering een afweging van het belang van de aanvrager plaats in relatie tot de volkshuisvestelijke belangen. Zowel voor de eerder bedoelde belangenafweging als voor de toepassing van de bepalingen die betrekking hebben op het gebiedsgericht splitsen is een uniform beleidskader nodig. Daartoe hebben Burgemeester en Wethouders de beleidsregels vastgesteld. De beleidsregels scheppen geen nieuwe gronden tot weigering, aanhouding of verlening van een splitsingsvergunning. Deze gronden staan in de Huisvestingsverordening. Datzelfde geldt voor het stellen van voorwaarden en voorschriften in de vergunning, welke ook in de Huisvestingsverordening zijn opgenomen. Andere en/ of aanvullende voorwaarden mogen niet aan het verlenen van een splitsingsvergunning worden gesteld. 1.4 Beleidskader Bij een besluit tot het al dan niet weigeren van een splitsingsvergunning vormen de volgende beleidskaders een uitgangspunt: De Concept Woonvisie, Woonbeleid Gemeente Amsterdam Hierin is onder meer een doorrekening gemaakt van de verwachte effecten van ontwikkelingen op de woningmarkt op de ontwikkeling van de woonruimtevoorraad en inkomensgroepen tot De concept Woonvisie is in februari 2005 opgesteld door de Dienst Wonen van de Gemeente Amsterdam, maar is niet vastgesteld door de Gemeenteraad. De Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam In de Beleidsovereenkomst is overeenstemming bereikt over de richting waarin het wonen in Amsterdam zich de komende tien jaar moet ontwikkelen. Inmiddels wordt gewerkt aan een actualisatie van de Beleidsovereenkomst. Het onderhandelingsakkoord Bouwen aan de Stad (november 2006) is hiertoe de aanzet. Bouwen aan de Stad, waarin afspraken zijn gemaakt over ambities, programma en financiële condities tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 2007 tot Hierin staan afspraken over ambities, programma en financiële condities tussen Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties lopend van 2007 tot Het Grotestedenbeleid en de in dat kader met het Rijk gemaakte afspraken. 1.5 Gedragscode splitsen Amsterdam Op initiatief van partijen uit de particuliere sector, die onder andere vertegenwoordigd zijn in het Amsterdam VolkshuisvestingsOverleg Particulieren (AVOP) is in gezamenlijk overleg een Gedragscode splitsen Amsterdam opgesteld. De Gedragscode splitsen (zie bijlage F, pag. 37) beschrijft de omgang van de verhuurder / eigenaar met de huurders bij het splitsen van woongebouwen in appartementsrechten met als doel om het proces dat behoort bij het splitsen zorgvuldig te laten verlopen. Daarbij is expliciet aandacht besteed aan de positie van huurders van de te splitsen panden, toekomstige kopers en de vergunningverlenende instanties. Het doorlopen van een zorgvuldig proces is eveneens omgeven met waarborgen en voorziet in sanctiemogelijkheden indien niet wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de Gedragscode splitsen. Vanaf 1 januari 2009 is voor particuliere eigenaren/verhuurders die een gebouw willen splitsen in appartementsrechten een verklaring van deelname aan de Gedragscode splitsen Amsterdam verplicht gesteld. Deze dient als bescheiden te worden ingeleverd bij de vergunningaanvraag en wordt beschouwd als essentieel onderdeel van de aanvraag. Bovendien is als voorwaarde en verplichting voor de vergunningverlening opgenomen dat de aanvrager zich gedraagt conform hetgeen is afgesproken in de Gedragscode. 4

6 Het benodigde overleg en zorgvuldige omgang van verhuurder met de huurder(s) is essentieel en wordt meegewogen als onderdeel van de weigeringsgronden in verband met de woonruimtevoorraad (artikel van de Huisvestingsverordening). In deze beoordeling wordt daarmee ondermeer meegewogen of al dan niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning. Het overleg van verhuurder met de huurder(s) en de inspanningen die de verhuurder daarvoor heeft gedaan is daarbij belangrijk om te kunnen beoordelen of de verhuurder aannemelijk kan maken dat daadwerkelijke uitvoering van de nodige werk in alle woningen binnen de termijn zal plaatsvinden danwel voldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven binnen die termijn (artikel van de Huisvestingsverordening). In de beoordeling voor aanhouding of weigering van de vergunning in verband met de toestand van het gebouw wordt dit ondermeer meegewogen door Burgemeester en Wethouders. 1.6 Gebruikte begrippen Aandachtsgebied Basisgebied Complex Huurprijs Huurtoeslaggrens Splitsing Splitsingsvergunning Het gebied van het stadsdeel Westerpark, stadsdeel Zeeburg, stadsdeel De Baarsjes, stadsdeel Bos en Lommer (deel binnen de Ring A10) en stadsdeel Oost/Watergraafsmeer. Het gebied van stadsdeel Amsterdam-Centrum, stadsdeel Amsterdam Oud Zuid, stadsdeel Oud-West en stadsdeel Zuideramstel. Een aaneengesloten groep woonruimten die als eenheid is aangewezen. In het kader van het splitsingsbeleid geldt als huurprijs de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel. Indien de feitelijk betaalde huurprijs lager ligt dan de maximale huurprijs, wordt uitgegaan van de maximale huurprijs. Omgekeerd, indien de feitelijk betaalde huurprijs hoger ligt dan de maximale huurprijs, wordt eveneens uitgegaan van de maximale huurprijs. De maximale huurprijs, waarop huurtoeslag kan worden aangevraagd. De huurtoeslaggrens staat vermeld in art. 13, eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag. De huurtoeslaggrens wordt jaarlijks op 1 juli geïndexeerd. Per 1 juli 2006 bedraagt deze 615,01. Het splitsen van een gebouw in appartementsrechten of het verlenen van rechten met betrekking tot een gebouw door een rechtspersoon, als bedoeld in artikel 33 van de Huisvestingswet. De vergunning als bedoeld in artikel 33 van de Huisvestingswet. 5

7 2. Gebouwen waarop het splitsingsbeleid van toepassing is Niet voor alle gebouwen is een splitsingsvergunning vereist. Hieronder staat toegelicht op welke gebouwen het splitsingsbeleid van toepassing is en waarvoor dus een splitsingsvergunning is vereist en op welke gebouwen het splitsingsbeleid niet van toepassing is. 2.2 Gebouwen waarvoor een splitsingsvergunning is vereist Het splitsingsbeleid is van toepassing op alle gebouwen waarop hoofdstuk 3.2 van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 betrekking heeft. In artikel van de verordening is bepaald dat als gebouwen als bedoeld in art. 33 van de Huisvestingswet worden aangewezen: alle gebouwen tot stand gekomen vóór 1 januari 1940, en overigens slechts voor het gebied zoals dat gearceerd is weergegeven op de plattegrond van de gemeente Amsterdam in bijlage A. Dit gebied is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr. 19 (Gemeenteblad 1977, afd 3, volgn. 145). Het splitsingsbeleid is daarmee van toepassing op splitsing in appartementsrechten of verlening van lidmaatschapsrechten, deelnemingsrechten of vergelijkbare rechten (art. 33, tweede lid, van de Huisvestingswet) verleend door een rechtspersoon, voor alle gebouwen gebouwd vóór 1 januari 1940 en gelegen in het aangewezen gebied, welke geheel of gedeeltelijk bestaan uit ruimten met een woonbestemming, dan wel uit ruimten die een woonbestemming zullen verkrijgen. 2.3 Gebouwen waarvoor geen splitsingsvergunning is vereist 1) voor gebouwen die tot stand zijn gekomen na ) voor gebouwen die buiten het aangegeven gebied liggen zoals dat gearceerd is weergegeven op de plattegrond van de gemeente Amsterdam in bijlage A. 3) gebouwen, die naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders door ingrijpende vernieuwbouw afdoende voldoen aan de eisen voor nieuwbouw; 4) voor gebouwen zonder woonbestemming en er evenmin sprake is van bestaand of voorgenomen gebruik van niet voor bewoning bestemde gedeelten van het gebouw als woonruimte. 5) gebouwen, eigendom van een coöperatieve flatexploitatievereniging, waarvan de eigendom wordt gesplitst in een zelfde aantal appartementsrechten, als het aantal lidmaatschapsrechten van de flatexploitatievereniging onder voorwaarde dat de lidmaatschapsrechten daadwerkelijk zijn uitgegeven en één op één worden omgezet naar appartementsrechten; 6) bij afsplitsing van bedrijfs- of winkelruimte waarnaast alle woonruimten in het gebouw in één appartementsrecht worden ondergebracht. Is er slechts één woning in het gebouw dan is wel een vergunning vereist. 7) in geval van een wijziging van ondergeschikt belang met behoud van hetzelfde aantal appartements- of lidmaatschapsrechten en hetzelfde aantal woonruimten. 6

8 3. Weigering op grond van de woonruimtevoorraad Eén van de belangrijke doelstellingen van het gemeentebestuur van Amsterdam is een ongedeelde stad. Een ongedeelde stad waarin mensen ongeacht hun inkomen, opleiding en achtergrond kunnen wonen en keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt. Een ongedeelde stad is gebaat bij gedifferentieerde, leefbare en veilige wijken en buurten, waar mensen niet worden uitgesloten en worden ontmoedigd om hun kansen te benutten, maar worden uitgenodigd om aan het maatschappelijk verkeer deel te nemen. Het gemeentebestuur hecht daarom veel waarde aan haar voorraad goedkope huurwoningen, juist in die gebieden waar nu door de hoge marktdruk deze goedkope huurvoorraad onder druk staat. Daarom is het splitsen van goedkope particuliere huurwoningen (gebouwen met één of meer woonruimten met een huurprijs lager of gelijk aan de huurtoeslaggrens) beperkt, zowel in gebieden als in aantallen. Deze beperkingen gelden niet voor gebouwen met uitsluitend woonruimten met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Wel moeten deze gebouwen voor het splitsen voldoen aan de eisen die aan een splitsingsvergunning worden gesteld. Tenslotte vat de gemeente onder deze weigeringsgrond "de samenstelling van de woonruimtevoorraad" ook de wijze waarop door eigenaren-verhuurders met de woonruimtevoorraad wordt omgegaan, zoals omschreven in de Gedragscode splitsen Amsterdam. 3.1 Gebouwen met woonruimten met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens Indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning betrekking heeft, geen woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de in art. 13, eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag vermelde huurtoeslaggrens (welke per 1 juli ,01 bedraagt) zal in principe de vergunning worden verleend als de weigeringsgronden in verband met de stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw (kwaliteitseisen) zich niet tegen de vergunningverlening verzetten. 3.2 Gebouwen met woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens Indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning betrekking heeft, wel woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de in art. 13, eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag vermelde huurtoeslaggrens (welke per 1 juli ,01 bedraagt), zal in principe de vergunning worden verleend als: a) de weigeringsgronden in verband met de stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw (kwaliteitseisen) zich niet tegen de vergunningverlening verzetten, én b) de bepalingen in de artikelen t/m van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 zich niet tegen de verlening van de vergunningverlening verzetten. Deze bepalingen houden in een beperking van het splitsen in gebieden (aandachtsversus basisgebied) en in aantallen (splitsingscontingenten) Differentiatie binnen het werkingsgebied Burgemeester en Wethouders maken gebruik van de bevoegdheid op grond van artikel 33 in de Huisvestingswet om het splitsingsbeleid gebiedsgericht in te zetten. Het werkingsgebied waarvoor het splitsingsbeleid van toepassing is, is (beleidsmatig) onderverdeeld in twee typen gebieden; het aandachts- en basisgebied. Deze onderverdeling is van invloed op de uitgifte van maximale aantallen te splitsen woonruimten met een huurprijs lager of gelijk aan de huurtoeslaggrens. De begrippen aandachtsgebied en basisgebied zijn van oorsprong gerelateerd aan de stedelijke vernieuwing. In samenhang met de doelstellingen uit het Programakkoord is een verdere differentiatie binnen deze gebiedsindeling wenselijk gebleken op basis van de marktdruk. Hierin zijn drie gebieden onderscheiden: Gebied 1 met een hoge marktdruk: Centrum, Oud Zuid, Zuideramstel, Oud West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks; 7

9 Gebied 2 met een gemiddelde marktdruk: Westerpark, Baarsjes, Oost/Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland; Gebied 3 met een lage marktdruk: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt Verdeling splitsingscontingenten in het basisgebied In het basisgebied is een centraal-stedelijk knelpuntencontingent beschikbaar voor het splitsen van gebouwen waarin zich één of meer woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens. Het basisgebied omvat de topgebieden van de stad, zij hebben een goede marktpotentie. De rol van de overheid beperkt zich in deze gebieden tot het faciliteren van andere partijen in het realiseren van door hen gestelde doelen. De stadsdelen Amsterdam-Centrum, Oud-West, Zuideramstel en Amsterdam Oud Zuid zijn aangemerkt als basisgebied. In het basisgebied worden in principe géén splitsingsvergunningen verleend voor gebouwen waarin zich één of meer woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens. De weigeringsgrond in het basisgebied is de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De druk vanuit de markt op de goedkope voorraad is groot. Mede daardoor is de verwachting dat door stijging van huren tot boven de huurtoeslaggrens het aantal woonruimten dat gesplitst kan worden autonoom zal toenemen. Het College van Burgemeester en Wethouders acht het daarom noodzakelijk om extra beschermend op te treden om deze voorraad te behouden. Niettemin wordt wel onderkend dat het splitsingsinstrument in een aantal gevallen de enige mogelijkheid is om investeringspotentieel vrij te maken. Het gaat dan met name om situaties waarin - veelal op initiatief van het stadsdeel - sprake is van een complexgewijze aanpak waar particulier bezit onderdeel vanuit maakt. Met dit soort projecten worden de beoogde effecten meestal alleen bereikt als alle vastgoed wordt aangepakt. Er kunnen zich dan situaties voordoen waarin er onvoldoende grond is tot aanschrijven en herverkaveling of overdracht van bezit geen oplossing biedt en er ook onvoldoende investeringspotentieel is bij particuliere eigenaren. Bijvoorbeeld de situatie waarin funderingsherstel voor een heel blok deel uitmaakt van de aanpak, maar de funderingen nog geen aanschrijving rechtvaardigen. In die gevallen kan de mogelijkheid van splitsen en verkoop van (een deel) van de woonruimten een project alsnog vlot trekken. De motivering van het alsnog bieden van de mogelijkheid van splitsen ligt dan niet bij het zwaarder wegen van het belang van de eigenaar ten opzichte van het behoud van de goedkope voorraad, maar in een breder stedelijk belang. Het maximaal aantal te verlenen splitsingsvergunningen voor woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens gelegen in het basisgebied: Gebieden Stadsdelen Gezamenlijk contingent Basisgebied Amsterdam-Centrum Oud-West Amsterdam Oud Zuid Zuideramstel 382 Voor dit gezamenlijke contingent geldt dat: 1) Het knelpuntencontingent centraal-stedelijk wordt beheerd. 2) Op voordracht van het Dagelijks Bestuur van de stadsdelen kan een beroep worden gedaan op dit knelpuntencontingent. 3) Aanvragen voor dit knelpuntencontingent worden alleen gehonoreerd indien het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft onderdeel uitmaakt van een complexmatige of gebiedsgerichte 8

10 aanpak, waarbij aannemelijk wordt gemaakt dat zonder de afgifte van een splitsingsvergunning de voortgang van de complexgewijze aanpak wordt belemmerd; 4) Jaarlijks wordt over het gebruik ban het knelpuntenquotum gerapporteerd in de jaarlijkse voortgangsrapportage van het splitsingsbeleid Verdeling splitsingscontingenten in het aandachtsgebied Het aandachtsgebied kent een concentratie van problemen of kansen. Het gaat om stedelijke gebieden waar een verhoogde beleidsinzet wordt toegepast. De stadsdelen Westerpark, Zeeburg, De Baarsjes, Bos en Lommer (deel binnen de Ring A10) en Oost/Watergraafsmeer zijn aangemerkt als aandachtsgebied. Deze gebieden hebben nog een verhoudingsgewijs grote voorraad goedkope huurwoonruimten (kernvoorraad+) en een matige, maar wel groeiende, marktpotentie. Een belangrijk kenmerk van de plannen in de aandachtsgebieden is verbetering van de woningkwaliteit (en de kwaliteit van de openbare ruimte), en verhoging van de woningdifferentiatie binnen de bestaande voorraad met als doel een gedifferentieerde bevolking. In het aandachtsgebied is het aantal te verlenen splitsingsvergunningen voor gebouwen waarin zich woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens gebonden aan contingenten. De overwegingen die hieraan ten grondslag liggen zijn: a) Het aandachtsgebied heeft in verhouding het laagste aandeel koopwoonruimten. Met splitsen kan de gewenste differentiatie in de woonruimtevoorraad worden bevorderd (zie bijlage B). b) Het aandeel corporatiewoonruimten is hoog en daarmee is het risico op een te groot verlies van de kernvoorraad+ verhoudingsgewijs klein. c) Goedkope particuliere huurwoonruimten maken een wezenlijk onderdeel uit van een gedifferentieerde woonruimtevoorraad. Het volledig vrijgeven van het splitsen van deze woonruimten verstoort deze verhouding en leidt tot een groot verlies aan goedkope huurwoonruimten. Binnen het aandachtsgebied is in de gebieden met een lage marktdruk verhoudingsgewijs meer ruimte voor splitsing dan voor gebieden met een gemiddelde marktdruk. Het maximaal aantal te verlenen splitsingsvergunningen voor woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens gelegen in het aandachtsgebied: Gebieden Stadsdelen Stadsdeelquota* Aandachtsgebied Westerpark 647 Zeeburg (excl. IJburg) 569 Bos & Lommer 876 De Baarsjes Oost/Watergraafsmeer 909 Totaal * In Bijlage C is een omschrijving van de berekening opgenomen Aangewezen categorieën van gebouwen Burgemeester en Wethouders kunnen het vermelde maximumaantal te splitsen woonruimten in een verdeelbesluit verdelen over de navolgende categorieën: 1) complexgewijze aanpak: gebouwen met een bouwplan dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een complexgewijze of buurtgerichte aanpak. Met behulp van deze categorie kunnen gebouwen met een bouwplan dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een complexgewijze of buurtgerichte aanpak binnen een stadsdeel worden aangewezen. Hiermee heeft een stadsdeel de mogelijkheid om het splitsen gericht als instrument inzetten om particuliere verhuurders/ eigenaren te stimuleren om hun bezit op te knappen. 9

11 2) samenvoegen: gebouwen waarin door het doen van een bouwkundige ingreep meerdere woonruimten worden samengevoegd tot een of meer ten minste 30m2 grotere woonruimten. Splitsen in de categorie samenvoegen is een belangrijk instrument om meer grote woonruimten te creëren, waar met name in de vooroorlogse woonruimtevoorraad behoefte aan is. 3) splitsen gewenst: gebouwen die zijn gelegen in een gebied waarvan Burgemeester en Wethouders hebben bepaald dat splitsen in dat gebied wenselijk is. Met behulp van deze categorie kan een specifiek gebied binnen een stadsdeel worden aangewezen waar de kwaliteit van de particuliere woonruimtevoorraad matig of slecht is. Hiermee heeft een stadsdeel de mogelijkheid om het splitsen gericht als instrument inzetten om particuliere verhuurders/ eigenaren te stimuleren om hun bezit op te knappen. 4) restcategorie: deze categorie is van toepassing als Burgemeester en Wethouders geen verdeelbesluit nemen of voor zover in het verdeelbesluit niet het gehele beschikbare contingent wordt verdeeld over de overige drie categorieën. Overigens kunnen de Dagelijks Besturen van stadsdelen binnen het basisgebied uitsluitend splitsingsvergunningen uit het knelpuntencontingent verlenen voor gebouwen in de categorie complexgewijze aanpak Verdeelbesluiten Voor een verdeelbesluit gelden de volgende bepalingen: 1) Burgemeester en Wethouders kunnen bij een verdeelbesluit bepalen dat zij voor een in bijlage B voor een stadsdeel in het aandachtsgebied, dan wel voor een deel van het splitsingscontingent, uitsluitend splitsingsvergunningen verlenen voor gebouwen in de volgende categorieën: a) complexgewijze aanpak: gebouwen met een bouwplan dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een complexgewijze of buurtgerichte aanpak; b) samenvoegen: gebouwen waarin ten minste één woonruimte door het doen van een bouwkundige ingreep met ten minste 30 m² gebruiksoppervlakte wordt vergroot; c) splitsen gewenst: gebouwen die zijn gelegen in een gebied waarvan Burgemeester en Wethouders hebben bepaald dat splitsen in dat gebied wenselijk is. 2) Een verdeelbesluit heeft betrekking op een periode die aanvangt op 1 september van een jaar en een lengte heeft van ten minste één jaar en wordt vóór 1 september van dat jaar bekendgemaakt. 3) Een verdeelbesluit kan ten hoogste één maal per jaar worden herzien door het nemen van een verdeelbesluit. 4) Burgemeester en Wethouders kunnen jaarlijks voor aanvang van de betreffende periode besluiten dat zij voor elk van de periodes van 1 september 2007 tot 1 september 2008 en van 1 september 2008 tot 1 september 2009 minder splitsingvergunningen verlenen dan een splitsingcontingent toelaat, mits het aantal waartoe zij besluiten ten minste één derde van het splitsingscontingent omvat. Verder geldt bij de overgang van de Huisvestingsverordening 2003 naar de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 dat: 5) Verdeelbesluiten, vastgesteld door Burgemeester en Wethouders voor het basisgebied met een looptijd tot 1 september 2007, blijven van kracht tot 1 september Dergelijke verdeelbesluiten gelden ook ten aanzien van in dat tijdsbestek vrijvallend quotum. Resterend quotum per 31 augustus 2009 en quotum dat vrijvalt op of na 1 september 2009 komt te vervallen. 6) Verdeelbesluiten, vastgesteld door Burgemeester en Wethouders voor het aandachtsgebied met een looptijd tot 1 september 2007 worden per genoemde datum vervangen door de op grond van deze verordening te nemen verdeelbesluiten. Nog niet vergeven en na 1 september 2007 vrijvallende splitsingsvergunningen conform de oude regelgeving maken onderdeel uit van de op grond van deze verordening te nemen verdeelbesluiten. 10

12 3.3 Omgang eigenaar-verhuurders met woonruimtevoorraad In verband met de woonruimtevoorraad en de waarborgen dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning (artikel eerste lid onder c Huisvestingsverordening) neemt Burgemeester en Wethouders mee in haar beoordeling of: - dat de aanvrager, die deelnemer is aan de Gedragscode splitsen Amsterdam, zich overeenkomstig deze gedragscode jegens huurder(s) gedraagt; - het verschoonbaar is dat verhuurder zich niet conform de Gedragscode jegens de huurder(s) gedraagt; - en of de aanvrager daarmee voldoende zekerheid biedt dat huurder(s) na splitsing van het gebouw de door hen gehuurde woning(en) ten tijde van de aanvraag van de splitsingsvergunning ook kunnen blijven bewonen. In deze beoordeling wordt het gehele traject van doorlopen van de splitsingsvergunning door de verhuurder meegenomen. Belangrijke elementen hierin zijn de Werkovereenkomst, gesloten tussen verhuurder en huurder, of een klacht is ingediend bij de geschillencommissie gedragscode splitsen en wat de uitspraak is van de geschillencommissie en andere relevante aspecten zoals bejegening van de huurders en uitvoering van de werkzaamheden ter verbetering van het gebouw. Deze elementen worden meegenomen in de beoordeling van de aanvraag en de daarvoor vereiste belangenafweging tot al dan niet verlening van de splitsingsvergunning. 11

13 4. Weigering op grond van de stadsvernieuwing Weigerings- en aanhoudingsgronden splitsingsvergunning in verband met de stadsvernieuwing. 1. De splitsingsvergunning kan worden geweigerd, indien: a voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in art. 31 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing of leefmilieuverordening als bedoeld in art. 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor een zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is, b het ontwerp voor dat plan of voor die verordening dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend dan wel, indien de aanvraag krachtens het tweede lid is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd, c de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met het plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden, en d het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing. 2. De beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning wordt aangehouden, indien: a voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een voorbereidingsbesluit als bedoeld in art. 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van kracht is met het oog op de voorbereiding van een stadsvernieuwingsplan of van een herziening daarvan, b dat besluit is genomen voordat de aanvraag om vergunning werd ingediend, c redelijkerwijs mag worden verwacht dat de in het stadsvernieuwingsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing, en d redelijkerwijs mag worden verwacht dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing. 3. De aanhouding als bedoeld in het tweede lid duurt niet langer dan tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge art. 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is vervallen, waarna Burgemeester en Wethouders binnen vier weken beslissen op een aanvraag om een splitsingsvergunning. 12

14 5. Weigering op grond van de toestand van het gebouw In artikel van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 is bepaald dat een splitsingsvergunning kan worden geweigerd indien de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit het oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele ten splitsing verzet. Bij weigering moet het duidelijk zijn dat de betreffende tekortkomingen niet kunnen worden opgeheven. De gemeente neemt in haar beoordeling over deze weigeringsgrond ook mee de wijze waarop de verhuurder zich jegens de huurder gedraagt en zich heeft ingespannen om te komen tot een Werkovereenkomst met de huurder. De Werkovereenkomst maakt onderdeel uit van de Gedragscode splitsen (zie bijlage F) en daarin worden afspraken gemaakt over het uit te voeren werk aan het gebouw. Meestal zal de splitsingsaanvraag kunnen worden aangehouden. Dit is in ieder geval van toepassing indien een handhavingsbesluit ingevolge artikel 1b, tweede lid Woningwet is genomen of is aangeschreven ingevolge artikel 13 of 13a Woningwet, waar in art naar wordt verwezen. Maatregelen voor verbetering kunnen namelijk over het algemeen binnen een redelijke termijn genomen worden. 5.1 Basiskwaliteit-plus In artikel 3 van de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2007 is bepaald aan welke bouwkundige eisen moet zijn voldaan om de bouwkundige staat en indeling geen weigeringsgrond te laten zijn. Het gaat om de volgende bepalingen: 1) De toestand van een gebouw verzet zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing, als bedoeld in artikel , eerste lid, onder a, van de Huisvestingsverordening. Het komt er op neer dat het gebouw dient te beschikken over de kwaliteit die het zou hebben na de uitvoering van een volledige aanschrijving, de zogenaamde basiskwaliteit. In het kader van het splitsingsbeleid worden daarnaast enkele aanvullende kwaliteitseisen gesteld, die leiden tot de zogenaamde basiskwaliteit-plus. Om te kunnen voldoen aan de "plus" is in deze beleidsregels vastgelegd dat de kwaliteit van het casco zodanig dient te zijn dat de eerste tien jaar geen groot onderhoud noodzakelijk is. Tevens moeten de elektrische installatie en de gasinstallatie zijn goedgekeurd door een bedrijf of instantie met waarborg-erkenningsnummer (aantoonbaar veilig zijn). Tenslotte moet aannemelijk zijn dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (casco en fundering van kwaliteitsklasse II). In het kader van het splitsingsbeleid geldt als kwaliteitseis de basiskwaliteit-plus, zoals omschreven in de checklist die als bijlage onderdeel uitmaakt van deze beleidsregels. 2) Burgemeester en Wethouders kunnen voor gebouwen, waarvoor een aanvraag wordt ingediend in de categorie complexgewijze aanpak, zoals bedoeld in artikel lid 1 sub a van de Huisvestingsverordening 2007, aanvullende kwaliteitseisen stellen. Deze aanvullende kwaliteitseisen moeten bestuurlijk zijn vastgesteld en kenbaar zijn gemaakt. 3) In de Huisvestingsverordening is in art vastgelegd dat een bouwkundig opnamerapport moet worden overlegd, waaruit blijkt dat de toestand van het gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing verzet, dan wel hoe het gebouw hiertoe zal worden aangepast. Het komt er op neer dat het gebouw dient te beschikken over de kwaliteit die het zou hebben na de uitvoering van een volledige aanschrijving, de zogenaamde basiskwaliteit. In het kader van het splitsingsbeleid worden daarnaast enkele aanvullende kwaliteitseisen gesteld, die leiden tot de zogenaamde basiskwaliteit-plus. De achterliggende overweging is het beleidsuitgangspunt om alleen kwalitatief goede woonruimten aan de koopvoorraad toe te voegen. Daarmee wordt voor de nieuw toe te voegen koopwoonruimten uit de bestaande voorraad noodkoop van kwalitatief slechte woonruimten en een vergroot risico op verkrotting in de bestaande voorraad voorkomen. 13

15 Om te kunnen voldoen aan de basiskwaliteit, is het met name van belang dat het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt, dat bouwkundige gebreken worden opgeheven en dat kwetsbare schadelijke materialen (b.v. beschot van asbest-bevattende materialen) worden verwijderd. Ook mag de kwaliteit niet onder het zogenaamde rechtens verkregen niveau, dat wil zeggen de bouweisen op basis waarvan de laatste bouwvergunning is verleend, terechtkomen. Om te kunnen voldoen aan de "plus" is in deze beleidsregels vastgelegd dat de kwaliteit van het casco zodanig dient te zijn dat de eerste tien jaar geen groot onderhoud noodzakelijk is. Tevens moeten de elektrische installatie en de gasinstallatie zijn goedgekeurd door een bedrijf of instantie met waarborg-erkenningsnummer (aantoonbaar veilig zijn). Tenslotte moet aannemelijk zijn dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (casco en fundering van kwaliteitsklasse II). In de praktijk blijkt dat er ondanks ogenschijnlijk duidelijke regelgeving als bv. vastgelegd in het Bouwbesluit 2003 toch regelmatig discussie ontstaat over wanneer een gebouw aan de basiskwaliteitplus voldoet. Om hieraan zoveel mogelijk tegemoet te komen is er een checklist kwaliteitseisen splitsen ontwikkeld. De checklist is gebaseerd op artikel 3 van de Beleidsregels met aanvullend daarop toelichtende teksten en maakt als bijlage D deel uit van deze toelichting. Als de bouwkundige staat van het gebouw waarvoor de splitsingsaanvraag is ingediend aan de eisen van deze checklist voldoet kan de toestand van het gebouw geen weigeringsgrond meer zijn. Daarnaast is er als handreiking voor zowel de aanvrager van de splitsingsvergunning als de bouwinspecteurs van de stadsdelen de handleiding Kwaliteitseisen bij splitsing ontwikkeld. Een dringende aanbeveling is om vooraf de werkzaamheden die aan een gebouw moeten worden uitgevoerd in overleg tussen aanvrager/eigenaar en bouwinspecteur na het in behandeling nemen van de aanvraag schriftelijk vast te leggen. Onvoorziene omstandigheden voorbehouden weten beide partijen dan duidelijk welke eisen worden gesteld en wordt discussie achteraf, met alle problemen van dien, voorkomen. 5.2 Ingrijpende vernieuwbouw 1. In termen van het Bouwbesluit betekent ingrijpende vernieuwbouw het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen van een woongebouw waarop de ontheffingsbevoegdheid ex art van het Bouwbesluit 2003 van toepassing is. Er is sprake van ingrijpende vernieuwbouw, als het woongebouw in overeenstemming is met de voorschriften in de nieuwbouwparagrafen uit de hoofdstukken 2 t/m 5 van het Bouwbesluit-2003, met dien verstande dat: a. met betrekking tot de constructieve veiligheid, casco en fundering van kwaliteitsklasse/- niveau I moeten zijn. Bij de toepassing van paragraaf moet een referentieperiode van ten minste 40 jaar zijn aangehouden. b. bij een monument vrijstelling van de nieuwbouwvoorschriften mag zijn verleend indien de monumentale waarde het niet mogelijk maakt dat een monument aan deze eisen voldoet; c. gemotiveerd vrijstelling mag zijn verleend van de voorschriften: - in paragraaf , betreffende de vrije hoogte boven een trap, indien behoud van oude vloerconstructies de vereiste hoogte niet toestaat; - in afdeling 3.1, betreffende bescherming tegen geluid van buiten, tot een waarde die, indien binnen oude gevelmuren van de tweede architectuurorde wordt gebouwd, resulteert in een maximaal binnenniveau van 40 db(a); - in paragraaf , betreffende daglicht en uitzicht, indien binnen oude gevelmuren wordt gebouwd; - in afdeling 4.5 of in de paragrafen 4.6.1, dan wel , betreffende de hoogte van verblijfsgebied en verblijfsruimte, indien behoud van oude gevelmuren en/of oude vloerconstructies de vereiste hoogte niet toestaat; - uit het oogpunt van bruikbaarheid als de stedenbouwkundige randvoorwaarden het voldoen aan het voorschrift in de weg staan en geen gelijkwaardige alternatieve oplossing beschikbaar is. 14

16 2. Burgemeester en wethouders moeten schriftelijk verklaren dat er sprake is van ingrijpende vernieuwbouw. Basis daarvoor zal de bouwvergunning zijn. 5.3 Werkovereenkomst Een zorgvuldige omgang van de verhuurder met de huurder is met name van belang bij de uitvoering van de werkzaamheden om aan de kwaliteitseisen, die aan de toestand van een gebouw voor verlening van een splitsingsvergunningen worden gesteld, te voldoen. Hiertoe is in de Gedragscode splitsen Amsterdam ook een Werkovereenkomst opgenomen. Dit is een overeenkomst van de verhuurder met de huurder betreffende werk door of namens verhuurder aan de woning van de huurder, of mede verbandhoudende met de woning van de huurder. Medewerking van de huurder is veelal noodzakelijk om de verbeteringen in de woningen en het gebouw aan te brengen. Uiteraard is het van belang om na te gaan of het niet sluiten van de werkovereenkomst verschoonbaar is en niet verwijtbaar is aan de verhuurder. De Werkovereenkomst wordt meegewogen in de beoordeling door Burgemeester en Wethouders of de verhuurder de werkzaamheden daadwerkelijk kan uitvoeren danwel voldoende is verzekerd dat de gebreken zullen worden opgeheven binnen de gestelde aanhoudingstermijn. 5.4 Aanhouding en zekerheidsstelling De aanhoudingstermijn wordt gesteld door Burgemeester en Wethouders. Zij kunnen besluiten tot verlenging van de aanhoudingstermijn danwel besluiten tot het eisen van een zekerheidsstelling bij verlening van de splitsingsvergunning (art tweede lid van de Huisvestingsverordening). <PM: Er wordt nog een nadere invulling gegeven over onder welke omstandigheden er sprake zou kunnen zijn van het wel of niet verlenen van een aanhouding of zekerheidsstelling. Zo kan bijvoorbeeld het komen tot een Werkovereenkomst een zodanige vertraging met zich meebrengen dat het verlengen van de aanhoudingstermijn redelijk wordt geacht. Dit kan zich voordoen in geval het niet verwijtbaar is aan de verhuurder dat er geen Werkovereenkomst is gesloten tussen huurder en verhuurder.> 15

17 6. Modelaanvraagformulier en -procedure Gebaseerd op artikel van de Huisvestingsverordening stellen Burgemeester en Wethouders het formulier vast waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning moet worden ingediend en in welk aantal deze aanvraag en de bijbehorende bescheiden moeten worden ingediend. Om te komen tot een zo uniform mogelijke werkwijze voor het hele werkingsgebied van het splitsingsbeleid is in Bijlage E een model-aanvraagformulier en bijbehorende aanvraagprocedure opgenomen. Aanvraag splitsingsvergunning. 1. De aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt op een daartoe door Burgemeester en Wethouders vastgesteld formulier ingediend. 2. De aanvraag en de daarbij behorende bescheiden worden in het door of namens Burgemeester en Wethouders vastgestelde aantal ingediend. 3. De aanvraag mag meer dan één gebouw betreffen, indien zij betrekking heeft op aangrenzende gebouwen. In de aanvraag splitsingsvergunning op te nemen gegevens. De aanvraag bevat de volgende gegevens: a de straat, het huisnummer, de kadastrale ligging en het jaar van het tot stand komen van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; b de aard en het huidige gebruik van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; c de namen en de adressen van de bewoners van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; d de maximale huurprijs, zoals bedoeld in artikel 3.2.6, eerste lid, van de woonruimten van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. Bij de aanvraag splitsingsvergunning in te dienen bescheiden. Bij het indienen van de aanvraag om splitsingsvergunning worden ten minste de volgende bescheiden overgelegd: a één of meer tekeningen waaruit blijkt: de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; de lengte- en dwarsdoorsneden; alle gevelaanzichten; details die verband houden met de geluidswering en de brandveiligheid. b een situatietekening, gebaseerd op door of namens Burgemeester en Wethouders aangegeven kaartmateriaal, waaruit blijkt de situering van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken; c een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in art. 109 van Boek 5 (titel 9) van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde Besluit betreffende splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1 : 100; d een bouwkundig opnamerapport en een uitvoeringsplan voor die onderdelen van het gebouw die zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzetten, als bedoeld in artikel 3.2.9, eerste lid, onder a, van de Huisvestingsverordening e een verklaring van deelname aan de Gedragscode splitsen Amsterdam. De verklaring van deelname aan de gedragscode wordt beschouwd als een gegeven zonder welke de aanvraag niet beoordeeld kan worden. Zonder dat is er onvoldoende garantie dat verhuurder zich jegens zijn huurders zorgvuldig gedraagt en daarmee dan ook de zekerheid wordt gegeven dat de splitsing en daarbij benodigde kwaliteitsverbetering aan het gebouw gerealiseerd kan worden. 16

18 Aanvullen aanvraag Indien de vergunningaanvraag niet compleet is, wordt de aanvrager in de gelegenheid gesteld om de aanvraag alsnog aan te vullen binnen een door Burgemeester en Wethouders gestelde termijn o.g.v. artikel 4:5 lid 1 c Algemene wet bestuursrecht. Indien vervolgens de verklaring wederom niet wordt aangeleverd besluit B&W de aanvraag niet in behandeling te nemen. Termijn van beslissing. Burgemeester en Wethouders beslissen op een aanvraag om vergunning binnen dertien weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Zij kunnen hun beslissing eenmaal met ten hoogste dertien weken verdagen. 17

19 7. Overige bepalingen 7.1 Hardheidsclausule Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. 7.2 Experimenten Burgemeester en Wethouders zijn, de raadscommissie ex art. 82 van de Gemeentewet gehoord, bevoegd voor een beperkte periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit. 7.3 Overgangsbepalingen In de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 zijn overgangsbepalingen opgenomen. De op 25 juni 2002 door Burgemeester en Wethouders vastgestelde Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2002" en nadien vastgestelde wijzigingen blijven van toepassing op aanvragen ingediend vóór het in werking treden van de Huisvestingsverordening Verdeelbesluiten, vastgesteld door Burgemeester en Wethouders voor het basisgebied met een looptijd tot 1 september 2007, blijven van kracht tot 1 september Dergelijke verdeelbesluiten gelden ook ten aanzien van in dat tijdsbestek vrijvallend contingent uit voorgaande jaren. Resterend contingent per 31 augustus 2008 en contingent dat vrijvalt op of na 1 september 2008 komt te vervallen. Verdeelbesluiten, vastgesteld door Burgemeester en Wethouders voor het aandachtsgebied met een looptijd tot 1 september 2007 worden per genoemde datum vervangen door de op grond van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 te nemen verdeelbesluiten. Nog niet vergeven en na 1 september 2007 vrijvallend contingent maken conform de oude regelgeving onderdeel uit van de op grond van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 te nemen verdeelbesluiten. 7.4 Verdeling bevoegdheden centrale stad versus stadsdelen De bepalingen uit de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 die in relatie staan met het centraal uit te voeren beleid, staan op de A-lijst, behorende bij de Verordening op de stadsdelen. De bepalingen die de uitvoering van het splitsingsbeleid betreffen komen niet op de A-lijst. De uitvoeringsbevoegdheid gaat daarmee van rechtswege over naar het stadsdeel. 18

20 Bijlage A: Werkingsgebied splitsingsbeleid gemeente Amsterdam Het splitsingsbeleid is van toepassing in het omlijnde gedeelte van de stad. Het gaat om het gebied dat was vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr. 19 (Gemeenteblad 1977, afd 3, volgn. 145). 19