E&R Inspiratiedocument De sociale huurwoning van de toekomst Versie 1.0

Transcriptie

1 E&R Inspiratiedocument De sociale huurwoning van de toekomst Versie 1.0

2 Disclaimer Dit E& incidentele Inspiratiedocument De sociale huurwoning van de toekomst is een resultaat van de initiatieffase van het gelijknamige E&R Project dat in de periode voorjaar 2017 zomer 2018 is uitgevoerd onder coördinatie van het Platform Economie & Ruimte. Aan dit E&R Inspiratiedocument kunnen geen rechten worden ontleend.

3 VOORWOORD Voor u ligt het resultaat van 9 E&R Rondetafelbijeenkomsten van het E&R Project Het realiseren van een sociale huurwoning in 2025 zoals deze nog niet te zien is binnen de Benelux. Voor dit project hebben de E&R Stuurgroepleden Sociale huurwoning van de toekomst met 9 experts en andere in deze thematiek geïnteresseerde belangstellenden uit diverse branches intensief met elkaar gediscussiëerd en ideeën uitgewisseld om zo tot innovatieve oplossingen op dit gebied te komen. Het resultaat van dit proces ligt nu voor u, het E&R Inspiratiedocument De sociale huurwoning van de toekomst. Om de inspiratie zo optimaal mogelijk te kunnen laten stromen, vonden deze bijeenkomsten plaats op bijzondere locaties met gepassioneerde sprekers. Hierbij bedanken wij dan ook nogmaals alle gastheren/-vrouwen van deze bijzondere locaties voor hun gastvrijheid en de experts/sprekers voor hun bezielende en inhoudelijke bijdragen. En uiteraard ook al onze stuurgroepleden en overige deelnemers, zonder wiens inbreng dit E&R Inspiratiedocument er nu niet zou liggen. Met dit document willen wij een ieder inspireren om een state-of-the-art huurwoning te ontwerpen en bouwen die binnen de gewenste woonlasten zeer aantrekkelijk is in beleving en de bewoner optimaal ondersteunt. Een woning die energiezuinig, duurzaam, comfortabel, esthetisch verantwoord en toch betaalbaar is. Een woning waarin mensen in de toekomst willen wonen zonder op dat moment eigenaar van de woning te zijn. Een woning die niet alleen voldoet aan de behoeften en wensen van haar bewoner(s), maar ook met haar kan meegroeien. Echt toekomstbestendig dus! Wij hopen en verwachten dat dit document een kader en richting schetst om de volgende stap te zetten op weg naar het realiseren van de woondienst van de nabije toekomst dat dient ter inspiratie voor een ieder betrokken bij het wonen. Dat we u hiermee uitdagen het beste uit uzelf te halen om zo n toekomstbestendige sociale huurwoning - zoals deze nog niet te zien is in de Benelux - te ontwerpen, bouwen en onderhouden. Wij kijken met veel belangstelling uit naar de eerste inspirerende en innovatieve resultaten! En nodigen u van harte uit om te reageren op dit E&R Inspiratiedocument om ons te helpen onze ambitie op dit gebied te verwezelijken. Namens de E&R Stuurgroep De sociale huurwoning van de toekomst, Johan Westra Voorzitter gelijknamige E&R Stuurgroep Directeur/bestuurder De Thuisvester, Oosterhout

4 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD 1 Woonwensen van de toekomst Aanleiding Ontwikkelingen wonen in het sociaal huursegment Het nut van de woningmarkt Ontwikkelingen binnen het sociaal huursegment Algemene ontwikkelingen die van invloed zijn Sociaal wonen in ONZE VISIE Platform Economie & Ruimte Onze visie op wonen 8 3 AANPAK Doelstelling Projectfasering E&R Rondetafelbijeenkomsten E&R Inspiratiedocument De drietrapsambitie over het wonen in de toekomst 12 4 De 9 belangrijkste topics van TOEKOMSTBESTENDIG wonen Waarde creatie. Customer en emplyee journey Circulair bouwen en onderhouden Energie-efficiënt Biobased bouwen en onderhouden Slim bouwen en onderhouden met inzet van 3D-printen en robots Empatisch bouwen Levensduurverlenging. Total cost of ownership Slim onderhouden met inzet van big data Slim onderhouden met inzet van internet of things 38 5 Samenhangende haalbare ambitie 39 6 PROJECTORGANISATIE Stuurgroep Projectgroep Expertteam 41 7 Colofon 42

5 1 WOONWENSEN VAN DE TOEKOMST 1.1 Aanleiding Veel huurders met een smal budget, zoals bijvoorbeeld in de sociale huuromgeving, doen er alles aan om kosten te drukken. Eventuele incidentele uitgaven, maar ook andere externe omstandigheden (denk aan ziekte), leiden vaak tot problemen, omdat het budget dit in vele gevallen niet toestaat. Het gevolg is een neergaande spiraal. Een opeenstapeling van problemen dus. Woningen worden slechter onderhouden om te bezuinigen. Woonomstandigheden gaan daardoor achteruit. Dit en stress leidt tot een ongezonde levensstijl. Rekeningen worden niet meer betaald etc. etc. Uiteindelijk heeft dit ook gevolgen voor de verhuurder en de exploitatie. Grotere onzekerheid in cashflow, meer verloop, meer controle, meer werk Op welke manier kan deze vicieuze cirkel doorbroken worden? En vooral, op welke manier kan een huurwoning bijdragen aan het welzijn van de huurder en ontlasting van de verhuurder? Kortom: Hoe willen mensen in de nabije toekomst wonen zonder eigenaar van de woning te zijn? 1.2 Ontwikkelingen wonen in het sociaal huursegment Het nut van de woningmarkt De ontwikkelingen op de woningmarkt op basis van DESTEP-methode beschreven 1 Demografie: o Stijging aantal inwoners en huishoudens o Vergrijzing en ontgroening o Daling gemiddeld woningbezit o Toenemende regionale verschillen (verstedelijking) Economie: o Sterke internationale concurrentie o Dalende beroepsbevolking o Onzekere inkomenspositie, na-ijlfect op economische crisis en door afname van vaste arbeidscontracten o Sterkere vermogenspositie bij toename sterfgevallen o Toename van het delen van goederen o Disruptie van bestaande businessmodellen door innovaties Sociaal: o Individualisering o Terugkeer naar de stad o Keuze inkomen versus vrije tijd belangrijker Technologie: 1 Vastgoed, markt en ruimte. De logica van de plek. C.A.J. van Beukering, M.M.H.M. Donkers en F.J. Oevering. Sdu Hoofdstuk 5.5. Trends en verwachtingen. Geactualiseerd naar 2016 door C.A.J. van Beukering

6 o Kwaliteit nieuwbouw concurrerend bestaande bouw o Nieuwe woonoplossingen (zoals relatie met water) o Slimme apparaten hebben steeds meer invloed op ons leven Ecologie: o Nieuwbouwlocaties kritischer o Strengere eisen aan nieuwbouw o Duurzaamheid onderscheidend in bestaande voorraad Politiek: o Europese restricties ten aanzien van milieu-uitstoot bij nieuwe locaties o Decentralisatie ruimtelijke planning o Inperking fiscale en financiële kaders o Marktwerking corporatiesector Ontwikkelingen binnen het sociaal huursegment Met de Woningwet 2015 keren woningcorporaties terug naar hun kerntaak: het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Dit biedt vanuit deze focus nieuwe kansen. Mede gestuurd door regelgeving richten corporaties zich op de laagste inkomensgroepen. Van hen wordt verwacht via het huurbeleid het stelsel van huurtoeslag houdbaar te laten zijn. De ingestelde verhuurderheffing dient daartoe, maar ook om stil vermogen via de Rijksbegroting voor andere maatschappelijke noden in te zetten. Intussen wordt van corporaties gevraagd aan te sluiten bij de overheidsdoelen voor verduurzaming. Denk aan gasloos in 2050 en duurzame productieprocessen en materiaalstromen. In alle gevallen is betaalbaarheid voor de primaire doelgroep een belangrijke uitgangspunt. Corporaties moeten hun vermogensinzet dus kien sturen. En deels inzetten voor innovaties die deze doelen tegen acceptabele voorwaarden binnen bereik brengen. Dat de kost voor de baat uitgaat, wordt geaccepteerd als projectvoorstellen goed onderbouwd zijn met perspectief op beoogd resultaat. Buiten deze woningregelateerde zaken moet de sociale huursector zich ook richten op de effecten van globalisering op klimaat, demografie, culturele integratievraagstukken etc., op hoe we met elkaar leven en wonen Algemene ontwikkelingen die van invloed zijn Tot 2025 zullen bedrijven meer veranderingen ondergaan dan in de afgelopen twintig jaar. Zo gaat o.a. de technologische vooruitgang steeds sneller. Problemen gerelateerd aan bijvoorbeeld gezondheidszorg, onderwijs, energieschaarste, waterschaarste, voedselschaarste kunnen we oplossen door technologische innovaties. Robotisering, kunstmatige intelligentie, fotonica 3-D printing en de doorontwikkeling van de leefbaarheid van smart cities brengen fundamentele veranderingen teweeg. Mensen moeten zich lokaal en regionaal nu nog meer laten inspireren door vanuit hun regionale functie mondiaal te denken in zakendoen en zich nog nadrukkelijker te oriënteren op wat er gebeurt in de wereld. Dat geldt niet alleen voor wereldwijd opererende en beursgenoteerde ondernemingen maar met name voor het midden- en kleinbedrijf en familiebedrijven. 1.3 Sociaal wonen in 2025 Het nieuwe sociaal wonen is nog geen uitgemaakte zaak. Er is nog veel onbekend en onzeker waardoor het realiseren van het nieuwe woonconcept een leuke uitdaging is. Onderstaand een mogelijk sfeerbeeld van hoe sociaal wonen er in 2025 uit zou kunnen zien:

7 3 AANPAK Om antwoord te kunnen geven op de vraag Hoe willen mensen in de nabije toekomst wonen zonder eigenaar van de woning te zijn? (zie paragraaf 1.1) is besloten om dit vraagstuk projectmatig te benaderen. Derhalve is een branche- en sectoroverstijgende projectorganisatie ingericht, bestaande uit een stuurgroep, een projectgroep en een expertteam. De stuurgroep had tot taak de randvoorwaarden te schetsen en was verantwoordelijk voor de algehele organisatie. De voornaamste taken van de projectgroep waren de vereiste middelen voor de uitvoering van het project beschikbaar te stellen en te controleren. Dit betrof zowel de middelen in geld (financiën) als tijd (leveren van eigen inhoudelijke bijdragen). Bovendien had de projectgroep tot taak de uitkomsten van het expertteam te bewaken en waar nodig bij te schaven. De taak van het expertteam genoemd was om de opdracht, zie 3.1 Doelstelling, in deelopdrachten per fase (zie paragraaf 3.2) te concretiseren. 3.1 Doelstelling Ontwerp een state-of-the-art huurwoning die binnen de maximale woonlasten zeer aantrekkelijk is in beleving en die de bewoner optimaal ondersteunt. Een huurwoning is state-of-the-art wanneer deze technologisch geavanceerd, energiezuinig, duurzaam, comfortabel, esthetisch verantwoord en vooral betaalbaar is. Een droom voor iedere bewoner en een verantwoorde exploitatie voor de exploitant. Hoe kunnen de nieuwste proces- en productinnovaties hierin voorzien, waardoor de sociale huisvester een betere uitgangspositie in de exploitatie heeft? 3.2 Projectfasering Voor de uitvoering van het project zijn de navolgende fasen voorzien: 3 1) Initiatieffase van het project: Hoe ziet de (sociale) huurwoning van de toekomst eruit? a) E&R Inspiratiebijeenkomst(en): i) Verdieping vraagstelling door middel van discussie. ii) Bepalen van de scope van het project en het definiëren van accenten van het project. iii) Zoeken naar innovatieve oplossingen om tot een beter projectresultaat te komen die significant anders is dan ooit getoond. b) Presentatie E&R Inspiratiedocument (zie paragraaf 3.4). c) Evaluatie van de initiatieffase van het project (ex post-analyse van het project in de initiatieffase). 2) Projectontwerp. Ontwerpen van een aansprekend praktijkvoorbeeld van hoe de (sociale) huurwoning van de toekomst eruitziet. a) Project(en) selecteren en toetsen op haalbaarheid. Opstellen business case en uitvoeren ex anteevaluatie. 3) Projectexploratie a) Project(en) realiseren van de (sociale) huurwoning van de toekomst. b) Project(en) presenteren en opleveren. c) Projectevaluatie (ex post-analyse van het project). Productevaluatie en procesevaluatie. 3 Fase 1 valt binnen de scope van het huidige commitment; de overige fases zijn voorwaardelijk en hiervoor wordt thans geen commitment gevraagd en gegeven.

8 4) Projectexploitatie a) Monitoring van het project in gebruik. Opstellen van een ex post-analyse van het project in gebruik tot vijf jaar na het moment van ingebruikneming van het project. In de periode voorjaar 2017 zomer 2018 is fase 1, de initiatieffase van het project, uitgevoerd. Dit E&R Inspiratiedocument beschrijft de projectresultaten van de E&R Inspiratiebijeenkomsten uit deze fase, hierna: E&R Rondetafelbijeenkomsten genoemd. 3.3 E&R Rondetafelbijeenkomsten Naast een integrale visie op wonen (zie paragraaf 2.2) zijn er door het E&R Expertteam 9 topics onderscheiden die van belang zijn om daadwerkelijk een onderscheidende en innovatieve state-of-the-art huurwoning in 2025 te kunnen realiseren, zie onderstaande afbeelding. Deze topics zijn als de kralen in een ketting. Door die aan een draad te rijgen, ontstaat samenhang. Samenhang vanuit een visie op toekomstbestendig wonen. Indien u denkt dat er een kraal bij zou moeten om te komen tot een woonconcept dat toekomstbestendig is, of dat een of meerdere kralen een wat prominentere rol zouden moeten spelen, dan zijn we hier erg benieuwd naar!

9 Wat het E&R Expertteam betreft, zijn over de gehele levenscyclus alle 9 topics even belangrijk, omdat de onbekende toekomst ervoor zorgt dat we nu nog niet kunnen weten wat over 15, 25 of 75 jaar het belangrijkst is. Derhalve is er voor de uitvoering van fase 1, de initiatieffase, per topic een bijeenkomst georganiseerd, een zogeheten E&R Rondetafelbijeenkomst. Op 9 verschillende inspirerende locaties (gerelateerd aan de geagendeerde topic) konden geïnteresseerden (E&R Stuurgroepleden Realiseren van sociale huurwoning 2025 en overige belangstellenden) experts op dit terrein ontmoeten om zo mede door eigen inbreng de kijk op toekomstbestendig wonen meer inhoud te geven. Deze 9 E&R Rondetafelbijeenkomsten hebben plaatsgevonden in de periode voorjaar 2017 zomer 2018 en de resultaten hiervan zijn vastgelegd in dit E&R Inspiratiedocument. 3.4 E&R Inspiratiedocument Met dit E&R Inspiratiedocument willen wij een ieder inspireren als het gaat om een state-of-the-art huurwoning te ontwerpen en bouwen die binnen de maximale woonlasten zeer aantrekkelijk is in beleving en de bewoner optimaal ondersteunt. Een woning die energiezuinig, duurzaam, comfortabel, esthetisch verantwoord en vooral betaalbaar is. Een woning waarin mensen in de toekomst willen wonen zonder eigenaar van de woning te zijn. Een woning die niet alleen voldoet aan de behoeften en wensen van haar bewoner(s), maar ook met haar kan meegroeien. Echt toekomstbestendig dus! De functie van de E&R Inspiratiedocument is meerledig: 1. Voor de E&R Project- en Stuurgroepleden geldt het niet alleen als beoogd resultaat ( opbrengst ) van hun inbreng gedurende de 9 E&R Rondetafelbijeenkomstendiende, zodat dit ter inspiratie kan worden ingezet voor eigen projecten en business cases. Maar het concept E&R Inspiratiedocument gold tevens als leidraad voor het organiseren van iedere navolgende E&R Rondetafelbijeenkomsten. Bovendien werd het document bij iedere bijeenkomst ingebracht om de discussie richting te geven. 2. Het E&R Inspiratiedocument wordt door het Platform Economie & Ruimte gebruikt als referentiekader voor het uitvoeren van ex-ante en ex-postevaluaties. Van recent in gebruik genomen langer zelfstandig thuis wonen projecten worden ex-postanalyses uitgevoerd. De doelstelling van het uitvoeren van de expostanalyses is om te toetsen of verwachtingen zijn uitgekomen en daaruit te leren voor komende projecten. De resultaten van de ex-postanalyses worden op de E&R Bijeenkomsten gedeeld. De leerpunten worden opgenomen in het E&R Inspiratiedocument, zodat de actualiteitswaarde van het E&R Inspiratiedocument hoog blijft. 3. Wij hopen en verwachten dat dit document een kader en richting schetst om de volgende stap te zetten op weg naar het realiseren van de woondienst van de nabije toekomst dat dient ter inspiratie voor een ieder betrokken bij het wonen. Dat we bestuurders, architecten, bouwers en de toeleverende industrie voor de bouw en toezichthouders hiermee uitdagen het beste uit henzelf te halen om zo n toekomstbestendige sociale huurwoning - zoals deze nog niet te zien is in de Benelux - te ontwerpen, bouwen en onderhouden. Wij kijken met veel belangstelling uit naar de eerste inspirerende en innovatieve resultaten! En nodigen u van harte uit om te reageren op dit E&R Inspiratiedocument om ons te helpen onze ambitie op dit gebied te verwezelijken. 3.5 De drietrapsambitie over het wonen in de toekomst Wat de toekomst brengen zal, is ongewis. Een schets is over de toekomst wel te maken, maar hoe die er werkelijk uit zal zien, is pas waarneembaar als de toekomst er is. Voortdurend zult u voor- en achteruit moeten kijken om - net zoals bij het autorijden - te checken of u wel op goede weg zit.

10 Voor alle topics heeft het expertteam een drietrapsambitieniveau onderscheiden: 1) Basisniveau Het wonen zal voldoen aan de regelgeving en kan zich meten met woonconcepten die thans worden ontwikkeld. 2) Laatste stand van ontwikkeling Het woonconcept is state-of-the-art waarin op slimme wijze het maximale wordt gehaald uit internationaal beschikbare kennis en ervaring. Het woonconcept is een icoon van modern wonen, een stimulans voor andere projecten in de Benelux. 3) Extra waardecreatie De extra waarde 4 in het woonconcept (minimaal op onderdelen) gaat verder dan de huidige stand van de ontwikkeling. Het woonconcept zet binnen de Benelux de nieuwe standaard voor wonen. Deze schaalniveaus gelden zowel voor de integrale visie op wonen (zie hoofdstuk 2 Onze visie ) als voor de 9 topics die wij hebben onderscheiden. In het volgende hoofdstuk treft u per paragraaf de uitwerking van de 9 belangrijkste topics aan. Bij elke topic staat tevens een tabel met de drie ambitieniveaus. Met het geheel verwachten wij u voldoende richting te geven en uit te dagen om wonen naar een volgend niveau te brengen. 4 Hiervoor is onder andere in te zetten de methode Theorie U van Otto Scharmer.

11 4 DE 9 BELANGRIJKSTE TOPICS VAN TOEKOMSTBESTENDIG WONEN In dit hoofdstuk zijn de 9 belangrijkste topics beschreven waarop ons inziens moet worden ingegaan om invulling te kunnen geven aan de opdracht: wonen zoals mensen graag wonen zonder eigenaar van de woning te zijn. De 9 topics worden in deze volgorde in aparte paragrafen behandeld: 1. Waarde creatie. Customer en employee journey a. Customer journey en in mass customization 2. Circulaire economie 3. Energie-efficiënt 4. Biobased bouwen en onderhouden 5. Slim bouwen en onderhouden met inzet van 3D-printen en robots 6. Empatische bouwen 7. Levenduurverlening. Total cost of ownership 8. Slim onderhouden met big data 9. Slim onderhouden met inzet van internet of things Voorafgaand aan iedere paragraaf een quote van de expert die een inspiratie-inbreng voor het desbetreffende topic geeft. Iedere paragraaf start met een korte profielbeschrijving van de expert, een opsomming van de gewenst drietrapsambitie en vervolgens de inhoudelijke bijdrage met enkele inspirerende voorbeelden om te lezen voor verdere verdieping.

12 6 PROJECTORGANISATIE 6.1 E&R Stuurgroep Leden van de E&R Stuurgroep: Cees van Beukering, Platform Economie & Ruimte (Vice-voorzitter) Jan Boot, Woonstichting De Kernen Marc Jansen, Woonstichting Valburg Erik van der Linden, Openbaar Belang Woningstichting Ronald van Lith, Area Wonen Richard de Moel, Studio WeBuild Gert Jan van der Valk, Fides Wonen Jan Vrijs, Skilpod Johan Westra, Thuisvester (Voorzitter) 6.2 E&R Projectgroep Leden van de E&R Projectgroep ( experts ): Wessel van Beerendonk, Rap. Topic Robot architectuur en maken Vincent Guis, TU Delft. Topic Circulaire economie Maarten van Ham, Huybregts Relou. Topic Customer journey Gerben Hieminga, ING. Topic Circulaire economie en Financiering Piet Jacobs, TNO. Topic Energie-efficientie Richard Moel, Studio WeBuild. Topic Customer journey Masi Mohammadi, Prof. Architecture in Health at HAN University en TU-Eindhoven. Topic Empatisch wonen Anne van Stijn, TU Delft. Topic Circulaire economie Ewout Stolwijk, De Alliantie. Topic Customer journey in wonen Lid X, XXXXXX 6.3 Ondersteuning Leden E&R Project ten behoeve van algemene projectondersteuning: Programma: Cees van Beukering Secretaris: Jacqueline Mols Innovatiespotter: vacature Redactie E&R Inspiratiedocument: Jacqueline Mols