Leegstand op kantoorlocaties
|
|
- Roeland Bosman
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Leegstand op kantoorlocaties Veel aanbod, weinig aandacht Masterproof MRE drs. Jasper T. Huizinga Begeleiders Amsterdam School of Real Estate: dr. Guido Wallagh Fortis Vastgoed Ontwikkeling N.V.: F.H. Kooistra
2 2
3 Leegstand op kantoorlocaties Afstudeerscriptie in het kader van de Master of Real Estate opleiding Drs. Jasper T. Huizinga augustus
4 4
5 Inhoudsopgave Voorwoord...7 Samenvatting Inleiding Achtergronden Onderzoeksvragen Aanpak en opbouw rapportage Ontwikkelingen op de kantorenmarkt De voorraad Opname en aanbod Nieuwbouw en onttrekkingen Conclusie De leegstand in beeld gebracht Recordcijfers Leegstand naar gebouwtype Omvangrijke structurele leegstand Te ontrekken kantoormeters Conclusie De toekomst van de leegstand Naar een vervangingsmarkt Een toekomstscenario voor de leegstand Erkenning van het probleem Conclusie Leegstand op kantorenlocaties Identificatie kantorenlocaties Leegstand op locatieniveau Is het een pand- of een locatievraagstuk? Conclusie Transformatie als mogelijke oplossing? Transformatie naar woningen Andere transformatiemogelijkheden Leegstand als drijfveer voor transformatie? Knelpunten Conclusie Wat te doen met leegstand op kantorenlocaties? Het leegstandsvraagstuk op kantorenlocaties Het definiëren van oplossingsrichtingen Sturen van aanbod Versoepeling van het proces van hergebruik en herbestemmen Een integrale (gebiedsgerichte) benadering van kantorenlocaties Conclusie
6 8 Case: Hoofddorp, Beukenhorst-West De kantorenmarkt in de Haarlemmermeer Kantorengebied De Beukenhorst De problematiek van Beukenhorst-West Oplossingsrichtingen Conclusie Conclusie & aanbevelingen...55 Bronvermelding...59 Geïnterviewde personen Bijlagen...63 Bijlage 1 Leegstand kantoren naar gemeenten Bijlage 2 De beleggersmarkt Bijlage 3 De CPB scenario s Bijlage 4 Varianten in gebiedsontwikkeling Bijlage 5 De actoren Bijlage 6 Eigendomsverhouding Beukenhorst-West en aandeel panden te huur
7 Voorwoord Met het schrijven van deze scriptie komt er een eind aan mijn twee jaar durende MRE-opleiding. Een opleiding die ik met veel plezier heb gevolgd en waar ik een hoop van heb opgestoken. Het onderwerp van deze scriptie is actueel, de discussie over de leegstand op kantorenmarkt is in alle vakbladen te volgen en ook het aantal symposia over het onderwerp is groot. Transformatie is daarbij het toverwoord en ook ik ben daar in eerste instantie voor gevallen. De eerste werktitel van deze scriptie heette dan ook transformatie van kantoorgebieden. Gedurende het schrijven kwam ik er echter achter dat transformatie van kantorenlocaties helemaal niet zo logisch was als het in eerste instantie leek. De vraag is dan ook waarom hier zoveel aandacht aan wordt besteed, temeer daar het omvangrijke leegstandsvraagstuk, een belangrijk kenmerk van de huidige kantorenlocaties, er niet door wordt opgelost. Met deze scriptie wil ik meer aandacht vestigen op deze vergeten kant van de leegstand. Vanzelfsprekend had ik deze scriptie niet kunnen schrijven zonder de hulp en input van velen. Enkele wil ik graag noemen: allereerst mijn begeleider Guido Wallagh, die mij na elke plezierige bespreking weer aan het denken heeft gezet en daarmee motiveerde, verder Boris van der Gijp vanwege zijn input ten aanzien van de kantorenmarkt en het vele sparren bij een kopje koffie. Tot slot natuurlijk mijn vrouw Margot en de kinderen. Dankzij hun steun en rust op belangrijke momenten heb ik niet alleen deze scriptie, maar mijn hele studie kunnen afronden. Haarlem, augustus 2006, Jasper Huizinga 7
8 8
9 Samenvatting De leegstand op de kantorenmarkt is nog nooit zo hoog geweest. Inmiddels bedraagt het aanbod van kantoorruimte circa 6.3 mln. m 2, waarvan circa 5.7 mln. m 2 werkelijk leegstaat. Dit is meer dan 13% van de totale voorraad van 43 mln. m 2. De aandacht voor het leegstandsvraagstuk is terecht groot, hierbij wordt met name een link gelegd tussen de kantorenmarkt (met overschot) en de woningmarkt (met tekorten). Ondanks de hoge percentages wordt het leegstandsvraagstuk niet als probleem onderkend. Voor beleggers, die met name economisch denken, blijkt het (deels) leegstaande vastgoed, mede onder invloed van de dalende aanvangsrendementen en de druk op de vastgoedmarkt, voldoende waardevast. Wel is het zo dat met name institutionele partijen al bezig zijn met het verminderen van de hoeveelheden kantoren in de portefeuille. Verder zijn structurele maatschappelijke problemen door de leegstand nog niet ontstaan. Voor overheden ontbreekt dan ook de noodzaak tot ingrijpen. Er zijn vooralsnog geen redenen om aan te nemen dat het leegstandspercentage snel zal dalen. De kantorenmarkt is veranderd van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Snelle ramingen komen uit op een leegstandsomvang in 2016 die ligt tussen de 6 mln. m 2 en 8 mln. m 2. Van een afname is geen sprake. Met name de structurele component zal stijgen. Dit is een onnatuurlijke situatie. Grote aantallen kantoormeters zullen uit de markt genomen moeten worden. Hiermee wordt de herstructurering van kantoren en kantorenlocaties een permanente en substantiële factor in de kantorenmarkt. Ondanks het feit dat er nog niet of nauwelijks onderzoek is gedaan naar de feitelijke locatie van de leegstand valt te constateren dat veel hiervan in de Randstad terug te vinden is en zich sterk manifesteert op kantorenlocaties. Dit zijn ook de gebieden waar vanaf 1990 de grootste toename in het aanbod heeft plaatsgevonden. Op dit moment staat er circa 2.7 mln. m 2 leeg op kantorenlocaties. De paradoxale situatie doet zich hierbij voor, dat locaties die objectief het meest aantrekkelijk worden gevonden door kantoorgebruikers, de kantorenlocaties, kwantitatief de meeste leegstand kennen. De oorzaak is veelal te vinden in de slechte kwaliteit van de panden op deze locaties. Het transformeren van kantoren naar woningen of andere functies is geen oplossing voor het leegstandsvraagstuk. De marktpotentie is te beperkt. Het Ministerie van VROM gaat bijvoorbeeld uit van woningen tot aan 2010, die voortkomen uit de transformatie van kantoren. Omgerekend gaat het dan om m 2 aan kantoorvloer. Dit is zelfs minder dan het vandaag aanwezige kansloze kantorenaanbod van m 2. Transformatie wordt voorts niet zozeer ingegeven door leegstand, maar door de locatie. Ook ten tijde van schaarste op de kantorenmarkt hebben immers veel transformaties plaatsgevonden. Alleen op goede, alternatief aanwendbare locaties is transformatie mogelijk. De aandacht voor dit onderwerp, in relatie tot het leegstandsvraagstuk, lijkt dan ook wat overdreven. Met name voor kantorenlocaties aan de rand van de stad zijn alternatieven noodzakelijk om de leegstand te verminderen, om zo mogelijke waardedalingen van het vastgoed en negatieve maatschappelijke effecten op termijn tegen te gaan. De aantrekkelijkheid van de locaties vereenvoudigt anderzijds het nadenken over mogelijke oplossingsrichtingen; temeer daar veel kantorenlocaties gewoonweg niet of zeer moeilijk geschikt zijn te maken voor een andere invulling zoals wonen. 9
10 In mijn optiek zal steviger dan nu het geval is, ingezet moeten worden op het behouden en verbeteren van de huidige kantorenlocaties en dus niet zozeer op (eenzijdige) transformaties naar andere bestemmingen. Onvoldoende drivers zijn immers aanwezig om deze grootschalige transformaties te bewerkstelligen. Door coördinatie van het aanbod op regionaal niveau, zoals nu in de Noordvleugel van de Randstad voorzichtig wordt ingezet, zal het aantal nieuwe locaties met min of meer gelijkwaardige locatiefactoren op termijn moeten dalen. De relatieve schaarste die zo ontstaat maakt het interessant om bestaande panden en gebieden te revitaliseren of te herontwikkelen. Het anders beprijzen van nieuwbouwlocaties kan voor vergelijkbare en/of zelfs betere effecten zorgen. Naast het creëren van schaarste zouden gemeenten er naar moeten streven om meer over te gaan op flexibele bestemmingsplannen waardoor functiemenging op een natuurlijke wijze kan ontstaan. Het toevoegen van functies kan de min of meer desolate kantorenlocaties hernieuwd aantrekkelijk maken. De monofunctionaliteit is immers de meest zwakke kant. Eén en ander kan, vanzelfsprekend, niet gebeuren zonder een duidelijke visie op de lokale en regionale kantorenmarkt en de toekomstige positie van de kantorenlocatie hierin. Het streven naar onderscheid is hierbinnen een belangrijk element en voorkomt al te sterke onderlinge concurrentie. De combinatie van bovenstaande ingrepen zorgt ervoor dat de vervangingsvraag niet ingeperkt behoeft te worden, maar dat deze een grotere plaats krijgt op bestaande locaties. De leegstand op de kantorenmarkt kan zo terug lopen naar meer normale proporties. De leegstandsproblematiek van Beukenhorst-West in Hoofddorp laat zien dat transformatie pas mogelijk is na prijsdalingen van het bestaande vastgoed en samenwerking tussen eigenaren die een gefaseerde ontwikkeling mogelijk maken. Het behouden van de kantoorbestemming lijkt echter meer kans van slagen te hebben, met de locatie zelf is immers niets mis. Wel is een vorm van schaarste op regionaal niveau nodig om Beukenhorst-West er weer boven op te helpen. Zolang investeren op nieuwe locaties eenvoudiger en goedkoper blijft dan op bestaande locaties is alleen ook deze variant weinig kansrijk. Van een echt nieuwe gebiedsgerichte (her)ontwikkelingsmarkt is, tot slot, volgens mij geen sprake. De ingrepen die nodig zijn voor het behouden en verbeteren van kantorenlocaties zullen immers sterk pandgerelateerd zijn. Voor ontwikkelaars zal de vervangingsmarkt wel veel belangrijker worden dan nu het geval is. Een visie op bestaande kantorenlocaties is hierbij essentieel. Door kennis op te bouwen, visie te ontwikkelen en mogelijk bestaande posities in te nemen, kan goed worden voorgesorteerd op een blijvende markt in de toekomst. 10
11 1 Inleiding 1.1 Achtergronden De leegstand op de kantorenmarkt groeit en daarmee ook de vraag tot structurele oplossingen. Meer en meer wordt duidelijk dat verouderde en slecht gelegen panden geen nieuwe gebruikers meer (zullen) vinden. De discussies over leegstand spelen echter voornamelijk op pandniveau en hebben daarmee een sterk bouwkundige insteek. Voorts worden ze sterk gekoppeld aan het aanwezige woningtekort. De leegstand op de kantorenmarkt manifesteert zich echter niet alleen in aantrekkelijke centra; juist ook op monofunctionele kantoren- en bedrijventerreinen is leegstand een gegeven geworden. Anders dan in centra is hier een relatief eenvoudige pandsgewijze herontwikkeling waarschijnlijk niet mogelijk. Dit enerzijds vanwege het versnipperde eigendom en anderzijds omdat veelal massa nodig zal zijn om een geschikte functieverandering te bewerkstelligen. Een gebiedsgerichte benadering is mogelijk de enige methode om, indien gewenst en noodzakelijk, deze slecht in de markt liggende locaties aan te pakken en te transformeren naar andere functies. Fortis Vastgoed Ontwikkeling wil een beter beeld hebben van de eventuele mogelijkheden binnen dit marktgebied, maar heeft nog onvoldoende zicht op de omvang ervan, alsook van het eventueel opereren erin. 1.2 Onderzoeksvragen In mijn MRE scriptie wil ik de volgende vragen beantwoorden: A Hoe groot is de structurele leegstand op kantorenlocaties? Het gaat hierbij feitelijk om de vragen als; wat verstaan we onder leegstand? Waar en hoe openbaart deze zich? Welk deel van de leegstand is structureel en vraagt om een oplossing? B Hoe ontwikkelt de leegstand zich in de toekomst? Specifiek wordt er aandacht besteed aan de toekomst van de leegstand. Is er sprake van een trend of lost de leegstand op de kantorenmarkt vanzelf weer op? Ook de visie van belangrijke actoren komt hierbij aan bod, hoe kijken zij aan tegen het vraagstuk? C Wat is de aanleiding voor transformatie? Transformatie, herstructurering en revitalisering zijn inmiddels algemeen ingevoerde begrippen als het gaat om de aanpak van minder functionerende gebieden. Is leegstand een aanleiding voor transformatie en biedt deze aanpak mogelijkheden voor kantorenlocaties? 11
12 D Mocht transformatie niet afdoende zijn, wat zijn dan de oplossingen voor kantorenlocaties? Met de informatie die verkregen wordt uit deelvraag C kan de stap worden gemaakt naar andere mogelijkheden, waaronder mogelijk het intensiveren van het huidig gebruik. Aandacht wordt ook besteed aan vragen die samenhangen met agendering en besluitvorming, welke partij is aanzet en hoe reëel zijn de oplossingsrichtingen? 1.3 Aanpak en opbouw rapportage Voor het onderzoek is een uitgebreide literatuurstudie verricht naar de kenmerken en omvang van de leegstand en de voorliggende transformatieopgaven. In een aantal open interviews met representanten van belangrijke stakeholders (beleggers, ontwikkelaars, gemeenten, makelaars) en researchers is getoetst of, en zo ja, hoe men de leegstand op de kantorenmarkt als probleem ervaart en welke oplossingsrichtingen er voor handen zijn. De input uit de interviews is verspreid in het rapport opgenomen, ter onderbouwing of als kritische noot van hetgeen in de literatuur over dit onderwerp is verschenen. Figuur 1 geeft een schematisch inzicht in de opbouw van de rapportage en vertaling van de hoofdstukken richting de gestelde onderzoeksvragen. Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt Hoofdstuk 3 De leegstand in beeld gebracht Vraag A Hoofdstuk 4 De toekomst van de leegstand Vraag B Hoofdstuk 5 Leegstand op kantorenlocaties Hoofdstuk 6 Transformatie als oplossing? Vraag C Hoofdstuk 7 Wat te doen met de leegstand op kantorenlocaties? Vraag D Hoofdstuk 8 Case: Hoofddorp Beukenhorst-West Hoofdstuk 9 Conclusies & aanbevelingen Figuur 1: Opbouw rapportage. 12
13 2 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de, voor de leegstand belangrijke, ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Hierbij gaat het om de voorraad kantoren, de verhouding tussen opname en aanbod, nieuwbouw en onttrekkingen van kantoren. 2.1 De voorraad Er is inmiddels circa 43 mln. m 2 vvo 1 aan kantoorvoorraad in Nederland aanwezig. De grootste concentraties van kantoren staan in de provincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland. Er is geen sprake van een uniforme kantorenmarkt in Nederland, waarbij de voorraad gelijk is verdeeld 2. De voorraad is met name de afgelopen 20 jaar snel gegroeid. Zo is er in de periode circa 13 mln. m 2 aan nieuwbouw gerealiseerd. Na 2000 is de hoeveelheid nieuwbouw die op de markt kwam sterk afgenomen, als gevolg van de stagnerende economische omstandigheden. De voorraad groeit echter nog steeds voorraad Voorraad voorraad in Voorraad b ik in gebruik Figuur 2.1: Kantorenmarkt in Nederland, voorraad in gebruik versus totale voorraad (x1.000 m 2 ). Bron DTZ Figuur 2.1 laat naast de groei van de voorraad in zijn totaliteit ook zien hoe groot de voorraad in gebruik is. Terwijl de voorraad na 2002 verder is gegroeid, daalde de voorraad in gebruik na Met name de hoeveelheid kantoren op kantorenlocaties is sterk gestegen 3. In woonwijken en centrumgebieden is de hoeveelheid kantoren verhoudingsgewijs afgenomen. Dit duidt op een verdere locatiespecialisatie, waarbij kantorenlocaties terrein winnen als aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor kantoorgebruikers. Kantoorlocaties Bedrijventerreinen Centrumlocaties Woonwijken Overig % 15% 35% 23% 2% % 16% 30% 20% 2% Tabel 2.1: Verdeling kantoorvoorraad over locaties in 1994 en Bron Bak Verhuurbaar vloeroppervlak. Alle verdere cijfers in vvo, tenzij anders aangegeven. Goede en betrouwbare cijfers ontbreken overigens nog steeds over de kantorenmarkt. De informatie is veelal afkomstig van makelaarskantoren en vastgoedtijdschriften zoals Propertynl en Vastgoedmarkt. Het CBS houdt geen statistieken bij. 2 Ook huurprijzen verschillen per regio, dit aspect blijft verder buiten beschouwing. 3 Bak
14 De belangrijkste motor achter de ontwikkeling van kantoren (in Nederland) is de tertiarisering van de productiestructuur geweest vanaf de jaren 60. Naar schatting werkt nu circa 25% van de Nederlandse beroepsbevolking in kantoren. De toename van de kantoorwerkgelegenheid nadert echter langzamerhand haar limiet, mede als gevolg door de afnemende omvang van de beroepsbevolking (zie hiervoor verder hoofdstuk 4 over de toekomst van de leegstand). De afname van de voorraad in gebruik is, zoals in figuur 2.1 zichtbaar wordt, echter met name het gevolg van de conjuncturele neergang van de afgelopen jaren. 2.2 Opname en aanbod Bij opname van kantoren gaat het om het transactievolume dat op een bepaalde periode, vaak één jaar, betrekking heeft. Specifiek gaat het om transacties ten aanzien van het kopen en/of huren van de in het aanbod aanwezige kantoorpanden. Onder aanbod wordt verstaan: Leegstaande kantoorpanden (dit kan gaan om nog niet in gebruik genomen nieuwbouwpanden alsook om bestaande panden die door eerdere gebruikers zijn verlaten); Nieuwe kantoorpanden die binnen een afzienbare tijd op de markt komen; Kantoorruimte die nog in gebruik is, maar binnen afzienbare tijd leeg komt. 4 Het aanbod is in 2005 opgelopen tot circa 6.3 mln. m 2. Dit is circa 14% van de totale kantorenvoorraad in Nederland. Dit aanbod bestaat dus uit zowel bestaande kantoorpanden als uit nieuw gerealiseerde panden. De opname van kantoorruimte bedroeg in 2005 circa mln. m 2 (5) en is dus beduidend lager dan het aanbod. Wanneer de cijfers in meer historisch perspectief worden geplaatst, wordt het duidelijk dat het aanbod de opname vanaf het jaar 2000 structureel en steeds sterker overtreft. De markt is niet meer in evenwicht, ondanks de afnemende hoeveelheid nieuwbouw en wordt nu gekarakteriseerd als een vragersmarkt totaal nieuw totaal nieuw Figuur 2.3 (a): Totaal en nieuw aanbod (x 1.000m 2 ) en (b): Opname totaal en nieuw (x 1.000m 2 ). Bron NVB Opvallend is dat de opname min of meer constant is gemeten over de afgelopen 10 jaar. Bij de opnamecijfers gaat het daarnaast om transacties. Voor een groot gedeelte zijn dit verhuisbewegingen van bedrijven. Dit betekent dat opnamecijfer X derhalve niet automatisch inhoudt dat het aanbod met X afneemt. Sterker nog; de netto opname was de afgelopen jaren negatief. 4 Van Hoeken (DTZ), Afhankelijk van gebruikte bron (ING/DTZ 1.6, FGH 1.95). 14
15 Oftewel kantoorhuurders nemen minder op dan dat ze op het moment van transactie nog in gebruik hebben. Tot voor kort betrof de opname voor een groot deel ook nog groei van de vraag als gevolg van een stijgend aantal kantoorbanen. Sinds 2000 is de opname licht gedaald en bestaat dan voornamelijk nog uit verhuisbewegingen. Veelal gaat het daarnaast bij transacties, om panden die worden gehuurd terwijl ze nog in aanbouw zijn. Deze vraag leidt weliswaar tot opname van kantoorruimte, maar niet tot aanbodreductie. Het kantooraanbod neemt zelfs toe, omdat de oude huisvesting op de markt wordt gebracht 6. Figuur 2.3 laat verder zien dat de opname van nieuwe kantoren inmiddels weer nagenoeg gelijk is aan het aanbod van nieuwe kantoren. De druk op goede locaties groeit. Tegelijkertijd komen mindere locaties en -gebouwen leeg te staan. Dit is zichtbaar in de sterk stijgende totale aanbodlijn. Het aanbod bestaat voor een steeds groter deel uit bestaand (oud) vastgoed, dat niet door de markt wordt opgenomen. 2.3 Nieuwbouw en onttrekkingen Ondanks de veranderde vraag- en aanbodverhouding worden er nog steeds veel plannen gemaakt voor de nieuwbouw van kantoren. Gemiddeld komen bronnen uit op circa 10 tot 15 mln. m 2 aan harde en zachte nieuwbouwplannen; dit is 35% van de huidige voorraad. Een deel van deze plannen is nodig omdat het bedrijfsleven behoefte heeft aan eigentijdse, goed gelegen en moderne kantoren en/of moet verhuizen vanwege groei of andere bedrijfseconomische aspecten. Kenmerkend is verder dat kantoorgebruikers omhoog verhuizen. Bij iedere verhuisbeweging wenst men een beter pand dan het vorige. Oude panden worden ingeruild voor nieuwe of gerenoveerde panden 7. Het toevoegen van nieuwe kwalitatief op de markt aansluitende panden, is dan ook, ondanks de leegstand, lucratief. Figuur 2.4(a) verduidelijkt het principe van omhoog verhuizen en de problemen die zo aan de onderkant van de vervangingsmarkt ontstaan. topkwaliteit bijtoppen 3000 (top)kwaliteit 2500 standaard Verouderd onttrekken nieuwbouw Figuur 2.4 (a): Omhoog verhuizen door kantoorgebruikers. Bron DTZ 2005, (b): Nieuwbouwproductie vanaf Bron NVB DTZ Door de kenmerken van een vragersmarkt is het vaak voordeliger om te verhuizen naar een nieuw pand, dan onder de bestaande huurcondities te blijven zitten. Dit komt mede door bijvoorbeeld 20% aan huurvrije periode die normaal is geworden bij het sluiten van een nieuw contract. Betere huisvesting is dus niet noodzakelijkerwijs duurder. 8 Cijfers na 2006 zijn raming van het NVB (Nederlands Verbond van Bouwbedrijven). 15
16 Figuur 2.4(b) geeft een beeld van de jaarlijkse nieuwbouwproductie vanaf De vastgoedcyclus is hierin duidelijk herkenbaar alsmede de enorme bouwproductie eind jaren 90. De nieuwbouw neemt echter drastisch af. De NVB gaat voor de komende jaren vooralsnog uit van een gewenste gemiddelde bouwproductie van circa m 2 tot 1 mln. m 2 op jaarbasis, om aan de gewenste kwalitatieve vraag te kunnen blijven voldoen. Omdat de markt in totaal niet wezenlijk meer zal groeien, zo is de verwachting, houdt verdere nieuwbouw ook in dat de hoeveelheid leegstaande kantoren, zonder deze aantallen aan de markt te ontrekken, toe zal moeten nemen. Voorbeeld: Nieuwbouwproductie De nieuwbouw van kantoren in Nederland is in 2005 op een aanzienlijk hoger niveau uitgekomen dan in Dat blijkt uit onderzoek van CB Richard Ellis. In totaal werd er vorig jaar in ons land ongeveer m 2 kantoorruimte in aanbouw genomen, een stijging van bijna 25% in vergelijking met de nieuwbouw in het jaar ervoor. Daarmee is een eind gekomen aan de neergaande lijn die zich na 2000 had ingezet en die in 2004 zijn dieptepunt vond. De hogere nieuwbouwproductie van kantoren pakte vorig jaar vooral gunstig uit voor de huursector; in de koopsector bleef het productievolume met ongeveer m 2 vrijwel onveranderd. Wat opviel was dat ondanks het ruime aanbod van bestaande kantoren, projectontwikkelaars het in 2005 weer aandurfden om meer kantoren op risico in aanbouw te nemen. Het afgelopen jaar werd ongeveer m 2 kantoorruimte op risico gebouwd. Voor wat de geografische spreiding betreft speelde de nieuwbouw van kantoren zich vooral af in de Randstad, vooral in Utrecht, Amsterdam en Rotterdam. Ook in Den Haag en aangrenzende gemeenten werd nogal wat kantoorruimte in aanbouw genomen. Buiten de Randstad legden Apeldoorn en Den Bosch qua nieuwbouw veel gewicht in de schaal. De verwachting is dat ook in 2006 de nieuwbouw van kantoren zich gunstig zal ontwikkelen 9. Onttrekkingen De onttrekkingen aan de kantorenmarkt zijn fors minder dan het volume dat wordt toegevoegd. Gemiddeld gaat het om nog geen m 2 per jaar, dit is dus nog geen 10% van wat er jaarlijks wordt bijgebouwd. 2.4 Conclusie De opname van kantoorruimte is redelijk stabiel en schommelt tussen de 1.2 mln. m 2 en 2 mln. m 2 per jaar, gemeten vanaf De voorraad is echter zeer sterk gegroeid, met als gevolg dat er inmiddels 6.3 mln. m 2 aan kantoorruimte te huur worden aangeboden. Dit aanbod bestaat voor een steeds groter deel uit oud vastgoed, dat onvoldoende lijkt aan te sluiten op de wensen van de markt. Nieuwe ontwikkelingen blijven nodig om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen. Zonder structureel kantoren te onttrekken (nu is dit maar gemiddeld m 2 per jaar) en zonder kwantitatieve groei van de kantorenmarkt verdwijnt dit aanbod niet. 9 Vastgoednieuws 18 juli
17 3 De leegstand in beeld gebracht Met het oplopende aanbod stijgt ook de leegstand. Langzamerhand wordt duidelijk dat na de hausse van de kantorenmarkt midden en eind jaren 90, er nu sprake is van de grootste conjuncturele neergang van de afgelopen decennia 10, met grote leegstand als gevolg. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de omvang van de leegstand, de verhouding tussen frictie leegstand en structurele leegstand en kwalitatieve aspecten die samenhangen met het vraagstuk. Tot slot wordt nader ingegaan op de minimaal noodzakelijke onttrekkingen. 3.1 Recordcijfers Eind 2005 bedroeg het aanbod 6.3 mln. m 2. Dat dit niet alleen leegstaande kantoorruimte betreft is al aangegeven in 2.2. Het feitelijke leegstandscijfer komt in 2005 uit op 5.7 mln. m 2. Leegstand wordt dan gedefinieerd als: aangeboden ruimte in opgeleverde kantoorgebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is 11. Dit is 13% van de totale voorraad, een record. Ter vergelijking een gezond leegstandpercentage, zo wordt over het algemeen aangenomen, ligt rond de 5% en is nodig om efficiënt verhuisbewegingen mogelijk te maken. Daarbij moet het overigens wel gaan om courant vastgoed. Op dit moment bestaat het aanbod (en daarmee ook de leegstand) echter voornamelijk uit oudere panden, terwijl de markt meer vraagt om nieuwbouw (zie 2.3). 3.2 Leegstand naar gebouwtype Niet alle panden kennen een gelijke mate van leegstand. Kleine panden, met een omvang van minder dan m 2 vvo hebben een afname van het leegstandspercentage laten zien van 15% in 1995 naar 9% in Dit sluit aan bij een veelgehoorde constatering 12 namelijk dat er met name behoefte bij huurders is naar meer kleine en persoonlijke gebouwen. Ook toont figuur 3.1 (opnieuw) aan dat de leegstand zich met name openbaart in de bestaande bouw. De problemen zitten in relatief oude, grote en inflexibele gebouwen % 13% 15% 28% 23% 17% 9% 26% en meer nieuw bestaand 20% 25% Figuur 3.1: Aanbod kantoorruimte naar gebouwomvang in m 2 in 1995 en 2005 en naar type tussen 2000 en Bron Bak Dynamis heeft voorts geconstateerd dat met name de architectuur en uitstraling alsook een gebrekkig afwerkingniveau en een gebrek aan flexibiliteit in de indeling scoren hoog als het gaat om onverhuurbaarheid Economisch bureau ING, DTZ, Eicholz, Dynamis
18 3.3 Omvangrijke structurele leegstand Niet alle leegstand is structureel, een deel is immers noodzakelijk als frictieleegstand. Onder structurele leegstand wordt verstaan: beschikbare kantoorruimte die langer dan 3 jaar daadwerkelijk leeg staat en/ of wanneer geen perspectief geboden kan worden op een toekomstige renderende exploitatie na twee jaar 14. Het aandeel oudere panden in het aanbod stijgt. Circa 5.3 mln. m 2 van het aanbod is inmiddels zelfs ouder dan 3 jaar. De structurele leegstand is volgens de definitie en cijfers van DTZ echter maar 1.2 mln. m 2 groot. Kennelijk veronderstellen zij dat de overige leegstaande kantoren nog steeds voldoende perspectief hebben op een toekomstige renderende exploitatie na twee jaar. Gelet op de wensen van kantoorgebruikers en de relatieve eenvoud om te kunnen verhuizen naar nieuwbouw, vraag ik me af of de 1.2 mln. m 2 niet te bescheiden is. Het kan ook zijn dat de definitie aanpassing behoeft. In mijn optiek is alle leegstand die niet frictie is structureel. Indien we dan uitgaan van 5% frictieleegstand, komt de structurele leegstand lager uit dan 5.3 mln. m 2, maar hoger dan 1.2 mln. m 2. Dan moet het vanzelfsprekend wel om courante panden gaan. Dynamis gaat er in haar studie van uit dat 8% van de voorraad zogenaamd kansrijk is, oftewel courant. Volgens Van Wetten, ik onderschrijf zijn mening, is het verhogen van het frictieleegstandspercentage van 5% naar 8% een cosmetische ingreep om de structurele leegstandscomponent te verkleinen. Bij het bepalen van de structurele leegstand ga ik dan ook uit van 5%. Figuur 3.2 geeft deze laatste lijn weer, gerelateerd aan de totale voorraad kantoorvierkantemeters. De structurele leegstand komt dan uit op 3.55 mln. m 2. voorraad in gebuik 43 36,7 100% 85% aanbod leegstand frictie 6,3 5,7 2,15 15% 13% 5% structureel 3,55 8% Figuur 3.2: Verdeling voorraad, aanbod en leegstand in Bron DTZ 2006, bewerking auteur. Voor het goed functioneren van de kantorenmarkt met een omvang van 43 mln. m 2 is een frictieleegstand noodzakelijk van minimaal 2.15 mln. m 2. De structurele component betreft feitelijk overaanbod en zal door conjuncturele veranderingen, of op andere wijze, dienen te verdwijnen. 14 Dynamis,
19 Reflectie: De varkenscyclus Zoals in figuur 2.1 al zichtbaar is geworden wordt de kantorenmarkt gekenmerkt door een uitgesproken cyclisch karakter. Het gaat hierbij om de vraag naar kantoorruimte, de omvang van de bouwactiviteit, de leegstand en de waarde-ontwikkeling. Door het vertragende effect van de bouwactiviteiten, komen deze pas na een vraagtoename op gang. Krapte (de opname overtreft het aanbod) en prijsstijgingen op de kantorenmarkt zijn dan het gevolg. Dit leidt vervolgens tot meer bouwactiviteiten, die doorlopen tot na een vraagafname. Dit met overschotten en waardedalingen als gevolg. Voorzichtigheid van ontwikkelaars en vervolgens het vertragende effect van bouwactiviteiten, maken de cyclus compleet. Dit verschijnsel heet de varkenscyclus. De varkenscyclus werd in de jaren 30 van de twintigste eeuw theoretisch beschreven door middel van het spinnenwebtheorema. Dit theorema is een economisch model van de cyclische dynamiek in vraag en aanbod als gevolg van de vertraging waarmee de producenten reageren op een prijswijziging. Dit verschijnsel werd beschreven door de Hongaarse econoom Nicholas Kaldor in 1934, en het kreeg in 1938 van de Amerikaanse econoom Mordecai Ezekiel de naam 'Cobweb theorem' (spinnenwebtheorema). Ezekiel observeerde vraag en aanbod in de varkenshouderij en kwam tot zijn befaamde model dat ook gekend is onder de naam varkenscyclus. Verder onderzoek wees uit dat dit fenomeen niet beperkt is tot de varkenshouderij maar zich evengoed manifesteert in andere sectoren waar vraag en aanbod aan vaste cycli gebonden zijn (bijvoorbeeld koffieteelt, arbeidsmarkt).wanneer de varkenscyclus in een grafiek wordt uitgezet, blijkt meteen waarom ook wel van het spinnenwebtheorema wordt gesproken In de grafiek ligt het evenwicht op het snijpunt van de vraag- en aanbodcurve bij een hoeveelheid Q en prijs P. Bij een slechte oogst in periode 1 (1 op de grafiek), zakt het aanbod naar Q1, en stijgen de prijzen naar P2. De hoge prijs zet de producenten aan om meer te produceren waardoor het aanbod stijgt naar Q2. Maar om de volledige productie verkocht te krijgen moet de prijs zakken naar P3. Dit proces herhaalt zichzelf, tot eventueel een evenwicht wordt bereikt bij Q0 15. Ten aanzien van de kantorenmarkt is nu de vraag of er nog steeds sprake is van een varkenscyclus, waarbij een aantrekkende vraag uiteindelijk een opwaartse prijsbeweging tot stand zal brengen. Mijn verwachting is dat deze beweging zich voor courante en nieuwe panden voor zal gaan doen, maar dat tegelijkertijd oude niet gewenste panden, verder in prijs zullen dalen. 3.4 Te ontrekken kantoormeters Een fors deel van de structureel leegstaande kantoren zal bij een aantrekkende economie weer verhuurd gaan worden, is de algemene verwachting 16. Het gaat hierbij dus feitelijk om een conjunctureel deel van de leegstand. Om de kantorenmarkt op lange termijn weer gezond te maken zal echter een flink deel van de niet te verhuren panden aan de markt onttrokken moeten worden. De meningen over deze hoeveelheid lopen enigszins uiteen. Volgens de NVB is circa 1.5 mln. m 2 te bestempelen als kansloos. Ook DTZ heeft de structurele leegstand nader onder de loep genomen en komt, zoals in 3.3 al aangeven, uit op een metrage van 1.2 mln. m 2 moeilijk tot zeer moeilijk verhuurbaar vastgoed. 15 Wikepedia Dit lijkt voor een deel reëel aangezien bijvoorbeeld ook delen van het WTC en Mahler4 aan de Zuidas op dit moment vallen onder de structureel leegstaande kantoren. 19
20 Circa m 2 stamt dan uit de periode Dit wordt door hen, vanwege ondermeer ligging, uitstraling, flexibiliteit, gezien als het meest problematische aanbod en is mogelijk geschikt voor transformatie. Echter lang niet alles is hiervoor werkelijk geschikt. Panden die bijvoorbeeld voor minder dan 50% leeg staan vallen volgens DTZ al af. Dit, omdat het uitkopen van huurders te kostbaar zal zijn en de leegstand de belegger te weinig negatieve financiële prikkels brengt. Na deze selectie blijft er circa m 2 structureel leegstaand kantorenaanbod over voor transformatie. Dit is maar ca. 8,1% van het totale aanbod 17. Dynamis heeft in 2006 het aanbod en de leegstand in Nederland ook onder de loep genomen. Zij hebben de leegstand pand voor pand, via een quickscan, nagelopen en onderverdeeld in kansrijk, kansarm en kansloos aanbod. De panden zijn beoordeeld op zowel locatie als pandkenmerken. 60% van de panden is volgens Dynamis nog kansrijk. Deze objecten kunnen bij een aantrekkende economie zonder al te veel problemen weer marktconform verhuurd worden. Als we dit deel beschouwen als frictieleegstand, zou dit percentage uitkomen op 8% van de totale voorraad (zie ook de opmerkingen in 3.2). Bij kansarme kantoren is dit alleen mogelijk na forse renovatie en/of restyling en na aanpassing van de huurprijs. Bij kansloze kantoren is verdere verhuur als kantoor niet meer mogelijk, transformatie en of sloop is dan de enige mogelijkheid. Soort Percentage van het aanbod Als percentage van de voorraad Kansrijk 60% 8% Kansarm 33% 4,8% Kansloos 7% 1% Tabel 3.1: Verdeling aanbod naar kansrijk, kansarm en kansloos. Bron Dynamis 2006, bewerking auteur. Duidelijk is in ieder geval dat zonder onttrekkingen die ver uitkomen boven hetgeen in het verleden gebeurde ( m 2 per jaar maximaal), de structurele leegstand niet wordt weggewerkt. De noodzakelijke jaarlijkse nieuwbouw zorgt daarbij voor een verdere toename van de voorraad. 3.5 Conclusie De leegstand in Nederland ligt op een historisch hoog niveau. Het betreft hier met name oudere panden. Van het aanbod is 5.3 mln. m 2 ouder dan 3 jaar. De problemen zitten in relatief oude, grote en inflexibele panden; hier is de leegstand het hardst gegroeid. Omdat nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk blijven, al is het in relatief beperkte mate, lijkt een tweedeling van de kantorenmarkt te ontstaan. Een deel courante en relatief nieuwe panden op goede locaties, waarbij het prijsniveau gehandhaafd zal blijven en een ander deel grote verouderde en daardoor moeilijk verhuurbare gebouwen al dan niet op slechte locaties. De structurele leegstand ligt, uitgaande van een frictieleegstand van 5%, inmiddels op circa 3.5 mln. m 2. Bij een gelijkblijvende kantorenmarkt zal een fors deel van dit aantal aan de markt onttrokken moeten worden. Over de hoeveelheid lopen de meningen uiteen, dat het noodzakelijk is, daar is iedereen het langzamerhand wel over eens. 17 DTZ
21 4 De toekomst van de leegstand In de voorgaande hoofdstukken is duidelijk geworden dat de (structurele) leegstand in Nederland zich op historisch hoog niveau bevindt. De huidige leegstandssituatie op de kantorenmarkt is erger dan voorheen, aantrekkende vraag is niet meer te verwachten en van een varkenscyclus lijkt, voor een deel van de markt, geen sprake meer. In dit hoofdstuk wordt een doorvertaling gemaakt naar de toekomst en wordt bepaald of er nu sprake is van een probleem of niet. 4.1 Naar een vervangingsmarkt Verschillende onderzoeken laten zien dat op lange termijn groei van de kantoorwerkgelegenheid niet reëel is. Brounen en Eicholz toonden in 2002 al aan dat, gekeken vanuit de demografische ontwikkelingen, de beroepsbevolking in op haar maximum zit en dat tevens een verdere tertiairsering van de economie op termijn niet meer te verwachten is. Geen verdere structurele groei van de kantooromvang wordt voorzien. De markt is en blijft een vervangingsmarkt volgens hen. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft in 2005 in de bedrijfslocatiemonitor onderzoek gedaan naar de vraag- en aanbodverhouding op de kantorenmarkt. In deze studie, die doorloopt tot aan 2040, wordt via een viertal toekomstscenario s 19 de vraagontwikkeling in beeld gebracht. Geconstateerd wordt: dat de spectaculaire uitbreiding van de kantoorwerkgelegenheid, die zich in de jaren 90 heeft voorgedaan, de komende decennia niet wordt geëvenaard. Het CPB laat zien dat in de jaren 90 de hoeveelheid kantoorruimte in gebruik gemiddeld met 3,4% per jaar is gegroeid: ruim anderhalf keer zo snel als de werkgelegenheid en sneller dan het BBP. In geen van de lange termijn scenario s wordt dit geëvenaard. Volgens het CPB groeit de kantoorgebonden werkgelegenheid in de toekomst dan ook nog maar gering, met maximaal 1,7% per jaar tot In de periode na 2020 is er in twee van de vier scenario s zelfs sprake van krimp 20. Scenario Global Economy 4,8% 1,1% 0,1% Transatlantic Market 4,8% 1,2% -0,1% Strong Europe 4,8% 0,6% -0,5% Regional Communities 4,8% 1,7% 0,4% Tabel 4.1: Groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid in vier scenario s. Bron CPB Het CPB voorspelt verder dat de opname vanaf 2002, fors minder zal zijn dan de periode vanaf Uitgegaan wordt van maximaal m 2 op jaarbasis. Figuur 2.6 laat de verwachte opname aan kantoorruimte zien tot aan Duidelijk wordt dat er na 2001 sprake is van een sterke kentering. 18 De kritiek op dit rapport was dat voorbij werd gegaan aan de kwalitatieve vraag van kantoorgebruikers en dat men maar één scenario bekeek. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve vraag. Feit blijft dat in een vervangingsmarkt er voor elke nieuwe m 2 er een andere minder courante m 2 overblijft. 19 De scenario s zijn opgenomen in de bijlage. 20 De kritiek op de CPB scenario s is dat ze geen rekening houden met de vervangingsvraag en dat ze de ruimte per werknemer constant houden. 21
22 historische opname Global economy Transatlantic market Strong Europe Regional Communities Figuur 4.1: Gemiddelde Jaarlijkse opname van kantoorruimte in scenario s voor Nederland. Bron CPB Een toekomstscenario voor de leegstand Tabel 4.2 en 4.3 schetsen een tweetal scenario s voor de leegstand tot en met Hiervoor zijn een aantal aannames gedaan die zijn gebaseerd op de voorgaande hoofdstukken. Te weten: De jaarlijkse toevoeging aan nieuwe kantoormeters wordt gesteld op m 2 en is constant gedurende de periode; De onttrekkingen zijn iets hoger dan het historisch gemiddelde en liggen op m 2, ook deze worden constant veronderstelt; De uitbreidingsvraag is die van de CPB scenario s, hier de twee maxima: 1,7% op jaarbasis (Regional Communities), of 0,6% op jaarbasis (Strong Europe); De leegstand bedraagt 90% van de voorraad, ook dit percentage is constant in de tijd; De frictieleegstand wordt op 5% gezet, idem. Aspect voorraad in gebruik uitbreidingsvraag 1,70% groei vervangingsvraag nieuwbouw 0% groei ontrekkingen 0% groei voorraad aanbod leegstand 90% aanbod in % t.o.v. voorraad 13% 13% 13% 13% 12% 12% frictie leegtand 5% voorraad Structurele leegstand toename per jaar kansrijk 60% aanbod kansarm 33% aanbod kansloos 7% aanbod Tabel 4.2: Inschatting van de leegstand tot aan 2016, met scenario Regional Communities DTZ 2006, Dynamis 2005, CPB
23 Aspect voorraad in gebruik uitbreidingsvraag 0,60% groei vervangingsvraag nieuwbouw 0% groei ontrekkingen 0% groei voorraad aanbod leegstand 90% aanbod in % t.o.v. voorraad 13% 15% 16% 18% 19% 20% frictie leegtand 5% voorraad Structurele leegstand toename per jaar kansrijk 60% aanbod kansarm 33% aanbod kansloos 7% aanbod Tabel 4.3: Inschatting van de leegstand tot aan 2016, met scenario Strong Europe 22. Uit de tabellen blijkt dat zelfs bij het meest positieve CPB scenario, met een maximale jaarlijkse groei van de kantoorwerkgelegenheid en een dito uitbreidingsvraag, de leegstand niet afneemt. Als percentage ten opzichte van de voorraad daalt hij weliswaar ligt van 13% naar 12%, in absolute termen stijgt de leegstand van 5.7 mln. m 2 naar 5.9 mln. m 2. De structurele leegstand daalt marginaal van 3.5 mln. m 2 naar 3.4 mln. m 2. In het minder positieve Strong Europe scenario wordt het beeld anders. De leegstand stijgt door naar 20%, met een omvang van bijna 10 mln. m 2. De structurele leegstand verdubbelt ruim naar 7.5 mln. m 2. De structurele leegstand wordt in dit scenario veel omvangrijker dan de door Dynamis benoemde kansloze en kansarme kantoren. Door de geringe, maar constant veronderstelde nieuwbouwopgave, verjongt de kantorenvoorraad maar in geringe mate. De bestaande voorraad wordt daarmee relatief oud. Dit heeft met name voor de leegstaande panden consequenties. Ouderdom maakt hen onaantrekkelijk. De leegstand groeit in mijn optiek dan ook niet alleen kwantitatief maar zeker ook kwalitatief. Of de aandelen kansloze en kansarme kantoren op respectievelijk 7% en 33% kunnen blijven staan is zeer de vraag. Overigens zijn negatieve voorspellingen niet nieuw. Ook eerder is aangegeven dat de kantorenmarkt kansloos was, dat de leegstand zou oplopen tot bijna 20% en dat er een saneringsplan moest komen voor de leegstaande kantoren. Eén en ander is ondermeer aangegeven in het Nationaal Kantorenmarktonderzoek uit 1993 van Twijnstra Gudde. Een belangrijk verschil met toen is echter de veranderende demografische samenstelling van de bevolking. Ik ben het dan ook niet eens met diegene die menen dat het allemaal wel goed komt. Behalve door terug te verwijzen naar het verleden worden voor deze stelling namelijk geen bewijzen aangevoerd. De NVB (geen partij die tegen groei lijkt te zijn) vergelijkt de leegstandssituatie met een overvolle fruitschaal. Door nieuwbouw komt er beter fruit bij, terwijl het mindere fruit steeds slechter wordt. Duidelijk is volgens hen dat dit slechte fruit niet kan blijven liggen. Structureel ingrijpen in de kantorenmarkt lijkt dan ook de enige oplossing. 22 DTZ 2006, Dynamis 2005, CPB
24 4.3 Erkenning van het probleem Ondanks alle aandacht die er is voor het leegstandsvraagstuk is er op dit moment vanuit zowel de zittende eigenaren, de beleggers, als ook vanuit de overheid nog geen drang tot ingrijpen. Erkenning van de leegstandsproblematiek lijkt dan ook (nog) niet echt aanwezig. Gelet op hetgeen in 4.2 naar voren is gebracht, is ingrijpen absoluut het overwegen waard zijn. De redenen dat dit nu nog niet gebeurt, zijn, ondermeer volgens Nozeman, economisch en maatschappelijk van aard. Economische invalshoek De eerste invalshoek betreft de economische, oftewel; zorgt leegstand op kantorenlocaties voor economische schade? Het gaat hierbij om inefficiënties op de vrije markt, bij kantoren is dit nog niet het geval. Voor kantoorgebruikers is er immers volop aanbod tegen lage prijzen. Zij kunnen kiezen uit bestaande (gerenoveerde) bouw of uit nieuwbouw op (nieuwe) locaties. Ook voor de eigenaren zijn er nog geen problemen. De vraag naar vastgoed is immers groot. Door de grote financiële druk op de vastgoedmarkt blijven minder courante panden, zelfs op minder goede locaties, aantrekkelijke investeringsobjecten 23. Van Wetten geeft aan dat met name institutionele partijen, die de risico s lijken te onderkennen overigens wel hun aandeel kantoren in beleggingsportefeuilles aan het verminderen zijn. Sterke prijsdalingen zijn dan ook nog niet geconstateerd. Daarnaast is, mede als gevolg van de lage rentestand en de verwachte conjunctuurgroei, de waarde van panden minimaal gelijk gebleven. Beleggers kijken dan ook zuiver economisch naar hun bezit. Op papier wordt nog steeds rendement gemaakt. Dit houdt in dat de onderliggende waarde van een pand in verhuurde of lege staat veelal hoger is dan de herontwikkelingswaarde. Zolang dit het geval is, is bijvoorbeeld transformatie vanuit deze optiek zinloos. Van Wetten merkt in deze op dat: zolang er een kans is dat een gebouw verhuurd kan worden, zal transformatie onder de huidige omstandigheden financieel zeer moeizaam zijn. Maatschappelijke invalshoek De tweede invalshoek is maatschappelijk. Zijn er negatieve maatschappelijke neveneffecten te constateren die samenhangen met de leegstand? Nozeman geeft ten aanzien van dit punt aan dat de verspilling aan ruimte en het tekort aan ruimte weliswaar problemen gaan opleveren, maar dat deze nog niet pregnant genoeg zijn om, in dit geval, de overheid tot ingrijpen te doen bewegen. 24. Ook is het nog niet zo dat op leegstaande locaties ongewenst gebruik plaatsvindt en of sociaal onveilige situaties zich voordoen. Voorts is het ook nog niet zo dat zogenaamde kleine beleggers te maken hebben gekregen met substantiële waardedalingen. De noodzaak tot ingrijpen van de overheid is dan ook nog niet echt aanwezig. Kaspers van de gemeente Haarlemmermeer geeft aan dat de gemeente zich vooralsnog beperkt tot faciliterend beleid. Ook de gemeente Amsterdam, zo bleek op 29 juni jl. tijdens een bijeenkomst over transformatie van kantoorgebouwen, is vooralsnog zuiver en alleen faciliterend bezig. Subsidies of iets dergelijks om bijvoorbeeld een aanwezige onrendabele top 25 te financieren bij herontwikkeling of transformatie, komen nog niet ter sprake. 23 Zie voor een korte beschrijving van de beleggersmarkt, bijlage De discussies rondom de leegstand zijn dan ook enigszins te vergelijken met die van bijvoorbeeld de stijgende zeespiegel, waarbij niet voortijdig wordt ingegrepen. 25 Het verschil tussen de aankoopwaarde en de herontwikkelingswaarde. 24
25 4.4 Conclusie De kantorenmarkt is structureel veranderd van een groeimarkt naar een hoofdzakelijk vervangings- en deels groeimarkt. De huidige omvang van 43 mln. m 2 zal zeer geleidelijk nog stijgen, door de toevoeging van op de markt afgestemde kwalitatief hoogwaardige en op goede locaties gelegen panden. Er zijn desondanks geen redenen om aan te nemen dat het leegstandspercentage snel zal dalen. De eenvoudige scenariodoorrekeningen in tabel 4.2 en 4.3 hebben laten zien dat het aannemelijker is dat het leegstandspercentage stijgt en dan met name de structurele component ervan. Dit is een onnatuurlijke situatie. De ontkenning van het probleem door eigenaren en overheid is vreemd. Het is niet reëel te veronderstellen dat het ook dit keer allemaal wel goed komt. Grote aantallen kantoorvierkante meters zullen uit de markt genomen moeten worden. Hiermee wordt de herstructurering van kantoren en kantorenlocaties een permanente en substantiële factor in de kantorenmarkt. 25
26 5 Leegstand op kantorenlocaties In dit hoofdstuk wordt bekeken in hoeverre de leegstand zich manifesteert op kantorenlocaties. Dit mede om te kunnen bepalen of bijvoorbeeld een gebiedsgerichte aanpak of transformatie van kantorenlocaties een oplossing kan bieden. Het is hierbij van belang om te kunnen achterhalen of het om een pand- of om een locatievraagstuk gaat. Alvorens hierop in te gaan, eerst kort iets over de ontstaansgeschiedenis van kantorenlocaties en enkele belangrijke kenmerken ervan. 5.1 Identificatie kantorenlocaties Kantoorlocaties zijn ontstaan vanaf de jaren 70. De opkomst van kantoorwerkers in combinatie met de wens tot functiescheiding waren de belangrijke drijvende elementen. Daarnaast speelde bij de opkomst ook de veranderende wensen van kantoorgebruikers een grote rol, waarbij goed ontsloten en veelal zichtbare locaties de voorkeur hadden. Veel van de locaties zoals we die nu kennen, liggen langs de randen van de stad en dichtbij snelwegen. De locaties zijn sterk monofunctioneel en extensief qua opzet. Winkels, crèches, scholen en dergelijke ontbreken veelal. Parkeren gebeurt bovengronds op eigen terrein. Een ander belangrijk kenmerk van kantorenlocaties is, dat de panden veelal huurpanden zijn. Eigendom en gebruik zijn gescheiden. Op kantorenlocaties is circa 70% huur, het Nederlands gemiddelde van kantoren ligt op 57% 26. Dit percentage is de afgelopen 20 jaar overigens sterk gestegen. De groei van de kantorenvoorraad heeft dan ook met name op de kantorenlocaties plaatsgevonden. Zo is tussen 1990 en 2000 de kantoorruimte op deze locaties meer dan verdubbeld. De sterke groei in de periferie gaat vooral ten koste van de centrumlocaties. Maakten in 1994 centrumlocaties nog 35% van de voorraad uit, in 2004 is dit percentage gedaald naar 30%. Ook het aandeel kantoren in woonwijken is gedaald. In 2004 herbergden de woonwijken echter nog altijd 20% van de voorraad (zie ook tabel 2.1). De verwachting is dat de ruimtelijke deconcentratie van kantoren zich in de toekomst verder zal voortzetten, met een verdere splitsing tussen centrale en decentrale locaties. Vooral binnensteden en woonwijken zullen hierdoor kantoorruimte gaan verliezen ten gunste van de goed bereikbare kantorenlocaties Leegstand op locatieniveau Om de omvang van de leegstand op kantorenlocaties te kunnen bepalen is het noodzakelijk om sluitende data op locatieniveau te hebben. Deze informatie is niet openbaar voorhanden. Wel zijn er leegstandscijfers op gemeenteniveau te vinden. Deze cijfers worden gekoppeld aan gegevens over het aandeel in de huursector. Aangenomen wordt dat bij een hoog percentage in de huursector er meer sprake is van specifieke werk- of kantorenlocaties Bak Bak 2001, ING De redenatie hierachter is dat het aandeel huurpanden op kantorenlocaties relatief hoog is in vergelijking met het Nederlands gemiddelde. 26
Den Haag. Opnamevolume m 2 12% TOENAME T.O.V. VORIG JAAR. Aanbodvolume % DALING T.O.V. DE PIEK BEGIN 2016
Den Haag 1 Nieuw Centrum 2 Oud Centrum 12 3 Den Haag West 4 Den Haag Oost 5 Den Haag Zuid 6 Nieuw Geannexeerd 5 3 2 1 4 7 3 6 8 9 10 7 Rijswijk 8 Voorburg 11 9 Leidschendam 10 Zoetermeer 11 Delft 12 Wassenaar
Nadere informatieLeegstand van kantoren, 1991-2013
Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds
Nadere informatiedownloadbaar document, behorende bij bijlage I
Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van
Nadere informatieKANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieRegio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010
Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte
Nadere informatieStructureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt
Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel
Nadere informatieNoordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.
Nadere informatieKantorenmarkt Den Bosch
Kantorenmarkt Den Bosch Medio 2017 DO RESEARCH www.doresearch.nl Kantorenmarkt Den Bosch, 1 e halfjaar 2017 De gemeente Den Bosch telt bijna 155.000 inwoners en circa 96.700 arbeidsplaatsen verdeeld over
Nadere informatieLeegstand van kantoren,
Indicator 23 september 2016 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod
Nadere informatieKantorenmarkt Amsterdam
Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang
Nadere informatieOost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van
Nadere informatiekantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieMidden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%
Nadere informatieDe Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren
Maart 213 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron
Nadere informatieVERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013
gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN
Nadere informatieKANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012
Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie
Nadere informatieNoord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke
Nadere informatieRegio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte
Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte
Nadere informatieKantorenmarkt Rotterdam
Kantorenmarkt Rotterdam 1 e halfjaar 2015 Kantorenmarkt Rotterdam De gemeente Rotterdam telt circa 625.000 inwoners en 314.120 banen, verdeeld over 25.220 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad
Nadere informatieKANTORENMARKT OOST-NEDERLAND overijssel en Gelderland
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND overijssel en Gelderland landelijke MarKtontWIKKelInGen de vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau
Nadere informatieZuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en
Nadere informatieUtrecht Centrum. Maliebaan e.o. Noord-West. Oost. Papendorp. West. Zuid. Bunnik. De Bilt / Bilthoven. Aanbodvolume m2.
Utrecht 1 Centrum 2 Maliebaan e.o. 3 Noord-West 4 Oost 5 Papendorp 6 West 7 Zuid 8 Bunnik 9 De Bilt / Bilthoven 11 9 3 13 6 2 1 5 15 4 7 8 14 12 10 10 Houten 11 Maarssen 12 Nieuwegein 13 Leidsche Rijn
Nadere informatieBIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio
Nadere informatieLeegstand van winkels,
Indicator 19 april 2019 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod
Nadere informatiekantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieFlevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieLeegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad
Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is
Nadere informatieLeegstand van winkels,
Indicator 8 september 2017 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod
Nadere informatieFactsheet economische crisis. 1 e kwartaal 2011
Factsheet economische crisis 1 e kwartaal 211 O&S Mei 211 2 Kort samengevat Ieder kwartaal factsheet Vanwege de economische recessie is er behoefte aan inzicht in de gevolgen ervan in de gemeente s-hertogenbosch.
Nadere informatieLeegstand van winkels,
Indicator 12 juni 2015 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod
Nadere informatiejul/09 mei/09 jun/09 sep/09 sep/08 jan/09 feb/09 mrt/09 jun/09 aug/09 sep/09 aug/09
HAAGSE MONITOR ECONOMISCHE RECESSIE 7 Deze monitor geeft zowel prognoses als gerealiseerde cijfers weer. Het vaststellen van gerealiseerde cijfers kost tijd, maar worden, zodra deze bekend zijn, in de
Nadere informatieKantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012
Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt
Nadere informatie17.000.000 m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot 2015. Ruimte/werknemer - 2015. Aantal kantoorwerknemers
In dit onderzoek analyseren we de levensvatbaarheid van de kantoren in Nederland op basis van een verdeling per gebouwen van kansrijk via kansarm naar kansloos. Ons eerdere onderzoek gaf, vanuit de vraag
Nadere informatieKantorenmarkt Nederland 4e kwartaal 2018
Opname De opname in het vierde kwartaal van 218 bedroeg circa 44. m², dit is vrijwel gelijk aan het derde kwartaal (49. m²). Ten opzichte van het vierde kwartaal in 217 lag de opname zo n 19% lager. Gemeten
Nadere informatieBedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieKantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk
Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2 CV Gregor Heemskerk Management
Nadere informatieNederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte
Maart 211 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van 4. Vooruitzichten Colofon Samenstelling Drs I.L. de Kruif Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatiewww.kantorenmonitor.nl
kantorenmonitor regio Amsterdam 2005 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd (Amsterdam, Amstelland,
Nadere informatieAAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41
uw datum ons nummer onze datum verzonden inlichtingen bij sector/afdeling doorkiesnr. M. Evers RU/Stedelijke Ontwikkeling 0475-359 395 AAN de voorzitter van de commissie Ruimte bijlage(n) betreffende commissie-informatiebrief
Nadere informatieHalfjaarverslag Woningen Winkels Bedrijfsruimten
Halfjaarverslag 2017 Woningen Winkels Bedrijfsruimten Institutioneel beleggen in Nederlands vastgoed Altera Vastgoed is een Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor institutionele beleggers, dat
Nadere informatieRotterdam Centrum/kantorenboulevards. Rotterdam Oost. Rotterdam West. Rotterdam Zuid. Hillegersberg / Schiebroek.
Rotterdam 1 Centrum/kantorenboulevards 2 Rotterdam Oost 3 Rotterdam West 4 Rotterdam Zuid 5 Hillegersberg / Schiebroek 6 Kralingen 7 Spaanse Polder / Zestienhoven/Noordwest 8 Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk
Nadere informatiekantorenmonitor regio Amsterdam 2006
kantorenmonitor regio Amsterdam 2006 Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland. meer kantoorruimte betrokken Door een grote dynamiek
Nadere informatieBedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieKantoren in cijfers 2017
Kantoren in cijfers 2017 BELEIDSONDERZOEK 071-516 5123 I info@leidenincijfers.nl I www.leidenincijfers.nl Inleiding Sinds 2010 houdt samenwerkingsverband Holland Rijnland gegevens bij over kantoren in
Nadere informatieLeegstand van kantoren,
Indicator 30 November 2017 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod
Nadere informatieZuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%
Nadere informatieWerklocaties. Nota Kantoren Rotterdam samengevat. 19 juni 2019
Werklocaties Nota Kantoren Rotterdam samengevat 19 juni 2019 2 Ruimtelijkeconomisch beleid voor kantoren in Rotterdam Voor een aantrekkelijke, economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen zowel
Nadere informatieKwaliteitsimpuls kantoren
10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls
Nadere informatieKANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE. Martin Stijnenbosch
KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE Martin Stijnenbosch Definitie kantoor Kantoor is activiteit en huisvesting; Uitgangspunten analyse Kantoor als zelfstandig gebouw Kantoren bij hallen op
Nadere informatieFactsheet economische crisis. 4 e kwartaal 2010
Factsheet economische crisis 4 e kwartaal 21 O&S Februari 211 2 Kort samengevat Ieder kwartaal factsheet Vanwege de economische recessie is er behoefte aan inzicht in de gevolgen ervan in de gemeente s-hertogenbosch.
Nadere informatieFactsheet economische crisis. 3 e kwartaal 2009
Factsheet economische crisis 3 e kwartaal 29 O&S November 29 2 Kort samengevat Ieder kwartaal factsheet Al enige tijd is er sprake van een economische recessie in Nederland. Met het oog daarop is er behoefte
Nadere informatieCrisismonitor Drechtsteden
Crisismonitor juni 211 (cijfers t/m maart 211) Inhoud: 1. Werkloosheid 2. Werkloosheid naar leeftijd 3. Vacatures, bedrijven, leegstand 4. Woningmarkt Hoe staan de er voor op de arbeidsmarkt en de woningmarkt?
Nadere informatieHaarlemmermeer 2009. marktleider in de cosmeticamarkt hebben, waarbij we de milieubelasting zo veel mogelijk terug willen dringen.
kantorenmonitor Haarlemmermeer L Oréal Nederland heeft haar hoofdkantoor verplaatst van verschillende locaties in Alphen aan de Rijn en Weesp naar een modern en representatief pand in Beukenhorst-Zuid
Nadere informatieFlevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieMuiden. Weesp Naarden. Gooi Gooi- en Vechtstreek. Wijdemeren
Lelystad Muiden Weesp Naarden kantorenmonitor Metropoolregio 219 Huizen Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Wijdemeren Bussum Gezondmaking kantorenmarkt: verdere daling van de leegstand door
Nadere informatieLeegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper
Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,
Nadere informatieCrisismonitor Drechtsteden juni 2010 (cijfers tot en met april 2010)
Crisismonitor Drechtsteden juni 2010 (cijfers tot en met april 2010) Er zijn enkele voorzichtig positieve ontwikkelingen waar te nemen op de arbeidsmarkt en woningmarkt. Dat is kort gezegd de conclusie
Nadere informatieDe Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013
De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 Economische indicatoren (in %) 2010 2011 2012 2013* 2014* Economische groei 1,7 1,0-1,2-1,25 0,75 Werkloosheid 5,5 5,4 6,4 8,5 9,25 nflatie 1,3 2,3 2,5 2,8 2,0 *
Nadere informatieJaarrapport. Sprekende Cijfers Kantorenmarkten
15 Jaarrapport Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere
Nadere informatieLeegstand van winkels,
Leegstand van winkels, 2004-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van winkels in de detailhandel. Gemiddeld staat 8% van het winkelvloeroppervlakte leeg in 2013. Dit percentage stijgt sinds 2008.
Nadere informatiekantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2018 Verdere daling van de leegstand door record onttrekking van kantoorruimte Lelystad
Lelystad Muiden Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Wijdemeren kantorenmonitor Metropoolregio 218 Verdere daling van de leegstand door record onttrekking van kantoorruimte
Nadere informatieNEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
Maart 215 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatieVergrijzing, verkleuring en individualisering. Voor wie verstandig handelt!
Vergrijzing, verkleuring en individualisering Trendsamenvatting Naam Definitie Scope Conclusies Invloed Impact Bronnen Vergrijzing, verkleuring en individualisering De wereldbevolking neemt toe, waarbij
Nadere informatieDe opmars van zorgvastgoed
De opmars van zorgvastgoed september 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De opmars van zorgvastgoed Met een gemiddeld aandeel van 56% van het totale investeringsvolume, lag de nadruk op de beleggingsmarkt
Nadere informatieNEDERLANDSE KANTORENMARKT
Maart 214 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron
Nadere informatieHerstel woningmarkt in 2014? Versie 2012
Herstel woningmarkt in 2014? Versie 2012 1. Inleidend. De alles overheersende vraag vandaag de dag is hoe de toekomst van de woningmarkt er uit ziet. Deze vraag was uiteraard ook actueel aan het begin
Nadere informatieBIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT
BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van
Nadere informatieNEDERLANDSE KANTORENMARKT
Maart 216 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron
Nadere informatieDebet & Credit november
Debet & Credit november Balans van de Gelderse kantorenmarkt 2011 DEBET & CREDIT, RÉSUME VAN DE ONDERZOEKSRESULTATEN inleiding De leegstandsproblematiek van kantoren staat in het centrum van de belangstelling
Nadere informatieHAAGSE MONITOR RECESSIECIJFERS januari 2010
Pagina // Bijlage HAAGSE MONITOR RECESSIECIJFERS uari Deze monitor geeft zowel prognoses als gerealiseerde cijfers weer. Het vaststellen van gerealiseerde cijfers kost tijd, maar worden, zodra deze bekend
Nadere informatie2010-2012 SAMENVATTING
2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis
Nadere informatieKANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND Limburg en Noord-Brabant
KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND Limburg en Noord-Brabant LANDELIJKE MARKTONTWIKKELINGEN De vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau
Nadere informatieLeegstand vraagt om rigoureuze aanpak
Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Het fenomeen Leegstand van ongekende omvang Landelijk 15% en groeiend Van de ruim 15.000 kantoren in Nederland staan er bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leeg.
Nadere informatieRecordonttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik zorgen voor sterke daling van de leegstand
kantorenmonitor Metropoolregio 216 Muiden Lelystad Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Recordonttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik zorgen voor
Nadere informatieLeegstand van winkels,
Indicator 8 september 2016 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod
Nadere informatieRegionale arbeidsmarktprognose
Provincie Zeeland Afdeling Economie Regionale arbeidsmarktprognose 2011-2012 Inleiding Begin juni 2011 verscheen de rapportage UWV WERKbedrijf Arbeidsmarktprognose 2011-2012 Met een doorkijk naar 2016".
Nadere informatieDe woning(beleggings)markt in beeld 2016
Research A Capital Value production De woning(beleggings)markt in beeld 2016 Samenvatting Ondanks de grote vraag krimpt de voorraad huurwoningen als er geen verdere maatregelen worden genomen. Er wordt
Nadere informatieNEDERLANDSE KANTORENMARKT
Augustus 211 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron
Nadere informatieAnalyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014
Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Kantorenmarkt uit balans De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is zeer ongunstig. Het aanbod van kantoorruimte ligt structureel op een zeer hoog niveau
Nadere informatieWerkgelegenheidsrapportage Haarlemmermeer Inleiding
Inleiding De werkgelegenheid in Haarlemmermeer is in 2014 vrijwel gelijk gebleven. Het aantal werkzame personen nam af met 238; een daling van 0,2%. Het totaal komt hiermee op 117.550 full-time arbeidsplaatsen.
Nadere informatieBIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012
BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen;
Nadere informatieKantorenmonitor Holland Rijnland
Kantorenmonitor Holland Rijnland Inhoud Voorwoord 4 Inleiding 4 Kantorenvoorraad in Holland Rijnland 7 Bestaande kantorenvoorraad 7 Kantoren 8 Kantorenstand 9 Ontwikkelingen in 21, 211 en 212 12 Kantorenvoorraad
Nadere informatieAantal huisartsen en aantal FTE van huisartsen vanaf 2007 tot en met 2016
Aantal huisartsen en aantal FTE van huisartsen vanaf 2007 tot en met 2016 Werken er nu meer of minder huisartsen dan 10 jaar geleden en werken zij nu meer of minder FTE? LF.J. van der Velden & R.S. Batenburg,
Nadere informatieKantorenmarkt Zuid-Nederland (9M 2018)
De regio Zuid-Nederland telt circa 4.3.5 inwoners en heeft 1.953.88 arbeidsplaatsen, verdeeld over 349.85 vestigingen (Bronnen: CBS en Lisa). De regio bestaat uit de provincies Limburg, Noord- Brabant
Nadere informatieIn 2015 daalde de leegstand met mc; in 2016 met mc.
kantorenmonitor Metropoolregio 217 Muiden Lelystad Verdere daling van de leegstand door forse onttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek
Nadere informatieNEDERLANDSE KANTORENMARKT
STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT OPNAME VAN KANTOREN MAART 217 AANBOD VAN KANTOREN HUURPRIJZEN VAN KANTOREN BELEGGINGEN IN KANTOREN De Nederlandse kantorenmarkt heeft het afgelopen jaar de weg
Nadere informatieRegionale werkafspraken kantoren Hart van Brabant
Regionale werkafspraken kantoren Hart van Brabant Vastgesteld in RRO Hart van Brabant, 17 december 2015 Concept d.d. 26 november 2015, na vaststelling worden deze werkafspraken in Hart van Brabant opmaak
Nadere informatieBijlage 4 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven
Bijlage 4 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven Uit: Bijlagenboek bij STEC rapportage Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt
Nadere informatieWoningmarkt landelijk 2018 (KW3)
In het derde kwartaal van 218 werden volgens het CBS/Kadaster 56.921 woningen verkocht. Dat is 7,3% minder dan in het derde kwartaal van 217 en 7,5% meer dan in het tweede kwartaal van 218. De verkoop
Nadere informatieLeegstand van bedrijfsruimten in Noord-Holland
Leegstand van bedrijfsruimten in Noord-Holland Inhoud Blz. 1 Inleiding 1 2 Leegstand bedrijfsruimten 3 3 Typering leegstand 6 Bijlage 1 Contactpersonen 9 Uitgevoerd in opdracht van: Provincie Noord-Holland
Nadere informatieGrote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025
Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen
Nadere informatieNEDERLANDSE KANTORENMARKT
Maart 216 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE KANTORENMARKT 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron
Nadere informatieAanpak kantoren leegstand in Barneveld
Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanleiding Bij de behandeling van de kadernota in mei 2011 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht om beleid te ontwikkelen voor
Nadere informatieNEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatieNederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte
Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatiePersbericht woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2018 NVM afdeling t Gooi. Huizen, 11 oktober Geachte heer, mevrouw,
Persbericht woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2018 NVM afdeling t Gooi Huizen, 11 oktober 2018 Geachte heer, mevrouw, Donderdag 11 oktober 2018, zijn na 10.00 uur de marktcijfers bekend gemaakt van het 3
Nadere informatieWoningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2016
DATUM 16 november 2016 PROJECTNUMMER 3400.107/G OPDRACHTGEVER Woningmarktmonitor provincie : de staat van de woningmarkt medio 2016 Update woningmarktmonitor De afgelopen maand heeft er een grote update
Nadere informatieSpeech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam
Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam thema; financiering van de woningmarkt Ik ben blij dat ik deze bijeenkomst kan bijwonen
Nadere informatieFactsheet economische crisis. 3 e kwartaal 2011
Factsheet economische crisis 3 e kwartaal 211 O&S November 211 2 Kort samengevat Ieder kwartaal factsheet economische crisis Vanwege de voortdurende economische crisis is er behoefte aan inzicht in de
Nadere informatie