Een afstudeeronderzoek naar financiële en juridische risico s voor resultaatgericht vastgoedonderhoud binnen woningcorporatie Domijn.

Transcriptie

1 Een afstudeeronderzoek naar financiële en juridische risico s voor resultaatgericht vastgoedonderhoud binnen woningcorporatie Domijn. In opdracht van Stichting Pioneering

2 Een afstudeeronderzoek naar financiële en juridische risico s voor resultaatgericht vastgoedonderhoud binnen woningcorporatie Domijn. In opdracht van Stichting Pioneering Inleverdatum: Stefan ter Bekke (studentnummer: ) Rudy Bunte (studentnummer: ) Eerste schoolcoach: dhr. Haster Tweede schoolcoach: dhr. Hooiveld Bedrijfscoaches: dhr. Stern (Pioneering) en dhr. Van Holst (Domijn)

3 Inhoudsopgave Voorwoord... 4 Samenvatting... 5 Inleiding... 6 Aanleiding... 6 Probleemstelling afstudeeronderzoek... 6 Leeswijzer Domijn De organisatie Domijn Ontwikkeling van vastgoedonderhoud bij Domijn De markt waarop Domijn opereert Theoretisch kader Onderzoeksmodellen Inkadering van begrippen Methodologie Vooronderzoek Methode van onderzoek Resultaten Verschillende vormen van vastgoedonderhoud Verschillen tussen traditioneel- en resultaatgericht vastgoedonderhoud De voor- en nadelen van RGVO-Domijn t.o.v. traditioneel vastgoedonderhoud Onderdelen van een RGVO-Domijn-contract Financieringsmogelijkheden RGVO RGVO-Domijn Risicomanagement: COSO II Conclusie en aanbevelingen Conclusie Aanbevelingen Beperkingen onderzoek Literatuuroverzicht Bijlage 1: Kraljic-matrix Bijlage 2: Model van Ansoff Bijlage 3: Processen van vastgoedonderhoud Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 3

4 Voorwoord Dit onderzoek is verricht in opdracht van stichting Pioneering en uitgevoerd bij woningcorporatie Domijn. Domijn wil met haar nieuwe contractvorm RGVO-Domijn een stabieler financieel beleid kunnen voeren en daarmee meer zekerheid voor de lange termijn creëren. Ons aandeel in deze nieuwe contractvormen zal bestaan uit het beschrijven van de financiële en juridische gevolgen met beheersmaatregelen die aan deze contracten verbonden zijn. De opdrachtomschrijving van dit onderzoek luidt als volgt: het in kaart brengen van de financiële en juridische gevolgen met eventuele bijbehorende beheersmaatregelen omtrent het afsluiten van RGVO-Domijn-contracten voor Domijn. We hebben intensief contact gehad met onze begeleiders. Daarbij is veel aandacht geschonken aan het inhoudelijke onderzoek. Onze dank gaat daarom uit naar de medewerkers van de afdeling vastgoedbeheer. In het bijzonder gaat onze dank uit naar de heer Van Holst van woningcorporatie Domijn en de heer Stern van stichting Pioneering voor de effectieve samenwerking en bereikbaarheid in geval van vragen. Daarnaast gaat onze dank uit naar de heer Haster en de heer Hooiveld voor de ondersteuning vanuit Saxion. Juni 2012 Stefan ter Bekke Rudy Bunte Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 4

5 Samenvatting Deze scriptie beschrijft het onderzoek dat is uitgevoerd bij woningcorporatie Domijn te Enschede. Domijn wenst in de toekomst gebruik te maken van resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO) dat naar verwachting bijdraagt aan een duurzame samenwerking in de sector vastgoedonderhoud. De gewenste duurzame samenwerking leidt naar verwachting tot een hoger kwaliteitsniveau van de onderhoudsstaat van de complexen, efficiënter verbruik van materialen tijdens onderhoud en een kostenbesparing in de keten (total cost of ownership), omdat verwacht wordt dat onderhoudsbedrijven hier als specialisten zijnde efficiënter mee om kunnen gaan. Hiervoor zijn wel vernieuwde samenwerkingscontracten nodig en Domijn wil weten met welke risico s het geconfronteerd wordt, wanneer het deze vernieuwde samenwerkingscontracten ondertekent. De hoofdvraag van het onderzoek betreft daarom: Welke financiële en juridische risico s en beheersmaatregelen zijn er voor Domijn om tot RGVO-Domijn-contracten te komen? Domijn is toegevoegd in de benaming van deze contractvorm, omdat Domijn een andere betaalwijze wenst te hanteren dan op regulier RGVO van toepassing is. In februari 2012 is gestart met het beschrijven van Domijn als organisatie. Nadat het plan van aanpak werd goedgekeurd is een theoretisch kader opgesteld in hoofdstuk twee. Daarna is de methodologie beschreven in hoofdstuk 3. Op basis daarvan is begonnen met het vooronderzoek. Hierin worden verschillende vormen van vastgoedonderhoud beschreven evenals de voor- en nadelen van deze vormen. Het tweede deel van dit onderzoek betreft de analyse van de processen en voorbeeldcontracten. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in hoofdstuk vier. Het onderzoek borduurt voort op de voorgaande analyse en brengt in paragraaf 4.6 risico s in kaart met behulp van het COSO II-model. Uit het onderzoek blijkt dat een groot aantal risico s ontstaan door onvoldoende afbakening van het gewenste kwaliteitsniveau en de samenwerking tussen Domijn en onderhoudsbedrijven. Door onvoldoende afbakening kan onenigheid ontstaan over het te leveren resultaat. Voortzetting van de samenwerking is afhankelijk van dit resultaat en daarom dienen afspraken en eisen helder en uitgebreid te worden vastgelegd. Door universele kwaliteitsnormen en -afspraken te gebruiken (o.a. de NEN 2767 voor het uitvoeren van een conditiemeting) worden afspraken ingekaderd en vele risico s beperkt tot een minimum. Het financiële risico, dat inherent is aan de betalingswijze van RGVO-Domijn, wordt sterk beperkt door de betalingen van RGVO-Domijn in te delen volgens het diversiteitsverschijnsel (zie figuur 7, paragraaf 4.5.2). De conclusie van dit onderzoek is dat Domijn door kan gaan met de implementatie van RGVO-Domijn als variant op het reguliere RGVO. Deze variant, waarvan alleen de betaalwijze verschilt, is wettelijk toegestaan aangezien er geen sprake is van een mogelijke bankiersfunctie van het onderhoudsbedrijf. Aanbevolen wordt om een soortgelijk vervolgonderzoek uit te voeren dat in tegenstelling tot dit onderzoek uitgevoerd wordt in het belang van een onderhoudsbedrijf. Daarbij zou een risicomanagementmodel gericht op vastgoedonderhoud en contractmanagement naar verwachting leiden tot een betere inventarisatie en dus ook beheersing van risico s. Zolang aandacht wordt geschonken aan het beheersen van de benoemde risico s wordt verwacht dat Domijn op verantwoorde wijze het onderhoud aan de complexen voor een lange periode kan uitbesteden. Wel wordt aanbevolen om in het geval van risicomanagement te documenteren hoe medewerkers van Domijn om dienen te gaan met risico s, waardoor de houding van Domijn met betrekking tot risico s en de benaderingswijze ervan eenduidig is en interpretatie door de medewerkers hetzelfde zal zijn. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 5

6 Inleiding Aanleiding De aanleiding van dit onderzoek ligt in de wens van woningcorporaties (waaronder Domijn) om het onderhoud van complexen of woningen uit te besteden aan onderhoudsbedrijven. Ondanks dat er met onderhoud veel geld gemoeid is, rekent Domijn dit niet (meer) tot de kerntaken. Domijn wil haar maatschappelijke taak naar behoren wil kunnen uitvoeren en daarvoor is het uitvoeren van primaire processen (kerntaken) van groot belang. Het verhuren van vastgoed wordt gerekend tot een kerntaak en onderhoud is een ondersteunend proces van deze kerntaak. Het creëren van toegevoegde waarde is voor Domijn van belang. Bovendien vindt men de productiviteit van de eigen onderhoudsdiensten te laag en daarmee de arbeidskosten te hoog. Domijn verwacht dat de te benaderen onderhoudsbedrijven meer kennis in huis hebben en dit onderhoud daardoor efficiënter uit zouden kunnen voeren. Daarmee verwacht Domijn een kostenbesparing te creëren, omdat Domijn op deze manier met minder middelen meer kan bereiken. In het strategisch plan van Domijn ( ) is te lezen dat men flexibeler wil worden en daarmee haar organiserend vermogen wil verbeteren. Woningcorporaties gaan zich zoals gezegd steeds meer concentreren op de kerntaken van hun organisatie (Straub, 2005 en 2007) welke beschreven staan in het besluit beheer sociale huursector (2010). De kerntaken betreffen het bijdragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de woongelegenheden van Domijn gelegen zijn, het verhuren van de woningen, het betrekken van bewoners bij beleid, het voeren van een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd en het zorg dragen voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Een onderdeel daarvan is het langdurig uitbesteden van onderhoud. Voor het langdurig uitbesteden van dit onderhoud zijn echter wel contracten nodig. Deze onderhoudscontracten zijn voor Domijn echter nieuw, waardoor het inzicht in risico s met betrekking tot deze contracten ontbreekt. In dit onderzoek worden de financiële en juridische risico s en beheersmaatregelen benoemd die in deze contracten aan de orde kunnen komen. Deze risico s en beheersmaatregelen worden schematisch weergegeven. Probleemstelling afstudeeronderzoek Met de wens om onderhoud uit te besteden volgens het RGVO-concept verwacht Domijn onder andere kosten te besparen en meer financiële zekerheid voor de lange termijn te verkrijgen. Dit wordt nader toegelicht in het onderzoek. Domijn verwacht dat de voordelen van de nieuwe vorm van vastgoedonderhoud groter zullen zijn dan de nadelen ervan, waardoor er een gegronde reden is deze manier van het aanbesteden van onderhoud toe te passen bij Domijn. Het onderhoud in de vastgoedmarkt wordt traditioneel meestal uitbesteed aan verschillende bedrijven die elk hun eigen discipline hebben. Een steeds sterker wordende trend is dat opdrachtgevers het onderhoud uitbesteden aan bedrijven die verschillende vakdisciplines in huis hebben. Men geeft de voorkeur aan één aanspreekpunt voor een breed scala van onderhoudswerkzaamheden. Naast het feit dat men één aanspreekpunt wil is er met onderhoud veel geld gemoeid. Na kapitaallasten is het de belangrijkste kostenpost. Onderhoud aan gevels, daken en installaties maakt ca. 80% uit van de totale onderhoudskosten. Door onderhoud te benaderen als een activiteit op langere termijn en daarvoor goede plannen te ontwikkelen, wordt tot een goede be- Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 6

7 heersing en daarnaast aantoonbare besparing van de kosten gekomen (FOSAG, 2009). Uit eerder onderzoek is gebleken dat dit de opdrachtgever tot nog toe een gemiddelde besparing van de indirecte kosten van 44% oplevert. (SBR in TNO. Resultaatgericht bouwen: begin bij de eindgebruiker z.j.). Doordat Domijn de RGVO-methodiek nog moet implementeren is vooralsnog niet bekend wat dit voor Domijn zal opleveren maar Domijn heeft uitgesproken vertrouwen te hebben in de kostenbesparing. Deze dient gerealiseerd te worden door het overdragen van de werkvoorbereiding (te maken uren en daarmee de loonkosten) aan het onderhoudsbedrijf en doordat Domijn geen mensen meer hoeft in te lenen voor de uitvoering van een conditiemeting. Dit zal in geval van RGVO de verantwoordelijkheid van het onderhoudsbedrijf zijn. Daarnaast zal het onderhoudsbedrijf de zekerheid hebben, indien het zelf goed presteert, dat het de komende jaren onderhoud kan plegen en kan het in stand houden van het minimum kwaliteitsniveau zorgen voor structurele inkomsten. RGVO staat voor resultaatgericht vastgoedonderhoud en betreft een meer duurzame en intensievere samenwerking tussen Domijn en de onderhoudsbedrijven welke bijdraagt aan ketenintegratie. Daarmee verwacht Domijn een aanzienlijke kostenbesparing te realiseren. De variant die Domijn wenst in te voeren (RGVO-Domijn) biedt inzicht in de jaarlijks te betalen bedragen voor onderhoud en daarmee ook financiële zekerheid op de lange termijn. De te betalen onderhoudskosten bij RGVO-Domijn zijn gebaseerd op periodieke en gelijkblijvende contant gemaakte bedragen die gedurende de looptijd van de samenwerking betaald moeten worden. Dit in tegenstelling tot regulier RGVO, waar de werkelijke kosten worden betaald na gepleegd onderhoud. De duurzame samenwerking houdt in dat er langlopende contracten moeten worden afgesloten. Het contract wordt gezien als een bevestiging van langdurige ketensamenwerking en heeft niet het doel om een financieel resultaat te behalen ten koste van ketenpartners. Ondanks dat het van belang is dat de betrokken partijen in staat zijn aan de verplichtingen uit het contract te voldoen wil men een ontsnappingsclausule opnemen. Dit houdt in dat de samenwerking na tussentijdse evaluatie beëindigd kan worden. Zodoende kunnen partijen eerder dan gepland afscheid van elkaar nemen wanneer zou blijken dat een verdere samenwerking niet succesvol zou zijn. Naar aanleiding van bovenstaand verhaal luidt de opdrachtomschrijving als volgt: Het opstellen van relevante beheersmaatregelen voor RGVO-Domijn-contracten op basis van een financiële en juridische analyse. Om een oplossing te kunnen bieden voor bovenstaande luidt de hoofdvraag: Welke financiële en juridische gevolgen met eventuele beheersmaatregelen zijn er voor Domijn om tot RGVO-Domijn-contracten te komen? Voor het beantwoorden van de hoofdvraag, worden een aantal deelvragen geformuleerd: 1 Welke verschillende vormen van vastgoedonderhoud zijn er? 1.1 Hoe ziet het proces van traditioneel vastgoedonderhoud er uit? 1.2 Hoe ziet het proces van RGVO er uit? 1.3 Wat zijn de verschillen tussen de verschillende vormen van vastgoedonderhoud? 1.4 Wat zijn de voordelen van RGVO-Domijn t.o.v. traditioneel vastgoedonderhoud? 2 Uit welke onderdelen bestaat een RGVO-Domijn contract? 3 Wat zijn de betalingsmogelijkheden voor RGVO-Domijn contracten? 4 Hoe ziet het proces van risicomanagement er uit voor Domijn, gericht op RGVO-Domijn contracten? Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 7

8 Voor het beantwoorden van de hoofdvraag worden allereerst verschillende vormen van vastgoedonderhoud benoemd waarna deze procesmatig worden uitgewerkt. Na een vergelijking worden voor- en nadelen in kaart gebracht. Vervolgens wordt er een inventarisatie uitgevoerd over welke componenten er te vinden zijn in een RGVO-Domijn contract. Daarna wordt bepaald welke mogelijke gevolgen deze componenten met zich meedragen. Deze gevolgen worden voor zover zij negatief zijn) geformuleerd als risico s en aansluitend daarop zullen beheersmaatregelen vastgesteld worden. Het verwerken van de risico s zal geschieden aan de hand van een risicomanagementplan. Deze zal in het theoretisch kader geïntroduceerd worden en verder gebruikt worden bij de uitvoering van het onderzoek. In de toelichting op de deelvragen is omschreven wat er voor de beantwoording van de hoofdvraag gedaan wordt. Het onderzoek bevat geen financiële calculaties als gevolg van één van de risico s. Daarnaast wordt er in dit onderzoek geen aandacht besteed aan de integrale implementatie van risicomanagement binnen de organisatie van Domijn. Er zullen beheersmaatregelen worden voorgedragen maar er volgt binnen dit onderzoek geen verdere verwerking van deze maatregelen om de onderhoudscontracten daadwerkelijk te kunnen gaan gebruiken. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de organisatie van Domijn beschreven. De missie, visie en strategie van Domijn komen aan bod. Ontwikkelingen binnen het vastgoedonderhoud, zoals dat binnen Domijn de afgelopen jaren is toegepast, worden beschreven. Daarnaast wordt de markt waarin Domijn opereert met de bijbehorende ontwikkelingen benoemd. In hoofdstuk 2 volgt een theoretisch kader. Hierin worden relevante modellen en begrippen met betrekking tot het onderzoeksobject toegelicht met een verantwoording van de onderlinge keuze voor een gebruikt model. Hoofdstuk 3 beschrijft de gehanteerde methodologie. Hier wordt aan de hand van de onderzoeksvragen aangegeven welke modellen en begrippen gebruikt zijn om bij te dragen aan het beantwoorden van de onderzoeksvragen. Hoofdstuk 4 beschrijft de resultaten van dit afstudeeronderzoek, waarin de processen van traditioneel en het gewenste onderhoud, resultaatgericht onderhoud, worden beschreven en vergeleken. Ook worden voor en nadelen van RGVO t.o.v. traditioneel onderhoud benoemd. Als laatste worden de risico s, de beoordeling van deze risico s en eventuele maatregelen in kaart gebracht die zich voordoen bij het afsluiten van een RGVO-Domijn-contract. Tot slot volgen in hoofdstuk 5 de conclusie, aanbevelingen en beperkingen van dit onderzoek. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 8

9 1 Domijn In dit eerste hoofdstuk wordt woningcorporatie Domijn, de organisatie waarvoor dit onderzoek verricht is, als organisatie beschreven. De ontwikkelingen bij Domijn op het gebied van vastgoedonderhoud worden weergegeven. Daarnaast wordt de markt waarop Domijn opereert in kaart gebracht. 1.1 De organisatie Domijn Domijn is een woningcorporatie met een maatschappelijke taak. Hierbij staat vastgoed centraal. Domijn telt in totaal ruim 200 medewerkers. Domijn werkt vooral in de gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser. Hier bezit Domijn ongeveer woningen, voornamelijk met huurprijzen die de huurders recht geeft op huurtoeslag. Onderstaand organogram geeft de hiërarchische bedrijfsstructuur van de organisatie weer. Figuur 1: Organogram Domijn 2012 (Domijn, 2012). De missie van Domijn luidt als volgt: Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Deze missie komt voort uit het idee dat mensen zoveel mogelijk kunnen deelnemen aan de samenleving. Dit impliceert dat mensen voor zichzelf kunnen zorgen, zelfstandig keuzes maken en voor hun eigen rechten opkomen. De strategie van Domijn is er vooral op gericht zo effectief mogelijk invulling te geven aan deze missie. De komende jaren gaat Domijn zich meer dan ooit inzetten om rendement uit haar vastgoed te halen en zo meer middelen te genereren voor haar maatschappelijke taken. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 9

10 Op de lange termijn verwacht Domijn dat de markt voor (huur-)woningen zal krimpen. Allereerst zal er een kortstondige groei plaatsvinden. Domijn is er voorstander van om dit zoveel mogelijk binnen bestaande steden/dorpen te laten plaatsvinden op inbreidingslocaties. Dit zijn braakliggende locaties die opgevuld kunnen worden met nieuwe woningen. Op het platteland dienen woningen alleen gerealiseerd te worden als dat volgens natuurlijke groei zal verlopen. Na deze korte periode van groei zet Domijn vanaf 2016 in op een daling van het aantal woningen wat moet leiden tot een bezit van woningen in Domijn wil haar woningbezit in stand houden door te renoveren en selectief nieuwe woningen te bouwen. Het bouwen van deze woningen moet in evenwicht zijn met de sloop van oude woningen. Domijn hecht waarde aan woonlasten en duurzaamheid. Dat betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperken of de energielasten, nu maar vooral in de toekomst, gelijk houden. Domijn waarborgt de vastgoedwaarde van haar bezit door een gebiedsvisie en uitvoeringsprogramma op te stellen. Daarmee kan zij de integrale ontwikkeling van verschillende gebieden waar Domijn vastgoed bezit behouden. Dit draagt bij aan de klantwaarde die Domijn haar bewoners probeert te bieden (Domijn, strategisch plan ). 1.2 Ontwikkeling van vastgoedonderhoud bij Domijn Domijn maakt onderscheid tussen dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud. Het dagelijks onderhoud kan ontstaan na schades door bijvoorbeeld slijtage, een gescheurde waterleiding of in een extreem geval door stormschade. Huurders kunnen benodigd onderhoud melden via een registratieformulier waarna er op basis van functionele eisen een herstelprocedure in gang wordt gezet. Hierdoor wordt bijvoorbeeld het functioneren van een raam weer hersteld. Het dagelijks onderhoud wordt in eigen beheer uitgevoerd. Op het moment dat er geen eigen personeel beschikbaar is dan wordt het onderhoud uitbesteed aan derden. Planmatig onderhoud wordt altijd uitbesteed. De huidige wijze van dit planmatige onderhoud bij Domijn wordt traditioneel genoemd. Deze heeft slechts betrekking op een enkele onderhoudsperiode. Dit houdt in dat wanneer onderhoud aan een complex nodig wordt geacht, offertes bij onderhoudsbedrijven worden opgevraagd. In het verleden maakte Domijn een keuze uit de aangeboden offertes. Hierbij werd de voordeligste offerte gekozen. Het kwam ook voor dat er slechts een bedrijf werd gevraagd voor het uitvoeren van onderhoud. Voor het benodigde onderhoud werd een offerte opgevraagd. Deze offerte gaf inzicht in de reële te verwachte kosten waarna deze werd opgenomen in de begroting. Door het op deze manier door te voeren sloten de werkelijke kosten achteraf aan bij het vooraf begrote bedrag omdat de begroting was afgeleid van de offerte. In het verleden werden gemaakte kosten eenvoudiger geaccepteerd dan tegenwoordig, doordat men minder kostenbewust was dan in de huidige economische crisis. Tegenwoordig wordt er een begroting voor het onderhoud gemaakt en tracht men daar een offerte bij te vinden die binnen deze begroting past. Daardoor zijn aangeboden offertes beter te verantwoorden en gaat men niet bij voorbaat akkoord met opgegeven bedragen. Als onderdeel van de traditionele werkwijze voert Domijn zelf de werkvoorbereiding uit, waardoor het de nodige tijd kwijt is aan organisatorische en administratieve taken. Domijn bepaalt zelf in welke mate onderhoud nodig is. Met het onderhoudsbedrijf wordt overeengekomen dat het bijvoorbeeld schilderwerk dient te leveren, zonder dat er een gewenst eindresultaat is vastgelegd. Dit houdt in dat er geen sprake is van een minimum kwaliteitsniveau waaraan het complex moet voldoen. Hierdoor ontbreekt de zekerheid dat de kwaliteit na onderhoud goed genoeg Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 10

11 is om een gepland aantal jaren mee te kunnen gaan. Domijn wil hier verandering in brengen door te gaan werken met RGVO. Het is de bedoeling dat 60-70% van het vastgoed volgens RGVO(-Domijn) onderhouden wordt. Voor het overige percentage loont het niet om RGVO(- Domijn) door te voeren. Deze overstap wil Domijn de komende vijf á zes jaar realiseren. Zoals bij de resultaten beschreven zal worden, is deze ontwikkeling van inspanningsgericht, via prestatiegericht naar resultaatgericht onderhoud doorontwikkeld. De intentie van RGVO is om een langjarige (bijvoorbeeld 25 jaar) samenwerking aan te gaan die vraagt om het afsluiten van langdurige verbintenissen. Daarbij wordt niet alleen de uitvoering van onderhoud maar ook de werkvoorbereiding en de tussentijdse conditiemeting aan het onderhoudsbedrijf overgedragen. Door contractueel overeen te komen dat het onderhoudsbedrijf niet alleen verantwoordelijk is voor het onderhoud maar ook voor de rapportering hierover aan Domijn behoudt Domijn de regie betreffende de staat (van onderhoud) van verschillende complexen. Een belangrijk element om de regie te kunnen behouden is het nastreven van transparantie. Hier ontstaat het risico dat het onderhoudsbedrijf zowel onderhoudt als rapporteert over het onderhoud en daardoor een te positief beeld schetst. De beperking van dit risico zal toegelicht worden bij de resultaten van dit onderzoek. Daaruit zal blijken dat Domijn de regie over het uit te voeren onderhoud behoudt. 1.3 De markt waarop Domijn opereert Zoals in figuur 2 over verslagjaar 2010 te zien is bestond de woningcorporatiebranche in 2010 uit 401 woningcorporaties. Met een personeelsaantal van ruim 241 medewerkers en een aantal woningeenheden van (tegen 6000 gemiddeld) behoort Domijn tot de grotere woningcorporaties in de branche. In de regio Oost-Twente (Enschede, Losser en Haaksbergen) zijn er naast Domijn nog enkele woningcorporaties actief. De Woonplaats is de grootste woningcorporatie te Enschede en presenteert zich als een vastgoedonderneming met een maatschappelijke doelstelling. Zij beheert woningen en heeft net als Domijn op dit moment (2012) ruim 200 medewerkers in dienst (De Woonplaats, 2012). Ten tweede is er Ons Huis. Zij noemt zichzelf een actieve, ontwikkelingsgerichte en ambitieuze corporatie met een eigen, sociaal gezicht. Met haar 54 medewerkers en zo n 5000 wooneenheden is zij na De Woonplaats en Domijn de derde woningcorporatie in Enschede (Ons huis, 2012). In het bijzonder worden twee woningstichtingen genoemd die zich speciaal richten op studentenhuisvesting in Enschede. Allereerst is er Acasa. Dit is een landelijke woningstichting met 53 medewerkers en 5000 woningen waarvan er 2300 als studentenkamer verhuurd worden op de campus van de universiteit Twente (Acasa, 2012). Daarnaast is er de SJHT, Stichting Jongeren Huisvesting Twente. Met negen mensen in dienst en zo n 90 vrijwilligers beheren zij ruim 1000 verhuureenheden (SJHT, 2012). Hoewel de verschillende corporaties in dezelfde branche actief zijn wordt er onderling niet gesproken over concurrenten maar collega s. Allen zijn non-profitorganisaties en proberen met een maatschappelijke taak of gedachte woonruimte aan te bieden. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 11

12 Figuur 2: Branche in beeld 2011 (Aedes Kenniscentrum, 2011). Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 12

13 2 Theoretisch kader Voorafgaand aan het onderzoek zal er eerst een theoretische inkadering plaatsvinden. Dit houdt in dat vanuit de literatuur relevante modellen worden beschreven met de verantwoording waarom deze modellen gebruikt zijn in dit onderzoek. 2.1 Onderzoeksmodellen Contantewaardemethode (CW-methode) Voor het contant maken van toekomstige cashflows wordt gebruik gemaakt van de contantewaardemethode. De CW-methode berekent de huidige waarde van de verwachte cashflows aan de hand van een (gewogen) vermogenskostenvoet. Deze gewogen vermogenskostenvoet geeft het rentepercentage weer waartegen vermogen kan worden aangetrokken, van zowel het eigen als het vreemd vermogen. Een positieve uitkomst (uitgedrukt in euro s) geeft aan dat de investering uit financieel oogpunt rendabel is (winstgevend), terwijl een negatieve uitkomst betekent dat de investering in ieder geval vanuit financieel oogpunt verliesgevend zal zijn (Boer, P. de, Brouwers, M.P. en Koetzier, W., 2008). Door het gebruik van deze methode zullen gedurende de looptijd periodiek gelijkblijvende bedragen betaald kunnen worden en wordt stabiliteit en continuïteit gecreëerd. Aanvullend op het jaarlijks te betalen bedrag wordt rekening gehouden met in- of deflatie volgens een vaste index. Deze index is afhankelijk van de branche waar het onderhoudsbedrijf bij is aangesloten. De formule om een contante waarde te kunnen berekenen is: CW = N t=0 TW / (1 + i)^t CW TW i t Contante Waarde van een toekomstig bedrag TW Toekomstige waarde Interest Tijdsduur in jaren Tabel 1: Toelichting contante-waarde-methode Diversiteitsverschijnsel Door diversiteit in moment van onderhoud wordt de maximale vermogensbehoefte lager dan in geval van simultane uitvoer van het onderhoud. Dit is het diversiteitsverschijnsel. (Blommaert en Blommaert, 2008) Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 13

14 COSO II Het COSO II-model is ontwikkeld in 1992 door The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission. Het COSO Enterprise Risk Management Framework bestaat uit acht hoofdcomponenten die gericht zijn op het bereiken van doelstellingen (strategisch, operations, verslaggeving en wetgeving) op alle niveaus in een organisatie (PWC, 2006). Risico s en mogelijkheden dienen te worden geïnventariseerd, geanalyseerd en beheerst om tot een effectief gebruik van Enterprise Risk Management (ERM) te komen. ERM biedt een organisatie de mogelijkheid om proactief te reageren op veranderende omstandigheden. Door het vroegtijdig signaleren van mogelijke gebeurtenissen en daaruit voortvloeiende risico s is de organisatie in staat om tijdig actie te nemen en het systeem van interne beheersmaatregelen op adequate wijze aan te passen. De kern van ERM bestaat uit een organisatiebreed, uniform en gestructureerd proces van identificeren en analyseren van, reageren op en monitoren van mogelijke toekomstige gebeurtenissen die van invloed kunnen zijn op het behalen van de organisatiedoelstellingen (PWC, 2006). Figuur 3: COSO II, Martens (2009) Het voorste vlak van de kubus betreft Enterprise Risk Management. Dit bestaat uit acht componenten: 1. Interne omgeving (internal environment) 2. Het stellen van doelen (objective setting) 3. Het identificeren van kritieke gebeurtenissen (event identification) 4. Risico-inschatting (risk assessment) 5. Beslissing hoe met de risico s wordt omgegaan (risk response) 6. Beheersactiviteiten (control activities) 7. Informatie en communicatie (information and communication) 8. Bewaking van de goede werking van het ERM-systeem (monitoring) Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 14

15 Het bovenste vlak betreft de ondernemingsdoelstellingen: Strategic: doelstellingen die in overeenstemming met de missie of ondernemingsstrategie van de organisatie zijn; Operations: organisatiebronnen moeten effectief en efficiënt worden gebruikt. Gedacht moet worden aan onder andere meetbare doelstellingen op het gebied van kwaliteit en doorlooptijden; Reporting: de betrouwbaarheid van de verslaggeving is hierbij van belang. Informatie in rapportage en verslaggeving dient juist, accuraat, consistent en compleet te zijn; Compliance: de wetgeving waar de organisatie zich aan dient te houden. Gedacht moet worden aan bijvoorbeeld fiscale wetgeving, richtlijnen voor de accountantscontrole, milieuwetgeving en dergelijke. Het zijvlak geeft de verschillende onderdelen van de organisatie weer waar risicomanagement dient te worden toegepast. COSO II dient op de organisatie als geheel te worden toegepast. Kraljic-matrix De inkoopstrategie wordt volgens de Kraljic-matrix afgeleid van twee criteria: enerzijds wordt er gekeken naar het toeleveringsrisico dat er bij de verschillende soorten producten gelopen wordt, anderzijds wordt er gekeken naar het financiële risico dat men loopt bij het inkopen van onderhoud. Voor een volledig overzicht van de theorie van de Kraljic-matrix wordt verwezen naar bijlage 1. Model van Ansoff Het model van Ansoff wordt gebruikt om door middel van een marktanalyse aan te geven op welke wijze een organisatie zich strategisch gezien ontwikkelt. Het model kan daarbij aangeven op welke wijze een organisatie haar concurrentievoordeel verwacht te behalen. Voor een volledig overzicht van de theorie van het model van Ansoff wordt verwezen naar bijlage Inkadering van begrippen In deze paragraaf worden begrippen ingekaderd en gedefinieerd zodat met eenduidige begrippen gewerkt kan worden. Vastgoedonderhoud bij een woningcorporatie Om het vastgoedonderhoud in kaart te brengen dient er eerst te worden toegelicht waar dit onderzoek betrekking op heeft. Allereerst is dit onderzoek bedoeld voor Domijn, maar dit zou voor iedere willekeurige woningcorporatie gebruikt kunnen worden. Domijn is zoals vermeldt een regionale woningcorporatie in Oost-Twente. Een woningcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien (de doelgroep) (KEI, kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2012). Zoals te lezen is in de inleiding richten woningcorporaties zich steeds meer op hun kerntaken. Dat betekent dat vastgoedonderhoud wordt uitbesteed en het liefst met een aanzienlijke kostenbesparing. Dat heeft geleid tot de ontwikkeling van traditioneel naar resultaatgericht vastgoedonderhoud. Ieder onderhoudsbedrijf geeft een eigen definitie van vastgoedonderhoud. Voor dit onderzoek wordt vastgehouden aan de omschrijving van FOSAG, de ondernemersorganisatie voor schilders-, onderhouds-, metaalconserverings-, en glasbranche. Zij omschrijft vastgoedonderhoud als: Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 15

16 Het geheel aan maatregelen, dat noodzakelijk is om de gebruikswaarde en de goede vervulling van de functie, de belevingswaarde, de technische waarde en daarmee de economische waarde van het vastgoed te waarborgen gedurende de economische levensduur (2009). Deze definitie wordt aangehouden omdat deze als definitie de voorloper is van de verderop vermelde definitie van RGVO welke ook door het FOSAG wordt gedefinieerd. Langenhof (2009) legt met behulp van een publicatie van Straub (prestatiegericht samenwerken bij onderhoud. Stimulans voor innovaties in het onderhoudsbedrijf, 2006) de link tussen traditioneel vastgoedonderhoud en inspanningsgericht vastgoedonderhoud. Inspanningsgericht vastgoedonderhoud wordt beschreven in de vorm van uit te voeren werkzaamheden met vermelding van producten, hetgeen in een bestek is opgenomen (FOSAG). Domijn werkt op het moment nog met deze vorm van onderhoud. Daarmee wordt de ist-positie van de organisatie weergegeven. Leijnse (2006) definieert de ist-positie als het waarnemen van de werkelijkheid van het te controleren object. In de ontwikkeling van vastgoedonderhoud komt na het inspanningsconcept de prestatiegerichte aanpak en vervolgens de resultaatgerichte vorm van onderhoud. Dit is belangrijk voor het vervolg van het onderzoek want de intentie is om de resultaatgerichte aanpak van onderhoud aan te gaan nemen in de toekomst van vastgoedonderhoud bij Domijn. Hiermee wordt de sollpositie van Domijn bereikt. Met de soll-positie wordt de gewenste situatie aangegeven, of zoals Leijnse (2006) het definieert: het stellen van normen. Resultaatgericht vastgoedonderhoud is hierin gedefinieerd als: Het geheel van technische, organisatorische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten om vastgoed functioneel, esthetisch en technisch op het overeengekomen kwaliteitsniveau te houden, passend binnen de doelstellingen en de strategie van de opdrachtgever. Hierbij is sprake van een resultaatverplichting (FOSAG, 2009). De keuze voor de definitie van RGVO door FOSAG komt voort uit het gegeven dat FOSAG als overkoepelend orgaan de leidraad heeft opgesteld. Deze leidraad is bedoeld als een handvat voor het implementeren van de methodiek van RGVO en is nog altijd het meest complete document voor deze implementatie. Aandachtspunt bij deze vernieuwde vorm van onderhoud is dat er niet wordt gekeken naar de prestatie die wordt geleverd, maar naar het resultaat dat neergezet wordt. Dat resultaat wordt bereikt door een vooraf afgesproken kwaliteitsniveau te garanderen gedurende de looptijd van het jaar. Het te waarborgen kwaliteitsniveau wordt ook wel Service Level Agreement (SLA) genoemd: een overeenkomst tussen een dienstverlener en een klant waarin een minimaal aanvaardbaar serviceniveau wordt vastgelegd (Kluijtmans, 2008). Voorbeelden van maatstaven in dit serviceniveau zijn de glansfactor die verf dient te hebben, het tochtvrij zijn van kozijnen, hechtfactor van verf en voegkwaliteit bij metselwerk. Het onderscheid dat volgt bij de implementatie van RGVO heeft te maken met de betalingswijze en zal daarom een aanvulling zijn op het reguliere RGVO-proces. Bij deze vorm worden periodiek gelijkblijvende bedragen betaald op basis van een van tevoren vastgesteld bedrag. Dit in tegenstelling tot regulier RGVO, waarbij de werkelijke kosten aan het eind van een onderhoudsbeurt worden betaald. Dagelijks en planmatig onderhoud Voor het uitwerken van de nieuwe manier van onderhoud (RGVO) is het belangrijk om onderscheid te maken tussen dagelijks en planmatig onderhoud. Dagelijks onderhoud heeft betrekking op dagelijkse problemen die ondervonden worden in een woning. Dit kan gaan om een Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 16

17 lekkende kraan, een klemmende deur of een kapotte ruit. Globaal is dit in te delen in onderhoud dat minder dan 500 euro kost en maximaal een halve dag werk in beslag neemt (Domijn). Voor dit onderzoek wordt het dagelijks onderhoud als zodanig niet meegenomen als onderdeel van RGVO. Planmatig onderhoud echter gaat over grote onderhoudswerkzaamheden die uitgevoerd worden in en buiten een woning of wooncomplex. Dit onderhoud heeft betrekking op de schil van de woning m.u.v. het dak. Een voorbeeldonderdeel van de schil van de woning is het buitenschilderwerk (Domijn). Dit planmatige onderhoud is hetgeen waar RGVO om draait. Er wordt gewerkt met een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) om het planmatig onderhoud op basis van tijd goed in te kunnen delen. Een MJOP is een document, opgemaakt door een bouwkundige, betrekking hebbende op een gebouw, waarin per bouwdeel (dak, gevel, kozijnen, etc.) is beschreven binnen welke termijn onderhoud nodig is en wat de kosten zullen zijn die aan dit onderhoud verbonden zijn (Nederlandvve.nl, 2012). Gedurende het beheren van vastgoedonderhoud dient er eens in de drie jaar een controle te worden uitgevoerd welke aangeeft wat de staat van een gebouw is. De leidraad RGVO vertelt dat dit dient te gebeuren aan de hand van een prestatiemetingenplan. Er wordt echter niet omschreven wat er in dit plan wordt opgenomen en daardoor zal het tot onduidelijkheid kunnen leiden over hetgeen gecontroleerd dient te worden. Oplossing daarvoor is het uitvoeren van een conditiemeting volgens de NEN 2767 Conditiemeting. De NEN 2767 is een universele norm voor conditiemeting. Het gebruikmaken van de NEN 2767 leidt tot het uniform inspecteren en in kaart brengen van de technische staat van alle bouw- en installatiedelen (NEN, Nederlandse Normalisatie-instituut, 2012). De eisen die gesteld worden aan de te onderhouden complexen kunnen worden ingedeeld in functionele en esthetische eisen. Een functionele eis is een kwalitatieve eis die aan de functie(s) van een bouwdeel wordt gesteld (FOSAG, 2009). Hierbij valt te denken aan het winddicht zijn van een raam of het kunnen sluiten van een deur. Een esthetische eis hangt samen met zintuigelijke waarneming (FOSAG, 2009). Dit komt neer op uiterlijke kenmerken zoals de kleur van schilderwerk of het tochtvrij zijn van kozijnen. Risico Risico is de combinatie van de waarschijnlijkheid van een gebeurtenis en de gevolgen ervan. (ISO 2002, definitie 3.1.1). Risico heeft een drietal algemene kenmerken. Ten eerste heeft risico betrekking op (veelal) negatieve gevolgen van gebeurtenissen. Ten tweede, risico s hebben betrekking op toekomstige gebeurtenissen. Ten derde, risico s brengen mogelijkerwijs toekomstige gebeurtenissen met zich mee (Mahler, 2007). Risico s zijn onder te verdelen in een tweetal typen risico s: statische en dynamische risico s (Claes, 2009). Statische risico s zijn risico s die uitsluitend negatieve gevolgen met zich meebrengen. Een voorbeeld hiervan is het uitbreken van brand. Dynamische risico s kunnen in tegenstelling tot statische risico s zowel positieve als negatieve gevolgen met zich meebrengen. Ze worden ook wel ondernemingsrisico s genoemd. Beleggingen en investeringen in nieuwe markten zijn voorbeelden van dynamische risico s. De waardering van risico s betreffende het afsluiten van nieuwe onderhoudscontracten is van groot belang voor de afhandeling ervan. Aan de hand van de inschatting van de omvang van het risico, dient bepaald te worden of een risico geaccepteerd, vermeden, beperkt of overgedragen dient te worden. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 17

18 Kans / Gevolg Kleine kans Kleine schade Dit risico baart geen zorgen. Gevolgen kunnen uit de liquide middelen van een organisatie worden betaald. Het nemen van schadepreventieve maatregelen zal weinig tot niet rendabel zijn. Verzekeren of het aanleggen van een reserve is dan ook niet zinvol. Grote schade Dit risico vergt aandacht vanwege het onvoorspelbare karakter (kleine kans) en de grote gevolgen ervan die de continuïteit van de organisatie in gevaar brengt. Het verzekeren tegen dit risico is gebruikelijk. Grote kans Dit risico zal geen financiële problemen opleveren voor de organisatie, tenzij de schadefrequentie te groot is. Het wordt gezien als kostenfactor, aangezien het door de hoge frequentie calculeerbaar is. Tabel 2: Risicomatrix. Dit risico zal weinig voorkomen ten gevolge van risicomijdend gedrag. Als dit risico niet te vermijden is, dan is een goede schadepreventie vaak de enige optie die ter beschikking staat. Verzekeren is gezien de hoge frequentie en grote schade niet te realiseren tegen een aanvaardbare premie. Risico s uitgediept: financieel en juridisch Het onderzoek dat uitgevoerd wordt zal allereerst gericht zijn op twee soorten risico s, namelijk financiële en juridische risico s. Een financieel risico is een risico ten aanzien van de solvabiliteit, liquiditeit, valuta en rentes (Kieft, 2011). Voorbeelden van financiële risico s zijn fraude en het niet kunnen voldoen aan de betalingsverplichtingen (ontoereikende kasstroom). Een juridisch risico is een algemeen begrip waar geen eenduidige definitie voor is, waardoor er verschillende definities in inloop zijn. The Bank of England (2000) definieert een juridisch risico als een onverwachte interpretatie van de wet of wettelijke onzekerheid die het betalingssysteem of belanghebbenden met onvoorziene financiële (negatieve) gevolgen achterlaat. Kredittilsynet (1994) definieert een juridisch risico als volgt: het risico dat een contract niet de mate van bescherming biedt zoals was voorgenomen door de contractanten. In het BASEL II-akkoord wordt een juridisch risico als volgt omschreven: een juridisch risico bevat, maar is niet beperkt tot, blootstelling aan boetes, straffen of bestraffende schadevergoeding als gevolg van toezichthoudende maatregelen, alsmede van particuliere bezittingen. In alle gegeven definities komt een wettelijke onzekerheid of beperking voor. Toegespitst op het huidige onderzoek houdt dit in dat het beperkingen of onvolkomenheden van de contracten zijn. Gekozen is voor de volgende definitie: een juridisch risico is een onvolkomenheid in een contract, waardoor één van de betrokken partijen niet beschermd wordt in geval van een nalatigheid van een andere betrokken partij. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 18

19 3 Methodologie In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke modellen zijn gebruikt om een antwoord te kunnen geven op de verschillende onderzoeksvragen. Daarbij wordt vermeld waarom deze modellen bijdragen aan het beantwoorden van de onderzoeksvragen. Paragraaf 3.1 betreft de toelichting op het vooronderzoek dat verricht is om kennis op te doen over Domijn en het vakgebied van vastgoedonderhoud. In paragraaf 3.2 wordt verantwoord hoe de hoofdvraag beantwoord wordt. 3.1 Vooronderzoek Het vooronderzoek is nodig om kennis op te doen over verschillende vormen van vastgoedonderhoud, de processen van deze vormen van onderhoud en onderhoudscontracten. Het in kaart brengen van de verschillende vormen van vastgoedonderhoud dient antwoord te geven op de eerste deelvraag: Welke verschillende vormen van vastgoedonderhoud zijn er? Voor het beantwoorden van deze vraag is in eerste instantie uitgegaan van de leidraad resultaatgericht vastgoedonderhoud. Deze is in 2009 uitgegeven door het FOSAG. FOSAG is de ondernemersvereniging voor de schilders- en onderhoudsbranche en vertegenwoordigt 80% van de branche, gerekend naar het totale omzetvolume van de lidbedrijven (FOSAG,2012). Deze leidraad is op dit moment het meest volledig in de informatieverschaffing voor wat betreft RGVO ten opzichte van andere literatuur. Nadat verschillende processen benoemd zijn is het mogelijk om met de deelvragen 1.1 en 1.2 aan te geven wat de verschillende processen inhouden: Hoe ziet het proces van traditioneel vastgoedonderhoud er uit? Hoe ziet het proces van RGVO er uit? Deze processen worden in kaart gebracht omdat daarmee verwacht wordt elementen te kunnen benoemen die mogelijke risico s met zich mee dragen. Het in kaart brengen van de verschillende processen is gebeurd nadat verschillende gesprekken gevoerd zijn met medewerkers van de afdeling vastgoedbeheer van Domijn. Na afloop van de gesprekken zijn de uitwerkingen ter controle voorgelegd aan de medewerkers van Domijn. Ook zal er een vergelijking worden uitgevoerd zodat veranderingen in het volledige proces van onderhoud beschreven worden. De vergelijking moet antwoord geven op deelvraag 1.3: Wat zijn de verschillen tussen de verschillende vormen van vastgoedonderhoud? De processen worden gefaseerd in een stroomschema geplaatst om verschillen zichtbaar te maken. Vervolgens wordt met markeringen aangegeven hoe de taakverdeling binnen het onderhoudsproces zal veranderen. Nadat de verschillen zijn verduidelijkt wordt er een waardeoordeel aan gegeven waardoor voor- en nadelen ontstaan. Daarmee wordt antwoord gegeven op deelvraag 1.4: Wat zijn de voordelen van RGVO-Domijn t.o.v. traditioneel vastgoedonderhoud? Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 19

20 3.2 Methode van onderzoek Nadat met het vooronderzoek de nodige (theoretische) kennis is opgedaan volgt de praktische uitvoering van het onderzoek. Dit onderzoek moet antwoord geven op de hoofdvraag van het onderzoek: Welke financiële en juridische risico s met beheersmaatregelen zijn er voor Domijn om tot RGVO-Domijn-contracten te komen? Met behulp van het vooronderzoek kunnen risico s benoemd worden uit de processen die zijn vastgelegd. Domijn heeft ook enkele RGVO-contracten als voorbeeld op laten stellen. Deze zullen geanalyseerd worden om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van de mogelijke risico s die Domijn loopt. De contracten worden ontleed waardoor beter inzicht te verkrijgen is in de mogelijke risico s waarmee Domijn geconfronteerd kan worden. Dit gebeurt met deelvraag 2: Uit welke onderdelen bestaat een RGVO-Domijn contract? Zoals in de inleiding vermeldt is wenst Domijn niet de reguliere betalingswijze maar RGVO- Domijn door te voeren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de contante-waarde-methode. Het is belangrijk dat het gebruik van deze methode juist wordt toegepast omdat er gerekend wordt met de tijdswaarde van geld en hiervoor is specifieke kennis van financiële rekenkunde nodig. Daarom moet onderzocht worden hoe deze betalingswijze er uitziet en wat de mogelijke consequenties daarvan zijn. Daarmee wordt antwoord gegeven op de derde deelvraag: Wat zijn de betalingsmogelijkheden voor RGVO-Domijn contracten? Nadat de processen in kaart zijn gebracht, het onderhoudscontract is ontleed én de verschillen, voor- en nadelen zijn benoemd kan het proces van risicomanagement worden toegepast voor beantwoording van de vierde en laatste onderzoeksvraag: Hoe ziet het proces van risicomanagement er uit voor Domijn, gericht op RGVO-Domijn contracten? Dit proces wordt in kaart gebracht met behulp van het COSO II-model. En dat moet ertoe leiden dat het volledige proces van risicomanagement wordt doorlopen. Daarbij worden risico s in kaart gebracht en passende beheersmaatregels geformuleerd. De risico s worden geïdentificeerd en beoordeeld waarna eventueel acties worden ondernomen volgens COSO II. Afsluitend dienen de risico s te worden gemonitord om de benadering met betrekking tot deze risico s te herzien. Het doel van COSO II is te komen tot een integrale risicobeheersing. Met het doorlopen van deze methode wordt verwacht dat de belangrijkste risico s met beheersmaatregelen in kaart zijn gebracht. Zo kan er een antwoord worden gegeven op de hoofdvraag van dit onderzoek. Het inventariseren en op waarde schatten van de risico s is gebeurd na diverse gesprekken, onder andere met de coördinator van RGVO, teamleider afdeling vastgoedbeheer, controller en medewerker beleid en bedrijfsvoering. Juist voor het op waarde schatten van deze risico s was het belangrijk om met deze betreffende personen in gesprek te gaan aangezien zij ervaring hebben in het werken met vastgoedonderhoud, financiën en beheersen van risico s. Deze gesprekken waren voornamelijk van informerende aard waarbij voor de risicobeoordeling gebruik is gemaakt van invulformulieren. Deze zijn bij de resultaten in tabel 6 terug te vinden. Een onderzoek naar RGVO-Domijn-contracten 20