Cygnus Real Estate Fund FCP - SIF

Transcriptie

1 Cygnus Real Estate Fund FCP - SIF Subfonds 8

2 Overzicht Cygnus Real Estate Subfonds 8 FCP - SIF Uitgifte totaal Nominale waarde Minimale investering Fonds type , ,- (1 participatie) ,- (2,5 participaties) Closed-ended fonds onder het Special Investment Fund regime van Luxemburg Domicile Structuur Financiering Investeringsstrategie Inschrijven Verwachte sluitingsdatum Uitkeerbaar Rendement Luxemburg Private Placement geen woningen en appartementen in Duitsland vanaf 1 mei december 2012 Fonds streeft een jaarlijks uitkeerbaar rendement ad. 7 % na, voor het eerst op 1 september 2013 Bonus Rendement Valuta Terugbetaling Voortijdige terugbetaling Management fee Emissie kosten 10% over het ingelegde kapitaal, betaalbaar bij terugbetaling Euro (of indien bij verdwijnen van de euro locale munt van het vastgoed) 1 september 2017 op elk moment mogelijk door de emittent 0,5 % van het geïnvesteerde kapitaal per jaar investeringen van ,- tot ,- 2% ; investeringen van ,- en meer 1% Auditor Fonds administratie Depot bank Vastgoed taxateur Fonds manager Vastgoed beheerder Investerings adviseur Deloitte S.A. Luxemburg Experta Corporate and Trust Services S.A. Banque Internationale à Luxembourg S.A. BDO Deutschland Cygnus Real Estate Management Company S.à.r.l. Van der Horst Property Management GmbH Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH 3

3 4

4 Omschrijving van het fonds Het fonds is georganiseerd als een fonds commun de placement fonds d investissement spécialisé (FCP SIF) in Luxemburg met meerdere subfondsen. Het fonds staat onder het toezicht van de Luxemburgse CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier). Dit document bespreekt het Subfonds 8. Cygnus Real Estate Fund Investeerders Via inschrijvings formulier Cygnus Real Estate Sub- Fonds 1 Cygnus Real Estate Sub- Fonds 2 Cygnus Real Estate Sub- Fonds 3 Cygnus Real Estate Sub- Fonds... Cygnus Real Estate Sub- Fonds 8 Vastgoed object Vastgoed object Vastgoed object Ieder subfonds is verantwoordelijk naar derden aangaande alle verplichtingen welke aan het subfonds toe te schrijven zijn. Tevens wordt ieder subfonds als een op zichzelf staande entiteit behandeld. Gedurende de looptijd van ieder subfonds hebben de verschillende subfondsen hun eigen vastgoed in portefeuille. Cygnus Real Estate subfonds 8 zal investeren in Duits vastgoed. Het fonds is in beginsel opgezet voor een bepaalde investeringsperiode. De eerste investeringen voor dit subfonds starten vanaf 1 mei De terugbetaling is voorzien op 1 september 2017, maar kan echter door het management met 24 maanden verlengd worden. 5

5 Cygnus Real Estate Concept Cygnus Real Estate investeert in vastgoedportefeuilles met een hoog direct uitkeerbaar rendement afkomstig uit verhuurinkomsten. De focus is gericht op vastgoed (meestal kleine entiteiten) met woonbestemming in Duitsland. Door onze aankoopstrategie (cf. infra) zijn we in staat het vastgoed onder de marktwaarde aan te kopen. Op deze manier genereert het fonds bij de verkoop van het vastgoed een extra winst. Na optimalisatie van de huurinkomsten (door revitalisatie en optimaal beheer van het vastgoed) worden de woningen verkocht aan private / institutionele beleggers. Gunstig aankopen Optimaliseren huurinkomsten Verkopen Residentieel vastgoed Duitsland De Duitse woningmarkt kenmerkt zich door het zeer lage aandeel koopwoningen en het grote aandeel huurwoningen (meer dan 60%) in vergelijking met andere landen in de Europese Unie. Één van de oorzaken is het feit dat bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog de overheid (de gemeenten) en grote Duitse bedrijven vele woningen lieten bouwen die vervolgens werden verhuurd aan de werknemers. Deze rol van de grote ondernemingen en de overheid op de woningmarkt is daarna voortgezet. Huizenprijzen en huren zijn in de afgelopen jaren per saldo vrijwel gelijk gebleven. Dit staat in schril contrast tot de andere landen in de Europese Unie waar de woningprijzen enorme prijsstijgingen kenden (zie grafiek). De Duitse woningmarkt is daardoor een interessante vastgoedbeleggingsmarkt, aangezien de prijzen op historisch lage niveaus staan en huurrendementen aantrekkelijk zijn in vergelijking met andere landen in de Eurozone. 6

6 Een bruto huurrendement van meer dan 7% is in Duitsland geen uitzondering (zie tabel 1). Door deze redenen is de Duitse vastgoedmarkt sterk ondergewaardeerd ten opzichte van vele andere West-Europese landen (zie tabel 2). Daarnaast is de Duitse economie de grootste van de Europese Unie. De werkloosheid en staatsschuld zijn minder problematisch als in vele andere Europese landen, wat een belangrijke invloed heeft op de stabiliteit van de Duitse vastgoedmarkt. In de toekomst wordt verwacht dat de vraag naar woningen zal stijgen, met name door een stijging van het aantal huishoudens. De reden van deze verwachte groei van het aantal huishoudens bij een afnemende bevolking, is de toename van het aantal kleinere huishoudens. Deze stijging zal naar verwachting een positieve invloed hebben op de vraag naar kleine(re) appartementen Q2 = Q Q3 België Spanje Nederland Duitsland tabel 1 tabel 2 Gemiddeld Bruto Berlijn Huurrendement Bochum Bremen Dortmund Dresden Duisburg Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig München Nürnberg Stuttgart 6,47 % 8,09 % 8,78 % 7,65 % 7,88 % 8,33 % 5,32 % 8,47 % 5,51 % 6,32 % 7,14 % 6,59 % 9,69 % 4,43 % 7,62 % 5,72 % Bron Immobilien Kompass 2011 Belgium Canada France Australia New Zealand Sweden Spain Netherlands Britain Denmark Italy Ireland Switzerland United States Germany Japan Emerging markets Singapore Hong Kong China The Economist house-price indicators South Africa Sources BIS; Haver Analytics; Hong Kong RV; Nationwide; OECD; Teranet and National Bank; Thomson Reuters; The Economist Under(-)/over(+) Latest. % change valued, on a year since against* earlier 2007 Rents Income na nil na na *Relative to long-run average Disposable income per person 7

7 8

8 Investeringen In verband met de oprichting van Cygnus Real Estate Subfonds 8 en de verwerving van de objecten worden diverse kosten gemaakt. Onderstaand overzicht laat zien welke uitgaven gedaan moeten worden c.q. zijn gedaan en op welke wijze deze worden betaald. De gegeven bedragen zijn indicatief. Investeringsoverzicht Vastgoed Koopsom vastgoed Overdrachtsbelasting Notariskosten en Kadaster Kwaliteitsverbeteringen vastgoed Niet verrekenbare BTW Aankoopwaarde vastgoed Additionele kosten Structureringsfee / custodian fee Accountant- en fiscale kosten Juridische kosten Niet verrekenbare BTW Totale fondskosten Liquiditeitsreserve Totale investering

9 Exploitatie Het exploitatieresultaat wordt gerealiseerd door het batig saldo van de huurinkomsten minus de cash distributie aan de unit holders en de exploitatiekosten zijnde de fondskosten en de kosten van onderhoud van het vastgoed. Na aftrek van alle kosten resteert een exploitatie saldo, dat kan worden aangewend ten behoeve van eventuele onvoorziene kosten. Cashflow prognose Hieronder volgt de prognose van de cashflow uitgaande van de aangekochte / aan te kopen vastgoed projecten. Cashflow Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Huur Leegstand Verkoop vastgoed Aankoop vastgoed Vooruitbetaalde kosten Totale omzet Onderhoud vastgoed Beheer vastgoed Management fee Accountantskosten Niet verrekenbare BTW Totale kosten Bedrijfsresultaat Cashdistributie unit holders (7,0%) Bonus unit holders Resultaat voor belastingen

10 Internal Rate of Return (IRR) Het management verwacht een rendement ad. 7% over het ingelegde kapitaal (p.j.) gedurende de looptijd van het fonds uit te keren. Het rendement wordt jaarlijks aan de investeerders (unitholders) uitgekeerd. Het fonds streeft na om na verkoop van alle objecten een eenmalige bonus uit te keren aan de unitholders ad. 10% over het ingelegde kapitaal. Het geprognotiseerd rendement (IRR) bedraagt derhalve 9% per jaar over het ingelegde kapitaal. Er worden geen garanties gegeven aangaande rendementsuitkeringen. Doordat het jaarlijks rendement afkomstig is uit het verhuren van de objecten, kan dit rendement met hoge zekerheid ingeschat worden. Verkoop Het streven is gericht op verkoop van het vastgoed binnen 5 jaar. In het navolgende schema volgt een overzicht. In het realistische scenario wordt als uitganspunt gekozen voor 12,5 keer de geldende netto jaarhuur. Het vastgoed wordt verkocht als portefeuille of per object aan andere marktpartijen. Additionele kosten Pessimistisch Realistisch Optimistisch Kapitalisatie factor Jaarhuur 11, , , Bruto Opbrengst Verkoopkosten Aflossing participanten Bonus participanten Verkoop resultaat voor belastingen

11 De Objecten De focus is hoofdzakelijk gericht op vastgoed met woonbestemming in Duitsland. Doelstelling daarbij is objecten te verwerven met potentiële waardestijging, het ontplooien van activiteiten om deze potentiële waardestijging te realiseren en vervolgens het verkopen van de afzonderlijke objecten. De aankoopstrategie bestaat erin het vastgoed te verwerven via executie verkopen / veilingen via directe verwerving van banken en curatoren via verwerving van distressed loans De portefeuille van het fonds wordt samengesteld volgende de criteria van een vastgesteld aankoopbeleid. In dit beleid speelt het beheersen van de risico s op lange termijn een belangrijke rol. Bij iedere aankoop worden daarom de volgende kenmerken in functie van prijs gedetailleerd onderzocht Rendementsverwachtingen Verhuur actuele huurgraad / tijdpad tot maximale bezettingsgraad Staat van het gebouw Locatie en bereikbaarheid Het beheer van het vastgoed wordt uitbesteed aan Van der Horst Wohnen GmbH, een dochteronderneming van Van der Horst Gruppe GmbH. 12

12 13

13 Van der Horst Gruppe De Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH is een vastgoedonderneming waarbij Duits vastgoed met een woonbestemming centraal staat. Het bedrijf is actief bij het op een sociaal verantwoorde manier privatiseren van woningen en beschikt over deskundigheid in het scheppen van toegevoegde waarde voor beleggingsobjecten en vastgoedportfolio s. Het middelpunt van de activiteiten de aankoop van vastgoed met potentiële waardestijging het ontplooien van activiteiten om deze potentiële waardestijging te realiseren (door revitalisering en optimaal beheer van het vastgoed) het verkopen van de afzonderlijke objecten, privatiseren van woningen Verwerving van vastgoed via executie verkopen / veilingen directe verwerving van banken en curatoren verwerving van distressed loans Optimaal Vastgoedbeheer Het beheer van het vastgoed is uitbesteed aan Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH en de dochteronderneming Van der Horst Wohnen GmbH. Het Van der Horst team coördineert haar werkzaamheden vanuit de kantoren in Düsseldorf, Witten, Dortmund, Hamm en Berlijn. Het bedrijf vervult een totaalconcept m.b.t. vastgoedbeheer. Naast het maken van publiciteit om huurders aan te trekken en het sluiten van de huurovereenkomsten, worden de eventuele renovaties en maandelijkse huurbetalingen ook opgevolgd door het Van der Horst team. Ze fungeren als het centrale aanspreekpunt van de huurders. Met aandacht voor de wensen van de huurders en door actief relatiemanagement streeft het Van der Horst team ernaar een goede band met de huurders op te bouwen. 14

14 Verhuur Actief huurbeleid Optimale huurstroom Techniek Revitalisering & Onderhoud Tevreden huurders Administratie Huur- en VVE administratie Tevreden kopers Verkoop Vastgoed De exit scenario s Traditioneel privatiseren van woningen woningen gunstig aankopen renoveren, saneren en / of revitaliseren woningen splitsen van de woningen, verkopen aan zittende huurders en beleggers Privatiseren van woningen Optima Vita woningen gunstig aankopen revitaliseren woningen verkoop van de woningen tegen gunstige prijzen vrij op naam kopers worden attractieve financieringsconcepten aangeboden Verkoop van portfolio s gunstig aankopen van vastgoedportefeuilles reactiveren en optimaliseren vastgoedbeheer revitaliseren vastgoed kleine winstopslag verkoop van de vastgoedportefeuille 15

15 Cijfers en Feiten Ondernemingsstructuur holding Trackrecord Opgericht 1994 Medewerkers Woningverkoop per jaar Prognose 2012 Vastgoed Portfolio Woningen Commercieel 49 Totaal BVO m2 200 Gerealiseerd Geprognotiseerd Vastgoedvermogen 295 Miljoen

16 Structuur VAN DER HORST VAN DER HORST SPECIAL PURPOSE VEHICLES (SPV S) OPTIMA VITA DEUTSCHLAND GMBH VAN DER HORST PROPERTY MANAGEMENT GMBH VAN DER HORST IMMOBILIEN CONSULTING GMBH VASTGOED VASTGOED VASTGOED ADVIES / VERKOOP INVESTMENT CONCEPTEN BEHEER 17

17 Informatie Management Company Cygnus Real Estate Management Company S.à.r.l. 42, Rue de la Valleé L-2661 Luxemburg Investment Advisor Van der Horst Unternehmensgruppe GmbH Königsallee 80 D Düsseldorf Property Manager Van der Horst Property Management GmbH Königsallee 80 D Düsseldorf Independent Appraiser BDO AG Berliner Allee 59 D Düsseldorf Custodian Bank Internationale à Luxembourg S.A. 69, roue d Esch L Luxemburg Auditor Deloitte S.A. 560, rue de Neudorf L Luxemburg Fund Administrator Experta Corporate and Trust Services S.A. 42, Rue de la Valleé L Luxemburg Disclaimer Een uitgebreid investeringsmemorandum is op aanvraag verkrijgbaar. Uiteraard zijn aan beleggingen financiële risico s verbonden. Dit neemt niet weg dat de vooruitzichten van deze vastgoedparticipatie zeer positief te noemen zijn, aangezien vastgoed altijd een bepaalde waarde behoudt. Rendementen kunnen variabel zijn. Geïnteresseerden dienen goede nota te nemen van de volledige inhoud van het informatiememorandum. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

18 Cygnus Real Estate Management Company S.à.r.l. 42, Rue de la Valleé L-2661 Luxemburg