Jaarverslag Openbaar Belang

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013 Openbaar Belang

2 Verslaglegging 2013 Directieverslag 6 Volkshuisvestingverslag Huisvesten van de doelgroep Visie (op de huisvestingstaak) van Openbaar Belang Belanghouders en samenw erking Huurverhoging Samenstelling van de w oningvoorraad Mutaties - Het verhuren van w oningen Ontw ikkelingen in de huurvoorraad Nieuw bouw Stadshagen Sloop/(ver)nieuw bouw Zuiderkerkstraat Verkoop Brug tot Brug omgeving Binnengasthuisstraat Schuurmanstraat/Wiecherlinckstraat (cpl. 008) Adelbuurt (cpl. 033) Korenbloemstraat e.o. (cpl. 006) Grondverw erving Berkum-Veldhoek (250 w oningen) Leegstand Woonw agens en standplaatsen Uitruil bezit Wonen en zorg Samenw erking met zorginstellingen Woningen bestemd voor ouderen (55 + ) Woningen met een medische aanpassing Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen De kw aliteit van de w oningen en de w oonomgeving Onderhoud en w oningverbetering Energielabeling Duurzaam bouw en Zonnig huren Leefbaarheid Het beleid In de buurten Overlast Sponsoring Het betrekken van de huurders bij het beheer en het beleid De Centrale Huurdersraad De bew onerscommissies De klachtenadviescommissie Het bew onersblad en online communicatie 36 Inhoudsopgave Jaarverslag

3 7. Financieel beleid Algemeen Beleggingsbeleid Resultaat Financiële positie Ontw ikkeling reserves 2014 t/m Onrendabele investeringen Ontw ikkeling solvabiliteit en liquiditeit Scenario analyse en risicobeheersing Overige Governance structuur Interne risicobeheersings- en controlesysteem Klokkenluidersregeling Vertrouw enspersoon Klachtenadviescommissie Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Bestemming middelen Externe betrekkingen Verbindingen De organisatie Het bestuur Organisatieschema Openbaar Belang Personeel De kw aliteit van de dienstverlening De ondernemingsraad 52 Verslag van de raad van commissarissen Samenstelling Werkw ijze Inhoudelijk toezicht Professionalisering van de Governance Mutaties in de raad van commissarissen Overleg met belanghouders Integriteit Verantw oording van het beleid rondom commissarissen honorering 60 Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar 61 Inhoudsopgave Jaarverslag

4 Jaarrekening Geconsolideerde Balans per (na bestemming resultaat) Geconsolideerde Winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor w aardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van w aardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde w inst en verliesrekening Overzicht rente Overige informatie Enkelvoudige Jaarrekening Enkelvoudige Balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) Enkelvoudige w inst- en verliesrekening over Enkelvoudig Kasstroomoverzicht Toelichting op de enkelvoudige Balans per 31 december en w inst- en verliesrekening over Algemeen Toelichting Enkelvoudige Balans Toelichting op de enkelvoudige w inst - en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens Toelating en inschrijving als toegelaten instelling Statutaire resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum 115 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 116 Inhoudsopgave Jaarverslag

5 Directieverslag Met dit jaarverslag 2013 legt Woningstichting Openbaar Belang verantw oording af over alle inspanningen die zij in het verslagjaar heeft gepleegd. Hoe w ij invulling hebben gegeven aan onze maatschappelijke opgaven en het realiseren van onze ambities, leest u hier. Landelijke ontwikkelingen Openbaar Belang kijkt terug op een roerig In 2012 schetsten w e dat w e op dit moment in één van de meest rumoerige periodes in de volkshuisvesting zitten. De politieke, financiële en maatschappelijke druk op de corporaties is de afgelopen jaren enorm toegenomen. Dat w as in 2013 niet anders. We kregen te maken met een aantal politieke tegenvallers. In september bereikte Aedes een akkoord met het kabinet over onder andere de verhuurdersheffing en een aantal andere belangrijke zaken. Een meerderheid van de aanw ezige corporatiedirecteuren, w aaronder Openbaar Belang, heeft uiteindelijk ingestemd met de verhuurdersheffing als een tijdelijke regeling (voor deze kabinetsperiode). Hoew el w ij vanuit Openbaar Belang grote moeite hebben met de verhuurdersheffing, zijn w ij van mening dat het belangrijk is dat er rust komt in Den Haag. Daarbij w as duidelijk dat er geen enkele bew eging in de discussie over de verhuurdersheffing is. Wel hebben w e gelijktijdig met het akkoord op een motie gestemd, w aarin Aedes w ordt opgeroepen met het kabinet in gesprek te gaan over de betaalbaarheid van huren. Wij zijn van mening dat de huren niet ongelimiteerd verhoogd kunnen w orden. Door de verhuurdersheffing en de voortdurende economische crisis, zal de betaalbaarheid en onze volkshuisvestelijke ambities onder druk komen te staan. Dat is de reden dat het thema betaalbaarheid een belangrijk issue is in het overleg met onze w ethouder en de collega corporaties. Daarnaast is het thema scheiden w onen en zorg een belangrijk thema. Volgens het zorgakkoord w ordt de financiering van zorginstellingen via de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) vanaf 1 januari 2015 geleidelijk afgebouw d. Voor cliënten met een zorgzw aartepakket in de schalen 1 tot en met 3 krijgen zorginstellingen de w oon- en verblijfskosten niet langer vergoed. De achterliggende gedachte is dat alleen de zorgkosten vergoed w orden en dat mensen, die alleen lichte zorg behoeven, voor hun eigen huisvesting zorgdragen. In essentie komt de veranderende w et - en regelgeving neer op een ombuiging naar het mogelijk maken van langer zelfstandig w onen van mensen met beperkingen, vanw ege het ouder w orden of anderszins. Zelfstandig w onen kan daarbij w orden opgevat als: onderdeel uit kunnen (blijven) maken van het samenleven in de buurt. Voornoemde ontw ikkeling heeft gevolgen voor ons bestaande en te ontw ikkelen vastgoed, maar ook voor de noodzakelijke inzet op leefbaarheid in de w ijken en buurten. Als mensen met een zorgvraag langer in een reguliere w oonw ijk blijven w onen, ondanks hun beperking, dan vereist dat toenemende aandacht voor het samenw erken in de keten en het handhaven van de leefbaarheid. Hoew el eind april 2013 een beleidsw ijziging op het regeerakkoord is geformuleerd, is er nog volop discussie over de strekking van de maatregelen. Prestaties 2013 Er is in 2013 w eer hard gew erkt aan onze hoge volkshuisvestelijke ambities. Op het gebied van vastgoedprojecten hebben w ij in 2013 mooie resultaten geboekt. Wij blijven invulling geven aan onze hoge duurzaamheidsambitie, w aarbij aandacht is voor de ontw ikkeling van de w oonlasten. De in 2012 gerevitaliseerde 32 bestaande w oningen aan de Binnengast huisstraat zijn zeer energiezuinig gemaakt. De oplevering heeft in 2013 plaatsgevonden, w aarbij burgemeester H.J. Meijer zijn w aardering uitsprak voor de uitdaging die Openbaar Belang aan is gegaan om de Binnengasthuizen nieuw leven te geven. De geschiedenis van de Gasthuizen is zo verw even met die van de stad Zw olle, dat hij het bijzonder w aardevol vindt dat er niet voor gekozen is de w oningen te slopen. Daarbij zijn de w oningen zo duurzaam gerenoveerd, dat ze nog een hele tijd mee kunnen gaan, aldus burgemeester Meijer. De sociale en fysieke aanpak van 128 w oningen in de Adelbuurt is begin 2013 afgerond. Daarnaast zijn de voorbereidingen getroffen voor de nieuw bouw van 12 energiezuinige sociale huurw oningen aan de Zuiderkerkstraat, w aarmee wij eind 2013 zijn gestart. Ook zijn voorbereidingen getroffen voor de nieuw bouw van 35 sociale huurw oningen op het Isala terrein. Tot slot zijn de voorbereidingen getroffen voor het bouw en van een hospice. Directieverslag

6 In 2013 zijn 22 w oningen verkocht (begroot 15). Om de positie van Openbaar Belang verder te verstevigen is in 2013 gestart met een ontw ikkelingstraject. Organisatiebreed zijn w ij aan de slag gegaan met het inbedden van de kernw aarden persoonlijk, betrokken, verbindend en zelfbew ust. Ook is gestart met de actualisatie van het strategisch vastgoedbeleid. De actualisatie w ordt in het eerste halfjaar van 2014 afgerond. Net als in 2012 hebben w ij deelgenomen aan de nominatie voor de Stook je rijk trofee. Na een tw eede plaats in 2012 zijn w ij in 2013 w innaar van de trofee gew orden. Belangrijk criterium voor het w innen van de Stook je rijk trofee, is de inzet en de realisatie van energiebesparing in de huursector en de onderlinge samenw erking. De jury gaf in haar eindoordeel aan, dat Openbaar Belang zich ten opzichte van de andere genomineerden onderscheidde in haar transparantie in het energiebesparingstempo, de hoogte van dit tempo en de communicatie met de bew oners en huurdersvereniging. Openbaar Belang heeft in 2013 w eer getoond dat ze door de strategische keuzes en anticiperend op de toekomst een financieel gezonde onderneming is. Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV heeft in haar Toezichtsbrief 2013 laten w eten dat het bij Openbaar Belang uitgevoerde bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. De cijfers uit CiP laten duidelijk zien dat de operationele kasstroom verbeterd zijn ten opzichte van 2011, maar dat de kasstromen nog verder verbeterd moeten w orden. Dit is van groot belang gezien de verhuurdersheffing en de saneringssteun. Daarom is in het herziene beleidsplan aangegeven dat er scherp op de operationele kasstroom gestuurd w ordt om een gezonde financiële positie te behouden en liefst nog te verbeteren. In de nog te voeren discussie over de hoogte en ontw ikkeling van de bedrijfskosten en de (toekomstige) huurverhogingen, w ordt het verloop van de operationele kasstromen nadrukkelijk betrokken. De eisen voor de DSCR, ICR en Loan to value zijn opnieuw vastgesteld en w orden gemonitord. De uit te voeren projecten w orden financieel getoetst op w elke invloed deze op de kengetallen van Openbaar Belang hebben. In het investeringsstatuut w ordt het minimaal rendement vastgesteld w aaraan projecten moeten voldoen. Klachtenadviescommissie In 2013 zijn er tw ee klachten bij de klachtenadviescommissie binnengekomen. Eén klacht heeft de klachtenadviescommissie overgelaten aan de w erkorganisatie. Eén klacht is tijdens een zitting behandeld. De klachtenadviescommissie heeft de klacht gegrond verklaard. Toekomstvisie Door de landelijke ontw ikkelingen en de maatregelen uit het w oonakkoord zijn de w oningcorporaties geconfronteerd met een forse financiële aanslag. Hoew el w e onze investeringsambities door de verhuurdersheffing hebben moeten temperen, blijven w ij de komende jaren investeren in Zw olle. Openbaar Belang w il als sociale en lokale volkshuisvester als zelfstandige organisatie in het maatschappelijk middenveld van Zw olle blijven staan. In 2013 zijn w ij gestart met de actualisatie van het bestaande beleidsplan Om tot een nieuw beleidsplan te komen hebben w ij onder andere een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd. Het beleidsplan zal in 2014 zijn afgerond. Ook in Zw olle liggen de ambities hoog. Dat is ook nodig, w ant Zw olle kent een voortdurende bevolkingsgroei die hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Het is w rang om te zien dat het vermogen van de corporaties door de overheid w ordt afgeroomd, terw ijl Zw olle een groeigemeente is en er juist geïnvesteerd moet w orden om deze bevolkingsgroei op te kunnen vangen. Ook de gemeente Zw olle ziet terug op een zw aar jaar. Door de ineenstorting van de w oningmarkt heeft de gemeente haar ambitieuze w oningbouw programma moeten bijstellen en een substantieel bedrag moeten afboeken op de grondexploitatie. In 2013 heeft Openbaar Belang met de gemeente en andere betrokken partijen diverse gesprekken gevoerd en is de w oningbouw programmering herzien. Directieverslag

7 Door de marktomstandigheden is de productie van nieuw e w oningen onder druk komen te staan. Werden er in 2011 en 2012 respectievelijk 584 en 423 nieuw bouw w oningen opgeleverd, in 2013 betrof dat 503 w oningen. Ook de komende jaren staat het aantal nog onder druk. De gemeente verw acht in de periode een jaarlijkse productie van circa 400 w oningen. De jaren daarna w ordt een jaarlijkse productie van 500 w oningen verw acht. Wij zijn, tezamen met de collega corporaties en de gemeente voortdurend in gesprek om inhoud te geven aan de gezamenlijke Zw olse volkshuisvestingsambitie. We hebben ons in het verslagjaar opnieuw sterk gemaakt als een maatschappelijke onderneming met oog voor de klant in al haar facetten. Ik w il een ieder bedanken die binnen en buiten onze organisatie heeft bijgedragen aan het w aarmaken van onze ambities en de bereikte resultaten in Zw olle, 7 mei 2014 G.W. Brouw er ba, directeurbestuurder Directieverslag

8 Volkshuisvestingverslag Huisvesten van de doelgroep 1.1 Visie (op de huisvestingstaak) van Openbaar Belang Openbaar Belang ziet dat veel mensen die goed w illen w onen, steun nodig hebben om dat te bereiken. Het is onze primaire taak om deze mensen, die door w elke oorzaak ook die ondersteuning nodig hebben, goed te huisvesten. Maatschappelijke ontw ikkelingen leiden er bovendien toe dat corporaties steeds meer aangesproken w orden op die sociale taak. Naast het bieden van goede w oningen aan onze huurders, voelt Openbaar Belang zich er (mede)verantw oordelijk voor dat zij in een goede omgeving w onen. Hun w oonomgeving moet ' schoon, heel en veilig' zijn. Daarbij nemen w e onze verantw oordelijkheid op het gebied van het realiseren van voldoende zorg- en w elzijnsdiensten en het bevorderen van w erkgelegenheid en onderw ijs. Daardoor zijn w e niet alleen belangrijk op het gebied van w onen, maar ook een voorname (mede)speler in het bevorderen van het algehele w elzijn van onze huurders en andere bew oners van de w ijk. Openbaar Belang is van mening dat de focus van een w oningcorporatie moet liggen op sociale volkshuisvesting en dat corporaties de grenzen van hun activiteiten goed moeten bepalen. Door samen te w erken met andere partijen w illen w ij echter in staat zijn mensen meer te bieden dan w onen alleen. Vaak is ook een investering in sociaal en economisch opzicht nodig om mensen minder afhankelijk te laten zijn. 1.2 Belanghouders en samenwerking Openbaar Belang w il duurzaam samenw erken met iedere partij die een bijdrage kan leveren aan onze doelstelling. Allereerst zijn dat de bew oners van onze w ijken en buurten zelf, voor een deel w orden zij vertegenw oordigd door de huurdersorganisatie, de Centrale Huurdersraad. Daarnaast w erken w e samen met de gemeente Zw olle, met onze collega corporaties en met andere belanghouders. Diverse keren per jaar vindt overleg plaats op verschillende niveaus. De bijdrage van onze belanghouders is essentieel om onze ambities in buurten en w ijken te kunnen w aarmaken. We zoeken daarom actief naar samenw erking. Dat doen w e door intensief met alle belanghouders in gesprek te gaan en hen zodoende goed te leren kennen. We w illen w eten w aar hun w ensen liggen en kijken op w elke manier w e elkaar kunnen versterken. Alleen gezamenlijk kunnen w e de gew enste resultaten behalen. In 2013 zijn w ij gestart met het actualiseren van het huidige beleidsplan. Om input te krijgen voor het nieuw e beleidsplan hebben w ij in september een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd. 1.3 Huurverhoging Per 1 juli 2013 is de huur, conform het beleid van de rijksoverheid inkomensafhankelijk verhoogd. Huurders met een gezamenlijk inkomen tot ,- hebben een huurverhoging van 4% ontvangen. De inkomensgroep vanaf ,- tot ,- heeft een huurverhoging gekregen van 4,5%. Voor inkomens hoger dan ,- bedroeg de huurverhoging 6,5%. Wij passen huurharmonisatie-ineens toe bij mutatie. In 2013 is het streefpercentage gehandhaafd op gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur. Per complex varieert dit percentage op grond van markttechnische overw egingen. Ultimo 2013 bedraagt het percentage van de maximaal redelijke huur 67,6% (2012: 65,6%). Volkshuisvestingsverslag

9 1.4 Samenstelling van de woningvoorraad Op 31 december 2013 w as de w oningvoorraad als volgt samengesteld: woningtype totaal aantal h u u r p r ij s k l a s s e goedkoop betaalbaar duur < 374,44 455,18 535,91 574,35 374,44 tot tot tot tot 455,18 535,91 574,35 699,48 eengezins flat zonder lift flat met lift hat eenheid onzelfstandig totaal aandeel 100% 25% 22% 27% 11% 14% boven hts 699, % aantal DAEB aantal niet-daeb totaal woningtype totaal aantal gem. huurprijs doelgroep totaal aantal eengezins % algemeen % flat zonder lift % studenten % flat met lift % ouderen % hat eenheid % bijzonder % onzelfstandig % totaal totaal gemiddeld % gemiddeld % De aansluiting met de kengetallen (pagina 61), die gebaseerd zijn op de oorspronkelijke financiering en subsidiëring, w ordt gevonden door een herindeling van de onzelfstandige eenheden (1 38 kamers w orden 69 w oningen). gem. huurprijs Boven op de genoemde aantallen w oningen zijn 125 garages, 5 bedrijfspanden, 12 w oonw agens met standplaats en 19 afzonderlijk verhuurde standplaatsen in exploitatie. In 2013 zijn er 22 w oningen verkocht. Een nadere toelichting is te vinden bij onderdeel 2.2 Verkoop. In hoofdstuk Prognose van de voorraad over 10 jaar op de volgende pagina w ordt de prognose van de samenstelling van de voorraad per ultimo 2023 w eergegeven. aandeel aandeel Volkshuisvestingsverslag

10 1.4.1 Prognose van de voorraad over 10 jaar Als alle prognoses (op basis van het vigerende 1 Strategisch Vastgoed Beleid) over nieuw bouw en verkoop van w oningen uitkomen, daalt het aantal verhuureenheden met circa 60 eenheden en komt ultimo 2023 uit op circa eenheden. Deze afname w ordt veroorzaakt door de geplande verkoop van w oningen, w elke niet geheel gecompenseerd w ordt door nieuw bouw. De verdeling van de voorraad ultimo 2023 ziet er dan als volgt uit (ter vergelijking w ordt eveneens 2013 getoond): In onderstaande tabel w ordt de verdeling naar type w oningen en w ijkperspectief ultimo 2013 versus ultimo 2023 gegeven. De indeling van het w ijkperspectief naar matig, gemiddeld en goed is gebaseerd op de gerealiseerde en de verw achte w aardeontw ikkeling (WOZ-w aarde) van de w oningen in de betreffende w ijk. De ontw ikkeling van de betaalbaarheid van de huren is als volgt: 2% % % 27% 37% 18% Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar 59% 41% Boven huurtoeslaggrens Nb: de herontw ikkeling van het gebied de Weezenlanden (cpl 008) is niet in bovenstaande cijfers meegenomen 1 Het Strategisch Vastgoed Beleid w ordt in de eerste helft van 2014 herzien. Volkshuisvestingsverslag

11 1.5 Mutaties - Het verhuren van woningen Het toew ijzingsbeleid De bew eging op de w oningmarkt is net als in 2012 nog steeds beperkt. De sturing richt zich in 2013 ook op het passend huisvesten van de doelgroep (relatie huur inkomen volgens Europese regelgeving, bevordering van de doorstroming, type huishouden en type w oning), de bijdrage aan het creëren van een pluriforme w ijkopbouw en het huisvesten van bepaalde groepen bijzondere huishoudens. Sinds eind mei 2011 is er een nieuw w oonruimteverdeelsysteem. Sindsdien is de w oningmarkt van Zw olle en Kampen/IJsselmuiden één markt gew orden. De w oningen w orden aangeboden in de spoed- (op basis van loting), w ens- (op basis van inschrijfduur), vrije sector- (w oningen met een huur hoger dan de liberalisatiegrens ten behoeve van w oningzoekenden met een inkomen hoger dan ,-) of de bemiddelings-module (maatw erk buiten de w ebsite om voor cliënten van instellingen w aar de Zw olse corporaties afspraken mee hebben gemaakt (quota). Sinds de start van de huidige Woningzoeker hebben de corporaties de spelregels op een aantal punten aangepast, om een aantal problemen op de w oningmarkt op te lossen. De belangrijkste ingrepen zijn: De spoedmodule (verloting) is alleen nog toegankelijk voor inw oners van Zw olle en Kampen, en niet meer voor studenten. Doel w as de slaagkans te laten stijgen en de spoedmodule daarmee een beter alternatief te laten zijn voor de vroegere urgentieregeling. De hardheidsclausule is verruimd; ook gezinnen met minderjarige kinderen, die buiten eigen schuld dakloos dreigen te w orden, komen er voor in aanmerking, mits ze aan een aantal voorw aarden voldoen. De quota voor de uitstroom uit regionale w oonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen zijn naar beneden toe bijgesteld. Er w ordt een groter beroep gedaan op deze instellingen om de uitstroom naar de regio te bevorderen. Met de genoemde ingrepen blijft het eigenlijke probleem natuurlijk bestaan: w e hebben te w einig sociale huurw oningen. Dit probleem w ordt steeds pregnanter in een tijd w aarin de druk op de w oningmarkt verder toeneemt door een toenemende vraag (ten gevolge van demografische en economische ontw ikkelingen) en een afnemend aanbod (lagere mutatiegraad en toename verkoop). Prognoses laten zien dat het tekort in elk geval in de komende 5 jaar toeneemt. Dit heeft ons tot tw ee nieuw e acties voor de komende tijd gebracht. Onderzoek mogelijkheden leegstand verzorgingshuizen Afgesproken is dat w e gaan onderzoeken of w e tijdelijk w oningen aan de markt kunnen toevoegen door gebruik te maken van de (aanstaande) leegstand in verzorgingshuizen. In de verzorgingshuizen w ordt leegstand verw acht door de ontw ikkelingen in het kader van het scheiden van w onen en zorg. De vraag is of w e deze w oningen aan de tijdelijke huurmarkt toe kunnen voegen en hoe w e dat het beste organiseren. Ontwikkeling afwegingskader woonruimteverdeling Naarmate ons goed schaarser w ordt, dienen w ij onze keuzes, met betrekking tot de verdeling ervan over de verschillende doelgroepen, steeds scherper en zorgvuldiger te maken. Wat w eegt zw aarder, de positie van bijzondere doelgroepen of die van regulier w oningzoekenden? Moeten w e een vrijkomende woning publiceren in de w ens- of in de spoedmodule, of w ijzen w e deze toe aan een bijzondere doelgroep (w oonvoorziening) resp. stellen w e de w oning beschikbaar voor de uitstroom uit een voorziening voor een bijzondere doelgroep (op grond van de quotumafspraken)? We lopen er meer en meer tegenaan, dat w e geen kaders hebben vastgesteld voor deze afw eging. We w illen deze kaders gezamenlijk opstellen, zoveel mogelijk kw antitatief onderbouw d, d.w.z. gerelateerd aan de omvang van de verschillende doelgroepen. Tegelijkertijd geldt natuurlijk dat dit geen uitsluitend getalsmatige kw estie is, maar dat het tevens gaat om een principiële w eging van belangen (hoe veel zw aarder vinden w e dat de huisvestingsvraag van de ene doelgroep moet w egen ten opzichte van die van een andere?). Met deze vraag zijn w ij in het vierde kw artaal 2013 gestart, w ij verw achten daar in het eerste kw artaal 2014 meer duidelijkheid over te hebben. Volkshuisvestingsverslag

12 1.5.2 De cijfers - mutatiegraad, aantal reacties per verhuring en gemiddelde inschrijfduur in dagen per w oningtype woningtype gemiddeld aantal aanbiedingen per verhuring spoedmodule aantal reacties per mutatie wensmodule aantal reacties per mutatie vrije sector: aantal reacties per wensmodule reële wachttijd mutatie in dagen 2 eengezins 2, flat zonder lift 1, flat met lift 1, benedenw oning 1, bovenw oning 1, maisonnette 2, w oonw agen incl. standplaats 5, Gemiddeld 1, De mutatiegraad over 2013 bedraagt 9,1% (9,9% in 2012, 10,7% in 2011 en 13,1% in 2010). Deze afname is een goede indicatie van de toegenomen druk op de w oningmarkt De passendheid van de toew ijzingen naar huurprijsklasse en naar inkomen Het aantal toew ijzingen w ordt per huurprijsklasse gespecificeerd naar alleenstaanden, tw eepersoonshuishoudens en drie of meerpersoonshuishoudens. Daarbinnen w ordt onderscheid gemaakt naar inkomenscategorie en toetsingsgrenzen van de huurtoeslag. In de tabellen op de volgende pagina zijn de gerealiseerde toew ijzingen over 2013 uitgesplitst. 2 Dit is de daadw erkelijke w achttijd. Volkshuisvestingsverslag

13 Overzicht toewijzingen verdeeld naar huishouden, inkomensgrootte en huurprijs Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie is verhuurd totaal aantal: 178 categorie huishouden inkomen huur 374,44 huur tussen 374,44 en 535,91 huur > 535,91 eenpersoons inkomensgrens ,- (art. 2,a,HSW) eenpersoons eenpersoons > inkomensgrens ,- (art. 2,a,HSW) eenpersoons eenpersoonsouderen inkomensgrens ,- (art. 2,c, HSW) eenpersoonsouderen eenpersoonsouderen > inkomensgrens ,- (art. 2,c, HSW) eenpersoonsouderen Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie is verhuurd totaal aantal: 41 categorie huishouden inkomen huur 374,44 huur tussen 374,44 en 535,91 huur > 535,91 meerpersoons inkomensgrens ,- (art. 2,b,HSW) tw eepersoons meerpersoons > inkomensgrens ,- (art. 2,b,HSW) tw eepersoons meerpersoonsouderen inkomensgrens ,- (art. 2,d HSW) tw eepersoons meerpersoonsouderen > inkomensgrens ,- (art. 2,d, HSW) tw eepersoons Aantallen drie- en meerpersoonshh. aan wie bij is mutatie verhuurd totaal aantal: 22 categorie huishouden inkomen huur 374,44 huur tussen 374,44 en 574,35 huur > 574,35 meerpersoons inkomensgrens ,- (art. 2,b,HSW) meerpersoons meerpersoons > inkomensgrens ,- (art. 2,b,HSW) meerpersoons meerpersoonsouderen inkomensgrens ,- (art. 2,d HSW) meerpersoonsouderen meerpersoonsouderen > inkomensgrens ,- (art. 2,d, HSW) meerpersoonsouderen totalen laag inkomen hoog inkomen In totaal zijn 101 w oningen met een huur lager dan 374,44 (goedkoop) toegew ezen. Op 8 na zijn alle w oningen toegew ezen aan huishoudens met een laag inkomen. Er zijn 92 w oningen met een huur tussen de 374,44 en 535,91/ 574,35 (betaalbaar) toegew ezen. Daarvan zijn 66 w oningen (71,7%) toegew ezen aan huishoudens met een laag inkomen en 26 w oningen (28,3%) aan huishoudens met een hoger inkomen. Van de 48 w oningen met een huur vanaf 535,91/ 574,35 (duur) zijn er 10 toegew ezen aan huishoudens met een hoger inkomen (20,88%) en zijn er 38 toegew ezen aan huishoudens met een laag inkomen (79,2%). Sinds 1 januari 2011 hebben w e te maken met Europese regelgeving. Dit betekent dat w oningen met een huurprijs lager dan de huurtoeslaggrens (2013: 681,02) toegew ezen moeten w orden aan w oningzoekenden met een inkomen lager dan ,-. Maximaal 10% van de w oningen met een huur lager dan 681,02 mag toegew ezen w orden aan w oningzoekenden met een inkomen hoger dan ,- als verzamelinkomen. Voor 2013 w as dit 2,1% (2011: 4,3%, 2012: 2,1%). De rest, 97,9%, is toegew ezen aan w oningzoekenden met een inkomen lager dan ,-. Volkshuisvestingsverslag

14 2. Ontwikkelingen in de huurvoorraad In het verslagjaar van 2013 zijn geen nieuw e w oningen opgeleverd. Voor 2014 w ordt de oplevering van de 12 nieuw bouw w oningen aan de Zuiderkerkstraat verw acht en w ordt er hard gew erkt aan de realisatie van de Hospice (4 kamers). In 2012 zijn de investeringen in verband met asbestverw ijdering en/of het aanbrengen van duurzaamheidsvoorzieningen nader onderzocht en becijferd en in de planning van de komende jaren toegevoegd. Vanuit kostenefficiëntie w orden de w erkzaamheden zoveel mogelijk geclusterd uitgevoerd. 2.1 Nieuwbouw Stadshagen Stadshagen (215 w oningen) Een belangrijke vraag die in het kader van de w oningbouw programmering beantw oord moet w orden, is hoe groot de behoefte aan nieuw e w oningen in Zw olle is. Of anders gezegd: w at is de Zw olse opnamecapaciteit voor de komende 10 jaar? Los van w at de prognosemodellen voorspellen, zijn er diverse aanw ijzingen dat een hoge en constante w oningbouw productie de komende jaren alles behalve vanzelfsprekend is. Een situatie die - door de beperkingen en heffingen die vanuit Brussel en Den Haag w orden opgelegd en de verminderde financiële (leen)capaciteit en mogelijkheden van de corporaties - op korte en middellange termijn geen vanzelfsprekendheid meer zal zijn. We zien dat de marktpartijen hun ambities bijstellen en met minder risico w illen nemen Woningen Ravelijnstraat In juli 2012 zijn 29 w oningen eengezinsw oningen opgeleverd in het plan Frankhuis. Deze w oningen hebben een gemiddelde EPC van 0,42 en zijn voorzien van een WKO voor de w armte en koude opw ekking. De gemeente heeft de w ijk als gasloos bestempeld. Hierdoor hebben w ij naar alternatieve bronnen gezocht. Openbaar Belang heeft haar duurzaamheidsambitie gebaseerd op de Trias Energetica en een WKO-installatie komt daaruit niet als eerste naar voren. De komende tijd w ijst uit of gasloos direct leidt tot lagere energiekosten en een gezonde exploitatie. In juli 2013 zijn de w oningen voorzien van zonnepanelen die zorgen voor de energie voor de w armtepomp van de w oning. Deze w oningen behoren nu tot onze energiezuinigste w oningen Woningen Frankhuis Bruggenhoofd Als Openbaar Belang zijn w e al geruime tijd bet rokken bij de nieuw bouw ontw ikkeling locatie Frankhuis Bruggenhoofd. Het w as de bedoeling dat w e daar 33 w oningen gingen realiseren. Het plan past prima in onze portefeuille. Het staat op een bijzondere locatie en de duurzaamheid- en w oonkw aliteit is goed te noemen. Alle seinen stonden op groen om zo n investering te doen. Door de maatregelen uit het regeerakkoord Rutte II is de voorgestelde begroting 2013 in een geheel ander daglicht komen te staan. Het is nu All Hands on Deck. Er is een overlevingsscenario opgesteld, met de bedoeling dat als er financiële ruimte komt de juiste prioriteiten te stellen w aar w e onze middelen gaan inzetten. Er is gekozen tw ee projecten door te laten gaan, te w eten: - vervangende nieuw bouw 12 w oningen aan de Zuiderkerkstraat; - groot onderhoud 46 w oningen Pierik (Zw olle-zuid). De nieuw bouw projecten Stadhagen Frankhuis Bruggenhoofd en Van Pallandtmarke staan op on hold. Door de aanpassing van het w oonakkoord in april 2013 kw am er w at meer financiële ruimte. Aangezien de bouw van de 33 w oningen Frankhuis door de genomen maatregelen niet w as aangemeld bij het WSW, w as op dat moment geen financiële borging van het WSW beschikbaar. Volkshuisvestingsverslag

15 Er is bij het WSW een poging gedaan deze borging eerder te krijgen, maar dat bleek niet mogelijk: men houdt zich aan de gestelde termijnen van begin Er is door ons uitstel gevraagd om de grond(reserveringsovereenkomst) van de gemeente op een later tijdstip af te nemen (w as 1 juli 2013). De gemeente heeft echter meerdere belangen om zo snel mogelijk te starten en de omgevingsvergunning (voorheen bouw aanvraag) op 1 juli 2013 in te dienen. In overleg met SWZ en deltawonen is het plan w oningen overgenomen door deltawonen. Het is ontzettend jammer, na al de gedane inspanningen, om op deze w ijze afscheid te nemen van het project. 2.2 Sloop/(ver)nieuwbouw Zuiderkerkstraat De voorgenomen sloop van de Van Vilsterenhuizen, Zuiderkerkstraat, 32 eenheden (complex 018) is in 2010 gew ijzigd in het voornemen tot (ver)nieuw bouw. Vanuit duurzaamheidsoptiek, het karakter van het pand en de locatie is gew erkt aan een haalbaarheidsstudie om de 32 eenheden om te zetten naar zelfstandige huurw oningen. Het plan voorziet in de realisatie van 12 huurw oningen onder de huurtoeslaggrens, w aarvan zes eengezinsw oningen en zes appartementen. Ook komt er een gemeenschappelijke tuin. Het totale plan kent stevige duurzaamheidsambities. Zo w ordt het complex gerealiseerd volgens het passiefhuis-principe en hergebruikt men de materialen van het gebouw daar w aar mogelijk. Toekomstige bew oners kunnen daardoor fors besparen op energielasten. De omw onenden hebben een toelichting gekregen op de plannen. Over het algemeen is het plan goed ontvangen. Dat betrof met name de typologie van de w oningen en de ambitie van de duurzaamheid. Conform de planning is in maart 2013 een omgevingsvergunning door de gemeente afgegeven. De sloop heeft pas in het vierde kw artaal van 2013 plaatsgevonden, dit in verband met de Flora en Fauna w etgeving. De bouw van de w oningen en appartementen is in januari 2014 gestart. 2.3 Verkoop In 2013 zijn 22 w oningen verkocht. De type-verdeling w as als volgt: huurprijsklasse type goedkoop <= htsgrens 1*) > htsgrens 1*) duur < hts > hts Eindtotaal aan zitthrdrs bruto opbrengst woningen eengezinswoning flat zonder lift flat met lift hat eenheid onzelfstandig totaal woningen overige totaal *) bereikbaarheidsgrens ( 535,91 cq 574,35) betaalbaar verkoop Van de 22 verkochte w oningen (in 2012: 19 w oningen) zijn er 5 w oningen (2012: 1) verkocht aan de zittende huurder, de overige 17 zijn bij mutatie op de vrije markt verkocht. Sinds 1997 zijn er w oningen ter verkoop aangeboden; ultimo 2013 zijn daarvan 351 w oningen verkocht, derhalve zijn er nog 669 w oningen aangew ezen voor verkoop. De prognose van het aantal w oningen dat jaarlijks w ordt verkocht, is gelijk aan de mutatiegraad (ca. 8%) van de ter verkoop aangeboden w oningen. Volkshuisvestingsverslag

16 Tot 1 januari 2013 w erd aan zittende bew oners een korting van 10% op de taxatiew aarde van de w oning gegeven; deze regeling is beëindigd en er w ordt nu geen korting meer gegeven. Ook bij verkoop op de vrije markt w ordt geen korting gegeven. 2.4 Brug tot Brug omgeving Binnengasthuisstraat In 2010 is er een schetsplan gemaakt door ZUS uit Rotterdam voor het gebied Brug tot Brug met als doel een integrale aanpak van het gebied. Een onderdeel van dit gebied is de revitalisering van 40 w oningen aan de Binnengasthuisstraat. Op basis van de plannen van ZUS is een aantal scenario s doorgerekend. In december 2012 is de ontw ikkelingsrichting van Brug tot Brug voor de komende 15 jaar duidelijk gew orden. De volgende complexen maken deel uit van Brug tot Brug plan: Woningen Binnengasthuisstraat, cpl. 054 Nog voor de oplevering van de revitalisering van de 32 monumentale w oningen aan de Binnengasthuisstraat is de infra (straat/riool/nutsbedrijven) vervangen portiekw oningen Binnengasthuisstraat, cpl. 055 De 12 portiekw oningen zijn een onderdeel van het plan Brug tot Brug. Aanvankelijk w as het de bedoeling de 12 portiekw oningen te vervangen. Hiervoor zijn studies gemaakt. Vanuit stedenbouw kundige invalshoek is het lastig om het gew enste bouw volume in de context van de locatie te realiseren. Het toevoegen van meer dan 12 w oningen creëert naast een te groot volume ook extra parkeerproblematiek. De locatie en w oningtype is gew ild en heeft een lage huur. Er is een aantal analyses gemaakt voor de bestaande w oningen. Begin 2013 is besloten de 12 portiekw oningen minimaal 10 jaar door te exploiteren. 2.5 Schuurmanstraat/Wiecherlinckstraat (cpl. 008) Aan de Wiecherlinckstraat/Schuurmanstraat staan zes appartementengebouw en (180 w oningen) die in de jaren vijftig zijn gebouw d en in de jaren tachtig zijn gerenoveerd. De w oningen bereiken het einde van de levensduur in Deze prachtige locatie verdient een zorgvuldige invulling. Er is aandacht voor de complexiteit bij herontw ikkeling en de factoren w aarmee rekening gehouden dient te w orden. In 2012 is een onderzoek verricht door onderzoeksbureau Taskforce/VVG naar mogelijkheden tot herstructurering. Op basis van dit onderzoek gaan w e de vertrekpunten voor deze herstructurering opstellen. We hebben de RO-groep gevraagd een business case uit te w erken voor dit gebied. Hierbij w orden de bedrijfsdoelstellingen voor het ruimtelijk, fysiek, de markt en financiële kaders tegen het licht gehouden. We w illen de bew oners in een vroeg stadium betrekken bij deze ontw ikkelingen en in overleg treden met onze belanghouders. Begin 2013 zijn de eerste gesprekken met de zittende huurders gew eest omtrent hun ideeën en gedachten over de huurw oningen. We hadden verw acht dat w e ze meer konden vertellen over de toekomstplannen van de w oningen en het gebied w aar ze staan. Vanw ege het regeerakkoord zijn alle investeringsbesluiten voorlopig uitgesteld. Door het w oonakkoord (voorjaar 2013) is er w eer ruimte gekomen om te investeren. In 2014 verrichten w e verder onderzoek naar de mogelijkheden op het gebied van onderhoud en nieuw bouw. Er is een beheerplan opgesteld voor de komende jaren. Hierbij is een zorgvuldige afw eging gemaakt tussen bedrijfszekerheid en kosten. De veiligheid van de gebouw en en installaties staan daarbij voorop. Daarom is de vervanging van één van de verw armingsketels vervroegd van 2014 naar Volkshuisvestingsverslag

17 2.6 Adelbuurt (cpl. 033) Begin 2013 zijn de laatste onderhoudsw erkzaamheden aan de w oningen in de Adelbuurt uitgevoerd. Met deze uitvoering hiervan is het totaalplan w aarmee Openbaar Belang in van start is gegaan, en zow el fysieke als sociale onderdelen omvatte, afgerond. Het aanzicht van de w oningen en de buurt is verbeterd. De eengezinsw oningen die na mutatie vrij komen w orden te koop aangeboden. 2.7 Korenbloemstraat e.o. (cpl. 006) De Pierik is een zeer gew ilde w oonbuurt in Zw olle. Het is er groen en rustig. De voorzieningen van Assendorp zijn dichtbij en ook het centrum van Zw olle is niet ver w eg. De w oningen aan de Korenbloemstraat, de Violierenstraat, de Campanulastraat en de Fresiastraat (complex 006) stammen uit begin vijftiger jaren, maar zijn nog steeds erg populair. Rond 1980 heeft er een groot onderhoud plaatsgevonden, w aarbij o.a. de spouw muren zijn geïsoleerd, badkamers zijn aangepast en bij een aantal w oningen uitbouw en aan de achterzijde is gerealiseerd. Inmiddels zijn w e ruim dertig jaar verder en deze isolatie voldoet niet meer aan de huidige eisen. In april 2012 is opdracht aan Taskforce/VVG gegeven om een aantal scenario s te maken, met daarin opgenomen groot onderhoud, te combineren met het verw ijderen van asbest, het verhogen van het w ooncomfort en niet in de laatste plaats het verminderen van het energieverbruik. Dit vergt goed overleg met de bew oners. In de maanden mei en juni 2012 hebben de w oonconsulent en de buurtbeheerder met de bew oners gesproken. Dit in het kader van de leefbaarheid in de w ijk en het verbeteren van de w oning. Hiermee is een compleet beeld gekregen van de beleving en w ensen van de bew oners en w at er met bestaande w oningen technisch en financieel mogelijk is. Op 16 december 2012 zijn de bew oners tijdens een informatieavond op de hoogte gebracht van de resultaten van het leefbaarheidsonderzoek en de voorgenomen maatregelen. Met deze vorm van aanpak (het eerst consulteren van de bew oners) is de uitvoering naar 2013 verschoven. De w oningen krijgen het energielabel A ++. Naast de isolatiemaatregelen, w aarbij ook het asbest (in zow el het dak als in de w oning) vakkundig w ordt verw ijderd, heeft de bew oner de keus voor een aantal opties gekregen. Er is een UAV-GC Design, Built and Maintenance vraagspecificatie opgesteld, w aarbij vijf partijen zijn uitgenodigd. In februari 2013 heeft aannemer Mateboer Bouw de opdracht voor de w erkzaamheden gekregen. Er is een aantal w oningen gebruikt om als proef w oning te dienen. Hiermee kregen w e inzicht in de uitvoeringsmogelijkheden en de gew enste kw aliteit. De uitvoering is begin september gestart en is begin februari 2014 gereed. Deze duurzame revitalisatie w as geen sinecure voor de uitvoering en de bew oners hebben een positieve bijdrage geleverd om dit mogelijk te maken. 2.8 Grondverwerving Berkum-Veldhoek (250 woningen) In 2012 is het gezamenlijk overleg van de 3 Zw olse corporaties met Hegeman Bouw gestart over de afw aardering van de grond in Berkum-Veldhoek. Inzet is dat Hegeman zijn deel (50%) in het verlies bijdraagt. Voor Openbaar Belang betekent dit een mogelijke ontvangst van circa ,-. Verw acht w ordt dat dit overleg in 2014 w ordt afgerond. 2.9 Leegstand Langdurige leegstand, 3 maanden of langer, is de afgelopen jaren vrijw el niet voorgekomen. De kortdurende frictieleegstand als gevolg van verhuizingen is in 2013 uitgekomen op circa 0,7% (2012 0,3%) van de jaarhuur. De hoge kosten w egens leegstand w ordt veroorzaakt door de tijdelijke leegstand van een 2-tal groepen w oningen gehuurd door zorginstellingen. Deze huur is door deze instellingen opgezegd. De kosten van leegstand w orden verhaald op de instellingen. Volkshuisvestingsverslag

18 2.10 Woonwagens en standplaatsen Eind 2013 w aren er 31 standplaatsen en 12 w oonw agens voor de verhuur beschikbaar met een gemiddelde huur van 200,- resp. 429,-. De huren zijn op 1 juli 2013 met 4% verhoogd. Het volledige beheer van de w oonw agens en standplaatsen w ordt uitgevoerd door een op dit terrein gespecialiseerde organisatie. In 2010 is besloten de 6 standplaatsen aan de Van Pallandtmarke op te heffen. Voor de laatste plaats die nog aanw ezig is op de Van Pallandtmarke, is gedurende 2012 en 2013 zow el binnen als buiten de gemeente Zw olle intensief gezocht naar een passende nieuw e locatie. Helaas heeft dit ook in 2013 nog geen resultaat opgeleverd. Als deze plaats vrijkomt kan de gehele locatie een andere bestemming krijgen. In overleg met de omw onenden en de gemeente w ordt gew erkt aan nieuw bouw van grondgebonden en/of gestapelde w oningen Uitruil bezit Wij zijn gedurende 2012 en 2013 in onderhandeling met deltawonen gew eest over de uitruil van w oningen. Doel van deze uitruil w as om ons meer te kunnen focussen op de w ijken en buurten w aar Openbaar Belang bezit heeft, zodat er een efficiencyverbetering kan plaatsvinden. De onderhandelingen verliepen in een open en constructieve sfeer. Desondanks kw amen beide partijen tot de conclusie dat overeenstemming over ruil van gelijkw aardig vastgoed op dit moment niet mogelijk is. Wij hebben dan ook besloten de onderhandelingen stop te zetten. Volkshuisvestingsverslag

19 3. Wonen en zorg Openbaar Belang stelt de belangen van de bew oners centraal in de w ijken en buurten w aar zij bezit heeft. Ze vindt dat mensen moeten kunnen blijven w onen in hun buurt, als ze dat graag w illen. Ook als ze ouder, ziek of gehandicapt w orden. Dit vraagt flexibiliteit in dienstverlening en producten, bijvoorbeeld in de vorm van levensloopbestendige of meergeneratiew oningen. Ons Programma van Eisen voorziet in levensloop-bestendigheid van alle nieuw e w oningen en ook een deel van de bestaande w oningen dat groot onderhoud krijgt. 3.1 Samenwerking met zorginstellingen Volgens het zorgakkoord w ordt de financiering van zorginstellingen via de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) geleidelijk afgebouw d. Voor cliënten met een zorgzw aartepakket in de schalen 1 tot en met 3 krijgen zorginstellingen de w oon- en verblijfskosten niet langer vergoed. Daardoor komt een groot deel van de inkomsten van zorginstellingen via de intramurale AWBZ te vervallen en w ordt een deel van de zorgcomponent overgeheveld naar de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). De achterliggende gedachte is dat alleen de zorgkosten vergoed w orden en dat mensen, die alleen lichte zorg behoeven, voor hun eigen huisvesting zorgdragen. In essentie komt de veranderende w et - en regelgeving neer op een ombuiging naar het mogelijk maken van langer zelfstandig w onen van mensen met beperkingen, vanw ege het ouder w orden of anderszins. Zelfstandig w onen kan daarbij w orden opgevat als: onderdeel uit kunnen (blijven) maken van het samenleven in de buurt. Dit resulteert erin dat extramuraal w onen toeneemt en intramuraal afneemt. Bovendien moeten huurcontracten met bew oners w orden gesloten en niet meer met zorgpartijen. Voornoemde ontw ikkeling kan forse consequenties hebben voor de ontw ikkeling van vastgoed, maar ook voor de noodzakelijke inzet op leefbaarheid in de buurt. Als mensen met een zorgvraag langer in een reguliere w oonw ijk blijven w onen, ondanks hun beperking, dan vereist dat toenemende aandacht voor het samenw erken in de keten en het handhaven van de leefbaarheid. Als het leegstandsrisico voor een w oonvoorziening voor bijzondere doelgroepen bij de verhuurder komt te liggen, vraagt dat om andere exploitatiemodellen. Hoew el eind april 2013 een beleidsw ijziging op het regeerakkoord is geformuleerd, is er nog volop discussie over de strekking van de maatregelen. Tot op heden is er nog onduidelijkheid over w elke zorg en w elke cliënten gaan vallen onder de scheiding tussen huisvesting en zorg en ook w elke zorg naar de Wmo, kern AWBZ of Zorgverzekeringsw et (Zvw ) overgeheveld zal w orden. Vooral voor de sector geestelijke gezondheidszorg (ggz) is er nog veel onduidelijk en dit maakt het lastig om precies de consequenties van de extramuralisering in beeld te brengen: onduidelijk is w elk deel van de ggz-begeleiding (gericht op participatie en/of behandeling) naar Zvw of de Wmo gaat. Vanuit voornoemde ontw ikkelingen hebben RIBW Groep Overijssel en Frion met IJsselheem, Travers Welzijn, MEE IJsseloevers, gemeente Zw olle en de drie w oningcorporaties in Zw olle in beeld gebracht w elke effecten scheiden van w onen en zorg heeft op de ontw ikkeling van vastgoed en andere diensten op het snijvlak van w onen, zorg en w elzijn en w elke samenw erkingsvormen hieraan ondersteunend zijn. Het rapport is in het vierde kw artaal van 2013 aan de bestuurders van de organisaties en het gemeentebestuur aangeboden. In de loop van 2014 vindt nog een aantal vervolgonderzoeken plaats. Voor het verzorgen van een zo goed mogelijk en laagdrempelig aanbod aan klanten op het gebied van w onen en zorg, w erkt Openbaar Belang samen in het Servicepunt Zorgw oningen met vijf andere w oonen zorgpartijen. In 2013 w aren er 14 Servicepunten Zorgw oningen operationeel. Het kantoor van Openbaar Belang is er daar één van. Ieder servicepunt heeft actuele informatie over zorgw oningen en een mogelijkheid om zich te laten inschrijven. Samen met de andere w oningcorporaties en de zorginstellingen w ordt er op dit moment aan gew erkt om het aanbod van zorgw oningen te integreren in het reguliere aanbod via de Woningzoeker. Volkshuisvestingsverslag

20 3.2 Woningen bestemd voor ouderen (55 + ) In 2013 is ongeveer 10% van de w oningen speciaal bestemd voor ouderen (55 + ). Dit betreft met name gelijkvloerse appartementen met een lift. 3.3 Woningen met een medische aanpassing Voor w ie om medische redenen een aanpassing in de w oning behoeft, kan daarvoor terecht bij de gemeente Zw olle. In 2013 zijn 8 w oningen (2012:10) van Openbaar Belang medisch aangepast. Kosten per aanpassing Aantal Totale kosten per jaar < 450,- 61% 50% 58% 5% 20% 7% 450,- tot 2.250,- 13% 40% 33% 6% 40% 16% 2.250,- tot 6.750,- 13% 10% 6% 34% 40% 7% > 6.750,- 13% 0% 3% 55% 0% 70% 3.4 Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen Openbaar Belang w il er zijn voor alle mensen met een w oonbehoefte. Binnen de mogelijkheden w ordt voorrang verleend aan mensen die daarbij, door w elke oorzaken ook, ondersteuning w ensen. Mensen w orden benaderd als individuen, met hun eigen specifieke omstandigheden en problemen. Openbaar Belang neemt w ensen, behoeftes en problemen serieus en probeert hiervoor, samen met hen, een optimale oplossing te vinden. Soms kan voor een groep met gelijke w ensen en problemen een collectieve oplossing gevonden w orden. Zo biedt Openbaar Belang samen met de tw ee andere Zw olse w oningcorporaties huisvesting op maat voor meer dan tw intig maatschappelijke instanties. Zo w ordt voorkomen dat mensen die de regie over hun leven niet hebben of dreigen kw ijt te raken, tussen w al en schip terecht komen. Met een eensgezinde samenw erking tussen de partijen w ordt een groot aantal maatschappelijke problemen voorkomen, zoals dakloosheid, verloedering, zelfverw aarlozing en overlast. Voorbeelden hiervan zijn de Kadera (vrouw enopvang) en de Herberg (opvang voor dak- en thuislozen). Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Zw olle. Voor mensen die w el zelfstandig kunnen w onen, maar daarbij w el enige begeleiding nodig hebben, stellen de Zw olse corporaties jaarlijks een aantal w oningen beschikbaar. In 2013 zijn via de zogenoemde quotumafspraken 94 w oningen beschikbaar gesteld aan cliënten van Stichting Limor, Dimence, Frion, Leger des Heils, RIBW, Reclassering, de Herberg, Veldzicht, Trias, Kadera, St. Bema en Tactus. Buiten dit aantal om w orden er ook nog w oningen verhuurd via gemeente Zw olle, afd. WMO (op medische indicaties), asielzoekers en via de Regiegroep ten behoeve van huishoudens die problematiek hebben op meerdere vlakken (bijvoorbeeld sociaal en financieel) en vaak ook door meerdere instanties w orden begeleid. Volkshuisvestingsverslag

21 4. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Het beleid In 2013 heeft directie en het managementteam zich beraden over de toekomst. Hierbij heeft het managementteam de volgende uitgangspunten op het gebied van de w oningen en w oonomgeving geformuleerd: Openbaar Belang stimuleert samen prettig w onen en leven in de w ijken w aarin w ij actief zijn. Hierbij is de klant mede w oonproducent. Wij faciliteren onze klanten met hun huisvestingsvraagstuk en andere w oning- en w oongerelateerde kw esties. Wij leveren w oningen met een verantw oorde prijs-/kw aliteitverhouding. De menselijke maat (persoonlijke benadering met minimale bureaucratie) is de norm. Duurzame investeringen focussen op energiezuinigheid, w aardevastheid en betaalbaarheid van de w oningen op de lange termijn. Deze uitgangspunten w aren de basis voor een aantal beleidsvoornemens op het gebied van w oningen en w oonomgeving: 1. Openbaar Belang gaat haar w oningaanbod (verder) verduurzamen omdat dit, naast meer comfort, leidt tot lagere energielasten en reducering van ecologische footprint tot betaalbare w oningen. 2. Openbaar Belang continueert haar (pro)actieve aanw ezigheid in de w ijk voor een leefbare omgeving, omdat w ij in staat zijn om snel en goed problemen te signaleren en w aar mogelijk te voorkomen in een regiefunctie w aardoor een schone, hele en veilige w oonomgeving ontstaat. Dit draagt bij aan het ongestoord w oongenot en zien w ij als een voorw aarde voor de goede verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van het w oningbezit We zijn een maatschappelijke onderneming en met ons beleid en plannen hebben w e grote invloed op het w oon- en leefklimaat van onze bew oners. Bovendien moet het beleid transparant van karakter zijn, dat w il zeggen beïnvloedbaar door maatschappij en klanten en, w at betreft de effecten ervan, meetbaar en controleerbaar. Het is goed gebruik om niet alleen oog te hebben voor de kw aliteit van het beleid en de plannen, maar ook voor het proces w aarin beleid en plannen tot stand komen. Een goed beleidsproces biedt w elisw aar geen garantie voor goed beleid, maar het helpt w el. 4.1 Onderhoud en woningverbetering Openbaar Belang heeft geen eigen uitvoerend personeel in dienst. De grotere w erkzaamheden w orden aanbesteed en alle uitvoerende onderhoudsw erkzaamheden w orden uitbesteed aan derden. De w erkzaamheden die voortvloeien uit de instandhouding van de w oningen, w orden uitgevoerd onder regie van Openbaar Belang. Jaarlijks w orden met de betreffende aannemers tarief afspraken gemaakt, gebaseerd op een meerjarige raamovereenkomst. Openbaar Belang neemt jaarlijks per 1 november het initiatief om voor het komende kalenderjaar de uurlonen vast te stellen, op basis van CBS indexcijfers. In 2013 zijn de uurlonen van de onderhoudspartners ten opzichte van 2012 met inflatie verhoogd. De uitgaven voor het onderhoud in 2013 zijn als volgt te onderscheiden: soort onderhoud verschil niet planmatig onderhoud reparatieverzoeken mutatieonderhoud contractonderhoud subtotaal niet planmatig onderhoud planmatig onderhoud totaal generaal Volkshuisvestingsverslag

22 4.1.1 Reparatieverzoeken Vragen/meldingen kunnen telefonisch, schriftelijk, via de mail of tijdens een bezoek aan kantoor w orden doorgegeven. Dezelfde dag w ordt contact gelegd en een uitvoerende partij ingeschakeld. Die belt binnen 24 uur voor een afspraak, bij calamiteiten eerder. Het bedrijfsbureau schat in of zaken één dag, 7 dagen of langer mogen duren en monitort dit. Vervolgens w ordt de hele vraag verder afgehandeld door de gecontracteerde partij en bij ons gereed gemeld. Steekproefsgew ijs controleren w ij. Bij cv-onderhoud en ruitschade w orden bew oners rechtstreeks doorgeleid naar onze contractpartners en direct geholpen. Het aantal reparatieverzoeken bedroeg in 2013 gemiddeld 1,56 per w oning (begroot 1,7). Het absolute aantal reparatieverzoeken is in het verslagjaar met 6% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn gedaald en kw amen uit op 136,- per reparatie tegen een gemiddelde van 143,- in De totale kosten zijn circa 2.000,- hoger uitgekomen dan begroot. Bij reparatieverzoeken w ordt, afgaande op de omvang van het verzoek, een genormeerde afhandelingsduur van standaard 7 en in een aantal gevallen 14, of 30 w erkdagen geprognosticeerd. In 2013 w erd 70% van de reparatieverzoeken binnen 7 dagen afgew erkt. In 2012 w as dit 69%. Overzicht reparatieverzoeken in Mutatieonderhoud Het aantal verw erkte mutaties in 2013 bedraagt 270. De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2013 circa ,- lager uitgekomen dan begroot. Dat w ordt veroorzaakt door de gemiddeld lagere kosten per mutatie (begroot 945,- vs. w erkelijk 824,-). Overzicht mutatieonderhoud 2013 Volkshuisvestingsverslag

23 4.1.3 Planmatig onderhoud/groot onderhoud Algemeen 2013 stond in het teken van een herijking van de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB). Voor het gehele w oningbezit is er een conditiemeting op basis van NEN 2767 uitgevoerd. Dit is bedoeld als een zogenaamde nulmeting van de onderhoudskw aliteit van het bezit. De bevindingen van de nulmeting zijn gecheckt met de huidige meerjarenplanning. De positieve en negatieve verschillen in vergelijking met conditiescores zijn in beeld gebracht. Daarnaast is over de periode 2010 t/m 2012 voor het totale w oningbezit het verloop van de onderhoudskosten in beeld gebracht. Het betreft reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en contracten installaties e.d. Dit om een goede indicatie te krijgen van het verloop van deze kosten en w aar mogelijk deze bij te sturen. Vervolgens is de MJOB van het w oningbezit gebenchmarked met de cijfers 3 van Koëter Vastgoed Exploitatie Wijzer (VEX). Dit zijn exploitatiecijfers van institutionele en commerciële beleggers. Aanvullend is het w oningbezit geïnspecteerd op de veiligheidsaspecten (constructief/brand/installaties e.d.) Resultaten Nulmeting volgens de NEN 2767 De meetmethode die tijdens de inspectie w ordt uitgevoerd leidt tot een " getal" dat beschrijft hoe het onderzochte voor w at betreft het onderhoud er voor staat. Samenvoeging van deze objectief vastgestelde kenmerken leidt tot een conditiescore. De score loopt van 1 tot 6. Het verloop is daarbij van 1 is zeer goed en tot 6 is zeer slecht. De nulmeting van het w oningbezit heeft in het algemeen een conditiescore van 2/3. Er zijn geen conditiescores tussen 4 en 6. Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf van de meeste vastgoedportefeuillehouders of gebruikers voldoende. Check nulmeting met Herziening meerjarenbegroting De bevindingen van de nulmeting zijn gecheckt met de huidige meerjarenplanning. De meerjarenbegroting is gebaseerd op cycli met bijhorende vervanging en herstelmaatregel en dit is als budget opgenomen. Op basis van de nulmeting en het budget mogen w e ervan uitgaan dat een conditie score van 3 w ordt bereikt. Geconstateerd w ordt op basis van de rapportage TriaCon dat het w oningbezit nu een conditiescore heeft tussen de 2 en 3. Een conditiescore van 3 is voldoende. Veiligheidsaspecten Tijdens de inspecties zijn naar de veiligheidsaspecten gekeken. Hierbij gaat het om de constructies, brandveiligheid en installaties. Bij een gemiddelde conditie score 2/3 is er geen sprake van onveilige aspecten. Op basis van de uitgevoerde conditiemeting kunnen w e stellen dat het w oningbezit er goed bijstaat. 3 Koëter is een adviesbureau en geeft de VEX voor het beheer en onderhoud uit voor vastgoed. De cijfers van Koëter beperken zich tot de schil van het vastgoed. Er w ordt hier geen rekening gehouden met reparatieverzoeken, mutatie onderhoud en douche, toilet en keukenrenovaties. Volkshuisvestingsverslag

24 In 2013 is een bedrag van circa ,- aan planmatig onderhoud als overlooppost uit 2012 uitgevoerd. Deze verschuiving van 2012 naar 2013 had geen gevolgen voor de begroting Er w as een BTW voordeel in 2013 over het POH (circa ,-) en positief aanbestedingsresultaat op het schilderw erk in Dit onder andere door het geclusterd aanbesteden van w erkzaamheden. Ook de onderlinge prijsverschillen tussen de aanbieders w aren groot. De oorzaken van de overloopposten w aren: dakbedekking vervangen: als gevolg van de w eersomstandigheden vertraagd (de w inter met sneeuw en vorst, viel vroeg in); voegw erk: naast w eersomstandigheden w as er onduidelijkheid over de demarcatie tussen koopen huurw oningen (schoorstenen, gevel) en er w as extra tijd nodig in verband met bew onersoverleg (deskundig maken over duurzaamheid + installaties). Om overloopposten in het planmatig onderhoud te beperken w erken w e nu met een 2-jarige planperiode van het planmatig onderhoud, aangevuld met een theoretische (o.b.v. levenscyclus van de afzonderlijke componenten) planning voor de jaren erop volgend. De volgende planmatig onderhoudsw erkzaamheden zijn in 2013 voorbereid en/of uitgevoerd: 72 w oningen Sumatrastraat e.o. (cpl. 001) en 21 w oningen Riouw straat (cpl. 004) De voorbereiding van deze tw ee complexen w as intensiever dan verw acht. Dit heeft te maken met de complexiteit van de duurzaamheidsingreep voor deze w oningen en de verw achte begeleiding. De w erkzaamheden zijn aanbesteed en half september is gestart met een proefw oning. De prognose is dat de w erkzaamheden in maart 2014 zijn afgerond. Van de w oningen aan de Sumatrastraat e.o. heeft 94% van de huurders ingestemd met de uitvoering van het onderhoudsplan. Met het behalen van de instemming is direct gestart met de verdere voorbereiding van het onderhoud. Volgens de prognose is het plan in maart 2014 gereed. Slechts 40% van de bew oners van w oningen aan de Riouw straat heeft ingestemd met de huurverhoging voor de duurzaamheidsmaatregelen. We zijn ons aan het beraden op w elke w ijze w e de w oningen gaan aanpakken. Dit heeft gevolgen voor de start van uitvoering. 96 w oningen Hanekamp (cpl. 007) Na de asbestinventarisatie bleek dat, technisch gezien, de planning van de aanpak geheel in een ander daglicht is komen te staan. Voor de asbestverw ijdering is het noodzakelijk dat een deel van de bew oners tijdelijk uitgeplaatst moet w orden. Dit verhoogt de organisatiegraad en de w ijze van communicatie en begeleiding van onze bew oners. Er is gestart in december 2013 en de w erkzaamheden w orden in het tw eede kw artaal 2014 afgerond. Er is sprake van een overlooppost van circa ,-. Deze post is in de begroting 2014 opgenomen. 180 w oningen Weezenlanden (cpl. 008) Het vervangen van de cv-ketels stond gepland voor 2014 en is naar voren gehaald vanw ege de kans op grote storingen van de ketels van de blokverw arming van de flats. Met het oog op de naderende w inter, vinden w ij het risico van uitval niet acceptabel, vandaar is de vervanging in december 2013 uitgevoerd. Buitenschilderw erk In de volgende complexen is schilderw erk uitgevoerd: Complex 007 Hanekamp Complex 008 Wiecherlinckstraat en Schuurmanstraat Complex 027 Schoolstraat e.o. Complex 028 Nieuw straat Complex 030 Holtenbroekerw eg en Hoogstraat Complex 031 Vechtstraat en Thomas à Kempisstraat e.o. Complex 032 Vechtstraat Complex 042 Holtenbroekerw eg e.o. Complex 204 Leiendekkerstraat e.o. Volkshuisvestingsverslag

25 Complex 209 Bosw alstraat e.o. Complex 210 Akkerbergstraat e.o. Overig onderhoud Assendorperdijk (cpl. 009) Vanw ege overlast, is hier een aantal bomen verw ijderd. Daarnaast zijn de hemelw aterafvoeren voorzien van bladvangers. Bredebeek e.o. (cpl. 013) De dakbedekking van de bergingen en een deel van het voegw erk van de w oningen is vervangen. Wayerkamp e.o. (cpl. 015) Het hang- en sluitw erk van de schuifpuien is onderhouden. Sabangstraat (cpl. 023) In dit complex zijn de w armtemeters vervangen. Timorstraat (cpl. 024) De galerijen zijn gereinigd. Vechtstraat (cpl. 031) In dit complex is een nieuw sluitplan aangebracht. Vechtstraat (cpl. 032) Naast het schilderw erk, zijn de ventilatieroosters en het glas in de schuine ramen vervangen. Graspieperstraat e.o. (cpl. 037) Er is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden voor het aanpassen van de kozijnen en ramen. De resultaten w orden in 2014 bekend en opgenomen in de begroting. Pilotenlaan e.o. (studenten) (cpl. 038) Hier zijn herstelw erkzaamheden uitgevoerd aan scheurvorming in de gevels. Vechtstraat (cpl. 039) De cv-ketels zijn vervangen en het mechanisch ventilatiesysteem en de leidingen zijn gereinigd. Zandscholtenmarke e.o. (cpl. 040) De naden van de zinken dakbedekking zijn hersteld. Van der Laenstraat (cpl. 041) In dit complex is de mechanische ventilatie gereinigd. Puntkroos e.o. (cpl. 044) De achterpaden zijn herstraat. Monteverdilaan, Lassuslaan en Wanningstraat (cpl. 111, 112 en 113) In deze complexen is de drukverhogingsinstallatie vervangen. Mechanische ventilatie De mechanische ventilatie van de w oningen aan de Herautstraat (cpl. 201), Kribpad/Bronstraat en Gemaalpad (cpl. 208) en Tiendschuurstraat e.o. (cpl. 209) is vervangen. Vervangen cv-ketels De w oningen aan de Riouw straat/sumatrastraat (cpl. 001) en Herautstraat (cpl. 201) hebben een nieuw e cv-ketel gekregen. Volkshuisvestingsverslag

26 De bew oners van de Eiken-/Iepenstraat (cpl. 057) konden tegen een huurverhoging een cv-combiketel laten plaatsen. Daarmee komt de huur van de boiler te vervallen. 12 Bew oners hebben voor deze optie gekozen. Asbestsanering In de complexen aan de Soendastraat en Sumatrastraat (cpl. 005), diverse adressen in Zw olle-zuid (cpl. 014) en Albert Cuypstraat en Avercampstraat (cpl. 026) is asbest gesaneerd. Straatw erkzaamheden De achterpaden van de w oningen in de Indische buurt (cpl. 001) en diverse adressen in Zw olle-zuid (cpl. 015/016) zijn opnieuw bestraat. Dakw erkzaamheden Bij de portiekflats aan de Assendorperdijk (cpl. 009) zijn de lekkageproblemen in de nok verholpen. Liften Wiecherlinckstraat (cpl. 008): hier zijn de elektronische besturingen van de liften vervangen. Vechtstraat (cpl. 039): hier zijn diverse onderdelen vervangen. Hydrofoor De hydrofoorinstallatie in de Wiecherlinckstraat (cpl. 008) is vervangen Contractonderhoud/service onderhoud Het contract onderhoud betreft het periodiek onderhouden van liften, collectieve en individuele cv - installaties, hydrofoorinstallaties e.d. In deze post is een onderschrijding opgetreden. Bij het serviceonderhoud gaat het om het ontstoppen van riolering, het herstellen van glasschades, schoonmaken van portieken/galerijen en het onderhoud aan collectieve groenvoorzieningen op contractbasis. Dit onderhoud w ordt aan de huurders doorberekend. 4.2 Energielabeling Openbaar Belang levert ook een bijdrage aan het reduceren van de CO² uitstoot. De ambitie is om haar w oningen energiezuiniger te maken w aarbij de labels in 2020 minimaal naar een gemiddeld B verschuiven. Daarvoor w as in onze meerjarenbegroting een bedrag van circa 5 miljoen opgenomen. In verband met de gevolgen van het regeerakkoord is besloten ook deze investeringen (m.u.v. die in 2013) op on hold te zetten; de investeringen w orden nu alleen nog gedaan als ze kostendekkend zijn. Uitgangspunt bij deze investeringen is dat de energie- en dus ook w oonlasten voor de huurders beheersbaar blijven. Volkshuisvestingsverslag

27 Hieronder zijn de effecten in de verschuivingen in labels in 2013 w eergegeven. Energielabels Energielabel Wijziging aantallen A++ 3,0% 1,1% 46 A+ 1,3% 1,3% 0 A 6,8% 6,6% 5 B 38,4% 33,2% 128 C 20,8% 26,3% -85 D 14,9% 16,1% -99 E 10,8% 11,0% -7 F 1,7% 2,0% -8 G 2,3% 2,4% ,0% 100,0% Gemiddelde energie index 1,41 1, Duurzaam bouwen Openbaar Belang gaat haar w oningaanbod (verder) verduurzamen. Hierdoor realiseren w ij lagere w oonlasten voor onze klant. Dit draagt bij aan klant - en vastgoedw aarde en reduceert onze ecologische footprint. Hierbij hanteren w ij de volgende uitgangspunten. - Duurzaamheid = beter geïsoleerde w oningen en gebruik van materialen vanuit de cradle-to-cradle gedachte. - Het verduurzamen van de w oning leidt tot lagere energielasten en daarmee tot betaalbare w oningen. - In duurzame w oningen is het comfortabeler w onen. - Huurverhoging ten gevolge van duurzaamheidmaatregelen is nooit hoger dan de besparing op de energielasten. - Woningen w aarin duurzame materialen w orden gebruikt leidt tot w aarde creatie van ons vastgoed. Als opdrachtgever vinden w e het van belang dat de opdrachtnemer duurzaamheid evenzo belangrijk vindt. Bij het uitw erken van het ontw erp dient expliciet aandacht besteed te w orden aan het thema duurzaam bew onersgedrag. Onze w oningen dienen namelijk optimaal aan te sluiten bij het daadw erkelijk gebruik om ook duurzaam in de praktijk te zijn. Toegepaste technieken en oplossingen gebruiken w e voor het doel w aarvoor ze zijn geïmplementeerd. Openbaar Belang hecht extra w aarde aan het effectief omgaan met energie omdat het marktsegment w at bedient w ordt door Openbaar Belang een smalle beurs heeft. Het is van groot belang het energieverbruik zo laag mogelijk te houden. Wat betreft de duurzame technische w aarde gaat het om het efficiënt en effectief omgaan met energie, materialen en w ater, zonder dat het ten koste gaat van de prestaties van de w oningen. Vanuit de cradle to cradle -gedachte dienen w oningen te beschikken over kw aliteiten die voldoen aan de gestelde beschikbaarheid en op een verantw oorde manier omgaan met energie, w ater en materialen tijdens de bouw, de gebruiksfase en aan het einde van de levensduur. Wij vinden dat een effectieve w oning ook aan het einde van zijn levensduur nog een toegevoegde w aarde heeft. Volkshuisvestingsverslag

28 In ons Programma van Eisen voor nieuw e en bestaande w oningen w ordt uitgegaan van de Trias Energetica : het terugdringen van het verbruik van energie door het ontw erp van de w oning, energie vervangen door duurzame energie en tot slot zorgen dat de bew oner hier zo zuinig mogelijk mee omgaat. De vertaling van het duurzaamheidsbeleid naar de complexen is gemaakt, aangevuld met een begroting van kosten en opbrengsten. Deze omvangrijke exercitie geeft ons inzicht in de beoogde duurzaamheids-maatregelen met kennis van het complex. Op deze w ijze is er een goed inzicht in de taakstelling in de voorraad. Na de Kinsanflats, Binnengasthuisstraat en de Pierik w orden de vervolgcomplexen voorbereid en aangepakt op het punt van duurzaamheid. Met de verbeteringrepen duurzaamheid w orden zo mogelijk investeringen verbonden ten aanzien van onderhoud, energiebesparing en andere kw aliteitsaspecten, als levensloop-bestendigheid. Hiermee w orden op termijn meer w oningen op verschillende terreinen tegelijk op een hoger niveau gebracht. Bij alle plannen die in voorbereiding zijn genomen, zow el nieuw als bestaand, is duurzaamheid als één van de hoofdthema s meegenomen. 4.4 Zonnig huren Om meer grip op w oonlasten te houden en de uitstoot van CO2 te reduceren, w illen w ij duurzame energie aan onze huurders aanbieden in de vorm van zonnepanelen. Om die reden zijn w ij één van de zeven corporaties die deelnemen aan het project Zonnig Huren. Zonnig Huren biedt ons kennisontw ikkeling en inkoopvoordeel van zonnepanelen voor stroomopw ekking. Een van de resultaten van dit project is dat er een businessplan is ontw ikkeld w aarin is aangetoond dat in bepaalde situaties een rendabele investering gedaan kan w orden. 5. Leefbaarheid 5.1 Het beleid Wijk- en buurtgericht w erken heeft een belangrijke rol in ons beleidsplan w aarin w e samen w erken voor mensen tot uitvoering brengen. Openbaar Belang w il duurzame w aarde toevoegen aan de w oonsituatie van haar huurders in w ijken en buurten. Dat betekent dat w e de concrete problemen, behoeftes en w ensen van mensen in de buurten en w ijken centraal stellen in ons beleid. Openbaar Belang w il nog meer activiteiten en initiatieven ontplooien, die tot versterking van de w ijk leiden en die de emancipatie van de bew oners bevorderen. Hierbij w orden de w ijkbew oners zelf optimaal betrokken. De leefbaarheid in de w ijken w aar Openbaar Belang bezit heeft varieert. In sommige w ijken is de leefbaarheid goed, in andere w ijken is het sterk verbeterd doordat er initiatieven zijn ontplooid. Maar ook zijn er nog w ijken w aar de leefbaarheid extra aandacht behoeft. Openbaar Belang zet goedlopende projecten en activiteiten voort en zal, w aar nodig, nieuw e leefbaarheidsprojecten starten. Openbaar Belang continueert haar (pro)actieve aanw ezigheid in de w ijk voor een leefbare w oonomgeving, omdat w ij eerder dan andere instanties in staat zijn om problemen te signaleren en w aar mogelijk te voorkomen. Dit draagt bij aan een schone, hele en veilige w oonomgeving. Hierbij hanteren w ij de volgende uitgangspunten: 1. Toename in klant- en vastgoedw aarde (een prettig leefklimaat is een belangrijke voorw aarde voor de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van het w oningbezit). 2. Regiefunctie draagt bij aan een veilige w oonomgeving. 3. Door vroegtijdig signaleren en preventie van problemen w ordt w oonoverlast beperkt en spannen w ij ons maximaal in voor het realiseren van ongestoord w oongenot. 4. Wij hebben makkelijker toegang tot de klant en kunnen problemen eerder signaleren. 5. Gezien de maatschappelijke ontw ikkelingen ontstaat er meer vraag naar inzet van buurtbeheerders en w oonconsulenten. Volkshuisvestingsverslag

29 6. De signalerende functie in de w ijk blijft een taak van Openbaar Belang, omdat w ij staan voor samen prettig w onen. 7. Wij investeren in maatschappelijk vastgoed, w anneer het de leefbaarheid en verhuurbaarheid ten goede komt en het rendabel is. 8. Sociale cohesie en betrokkenheid van bew oners leidt tot besparingen in beheer. Ontwikkelingen in 2013 Eind 2012 heeft de gemeente Zw olle het tw eejaarlijkse buurt voor buurtonderzoek uitgevoerd. Dit is een uitgebreid onderzoek onder de bew oners van de gemeente Zw olle. Er w ordt in het onderzoek gevraagd naar de buurt in het algemeen, de inzet voor de buurt door de bew oners, buurtvoorzieningen, buurtproblemen, veiligheid van de buurt, functioneren van de gemeente en haar partners bij de aanpak van leefbaarheid, veiligheid in de buurt, beoordeling leefomgeving, w onen, gezondheid, sociale contacten, maatschappelijke inzet, vrije tijd, w erk en inkomen en bezittingen. De conclusies zijn besproken in de w ijken met de bew oners en er zijn denkrichtingen gevraagd voor aanpak van de knelpunten. De uitkomsten van de w ijkdialogen zijn na de eerste bijeenkomsten gebundeld. Hieruit kw am een aantal actiepunten naar voren. Daarna zijn de stadsdeelteams samengesteld. Het doel van het stadsdeelteam is het benoemen en (h)erkennen van opgaven en uitgaande hiervan een gezamenlijke koers van de partners te organiseren, vertaald in een stadsdeeladvies. In het stadsdeeladvies zijn interventiestrategieën en randvoorw aarden benoemd w aarbinnen w erkers aan de slag kunnen. Medio 2013 zijn de stadsdeeladviezen voor de vijf stadsdelen gepresenteerd met daarin de opgaven voor de verschillende w ijken. Het instrument van de effectenarena is daarbij als handvat gebruikt. De Zw olse maatschappelijke partners, w aaronder Openbaar Belang, zijn hierbij zow el in 2013 als 2014 intensief betrokken. Na vaststelling van de opgaven w orden vanaf begin 2014 samenw erkingsafspraken gemaakt met alle ketenpartners w aarmee een belangrijke w ens van ons is voldaan om door middel van een integrale samenw erking een efficiënte en effectieve aanpak van de leefbaarheid te komen. Woononderzoek Nederland (WoON 2013) Om te achterhalen hoe mensen w illen w onen, doet de Rijksoverheid landelijk onderzoek. Ze kijkt daarbij onder meer naar de samenstelling van huishoudens, de w oonlasten, w oonw ensen en w oonomgeving. Om de 3 of 4 jaar w orden ruim personen bevraagd. Het onderzoek w ordt gebruikt om Kamervragen te beantw oorden, om aanbevelingen voor beleid te doen en om nieuw beleid te ontw ikkelen. Het WoON onderzoek Nederland levert een schat aan informatie op het gebied van w onen. Met deze informatie w ordt antw oord gegeven op vragen als: Hoe w onen onze inw oners? Hoe beleven en w aarderen ze w oning, w ijk en w oonmilieu? Wat zijn de w oonw ensen en de mogelijkheden deze w ensen te realiseren in de gemeente? Wat zijn de w oonlasten van de verschillende inkomensgroepen? Hoe w onen de middeninkomens en w at zijn hun kansen op de w oningmarkt? Hoe scoort de leefbaarheid in een w ijk of gemeente ten opzichte van andere gemeenten? Welke huishoudens w illen verhuizen en w aar w illen zij naar toe? Is er sprake van prijsdaling en/of vraaguitval van w oningen in krimpregio s en zo ja, in w elke segmenten treden deze effecten op? De gemeente Zw olle en de w oningcorporaties hebben gebruik gemaakt van de zogenaamde oversampling. Hierin w orden de vragen niet alleen landelijk maar door middel van ex tra onderzoek ook specifiek voor de gemeente Zw olle beantw oord. Hierdoor ontstaat een goede benchmark ten opzichte van andere vergelijkbare gemeenten. Deze rapportage leverde een belangrijke bijdrage aan de hernieuw de prestatieafspraken tussen gemeente Zw olle en de drie corporaties die in het vierde kw artaal zijn gemaakt. Buurtbeheerders In alle gebieden van Zw olle w aar Openbaar Belang bezit heeft is een buurbeheerder actief en zijn zij de onmisbare ogen en oren van de organisatie. Onze buurtbeheerders genieten inmiddels het vertrouw en van onze huurders. Met de buurtbeheerder hebben de bew oners één aanspreekpunt. Bew oners kunnen dagelijks met hun vragen bij de buurtbeheerder terecht. Ook is hij actief met de leefbaarheid van de leefomgeving. Volkshuisvestingsverslag

30 De buurtbeheerders spreken bew oners aan op hun gedrag en de mogelijke gevolgen ervan. Hierdoor ontstaat er meer bew ustw ording bij de bew oners van de invloed en bijdrage die zij aan hun leefomgeving kunnen leveren. Dit is zeker voor de lange termijn een positieve bijdrage. Uit een enquête onder de bew oners en tijdens een klantenpanel bleek, dat de inzet en de laagdrempelige bereikbaarheid van de buurtbeheerders bijzonder gew aardeerd w ordt. De buurtbeheerder w ekt vertrouw en in de buurt. 5.2 In de buurten Kamperpoort In de Kamperpoort vindt grootschalige herstructurering van de Vogeltjesbuurt plaats. Hierbij is een groot deel van de w oningen gesloopt en vervangen door nieuw bouw. Het w oningbezit van Openbaar Belang in de Kamperpoort is van prima kw aliteit en w ordt doorgeëxploiteerd. Naast de fysieke ingrepen in de w ijk kent de w ijk ook sociale problematiek. Om hiermee aan de slag te gaan is tijdens de sloopperiode het Ontzorg-en Kansteam (OK team) in het leven geroepen w aarin Openbaar Belang ook participeert in de persoon van de w oonconsulent. Het OK team (w aarin naast Openbaar Belang, Travers Welzijn, politie IJsselland, Stichting de Kern en deltawonen deel van uit maken) w erkt aan een tw eetal opdrachten: - het bestrijden van de meervoudige problematiek in de Kamperpoort en - het monitoren van, en w aar nodig, actief ondersteuning bieden aan voormalige bew oners uit de Kamperpoort die in kader van de sloop naar elders (binnen Zw olle) verhuisd zijn. Naast het OK-team is Openbaar Belang ook vertegenw oordigd in het Gebiedsbeheerteam en tijdens de w ijkschouw en. In de Kamperpoort is in opdracht van de gemeente Zw olle een onderzoek gedaan naar datgene w at er aan inzet vanuit de instanties nodig is voor de buurt na 2013, w anneer de extra financiële middelen komen te vervallen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen, dat de w erkw ijze en inzet van het Ontzorg- en Kansteam in de Kamperpoort een zeer positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid van de buurt. De gemeente Zw olle stelt voor het OK- team door te ontw ikkelen naar het voorbeeld van het project Zorgsaam in Holtenbroek en deze w erkw ijze uiteindelijk stadsbreed in te zetten. In 2013 is het ontzorg - en kansteam doorontw ikkeld naar een zorgteamoverleg. Indische buurt In de Indische buurt is gestart met het onderhoudsproject van de eengezinsw oningen en boven- en benedenw oningen aan de Riouw straat, Borneostraat, Bankastraat, Sumatrastraat en Javastraat. Na de informatieavonden begin september heeft 96% van de bew oners van dit complex ingestemd met de voorgestelde plannen. Alle bew oners w orden thuis bezocht door de uitvoerder van Nijhuis en de w oonconsulent. Naast technische zaken is er tijdens deze " w arme opname" ook ruimte voor vragen van de bew oners op andere leefgebieden. Door de huisbezoeken heeft Openbaar Belang beter in beeld w ie haar bew oners zijn, hoe zij de buurt en w ijk ervaren en w elke bew oners op bepaalde leefgebieden een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Om de leefbaarheid op peil te houden is er in de Indische buurt een intensieve samenw erking met partners w aaronder de gemeente, politie en Travers. Met het Gebiedsbeheerteam zijn er regelmatig w ijkschouw en w aarin overleg plaatsvindt zodat problemen in de w ijk in gezamenlijkheid opgepakt kunnen w orden. Stadshagen In de jonge w ijk Stadshagen is een toename van jeugdproblematiek, huiselijk gew eld en financiële problematiek. Openbaar Belang heeft redelijk veel bezit in deze w ijk en volgt de ontw ikkelingen nauw lettend. Een deel van de w ijk blijft al enkele jaren voor problemen zorgen. Er is nauw elijks sprake van sociale samenhang en de aanblik en de veiligheid in de straat laten ook te w ensen over. Volkshuisvestingsverslag

31 De leefbaarheid in deze buurt verdient daarom extra aandacht. Openbaar Belang participeert in het Gebiedsbeheerteam Stadshagen w aar deze problematieken met de betrokken belanghouders w ordt besproken en w aar gew erkt w ordt aan de ontw ikkeling van leefbaarheidsplannen. Ook is momenteel de buurtbeheerder intensief aanw ezig. Het nieuw ste deel van Stadshagen, de Ravelijnstraat, is echter een schoolvoorbeeld van hoe het ook kan. Na de oplevering zijn er energiecoaches aangesteld. Zij zijn hier heel actief mee aan de slag gegaan en hebben daardoor contact met de gehele straat. Hieruit is op eigen initiatief een bew onersvereniging ontstaan. De bew onersvereniging staat volledig op zichzelf en de bew oners betalen hier een kleine bijdrage voor contributie. Een overzicht van de activiteiten zoals bijvoorbeeld een kerstbijeenkomst, paasontbijt en opruimactie, is terug te vinden op hun eigen w ebsite, w w w.ravelijnstraat.nl. Wanningstate De bew oners van de Wanningstate w erken in samenw erkingsverband, genaamd Flatkracht 99, hard aan de leefbaarheid en meer saamhorigheid. De missie van Flatkracht 99 is een sociale, leefbare en veilige Wanningstate voor ers. De bew onersgroep heeft zich met succes bij de gemeente aangemeld om als proefproject te dienen voor de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Hiermee hebben de bew oners, met behulp van een flatregisseur de Zelfkrachtmeter verder ontw ikkeld en tot uitvoering gebracht. De Zelfkrachtmeter heeft als doel meer saamhorigheid in de flat te creëren door gebruik te maken van de krachten van de bew oners. Bijvoorbeeld als iemand slecht ter been is kan een andere bew oner mogelijk de boodschappen doen. De app(licatie) voor de Zelfkrachtmeter is verder ontw ikkeld. Er is besloten dat in 2013 de Zelfkrachtmeter doorgaat; hierbij heeft Openbaar Belang geen rol meer. In het Flatatelier, een w oning die Openbaar Belang tijdelijk ter beschikking heeft gesteld, ontmoeten de bew oners elkaar voor vergaderingen en andere bijeenkomsten. De bijeenkomsten w orden goed bezocht en bevorderen het onderlinge contact. Bew oners vinden het makkelijker elkaar aan te spreken, ook als het lastige zaken betreft. Eind 2013 is het flatatelier verplaatst naar de huismeestersruimte, ook hier w orden de activiteiten goed bezocht en trekt het soms zelfs bew oners die nog niet eerder deel hebben genomen omdat de huismeestersruimte cent raler gelegen is. Assendorp In de Pierik, Korenbloemstraat e.o. (complex 006) staan 46 w oningen van Openbaar Belang. In het voorgaande jaar heeft er een leefbaarheidsonderzoek plaatsgevonden en deze is gecombineerd met het taskforceonderzoek. Uit beide onderzoeken is het plan gekomen dat door de aannemer en Openbaar Belang op 28 januari 2013 gepresenteerd is aan de bew oners. De bew oners w aren bij het eerste plan enthousiast. Er is een meerderheid van 70% akkoord gegaan en hebben getekend voor de huurverhoging voor de duurzame w oningverbetering. Op dinsdag 14 mei is het definitieve plan aan de bew oners gepresenteerd inclusief de planning van de uitvoering van de duurzame w oningverbetering. Bew oners hebben de gelegenheid gekregen om hun vragen te stellen en aan het eind van de avond w aren de bew oners goed geïnformeerd. Alle bew oners zijn bezocht door de w oonconsulent en de bew onersconsulent van Mateboer voor de w arme opnames. Tijdens dit gesprek w erden de w erkzaamheden nogmaals toegelicht inclusief de planning en w as er de gelegenheid om vragen te stellen of maatw erk te leveren. In juli is er gestart met de w erkzaamheden in de Pierik. Op 29 augustus 2013 zijn de bew oners uitgenodigd voor een hapje en een drankje in de proefw oning die inmiddels gereed w as. De meeste bew oners w aren tevreden over het resultaat. Vervolgens zijn de w erkzaamheden van de andere w oningen hervat. Tijdens het bouw proces w as de w oonconsulent regelmatig in de w ijk aanw ezig. Op donderdagmiddag w as er een spreekuur w aar de bew oners hun vragen konden stellen. Tevens ontvingen de bew oners iedere 6 à 8 w eken een nieuw sbrief. De verw achting is dat de w erkzaamheden eind januari 2014 definitief zijn afgerond. Volkshuisvestingsverslag

32 Diezerpoort Iedere 6 w eken vindt er een Gebiedsbeheerteam plaats w aar de w oonconsulent voor de w ijk aanw ezig is. Er zijn geen bijzonderheden in de w ijk. In de Pelmolenstraat verloopt alles goed en ontvangen w ij geen tot w einig klachten sinds de leefbaarheidsactie. In de Eiken- en Iepenstraat zijn er zorgen rondom de doelgroep die de w oningen betrekt. De doelgroep zit meestal onder in de maatschappelijke ladder en dit kan leiden tot financiële problemen en overlast. De buurtbeheerder houdt deze ontw ikkeling samen met de w oonconsulent scherp in de gaten. 5.3 Overlast Openbaar Belang w il graag dat iedere bew oner met veel plezier w oont in zijn w oning en buurt en zet zich daar optimaal voor in. Overlast is niet altijd te voorkomen, (Openbaar Belang ontvangt ongeveer 400 telefonische en 200 schriftelijke meldingen van overlast per jaar) maar als het aan de orde is, gaat Openbaar Belang in gesprek met bew oners en probeert gezamenlijk tot een bevredigende oplossing te komen. Soms w orden partners als politie, Buurtbemiddeling, maatschappelijk w erk en andere maatschappelijke instanties ingeschakeld. Ook neemt Openbaar Belang deel in Gebiedsbeheerteams en regiegroepen. Het doel van de regiegroep is om alle onderdelen van het leven van de bew oner w eer op orde te krijgen. Bij de regiegroep zit één bew oner en daarbij zijn of haar hulpverlener(s). De gemeente voert hierin de regie. De regiegroepen w aar w ij aan deelnemen w orden meestal vanuit Openbaar Belang geïnitieerd omdat de bew oner overlast veroorzaakt of ernstige huurachterstand heeft. Openbaar Belang neemt deel aan de regiegroep als w ij hier een belang bij hebben en een actieve bijdrage kunnen leveren aan de oplossing. Naast de reguliere regiegroepen is er ook deelgenomen aan de structurele regiegroep. Deze komt ongeveer één maal in de tw ee maanden samen om te onderzoeken hoe de regiegroepen verlopen. Maar ook om elkaar te informeren over de zaken die goed lopen of w ellicht niet goed lopen. Openbaar Belang neemt per jaar ongeveer 40 keer deel aan de regiegroepen. 5.4 Sponsoring Het sponsorbeleid is vooral maatschappelijk gericht en richt zich op de volgende items: - maatschappelijk ondernemen/verantw oordelijkheid; - lokaal gericht (w erkgebied Zw olle); - leefbaarheid; - bijzondere doelgroepen (mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking, thuis- en daklozen, (ex-) psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, ex-verslaafden, asielzoekers); - eigen w erkterrein (huren, kopen, w onen, zorg, w elzijn, leefbaarheid); - cultuur. Openbaar Belang hanteert de volgende criteria: Sponsoraanvragen dienen steeds getoetst te w orden aan de volgende criteria: - uitsluitend die activiteiten w orden gesponsord die te maken hebben met haar eigen w erkterrein (zow el inhoudelijk als geografisch); - bij voorkeur w orden die activiteiten gesponsord die gerelateerd zijn aan de BBSH taakvelden w onen, w elzijn, zorg en leefbaarheid; in buurten en w ijken w aar Openbaar Belang bezit heeft; - bij voorkeur w orden die activiteiten gesponsord w aar (een deel van) de klanten of de samenleving als geheel mee zijn gebaat; - er w orden geen politieke activiteiten of groeperingen gesponsord; - er w orden geen sponsorverplichtingen aangegaan die een langere looptijd hebben dan drie jaar; - er w orden geen sponsorverplichtingen aangegaan met stilzw ijgende verlenging; - de sponsorverplichtingen passen binnen de kaders van de beschikbare jaarbudgetten; - er w ordt een schriftelijke sponsorovereenkomst opgesteld, w aarin onder meer de financiële bijdrage, de financiële afhandeling, de duur van de overeenkomst en de te leveren tegenprestatie zijn vastgelegd; - bij relatiemanagement: voor het bereiken van specifieke doelgroepen en ter verbetering van naamsbekendheid/imago w ordt sponsoring alleen ingezet als dit vanuit ondernemersperspectief te legitimeren is. Volkshuisvestingsverslag

33 In 2013 zijn de volgende sponsorgelden uitgegeven: Aanschaf bouw borden 5.250,- Dit betreft de aanschaf van bouw borden die w ij plaatsen bij nieuw bouw, renovatie of groot onderhoudsprojecten. De borden zijn dus bestemd om de plaatsen bij huidige en toekomstige projecten van Openbaar Belang te herkennen. Boeken t.b.v. relaties 1.000,- In 2012 zijn vijftig boeken aangeschaft. In het boek is het in 2012 gerevitaliseerde project Binnengasthuisstraat genoemd. Wij hebben de boeken verstrekt aan betrokken huurders en relaties. Diversen 1.700,- Het betreft een diversiteit aan uitgaven: Sponsoring straattheater w elzijnsinstelling Travers 250,- VVV bonnen huurders i.v.m. bijdrage panelgesprekken 200,- Kosten belanghoudersmiddag ( ) 900,- Bijdrage dak- en thuislozen 250,- Jubilea huurders 100,- Donaties In uitzonderingsgevallen kan vanuit Openbaar Belang een andere partij financieel w orden ondersteund zonder dat daar een tegenprestatie tegenover staat. Hierbij kan gedacht w orden aan: - bijzondere inzamelingsacties ten behoeve van goede doelen (o.b.v. bovengenoemde criteria); - bijzondere inzamelingsacties bij rampen of calamiteiten. Volkshuisvestingsverslag

34 6. Het betrekken van de huurders bij het beheer en het beleid 6.1 De Centrale Huurdersraad Met de vereniging Centrale Huurdersraad (CHR) w ordt overleg gevoerd over onderw erpen van algemeen beleid en beheer. Het bestuur van de Centrale Huurdersraad bestaat per 31 december 2013 uit: H. de Groot voorzitter H.W.M. Loeters vicevoorzitter J. Hetebrij secretaris B. Bosman penningmeester K.J.M. Visscher lid W. van der Worp lid J.F.H. Meppelink lid S.I.J. van Apeldoorn lid H. van Hezel lid A. Brunsveld lid A.C. Trentelman lid De Centrale Huurdersraad heeft de heer G. Brakkee voorgedragen als commissaris bij Openbaar Belang. De heer Brakkee is per 1 juli 2013 benoemd als commissaris en volgt daarmee mevrouw W.M. Penterman op. Op 19 februari is de samenw erkingsovereenkomst tussen Openbaar Belang en de Centrale Huurdersraad ondertekend. De Centrale Huurdersraad heeft zeven keer vergaderd w aarvan tw ee keer met het bestuur. Bij de vergadering van 1 oktober w aren de commissarissen mevrouw L. Vos en de heer G. Brakkee aanw ezig. De heer G. Brakkee heeft op 28 november een bijeenkomst van de Centrale Huurdersraad bijgew oond w aarbij nader is ingegaan op de stand van zaken rond de verschillende complexen en de betrokkenheid van huurders bij hun w oonomgeving. De Centrale Huurdersraad heeft in 2013 advies uitgebracht over het verhogen van de streefhuren, de (inkomensafhankelijke) huurverhoging 2013, verkoop van w oningen aan de Van Pallandtmarke en het opnemen van de kosten van zonnepanelen in de servicekosten. De Centrale Huurdersraad heeft met de bestuurder van Openbaar Belang gesproken over de begroting 2013 van zow el de Centrale Huurdersraad als van Openbaar Belang en over het jaarverslag 2012 van de Centrale Huurdersraad en Openbaar Belang. Op zaterdag 20 april heeft de Centrale Huurdersraad haar algemene ledenvergadering gehouden in de Bierton. Op zaterdag 7 september is de jaarlijkse rondleiding door een aantal complexen gew eest. De door de Centrale Huurdersraad voorgedragen commissarissen L. Vos en G. Brakkee w aren daarbij aanw ezig. Het programma bestond uit een algemene inleiding en een discussie over een aantal stellingen in het kader van het nieuw e beleidsplan. Aansluitend w erd een bezoek gebracht aan het flatatelier in de Wanningstate. Daar w erd een toelichting gegeven over de toegepaste domotica. De Centrale Huurdersraad heeft in samenw erking met de huurdersvertegenw oordigers van deltawonen, SWZ, Beter Wonen IJsselmuiden en Salland Wonen Raalte een voordracht gedaan voor een nieuw lid voor de klachtenadviescommissie. Openbaar Belang draagt bij aan het w erk van de Centrale Huurdersraad door - kosteloos - het secretariaat te verzorgen, de incasso van de bijdrage van de huurders te regelen, de administratie te voeren en de vergaderaccommodatie ter beschikking te stellen. Volkshuisvestingsverslag

35 6.2 De bewonerscommissies Er is een bew onersvereniging Wanningstate die bijdraagt aan de leefbaarheid en sociale cohesie in de flat. Er is goed overleg met de energiecoaches, momenteel ook leden van de bew onersvereniging, van de Ravelijnstraat. Dit heeft zeker in 2013 veel effect gehad omdat er veel onduidelijkheid w as over het gebruik van de w armtepomp en ook over het plaatsen van de zonnepanelen. 6.3 De klachtenadviescommissie De Zw olse w oningcorporaties hebben samen met Beter Wonen IJsselmuiden en Salland Wonen (Raalte) één gezamenlijke klachtenadviescommissie. De commissie bestaat uit zes leden. Per zitting zijn minimaal vier leden van de klachtenadviescommissie aanw ezig. In het verslagjaar zijn tw ee klachten voor de klachtenadviescommissie binnengekomen. Eén klacht w as nog niet door de organisatie afgehandeld. De andere klacht is op 1 juli in een zitting van de klachtenadviescommissie behandeld. De klachtenadviescommissie heeft de klacht gegrond verklaard en het bestuur van Openbaar Belang heeft het advies van de klachtenadviescommissie overgenomen. Per 31 december 2013 zijn tw ee leden van de klachtenadviescommissie af getreden: de heer R. Berkhof en mevrouw D. de Vries. De governancecode kon hen niet die ruimte en vrijheid bieden die zij zelf nodig achtten voor het goed kunnen uitoefenen van hun rol binnen de klachtenadviescommissie. Voor de vervanging van hen is een selectieprocedure opgestart. Dat heeft geleid tot de benoeming per 1 januari 2014 van de heer W. Verw eij (namens de klachtenadviescommissie) en de heer L. Scheve (namens de huurdersorganisaties). Voor het reglement en de w erkw ijze verw ijzen w ij naar onze w ebsite. 6.4 Het bewonersblad en online communicatie Openbaar Belang geeft het bew onersblad Buurtbelang uit. In 2013 is het bew onersblad 2 keer verschenen. Het blad is een belangrijk middel in de communicatie met de huurders. Zo w orden de huurders op de hoogte gehouden van de activiteiten die Openbaar Belang ontw ikkelt. Ook bevat het blad steeds w eer nuttige informatie over onderw erpen en thema s die direct met het w onen te maken hebben. Op deze manier biedt het blad voor de huurders een interessante informatiemix en draagt het bij aan de positieve beeldvorming bij de huurders over Openbaar Belang. Online communicatie vindt plaats via de w ebsite, de digitale nieuw sbrief en Tw itter. Volkshuisvestingsverslag

36 7. Financieel beleid 7.1 Algemeen Sturen op w aarde Met de jaarrekening 2012 zijn de eerste ervaringen opgedaan met de nieuw e w aarderingsgrondslagen op basis van de nieuw e RJ645. Die w aren niet bijster positief. Dat kw am niet alleen doordat de uitw erking van de richtlijnen d.m.v. de zgn. best practices erg laat beschikbaar kw amen, maar ook doordat de richtlijnen op zich erg ingew ikkeld zijn. Openbaar Belang heeft gekozen voor de zgn. beheervariant (het vastgoed w ordt gekw alificeerd als bedrijfsmiddel en niet als belegging). Dat betekent dat de actuele w aarde (i.c. bedrijfsw aarde) de basis voor de w aardering van het vastgoed vormt. Een gevolg van de nieuw e w aarderingsvoorschriften is dat buiten het jaarresultaat om ook rechtstreeks in de reserves gemuteerd kan w orden. Met name de uitw erking van deze laatste w ijziging bleek tijdrovend. Daarnaast kan ook w orden geconstateerd dat deze w ijze van w aarderen de transparantie van de verslaggeving niet bevordert en het sturen op w aarden bemoeilijkt. Ons bereiken signalen dat vanuit de rijksoverheid w ordt gew erkt aan een voorschrift om w aarderen op basis van marktw aarde verplicht te stellen. Hoew el w ij bew ust gekozen hebben om niet te w aarderen en te acteren als belegger, neigen w ij er toe om ook te gaan w aarderen op marktw aarde. Puur en alleen vanw ege de betere mogelijkheden voor sturing op w aarde. Sturen op kasstromen Naast het sturen op w aarden, stuurt Openbaar Belang ook op kasstromen. De financiële sturing is gestoeld op de volgende pijlers, die nauw samenhangen met de kasstromen: verloop operationele kasstromen op basis WSW-berekening (DSCR 4, voldoen aan de 2%-eis van het WSW, dus minimaal 2%) en ontw ikkeling interest dekkingsratio (ICR 5, minimaal 1,5). Naast de hiervoor genoemde indicatoren w ordt in de begroting ook de ontw ikkeling Solvabiliteit 6 en Loan To Value 7 gemonitord. We hanteren een minimum van 25% respectievelijk maximum van 75%. Sturen op rendement In 2013 zijn de eerste stappen gezet om te komen tot het sturen op rendement. Gestart is met het opstellen van een investeringsstatuut, w aarin het sturen op w aarde en het sturen op kasstromen samen komen met het sturen op rendement. Op basis van een goede procesgang in combinatie met een adequate procuratie is er dan een goed instrument om de toekomstige investeringen te managen. Het investeringsstatuut w ordt in het eerste kw artaal van 2014 definitief vastgesteld. Beleidsvoornemen In september 2013 heeft Openbaar Belang haar nieuw e beleidsvoornemen vastgesteld. Gezien de ambities die er liggen en de opgave vanuit het w oningbezit, gecombineerd met de heffingen die er op ons afkomen, hebben w ij vastgesteld dat w ij onze financiële positie moeten versterken. Daarnaast heeft het WSW aangegeven haar richtlijnen aan te scherpen. Daarom hebben w ij onze minimumeis van de ICR verhoogd van 1,4 (2012) naar 1,5 en w illen w ij binnen 5 jaar op 1,8 zitten. 4 DSCR (debt service coverage ratio) = geeft aan de mate w aarin de rentelasten en de aflossingen (Openbaar Belang rekent met 2% van de opgenomen langlopende leningen) uit de operationele kasstromen betaald kunnen w orden. Uitgangspunt is een ratio van minimaal 1. 5 ICR (interest coverage ratio) = geeft aan de mate w aarin de rentelasten uit de operationele kasstromen betaald kunnen w orden. Uitgangspunt is een ratio van minimaal 1,5 (WSW-norm is 1,4). 6 Solvabiliteit = geeft aan het w eerstandsvermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. In de sector is een percentage van minimaal 25% gangbaar. 7 Loan to Value = geeft aan in hoeverre de corporatie is gefinancierd met vreemd vermogen en w ordt berekend door het totale vreemd vermogen te delen door het balanstotaal. In de sector is een percentage van maximaal 75% gangbaar. Volkshuisvestingsverslag

37 Meerjarenperspectief Met vorenstaande w erkw ijze w illen w e de financiële continuïteit van Openbaar Belang w aarborgen. Daarbij w ordt getoetst of de ICR, de DSCR, de solvabiliteit en de LTV zich zodanig ontw ikkelen dat de activiteiten die Openbaar Belang ontplooit, financierbaar blijven. M.a.w. w e w illen de borgbaarheid via het WSW veilig stellen en tegelijkertijd onze A-status bij het CFV behouden. In onderdeel 7.3 zijn de uitkomsten van het beleid voor de komende 5 jaar cijfermatig w eergegeven. De genomen uitgangspunten en de getroffen c.q. te treffen maatregelen geven de volgende uitkomsten: ICR: loopt op van 1,3 in 2014 naar 1,7 in 2018 (minimum 1,5); DSCR: loopt op van 0,9 in 2014 naar 1,1 in 2018 (minimum 1); Solvabiliteit: gaat van 29,6% in 2014 naar 36,7% in 2018 (minimum is 25) en LTV (op basis van balansw aarde): daalt van 70,4 ultimo 2014 naar 63,3% in 2018 (maximum van 75%). De kengetallen op basis van de WSW-rekenmethode voldoen pas m.i.v aan de eisen van het WSW. Strategisch Vastgoed Beleid In 2011 is gestart met het definiëren van het maatschappelijk rendement. Een w eerbarstige materie, die verder reikt dan het beheer van het vastgoed: het raakt onze gehele bedrijfsvoering. In 2012 en 2013 zijn w ij verder gegaan met de uitvoering ervan. In de eerste helft van 2014 w ordt dit afgerond en w orden de uitkomsten verw erkt in de actualisatie van het Strategisch Vastgoed Beleid (SVB). Treasury Onze treasury-activiteiten w orden begeleid en ondersteund door Thésor. De voorstellen uit het treasury jaarplan 2013 konden binnen de bandbreedtes w orden uitgevoerd. Door de historisch gezien nog steeds lage rente konden renteafspraken w orden gemaakt die nog onder de in de meerjarenprognose gehanteerde 4,8% liggen. De inzet van derivaten is toegestaan zolang daaraan geen risico s zijn verbonden. De derivaten die door Openbaar Belang zijn afgesloten bevatten geen zgn. margin-calls noch break-clausules. Stresstesten Eind 2011 is er een eerste stresstest uitgevoerd om de gevoeligheid van de marktw aarde van de derivaten op een rentedaling van 1% te bepalen. Met ingang van 1 oktober 2012 moeten alle corporaties voldoen aan de nieuw e beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten. Onderdeel van deze nieuw e beleidsregels is een stresstest w aarbij margin calls opgevangen moeten kunnen w orden bij een rentedaling van 2%. Per ultimo 2013 is de vierde stresstest uitgevoerd. De uitkomsten (ter vergelijking is ook de uitkomst van voorgaande testen opgenomen) w aren (x 1.000,-): marktwaarde portefeuille datum stresstest nominale waarde bepaalde waarde -/- 100 punten -/- 200 punten Aangezien in de derivatencontracten geen zgn. margin-calls noch break-clausules zijn opgenomen, hoeft Openbaar Belang geen liquiditeitsbuffer voor renteschommelingen aan te houden. Toezicht belemmerende bepalingen (TBB) Vanaf 1 oktober 2012 is het niet langer toegestaan derivatencontracten aan te gaan met clausules die het overheidstoezicht/-ingrijpen kunnen belemmeren. Volkshuisvestingsverslag

38 Voor TBB s in bestaande contracten voor Openbaar Belang geldt dit alleen voor de 2 afgesloten derivaten met de BNG Bank- moet een Plan van Aanpak (PvA) opgesteld w orden gericht op de afbouw, omzetting of w ijziging van deze contracten. Het CFV heeft hierbij onder andere de taak gekregen om PvA s inzake de afbouw van derivatenportefeuilles die niet in overeenstemming zijn met de beleidsregels, te beoordelen. Dit PvA moet voor 1 maart 2014 zijn ingediend. Vanuit de mogelijkheid die het CFV in haar brief van 16 juli 2013 heeft aangereikt, heeft de Stuurgroep Aedes de centrale aanpak opgepakt om namens de corporatiesector met de banken te onderhandelen over het verw ijderen van TBB s in derivatencontracten. Hoew el dit tot op heden nog niet heeft geleid tot een oplossing, verw achten w e in maart 2014 resultaat te boeken. 7.2 Beleggingsbeleid Het uitgangspunt van het Treasurystatuut is het beheersen van het renterisico en het minimaliseren van de rentekosten. Daartoe w illen w e het gebruik van vreemd vermogen zoveel mogelijk beperken en de vervalkalender egaliseren. Openbaar Belang voert geen actief beleggingsbeleid. 7.3 Resultaat Het resultaat over 2013 is als volgt opgebouw d (x 1.000,-): omschrijving werkelijk begroot verschil werkelijk resultaat voor rente bij: rentebaten af: rentelasten resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening niet-gereal. waarderveranderingen vastg. portefeuille jaarresultaat voor belastingen belastingen jaarresultaat na belastingen Korte toelichting op de belangrijkste afw ijkingen op het jaarresultaat: Werkelijk jaarresultaat 2013 ten opzichte van begroot resultaat Hogere opbrengst verkopen 0,7 - Lagere onderhoudslasten 0,8 - Belastingen 2,1 - Hogere afschrijvingen/niet-gerealiseerde - /Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille 0,4 - Overige - 0,2 Totaal 3,8 De opbrengsten uit verkoop w aren in 2013 circa 0,7 miljoen hoger dan begroot. Dit betreft het verschil tussen de w erkelijk gerealiseerde verkoopopbrengst en de bedrijfsw aarde. Lagere onderhoudslasten in 2013 ( 0,8 miljoen): er is voor een bedrag van 0,8 miljoen aan onderhoud doorgeschoven naar latere jaren als gevolg van complicaties bij de asbestsanering van 96 w oningen Hanekamp (cpl 006) en vertraging grootonderhoud 72 w oningen Indische Buurt (cpl 001 en 004). Door toepassing van de verliesverrekening over de komende jaren is er in 2013 een bate genomen ter grootte van circa 2,1 miljoen. Volkshuisvestingsverslag

39 De mutatie in de w aardering van de vastgoedportefeuille vindt in een aantal stappen plaats en uit zich in 2013 vooral in een hogere afschrijving ( 0,7 miljoen), een positieve niet-gerealiseerde w aardeverandering vastgoedportefeuille ( 4,2 miljoen), tegenover een hogere afw aardering van de vastgoedportefeuille vanuit de toets bedrijfsw aarde versus boekw aarde van circa 3,1 miljoen (deze toets heeft in 2013 voor het eerst op complexniveau plaatsgevonden in plaats van op een beperkt aantal w oningtypen en heeft geleid tot een extra afw aardering van het vastgoed). Werkelijk jaarresultaat 2013 t.o.v. werkelijk resultaat Hogere onderhoudslasten - 0,5 - Heffingen - 0,6 - Hogere afschrijvingen/niet-gerealiseerde - /Overige w aardeveranderingen Vastgoedportefeuille - 12,8 - Belastingen 2,1 - Overige - 0,1 Totaal - 11,9 Hogere onderhoudslasten in 2013 ( 0,5 miljoen): betreft voornamelijk planmatig onderhoud voortvloeiende uit de technische meerjarenbegroting. In 2013 is voor het eerst de heffing huurtoeslag ( ,-) voldaan en daarnaast w as de heffing saneringssteun ruim 0,5 miljoen hoger dan in Het forse verschil in de w aarderingsmutaties van het vastgoed komt met name doordat in 2013 voor het eerst in de bedrijfsw aarde de heffing huurtoeslag is verw erkt (hiervoor w as in 2012 nog geen w ettelijke basis). Belastingen, verschil 2,1 miljoen positief: zie toelichting verschil begroting versus w erkelijk Financiële positie De financiële positie per 31 december 2013 is als volgt kort w eer te geven: (x 1.000,-) Vermogen op lange termijn Vastgelegde middelen op lange termijn Werkkapitaal De afname van het werkkapitaal met circa 0,8 miljoen naar -/- 7,3 is als volgt te specificeren: (x 1 miljoen) Jaarresultaat -2,0 Af: Investeringen minus afschrijvingen en mutatie financiële vaste activa 4,2 Bij: Aangetrokken leningen minus aflossingen -1,1 Mutatie voorzieningen -0,3 Afname werkkapitaal ,8 3,1 Voor een nadere toelichting van de mutatie in 2013 w ordt verw ezen naar hoofdstuk 3 van de Jaarrekening, Kasstroomoverzicht, op pagina 66. Volkshuisvestingsverslag

40 7.5 Ontwikkeling reserves 2014 t/m 2018 Naast de eerder genoemde uitgangpunten w orden bij de berekeningen de volgende parameters gehanteerd: - huurverhoging, volgens onderstaande tabel Inkomensgroep e.v. Inflatie opslag totaal Inflatie opslag totaal Inflatie opslag totaal inkomen tot en met ,70% 1,50% 4,20% 2,00% 1,50% 3,50% 2,00% 0,00% 2,00% inkomen ,70% 2,00% 4,70% 2,00% 1,50% 3,50% 2,00% 0,00% 2,00% inkomen boven ,70% 4,00% 6,70% 2,00% 4,00% 6,00% 2,00% 0,00% 2,00% Overige aannames: - rente leningen bij renteconversie : 4,80% - toename variabele lasten (inflatie) : 2,00% - huurderving, leegstand : 0,50% - huurderving, oninbaar : 0,20% - toename onderhoudslasten : 3,00% (inflatie + 1%) - disconteringsvoet : 5,25% De onderhoudsuitgaven bestaan uit een raming van de niet -cyclische onderhoudsuitgaven vermeerderd met de jaarlijkse kosten van het planmatig onderhoud. Deze kosten van het planmatig onderhoud betreffen een periode van 5 jaar, voortvloeiend uit de meerjaren onderhoudsbegroting over de jaren 2014 t/m De verhuurdersheffing huurtoeslag en de extra huurverhoging voor huurders met een inkomen boven ,- zijn verw erkt op basis van de uitw erking van het w oonakkoord. In de prognose is rekening gehouden met de volgende mutaties in de voorraad: - oplevering 12 nieuw bouw w oningen aan de Zuiderkerkstraat in 2014; - de realisatie van de hospice (in 2014/2015); - de ombouw van de sociëteitsruimte aan de Binnengasthuisstraat in 2015 naar 3 appartementen; - de realisatie van 35 eengezinsw oningen in de Weezenlanden (voormalig Isalaterrein). - de (reguliere) verkoop van 75 w oningen (15 per jaar) en - de verw achte start in 2018 van het project Herstructurering 180 w oningen in de Weezenlanden. Op de hierna volgende pagina s w ordt de meerjarenprognose over de periode w eergegeven. Achtereenvolgens zijn opgenomen: - Ontw ikkeling resultaat en mutatie herw aarderingsreserve; - Ontw ikkeling kasstromen (inclusief 2% aflossingsfictie op basis van WSW-methode); - Ontw ikkeling balansposten en - Ontw ikkeling kengetallen (incl. WSW-kengetallen). Volkshuisvestingsverslag

41 Resultatenrekening en mutatie herwaarderingsreserve (x 1.000,-) Jaar Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengst verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeverandering vastgoed port Onderhoudslasten Lonen en salarissen Sociale lasten/pensioenpremie Heffingen Belastingen/verzekeringen vastgoed Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Niet-gerealis.waardeverand. vastgoed port Rentebaten Rentelasten Resultaat voor belastingen Belastingen (vpb) Resultaat na belastingen Mutatie herwaarderingsreserve Totaal mutatie reserves Kasstromen (x 1.000,-) Jaar Operationele activiteiten Investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Kasstromen WSW-methode Aflossingsfictie (2%) Operationele kasstromen (WSWmethode, na aftrek 2% Volkshuisvestingsverslag

42 Ontwikkeling balansposten (x 1.000,-) Jaar Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden *) Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Balanstotaal *) totaal schuldrestant leningen, dus inclusief leningen met een looptijd korter dan 1 jaar Kengetallen Jaar norm Solvabiliteit (%) 25,00 38,00 27,50 29,60 32,00 33,10 35,40 36,70 LTV, balanswaarde (%) 75,00 62,00 72,50 70,40 68,00 66,90 64,60 63,30 LTV, WOZ-waarde (%) 50,00 28,00 28,50 28,20 28,20 27,00 26,30 25,30 Interest dekkingsratio (ICR) 1,50 1,00 1,44 1,27 1,45 1,52 1,82 1,65 DSCR 1,00 0,60 1,00 0,86 0,98 1,03 1,26 1,14 Rentabilteit EV (%) 2,00 2,10 2,10 3,86 6,14 1,72 7,80 2,28 Rentabilteit VV (%) 4,00 4,60 4,80 4,22 4,18 4,39 4,45 4,45 Duration leningen o/g 7,60 7,86 15,55 15,28 14,44 13,60 12,70 WSW-normen Interest dekkingsratio (ICR) 1,40 1 1,33 1,23 1,38 1,41 1,59 1,66 DSCR 1,00 1 0,96 0,88 0,99 1,03 1,11 1, Onrendabele investeringen Onrendabele investeringen w orden ten laste van het jaarresultaat gebracht in het jaar dat zij w orden voorzien (extern gecommuniceerd en intern geformaliseerd). Afboeking vindt alleen plaats als voorzien w ordt dat de onrendabele investering een permanent karakter heeft. In 2013 is het volgende afgeboekt: - 12 w oningen Zuiderkerkstraat ,- - grootonderhoud aan 46 w oningen Pierik (cpl 006) ,- - afw aardering (bedrijfsw aarde is lager dan de boekw aarde) ,- Totaal ,- De post van ,- is een aanvulling op een reeds in 2012 genomen onrendabele investering in het project gew eest (oorzaak ligt in de hogere bedrijfskosten w aardoor een lagere bedrijfsw aarde w ordt verw acht). Een bedrag van ,- afgeboekt als onrendabel betreffende het grootonderhoud aan 46 w oningen Pierik (cpl 006). Tenslotte is voor een bedrag van circa 2,7 miljoen afgeboekt w egens een lagere bedrijfsw aarde versus de boekw aarde. Volkshuisvestingsverslag

43 7.7 Ontwikkeling solvabiliteit en liquiditeit Uit de meerjarenprognose blijkt dat de reserves stijgen. Van 41,6 miljoen ultimo 2013 naar een niveau van circa 58,1 miljoen ultimo De solvabiliteit stijgt eveneens: van 27,5% ultimo 2013 naar 36,7% eind Deze cijfers stemmen tot tevredenheid. Ook de kasstromen ontw ikkelen zich positief. Alleen in 2014 en 2015 is er nog sprake van een negatieve kasstroom uit operationele activiteiten (WSW-methode, dus na aftrek 2% aflossingsfictie). Eind september 2013 heeft het WSW onze kredietw aardigheid opnieuw beoordeeld. Openbaar Belang is naar het oordeel van het WSW kredietw aardig en men heeft een nieuw e faciliteringsruimte van 1,9 miljoen vrijgegeven. In dezelfde brief heeft het WSW aangegeven dat Openbaar Belang voldoet aan de criteria van het zgn. Eigen middelen-beleid van het WSW, w aardoor commerciële financiering van de 8 niet-daeb w oningen aan de Binnengasthuisstraat niet meer vereist is. Openbaar Belang beschikt over een kredietfaciliteit op blanco basis van 6 miljoen bij de ING-bank. Nu er de komende jaren geen extra financiering behoeft te w orden aangetrokken de verw achte investeringen over de komende 5 jaar kunnen w orden betaald vanuit de verw achte verkoopopbrengsten en operationele kasstromen- heeft de ING-bank de kredietfaciliteit per 1 januari 2014 teruggebracht naar 2,25 miljoen. 7.8 Scenario analyse en risicobeheersing Eind 2011 zijn w ij gestart met het traject risicomanagement. Daarbij bepalen w ij het risicoprofiel op strategisch niveau, w aarbij de belangrijkste strategische risico s van Openbaar Belang zijn uitgew erkt. Wij zetten ons in voor het kw eken van draagvlak voor en het bew ustzijn van risicomanagement onder de collega s. Het traject is in het voorjaar van 2013 afgerond. Om de gevoeligheid van de w aardeontw ikkeling van het bezit van Openbaar Belang op een goede manier in kaart te brengen en te monitoren, w ordt in de begrotingscyclus een uitgebreide scenario analyse gemaakt, die met behulp van het softw arepakket FMP (Financiële Meerjaren Prognose) w ordt uitgevoerd. Uitgangspunt bij het financiële beleid van Openbaar Belang is een positieve kasstroom uit operationele activiteiten. Hoe hoger deze is, hoe gemakkelijker tegenvallers opgevangen kunnen w orden. Vooralsnog houden w ij een DSCR aan van minimaal 1 (rekening houdend met de 2% aflossingsfictie), met een Interest Dekkings Ratio (ICR) van minimaal 1,5 (w as tot nu toe 1,4 maar is, gezien de sombere perspectieven voor de sector in z n geheel en ook voor Openbaar Belang zelf, verhoogd naar 1,5; w ij streven naar een verdere stijging naar 1,8 in 2018 ). Woonakkoord In februari 2013 heeft het kabinet samen met een drietal oppositiepartijen het zgn. w oonakkoord afgesloten. In dit akkoord is de maximering van de huur op 4,5% van de WOZ-w aarde geschrapt en is de verhuurdersheffing huurtoeslag met 15% verlaagd. Het effect van deze aanpassingen is in de bedrijfsw aarde ultimo 2013 en in de meerjarenbegroting verw erkt. Bij de berekeningen zijn de volgende aanpassingen t.o.v. het regeerakkoord (najaar 2012) doorgerekend: Huur: - afschaffen maximale huurgrens van 4,5% Extra huurverhoging extra % % aantal huurders boven inflatie : - voor inkomens tot ,-: 1,5% 75% - voor inkomens van ,- tot ,-: 2,5% 15% - voor inkomens boven ,-: 4,0% 10% Verlaging van verhuurdersheffing huurtoeslag: 15%. Volkshuisvestingsverslag

44 8. Overige 8.1 Governance structuur Corporate Governance structuur Openbaar Belang heeft zich in 2007 geconformeerd aan de Corporate Governance Code Woningcorporaties (de Code Winter), na zich reeds in 2006 te hebben gericht op de door de Commissie Corporate Governance (" Commissie Tabaksblat" ) in 2003 gepubliceerde code voor beursgenoteerde ondernemingen. Hoofdlijnen Corporate Governance structuur Openbaar Belang is een stichting en een toegelaten instelling met een directeurbestuurder en een onafhankelijke raad van commissarissen. Directeurbestuurder De directeurbestuurder is belast met het besturen van de onderneming, de strategie en de inzet van middelen en mensen. De directeurbestuurder houdt de raad van commissarissen op de hoogte over de gang van zaken, overlegt met de raad van commissarissen over alle belangrijke aangelegenheden en legt belangrijke besluiten ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. Conform de Governance code legt het bestuur ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen: a. de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de w oningcorporatie; b. de operationele en financiële doelstellingen van de w oningcorporatie; c. de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen; d. de randvoorw aarden die bij de strategie w orden gehanteerd; e. de w ijze w aarop de principes van horizontale verantw oording als beschreven in hoofdstuk V van deze code w orden vormgegeven; f. het reglement w aarin de w erkw ijze van het bestuur w ordt geregeld. De raad van commissarissen kan een bestuurder te allen tijde schorsen en ontslaan. De beloning en de verdere voorw aarden voor aanstelling van de nieuw e bestuurder w orden bepaald door de raad van commissarissen en vindt plaats op basis van de Sector brede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Raad van commissarissen De raad van commissarissen oefent toezicht uit op het beleid van de directeurbestuurder en op de algemene gang van zaken. Hij staat de directeurbestuurder met advies terzijde. Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de onderneming. De directeurbestuurder verschaft de raad van commissarissen tijdig de, voor de uitoefening van diens taak, noodzakelijke gegevens. De commissarissen w orden benoemd door de raad van commissarissen. Bij de toegelaten instelling zijn tw ee commissarissen benoemd op voordracht van de Centrale Huurdersraad. Een commissaris treedt uiterlijk vier jaar na zijn laatste benoeming af en is één maal herbenoembaar. De bezoldiging van ieder lid van de raad van commissarissen w ordt vastgesteld door de raad van commissarissen en voldoet aan de (Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector. De raad benoemt uit zijn midden een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. Openbaar Belang heeft ervoor gekozen om in dit verslag overeenkomstig de Code aan te geven hoe Corporate Governance is vormgegeven. Daarmee onderschrijven w e de w enselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantw oording daarover aan de belanghouders. 8.2 Interne risicobeheersings- en controlesysteem Openbaar Belang heeft een op haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersings- en controlesysteem. In 2013 is het systeem geactualiseerd. Daarbij is het managementteam ondersteund door Pw C. Uit de risico-inventarisatie zijn beheersingsmaatregelen geformuleerd. Als instrumenten van het interne risicobeheersings- en controlesysteem hanteert Openbaar Belang: Volkshuisvestingsverslag

45 a) risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van Openbaar Belang; b) een integriteitcode; c) kw aliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie; d) handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan te volgen procedures en e) een systeem van periodieke monitoring en rapportages. In dit jaarverslag geeft het bestuur inzicht in de interne risicobeheersings- en controlesystemen en de w erking hiervan. De directeurbestuurder is van mening dat geïdentificeerde risico s afdoende w orden beheerst. 8.3 Klokkenluidersregeling Openbaar Belang vindt het belangrijk dat w erknemers op een adequate en veilige manier melding kunnen doen van vermoedens van misstanden binnen de organisatie. Daarom is een goede en duidelijke regeling van belang. Deze regeling maakt het mogelijk dat iedere medew erker misstanden kan melden, dat alle meldingen serieus en volgens een bepaalde procedure w orden behandeld én dat de medew erker die aan de bel trekt (de klokkenluider) persoonlijk geen negatieve gevolgen van zijn melding ondervindt. Openbaar Belang kent een klokkenluidersregeling w elke is vastgesteld in mei 2007 en in 2008 op de w ebsite is geplaatst. In dit jaar zijn ons geen onregelmatigheden gemeld. 8.4 Vertrouwenspersoon De directeurbestuurder draagt er zorg voor dat w erknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen Openbaar Belang aan een in 2007 aangestelde vertrouw enspersoon (mevrouw Els Rodink). Vermeende onregelmatigheden die het functioneren van de directeurbestuurder betreffen, kunnen w orden gerapporteerd aan de voorzitter van de raad van commissarissen. Dit is geregeld in de in 2007 vastgestelde klokkenluidersregeling. Deze regeling is in 2008 op de w ebsite geplaatst. In 2013 zijn ons geen onregelmatigheden gemeld. Els Rodink heeft besloten per 31 december 2013 te stoppen als vertrouw enspersoon. Per 1 januari 2014 is Tineke van Wijlandt benoemd als vertrouw enspersoon van Openbaar Belang. 8.5 Klachtenadviescommissie De directeurbestuurder heeft in 2013 met het jaarverslag van 2012 van de klachtenadviescommissie verslag gedaan aan de raad van commissarissen in de zin van artikel 16 BBSH. 8.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Openbaar Belang en de directeurbestuurder w ordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties w aarbij tegenstrijdige belangen van de directeurbestuurder kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor Openbaar Belang, hebben zich niet voorgedaan in het verslagjaar. De directeurbestuurder heeft geen nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van zijn taak. 8.7 Bestemming middelen De directeurbestuurder van Openbaar Belang verklaart op grond van artikel 26 van het BBSH, de hem ter beschikking staande middelen uitsluitend te hebben aangew end in het belang van de volkshuisvesting. Volkshuisvestingsverslag

46 9. Externe betrekkingen De gemeente Zw olle is met de beide collega corporaties een belangrijke partner voor Openbaar Belang. Het college van B&W onderschrijft de noodzakelijke samenw erking tussen corporaties en de gemeente. Er vindt periodiek overleg plaats met diverse w ethouders. De samenw erking komt onder andere tot uitdrukking in de in 2012 ondertekende prestatieafspraken tussen gemeente en Zw olse corporaties. In 2013 zijn de prestatieafspraken geactualiseerd. Structureel vindt er tw ee maandelijks overleg plaats tussen de w ethouder volkshuisvesting en de directies van de Zw olse corporaties. Met de collega corporaties w ordt goed samengew erkt. We w erken onder andere samen met de gezamenlijke w oonruimteverdeling, de gezamenlijke verw erving en invulling van toekomstige bouw locaties, vrouw enopvang (Kadera) en dak- en thuislozen (de Herberg). Ook met andere belanghouders w ordt samengew erkt. Onderstaand is het in schema w eergegeven. Openbaar Belang deltawonen SWZ 100% 100% 33% 33% 33% BV Molenzicht BV De Kw ekerij BV Tussen de Verlaten 50% 50% VOF De Geren VOF Berkum-Veldhoek Samenw erkings verbanden Woonruimteverdeling de Herberg Op initiatief van de gemeente, w oningcorporaties en zorginstellingen in Zw olle is in 2007 een intentieovereenkomst Platform w onen-w elzijn-zorg afgesloten. In 2011 is de vereniging Platform Wonen, Welzijn, Zorg Zw olle opgericht. Doelstelling is het verbeteren van de afstemming en coördinatie tussen verschillende projecten in de stad op het gebied van w onen, w elzijn en zorg en het maken van concrete, meerjarige resultaatafspraken op het terrein van w onen, w elzijn en zorg voor de middellange termijn. De gemeente w ordt vertegenw oordigd door de w ethouder w elzijn en zorg en de w ethouder volkshuisvesting, de w oningcorporaties en zorginstellingen door hun directeurbestuurder en de organisaties van zorgvragers door hun voorzitter. Namens de drie Zw olse corporaties is de heer G.W. Brouw er vertegenw oordiger in het Platform. Volkshuisvestingsverslag

47 10. Verbindingen Naam van de verbinding De Kw ekerij BV Molenzicht BV Tussen de Verlaten BV VOF Berkum Veldhoek Rechtsvorm BV BV BV VOF Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Zw olle Zw olle Zw olle Zw olle Verhuur van Verhuur Het verkrijgen, Het voor w oningen en monumentale verw erven, gemeenschappelijke participatie in panden aan de vervreemden, rekening en w oningontw ikkelingsprojectestraat Binnengasthuis- (ver-) huren, risico verw erven te Zw olle vervaardigen, en ontw ikkelen administreren, van percelen financieren, grond in het beheren, gebied Berkum exploiteren en Veldhoek in bezw aren van Zw olle goederen Zie boven Zie boven Zie boven Zie boven Methode consolidatie Netto vermogensw aarde Netto vermogensw aarde 8 8 Vennootschap Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Direct c.q. indirect corporatiebelang in % Nominale w aarde belang, preferentie en/of prioriteit 100% 100% 33,30% 16,65% Datum vaststelling jaarverslag/accountantsverklaring Beleidsuitgangspunt bij het aangaan en onderhouden van verbindingen met derden is het zoveel mogelijk vermijden van (financiële) risico s. Dat w ordt bereikt door de nauw e verw antschap binnen de besturen van zow el Openbaar Belang als met de verbonden partijen. Verder is het doel van een verbinding eenduidig vastgesteld: bij de samenw erking met De Kw ekerij BV is het doel het bouw en van circa 70 huur- en koopw oningen in het plan de Geren te Zw olle. Daartoe participeren zow el De Kw ekerij BV als Gerenpoort BV (dochter van Hegeman Bouw ontw ikkeling BV) voor elk 50% in VOF De Geren. Omdat het project is afgerond is deze VOF in november 2011 opgeheven en w ordt in 2014 onderzocht of De Kw ekerij BV kan w orden geliquideerd. Molenzicht BV is opgericht om gebruik te maken van de fiscale voordelen uit het verw erven en beheren van monumentale panden aan de Binnengasthuisstraat (kantoorpand en 2 zogenaamde Zaaddragershuisjes ). Deze monumentale panden zijn ultimo 2009 verkocht aan Openbaar Belang. In 2014 w ordt onderzocht of deze BV in het kader van het beheer van niet-daeb bezit w ordt ingezet of w ordt opgeheven. 8 consolidatie heeft niet plaatsgevonden vanw ege het geringe belang Volkshuisvestingsverslag

48 Het doel van de samenw erking in Tussen de Verlaten BV is het bouw en van huurw oningen in het plan Berkum-Veldhoek te Zw olle. Partners in deze samenw erking zijn de Zw olse w oningcorporaties; ieder voor één derde deel. Tussen de Verlaten BV en Maatgravenpoort BV (dochter van Hegeman Bouw ontw ikkeling BV) participeren elk voor 50% in vof Berkum-Veldhoek; een w erkw ijze als hiervoor genoemd bij VOF De Geren. Er zijn door de corporaties geen leningen verstrekt aan Tussen de Verlaten BV anders dan storting van het kapitaal. Wel is er een lening door Tussen de Verlaten BV aan vof Berkum -Veldhoek verstrekt van 5.000,-. Verder participeert Openbaar Belang ook nog in de onderstaande Verenigingen van Eigenaars (VVE). De administratie w ordt gevoerd door MVGM Vastgoedmanagement in Groningen. Deze verbindingen zijn ontstaan nadat er w oningen uit een blok zijn verkocht. Zonder de VVE w as verkoop niet mogelijk. Er zijn geen (financiële) verplichtingen voor deze VvE s aangegaan. Er zijn ook geen leningen verstrekt, noch garanties afgegeven. De financiële omvang is marginaal. wijk/ start- aantal eenheden cpl buurt adressen jaar totaal WOB 12/13 AA-landen/Bekenbuurt 353 Bekenbuurt, blok 11 Baaksebeek 1 t/m Bekenbuurt, blok 12 Bredebeek 22 t/m Bekenbuurt, blok 14 Baaksebeek 12 t/m Bekenbuurt, blok 17/18 Baaksebeek 38 t/m totaal Schildersbuurt 46 Rembrandtshof II vd Helststraat 1 t/m 21, G. Doustraat 2 t/m 20, Rembrandtlaan Rembrandtshof III Fr. Halsstraat 1 t/m 21, vd Helststraat 2 t/m 30, Rembrandtlaan Rembrandtshof IV Fr. Halsstraat 2 t/m 22, Rembrandtlaan totaal Binnenstad Spoelstraat 1 t/m Assendorp vd Laenstraat 118 t/m Binnenstad Walstraat 9, 9a, 9b, 11, 11a, 11b totaal generaal Volkshuisvestingsverslag

49 11. De organisatie 11.1 Het bestuur De samenstelling van het bestuur op 31 december 2013 w as: Naam G.W. Brouw er, ba (1961) Functie directeurbestuurder De heer Brouw er is sinds 1 oktober 2007 in dienst als directeurbestuurder bij Openbaar Belang. Verder is hij bestuurslid van de Stichting Gereglementeerd Eigendom Zw olle en Raad van advies Bouw Talent en penningmeester van het Platform w onen-w elzijn-zorg Zw olle. Deze functies zijn niet strijdig met de primaire functies Organisatieschema Openbaar Belang Raad van Commissarissen Centrale Huurdersraad Bestuur Klachtenadviescommissie Bew onerscommissies Secretariaat Financiën Wonen Vastgoed 11.3 Personeel Bezetting Ultimo 2013 w aren er 30 personen (= 25,8 formatieplaatsen) w erkzaam bij de stichting. ultimo jaar totaal aantal medewerkers aantal formatieplaatsen 25,8 25,9 25,8 23,2 23,3 verhouding man-vrouw aantal mannen aantal vrouwen aard arbeidscontract voltijd deeltijd aantal stagiaires Ultimo 2013 w aren er geen vacatures. In 2013 heeft één medew erker Openbaar Belang verlaten. Op 27 januari is een medew erkster op 44 jarige leeftijd aan kanker overleden; op 1 maart is haar vervanger aangesteld. Volkshuisvestingsverslag

50 In 2013 is een medew erker voor communicatie en PR aangetrokken. Sinds 2010 biedt Openbaar Belang aan studenten een stageplaats aan op de afdeling Vastgoed. De studenten komen van de HBO en MBO-instellingen uit Zw olle Ziekteverzuim Het ziekteverzuim w as in 2013, evenals in 2012 erg hoog: circa 840 dagen, dat is 9,9% (2012: 6,1%). Er w aren in het afgelopen jaar vier w erknemers langer dan 3 maanden ziek. Voor tw ee ervan zijn inleenkrachten ingeschakeld en een vervanger met een aflopend contract heeft een verlenging van zijn contract gekregen. Bij geen van de vier langdurig zieken w as sprake van een arbeid gerelateerd ziekteverzuim. Ultimo 2013 zijn deze vier nog steeds arbeidsongeschikt. Voor de beheersing van het ziekteverzuim w ordt de Arbodienst ingeschakeld en voor de re-integratie van langdurig zieke w erknemers w ordt gebruik gemaakt van de diensten van een re-integratiebureau. ziekteverzuim naar verzuimduur (in werkdagen) ziekteverzuimfrequentie per geslacht 12,5% 2,0 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% lang ( > 30 dgn) middel (tot 30 dgn) kort (<= 5 dgn) verzuimduur CBS 1,5 1,0 0,5 m v 0,0% , ziekteverzuimpercentage per leeftijd ziekteverzuimfrequentie per leeftijd 20,0% 2,0 15,0% <= 25 1,5 <= 25 10,0% , >= 55 >= 55 5,0% gemiddeld 0,5 gemiddeld 0,0% , De kwaliteit van de dienstverlening Onze klant staat centraal in de dienstverlening die w ij aan hen leveren. Voor een goede aansluiting ervan op onze klant is het van belang dat w ij w eten hoe zij de dienstverlening ervaren. Naast het uitvoeren van structurele klanttevredenheidsonderzoeken gaan w ij met klanten in gesprek. Wij vragen naar de ervaringen, verw achtingen en behoeften die bij hen leven. Met deze persoonlijke benadering streven w ij naar een dienstverlening die is afgestemd op de w ensen van onze klanten. In 2012 zijn drie vormen van onderzoek ingezet; klanttevredenheidsonderzoek, klantenpanels en continu onderzoek in processen. Deze onderzoeken w orden in 2014 opnieuw gehouden. Op basis van de uitkomsten van 2012 hebben w ij onze dienstverlening in 2013 gecontinueerd en verbeterd. Volkshuisvestingsverslag

51 Inbedden kernwaarden De ambitie van Openbaar Belang komt tot uiting in w at zij doet en ook hoe zij dit doet. De kernw aarden Persoonlijk, Betrokken, Verbindend en Zelfbew ust zijn daarbij leidend. De medew erkers van Openbaar Belang zijn essentieel voor de uitvoering van het beleid, zonder hen kunnen de ambities niet w orden w aargemaakt. In 2013 is een start gemaakt met het inbedden van de kernw aarden De ondernemingsraad 2013 Is een bew ogen jaar gew eest voor Openbaar Belang. Vooral op personeelsvlak vanw ege diverse ernstig zieke medew erkers. Mede hierdoor heeft een aantal leden moeten besluiten zich terug te trekken uit de ondernemingsraad. In 2013 is gezocht naar een invulling voor deze vertrekkende leden. De volgende leden zijn afgetreden: Naam Functie Klaas Visscher Voorzitter Suze Koelma Secretaris Richard Vinke Lid Abigaïl Beumer Lid De samenstelling per medio februari 2014 is als volgt: Naam Michael Piest Mark Mulder Functie Tijdelijk voorzitter Lid Verkiezing In w eek 9 van 2014 w orden er verkiezingen uitgeschreven voor de w erving van een extra lid en stelt Michael Piest zich verkiesbaar als voorzitter van de ondernemingsraad. Stèphan Lubbertsen stelt zich kandidaat als lid. Cursus In mei 2013 heeft de ondernemingsraad een cursus van FNV Formaat gevolgd w aarin de WOR (w et ondernemingsraad) is besproken. Het nieuwe werken Een gedeelte van de cursus w as gereserveerd om de ondernemingsraad voor te lichten over het nieuw e w erken. Bij dit onderdeel is de heer Brouw er aangeschoven. Het nieuw e w erken staat momenteel op de activiteitenlijst. Arbeidsvoorwaardenregelingenboek Een totaal aan regels en regelingen, voorw aarden en mogelijkheden bij Openbaar Belang. In december 2013 w as er nog één punt ter discussie: de w achtdienstregeling. Na het afronden van dit punt zijn de aangepaste arbeidsvoorw aardenregelingen van kracht. Diverse beleidsstukken In 2013 is de ondernemingsraad meerdere malen bijgepraat door directeurbestuurder over de voortgang van de diverse herijkte beleidstukken w aaronder de beleidsuitgangspunten van Openbaar Belang. Deze is in 2013 ook besproken met de raad van commissarissen, Centrale Huurdersraad, belanghouders en de medew erkers. Kernwaardentraject In samenw erking met de Boertiengroep is Openbaar Belang bezig een kernw aardentraject te doorlopen. De voortgang van dit traject is meerdere malen onderw erp van gesprek gew eest tijdens de overleggen met de heer Brouw er. Volkshuisvestingsverslag

52 Samenwerking Wetland Wonen De samenw erking met Wetland Wonen is in 2013 nog niet concreet van de grond gekomen in de vorm van een project. De heer Brouw er blijft in gesprek met Wetland Wonen om de mogelijkheden te onderzoeken. Diverse projecten van Openbaar Belang De ondernemingsraad is in 2013 op de hoogte van de lopende en geplande projecten van Openbaar Belang. Deze zijn in diverse overleggen besproken. Ondernemingsraad in 2014 Begin 2014 staan de volgende onderw erpen op de agenda van de ondernemingsraad: Samenstelling/verkiezingen ondernemingsraad Samenw erking Wetland Wonen Afronden arbeidsvoorw aardenregelingenboek Werkkostenregeling 2016 Training omgaan met agressie en gew eld Competenties/kernw aarden Beoordelingssysteem De ondernemingsraad w il bij deze de aftredende leden graag bedanken voor hun inzet en inbreng in de ondernemingsraad. Volkshuisvestingsverslag

53 Verslag van de raad van commissarissen 1. Samenstelling Samenstelling raad van commissarissen 1 januari 2014 Naam Drs. Ing. W.J. Kruijer J. Pit Geslacht Man Man Functie Voorzitter Vicevoorzitter Geboortejaar Benoemd in Herbenoeming Aftredend Hoofdfunctie Zelfstandig adviseur Wethouder Midden-Drenthe Expertise Finance, IT, strategie en change management Juridische zaken, P&O Nevenfunctie 1 Lid Raad van Toezicht HCC Lid Ledenraad Univé Verzekeringen Nevenfunctie 2 Voorzitter VVE Hanzehaven Naam G. Brakkee Ir. B.J.W. van der Heijden Geslacht Man Man Functie Lid Lid Geboortejaar Benoemd in Herbenoeming Aftredend Hoofdfunctie Zelfstandig adviseur Zelfstandig organisatieadviseur en interim manager Expertise volkshuisvesting en stedelijke ontwikkeling Strategie, marketing en changemanagement Nevenfunctie 1 Commissaris Woningstichting Putten Overige op voordracht van de CHR Naam Drs. L. Vos Geslacht Vrouw Functie Lid Geboortejaar 1959 Benoemd in 2013 Herbenoeming Aftredend 2021 Hoofdfunctie Directeur organisatieadviesbureau Expertise Organisatieontwikkeling, governance, volkshuisvesting Overige Op voordracht CHR De bezoldiging van ieder lid van de raad van commissarissen w ordt vastgesteld door de raad van commissarissen en voldoet aan de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Verslag van de raad van commissarissen

54 2. Werkwijze De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, op de w erking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersing systemen en procedures ingesteld door het bestuur. Tevens op de algemene gang van zaken binnen Openbaar Belang en de met haar verbonden ondernemingen. De raad staat het bestuur ter zijde met advies. De raad van commissarissen heeft per 1 januari 2014 een auditcommissie en een remuneratiecommissie benoemd. De auditcommissie bestaat uit de heren J. Pit en B.J.W. van der Heijden; de remuneratiecommissie uit de heer W.J. Kruijer en mevrouw L. Vos. In 2013 is de raad van commissarissen 9 keer bijeengekomen. Het betreft 7 reguliere vergaderingen en één bijeenkomst tussen de raad van commissarissen, bestuurder en managementteam: op 24 september is er een dag georganiseerd w aarbij het managementteam de vijf beleidsvoornemens van Openbaar Belang aan de raad van commissarissen heeft gepresenteerd. Naast de toelichting op deze beleidsvoornemens heeft het managementteam een aantal uitgangspunten van en voor de organisatie gedefinieerd die de identiteit en het karakter van Openbaar Belang w eergeven en van belang zijn voor Openbaar Belang als organisatie en de w ijze w aarop Openbaar Belang w il w erken. Er w erd aangegeven w elke effecten en resultaten nagestreefd w orden en w elke activiteiten en projecten daarvoor ondernomen w orden. Op vrijdag 1 november is er een themadag georganiseerd door Openbaar Belang w aarbij de raad van commissarissen en het managementteam geïnformeerd zijn over beleidsvisies van het WSW en Aedes. Er is ingegaan op actuele ontw ikkelingen en de verw achte toekomst van de sector. Daarnaast is het rapport De balans verstoord besproken. Daarbij w aren respectievelijk mevrouw Ir. B.J.C.J. van Hoesel-Snel MBA (directeur WSW), Ir. M.A.E. Calon (voorzitter Aedes) en drs. R. de Jong MRE (opsteller van het rapport De balans verstoord aanw ezig. In de reguliere vergaderingen zijn de volgende onderw erpen besproken: het jaarverslag 2012 en de managementletter goedkeuring hechten aan het voorgenomen bestuursbesluit In het volkshuisvestingsverslag is verantw oording afgelegd over de volkshuisvestelijke doelstellingen en de mate w aarin die zijn gehaald, over de positie van Openbaar Belang in Zw olle, de interne organisatie en de kw aliteit van de dienstverlening. De heer G.A.N. Turkenburg RA van Pricew aterhousecoopers (Pw C) heeft op 8 mei de vergadering van de raad van commissarissen bijgew oond w aar het jaarverslag 2012 w erd behandeld. De heer Turkenburg heeft de bevindingen van Pw C toegelicht. de begroting 2014 goedkeuring hechten aan het voorgenomen bestuursbesluit In de begroting 2014 zijn de voorgenomen activiteiten, de gehanteerde uitgangspunten en de parameters voor de berekeningen aangegeven. Deze zijn afgeleid van de geformuleerde doelstellingen in het beleidsplan en houden rekening met de actuele ontw ikkelingen. In een aparte toelichting w erden behandeld: - de w ijzigingen in de meerjarenprognose ten opzichte van de vorige meerjarenprognose (jaarrekening 2012); - de prognose van de w inst- en verliesrekening t/m 2023; - het verloop van reserves en voorzieningen; - het verloop van een aantal belangrijke kengetallen (o.a. het gecorrigeerd w eerstandsvermogen en het vereiste w eerstandsvermogen volgens het CFV); - de analyse van de risico s bij de belangrijkste posten van de w inst - en verliesrekening; - de gehanteerde uitgangspunten bij de berekening van deze begroting en meerjarenbegroting. Verslag van de raad van commissarissen

55 De raad van commissarissen heeft in de vergadering van 30 januari 2013 de begroting 2013 en de meerjarenbegroting goedgekeurd. De raad van commissarissen heeft in de vergadering van 13 november 2013 de begroting 2014 goedgekeurd en de meerjarenbegroting voor kennisgeving aangenomen. de kwartaalrapportages van 2013 ter kennisname De kw artaalrapportages w orden 6 w eken na afloop van het kw artaal behandeld in de vergadering van de raad van commissarissen. Ingegaan w ordt op de ontw ikkelingen op de w oningmarkt, de nieuw bouw projecten, projecten herstructurering, de verkoop van huurw oningen, het planmatig en niet planmatig onderhoud, de bew egingen in de huurmarkt, de toew ijzingen, bijzondere w oonvormen, financiële kengetallen met betrekking tot de verhuur, de leefbaarheid, het betrekken van de bew oners bij het beleid en het beheer, de relatie met de gemeente en collega corporaties, de kw aliteit van de dienstverlening en de interne organisatie. Daarnaast w ordt financiële informatie verstrekt over de renteontw ikkelingen en ontw ikkelingen in de leningenportefeuille (conform het Treasurystatuut), de resultatenrekening t/m het betreffende kw artaal en de prognose van het jaarresultaat. de bestuursbesluiten deels ter kennisname, deels goedkeuring hechten aan een voorgenomen bestuursbesluit In 2013 zijn de volgende bestuursbesluiten toegelicht en besproken: - (inkomensafhankelijke) huurverhoging 2013 systematiek en resultaat; - uitgangspunten begroting ; - treasury jaarplan 2013; - treasury statuut; - verstrekken lastgeving/volmacht aan het WSW; - verkoop w oningen Van Pallandtmarke 117, 119 en 121. overige onderwerpen ter vaststelling door de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft de volgende punten vastgesteld: - prestatiemeting 2012 en vaststelling beloning directeurbestuurder; - prestatiemeting 2013 directeurbestuurder; - honorering commissarissen; - benoemen de heer W.J. Kruijer; - benoeming de heer G. Brakkee; - herbenoeming de heer J. Pit. overige onderwerpen ter kennisname De raad van commissarissen staat de bestuurder met raad en daad terzijde. Daarom is aan de hand van onderliggende notities en nota s gesproken over: - Corporatie in Perspectief 2012; - jaarverslag Klachtenadviescommissie Zw olle en IJsselmuiden 2012; - toezichtbrief 2013 CFV; - treasury; - bezuinigingen; - principeovereenkomst Aedes en het Kabinet; - ontw ikkeling hospice Zw olle; - ontw ikkeling locatie 35 w oningen Isala; - auditplan 2013 en bevindingen interim-controle 2013; - raad van commissarissen-berichten. Iedere vergadering w ordt een raad van commissarissenbericht ter kennisgeving behandeld. Hierin w ordt de stand van zaken met betrekking tot diverse lopende projecten vermeld. Verslag van de raad van commissarissen

56 Bijeenkomsten/scholing Leden van de raad van commissarissen hebben bijeenkomsten/scholingen en seminars bezocht, o.a.; - bijeenkomst van de Inspiratiegroep Noord van de VTW; - rondetafelgesprek met maatschappelijke belanghouders; - seminar Financieel beleid voor Raad van Toezicht en Directie; - Aedes jubileum congres 3. Inhoudelijk toezicht De volkshuisvestingstaak is vastgelegd in het beleidsplan. De kern ervan is w eergegeven in het volkshuisvestingsverslag. De raad ziet toe op naleving van de in het beleidsplan beschreven en geaccordeerde volkshuisvestingstaak. In het volkshuisvestingsverslag van de jaarrekening en in de kw artaalrapportages w orden de concrete resultaten genoemd. Het toezicht op strategieontw ikkeling vindt met name plaats bij de behandeling van de begroting en het jaarverslag. De daarbij gevoegde geactualiseerde meerjarenbegroting met toelichting versc haft de daarvoor benodigde informatie. Dat betreft ook de ontw ikkeling van het gecorrigeerd w eerstandsvermogen voor de komende 5 jaar. Dat w eerstandsvermogen moet, bij een maximale volkshuisvestelijke inspanning, zo mogelijk enige procenten boven het vereiste minimum niveau (opgave van het CFV) liggen. Onderdeel van de toelichting op de meerjarenbegroting is de risicoanalyse van de belangrijkste posten van de resultatenrekening. In de kw artaalrapportages w ordt verslag gedaan van de ontw ikkeling van de financieringsbehoefte en het voorzien daarin op basis van het treasury statuut. De raad van commissarissen neemt kennis van de procedures van AO/IC, het commentaar van de onafhankelijke accountant daarop en de rapportage over verbeterpunten. De frequentie, de uitgebreide analyse en bespreking van de kw artaalrapportages vormen voor de raad een goed instrument ter beoordeling van de mate w aarin de organisatie risico s beheerst en in control is. De raad van commissarissen vindt dat dit stelsel adequaat is. De directeurbestuurder stelt de jaarrekeningen van de Bv s en de VOF s vast. In de kw artaalrapportages w ordt de raad van commissarissen geïnformeerd over proces- en financiële voortgang. Beloning directeurbestuurder De beloning van de directeurbestuurder w ordt vastgesteld door de raad van commissarissen en vindt plaats op basis van de Sector brede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. De functiezw aarte voor de directie is bepaald op 455 punten dat correspondeert met schaal E. Er is gekozen voor een variabele component van maximaal 20% van het vaste salaris. In mei 2012 is de inschaling herijkt. Voor w at betreft de variabele beloningscomponent heeft de raad van commissarissen de directeurbestuurder beoordeeld met behulp van een prestatiemeting. In het beloningsbeleid w egen de volgende grondslagen mee: financieel (realiseren begroting en minimale solvabiliteit), organisatie (professionaliseren organisatie) en maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties. De beoordeling w ordt door de voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen met de directeurbestuurder besproken in februari 2014, w aarna een besluit volgt over de variabele beloning van de heer Brouw er over Aan de directeurbestuurder is een auto ter beschikking gesteld met een catalogusw aarde van ,-. Verslag van de raad van commissarissen

57 Opgave vergoeding directeurbestuurder 2013 naam bestuurder G.W. Brouwer functie directeurbestuurder vaste beloning variabele beloning totaal beloning werkgeversdeel beloningen op termijn (pensioenkosten) werkgeversbijdrage vrijwillige sociale lasten belaste kostenvergoeding totaal Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt aan personeelsleden. Met ingang van 1 januari 2014 geldt als bezoldingsmaximum klasse E met een bedrag van Binnen de kaders van de WNT w ordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht, hetgeen betekent dat de gemaakte afspraken voor 4 jaar w orden gerespecteerd en daarna in 3 jaar w orden teruggebracht naar het alsdan geldende maximum van de WNT. De regeling van de minister d.d. 22 november 2013, en de daaraan toegevoegde toelichting, geeft nl. het volgende aan: " Op grond van het w etsvoorstel tot w ijziging van de WNT dat thans bij de Tw eede Kamer aanhangig is w orden voor 1 januari 2014 gemaakte bezoldigingsafspraken die de normbedragen uit de voorliggende regeling overschrijden (niet zijnde het maximum van art 2.3) met ingang van deze datum voor vier jaar gerespecteerd. Na die vier jaar moet de bezoldiging volgens het in art. 7.3, achtste lid, van de WNT voorgeschreven ritme in drie jaar w orden teruggebracht naar het alsdan van toepassing zijnde normbedrag." 4. Professionalisering van de Governance De Governance Code Woningcorporaties (hierna de Code) die in juli 2011 van kracht is gew orden, is in 2012 zoveel mogelijk toegepast. De beginselen w orden op hoofdlijnen onderschreven. De door Openbaar Belang gehanteerde corporate Governance principes zijn neergelegd in afzonderlijke documenten w aaronder: - reglementen voor de raad van commissarissen en het bestuur; - profielschets van de raad van commissarissen als geheel en de afzonderlijke leden; - ethische gedragscode, protocol vertrouw enspersoon en de klokkenluidersregeling (vanaf 2007). De heer Brouw er is benoemd in 2007 voor onbepaalde tijd. Openbaar Belang hecht grote w aarde aan continuïteit van het bestuur en heeft derhalve best -practice bepaling II.2.1, inhoudende een benoeming voor een periode van 4 jaar niet overgenomen. Dat neemt niet w eg dat elk jaar w ordt beoordeeld door de raad van commissarissen of er voldoende prestaties zijn geleverd, de voorgestane beleidsontw ikkeling in voldoende mate passen bij het oordeel van de raad van commissarissen en of de samenw erking op een vrucht bare w ijze verloopt. De bevoegdheden en verantw oordelijkheden van de raad van commissarissen, van het bestuur en de samenw erking tussen die tw ee organen zijn nader uitgew erkt in de reglementen voor de raad van commissarissen en het bestuur. Verslag van de raad van commissarissen

58 5. Mutaties in de raad van commissarissen In de mei vergadering heeft de raad afscheid genomen van de leden de heer W. Koopman en mevrouw W.M. Penterman in verband met bereiken van de daarvoor gestelde termijnen. De raad is beiden veel dank verschuldigd voor hun betrokkenheid en deskundige inbreng. In de beide vacatures is voorzien met de benoeming met ingang van 1 juli 2013 van de nieuw e leden de heer W.J. Kruijer en, op voordracht van de Centrale Huurdersraad, de heer G. Brakkee. Aan deze benoemingen is een procedure voorafgegaan w aarbij de raad de profielschetsen voor de ontstane vacatures heeft herijkt, openbaar heeft gew orven door middel van advertenties in een tw eetal dagbladen en vaktijdschriften en selectie- en benoemingsgesprekken met kandidaten en de gehele raad hebben plaatsgevonden. Teneinde het verlies van continuïteit in kennis en deskundigheid binnen de raad tot een minimum te beperken, is besloten de heer Bijdendijk voor het jaar 2013 te benoemen tot adviseur van de raad. In verband met het feit dat 4 van de 5 leden van de raad van commissarissen in 2013 zijn toegetreden tot de raad van commissarissen, heeft de raad besloten in 2013 geen zelfevaluatie te doen, maar een korte evaluatie te houden en vooruit te kijken hoe de rol van commissaris ingevuld w ordt. 6. Overleg met belanghouders Huurders, de Centrale Huurdersraad, de gemeente Zw olle en collega-corporaties in Zw olle zijn de belangrijkste maatschappelijke belanghouders van Openbaar Belang. De op voordracht van de Centrale Huurdersraad voorgestelde commissarissen voeren regelmatig overleg met de Centrale Huurdersraad om voeling te houden met w at er onder de huurders leeft. De commissarissen mevrouw L. Vos en de heer G. Brakkee w aren zaterdag 7 september aanw ezig bij de jaarlijkse rondleiding van de Centrale Huurdersraad langs een aantal projecten. Op 1 oktober hebben beide commissarissen een vergadering van de Centrale Huurdersraad bijgew oond. Daarnaast heeft de heer G. Brakkee op 28 november een bijeenkomst van de Centrale Huurdersraad bijgew oond w aarbij nader is ingegaan op de stand van zaken rond de verschillende complexen en de betrokkenheid van huurders bij hun w oonomgeving. In het kader van het herijken van de beleidsuitgangspunten, is op maandag 16 september een belanghoudersdag georganiseerd. Om tot de juiste keuzes te komen, is Openbaar Belang over de verschillende mogelijkheden in gesprek gegaan met circa 10 vertegenw oordigers uit verschillende sectoren. 7. Integriteit In het tw eede kw artaal van 2007 is een ethische gedragscode, een protocol vertrouw enspersoon en een klokkenluidersregeling vastgesteld. Er hebben in 2012 geen transacties plaatsgevonden w aarbij sprake w as van tegenstrijdige belangen van het bestuur en/of de leden van de raad van commissarissen. Alle leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk van Openbaar Belang. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of w as in het verleden in dienst van Openbaar Belang, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Openbaar Belang. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die w elke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de raad van commissarissen of onderhoudt banden met Openbaar Belang, hetzij direct, hetzij indirect buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de raad van commissarissen bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Verslag van de raad van commissarissen

59 8. Verantwoording van het beleid rondom commissarissen honorering De beloning voor de leden van de raad van commissarissen is conform de beloningscode van de VTW en w ordt door de raad vastgesteld. In 2013 bedraagt de totale beloning ,- 9 aan vaste vergoedingen en onkosten (eveneens ,- in 2012). De vaste vergoeding voor de voorzitter bedraagt ,- en voor de overige leden van de raad 8.000,-. Naast deze vaste beloning kunnen leden aantoonbaar gemaakte onkosten declareren. Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen. Zw olle, 7 mei 2014 De heer drs. Ing. W.J. Kruijer De heer J. Pit De heer ir. B.J.W. van der Heijden Mevrouw drs. L. Vos De heer G. Brakkee 9 alle onder deze paragraaf genoemde bedragen zijn inclusief 21% btw Verslag van de raad van commissarissen

60 Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar Gegevens verhuureenheden in exploitatie Aantal verhuureenheden in eigendom Woningen/woongebouwen Standplaatsen met woonwagen Totaal aantal woongelegenheden Standplaatsen Garages Bedrijfsruimten (met woonruimte) Bedrijfsruimten (zonder woonruimte) Totaal aantal verhuureenheden in expl. (VE) herbouw- herbouw- herbouw- herbouw- herbouw- Gemiddelde verzekerde waarde per VE waarde waarde waarde waarde waarde Gemiddelde grondslag OZB per verhuureenheid Mutaties woongelegenheden Aantal opgeleverd Aantal aangekocht/overgenomen/omgebouwd 1 Aantal verkocht Aantal gesloopt/uit exploitatie Mutaties overige verhuureenheden Aantal opgeleverd Aantal verkocht Aantal gesloopt 6 Aantal woongelegenheden/huurprijsklasse Laag (2013: < 374,44) Overig (2013: >= 374,44 - HTS grens) Aantal woningen > HTS-grens Aantal DAEB-woningen Aantal niet-daeb woningen Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken Gemiddelde kosten per reparatieverzoek Gemiddelde kosten per mutatie Kosten niet-planmatig onderhoud/ve Kosten planmatig onderhoud/ve Totaal kosten onderhoud/ve Aantal woongelegenheden met GOH en/of woningverbetering Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-maandhuur Gemiddelde huurverhoging 2,50% 2,30% 1,30% 1,20% 2,50% Nettohuur in % Maximaal redelijke huur 67,6% 65,6% 66,9% 69,0% 68,4% Het verhuren van woongelegenheden Aantal mutaties Mutatiegraad Acceptatiegraad/aantal reacties per verhuring *) 51/56 52/79 90/ Huurachterstand in % huren + vergoedingen 1,1% 0,9% 1,1% 1,0% 1,0% Huurderving in % huren + vergoedingen 0,7% 0,7% 0,3% 0,6% 0,6% *) m.i.v w erken w e met het kengetal aantal reacties per verhuring (w ens c.q. spoedmodule) Kengetallen

61 Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar Financiële continuïteit obv nieuwe waardering Solvabiliteit 27,5 38,4 27,1 26,0 25,7 Liquiditeit 0,2 0,1 0,1 0,2 0,1 Rentabiliteit eigen vermogen -0,5 14,3 3,9 4,9 0,7 Rente langlopende schulden (leningen) 4,4 4,6 4,8 4,6 4,3 Rentabiliteit totaal vermogen 1,8 8,3 5,7 4,4 3,0 Renteresultaat in % eigen vermogen 4,5 2,1 3,6 4,0 4,7 Interne financiering/ve Cash-flow/VE Balans en Winst- en verliesrekening (x 1.000,-) Eigen vermogen/ve Overige voorzieningen Totaal opbrengsten/ve Afschrijvingen/VE Overige bedrijfslasten/ve Renteresultaat/VE Buitengew. baten/lasten per VE Mutatie actuele waarde/ve Jaarresultaat/VE Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per VE, inclusief woningen in beheer - Directie/secretariaat 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 - Financiën 2,3 1,9 1,5 1,5 1,5 - Wonen 2,5 2,5 2,3 2,2 2,2 - Vastgoed 2,3 2,7 2,3 2,3 2,2 - Nevenexploitaties /leveringen en diensten 1,4 1,7 1,7 1,3 1,3 - Overige 0,2 0,0 0,0 0,2 0,2 - Totaal aantal formatieplaatsen per VE 9,5 9,4 8,7 8,2 8,1 Werkelijk aantal formatieplaatsen 25,8 25,9 25,8 23,1 23,2 Kengetallen

62 Jaarrekening Geconsolideerde Balans per (na bestemming resultaat) (x 1.000,-) ACTIVA Ref VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiele vaste activa VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen FINANCIELE VASTE ACTIVA Deelnemingen Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Overige effecten Totaal financiele vaste activa Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA VORDERINGEN Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen LIQUIDE MIDDELEN Totaal vlottende activa TOTAAL p.m. Nog te ontvangen leningen 0 0 Jaarrekening

63 PASSIVA Ref GROEPSVERMOGEN 10.6 Overige reserves Totaal eigen vermogen VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen Totaal voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL p.m. Toegezegde leningen 0 0 Jaarrekening

64 2. Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 2013 (x 1.000,-) Ref BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Opbrengst verkopen Overige bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten/pensioenpremies Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE FINANCIËLE BATEN EN LASTEN - Rentebaten Rentelasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Belastingen JAARRESULTAAT Jaarrekening

65 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (x 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten ref Resultaat voor rente en niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Aanpassingen voor - Afschrijvingen Overige waarderverand. vastgoedportefeuille Mutatie voorzieningen Veranderingen in vlottende middelen - Onderhanden werk Vorderingen Kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuw opgenomen leningen Contractbijschrijvingen klimleningen 0 0 Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Liquide middelen ultimo voorgaand boekjaar Liquide middelen ultimo boekjaar Mutatie liquide middelen Jaarrekening

66 4. Algemene toelichting Algemeen Openbaar Belang is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in Zw olle en is w erkzaam binnen de juridische w etgeving vanuit de Woonw et en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Zw olle. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontw ikkeling van w oningen voor de sociale huursector. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie w orden de financiële gegevens van Openbaar Belang en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen w aarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie w orden opgenomen deelnemingen w aarin overheersende zeggenschap op het beleid kan w orden uitgeoefend of w aarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij w ordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen w orden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat w ordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie w orden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenw erking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk w ordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden w aar nodig gew ijzigd om aansluiting te krijgen voor Openbaar Belang. Daar w aar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde w inst- en verliesrekening is van w ijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd De Kw ekerij BV (100%) Molenzicht BV (100%) Niet geconsolideerd De deelneming in Tussen de Verlaten BV (33,3%) is vanw ege het geringe belang niet in de consolidatie betrokken. De activiteiten van de Kw ekerij BV, Molenzicht BV en Tussen de Verlaten BV bestaat voornamelijk uit projectontw ikkeling binnen het statutair w erkgebied. Intercompany-transacties, intercompany-w insten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen w orden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties w orden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere w aardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen w orden volledig uit zow el de balansw aardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfsw aarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingsw ijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfsw aarde). Daarnaast is de complexindeling voor de bepaling van de bedrijfsw aarde en herw aardering gew ijzigd. Er zijn Productmarktcombinaties gehanteerd w aarbij er onderscheid naar type w oning is gemaakt binnen een complex. De bedrijfsw aarde w ordt niet langer alleen op type verhuureenheid bepaald. Jaarrekening

67 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Openbaar Belang zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Jaarrekening

68 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen w orden in het algemeen gew aardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele w aarde. Indien geen specifieke w aarderingsgrondslag is vermeld vindt w aardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de w inst - en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties w ordt verw ezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, w inst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht w orden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van w aardering en van resultaatbepaling zijn ongew ijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening w ordt naast juridisch afdw ingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen w orden gekw alificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake w anneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuw bouw projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontw ikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontw erp fase en afgeleid het aanvragen van de bouw vergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa (10.1) Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders w ordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs w ordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond w ordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies w orden gekw alificeerd als investeringssubsidie, w orden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens w orden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente w ordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerw ijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente w ordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er w ordt rekening gehouden met bijzondere w aardeverminderingen die op balansdatum w orden verw acht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuw bouw te realiseren, dan maken de eventuele boekw aarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs. Jaarrekening

69 Verw erking van groot onderhoud Openbaar Belang verw erkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekw aarde indien w ordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten w orden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief w ordt de nog aanw ezige boekw aarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekw aarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden w ordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat w oningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties w ordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, w aaronder zorg-, w elzijn-, onderw ijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kw alificatie Het beleid van Openbaar Belang is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kw alificeert Openbaar Belang zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingsw aarde of de bedrijfsw aarde de basis voor de invulling van de actuele w aarde. Waarderingsgrondslag Openbaar Belang w aardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verw erking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele w aarde zijnde de laagste van de vervangingsw aarde of de bedrijfsw aarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verw erking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een w aard verhoging van het actief w orden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuw ing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, w aarvan de feitelijke verplichtingen dan w el de in rechte afdw ingbare verplichtingen zijn aangegaan, w orden in de w aardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of w ijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud w aaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een w aard verhoging van het actief. De lasten van onderhoud w orden direct in het resultaat verantw oord. Componenten Binnen het vastgoed w orden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal w orden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de w aarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afw ijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afw ijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Jaarrekening

70 Complexindeling Complexen w orden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa per complex (kasstroom genererende eenheid). Een complex bestaat uit een aantal verhuureenheden dat gelijktijdig is gebouw d in dezelfde stijl en in dezelfde straat of buurt staat. Onder gelijksoortige activa maken w e de volgende onderverdeling: Producten: Eengezinsw oningen Flat zonder lift Flat met lift Hat eenheid Onzelfstandige eenheid Standplaats (met w oonw agen) Bedrijfsruimte Garages Markt: Financiële complexindeling De indeling sluit aan op de w ijze w aarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfsw aarde Onder de bedrijfsw aarde w ordt verstaan de contante w aarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen w orden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfsw aarde w ordt gevormd door de contante w aarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouw de veronderstellingen die de beste schatting van de directie w eergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de in november 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verw achte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een w erkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud w orden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren w ordt uitgegaan van de verw achte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfsw aardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: - Voor de huurverhoging w ordt uitgegaan van onderstaande tabel: Inkomensgroep e.v. Inflatie opslag totaal Inflatie opslag totaal Inflatie opslag totaal inkomen tot en met ,70% 1,50% 4,20% 2,00% 1,50% 3,50% 2,00% 0,00% 2,00% inkomen ,70% 2,00% 4,70% 2,00% 1,50% 3,50% 2,00% 0,00% 2,00% inkomen boven ,70% 4,00% 6,70% 2,00% 4,00% 6,00% 2,00% 0,00% 2,00% - Jaarlijkse huurderving van 0,7% (voorgaand jaar: 0,7%). - Mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie tot 80% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 80%). - Jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2% (voorgaand jaar: 2%); - Variabele lasten w orden o.b.v. de begroting ingerekend. - Kosten van klachten- en mutatie-onderhoud genormeerd op 400,- (voorgaand jaar: onderdeel totaal normbedrag onderhoud 1.000,-). - Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor het eerstkomende tien jaar, daarna (m.i.v. 2024) een bedrijfseconomische norm van 900,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: conform begroting 1 jaar en onderdeel totaal normbedrag onderhoud 1.000,-). - Een restw aarde op basis van geschatte grondw aarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verw achte opbrengstw aarde bij verkoop. - Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar eveneens 5,25%) voor WSW-geborgde w oningen. Jaarrekening

71 - De periode w aarover contant gemaakt w ordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van15 tot 49 jaar; voorgaand jaar:15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. - Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later in de w et vastgelegd. De minister heeft het in het w etsvoorstel de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491%, 0,536% van de WOZ w aarde voor alle w oongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Op basis hiervan is de verhuurdersheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 e.v. ingerekend in de bedrijfsw aarde op basis van genoemde percentages. - De heffingsbijdrage (saneringssteun) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfsw aarde. De verw achte opbrengstw aarde van w oningen geoormerkt voor verkoop w ordt gedefinieerd als de contante w aarde van het maximale bedrag dat kan w orden verkregen bij vrijw illige verkoop binnen een verw achte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper w orden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag w orden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of w orden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk w orden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuw bouw w orden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de w aardering betrokken. Daarmee w ordt recht gedaan aan het voorw aardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restw aarde van de grond opgenomen in de bedrijfsw aarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurw oning. Deze kavelprijs w ordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verw achte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan w el in rechte afdw ingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan w ordt met deze gew ijzigde bestemming in de w aardering rekening gehouden. Herw aardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfsw aarde van een complex enerzijds en de boekw aarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van w aardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, w ordt als ongerealiseerde herw aardering (hierna aangeduid als herw aarderingsreserve ) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen w orden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfsw aarde Mutaties in de bedrijfsw aarde van een complex w orden als volgt verw erkt: Bij een w aardestijging: als een ongerealiseerde w aardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herw aardering) indien en voor zover de bedrijfsw aarde hoger is dan de boekw aarde op dat moment zou zijn gew eest bij toepassing van w aardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige w aardestijging als terugname van een bijzonder w aardeverminderingsverlies. Bij een w aardedaling: als een negatieve herw aardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde w aardestijging, en voor het overige als een bijzonder w aardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere w aardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) w orden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de w inst - en verliesrekening verantw oord onder de bedrijfslasten als Overige w aardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille. Jaarrekening

72 Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar w ordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekw aarde per 1 januari 2012 en de geschatte restw aarde van (de component van) het actief. Na verw erking van een mutatie in de bedrijfsw aarde geldt de nieuw e bedrijfsw aarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te w orden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie w ordt gew aardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het w erkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts w ordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadw erkelijk met ontw ikkeling is gestart. Rente w ordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerw ijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente w ordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Bijzondere w aardevermindering Openbaar Belang beoordeelt op iedere balansdatum of er aanw ijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere w aardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verw achte realiseerbare w aarde (bedrijfsw aarde) lager is dan de verw achte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere w aardevermindering w orden de boekw aarde en de bedrijfsw aarde van de kasstroom genererende eenheid w aartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfsw aarde en de boekw aarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere w aardevermindering van het vastgoed in ontw ikkeling. Indien en voor zover de bijzondere w aardevermindering hoger is dan de w aarde van het vastgoed in ontw ikkeling, dan w ordt het vastgoed in ontw ikkeling op nihil gew aardeerd en w ordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontw ikkeling w ordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie w orden gew aardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verw achte toekomstige gebruiksduur en bijzondere w aardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa w orden gew aardeerd tegen de verw achte opbrengstw aarde. Vastgoedbeleggingen (10.2) Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die w orden aangehouden om huuropbrengsten, w aardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen w orden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Jaarrekening

73 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat w oningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Openbaar Belang w aardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verw erking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele w aarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie op pagina 70 e.v. zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele w aarde geldt niet de bedrijfsw aarde maar de reële w aarde (marktw aarde in verhuurde staat). Reële w aarde De reële w aarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest w aarschijnlijke prijs w eer die redelijkerw ijs op balansdatum had kunnen w orden verkregen. De reële w aarde w ordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijw el identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in w aard bepalende factoren van het te w aarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijw el identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden w eergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante w aarde van verw achte toekomstige kasstromen. In alle gevallen w ordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Openbaar Belang, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande w aardebepalingen zijn uitgevoerd door een taxateur die is erkend door de Stichting Taxaties en Validaties. Al het commerciële bezit w ordt jaarlijks getaxeerd ter onderbouw ing van de w aardering. Mutatie reële w aarde Mutaties in de reële w aarde van Commercieel vastgoed in exploitatie w orden in de w inst - en verliesrekening verantw oord onder Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële w aarde w orden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet -gerealiseerde herw aardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te w orden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Jaarrekening

74 Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging w ordt bij eerste verw erking gew aardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het w erkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts w ordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadw erkelijk met ontw ikkeling is gestart. De geactiveerde rente w ordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Daarna vindt w aardering plaats tegen de actuele w aarde zijnde de reële w aarde. Mutatie reële w aarde Mutaties in de reële w aarde van Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging w orden in de w inst-en-verliesrekening verantw oord onder Niet -gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële w aarde w orden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet -gerealiseerde herw aardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa (10.3) Deelnemingen Deelnemingen w aarin invloed van betekenis kan w orden uitgeoefend w orden gew aardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (net tovermogensw aarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan w orden, w ordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogensw aarde w ordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen w aarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, w ordt uitgegaan van de w aarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de w aarde van een deelneming volgens de nettovermogensw aarde negatief is, w ordt deze op nihil gew aardeerd. Indien en voor zover Openbaar Belang in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen w ordt een voorziening getroffen. De eerste w aardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële w aarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgw aardering w orden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de w aarden bij eerste w aardering. Latente belastingvorderingen Zie Voorzieningen (10.7). Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante w aarde van de uitbetalingen) w orden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige effecten (Leningen u-g) De leningen u/g w orden initieel gew aardeerd tegen de reële w aarde van het verstrekte bedrag, gew oonlijk de nominale w aarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt w aardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs w aarbij rekening w ordt gehouden met een eventuele bijzondere w aardevermindering. Jaarrekening

75 Overige vorderingen Vorderingen w orden bij eerste verw erking gew aardeerd tegen de reële w aarde van de tegenprestatie, gew oonlijk de nominale w aarde, en na eerste verw erking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn w ordt de reële w aarde bepaald aan de hand van de contante w aarde van de verw achte ontvangsten en w orden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de w inst -en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen w egens oninbaarheid w orden in mindering gebracht op de boekw aarde van de vordering. Bijzondere w aardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, w aaronder financiële instrumenten beoordeelt Openbaar Belang op iedere balansdatum of er objectieve aanw ijzingen zijn voor bijzondere w aardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanw ezigheid van objectieve aanw ijzingen voor bijzondere w aardeverminderingen bepaalt Openbaar Belang de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere w aardeverminderingen, en verw erkt dit direct in de w inst -en-verliesrekening. Bij financiële activa die gew aardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs w ordt de omvang van de bijzondere w aardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekw aarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verw erking van het instrument. Een eventueel bijzonder w aardeverminderingsverlies w ordt teruggenomen indien de afname van de w aardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname w ordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te w aarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake gew eest zou zijn van een bijzondere w aardevermindering. Het teruggenomen verlies w ordt in de w inst -en-verliesrekening verw erkt. Vorderingen (10.4) Vorderingen w orden bij eerste verw erking gew aardeerd tegen de reële w aarde van de tegenprestatie en vervolgens na eerste verw erking gew aardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale w aarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum w ordt in mindering gebracht op de boekw aarde van de vordering. Liquide middelen (10.5) Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito s met een looptijd korter dan tw aalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen w orden gew aardeerd tegen de nominale w aarde. Groepsvermogen en aandeel derden (10.6) Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen w ordt gew aardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voorover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogensw aarde heeft, w orden de negatieve w aarde en overige toekomstige verliezen niet toegew ezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogensw aarde van de groepsmaatschappij w ederom positief is, w orden resultaten toegekend aan het aandeel derden. Voorzieningen (10.7) Voorzieningen w orden gevormd voor in rechte afdw ingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan w aarbij het w aarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en w aarvan de hoogte redelijkerw ijs kan w orden geschat. Jaarrekening

76 De voorzieningen w orden gew aardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te w ikkelen. De voorzieningen w orden gew aardeerd tegen de nominale w aarde van de uitgaven die naar verw achting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te w ikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenw erkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma w ordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verw achting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en w anneer het w aarschijnlijk is dat deze vergoeding w ordt ontvangen bij de afw ikkeling van de verplichting, dan w ordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen Verw achte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuw bouw w orden als bijzondere w aardeverandering in mindering gebracht op de boekw aarde van het complex w aartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verw achte verliezen de boekw aarde van het betreffende complex overtreffen w ordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verw achte verliezen w ordt in dit verband verstaan de netto contante w aarde van alle investeringsuit gaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie ), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen w orden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de w aarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekw aarden die in deze jaarrekening gevolgd w orden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en - verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij w et zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorw aartse verliescompensatie w orden opgenomen voor zover het w aarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale w inst beschikbaar zal zijn w aarmee verliezen kunnen w orden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen w orden benut. Latente belastingen w orden verantw oord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Openbaar Belang in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet w aarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties w orden gew aardeerd op basis van contante w aarde. Als disconteringsvoet voor de contant making is 3,26% (in 2012 nog niet op balans) genomen. Schulden (10.8) Schulden w orden bij de eerste verw erking gew aardeerd tegen reële w aarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële w aarde van de lening w ordt verantw oord op basis van de bij die transactie horende economische w erkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verw erving van de schulden w orden in de w aardering bij eerste verw erking opgenomen. Schulden w orden na eerste verw erking gew aardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekw aarde en de uiteindelijke aflossingsw aarde w ordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de w inst -en-verliesrekening als interestlast verw erkt. Jaarrekening

77 De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Openbaar Belang maakt gebruik van rentederivaten. Deze w orden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De w ijze van verw erking van w aardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting w ordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting w ordt toegepast, w ordt er door Openbaar Belang een voorziening getroffen voor een eventuele reële w aarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Openbaar Belang past w aar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, w ordt dit door Openbaar Belang gedocumenteerd. Openbaar Belang stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relat ie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële w aarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste w aardering en de grondslag van verw erking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Openbaar Belang derivaten tegen kostprijs w aardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans w orden verw erkt. Jaarrekening

78 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat w ordt bepaald als verschil tussen de opbrengstw aarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties w orden verantw oord in het jaar w aarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat w ordt tevens bepaald met inachtneming van de verw erking van ongerealiseerde w aardeveranderingen van op actuele w aarde gew aardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantw oording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen w orden verw erkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gew one bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk w orden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontw ikkeling daarin. Bijzondere posten w orden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten (11.1) De jaarlijkse huurverhoging is van overheidsw ege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5% exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging. Vergoedingen (11.2) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bew oners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadw erkelijke bestedingen. De kosten w orden verantw oord onder de lasten servicecontracten (11.11). Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (11.3) Onder deze rubriek w ordt het boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie opgenomen. De boekw inst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekw aarde. Resultaten w orden verantw oord op het moment van levering (passeren transportakte). Overige opbrengsten (11.4) De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontw ikkeling w orden hieronder verantw oord, met uitzondering van geactiveerde rente w elke onder de financiële baten en lasten w orden opgenomen. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (1 1.5) De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie w orden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie w orden gebaseerd op basis van de actuele w aarde (vervangingsw aarde of lagere bedrijfsw aarde). Jaarrekening

79 Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verw achte gebruiksduur. Met een mogelijke restw aarde w ordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële w aarde gew aardeerde vastgoedbeleggingen w ordt niet afgeschreven. Indien een schattingsw ijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan w orden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekw insten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige w aardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (1 1.6) De onder deze post verantw oorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere w aardevermindering dan w el een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere w aardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfsw aarde ten opzichte van de w aarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten (11.7) Lonen, salarissen en sociale lasten w orden op grond van de arbeidsvoorw aarden verw erkt in de w inst - en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan w erknemers. Pensioenlasten (11.8) Openbaar Belang heeft alle pensioenregelingen verw erkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie w ordt als last verantw oord. Openbaar Belang is aangesloten bij de Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Openbaar Belang heeft voor al haar w erknemers een toegezegde pensioenregeling. De w erknemers bouw en jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, w elke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Openbaar Belang betaalt hiervoor premies w aarvan de w erkgever iets meer en de w erknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten w orden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Het pensioenfonds voldoet daarmee aan de minimaal vereiste dekkingsgraad van 105%. Openbaar Belang heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenw et van toepassing en w orden op verplichte, contractuele of vrijw illige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Openbaar Belang. De premies w orden verantw oord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies w orden opgenomen als overlopende activa indien die tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies w orden als verplichting op de balans opgenomen. Lasten onderhoud (11.9) Onder deze post w orden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantw oord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadw erkelijke w erkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen w aarvan de w erkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum w orden verw erkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud w ordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de w inst - en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een w aarde verhoging van het actief. Jaarrekening

80 Leefbaarheid (11.10) De hieronder opgenomen kosten van Leefbaarheid betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van w oongelegenheden van Openbaar Belang, die de leefbaarheid in buurten en w ijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten (11.12). De overige bedrijfslasten w orden toegerekend aan het verslagjaar w aarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille (11.13) De niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op w aarde mutaties van op reële w aarde geactiveerde activa. Rentebaten en rentelasten (11.14 en 11.15) Rentebaten en rentelasten w orden tijdsevenredig verw erkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verw erking van de rentelasten w ordt rekening gehouden met de verantw oorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente w orden meegenomen. Activeren van rentelasten Rentelasten w orden geactiveerd voor kw alificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente w ordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gew ogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente w ordt in de w inst -en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Belastingen (11.16) Vanaf 1 januari 2008 is Openbaar Belang integraal belastingplichtig gew orden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de w aardering van posten op de fiscale openingsbalans en de w ijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat w ordt berekend over het resultaat voor belastingen in de w inst - en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde w instbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens w ordt rekening gehouden met w ijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van w ijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Jaarrekening

81 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing In het Treasurystatuut w ordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorw aarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Openbaar Belang dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) ter beperking van inherente financiële risico' s. Op grond van het vigerende interne Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan w orden gelegd. Derivaten mogen niet w orden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Openbaar Belang zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. In 2013 is het Treasurystatuut geactualiseerd en voldoet aan de laatste eisen. Valutarisico Openbaar Belang is alleen w erkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Openbaar Belang loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (w aaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Openbaar Belang risico ten aanzien van toekomstige kasstromen; ten aanzien van de vastrentende vorderingen en schulden loopt Openbaar Belang risico s over de marktw aarde. Met betrekking tot de vorderingen w orden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Openbaar Belang rentesw aps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Uit de stresstest per ultimo 2013 blijkt dat de marktw aarde van de sw aps (ult imo /- 8,3 miljoen) daalt naar -/- 12,0 miljoen en -/- 15,9 miljoen bij een rentedaling van 100 respectievelijk 200 basispunten. Krediet risico Openbaar Belang heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk w orden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Openbaar Belang maakt gebruik van de kredietfaciliteit van de ING-bank. Voor zover noodzakelijk, w orden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Jaarrekening

82 8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de w aardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorw aardelijke activa en verplichtingen. Waardering vaste activa Materiële vaste activa, actuele w aarde Openbaar Belang w aardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele w aarde, zijnde de laagste van de bedrijfsw aarde en de vervangingsw aarde. Veelal is dit de bedrijfsw aarde. Hierdoor hebben schattingen w aarop de bedrijfsw aarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de w aardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen w aarop de bedrijfsw aarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Huurinkomsten Voor de huurinkomsten in de begroting is van een gematigd scenario uitgegaan. De inschatting is gebaseerd op een inkomensafhankelijk huurbeleid tot en met 2017 is ingerekend, maar w aarbij de middeninkomensgroep dezelfde verhoging krijgt als de laagste inkomensgroep (zie uitgangspunten bedrijfsw aarde pagina 71). Verhuurdersheffing De sector w ordt geconfronteerd met een verhuurdersheff ing. De basis voor deze heffing is de WOZ w aarde. Openbaar Belang krijgt heeft voor de verhuurdersheffing de volgende bedragen ingerekend op basis van de voorgeschreven percentages van de minister: ,2 miljoen, ,5 miljoen, ,6 miljoen en vanaf ,8 miljoen. Dit veroorzaakt een daling van de bedrijfsw aarde van ruim 29 miljoen. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfsw aardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 75 w oningen. Dit aantal is gebaseerd op de begroting De doorstroming op de w oningmarkt stagneert en de opbrengsten van w oningverkopen staan onder druk. De w oningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden w orden ingerekend, zou het resultaat over ,0 miljoen lager uitvallen. Vastgoedbeleggingen, reële w aarde De belangrijkste uitgangspunten w elke bij de bepaling van de reële w aarde van de op actuele w aarde gew aardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor w oningen w elke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 10%. De reële w aarde is vastgesteld door een erkend taxateur. Timing en verw erking van onrendabele investeringen nieuw bouw en herstructurering In de jaarrekening w orden naast juridisch afdw ingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verw erkt die kunnen w orden gekw alificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake w anneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuw bouw projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontw ikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontw erp fase en afgeleid het aanvragen van de bouw vergunning heeft plaatsgevonden. Jaarrekening

83 De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afw ijken bij daadw erkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer w ijzigingen in de tijd ondergaan door bew egingen in het prijsniveau van leveranciers, w ettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouw productie. Verwerking fiscaliteit Er is een latente belastingvordering opgenomen op de balans die in 2013 heeft geleid tot een positieve bijdrage aan het resultaat van ruim 2 miljoen euro. Er zijn tw ee nieuw e latenties gevormd voor het toekomstige verkoopprogramma en de verrekenbare verliezen uit het verleden (par en 11.16). Jaarrekening

84 9. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode w ordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de w inst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de w inst - en verliesrekening w aarvan de ontvangsten en uitgaven niet w orden beschouw d als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht w ordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met bet rekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).de investeringen in materiële vaste activa w orden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en w instbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactivit eiten. De verkrijgingsprijs van de verw orven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verw orven groepsmaatschappij aanw ezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties w aarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, w aaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. Jaarrekening

85 10. Toelichting op de geconsolideerde balans (x 1.000) 10.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Verloop Vaste Activa 2013 Totaal Sociaal vaste activa in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende zaken ten dienste der exploitatie Totaal Saldo Aanschafwaarde Herwaarderingen Cum. afschr. en waardevermind Boekwaarde per Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Naar voorziening Overboekingen Totaal mutaties Eindsaldo Aanschafwaarde Herwaardering Cum. afschr. en waardevermind Boekwaarde per Openbaar Belang onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair 50 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn verhuureenheden opgenomen w aarvan w oningen en 122 garages en 43 standplaatsen/w oonw agens. De geschatte w aarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt 364 miljoen. De bedrijfsw aarde is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen op pagina 70. Indien de verhuurdersheffing alleen voor de jaren zou w orden ingerekend heeft dit een positief effect op de bedrijfsw aarde van 24 miljoen. De voorgenomen verkopen zijn ingerekend voor maximaal 5 jaar. Openbaar Belang heeft een verkoopbeleid dat een langere termijn bestrijkt dan 5 jaar. Indien rekening w ordt gehouden met het voorgenomen verkoopbeleid zonder beperking van 5 jaar, dan heeft dat een positief effect op de bedrijfsw aarde van 17 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfsw aarde met 32,8 miljoen gemuteerd. Jaarrekening

86 Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie w orden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair 50 jaar Inventaris lineair 10 jaar Vervoermiddelen lineair 5 jaar Automatisering lineair 5 jaar Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf - c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks w ordt de verzekerde w aarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuw bouw w oningen zoals dit door het CBS w ordt berekend. De verzekerde som is op basis van de herbouw w aarde. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In het verslagjaar heeft Openbaar Belang het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan dagtekening jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt. Waarden vastgoedportefeuille type verhuureenheid aantal ozb- bedrijfswaarde marktwaarde eenheden waarde sociaal vastgoed *) woningen 1 eengezinswoning flat zonder lift flat met lift HAT eenheid onzelfstandige eenheid subtotaal woningen overige verhuureenheden 6 standplaats/woonwagen garage subtotaal ov. verhuureenh totaal sociaal vastgoed commerciëel vastgoed woningen overige verhuureenheden totaal commerciëel vastgoed totaal generaal *) De aansluiting met de kengetallen wordt gevonden door het aantal onzefstandige eenheden met 69 te verlagen (241 wordt 172): 69 woningen worden verhuurd als 138 kamers. Jaarrekening

87 Bestemming sociaal vastgoed (w oningen) Type verhuureenheid eengezins- flat flat HAT onzelfst. Totaal Bestemming woning zonder lift met lift eenheid eenheid Doorexploiteren Verkoop binnen 5 jaar Verkoop 6-10 jaar Totaal verkoop Sloop binnen 5 jaar Sloop 6-10 jaar Totaal sloop Totaal Sociaal vastgoed in exploitatie Deze post is als volgt samengesteld: - Woningen en woongebouwen Overige verhuureenheden Totaal sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Deze post is als volgt samengesteld: - Onroerende en roerende zaken Woningen en woongebouwen Grond in Berkum-Veldhoek Overige projecten Totaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze post is als volgt samengesteld:. Kantoor Binnengasthuisstraat Vervoermiddelen Inventaris Totaal ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Jaarrekening

88 Specificatie van de investeringen over het jaar Onroerende en roerende zaken in exploitatie. Kosten groot onderhoud, complex 010, 033 en Kosten zonnepanelen, diverse complexen 59 Tussentelling 510 Diverse geriefsverbeteringen 47 Totaal investeringen in onroerende en roerende zak en in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Nieuwbouw Zuiderkerkstraat 292 Woningverbetering 46 woningen Pierik (cpl 6) Overige projecten 9 Totaal investeringen in onroerende en roerende zak en in ontwik k eling Er is geen bedrag aan rente inbegrepen. Aan project Pierik was aan interne kosten een bedrag van ,- toegerekend op basis van geschatte uren. - Onroerende en roerende zaken ten dienste der exploitatie Tablets/smartphones 23 Software (SVB) 40 Totaal investeringen in onroerende en roerende zak en 63 Totaal investeringen Specificatie van de desinvesteringen over het jaar Onroerende en roerende zaken in exploitatie. Bedrijfswaarde verkochte woningen Onroerende en roerende in ontwikkeling voor eigen exploitatie Kosten geannuleerde projecten Onroerende en roerende ten dienste exploitatie -46 Totaal desinvesteringen Jaarrekening

89 Specificatie van de afschrijvingen over het jaar Onroerende en roerende zaken in exploitatie Op basis van historische kostprijs Aanvulling tot bedrijfswaarde Onroerende en roerende ten dienste exploitatie -157 Totaal afschrijvingen begrepen in desinvesteringen Specificatie van de afschrijvingen desinvesteringen over het jaar Onroerende en roerende ten dienste exploitatie 46 Totaal afschrijvingen begrepen in desinvesteringen 46 Specificatie van de waardeverminderingen over het jaar Onroerende en roerende zaken in exploitatie Waardevermindering materiële vaste activa in exploitatie via resultaat Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Grond zuiderkerkstraat -40 Complex 6 Korenbloemstraat i.v.m. renovatie via resultaat -248 Totaal waardeverminderingen Specificatie naar voorziening over het jaar 2013 Van vastgoed in ontwikkeling naar voorzieningen Zuiderkerkstraat -378 Totaal mutatie vastgoed in ontwikkeling -378 De overboeking voor project Zuiderkerkstraat (oud complex 018) en bedraagt ,- en is in mindering gebracht op de post activa in ontwikkeling. Het restant van de onrendabele investering in dit project, ,-, is opgenomen onder voorziening onrendabele nieuwbouwinvesteringen. Specificatie van de overboekingen over het jaar Onroerende en roerende zaken in exploitatie Grond naar vastgoed in ontwikkeling -126 Marktwaarde in verhuurde staat commercieel naar sociaal actief Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 126 Totaal overboekingen onroerende en roerende zaken in exploitatie 764 Jaarrekening

90 10.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Verloop Vaste Activa 2013 Commercieel vastgoed in exploitatie Saldo Aanschafwaarde Herwaarderingen Cum waardeverminderingen Boekwaarde per Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering 696 Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Overboekingen -763 Totaal mutaties -67 Eindsaldo Aanschafwaarde Herwaarderingen Cum. Waardeverminderingen Boekwaarde per In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 32 verhuureenheden opgenomen, 27 w oningen en 5 bedrijfsruimten. De actuele w aarde gebaseerd op de bedrijfsw aarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt 3,7 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de bedrijfsw aarde gedaald met 1,7 miljoen. De geschatte w aarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt 5,0 miljoen. Jaarrekening

91 10.3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen 6 6 Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo 6 6 Mutaties in het boekjaar: 0 0 Eindsaldo 6 6 De deelneming betreft een deelneming in Tussen de Verlaten B.V. te Zwolle. Deze B.V. is in 2004 opgericht voor een samenwerking van de drie Zwolse woningcorporaties met de projectontwikkelingsorganisatie van Hegeman teneinde grond in Berkum te verwerven voor de bouw van circa 750 woningen (koop en huur). Het aandeel (33,3%) van Openbaar Belang in het beginkapitaal van 6.000,- is volledig gestort. Het eerste deel van de grond voor de realisatie van het project is in februari 2005 verworven. Latente belastingvordering De samenstelling van verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Beginsaldo Leningportefeuille Verkoopprogramma Verliesverrekening Mutaties Leningportefeuille Verkoopprogramma 147 Verliesverrekening Eindsaldo Leningportefeuille Verkoopprogramma 147 Verliesverrekening De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3,26%. De post heeft met name betrekking op langlopende leningen en op woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar. Daarnaast zijn er compensabele verliezen uit de afgelopen 5 jaar die de komende jaren zullen worden verrekend. Te vorderen bws-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo Mutaties in het boekjaar: - Rente Ontvangen bijdrage Saldo Eindsaldo Te vorderen BWS subsidie is gewaardeerd tegen contante waarde. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2 jaar, de gemiddelde rentevoet is 3,375%. Jaarrekening

92 Leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo Bij: 43 Af: Eindsaldo Op 10 oktober 2011 is aan de st. Gereglementeerd Eigendom een bedrag van ,- geleend (tegen 5%) om de liquiditeitspositie van deze stichting te verbeteren. De lening is in december 2013 verlengd tot uiterlijk 31 december Verlenging is mogelijk als de liquiditeitspositie van de stichting daartoe aanleiding geeft. St. Gereglementeerd Eigendom is eigendom van de 3 Zwolse corporaties; Openbaar Belang participeert voor 1/3 deel. Het doel van de stichting is koopwoningen voor lagere inkomens beschikbaar te maken. In 2013 is er een extra bedrag geleend, maar voor einde jaar weer afgelost. Zodra de aan de stichting teruggeleverde woningen zijn verkocht, vindt herrekening plaats. Alle financiële vaste activa hebben een resterende looptijd langer dan één jaar VORDERINGEN Huurdebiteuren Deze post is als volgt samengesteld: Huurdebiteuren Af: Voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren De huurachterstanden ultimo 2013 (respectievelijk 2012) zijn als volgt te specificeren: huurvorderingen t/m 1 maand huurvorderingen tot 2 maanden huurvorderingen tot 3 maanden huurvorderingen tot 4 maanden huurvorderingen tot 5 maanden huurvorderingen van 5 of meer maanden Totaal De huurvorderingen, inclusief de vorderingen op vertrokken huurders, bedragen 1,1% van de huren en vergoedingen (2012: 0,87%). Ultimo 2013 was voor een bedrag van circa ,- in handen gegeven van de deurwaarder. Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren was als volgt: Stand begin boekjaar Toevoegingen/onttrekkingen 4-2 Saldo ultimo boekjaar Gemeente Zwolle 0 0 Jaarrekening

93 Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: Nog te ontvangen verkoopopbrengst 0 0 Overige vorderingen Af: voorziening voor oninbaarheid Totaal overige vorderingen Het verloop van de voorziening voor oninbaarheid was als volgt: Stand begin boekjaar Toevoegingen/onttrekkingen 1 3 Saldo ultimo boekjaar Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld: - Rekening-courant Centrale Huurdersraad Overige 0 0 Totaal De tussenrekening betreft voornamelijk nog te verrekenen kosten herstructurering Kamperpoort LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: - Kas Rekening courant banken (ING) Kruisposten 0 0 Subtotaal Via deelneming Molenzicht B.V. 7 7 Via deelneming De Kwekerij B.V Totaal De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woningstichting Openbaar Belang. Verder beschikt Openbaar Belang over een kredietfaciliteit (zonder zekerheden) van 6 miljoen bij de ING-bank NV. Ultimo 2013 werd er geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. Jaarrekening

94 GROEPSVERMOGEN Overige reserve Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo Uit resultaatsbestemming Overige mutaties Eindsaldo De overige mutaties bestaat uit de waardeverandering MVA die buiten het resultaat om gaat. Ultimo 2013 is 32,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen stand 1-jan dotatie onttrekking vrijval stand 31-dec De specificatie van deze post is als volgt: - Nieuwbouw Zuiderkerkstraat Saldo De voorziening nieuwbouw Zuiderkerkstraat betreft het saldo van de te verwachten onrendabele investering minus de reeds gemaakte kosten t/m 2013 voor dit project (12 woningen). De voorziening is aan te merken als kortlopend aangezien de planning is om medio 2014 het project op te leveren LANGLOPENDE SCHULDEN Langlopende schulden stand aflossingsverplichting resterende looptijd per > 1, <= 5 jaar > 5 jaar Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Tussentelling Af: opgenomen onder schulden op korte termijn Totaal Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Jaarrekening

95 De mutaties over 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: leningen Mutatie langlopende schulden leningen overheid kredietinstellingen totaal Stand per Opgenomen leningen Jaarlijkse aflossingen Extra afgelost Balans per Het gemiddelde betaalde rentepercentage van de aangetrokken leningen bedraagt over 2013 circa 4,35% (2012: 4,6%). Dit percentage is inclusief de kosten van borgstelling door het WSW. Ultimo 2013 bedraagt het gemiddelde rentepercentage van de opgenomen leningen overheid 4,5% (2012: 4,5%) en voor de leningen van de kredietinstellingen 4,4% (2012: 4,5%). Bij de berekening van dit rentepercentage is voor de Roll-over leningen gerekend met een rente van 5%. Er zijn geen zakelijke zekerheden voor bovenstaande leningen afgegeven. Op circa 54% van de leningen wordt op annuïtaire wijze afgelost; de rest, 46%, wordt niet afgelost. De gemiddelde restant looptijd van de leningen bedraagt circa 21 jaar. De leningen hadden op 31 december 2013 een marktwaarde van 117,8 miljoen (excl. opgelopen rente) en een gemiddelde duration van 7,2 jaar. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van ,- opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. In onderstaande grafiek wordt het renterisico voor de komende 10 jaar grafisch weergegeven. Het totale risico (rode lijn) overstijgt de 15%-norm van het WSW (rode lijn) niet. In 2015 moet voor een bedrag aan 13,9 miljoen een nieuw rentepercentage worden afgesproken. In 2013 is voor de hele som een nieuwe rente overeengekomen ( 7,5 miljoen à 3,05% (9 jaar vast) en 6,4 miljoen à 3,6% (10 jaar). De termijnen van 9 en 10 jaar zijn gekozen om enerzijds de vervalkalender verder te optimaliseren en anderzijds gebruik te maken van de huidige lage (lange) rente. Jaarrekening