Nederland telt 30% minder miljoenenwoningen

Transcriptie

1 Inhoud: Prijsontwikkeling Voorraadontwikkeling Aanbod & transacties Verschil koopsom en vraagprijs Duurste enclaves, gemeenten, buurten en straten Calcasa Jaarverslag 2012 Miljoenenwoningen Nederland telt 30% minder miljoenenwoningen In 2012 stonden er miljoenenwoningen in Nederland. Daarmee is het aantal miljoenenwoningen met 29,6% gedaald. De gemiddelde waarde van miljoenenwoningen in 2012 is met 9,7% afgenomen ten opzichte van vorig jaar. Als we kijken naar alle Nederlandse koopwoningen, dan zijn deze in dezelfde periode 5,1% in waarde gedaald. In de regio het Gooi en de Vechtstreek is de gemiddelde waarde van de miljoenenwoningen met 15,3% het meest gedaald. De Konijnenlaan in Wassenaar is net als vorig jaar de duurste straat van Nederland met een gemiddelde woningwaarde van 1,975 miljoen euro en een vierkante meter prijs van euro. De duurste buurt van Nederland is Aerdenhout-Zuid met een gemiddelde woningwaarde van 1,950 miljoen euro en een vierkante meter prijs van euro. Figuur 1 Aantal miljoenenwoningen in Nederland in 2012 *oranje=2012, blauw=2011 1

2 Inhoud Calcasa onderzocht de Nederlandse markt van miljoenenwoningen waarvan in dit rapport verslag wordt gedaan. In het vervolg komt de gemiddelde waarde en ontwikkeling, de voorraad en de transacties van de miljoenenwoningen in 11 Corop-regio s aan bod. Vervolgens wordt ingezoomd op de vijf rijkste enclaves van Nederland, het aanbod en het verschil tussen de vraagprijs en de koopsom van de miljoenenwoningen. Tevens wordt de duurste enclave van Nederland beschreven en komen de plaatsen met de meeste miljoenenwoningen aan bod. Het rapport besluit met een beschrijving van de duurste buurten en straten van Nederland. De gemiddelde waarde van miljoenenwoningen is met 9,7% gedaald In tabel 1 wordt een overzicht gegeven van de gemiddelde woningwaarde en de prijsontwikkeling van miljoenenwoningen in 11 Corop-regio s in Nederland. Een gemiddelde miljoenenwoning kost 1,243 miljoen euro en heeft een vierkante meter prijs van euro. De gemiddelde woningwaarde van alle miljoenenwoningen in Nederland is hiermee met 9,7% gedaald ten opzichte van 2011 (zie Tabel 1). In de omgeving van Haarlem is de prijs van miljoenenwoningen het hoogst met een gemiddelde van 1,375 miljoen euro. In het afgelopen jaar is daar de prijs gedaald met maar liefst 13,2%. In de regio Noordoost-Noord-Brabant is de gemiddelde woningwaarde van miljoenenwoningen met 1,110 miljoen euro het laagst. De prijsontwikkeling in die regio (-3,6%) en in de regio West-Noord- Brabant (-2,8%) was het minst negatief. De gemiddelde woningwaarde van miljoenenwoningen jaars prijsontwikkeling miljoenenwoningen 1 jaars prijsontwikkeling alle koopwoningen 1 Agglomeratie Haarlem ,2% -5,4% 2 Het Gooi en Vechtstreek ,3% -6,6% 3 Agglomeratie s-gravenhage ,4% -4,8% 4 Groot-Amsterdam ,1% -5,6% 5 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek ,1% -5,4% 6 Utrecht ,6% -5,7% 7 Groot-Rijnmond ,3% -4,2% 8 Zuidoost-Noord-Brabant ,9% -5,8% 9 West-Noord-Brabant ,8% -4,6% 10 Arnhem/Nijmegen ,0% -5,8% 11 Noordoost-Noord-Brabant ,6% -4,5% Nederland ,7% -5,1% Tabel 1 Gemiddelde woningwaarde en prijsontwikkeling van miljoenenwoningen in 11 Coropregio s van Nederland in

3 Grootste waardedaling van 15,3% in de regio t Gooi en de Vechtstreek De miljoenenwoningen in Nederland zijn meer in waarde gedaald dan alle koopwoningen, waarvan de waarde in 2012 met 5,1% daalde. De grootste daling van de gemiddelde woningwaarde van miljoenenwoningen in het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden in de regio t Gooi en de Vechtstreek. Daar werden miljoenenwoningen gemiddeld 15,3% minder waard. De laagste daling is gemeten in de regio West-Noord-Brabant. Daar werden de miljoenenwoningen slechts 2,8% minder waard. Figuur 2 Miljoenenwoningen in de regio het Gooi en de Vechtstreek In Figuur 2 is het aantal miljoenenwoningen in de regio t Gooi en de Vechtstreek in kaart gebracht. In bepaalde randwijken van Bussum, Naarden, Laren, Huizen, Hilversum en Blaricum is het aandeel miljoenenwoningen extreem hoog. Zo bestaat de buurt Crailo in Huizen voor 97% uit miljoenenwoningen en de buurt Laren-Steenbergen in Laren voor 93% uit miljoenenwoningen (zie ook Tabel 7b). De gemiddelde waarde van de miljoenenwoningen in deze regio is 1,350 miljoen euro. In het afgelopen jaar is de waardedaling van de miljoenenwoningen met 6,3% het grootst geweest in de regio t Gooi en de Vechtstreek. 3

4 Nederland telt 30% minder miljoenenwoningen in 2012 Als gevolg van de daling van de gemiddelde woningwaarde is het aantal miljoenenwoningen fors afgenomen. Telde Nederland in 2011 nog 41 duizend woningen van 1 miljoen of meer, in 2012 is dat aantal terug-gelopen naar 29 duizend: een daling van 29,6% (zie Tabel 2). De grootste daling zien we terug in de regio Arnhem/Nijmegen. Daar is het aantal miljoenenwoningen in 2012 met 36,6% teruggelopen. In de regio Den Haag en Haarlem is de daling het minst geweest met 20%. De meeste miljoenenwoningen (in aantal) bevinden zich nog steeds in de regio Utrecht en in het Gooi en de Vechtstreek (zie Tabel 2). Daar staan respectievelijk en miljoenenwoningen. Als percentage van de koopwoningvoorraad is dit 1,7% in Utrecht en 6,6% in het Gooi en de Vechtstreek. Aantal miljoenenwoningen 2012 Verschil t.o.v % koopwoningvoorraad Tabel 2 1 Utrecht ,0% 1,7% 2 Het Gooi en Vechtstreek ,4% 6,6% 3 Groot-Amsterdam ,2% 1,8% 4 Agglomeratie 's-gravenhage ,3% 1,7% 5 Agglomeratie Haarlem ,4% 4,7% 6 Groot-Rijnmond ,4% 0,5% 7 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek ,0% 1,4% 8 Zuidoost-Noord-Brabant ,7% 0,5% 9 Noordoost-Noord-Brabant ,2% 0,5% 10 Arnhem/Nijmegen ,6% 0,5% 11 West-Noord-Brabant ,4% 0,4% Nederland ,6% 0,7% Voorraad miljoenenwoningen en ontwikkeling in 11 Corop-regio s van Nederland in

5 Verkopen miljoenenwoningen met 31,1% afgenomen in 2012 In 2012 zijn er 4,9% minder koopwoningen verkocht dan in het jaar De verkoop van miljoenenwoningen is echter veel sterker geweest. Over heel Nederland gemeten zijn er 31,1% minder woningen van 1 miljoen of meer verkocht (zie Tabel 3). Naar regio zijn er grote verschillen te ontdekken in de afname van het aantal transacties. De regio waar de grootste daling heeft plaatsgevonden is de Agglomeratie Leiden en de Bollenstreek. Daar nam het aantal verkopen in 2012 met maar liefst 64,7% af en werden er slechts 10 woningen van 1 miljoen of meer verkocht. In de regio West-Noord-Brabant was de afname van het aantal verkopen met 6,3% het minst. Transactieontwikkeling van miljoenenwoningen Verkocht aantal in jaars ontwikkeling 1 jaars ontwikkeling alle koopwoningen 1 Het Gooi en Vechtstreek 95-28,1% -8,9% 2 Utrecht 90-18,6% -5,7% 3 Groot-Amsterdam 65-34,7% -3,9% 4 Agglomeratie s-gravenhage 45-28,8% -10,7% 5 Agglomeratie Haarlem 40-35,0% -8,3% 6 Groot-Rijnmond 25-16,7% -5,3% 7 Noordoost-Noord-Brabant 15-25,0% -0,9% 8 West-Noord-Brabant 15-6,3% -4,6% 9 Zuidoost-Noord-Brabant 15-36,4% -5,0% 10 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 10-64,7% -6,7% 11 Arnhem/Nijmegen 10-26,7% -10,0% Nederland ,1% -4,9% Tabel 3 Aantal en ontwikkeling transacties van miljoenenwoningen in 11 Corop-regio s van Nederland in 2012 De meeste miljoenenwoningen zijn in het afgelopen jaar verkocht in de regio s het Gooi en de Vechtstreek en Utrecht. In beide regio s bevinden zich ook de meeste miljoenenwoningen (zie Tabel 2) en worden ook de meeste miljoenenwoningen aangeboden (zie Tabel 4). In de regio Utrecht is de daling van het aantal miljoenen verkopen (-18,6%) relatief gezien gering. In de regio Groot-Amsterdam is het aantal miljoenen transacties echter fors afgenomen in 2012 (-34,7%,) terwijl van de totale voorraad koopwoningen er slechts 3,9% minder verkocht zijn in het afgelopen jaar (zie Tabel 3). Het aanbod van miljoenenwoningen in de regio Groot-Amsterdam was dan ook gering in In de regio Noordoost-Noord-Brabant zijn er in 2012 bijna net zoveel koopwoningen verkocht als in 2011: een daling van slechts 0,9%. De verkoop van miljoenenwoningen is echter in dezelfde periode met een kwart teruggelopen. 5

6 Het totale aanbod aan miljoenenwoningen in het afgelopen jaar betrof zo n met een gemiddelde vraagprijs van 1,450 miljoen euro (zie Tabel 4). Het totaal aantal transacties betrof 476, wat inhoudt dat 25,2% van het aanbod in 2012 is verkocht. Zo n 75% staat dus nog te koop. Als gevolg hiervan neemt de looptijd van miljoenenwoningen toe. Gemiddeld genomen over 2012 staat een miljoenenwoning 16,5 maand te koop voordat hij wordt verkocht (zie Figuur 3). Huidig aanbod miljoenenwoningen Aantal Gemiddelde vraagprijs Tabel 4 1 Utrecht Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie 's-gravenhage Agglomeratie Haarlem Groot-Amsterdam Nederland Huidig aanbod en gemiddelde vraagprijs van miljoenenwoningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland in 2012 Miljoenenwoningen voor 26% minder verkocht dan de vraagprijs in de regio Den Haag Een koopwoning staat gemiddeld genomen 12,5 maanden te koop voordat deze wordt verkocht (zie Figuur 3). Een miljoenenwoning daarentegen staat ruim 4 maanden langer te koop: 16,5 maand. Woningen van 1 miljoen of meer staan het langst te koop in de regio het Gooi en de Vechtstreek: 17,6 maanden. In deze regio is de uiteindelijke koopsom meer dan 20% lager dan de initiële vraagprijs (zie Figuur 4). In Utrecht is de looptijd het kortst met 12,5 maand. Daar is ook de aanpassing van de vraagprijs het geringst (zie Figuur 4). Het verschil tussen de initiële vraagprijs en de uiteindelijke koopsom is 16,%. Bij dure woningen lijkt meer onderhandelingsruimte op de vraagprijs; de uiteindelijke koopsom ligt gemiddeld genomen 8,4% lager bij miljoenenwoningen dan bij alle woningen. In de regio Den Haag en omstreken is het verschil tussen de initiële vraagprijs en de uiteindelijke koopsom het grootst. Miljoenen-woningen worden in deze regio met gemiddeld 26% onder de initiële vraagprijs verkocht. Het prijsverschil voor alle woningen ligt in deze regio rond de 13%. 6

7 Figuur 3 Nederland Utrecht Agglomeratie Haarlem Gemiddelde looptijd in maanden van verkochte miljoenenwoningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland in 2012 Groot-Amsterdam Agglomeratie 's-gravenhage Het Gooi en Vechtstreek Alle woningen Miljoenenwoningen Figuur 4 Nederland Utrecht Groot-Amsterdam Gemiddeld procentueel verschil tussen de uiteindelijke koopsom en de initiële vraagprijs van de verkochte (miljoenen)woningen in de vijf rijkste enclaves van Nederland in 2012 Agglomeratie Haarlem Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie s-gravenhage -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% Alle woningen Miljoenenwoningen 7

8 Waar krijgen huizenkopers de meeste vierkante meters voor hun geld? In tabel 5 is een overzicht gemaakt van het gemiddeld aantal vierkante meters per 1 miljoen euro dat men per Corop-regio krijgt. In de omgeving van Haarlem krijgt men de minste meters, namelijk 220 m 2. De gemiddelde woningwaarde is daar het hoogst (zie Tabel 1). In Figuur 5 is een overzicht weergegeven van alle miljoenenwoningen in de Agglomeratie Haarlem. In de regio Arnhem/Nijmegen krijgt de huizenkoper de meeste vierkante meters voor zijn geld. Per 1 miljoen euro krijgt men in deze regio gemiddeld 445 m 2. Corop-Regio Gemiddeld aantal m 2 per 1 miljoen euro Tabel 5 1 Agglomeratie Haarlem Het Gooi en Vechtstreek Groot-Amsterdam Agglomeratie 's-gravenhage Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Utrecht Groot-Rijnmond West-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Arnhem/Nijmegen 445 Nederland 280 Gemiddeld aantal vierkante meters van miljoenenwoningen per 1 miljoen euro in 11 Corop-regio s van Nederland in

9 Duurste enclave regio Haarlem en omstreken De duurste enclave van Nederland bevindt zich in de regio Haarlem: de gemiddelde waarde van de miljoenenwoningen is 1,375 miljoen euro. De miljoenenwoningen in de omgeving van Haarlem zijn duidelijk geconcentreerd in de dorpen tussen de duinen en ten westen van Haarlem, zoals Bloemendaal en Heemstede (zie Figuur 5). Bloemendaal staat op de 2de plaats van de buurten met het hoogste aandeel miljoenenwoningen en op de 6de plaats als het gaat om buurten met de meeste miljoenenwoningen. Ook in de duurste enclave is het aantal miljoenenwoningen in 2012 gedaald ten opzichte van Ruim 20% minder miljoenenwoningen telt de Corop-regio Haarlem en omstreken. Vooral in Haarlem-Zuid en Heemstede is de terugloop duidelijk te zien. De gemiddelde waarde van de miljoenenwoningen is met 5% gedaald in de regio Haarlem in het afgelopen jaar. Figuur 5 Miljoenenwoningen in de regio Haarlem 9

10 Plaatsen met de meeste miljoenenwoningen De lijst met de meeste miljoenenwoningen in de gemeente wordt aangevoerd door Amsterdam met 2,8 duizend woningen van meer dan 1 miljoen euro (zie Tabel 6a). Miljoenenwoningen concentreren zich daar rond de Grachtengordel en Oud-Zuid. Maar ook in omliggende gemeenten zoals Haarlemmermeer, Amstelveen, Aalsmeer en Ouder-Amstel zijn veel miljoenenwoningen te vinden. Op de tweede plaats staat Wassenaar met 1,6 duizend woningen van 1 miljoen of meer. In Figuur 6 is een overzicht gegeven van alle miljoenenwoningen in de Coropregio Groot-Amsterdam. Ook hier zien we een groot aantal woningen (blauwe stippen) die in 2011 nog tot de groep miljoenenwoningen behoorden en anno 2012 niet meer. Vooral in de gemeenten rond Amsterdam, zoals Beemster, Zeevang en Haarlemmermeer, is het aantal miljoenenwoningen sterk afgenomen. Als percentage van de koopwoningvoorraad scoort Blaricum het hoogst: 29% van de koopwoningvoorraad heeft een waarde van 1 miljoen euro of meer (zie Tabel 6b). Ook in Bloemendaal en Wassenaar is 23% van de koopwoning-voorraad een miljoenenwoning. In gemeenten als Naarden, Zeist en Heemstede is het relatieve aandeel miljoenenwoningen het laagst: 7% van de voorraad koopwoningen betreft een miljoenenwoning. Aantal Miljoenenwoningen Gemeente Aantal Tabel 6a 1 Amsterdam Wassenaar Bloemendaal 's-gravenhage Zeist De Bilt Bussum Rotterdam Blaricum Hilversum 700 Top 10 gemeenten met grootste aantal miljoenenwoningen 10

11 % Miljoenenwoningen van de Koopwoningvoorraad Gemeente Percentage Tabel 6b 1 Blaricum 29% 2 Bloemendaal 23% 3 Wassenaar 23% 4 Laren 22% 5 Bussum 9% 6 De Bilt 9% 7 Rozendaal 8% 8 Naarden 7% 9 Zeist 7% 10 Heemstede 7% Top 10 gemeenten met grootste aandeel miljoenenwoningen Figuur 6 Miljoenenwoningen in de regio Groot-Amsterdam 11

12 Vastgoed waarderingen & analyses: Hypotheken Risicobepaling Investeringen Fraudereductie Kapitaalsbehoefte Calcasa Jaarverslag 2012 Miljoenenwoningen De duurste buurten van Nederland De buurten met de meeste miljoenenwoningen in Nederland bevinden zich in Amsterdam, De Bilt en Blaricum. In het Museumkwartier in Amsterdam staan meer dan 800 woningen met een waarde van 1 miljoen euro of meer (zie Tabel 7a). Maar ook in Bilthoven Noord en Blaricum staan meer dan 750 miljoenenwoningen. Buurten met het grootste aandeel miljoenenwoningen ten opzichte van de koopwoningvoorraad bevinden zich in Wassenaar, Bloemendaal en Huizen (zie Tabel 7b). In de Wassenaarse buurt Rijksdorp met De Pan hebben bijna alle koopwoningen (99%) een waarde van 1 miljoen of meer; gemiddelde woningwaarde is 1,575 miljoen euro. In Aerdenhout-Zuid is 97% van de woningen een miljoenenwoning en betreft de gemiddelde woningwaarde maar liefst 1,950 miljoen euro. Dat is daarmee de duurste buurt van Nederland. In Figuur 7 zijn alle miljoenenwoningen in de Corop-regio Utrecht in kaart weergegeven. Er staan in totaal ongeveer miljoenenwoningen. Deze woningen hebben een gemiddelde woningwaarde van 1,225 miljoen euro. In De Bilt en Zeist is het relatieve aandeel miljoenenwoningen hoog (zie Figuur 7). Buurt Gemeente Aantal 1 Museumkwartier Amsterdam Bilthoven-Noord De Bilt Blaricum Blaricum Apollobuurt Amsterdam De Kieviet Wassenaar Aerdenhout-Centrum Bloemendaal Bosch en Duin Zeist Lyceumkwartier Zeist Bloemendaal Bloemendaal Villawijk-Zuid Noordwijk 350 Tabel 7a Top 10 buurten met grootste aantal miljoenenwoningen in

13 Buurt Gemeente % miljoenenwoningen v/d koopwoningvoorraad Tabel 7b 1 Rijksdorp met De Pan Wassenaar 99% 2 Aerdenhout-Zuid Bloemendaal 97% 3 Crailo Huizen 97% 4 De Kieviet Wassenaar 93% 5 Flevo Huizen 93% 6 Westdorp (1) Bergen (NH.) 89% 7 Laren-Rijksweg Laren 83% 8 Laren-Steenbergen Laren 79% 9 Aerdenhout-West Bloemendaal 76% 10 Nieuw-Wassenaar Wassenaar 72% Top 10 buurten met grootste aandeel miljoenenwoningen (t.o.v. koopwoningvoorraad) in 2012 Figuur 7 Miljoenenwoningen in de regio Utrecht 13

14 De rijkste straten van Nederland De straten met de meeste miljoenenwoningen bevinden zich in Amsterdam (zie Tabel 8a). De Keizersgracht omvat ruim 138 miljoenenwoningen en heeft een gemiddelde vierkante meter prijs van euro. De straten met het hoogste aandeel miljoenenwoningen vinden we terug in Wassenaar (zie Tabel 8b). In de Konijnenlaan is 100% een miljoenenwoning. De gemiddelde woningwaarde in deze straat is 1,975 miljoen euro en de gemiddelde vierkante meter prijs euro. Ook in Bilthoven bevinden zich twee straten met een relatief hoog aandeel miljoenenwoningen. In de Lassuslaan is 90% van de koopwoningen een woning van 1 miljoen euro of meer en in de Sweelicklaan is 83% van de koopwoningen een miljoenenwoning. In Figuur 8 zijn alle miljoenenwoningen in de Corop-regio s-gravenhage weergegeven. In de duinen en langs de Noordzeekust bevinden zich de meeste woningen van 1 miljoen of meer. Straat Woonplaats Aantal Gemiddelde m 2 -prijs straat 1 Keizersgracht Amsterdam Johannes Verhulststraat Amsterdam Van Breestraat Amsterdam Nicolaas Maesstraat Amsterdam Prinsengracht Amsterdam Baambrugse Zuwe Vinkeveen Van Eeghenstraat Amsterdam Verlengde Slotlaan Zeist Sweelincklaan Bilthoven Lisdoddelaan Amsterdam Tabel 8a Top 10 straten met grootste aantal miljoenenwoningen 14

15 Straat Woonplaats % miljoenenwoningen v/d koopwoningvoorraad Gemiddelde m 2 -prijs straat 1 Konijnenlaan Wassenaar 100% Bloemcamplaan Wassenaar 95% Lassuslaan Bilthoven 90% Rembrandtlaan Naarden 84% Sweelincklaan Bilthoven 83% Burgemeester s'jacoblaan Bussum 79% Schubertstraat Amsterdam 79% Taveernelaan Bosch en Duin 79% Baarnseweg Bosch en Duin 77% Schouwweg Wassenaar 74% Tabel 8b Top 10 straten met hoogste aandeel miljoenenwoningen (t.o.v. koopwoningvoorraad) Figuur 8 Miljoenenwoningen in de regio s-gravenhage 15

16 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Onze missie is: Calcasa wil de waarde en karakteristieken van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico s beter kunnen beheersen. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Daarnaast is Calcasa bekend vanwege de veelvuldig geraadpleegde WOX, de woningprijsindex van Nederland. Calcasa is gespecialiseerd in dataverzameling, kwantitatief onderzoek, softwareontwikkeling en statistische modelbouw met een sterk wetenschappelijk fundament. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. 16