Samenvatting Makelaar van de toekomst Kansen creëren op weg naar de realiteit van 2020

Transcriptie

1 Samenvatting Makelaar van de toekomst Kansen creëren op weg naar de realiteit van 2020 In een interactief proces waaraan NVM-makelaars, belanghebbenden en NVM-bureaumedewerkers deelnamen, ging NVM na welke ontwikkelingen richting 2020 van invloed zullen zijn op de sector en de bedrijfsvoering van individuele ondernemingen. Het volledige rapport van deze samenvatting is te downloaden via

2 Makelaar van de toekomst Of 2020 voor makelaars een mooi jaar wordt, is niet iets wat we rustig kunnen afwachten en eens op 31 december 2019 onder het genot van een oliebol kunnen gaan inschatten. U zult in het rapport De makelaar van de toekomst lezen dat er volop kansen zijn voor makelaars die willen. Die nieuwe wegen gaan inslaan, hun propositie uitbreiden met nieuwe en andere diensten. Die keuzes durven maken. Want daar zal het in de toekomst meer over gaan. Hoe onderscheid ik mij als makelaar van de rest en hoe bied ik toegevoegde waarde aan mijn klanten. Het is overigens niet alleen maar goed nieuws wat het rapport brengt. Zelfs in de meest gunstige scenario s zal het aantal makelaarskantoren minstens tien procent lager liggen dan nu het geval is. Als goede makelaar wilt u op uw toekomst voorbereid zijn. Dat is dan ook het doel van dit visierapport. De NVM wil u ermee inspireren en aanzetten tot een heroriëntatie; zelfstandig en samen met ons. Kansen liggen er volop, wat ons betreft. Verandering Dat zo n herbezinning nodig is, merkt u zelf in de praktijk van alledag. De wereld om u heen is in verandering. Sites als ons eigen Funda hebben de zoekfunctie van de makelaar grotendeels overgenomen. Daarnaast zijn veranderende wet- en regelgeving, de roep om transparantie en de in overvloed beschikbare informatie van grote impact. Uw steeds veeleisendere klanten vragen bovendien inzicht van u in de prijs-kwaliteitverhouding van het geleverde product. Naast deze structurele trends, heeft de vastgoedmarkt de afgelopen vijf jaar een grillige ontwikkeling doorgemaakt met in alle deelmarkten forse afnamen van transactievolumes en prijzen. Dit mede als gevolg van het einde aan de beschikbaarheid van de ooit bijna onbeperkt geleken financiering. Richting 2020 zal er waarschijnlijk herstel optreden, maar de vraag is wanneer. Vakman, marktexpert en marketeer Om klanten goed te kunnen adviseren in 2020, heeft de makelaar allereerst compleet inzicht in en overzicht van de markt. Dan gaat het niet alleen om panden die te koop of huur staan of klanten die iets willen, maar over een compleet overzicht van al het vastgoed in uw focusmarkt. Daarnaast is de makelaar deskundig De enige limiet aan de realisatie van de toekomst is ons twijfelen van vandaag. Franklin D. Roosevelt - Amerikaans staatsman en president als het gaat over de (bouwtechnische) staat en mogelijkheden van een pand. Hetzelfde geldt voor de (directe) omgeving waar de woning of het bedrijfspand staat. Tenslotte zal de makelaar van de toekomst zich echt inleven in zijn of haar (potentiële) klanten. Mede hierdoor kunt u hen nog beter bijstaan bij de diverse stappen in een transactie, bijvoorbeeld door de specifieke juridische consequenties te duiden. De makelaar van 2020 zal zich dus op object-, markt- en klantdeskundigheid focussen en vormt nog nadrukkelijker een combinatie van een vakman, een marktexpert en een marketeer. Dit laat onverlet dat in de toekomst de kern van het makelaarsbestaan zal blijven draaien om het verbinden, oftewel mensen en wensen bij elkaar brengen. De koop of huur van een pand blijft een majeure beslissing, die qua complexiteit alleen maar zal toenemen. Er blijft dus zeker een rol voor u als makelaar bestaan. Menselijke maat Makelaars zullen zich daarbij scherp positioneren. Dat betekent een duidelijk afgebakend territorium, specialiseren in aanbod of het opzoeken van een niche in de markt. Voor makelaars in 2020 zal de menselijke maat meer en meer leidend worden. 2

3 Lange termijn relatie? Als u richting 2020 in plaats van een transactie gedreven naar een profijtelijke lange termijn relatie met uw opdrachtgevers wilt groeien, zult u de propositie moeten uitbreiden. Dat kan bijvoorbeeld door andere pandgebonden diensten aan te bieden als taxaties, WOZ-zaken en het aanbieden van ontzorgingsabonnementen voor tuin- en CVonderhoud. Creatief meedenken standaard Ook wat betreft de bedrijfsvoering zal er het nodige gaan veranderen. Door de flexibilisering zal ook het bedrijfsmodel van de makelaar meer divers worden: van traditioneel tot aan zzp er en broker-agent. Als onafhankelijk en objectief adviseur is er een vergoeding voor nuttige adviezen en acties op diverse terreinen, wat verder gaat dan alleen de uitkomst van de hoogte van de aan- of verkoopprijs van het vastgoed. Uur-factuur is daarbij een systeem, maar projectprijzen zullen ook in zwang zijn. Ook kunt u gaan werken met tarieven voor deeldiensten. In ieder geval is alles duidelijk en worden de tarieven en diensten transparant vooraf gecommuniceerd. In 2020 zal creatief meedenken met de klant standaard zijn. Kansrijke concepten Op basis van het onderzoek identificeren wij negen kansrijke concepten ter inspiratie voor u, de makelaar van de toekomst. Het betekent overigens niet dat dit de enige concepten zijn waarop u uw onderneming kunt voeren, maar het zijn bedrijfsconcepten die gezien de trends en ontwikkelingen interessant kunnen zijn voor de toekomst. De concepten sluiten elkaar overigens niet uit, maar zou u ook in een mengvorm kunnen toepassen, al naar gelang uw specifieke situatie. The best way to predict the future is to create it. Peter F. Drucker - Amerikaans management consultant en auteur Ik denk veel aan de toekomst, want het is daar dat ik de rest van mijn leven zal doorbrengen. Woody Allen - Amerikaans filmregisseur en acteur De dorpsmakelaar beschikt over uitgebreide buurtinformatie en een database met alle woningen en bewoners binnen zijn of haar territorium. Daarmee probeert de makelaar het alleenrecht te krijgen voor alle vertrekkende en binnenkomende mensen. De buurtregisseur is een dorpsmakelaar die zich ook sterk richt op de leefbaarheid in het focusgebied. De buurtregisseur overlegt daarover met scholen, sportverenigingen, winkeliers en andere ondernemers. Hij of zij organiseert bijeenkomsten en festiviteiten en is spreekbuis en ambassadeur. Dit kan een extra service zijn, het kan ook zijn dat inwoners een jaarlijkse fee betalen. De ketenregisseur is de makelaar die rond de koop of huur van vastgoed klanten ook adviseert, assisteert of zelfs ontzorgt op het gebied van bijvoorbeeld hypotheken, nutsvoorzieningen, verhuizing, verzekeringen en verbouwing. De woonconsultant is vergelijkbaar met de ketenregisseur, alleen is de insteek een lange termijn relatie waarbij er op continue basis diensten door de pandeigenaar worden afgenomen en betaald. Het kan dan gaan over het de WOZ-waarde, taxaties, veiligheidschecks (tijdens vakanties) of het inschakelen van leveranciers als installateurs, schilders en telecomproviders. De niche-makelaar richt zich op een hele specifieke doelgroep en zorgt dat hij of zij daar bij uitstek voor geëquipeerd is. De doelgroep staat hierbij voorop en niet zo zeer de geografische locatie. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan expat-gezinnen, ouderen die naar een verzorgingshuis willen, studenten of net-afgestudeerden in universiteitssteden. De specialist richt zich niet specifiek op doelgroepen, maar focust zich op een 3

4 bepaalde dienst als de styling of metamorfose van probleemhuizen, schuldhulpverlening, beleggingen in vastgoed, woonboten, taxeren of alternatieve financiering voor zakelijk vastgoed, recreatiewoningen of het beheer van vastgoed. De herbestemmingsmakelaar kan met kennis en ervaring partijen bij elkaar brengen rondom renovatie, transformatie en herbestemming door risico s beheersbaar te maken, vastgoedwaarde te bepalen en het proces te bewaken. De makelaar vormt als adviseur en procesbegeleider een spil tussen de betrokkenen (overheid, gebruikers, vastgoedeigenaren en woningcorporaties). De HNW-makelaar draagt oplossingen aan om Het Nieuwe Werken te faciliteren. Hij of zij zorgt voor het kernkantoor, maar bemiddelt ook met aanbieders van flexibele werkruimte, hotelketens en NS over pakketten voor medewerkers van opdrachtgevers. Ook bij steeds groter wordende gemeenten kan de HNW-makelaar bijdragen door het creëren van hubs voor ambtenaren in alle kernen. De agrarisch bedrijfsadviseur heeft zijn of haar dienstverlening verder uitgebreid naar panden grondgebonden activiteiten. Te denken valt dan aan zaken als algemene bedrijfsstrategie, grondaankopen, onteigeningen, kavelruil, bedrijfsverplaatsing, het al dan niet bijbouwen van panden en het ontwikkelen van nevenactiviteiten. De agrarisch bedrijfsadviseur kan ook voor gemeenten werken of via een separate juridische entiteit als milieu- en/of ruimtelijk adviesbureau opereren. Trends op weg naar 2020 Een elftal trends zal zeker van belang zal zijn voor de makelaardij in 2020 en is meegenomen in de ontwikkeling van de concepten. Zo is duurzaamheid de nieuwe standaard. Voor makelaars maakt dat allereerst onderdeel uit van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Dat wordt steeds belangrijker want groen Liefde en toewijding zijn in de 21e eeuw de enige bronnen van winst. Peter Delahay bedrijfseconoom en organisatieadviseur is poen. Duurzaamheid is echter ook van belang bij het energielabel bij woningen en de ontwikkelingen rondom BREEAM-NL, Greencalc+ en GPR Gebouw in de zakelijke markt. Dat de toekomst nog meer virtueel, online en digitaal zal zijn, verbaast niemand en biedt mogelijkheden variërend van e-handtekeningen tot aan virtual reality. Het is ook de basis voor de in de toekomst nog veeleisender en beter geïnformeerde klant, die aan de andere kant met informatie-overload geconfronteerd wordt. Dit biedt ook weer kansen voor de makelaar. Transparantie en integriteit zullen nog belangrijker worden. Deze roep komt enerzijds van regulerende instanties, maar ook reviewsites are here to stay. Volgens kenners zijn authentiek en puur kernbegrippen voor de toekomst, wat de makelaar zal nopen de menselijke maat te hanteren en te opereren vanuit geloofwaardige motieven en filosofie. Wereldwijd hechten mensen steeds minder waarde aan bezit. De huurmarkt is dus in opkomst en flexibiliteit viert hoogtij. Enerzijds qua inzet van medewerkers en (de lengte van) huurcontracten, maar ook in het gebruik van vastgoed. Het gebruik van woning- en bedrijfsruimte gaat veranderen al naar gelang de maatschappelijke ontwikkelingen. Gebouwen worden ook energieleveranciers en levensloopgeschiktheid wordt een thema. Daarbij vormen panden geen rotsvaste investering meer, maar zal er gewend moeten worden aan het concept van een pand als gebruiksgoed, inclusief dito afschrijving. En dat terwijl financiering permanent zal gaan veranderen als gevolg van de Basel-afspraken. Alternatieve financieringsbronnen komen op. 4

5 Voor met name de business- en agrarische makelaars gaat er wel meer mogelijk worden in Renovatie, transformatie en herbestemming zullen makkelijker worden door vereenvoudiging van regelgeving. Megaprojectontwikkeling is definitief passé en maakt plaats voor ontwikkeling via de kleine Voorspellen is moeilijk: vooral de toekomst. Wiet van Broeckhoven - Belgisch politicus korrel. Tenslotte zal de stand van de economie erg bepalend zijn voor het wel en wee van de makelaar in Een inschatting, met op de assen economische groei (0-3%) en beschikbaarheid van financiering (krap-ruim), levert vier scenario s op: noodweer, mist, opklaringen en zon. De woningmarkt in 2020 Nederland is qua inwoners in 2020 op weg naar haar piek op 17,5 miljoen in De bevolking vergrijst in toenemende mate, wat tezamen met scheidingen en individualisering leidt tot een stijgend aantal (eenpersoons)huishoudens en dus woningen. De groei concentreert zich echter in de Randstad en Midden-Nederland, terwijl aan de randen zogeheten krimpregio s ontstaan, waarvan Parkstad Limburg, de Eemsdelta in Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen de meest in het oog springende voorbeelden zijn. De verwachting is dat het aantal transacties in 2020 ergens tussen de en uitkomt. Het totaal aantal makelaars zal variëren tussen en (anno 2013 zijn er zo n woningmakelaars actief). De zakelijke markten in 2020 Verbouw en herontwikkeling zijn in 2020 uitgegroeid tot de norm op de businessmarkten. De kantorenmarkt kent in 2020 een opname tussen en vierkante meter per jaar (komend van in 2006). Het aantal winkel vierkante meters zal in de komende tien jaar, deels onder invloed van online shopping en het opvolgingsprobleem teruglopen. De opname van winkelvastgoed zal in 2020 tussen en vierkante meter uitkomen. De beleggingen in de bedrijfsruimtemarkt blijven achter, omdat de financiële positie van gemeenten en beleggers tot 2020 niet substantieel zal verbeteren. De opname van bedrijfsruimte komt uit tussen 2,2 en 2,5 miljoen vierkante meter. De markten voor agrarisch en landelijk vastgoed in 2020 De agrarische markt is een stabiele markt die op weg naar 2020 vooral gekenmerkt zal worden door schaalvergroting. Er is zeker een toekomst voor kleinschalige bedrijven, mits ze maar een niche opzoeken als biologische producten of nevenactiviteiten. Wat de makelaardij betreft helpt de Wet Plattelandswoning om herbestemming mogelijk te maken. De grondprijzen zullen afhankelijk van de economische ontwikkeling met maximaal 15 procent dalen of met maximaal 30 procent stijgen. Het aantal transacties in de landelijke vastgoedmarkt zal onder het niveau van 2007 blijven en de prijzen stijgen maximaal met 5 procent of dalen met maximaal 30 procent. 5

6 Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM Fakkelstede HZ Nieuwegein