werkdocument rijksdienst voor de ijssdmeerpolders J. Nicolai ministerie van verkeer en waterstaat De huurverschillen tussen 3- en 4-kamerwoningen door

Transcriptie

1 ministerie van verkeer en waterstaat rijksdienst voor de ijssdmeerpolders BIBLIOTUEEIK RlJKSDlENST VOOR. IJss~LM'?FRPOLD~RS i- werkdocument J De huurverschillen tussen 3- en 4-kamerwoningen door J. Nicolai me i Cdw postbus AP lelystad smedinghuis zuiderwagenplein 2 te1.(03200) telex 40115

2 INHOUD I. INLEIDING 2. GEVOLGDE WERKWIJZE 3. DE ELEMENTAIRE GEGEVENS EN DE DAARVAN AFGELEIDE GROOTHEDEN 4. OP ZOEK NAAR VERBANDEN 4.1. De aanneemsom en de factor tijd 4.2. De huur en de factor tijd 4.3. De bouwkosten per m3, aantal kamers en woonvorm 4.4. De huur per m3, het aantal kamers en de woonvorm 4.5. Het aantal verblijfseenheden en de inhoud 5. DISCUSSIE 6. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN

3 1. INLEIDING Binnen.de R.I.J.P. wordt regelmatig gesuggereerd dat een 4-kamerwoning. ' relatief, goedkoper zou zijn dan een 3-kamerwoning. Zij zou daarom bij nieuwbouwprojecten voorkeur verdienen. Bij vergelijking van de huur van een aantal woningen in Almere blijkt echter, dat de huur van een &-kamerwoning soms enkele tientjes, soms ook meer dan honderd gulden per maand meer bedraagt dan die van een 3-kamerwoning in dezelfde buurt. In deze notitie wordt deze (sciiijnbare?) tegenstrijdigheid nader geanaliseerd. Vervolgens worden op basis daarvan conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. 2. GEVOLGDE WERKWIJZE Voor een analyse van het gestelde probleem zijn, naast de bekende huur, aanvullende gegevens nodig. De volgende zijn gevraagd en gekregen: - gegevens over de inhoud van een aantal woningtypen. De gegevens zijn verstrekt door de afdeling Calculatie; - het bedrag waarvoor de bouw van deze typen woningen is aanbesteed. De gegevens zijn verstrekt door de afdeling Calculatie; - de C.B.S.-indexcijfers voor de bouwkosten. Ook zij zijn verstrekt door de afdeling Calculatie; - het aantal verblijfseenheden van een aantal woningtypen. Zij zijn verkregen vanuit de woningkartotheek. Bij de aanvang van het werk is ook gevraagd om informatie over: - de manier waarop de feitelijke huur wordt berekend; - de oppervlakte van de woningtypen. Omdat daarover op dit moment nog niet voldoende gegevens zijn verkregen, zijn deze twee factoren niet in deze analyse opgenomen. Bij de analyse van de beschikbare gegevens is eerst gezocht naar aanwiizingen voor de eventuele invloed van de factor tijd..daarna zijn zowel de bouwkosten als de huur, beide gerekend per m3, voor de verschillende woningtypen vergeleken. Hierbij zijn voor de twee 'woonvormen (Gn- en meergezinswoningen), onderscheiden naar het aantal kamers, de gemiddelde aanneemsom, de gemiddelde huur, alsmede de standaardafwijking daarin, bepaald. Daarna is-nagegaan of de aanneemsom, respectievelijk de huren, van Zn groep a1 dan niet significant verschillen van die van een andere groep. Tenslotte zijn, in de derde plaats,de woningen gegroepeerd naar het aantal verblijfseenheden. Ook daaruit kan iets worden afgeleid. 3. DE ELEMENTAIRE GEGEVENS EN DE DAARVAN AFGELEIDE GROOTHEDEN In deze notitie zijn alle woningtypen in Almere in beschouwing genomen waarvan: - de afdeling Bouwkundige Werken een maattekening bezit; - de afdeling Calculatie destijds de inhoud heeft berekend; - destijds als onderdeel van een bestek een aanneemsom is afgesproken. In totaai 23 woningtypen, allen gerealiseerd in Almere-Haven, voldeden aan deze drie eisen. Hun elementaire kenmerken, zoals het gebied, het besteknummer, de inhoud, het aantal kamer en het aantal verblijfseenheden, zijn vermeld in bij lage 1.

4 Gegevens over de bouwkosten zijn vermeld in bijlage 2. Kolom 4 van bijlage 2 meldt de feitelijke aanneemsom per woning. Met behulp van de C.B.S.-indexcijfers voor de bouwkosten zijn de feitelijke aanneemsommen herleid naar die bij het prijspei1.h 1969; de laatste zijn vermeld in bijlage 2 kolom 5. De C.B.S.-indexcijfers zijn vermeld in bijlage 4. Vervolgens is de bouwprijs per m3 berekend, prijspeil Het resultaat is vermeld in kolom 6 van bijlage 2. Alleen de bouwkosten worden genoemd. Omdat het hier primair gaat om het zoeken van verbanden, en niet om absolute bedragen, zijn.andere bedragen zoals honoraria en kavelprijs niet-nodig. Gegevens over de huren zijn vermeld in bijlage 3. Het betreft de huren d.d. najaar Uit de feitelijke huur is eveneens voor elk woningtype de huur per m3 bepaald; deze is vermeld in kolom 5 van bijlage OP ZOEK NAAR VERBANDEN 4.1. De aanneemsom en de factor tijd Wanneer men de aanneemsom per m3 voor elk bestek uitzet tegen de tijd, en daarbij de peildatum als maatstaf neemt, krijgt men het beeld van fig. 1. Door de punten kan men, zij het met de nodige voorzichtigheid in verband met het aantal punten en met de standaardafwijkingen, een lijn trekken. De lijn suggereert, dat de aanneemsom van woningbouwprojecten, herleid tot eenzelfde prijspeil, tot omstreeks het begin van 1979 steeg, en daarna ging dalen. Een suggestie, die niet direct als volstrekt onjuist kan worden gekarakteriseerd. De getallen die bij fig. 1 horen, zijn vermeld in bijlage 5. De aanneemsommen, zoals vermeld in de laatste kolom van bijlage 2, zijn ook nog op een andere maniergerangschikt. Voor de twee vormen van aanbesteden (meervoudig onderhands en bouwteam) is namelijk ook een gemiddelde aanneemsom per m3 bepaald, alsmede de standaardafwijking daarin. Het resultaat is vermeld in bijlage 6. Wanneer men alleen naar de gemiddelden kijkt, iou men kunnen zeggen dat bij het werken in een bouwteam de aanneemsom lager ligt dan bij meervoudig onderhandse aanbestedingen. Wanneer men bij die vergelijking ook de standaardafwijkingen betrekt, blijkt, dat dat.verschi1 net niet significant is. Voor dat. laatste zou (zie de toelichting van het begrip "significant verschil" onder par. 4;3.) het verschil tussen de gemiddelde aanneemsommen ( ) groter moeten zijn dan twee maal de standaardafwijking van dat verschil (hier : 4) De huur en de factor tijd Ook de huur per m3 is voor elk bestek uitgezet tegen de tijd; de peildatum is als maatstaf gebruikt. Het resultaat is weergegeven in fig. 2 en in bijlage 7. Uit fig. 2 kan men afleiden, dat deze huur in de tijd toeneemt. De huur wordt, zoals bekend zal zijn, de eerste vijf jaar na de bouw, bepaald door: a. stichtingskosten, of anders gezegd, de aanneemsom plus een aantai toeslagen; b. de woningcapaciteit, uitgedrukt in VE's; c. de op het moment van de huurvaststelling geldende percentages van de

5 ). stichtingskosten die als huur worden gerekend; d. de waardering voor een woning aande hand van een systeem waarbij aan allerlei eigenschappen van de woning punten worden toegekend. Het verschil tussen de figuren 2 en 1 wordt veroorzaakt door de invloed van de zojuist onder b, c en de genoemde factoren. Een nadere analyse is echter op dit moment niet mogelijk. Men zie ook de opmerkingen daar-. over in par. 2. f iguur 2

6 4.3. De bouwkosten per m3, aantal kamers en woonvorm De woningtypen, genoemd in de bijlagen, kan men in een vijftal categorieen onderverdelen: a. meergezins, 3 kamers, b. meergezins, 4 kamers, c. Gngezins, 3 kamers, d. &6ngezins, 4 kamers, e. Ccngezins, 5 kamers. Tot groep a behoren de typen: AFY, AFZ, AFT, ANA, AJJ, ALE, BCV en BCH. Tot groep b behoort type AJF. Tot groep c behoren de typen: AMF, AMA en BCP. Tot groep d behoren de typen: AFL, AFD, AMX, AM', ALA, BCB, BCQ en BCR. Tot groep e behoren de typen: AMB, AKA en BCC. Verschillen de aanneemsomen in de verschillende groepen nu van elkaar of nie t? Die vraag kan worden beantwoord door de gemiddelde aanneemsom van elke groep, samen met de standaardafwijking in elke groep, onderling te vergelijken. Indien het verschil tussen het gemiddelde van twee groepen meer dan twee maal groter is dan de standaardafwijking van dat verschil, mag men stellen dat beide groepen significant verschillen. Als die factor kleiner is dan 2,zijn zij niet significant verschillend. Het verschil tussen twee gemiddelden is eenvoudig te berekenen. De standaardafwijking van dat verschil wordt berekend met de formule: - var.gl : var.g2 var. v n n gl 82 a waarin: var... = de variantie van het verschil = het kwadraat van de standaardv afwijking van het verschil var. = de variantie van groep 1 = het kwadraat van de standaardafwijgl king van groep I. var. = idem, maar dan voor groep 2 n g2 = het aantal aanneemsmen in groep I - el n = idem, voor groep De gemiddelde aanneemsom van elke groep, alsmede de standaardafwijking daarin, is vermeld in tabel 1. Tabel 1. De gemiddelde aanneemsom per m3 bij verschillende woninggroepen groep gemiddelde aanneemsom standaardafwijking in guldens per m3 a (meergezins, 3 kamers) 105 b (meergezins, 4 kamers) 90 c (eengezins, 3 kamers) 112 d (eengezins, 4 kamers) 99 e (eengezins, 5 kamers) 87

7 Bij vergelijking van de verschillende groepen komen de in tabel 2 vermelde verschillen tussen gemiddelden en standaardafwijkingen van die verschillen te voorachijn. Tabel 2. Vergelijking van de aanneemsom per m3 bij verschillende woninggroepen.vergelijking van verschil tussen standaardafwijking (1) : (2) groepen met gemiddelden (I) van het verschil (2) a-b c-d c-e d-e a-c b-d Op basis van deze resultaten kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - De aanneemsom gerekend per m3 is voor meergezinswoningen met 3 kamers significant hoger dan die voor meergezinswoningen met 4 kamers. - De aanneemsom per m3 is voor 66ngezinswoningen met 3 kamers significant hoger dan die voor 66ngezinswoningen met 4 kamers. - De aanneemsom per m3 is voor een 66ngezinswoning met 3 kamers significant hoger dan die voor 66ngezinswoningen met 5 kamers. - De aanneemsom per m3 isvoor 66ngezinswoningen met 4 kamers significant hoger dan die van 66ngezinswoningen met 5 kamers. - De aanneemsom per m3 is voor meergezinswoningen met 3 kamers niet signifciant verschillend van die van 66ngezinswoningen met 3 kamers. - De aanneemsom per m3 is voor meergezinswoningen met 4 kamers significant lager dan die van 66ngezinswoningen met 4 kamers De huur per m3, het aantal kamers en de woonvorm Voor de groepen, genoemd in 4.3., zijn ook de huren op dezelfde manier als waarop dat voor de aanneemsom is gebeurd, vergeleken. De gemiddelde huur van elke groep, alsmede de-standaardafwijking daarin, zijn vermeld in tabel 3. Tabel 3. De gemiddelde huur per m3 bij verschillende woninggroepen groep gemiddelde huur in standaardafwijking guldens per m3 a (meergezins, 3 kamers) 1.32 b (meergezins, 4 kamers) 1.20 c (eengezins, 3 kamers) 1.57 d (eengezins, 4 kamers) 1.46 e (eengezins, 5 kamers 1.27

8 Wanneer men van deze groepen telkens twee onderling vergelijkt, komen de volgende verschillen tussen gemiddelden en standaardafwijkingen van die verschillen te voorschijn (tabel 4). Tabel 4: Vergelijking van de huur per m3 bij verschillende woninggroepen vergelijking van verschil tussen standaardafwijking (I) = (2) groep met gemiddelden (1) van het verschil a - b c - d c-e d-e a-c b - d Op basis van deze tabel kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - De huur per m3 is voor meergezinswoningen met 3 kamers niet significant verschillend van die meergezinswoningen met 4 kamers. - De huur per m3 is voor GGngezinswoningen met 3 kamers niet significant verschillend van die van GGngezinswoningen met 4 kamers. - De huur per m3 is voor GGngezinswoningen met 3 kamers significant hoger dan die van Gngezinswoningen met 5 kamers. - De huur per m3 is voor GGngezinswoningen met 4 kamers significant hoger dan die van GGngezinswoningen met 5 kamers. - De huur per m3 is voor meergezinswoningen met 3 kamers niet significant verschillend van die van GGngezinswoningen met 3 kamers. - De huur per m3 is voor meergezinswoningen met 4 kamers significant lager dan die van GGngezinswoningen met 4 kamers Het aantal verblijfseenheden en de inhoud De woningtypen kunnen ook op een andere manier worden gerangschikt, namelijk naar het aantal verblijfseenheden. Er zijn 8 categoriezn: a. 2,5 VE; hiertoe behoort type AMA. b. 3 VE; hiertoe behoort type ANA. c. 3,5 VE; hiertoe behoren de typen ALE, AFZ, AJJ, AMF, BCP en BCR. d. 4 VE; hiertoe behoren de typen AFY en BCQ. e. 4,5 VE; hiertoebehoren de typen AFT, AME en AMX. f. 5 VE; hiertoe behoren de typen BCB en AFD. g. 5,5 VE; hiertoe behoren de typen ALA, AFL en BCC. h. 6 VE; hiertoe behoren detypen AMB en AKA. Voor elke categorie kan men, met handhaving van het onderscheid tussen meergezins- en eengezinshuizen, de gemiddelde inhoud, alsmede de standaardafwijking daarin, berekenen. Het resultaat is vermeld in tabel 5 en fig. 3.

9 figuur 3 I oontal verblijfseenheden A

10 Tabel 5. De ~emiddelde inhoud standaardafwijkin~ bij verschillende aantallen VE groep meergezins- eengezins- meer- + eengezinshuishoudens huishoudens huishoudens a (2,5 VE) b (3 VE) c (3,5 VE) d (4 VE) e (4,5 VE) f (5 VE) g (5,5 VE) k (6 VE) Uit tabel 5 en figuur 3 valt op, dat: - de (gemiddelde) inhoud van het woningtype met 4 VE kleiner is dan de gemiddelde inhoud van de woningtypen met 3,5 VE, zowel bij meergezinsals bij eengezinshuizen; - de gemiddelde inhoud van de woningtypes met 5 VE in verhouding slechts weinig groter is dan die van het woningtype met 4,5 VE. Voor beide verschijnselen is (nog) geen verklaring. We1 kan men de (voorzichtige) conclusie trekken, dat men meergezinshuizen bij voorkeur in een woningcapaciteit van 3 of 4 VE dient te bouwen, en eengezinshuizen bij voorkeur in een ca~aciteit van 4 of 5 VE. ~ervol~ens' de vraag die ook in par 'en 4.4. speelde: verschilt de inhoud van de woningtypen met een bepaalde woningcapaciteit significant van die met een iets grotere capaciteit? Om die vraag te beantwoorden zijn de verschillende groepen opeenvolgend vergeleken. Het resultaat staat in tabel 6. Tabel 6. Vergelijking van de inhoud van ve-categoriesn vergeleken meergezinshuizen eengezinshuizen cateeoriezn - verschil stand.afw. verschil stand.afw. tussen van het (1):(2) tussen van hen (3):(4) gemid. verschil gemid. verschil (1) (2) (3) (4) a - c 44 6 > 2 b - c > 2 c - d < < 2 d - e 45 - > > 2 e-f 7 14 < 2 f - g > 2 g - k < 2 Uit tabel 6 kan men aflezen dat: - bij meergezins- en bij eengezinshuizen de inhoud van een woning met 3,5 VE niet significant verschilt van de inhoud van een woning met 4 VE; - bij eengezinshuizen de inhoud van een woning met 4,5 VE niet significant verschilt van die met 5 VE; 12

11 - bij eengezinshuizen de inhoude van een woning met 5,5 VE niet significant verschilt van die van een woning met 5 VE; - in de andere gevallen (2,5 VE versus 3,5 VE, 3 VE versus 3,5 VE, 4 VE versus 4,5 VE en 5 VE versus 5,5 VE) de inhoud, tussen twee categoriegn we1 significant verschilt. 5. DISCUSSIE In deze notitie worden aan een niet a1 te groot aantal gegevens een aantal duidelijke uitspraken ontleend. Het eerste maakt, dat men die uitspraken in andere gevallen met de nodige voorzichtigheid moet hanteren. In par en 4.4. is geconstateerd dat voor enkele woninggroepen de aanneemsom meestal wsl, de huur daarentegen niet significant verschilt. Voor dat verschijnsel is nog geen duidelijke verklaring te geven; daarvoor zijn meer gedetailleerde gegevens over de berekening van de feitelijke huur nodig. Het is bekend, dat bij een woningbouwbestek de gemiddelde huur, naast de regels over de methode van berekening, primair wordt bepaald door de aanneemsom. Bij de berekening van de feitelijke huur van woningen wordt die gemiddelde huur voor elk woningtype bijgesteld op basis van het aantal VE's en andere kwaliteitsfactoren. Kennelijk zorgen zij voor een variantie in de huur die qua orde van grootte te vergelijken is met die variantie die de verschillende aanneemsomen teweeg brengen. Voor het in par gesignaleerde verschijnsel is op dit moment (nog) geen plausibele verklaring. 6. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN Vergelijking van de verschillen in huur en aanneemsom van een aantal woningtypen in Almere-Haven leidt tot de volgende (voorzichtige) conclusies. I. De aanneemsom van woningen, gerekend per m3, nam in de jaren 1977 en 1978 enigszins toe, om daarna iets te gaan dalen. 2. Van de huur van woningen, gerekend per m3, kan men stellen, dat zij in de periode 1977 t/m 1981 toenam. 3. De aanneemsom van woningen, gerekend per m3, is bij woningen met 4 kamers significant lager dan bij woningen met 3 kamers. Ook de aanneemsom van woningen met 5 kamers is significant lager dan die van woningen met 4 kamers. 4. De aanneemsom van woningen is, gerekend per m3, voor meergezinswoningen met 3 kamers niet significant lager dan die van 66ngezinswoningen met 3 kamers. Bij woningen met 4 kamers is dat we1 het geval. 5. De huur per m3 van woningen met 4 kamers is voor meergezins- en eengezinswoningen niet significant verschillend van die van woningen met 3 kamers. Dit geldt ook voor meergezinswoningen met 4 en meergezinswoningen met 3 kamers. Bij de andere vergelijkingen worden we1 significante verschillen waargenomen. 6. Bij meergezinswoningen en bij eengezinswoningen verschilt de inhoud bij respectievelijk 3,5 en 4 VE, 4,5 VE en 5 VE, en bij 5,5 VE en 6 VE niet significant; in alle andere gevallen is dat we1 20. De vergelijking leidt tot de volgende aanbevelingen: 7. Naar de verschillen in gedrag tussen de aanneemsom en de huur van woningen is nader onderzoek gewenst.

12 8. Het is gewenst na te gaan of het bouwen van woningen in een bouwteam goedkoper dan we1 duurder is dan het bouwen via een meervoudig onderhandse aanbesteding. 9. Het bouwen van 4 kamerwoningen verdient de voorkeur boven het bouwen van 3-kamerwoningen, zowel bij Gngezins- als bij meergezinswoningen. Als men de aanneemsom voor een woning tegelijkertijd laag wil houden is het nodig de inhoud van de verschillende ruimten weinig te laten verschillen van de minimuminhoud die nodig is bij het tellen van het aantal verblijfseenheden. 10. Een soortgelijke analyse van een groter aantal woningen is gewenst; dit, teneinde de hiervoor genoemde conclusies te kunnen toetsen.

13 Bijlage 1. Elementaire gegevens van woningtypen Gebied Woning- Bestek- Inhoud Aantal Aantal type nr. in m3 kamers VE 1.B.4. (Goedewerf) * AFY :,AFz * AFT ,s AFL ,5 1.D.3. (Middenhof) AFD * ANA AMX D.4. (Binnenhof) AM ,5 -AMA AMA ,5 AMB >, 6 * AJJ ,5 A.TF ? AKA >, 6 ALE ALA ,s 1.N. (Wierden) *BCV ? BCP ,5 * BCN ? BCB BCQ BCR BCC * = meergezinshuis - = eengezinshuis in 1 laag overig: eengezinshuis in 2 lagen + (eventueel) kap.

14 Bijlage 2. Gegevens m.b.t. de bouwkosten,. Woninetv~e Bestek- Inhoud Aanneemsom Aanneemsom Aanneemsom nr in m3 prijspeil 1969 per m3 (1969) x * AFY AFZ x AFT AFL AFD AMF AMA AME AMB * AJJ AJF AKA * ALE ALA *BCV BCP x BCN BCB BCQ BCR BCC * = meergezinshuis - = G6ngezinshuis in 1 laag overig: 6Gngezinshuis in 2 lagen + (eventueel) kap

15 Bijlage 3. Gegevens m.b.t. de huur Woningtype - ~~ Bestek- Inhoud Huur Huur nr. in m3 per maand per m3 * AFY x * AFZ AFT AFL AFD * ANA AMX AMF -AMA AME AMB x AJ J 'AJF AKA 'ALE AL A * BCV * BCP BCH BCB BCQ BCR BCC x = meergezinshuis - = EPngezinshuis in 1 laag overig: eengezinshuis in 2 lagen + (eventueel) kap

16 Bijlage 4. C.B.S.-indexcijfers Bij het omrekenen van de feitelijke aanneemsom naar een bedrag voor het jaar 1969 (het indexcijfer voor dat jaar is door het C.B.S. op 100 gesteld) zijn de volgende C.B.S-indexcijfers voor de bouwkosten gehanteerd. Bestek- Jaar Peildatum C.B.S.-index Vorm van aanbesteding nr. opdracht ' ' ' ' ' ' ' nog niet 1-6- '81 bekend b. t. = bouwteam m.v.0. = meervoudig onderhands Bijlage 5. De aanneernsom per m3 per bestek In onderstaande tabel zijn de aanneemsommen voor elk bestek, gerekend per m3, en naar het prijspeil van 1969 vermeld. Zij zijn geplaatst in de volgorde van de peildata. Bestek- Peildatum Gem. aanneemsom Standaard- Vorm van aannr. per m3 (1969) afwijking besteding b. t. = bouwteam m.v.0. = meervoudig onderhands

17