Calcasa WOX 4 e kwartaal 2012

Transcriptie

1 Inhoud: Landelijke waardeontwikkeling -6,3% Prijsontwikkeling kwartaal op kwartaal +0,1% Betaalbaarheid op jaarbasis verbeterd +14,2% Aantal transacties op kwartaalbasis gestegen +2,3% Voorspelling jaarontwikkeling 2013Q1-5,8% Europese vergelijking prijsontwikkeling Gedwongen verkopen neemt forst toe Calcasa WOX 4 e kwartaal 2012 Calcasa WOX 4 e kwartaal 2012 In het vierde kwartaal van 2012 zijn alle vastgoedindexen gedaald: woningen (-6,3%), kantoren (-8,3%), winkels (-12,5%) en bedrijfsruimten (-6,6%). Voor het eerste kwartaal van 2013 verwacht Calcasa een woningprijsontwikkeling op jaarbasis van -5,8%. Sinds de top van de markt halverwege 2008 daalde de gemiddelde woningwaarde met 10% en steeg de betaalbaarheid met 35%. Het jaarlijks aantal transacties steeg met 2,3% ten opzicht van vorig kwartaal en daalde met 3,8% ten opzichte van vorig jaar. Momenteel staan er twee keer zoveel woningen te koop dan dat er jaarlijks verkocht worden. Het aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis daalde dit kwartaal met 2,1%. CALCASA VASTGOED PRIJSINDEXEN Q Calcasa WOX (1995 = 100)* 241 Calcasa PropertyNL OPI (2001Q4=100) 87 Calcasa PropertyNL RPI (2001Q4=100) 100 Calcasa PropertyNL IPI (2001Q4=100) 101 Prijsverandering Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar WOX -6,3% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal WOX 0,1% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar gecorrigeerd voor inflatie WOX -9,2% Tabel 1a Calcasa vastgoed prijsindexen, PropertyNL Tabel 1b Calcasa kengetallen, PropertyNL Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar kantoren -8,3% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar winkels -12,5% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar bedrijfsruimten -6,6% Woningprijsvoorspelling Voorspelling jaarontwikkeling 2013Q1-5,8% Dalers en stijgers dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar Grootste daler op Corop niveau: 't Gooi en de Vechtstreek -10,8% Grootste stijger op Corop niveau: Midden-Limburg -1,9% Grootste daler op gemeente niveau: Wijdemeren -12,9% Grootste stijger op gemeente niveau: Weert -1,3% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 20,5% Verbetering betaalbaarheid t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 14,2% Verbetering betaalbaarheid t.o.v. vorig kwartaal 2,8% Transacties Aantal transacties op jaarbasis Verandering aantal transacties op jaarbasis -3,8% Executieverkopen Aantal executieverkopen via veiling op jaarbasis Verandering aantal executieverkopen via veiling op jaarbasis -16,6% *woningvoorraad 1 januari 2012, gemeentelijke indeling

2 Gemiddelde woningwaarde daalt met 6,3% op jaarbasis De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 241 punten. Het prijsniveau van het vierde kwartaal van 2012 komt uit op een gemiddelde woningwaarde van (zie figuur 1). De gemiddelde prijs van een woning in het vierde kwartaal van 2012 ten opzichte van het derde kwartaal is nagenoeg gelijk gebleven (+0,1%). De jaar-op-jaarontwikkeling van de gemiddelde woningprijs komt dit kwartaal uit op -6,3% (zie figuur 2). De inflatie was het afgelopen kwartaal gemiddeld 2,9% (CBS, 2012). Rekening houdend met dit inflatiecijfer daalt de reële waarde van een woning in het vierde kwartaal van 2012 met 9,2%. Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) Figuur % 5% 0% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering Prijsverandering per jaar (in %) 10% 5% Figuur 2 Prijsverandering in het vierde kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland 0% -5% -10% 02K4 03K4 04K4 05K4 06K4 07K4 08K4 09K4 10K4 11K4 12K4 Alle woningen 2

3 In figuur 3 is de prijsverandering per kwartaal naar woningtype weergegeven. In deze figuur wordt de prijsontwikkeling naar woningtype van kwartaal-opkwartaal gemonitord, deze prijsontwikkeling fluctueert sterk. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: Gemiddelde prijs meergezinswoningen: Kwartaal-op-kwartaal prijsontwikkeling eengezinswoningen: +0,0%. Kwartaal-op-kwartaal prijsontwikkeling meergezinswoningen: +0,6%. Jaar-op-jaar prijsontwikkeling eengezinswoningen: -6,6%. Jaar-op-jaar prijsontwikkeling meergezinswoningen: -5,2%. 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 3 Prijsverandering per kwartaal t.o.v. het vorige kwartaal in Nederland 0% -2% -4% -6% 10K3 10K4 11K1 11K2 11K3 11K4 12K1 12K2 12K3 12K4 Eengezinswoningen Meergezinswoningen Voorspelling woningprijsontwikkeling eerste kwartaal 2013 Voorspelling jaarontwikkeling eerste kwartaal 2013: -5,8%. Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van: -6,0% voor eengezinswoningen. -5,0% voor meergezinswoningen. De kwartaal-op-kwartaal voorspelling komt uit op -0,1% voor het eerste kwartaal van Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel Voor noord Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met 6,4% ten opzichte van het prijsniveau een jaar eerder. Voor oost Nederland een daling van de gemiddelde woningprijs met 5,2% ten opzichte van het prijsniveau een jaar eerder. Voor zuid Nederland een daling van de gemiddelde woningprijs met 6,2% ten opzichte van het prijsniveau een jaar eerder. Voor west Nederland een daling van de gemiddelde woningprijs met 4,9% vergeleken met een jaar eerder. 3

4 Betaalbaarheid wonen verbeterd met 35,1% sinds top van de markt De betaalbaarheid * van het wonen is in de afgelopen jaren fors verbeterd. De netto woonlasten zijn in het vierde kwartaal van 2012 met 14,2% afgenomen ten opzichte van een jaar geleden. In dit kwartaal wordt gemiddeld 20,5% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 4). In figuur 5 is de jaarlijkse verandering van de betaalbaarheidsindex per kwartaal weergegeven. De algehele trend is een verbetering van de betaalbaarheid sinds begin 2009; er wordt minder van het inkomen uitgegeven aan netto woonlasten. Sinds de top van de markt (eind 2008) is de betaalbaarheid van het wonen met 35,1% fors verbeterd. In het vierde kwartaal van 2008 gaf men gemiddeld nog 31,6% uit aan netto woonlasten. Betaalbaarheidindex Nederland (in %) Figuur Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Jaarlijkse verandering betaalbaarheidsindex Nederland in % Figuur 5 Jaarlijkse verandering van de betaalbaarheidsindex per kwartaal in Nederland (in %) '08 '09 '10 '11 '12 4

5 Figuur 6 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) naar gemeente in het vierde kwartaal van *) De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 5

6 Totaal aantal executieveilingen gestegen met meer dan 50% in 2012 Volgens Calcasa is het werkelijke aantal executieverkopen waarschijnlijk niet gedaald in 2012, maar juist gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In 2012 is veel gedaan om gedwongen verkoop via veiling te vermijden. Zo zijn veel woningen die onder de Nationale Hypotheek Garantie vielen niet via de veiling verkocht, maar onderhands. De stichting Waarborgfonds Eigen Woningen rapporteerde onlangs nog dat in woningen met NHG gedwongen verkocht zijn, waarvan slechts 13% via de veiling. In 2011 werd nog 25% via de veiling verkocht. Het aantal executieveilingen bedroeg in , wat zou kunnen betekenen dat het werkelijk aantal gedwongen verkopen rond de 15 duizend zou kunnen liggen. Hierdoor zou het werkelijke aantal executieveilingen niet gedaald zijn in 2012, maar juist gestegen met meer dan 50%. Verdubbeling aantal huishoudens met betalingsachterstanden sinds 2007 In 2007 waren er bij het BKR ongeveer huiseigenaren met een betalingsachterstand op hun hypotheek. In 2011 is dit aantal opgelopen naar ruim 65 duizend en aan het einde van 2011 zijn er ruim 72 duizend huiseigenaren met een betalingsachterstand van hun hypotheek (BKR, hypotheekbarometer, 2012). Kredietnemers met betalingsachterstand op hun hypotheek Figuur 7 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren Bron: BKR, bewerking Calcasa

7 Woningprijs daalt hard vergeleken met onze buurlanden Calcasa heeft een vergelijking gemaakt van de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs in de belangrijkste Europese landen. De woningprijzen dalen in Spanje, Engeland en Nederland en de woningprijzen stijgen in Duitsland, Frankrijk en België. De prijsdaling is het meest extreem in Spanje met 24,3% over de afgelopen 5 jaar. De prijsstijging is het meest extreem in België met een stijging van 15,2% ten opzichte van 5 jaar geleden. Woningprijzen dalen in Spanje, Engeland en Nederland In Nederland en Spanje dalen de woningprijzen sinds de crisis. In Engeland is dit ook het geval, al vertoont de woningprijsontwikkeling daar een grilliger patroon met dalingen en stijgingen, zoals te zien is in figuur 8. In Spanje zijn de woningprijzen het hardst gegroeid van heel Europa. In de periode is de gemiddelde woningprijs gestegen met 197% (Bank of Spain, 2012). In die periode floreerde de woningbouw en was de hypotheekrente een van de laagste van Europa (<3,5%).Door de economische crisis werd de overproductie aan woningen werd door niet meer verkocht met dalende prijzen tot gevolg. De gemiddelde woningprijs is met 24,2% gedaald ten opzichte van de piek in 2007 (zie tabel 2). De Nederlandse woningmarkt heeft een hoge groei van de woningprijs gekend in de jaren ; jaarlijkse woningprijsontwikkeling van meer dan 10% (zie figuur 8). Hierdoor is de gemiddelde woningprijs fors gestegen van begin 2007 naar eind 2011; een stijging van 74%. De jaren erna steeg de gemiddelde woningprijs door, maar met kleinere percentages, om vervolgens in 2008 te gaan dalen. In Nederland is de gemiddelde woningprijs gedaald met 9,9% ten opzichte van 5 jaar geleden: het aantal transacties is in die periode teruggelopen met 42%. Residential Property Price Indicator (2007Q1=100) Figuur Woningprijsontwikkeling per kwartaal in een aantal Europese landen sinds 1995 (2007=100) WOX, FOD Economie, Halifax, Insee, Bank of Spain, BulwienGesa, bewerking Calcasa Q1 1996Q1 1997Q1 1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 Netherlands Belgium Germany France U.K. Spain 7

8 Landen Jaarontwikkeling 5 jaarsontwikkeling Spanje -9,3% -24,3% Nederland -6,3% -9,9% Frankrijk -1,3% 2,7% Engeland -0,9% -11,2% Duitsland 2,7% 8,8% Belgie 4,0% 15,2% Tabel 2 Gemiddelde prijsverandering in het afgelopen jaar en in de afgelopen 5 jaar in de onderzochte Europese landen. WOX, FOD Economie, Halifax, Insee, Bank of Spain, BulwienGesa, bewerking Calcasa Woningprijzen stijgen in Duitsland, Frankrijk en België Als gevolg van de lage rentestand en een hoge vraag naar woningen stijgt de woningprijs in Duitsland (Deutsche Bank). Op jaarbasis is de gemiddelde woningwaarde in het vierde kwartaal van 2012 met 2,7% gestegen. Kijken we verder terug in de tijd, dan is de waarde aan het einde van 2012 zelfs 8,8% hoger dan die van eind In steden als Berlijn is de gemiddelde woningprijs zelfs met 9% gestegen in het afgelopen jaar. Als gevolg van een lage bouwactiviteit in de steden en een toename van het aantal huishouden neemt de vraag naar woningen daar snel toe en daarmee ook de prijs. De gemiddelde woningprijs in Frankrijk daalde met ruim 9% na de crisis in 2009 om vervolgens weer te herstellen en door te groeien. In 2011 steeg de gemiddelde woningprijs met 4,1% (Insee) om daarna in 2012 weer licht te dalen met 1,3%. De Belgische woningmarkt heeft zich goed hersteld van de lichte prijsdaling (0,5%) in 2009 (zie figuur 9). De gemiddelde woningprijs is in België met 4,5 procent gestegen in het afgelopen jaar. Ten opzichte van 5 jaar gelen is de gemiddelde woningprijs zelfs met 15,2% gestegen. De lage rentestand en de demografische ontwikkelingen zorgen er ook in België voor dat woningprijzen blijven stijgen al bestaat er het gevaar van stabilisatie of zelfs een daling van de woningprijs (FOD Economie); dit als gevolg van verscherpte regels ten aanzien van de leencapaciteit. In het vierde kwartaal zijn meer dan 42 duizend woningen van eigenaar veranderd. Dit is een stijging van 7,5% ten opzichte van het aantal transacties per kwartaal een jaar eerder toen 39 duizend transacties plaatsvonden. Ten Residential Property Price Indicator (2007Q1=100) Figuur Woningprijsontwikkeling per kwartaal in een aantal Europese landen sinds 2007 (2007=100) WOX, FOD Economie, Halifax, Insee, Bank of Spain, BulwienGesa, bewerking Calcasa Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 Netherlands Belgium Germany France U.K. Spain 8

9 Aanbod bestaande woningen versus verkopen Aan het einde van het vierde kwartaal van 2012 stonden er ruim 270 duizend bestaande koopwoningen te koop. Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt rond de 137 duizend woningen. Het aanbod van woningen overtreft het aantal verkochte woningen ruimschoots. Dit proces is al sinds halverwege 2009 gaande (zie figuur 10). Sinds de start van de woningmarktcrisis worden er fors minder woningen verkocht, terwijl het aanbod blijft stijgen. De verhouding tussen te koop staand en verkocht is in het laatste kwartaal gelijk gebleven met een factor 2. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 24 maanden duurt voordat de bestaande voorraad woningen verkocht is in het huidige verkoopklimaat. Het aantal te koop staande woningen is met 5,9% toegenomen in het vierde kwartaal van 2012 ten opzichte van een jaar eerder. Het jaarlijks aantal verkochte woningen is met 3,8% gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Sinds de start van de woningmarktcrisis is het aanbod meer dan verdubbeld en het jaarlijks aantal transacties met 41,7% afgenomen. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod Totaal Jaarlijks Verkocht Calcasa onderzocht daarnaast ook de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal jaarlijks verkochte woningen op regionaal niveau. In figuur 11 is de aanbod/verkoopquote per Corop-regio getoond. De verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het jaarlijks aantal verkochte woningen is 2,0. Regionaal zijn hierin grote verschillen te ontdekken zoals te zien is in figuur 11. In het Noorden en in de Achterhoek is de aanbod/verkoopquote het hoogst. Oost-Groningen voert de lijst aan met een verhoudingscijfer van 3,5 gevolgd door de Achterhoek met een cijfer van 2,8. Een gunstigere aanbod/verkoopquote vinden we terug in het westen van het land met cijfers van 1,4 in Delft en Westland en Groot-Amsterdam en 1,6 in Den Haag en de Zaanstreek. 9

10 Figuur 11 Aanbod/verkoopquote alle woningen per Corop-regio in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 Figuur 12 Toename aantal te koop aangeboden koopwoningen ten opzichte van 5 jaar geleden per Corop-regio in Nederland in het vierde kwartaal van

11 Percentage te koop aangeboden woningen met 103% toegenomen in de afgelopen 5 jaar De grootste toename van het aandeel jaarlijks aangeboden koopwoningen in de afgelopen vijf jaar is terug te vinden in de lijn Agglomeratie Haarlem, Groot-Amsterdam, t Gooi en de Vechtstreek, Utrecht, Zuidwest-Gelderland, Noordoost-Noord-Brabant en Zuidoost-Noord-Brabant. In bepaalde regio s is de toename van het aanbod geringer; dit zijn niet per se de regio s waar ook de verkoopverhouding gunstiger is. Dit geldt wel voor de regio s Zuidwest-Overijssel, Zaanstreek en Oost-Zuid-Holland (zie figuur 12). Aantal transacties op jaarbasis met 42% gedaald in afgelopen 5 jaar Het aantal transacties op jaarbasis is de afgelopen 5 jaar met maar liefst 41,7% gedaald. De hoogste daling vinden we terug in de Corop-regio Flevoland. Daar is het aantal verkopen met de helft afgenomen. In Zuidoost- Friesland nam het aantal verkopen ook met bijna de helft af (-48,1%) en daalde de gemiddelde woningprijs op jaarbasis met 10,6% in de afgelopen vijf jaar. Over heel Nederland is de gemiddelde woningprijs in 2012 met 6,3% afgenomen ten opzichte van die over heel Corop-regio s met een geringere daling van het aantal verkopen zijn bijvoorbeeld Zeeuws-Vlaanderen en de Zaanstreek (zie tabel 3). In Zeeuws- Vlaanderen daalde het aantal transacties maar met 20,1% over de afgelopen vijf jaar en in de Zaanstreek betrof de daling 33,3%. Alle woningen 5 jaars transactie ontwikkeling 5 jaars prijsontwikkeling Tabel 3 Corop regio's Hoogste daling Flevoland -50,3% -7,1% Zuidoost-Friesland -48,1% -10,6% Zuidoost-Noord-Brabant -48,0% -9,9% Transactie- en prijsontwikkeling ten opzichte van vijf jaar geleden in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 Noord-Friesland -47,9% -9,5% Delfzijl e.o. -47,2% -4,8% Laagste Daling Zeeuwsch-Vlaanderen -20,1% -2,3% Zaanstreek -33,3% -6,8% Groot-Amsterdam -36,0% -2,6% Twente -36,0% -7,0% IJmond -36,7% -6,0% 11

12 Daling gemiddelde woningwaarde ten opzichte van top van de markt Op landelijk niveau is de gemiddelde woningwaarde met 9,9% gedaald ten opzichte van de top van de markt in De negatieve prijsontwikkeling is echter niet in alle regio s even groot geweest. In tabel 4 wordt een top 5 van Corop-gebieden getoond die de grootste stijging en daling kennen van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt. y Grootste daler is de Corop-regio Zuidwest-Gelderland. Hier daalde de gemiddelde woningwaarde met maar liefst 15,9%. Het afgelopen jaar betrof de daling 4,0%. y Grootste stijger sinds de top van de markt is er niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds de top van de markt is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde met 5.1% in de afgelopen 5 jaar en het afgelopen jaar met 4,3%. Alle woningen Top van de markt (halverwege 2008) Afgelopen jaar Tabel 4 Corop gebieden Laagste daling Zeeuwsch-Vlaanderen -5,1% -4,0% Zuidwest-Overijssel -8,0% -5,4% Noord-Drenthe -8,3% -5,4% Top 5 Corop-gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 en in het afgelopen jaar in Nederland Zuidwest-Drenthe -8,4% -5,1% Overig Groningen -8,5% -7,3% Hoogste daling Zuidwest-Gelderland -15,9% -6,0% Zuidoost-Noord-Brabant -15,8% -5,4% Zuidwest-Friesland -14,2% -7,6% Veluwe -14,1% -5,6% Delft en Westland -13,6% -6,7% 12

13 Woningen boven de 500 duizend euro 9% in waarde gedaald Dit kwartaal zijn wederom de dure woningen het hardst in waarde gedaald; woningen van meer dan euro zijn in het afgelopen jaar 9% minder waard geworden. Woningen in het goedkoopste prijssegment zijn met 5,4% het minst hard in waarde gedaald (zie tabel 5a). Prijsklasse Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Minder dan ,4% tot ,0% tot ,9% tot ,2% Meer dan ,0% Tabel 5a Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 Vooroorlogse appartementen het minst hard in waarde gedaald Twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen uit de vooroorlogse periode kennen de grootste waardedaling (-8,3%) in het vierde kwartaal van 2012 (zie tabel 5b). Appartementen kennen een lagere waardedaling dan eengezinswoningen en vooral appartementen uit de periode voor 1944 zijn het minst hard in waarde gedaald met 3.3%. Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Bouwjaar Tabel 5b Woningtype tot vanaf 1980 (Half-) Vrijstaand -8,3% -7,5% -6,5% Hoek/rijwoning -7,2% -6,1% -5,8% Prijsontwikkelingen naar woningtype en bouwjaar in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 Appartement -3,3% -5,9% -6,2% 13

14 Regionale woningprijsontwikkeling Dit kwartaal is de gemiddelde woningwaarde het hardst gedaald in de provincie Utrecht: -8,8% ten opzichte van vorig jaar. De laagste daling op jaarbasis vond plaats in de provincies Overijssel en Flevoland met -4,0% en -4,1%. 4e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering Wijzigingen * 2012 eengezins- meergezins- t.o.v. 4e kwartaal woningen woningen 2011 Groningen ,3% (-3%) Friesland ,6% (4%) Drenthe ,7% (3.2%) Overijssel ,0% (2.2%) Tabel 6 Gemiddelde prijs in het vierde kwartaal van 2012 en prijsverandering dit kwartaal t.o.v. het vorige kwartaal in Nederland Flevoland ,1% (1.2%) Gelderland ,4% (2.5%) Utrecht ,8% (1.9%) Noord-Holland ,4% (1%) Zuid-Holland ,3% (1.7%) Zeeland ,2% (3.1%) Noord-Brabant ,9% (2.9%) Limburg ,7% (1.7%) Nederland ,3% (1.9%) * De wijziging prijsverandering geeft het procentuele verschil weer tussen de prijsverandering in het 4e kwartaal 2012 ten opzichte van het 4e kwartaal De regionale verschillen op Corop-niveau lopen dit kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar uiteen van -10,8% naar -1,9%: Grootste daler op jaarbasis is de regio t Gooi en de Vechtstreek met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -10,8%. Minst grote daler op jaarbasis is de regio Midden-Limburg met een jaar-opjaar ontwikkeling van -1,9%. In 3 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met meer dan 8% in het afgelopen jaar. In 10 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met minder dan 5% of minder in het afgelopen jaar. Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (calcasa.nl/woxonline). 14

15 Aantal transacties gedaald met 3,8% afgelopen jaar y Aantal verkopen in 2012 bedraagt 137 duizend. y Afname aantal verkopen op jaarbasis van 3,8%. y Toename aantal verkopen op kwartaalbasis van 2,3%. y Afname aantal woningverkopen van 44,2% sinds top van de transactiemarkt halverwege Aantal transacties en veranderingen Figuur 13 40% 20% 0% Aantal transacties op jaarbasis en verandering aantal transacties t.o.v. voorgaand jaar in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -20% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 ' Verandering aantal transacties Aantal transacties 15

16 Aantal gedwongen verkopen op jaarbasis met 16,6% gedaald y Het aantal executieverkopen op jaarbasis is dit kwartaal met 16,6% gedaald t.o.v. een jaar geleden; dit aantal bedraagt y In het vierde kwartaal van 2008 was 0,8% van het aantal transacties een gedwongen verkoop tegenover 1,4% in het huidige kwartaal (zie figuur 14). Aantal executies Figuur ,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal transacties in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 750 0,5% 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 2,1% gedaald y Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 200 duizend in het vierde kwartaal van y Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 2,1%. y Toename aantal verstrekte hypotheken op kwartaalbasis met 0,5%. y Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 54,5% sinds de top van de markt (qua verkoopprijs) in Aantal hypotheken en veranderingen Figuur 15 40% 20% 0% Aantal verstrekte hypotheken en verandering aantal hypotheken op jaarbasis per kwartaal in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -20% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 ' Verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken 16

17 Forse daling huurwaardes in vierde kwartaal 2012 y De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) toont aan dat de winkelhuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 12,5% is gedaald. y De huurprijzen per vierkante meter van kantoren (Office Price Index) zijn het afgelopen jaar 8,3% gedaald. De kleinste daling van het vastgoed is teruggevonden bij de voorraad bedrijfsruimten (IPI). De daling betrof daar 6,6%. y De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. y Betaalde een kantoorgebruiker in Nederland 10 jaar geleden nog 144 per m2, nu tien jaar later is dat gedaald tot 122 per m2. y De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) Figuur Ontwikkeling Calcasa commercieel vastgoed indices (2001Q4 =100) PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Woningen Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Huurprijsontwikkeling commercieel vastgoed onder druk y De grootste daling van de vastgoedindexen in het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden bij de winkels. Daar betrof de jaarontwikkeling maar liefst -12,5% (zie Tabel 7). y Ten opzichte van het vierde kwartaal 2011 is de gemiddelde huurwaarde van kantoren in het vierde kwartaal van 2012 met 8,3% gedaald tot een gemiddelde huurprijs van 122 per m2. y Sinds drie jaar is de winkelhuurwaarde gedaald met 20,8%. Eventuele incentives worden nog niet meegenomen in de indexberekening. Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaarontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,3% -9,6% Winkels (RPI) ,5% -20,8% Bedrijfsruimten (IPI) ,6% -9,2% Tabel 7 Kengetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 17

18 Calcasa PropertyNL OPI gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 kantoren (OPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa PropertyNL RPI gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 winkels (RPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa PropertyNL IPI gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 bedrijfsruimte (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 18

19 Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 19

20 Bijlage alle vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 8 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het vierde kwartaal van 2012 (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland beneden- alle portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Tabel 9 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het vierde kwartaal van 2012 (in euro s) Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

21 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 596 Oldambt 140 Wassenaar 505 Delfzijl 145 Naarden 459 Leeuwarden 147 Heemstede 451 Veendam 148 De Bilt 392 Heerlen 152 Tabel 10 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 (x 1000 euro) Wijdemeren 379 Kerkrade 154 Bussum 379 Terneuzen 155 Zeist 367 Brunssum 157 Utrechtse Heuvelrug 365 Den Helder 157 Huizen 346 Franekeradeel 158 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Weert -1,3% Wijdemeren -12,9% Maasgouw -1,8% Naarden -12,2% Leudal -2,0% Bloemendaal -11,7% Roermond -2,0% Huizen -10,6% Roerdalen -2,2% Hilversum -10,0% Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 (in %) Echt-Susteren -2,7% Bussum -9,9% Breda -2,9% Utrecht -9,5% Borger-Odoorn -2,9% Aalsmeer -9,4% Velsen -3,0% Langedijk -9,4% Castricum -3,3% Heemstede -9,3% Hoogste Laagste vierkante vierkante Corop-regio's meter prijs Corop-regio's meter prijs Het Gooi en Vechtstreek Oost-Groningen Agglomeratie Haarlem Delfzijl en omgeving Groot-Amsterdam Zuidoost-Drenthe Utrecht Zeeuwsch-Vlaanderen Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste vierkante meter prijs per Corop regio in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 (in %) Leiden en Bollenstreek Noord-Friesland IJmond Zuid-Limburg Delft en Westland Flevoland Veluwe Zuidoost-Friesland Alkmaar en omgeving Twente s-gravenhage Midden-Limburg

22 Figuur 20 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 (in euro s) Figuur 21 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het vierde kwartaal van 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 22

23 Figuur 22 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 (in euro s) Figuur 23 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het vierde kwartaal van 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 23

24 Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geupdate en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. Indien u meer informatie, zoals een overzicht van de variabelen of prijzen, wenst te ontvangen of indien u toegang wil krijgen tot de online demo, neem dan met ons contact op. Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Onze missie is: Calcasa wil de waarde en karakteristieken van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico s beter kunnen beheersen. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. 24