Van bedrijfslocatie naar woongebied

Transcriptie

1 School: Bedrijf: Titel project:

2 1. De opdracht Opdrachtgever De heer van der Hoeven (stedenbouwkundige) en wethouder J. de Jong, portefeuillehouder ruimtelijke ordening, zijn de contactpersonen bij de gemeente. Zij zijn verantwoordelijk voor het ontwikkelen van stedelijk gebied. Dhr. H. Bakker is commercieel manager bij bouwbedrijf Van Wijnen. De opdrachtgevers zijn de gemeente Harderwijk en bouwbedrijf Van Wijnen. Bouwbedrijf van Wijnen is een bouwbedrijf dat vestigingen heeft in het hele land. Van Wijnen is actief in woningbouw, utiliteitsbouw en vastgoed. Eén van de regiokantoren is gevestigd in Harderwijk. Bouwbedrijf van Wijnen wil graag samenwerken met de gemeente Harderwijk om woningen te bouwen op de locatie van het oude postkantoor. 2/12

3 Eerste huurappartementen in Wielewaal Oost opgeleverd In juli 2016 zijn de eerste 109 appartementen in Wielewaal Oost in Charlois Rotterdam-Zuid opgeleverd. Slokker Bouwgroep heeft hier, naar het ontwerp van architectenbureau KAW twee complexen met sociale huurwoningen gerealiseerd. Landschappelijke campus De twee gebouwen staan in het midden van Wielewaal Oost. Op een unieke plek, grenzend aan het Zuiderpark. Het landschap is een belangrijke pijler van het stedenbouwkundig plan en bepaalt de samenhang in de wijk. Dit heeft geleid tot een landschappelijke inrichting die uit een doorlopend parklandschap bestaat met daarin losstaande woonblokken. Gebiedsinrichting en architectuur De architectuur sluit aan op het landschappelijke karakter. Er zijn veel eisen voor de beperkte beschikbare ruimte. Er zijn belangrijke eisen zoals verkeerskundige ontsluiting, parkeren, het behouden van de groene omgeving én het opleveren van minimaal 100 appartementen. Daarom is gekozen om de verschillende appartementengebouwen in het plan dicht op elkaar te bouwen. Om dit op een mooie manier te doen is in het plan gekozen voor twee blokken welke op elkaar lijken maar niet hetzelfde zijn. Zo staan de individuele blokken toch op zichzelf. De gebouwen hebben verschillende groottes, verschillende hoogtes en sluiten niet als puzzelstukjes op elkaar aan. Architect Candice de Rooij: Ze zijn alzijdig, je hebt dus eigenlijk vier voorgevels. Hierdoor kan overal licht binnenkomen en wordt tegelijk de relatie met de parkachtige omgeving gelegd. Er is geprobeerd alle woningen te richten op het park. Die samenhang zie je verder terug in de gebruikte kleuren, materialen en detaillering. Zoals de horizontale banden in de buitengevel waarop het gele en leverbruine metselwerk mooi aansluit. En het gebruik van natuurlijke tinten, twee varianten baksteen in rustige kleuren en de groenbruine verticale houten delen aan de binnenzijde. Duurzaam De blokken zijn duurzaam in de zin van milieuvriendelijk. De woningen worden verwarmd door restwarmte vanuit het stadsverwarmingsnet. Zonnecollectoren op de daken wekken zonne-energie op voor de centrale voorzieningen. De sedumdaken werken eveneens als buffering om piekbelasting op het rioleringsstelsel bij regenval te verminderen. Tot 3/12

4 slot is in de algemene ruimten LED-verlichting aangebracht. De bewoners én alle betrokken partijen zijn blij met het eindresultaat. Tekst Patricia van der Beek, Beeld Slokker, 28 november 2016, bewerkt Situatie Het postkantoor in Harderwijk aan Johanitterlaan staat al jaren te koop. Postnl wil er vanaf en de Gemeente Harderwijk wil op deze locatie geen bedrijfspand meer. De bedrijfsbestemming van het gebied ter plaatse van het postkantoor is achterhaald; de locatie moet een woonbestemming krijgen. Bouwbedrijf Van Wijnen gaat toestemming krijgen om het te kopen en de locatie te ontwikkelen. De koop gaat door als er goede plannen zijn om op de locatie 60 appartementen te realiseren die geschikt zijn voor startende huurders. De opdrachtgevers vragen een ontwerp voor deze plannen. De appartementen krijgen een oppervlak van ongeveer 60 m2. Per woning moet er een parkeerplaats beschikbaar zijn, die parkeerplaatsen moeten op de te ontwikkelen locatie ingepast worden. Een appartement bestaat uit een hal, een woonkamer, 1 slaapkamer, keuken en badkamer. De woonkamer en de slaapkamer hebben een raam waardoor zonlicht binnen kan komen. Er moet geprobeerd worden om bij iedere woning zo veel mogelijk inval van zonlicht te verschaffen. Tevens moet er geprobeerd worden zoveel mogelijk appartementen te voorzien van een balkon. En natuurlijk moeten alle 4/12

5 woningen en parkeerplaatsen makkelijk bereikbaar zijn. De nieuwbouw dient zoveel mogelijk in de bestaande omgeving te passen en er moet geprobeerd om de locatie aan te kleden met groenvoorziening. De opdrachtgevers geven aan dat het ontwerp maximaal 3 verdiepingen hoog mag zijn; op de hoek van de Verkeerweg en de Selhorstweg mogen er meer verdiepingen komen. Opdracht De opdrachtgevers willen een maquette van het gemaakte ontwerp. De opdrachtgevers willen daarbij een toelichting op het ontwerp die minimaal keuzes laat zien op het gebied van omgevingsgeluid, lichtinval, parkeersituatie, duurzaamheid en interactie met de omgeving. 5/12

6 2. Uitwerking opdracht 1. Onderzoek huidige situatie De opdrachtgevers willen een volledig inzicht in de huidige stedebouwkundige situatie van de te ontwikkelen locatie ten aanzien van de volgende punten: - aan- en afvoerwegen - bewoning nabije omgeving - op welke wijze mogelijk overlast voor bewoners beperkt kan worden. 2. Onderzoek naar nieuwbouwprojecten De opdrachtgevers verwachten een onderzoek naar minimaal 2 bestaande nieuwbouw locaties voor woningbouw die zijn ingepast in bestaande bebouwde omgeving in Harderwijk. Zij willen foto's uitleg van de locaties met aandacht voor de volgende de punten : Op welke wijze in de bouwprojecten geluidoverlast door het verkeer is tegengegaan Op welke innovatieve wijze manier er parkeerplaatsen bij de woningen zijn gerealiseerd Op welke de buitenkant is vormgegeven Op welke wijze is er gezorgd dat de bewoners zo veel mogelijk van de zon kunnen genieten Op welke wijze er groenvoorzieningen zijn toegepast Op welke wijze past de nieuwbouw in de bestaande omgeving Watertoren Zwolle ZWOLLE - De watertoren aan de Turfmarkt in Zwolle wordt verbouwd tot 21 huurappartementen. Na een grondige verbouwing en renovatie krijgt de watertoren een slanke basis met een bredere bovenkant. Het karakteristieke groene puntdak blijft bestaan. Op de eerste zes verdiepingen komt één appartement per verdieping. De bovenste vijf verdiepingen in het brede gedeelte tellen straks drie appartementen per woonlaag. Donderdagavond zijn de plannen aan omwonenden gepresenteerd door projectontwikkelaar Nijhuis. Na de verbouwing wordt de watertoren overgedragen aan belegger Amvest in Amsterdam. Die verhuurt straks de appartementen; Nijhuis blijft de komende twintig jaar wel het onderhoud van het gebouw verzorgen. 6/12

7 3. Programma van Eisen De opdrachtgevers willenop bais van de gegeven eisen en bevindingen een Programma van Eisen voor de te ontwikkelen woningen. De opdrachtgever wil inzicht krijgen in de meetbaarheid van de eisen. 4. Ideeën genereren en selecteren De opdrachtgevers willen op basis van het Programma van Eisen een moodboard waarin de ideeën voor de locatie met 60 appartementen zichtbaar worden en duidelijk wordt hoe het er uit kan gaan zien. Ze willen dat je hierin ook aandacht aan duurzaamheid besteed. Tevens willen zij dat je verschillende schetsen maakt en een beargumenteerde keuze welke ideeën in het uiteindelijke ontwerp uitgewerkt zullen worden. 7/12

8 5. Ontwerp De opdrachtgevers willen een ontwerpvoorstel in de vorm van een maquette. Ze willen hierin 2 oplossingen op het gebied van duurzaamheid zien. De opdrachtgevers willen graag dat je aan de hand van de maquette en de bijbehorende toelichting laat zien waarom het voorgestelde ontwerp aan de eisen uit het Programma van Eisen voldoet. Afronding opdracht De opdracht wordt afgerond met een presentatie van het gemaakte ontwerp voor de te ontwikkelen locatie. Dit kan in de vorm van een Powerpoint of een Prezi. Er zal gepresenteerd worden aan de opdrachtgevers. De opdrachtgevers willen graag dat de keuzes die jullie gemaakt hebben toegelicht worden aan de hand van deze Powerpoint of Prezi, het moodboard en de gebouwde maquette. 8/12

9 3. Het beroep Waar werk je? Je werkt in deze opdracht als projectontwikkelaar bij Bouwbedrijf Van Wijnen. Het beroep Projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaar is iemand die bouwprojecten bedenkt en uitvoert in samenwerking met verschillende partijen. Denk dan aan projecten als winkelcentra, kantoorgebouwen of woonwijken. Hij heeft te maken met de gemeente die wil dat gebouwen aan bepaalde omgevingseisen voldoen en heeft hij ook te maken met de gebruikers van de gebouwen die hij ontwikkelt. Natuurlijk heeft de projectontwikkelaar ook te maken met de architect, die het gebouw echt gaat ontwerpen, en de aannemer die het gebouw gaat bouwen. Veranderende rollen en verlangens in vastgoed Door de toenemende samenwerking verandert ook de wijze van het verkrijgen van opdrachten. Ook de rol van de opdrachtgever en de uitvoerende partijen in het bouwproces verandert en verantwoordelijkheden verschuiven. Op verschillende niveaus van de bouwkolom wordt gezocht naar manieren om sneller in te spelen op de veranderende markt. Rolverdelingen van nu. Zijn de(ze) rollen in het bouwproces veranderd? Degene die zich niet verplaatsen, die niet inzetten op nieuwe samenwerkingsvormen, die niet zoeken naar multidisciplinaire samenwerking, hebben die nog bestaansrecht? Wat zijn de kansen en risico s voor de komende jaren, oftewel waar moeten we op insteken? Anno 2006 naar heden Opvallend is een onderzoek dat Bouwkennis in april 2006 heeft gepubliceerd. Zij stelden de vraag aan de markt: Verwacht men een rolverandering binnen het bouwproces in de toekomst?. Hieruit bleek dat aannemers en ontwikkelaars de verandering aan zagen komen. En wat blijkt: de rollen zijn inderdaad aan het veranderen. Het toevoegen van waarde is op dit moment van groot belang. Het is echter niet correct dat het accent verschuift van de laagste prijs naar de hoogste kwaliteit. De macht van de vrager is van toepassing, de aannemer wordt momenteel uitgekleed. Het gaat echter niet alleen om de laagste prijs, maar om de toegevoegde waardes. Maar wat zijn de toegevoegde waardes dan? Mijns inziens zijn kennis, kwaliteit, locatie en terugverdientijd de belangrijkste toegevoegde waardes, maar er komt meer bij kijken. Rolverandering De rolverandering is onder andere ingegeven door de forse vraaguitval, de beperkte financieringsmogelijkheden, het structureel veranderen van bouwopgaven gezien de beperkte opgaven en de toenemende concurrentie. Het positieve hierbij is dat er geluisterd wordt naar de markt, de consument bepaalt tegenwoordig. De verlangens van de consument worden meegenomen. De rolveranderingen zijn per branche/functie verschillend, hieronder enkele branches aangestipt: De architect zal de grootste verandering moeten zien in de weg naar de waarde creatie. Het primaire doel is hetzelfde, maar de weg ernaar toe verandert. Er zullen naar mijn gevoel 3 typen bureaus ontstaan, als die er al niet zijn: hele kleine bureaus tot DO niveau, iets grotere bureaus die samenwerken met tekenbureaus en de veel grote bureaus met een technisch apparaat of een specialisatie. De aannemer zal de toegevoegde waarde moeten laten zien aangezien het een aanbestedingsmarkt is. Er zijn prijsduikers, maar door samenwerken, innoveren en het toevoegen van waarde zullen de ontwikkelende aannemers 9/12

10 overleven. De ontwikkelaar is ook in drie te verdelen: commercieel risicodragend, financieel en de ontwikkelende aannemers. In deze tijd zullen de kansen met name ontstaan in deze laatste groep. De gemeente remt tot op heden de planvorming. Het is een urenfabriek. In deze branche ontbreekt vaak de flexibiliteit en is men vaak terughoudend. Hier dient de nieuwe rolverdeling nog een plaats te vinden. Hierbij dient de kanttekening geplaatst te worden dat er grote verschillen zijn tussen gemeentes. Hoe kan de ontwikkelingsbranche zich herpositioneren gezien de te verwachte trends en marktontwikkelingen, rekening houdend met onzekerheden als economische ontwikkeling, consumentenvertrouwen en onzekerheden omtrent woningmarktbeleid? Verlangens Bij toegevoegde waarde gaat het naar mijn gevoel om verlangens. Verlangens zijn een sterke wens of hunkering van een persoon. Mijns inziens is het mijn taak als projectontwikkelaar om ervoor te zorgen dat de vele verlangens leiden tot een optimale invulling. De tijd dat projectontwikkelaars een dominante rol speelden bij vastgoedprojecten is voorbij. De toekomst is aan cocreatie, met grote invloed voor de potentiële koper en en/of afnemer (zie: omgekeerde integratie). De rol van de projectontwikkelaar is gericht op samenwerken met oog voor elkaars verlangen, en niet elkaars belangen. Projectontwikkeling is een vak om te ontzorgen en te verbinden. Het is mijn taak als ontwikkelaar om een project tot een goed einde te brengen. Om verwachtingen waar te maken. Daarbij heb ik in mijn functie te maken met velen verlangens van bijvoorbeeld gemeentes, architecten, constructeurs, de aannemer, makelaars, adviseurs, toekomstige klanten en opdrachtgevers. Het is dan ook aan mij als projectontwikkelaar goed om ervoor te zorgen dat deze verlangens leiden tot een optimale invulling middels toepassing van kennis, prijs, kwaliteit, locatie en terugverdientijd. Op die manier wordt toegevoegde waarden gecreëerd. Samengevatte weergave van Informatie over opleiding Projectontwikkelaar kun je worden door bijvoorbeeld de HBO opleiding Vastgoed en Makelaardij te doen. Ook kun je vanuit HBO of TU opleidingen Civiele Techniek of Bouwkunde projectontwikkelaar worden. Bekende bouwkunde opleidingen zijn bijvoorbeeld te vinden bij Technische Universiteiten in Delft en Eindhoven. 10/12

11 4. Beoordeling Productbeoordeling De productbeoordeling gaat over de prestatie van het team. Alle leden van het team krijgen voor het eindresultaat hetzelfde cijfer. Het cijfer voor de productbeoordeling is 50% van het eindcijfer voor dit project. De productbeoordeling bestaat uit het werkstuk en de presentatie. De opdrachtgever kan het werkstuk mee beoordelen, maar de docent bepaalt uiteindelijk het cijfer van de productbeoordeling. Het werkstuk Moodboard, maquette en Powerpoint of Prezi Presentatie Presentatie aan de opdrachtgevers aan de hand van de gemaakte Powerpoint of Prezi, het moodboard en de maquette. Procesbeoordeling De procesbeoordeling gaat over de competenties van ieder teamlid. Elk teamlid werkt aan zijn eigen competenties en ontwikkelt zijn aandeel in het groepsproces. Het cijfer van de procesbeoordeling is 50% van het eindcijfer van dit project. De procesbeoordeling bestaat uit een beoordeling door het team, een beoordeling van jezelf en een beoordeling van je docent. De docent bepaalt uiteindelijk het cijfer van de procesbeoordeling. Beoordeling van jezelf Formulier_procesbeoordeling jezelf.pdf Beoordeling door het team Formulier_procesbeoordeling team.pdf Beoordeling door docent Samenwerken Inventief zijn Productgericht werken Plannen en organiseren Aanvullende informatie voor de beoordeling Andere vakken CKV 11/12

12 Wiskunde 12/12