Financiële sturing, transparantie, verantwoordelijkheid en soliditeit Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar 2009

Transcriptie

1 Sectorgroep Woningcorporaties Januari 2011 Financiële sturing, transparantie, verantwoordelijkheid en soliditeit Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar 2009

2 1 PricewaterhouseCoopers (PwC) verleent sectorgerichte diensten op de gebieden Assurance, Tax & HRS en Advisory. Ons doel daarbij is het bereiken van maatschappelijk vertrouwen en het creëren van toegevoegde waarde voor klanten en hun belanghebbenden. In Nederland doen we dat met zo n 4900 collega s. Wereldwijd bestaat ons netwerk uit meer dan mensen in 151 landen. Samen delen wij onze gedachten, ervaringen en oplossingen om zo te komen tot verfrissende perspectieven en praktische adviezen. PricewaterhouseCoopers verwijst naar het netwerk van member firms die participeren in PricewaterhouseCoopers International Limited. Iedere member firm is een afzonderlijke en onafhankelijke juridische entiteit.

3 Voorwoord Het begin van een nieuw tijdperk? Wij hebben het genoegen om voor de tweede maal de publicatie Transparantie in financiële sturing uit te brengen. Wij brengen deze publicatie uit in een tijdvak waarin de woningmarkt nog steeds vast zit, financiers hogere eisen stellen en er sprake is van toenemende bemoeienis vanuit de overheid. Niet alleen Den Haag oefent zijn invloed uit via de brede heroverweging, ook Europa bemoeit zich met de Nederlandse huisvesting en brengt nieuwe regelgeving met zich mee. Een tijdperk van verandering waarin overheid en sector zoekend zijn naar een nieuw evenwicht. In een tijdperk van verandering moet je weten waar je staat en je eigen positie naar de toekomst toe goed onderkennen. Daarover gaat transparantie in financiële sturing. Financiële sturing gebaseerd op kasstromen, ontdaan van waarderingsvraagstukken. Daarmee ontstaat er éénduidigheid. In augustus 2010 publiceerde het Financieel Dagblad (het FD) dat van de grote woningcorporaties 40% het afgelopen jaar heeft afgesloten met rode cijfers. Dat blijkt uit onderzoek van het FD onder de 50 grootste corporaties. Hun gezamenlijke resultaat was 92 mln. negatief. Twintig corporaties uit de top 50 blijken in 2009 verlies te hebben geleden. Naast overheidsheffingen zijn afboekingen op onrendabele investeringen in sociale woningbouw de boosdoeners. Om de verliezen terug te dringen worden investeringen geschrapt. Een deel van de corporaties geeft aan in 2009 al minder woningen te hebben gebouwd dan gepland. Het artikel in het FD concludeert dan ook dat corporaties vet op de botten hebben. Hier ontstaat een gemiste kans. Vermogen hebben de corporaties, doch hebben zij ook een gezonde exploitatie, oftewel cash. U kunt ook thuis een mooie waardevolle woning hebben, doch uw inkomen (cash) moet wel voldoende zijn voor onderhoud, rente, belastingen en aflossing. Meer aandacht voor de kasstromen is noodzakelijk. Over 2008 concludeerden wij dat de financiële posities van de corporaties nog aanvaarbaar waren. Wel stelden wij vast dat de rendementen van corporaties onder druk stonden. De druk op rendementen zet zich voort en de kritische grens komt daarmee steeds dichterbij. Dit in een tijdvak met historisch lage rente. Een rentestijging zal gelijk tot tekorten bij corporaties leiden en de schuldposities nemen toe. Corporaties lossen niet af. Privé zou dit niet lukken, waarom zakelijk dan wel? Corporaties laten een kans liggen de beeldvorming in de maatschappij om te buigen. Transparant verantwoorden over financiën is een uitdaging. Naar onze mening ook een plicht voor een corporatie. Openheid, transparantie en verantwoording zijn belangrijk voor het het goed functioneren van een maatschappelijke onderneming. De schandalen hebben extra nadruk gelegd op de besturingssystemen in de corporatiesector. Mede door de toegenomen media-aandacht kunnen besturen zich het niet meer veroorloven achterover te leunen op onder meer het thema financiële sturing. De uitkomsten van ons onderzoek geven u inzicht hoe de 40 grootste corporaties zich verantwoorden over financiële sturing en welke trends waarneembaar zijn in de ontwikkeling van de financiële posities van deze corporaties. Het onderzoek hebben wij gebaseerd op de openbare informatie van woningcorporaties vanuit jaarrekeningen en jaarverslagen en tevens hebben wij gebruik gemaakt van onze bevindingen uit het voorgaande jaar. Onze vorige publicatie heeft veel positieve reacties losgemaakt en wij kijken uit naar uw reactie en de mogelijkheid deze publicatie met u te bespreken. Gijsbert Turkenburg Partner en voorzitter sectorgroep Woningcorporaties Leon Streefkerk Senior Manager

4

5 Inhoudsopgave 1 Een markt met uitdagingen 6 2 Contouren van financiële sturing 10 3 Financiële sturing in verantwoordingen 14 Bijlagen 22 Bijlage A Financieel Sturingsmodel 23 Bijlage B Overzicht kengetallen 24

6 1 Een markt met uitdagingen

7 De omgeving De wereldeconomie is aan de beterende hand. Na een scherpe, brede en gesynchroniseerde wereldwijde recessie eind 2008 en begin 2009, hebben een toenemend aantal landen in 2010 een positieve kwartaalgroei van het bruto binnenlands product (BBP) opgetekend, samen met een opmerkelijk herstel van de internationale handel en de wereldwijde industriële productie. Er is een heropleving van de wereldwijde aandelenmarkten en risicopremies op leningen zijn gedaald. In de juniraming geeft het CPB aan dat de Nederlandse economie in 2010 naar verwachting groeit met 1¼ procent en voor komend jaar wordt een groei van 1¾ procent voorzien. De inflatie komt naar verwachting uit op 1½ procent in 2010 en loopt volgend jaar licht op tot 2 procent. De crisis lijkt daarmee aan zijn einde te komen, maar de klap van de crisis dreunt nog lang na in Nederland. De overheid is naarstig op zoek naar maatregelen om de bodem van de staatskas weer bedekt te krijgen. De geplande bezuinigingen bedragen tot en met miljard. Woningcorporaties worden ook geconfronteerd met de gevolgen hiervan. Het is nog afwachten op welke wijze dit zal gebeuren, maar het lijkt aannemelijk dat dit in de vorm van een heffing zal gaan. Een ding is zeker, het is en blijft een bijzonder boeiende tijd voor woningcorporaties waarin meer en meer nadruk wordt gelegd op bedrijfseconomische afwegingen. Europadossier Met Europa is een overeenkomst bereikt over het staatssteundossier. Sociaal vastgoed (tot de huurtoeslaggrens) en maatschappelijk vastgoed (wijkgebonden) mag met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw worden gefinancierd. Al het overige vastgoed moet zonder borging worden gefinancierd. Dit betekent veelal een duurdere financiering die hogere eisen stelt aan de voorspelbaarheid van de resultaten van de corporatie en een hoger niveau vereist van de exploitatiekasstroom. De tucht van de markt zal zich hier doen gelden. Operationeel zal het Europa dossier minimaal een administratieve scheiding tussen sociaal / maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed vereisen. Dit geldt zowel voor de exploitatie als de financiering. De systemen van de meeste corporaties zijn hier nog niet klaar voor. Die van u wel? Er zijn nog vele vragen rondom deze regeling, met name met betrekking tot de inkomenstoets. Er worden geen strikte regels gegeven. Belangrijk is te beseffen dat de corporatie een inspanningsverplichting heeft, geen resultaatverplichting. De huurder is verantwoordelijk voor de aangeleverde informatie. Ook de uitwerking van het ontrafelen van de vermogensstructuur voor DAEB en niet-daeb activiteiten kent nog veel vragen. De uitwerking verlangt wel het inzichtelijk maken van een verdienmodel voor de verschillende soorten vastgoed in de portefeuille van de corporaties. Het kennen van het verdienmodel is de basis voor financiële sturing. Brede heroverweging De rijksoverheid heeft fors geïnvesteerd in de redding van de financiële sector en de stimulering van de economie. Verder dalen de inkomsten voor de rijksoverheid door afnemende winsten en toenemende werkloosheid. Iedereen is er van doordrongen dat de overheidsuitgaven weer in het gareel dienen te worden gebracht. PricewaterhouseCoopers heeft de heroverwegingsrapporten van de 20 ambtelijke werkgroepen en de partijpolitieke programma s geanalyseerd. Op onze internetsite hebben wij uitgebreide informatie opgenomen. Samengevat geeft het rapport Wonen het volgende beeld. De overheid heeft grote invloed op de woningmarkt: op de huurmarkt door middel van het huurprijsbeleid en de huurtoeslag, op de koopmarkt via de hypotheekrenteaftrek en diverse fiscale regelingen. Daarnaast reguleert de overheid de woningcorporaties. De overheid wil zo de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen bevorderen. Toch functioneert de woningmarkt op een aantal terreinen onvoldoende. Bij het zoeken naar mogelijkheden tot bezuinigingen wordt onderscheid gemaakt in de huurmarkt enerzijds en de koopmarkt anderzijds. Dit heeft vervolgens haar weerslag op woningcorporaties. Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

8 De subsidiëring van de woningmarkt leidt tot ondoelmatigheden op de huurmarkt, de koopmarkt en bij woningcorporaties. Er wordt wel gesteld dat de woningmarkt het vergeten hervormingsdossier is. Volgens de werkgroep is daarom een ingrijpende hervorming noodzakelijk. De werkgroep stelt in haar rapport vijf verschillende varianten voor die tot de benodigde besparingen en tot een beter functionerende woningmarkt moeten leiden. In alle varianten stelt de werkgroep maatregelen voor die zowel van invloed zijn op de huur- als de koopmarkt. Huurmarkt De essentie van de hervorming van de huurmarkt heeft betrekking op het verhogen van de huren naar een marktconform niveau. Op deze manier kunnen besparingen worden gerealiseerd en wachtlijsten worden voorkomen. Bij het vaststellen van de huurprijs kan het inkomen van de huurder in ogenschouw genomen worden en kan rekening worden gehouden met de gewildheid van de woning. Koopmarkt De kern van de hervorming van de koopmarkt heeft betrekking op het beperken van de omvang van de fiscale subsidies op eigen woningen, de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait. Een ander terugkerend element is het afschaffen van de vrijstelling voor de kapitaalverzekering eigen woning. Bij het doorvoeren van hervormingsmaatregelen rondom het eigenwoningbezit zal nadrukkelijk rekening moeten worden gehouden met de effecten op inkomens en op de huizen- en huurprijzen van de woningmarkt. Woningcorporaties De voorgestelde hervorming van de corporatiesector heeft betrekking op het bevorderen van een betere aanwending van het vermogen van de woningcorporaties. Verder is het van belang dat meer inzicht en grip komt op de efficiëntie van de bedrijfsvoering van corporaties. Hoe lang is de financiële polstok van de sector? De miljarden vliegen je om de oren. Dit zijn altijd vermogens maar nog geen kasstromen. Stemmen gaan op het vermogen om te zetten in cash waarmee een verkleining van de sector wordt bewerkstelligd. Daar wordt weliswaar cash mee gegenereerd doch leidt dit ook tot een duurzame kasstroom? Deze vraag staat nog los van vraagstukken over het absorptie vermogen van de markt en de eventuele verstoring van de marktwerking. Schuivend belang van de verantwoording Verantwoordelijkheid, soliditeit en transparantie zullen in de komende jaren centraal staan in de verantwoording van woningcorporaties. De sector moet hiertoe zelf haar verantwoordelijkheid nemen door het risicobeheersingproces, de (corporate) governance en het beloningsbeleid te verbeteren zodat zich geen excessen en onnodige kwetsbaarheden voor kunnen doen. De risico s en de financiële posities van woningcorporaties zullen inzichtelijk en transparant moeten zijn. De media en de politiek voeren hiertoe al enige druk uit. Zonder een goed antwoord vanuit de sector, zal de publicitaire druk toenemen met het risico van verkeerde conclusies. De noodzaak tot transparante financiële sturing zal de komende jaren worden versterkt door de extra eisen welke voortvloeien uit nieuwe financieringsconstructies. Kasstroomsturing, rendementen, waarde- en vermogensontwikkeling zijn leidend bij het transparant maken van de financiële positie. Samenvatting uitkomsten onderzoek - reden tot zorg De financiële positie van woningcorporaties, zoals die blijkt uit de onderzochte jaarverslagen, is op dit moment gemiddeld nog aanvaardbaar. Hierbij is wel sprake van een grote spreiding tussen de corporaties. De interest dekkingsratio blijft gemiddeld op niveau. Wel zit 36% van de onderzochte corporaties onder de norm. Het direct rendement daalt en komt onder het gewenste niveau. De corporaties teren in op vermogen en de exploitatie naar de toekomst toe wordt moeilijker. Hoewel het lastig is om op basis van twee jaren een trend waar te nemen, biedt de ontwikkeling van de financiële posities voor deze corporaties toch reden tot zorg. Naast de stijgende overheidsheffingen en investeringsverplichtingen die samengaan met dalende 8 PricewaterhouseCoopers

9 verkoopopbrengsten zien wij als een groot financieel risico de lage rente op dit moment. In 2009 komt de gemiddelde Interest Coverage Ratio iets lager uit dan voorgaand jaar terwijl de gemiddelde vermogenskosten zijn afgenomen. Gelukkig constateren we dat diverse corporaties het renterisico voor een lange periode hebben afgedekt, maar bij zeker de helft van de corporaties blijkt dit niet helder uit de jaarstukken. Positief geformuleerd kunnen wij uit ons onderzoek melden dat er sprake is van een verbetering in de informatievoorziening rondom de financiële positie. Een relatief hoger aandeel van de corporaties geeft meer inzicht in hun financiële positie. Hieruit blijkt gelukkig dat corporaties meer en meer gaan sturen op kasstromen en zich hierover verantwoorden middels het rapporteren over kengetallen. Voor verbetering vatbaar is de verantwoording over beleidsdoelstellingen, de onderbouwing hiervan en het inzicht in de ontwikkeling van de financiële positie in een meerjarenperspectief. Onze boodschap aan u is de transparantie op het vlak van financiële sturing daadwerkelijk op te pakken. Daarmee versterkt de sector haar maatschappelijke positie, kan de individuele corporatie de discussie met stakeholders voeren én waarborgt de corporatie haar continuïteit. Hoewel sprake is van verbetering zien wij nog een weg te gaan om te komen tot een transparante verantwoording. Wederom dagen wij de woningcorporaties uit in de komende verslaggevingsronde passende aandacht hiervoor te hebben. Natuurlijk staan wij de corporaties hierbij graag terzijde. Veel belangstellenden die eisen dat corporaties stevig bouwen en meebetalen aan maatschappelijke doelen, zijn nog steeds van mening dat de reserves van woningcorporaties moeten worden uitgepond. Zo kan geld dat vastzit in de stenen, vrijkomen voor nieuwbouw. Zij vinden dat corporaties de doorstroming op de woningmarkt moeten stimuleren door huizen aan huurders te verkopen. Uit ons onderzoek blijkt dat woningcorporaties minder zijn gaan investeren en dat de verkopen tegenvallen als gevolg van een afnemende vraag. Omdat het erg lastig is gebleken deze informatie te ontrafelen uit de jaarstukken van de corporaties, baseren wij deze conclusie op vaak tekstuele toelichtingen in de jaarverslagen. Wij zien hier een gemiste kans om de verwachtingen te managen bij diverse stakeholders. Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

10 2 Contouren van financiële sturing

11 Het financieel beleid van een corporatie is dienend aan het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen. Een adequaat financieel beleid is sina qua non voor een goede bedrijfsvoering. Financieel beleid bij een corporatie dient voldoende uitgangspunten te bevatten om financiële sturing in te bedden in de corporatie. Het gaat daarbij om de volgende onderdelen: a Kasstromen b Resultaat- en rendementsdoelstellingen c Rendement op investeringen d Waardeontwikkeling e Vermogensontwikkeling Een corporatie dient, naar onze mening, op basis van haar eigen criteria financiële beleidskaders (de normstelling) te ontwikkelen die voor alle onderdelen van financiële sturing van toepassing zijn. De financiële sturing kan enkel worden gebaseerd op kasstromen omdat deze niet kunnen worden beïnvloed door boekhoudkundige keuzes en daardoor een stabiele basis vormen voor sturing. Kasstromen geven weer hoeveel geld in een jaar bij de organisatie is binnengekomen en is uitgegaan. Bij adequate financiële sturing wordt de sturing op kasstromen gekoppeld aan resultaat- en rendementsdoelstellingen, waardeontwikkeling van het bezit en vermogensontwikkeling op basis van actuele waarde. Het financiële sturingsmodel Het financieel sturingsmodel dat wij hanteren is gebaseerd op kasstromen. De corporatie kent een drietal kasstromen, te weten: exploitatie portfolio financiering Het verdient de voorkeur een integrale benadering te hanteren voor kasstromen. Dat wil zeggen dat een wisselwerking bestaat tussen de exploitatie -, portfolio - (aan- en verkoop van woningen) en financieringskasstromen. Het financiële beleid geeft richting aan de gewenste verhouding tussen de kasstromen en het gewenste niveau van de kasstromen. Dit noemen wij normstelling. Afgezet tegen de werkelijkheid en de toekomstige ontwikkelingen geven inzicht in de ruimte die bestaat om het gewenste maatschappelijke beleid te realiseren. Scenario s De omvang van toekomstige kasstromen kan sterk variëren en is mede afhankelijk van de door een corporatie gekozen beleidsuitgangspunten. De mate waarin de kasstromen variëren in omvang wordt volatiliteit genoemd. Om de volatiliteit een plek te geven in het financieel beleid adviseren wij om in het financieel beleid een stresstest op te nemen. De stresstest maakt onderscheid tussen macro economische scenario s en interne beleidsvarianten. Macro economische variabelen die niet beïnvloedbaar zijn door een corporatie kunnen hierbij worden afgeleid van algemeen geldende normen. Het verdient aanbeveling minimaal een drietal scenario s te onderkennen, te weten een meest waarschijnlijk scenario, een negatief scenario en een positief scenario. Een gezonde exploitatie De exploitatiekasstroom ziet toe op de verhuuractiviteit van de corporatie. Deze kasstroom dient over een planperiode onder normale omstandigheden gemiddeld positief te zijn. Deze kasstroom moet zodanig zijn dat de rentelast hieruit kan worden voldaan. Een normstelling voor de Interest Coverage Ratio op niveau 1,25-1,5 vinden wij generiek acceptabel. De daadwerkelijke normstelling is afhankelijk van de volatiliteit van de kasstroom, de rentevisie, het meerjarenperspectief en dergelijke. De keuzes die de corporatie maakt in het huurbeleid en de efficiency zijn bepalende factoren voor de exploitatiekasstroom. De kwaliteit van de mutaties in de portfolio hebben een direct effect op de toekomstige exploitatie. Portfolio De portfoliokasstroom bestaat uit de aan- en verkopen in het bezit. Aan- en verkopen zijn bepalend voor de toekomstige exploitatie en de vermogensontwikkeling. Hieruit blijkt het belang van een goede sturing op investeringsbeslissingen. De corporatie dient een aantal criteria te formuleren aan de hand waarvan investeringsbeslissingen worden genomen. Dit zijn bijvoorbeeld direct rendement en de Internal Rate of Return. Beide rendementsgetallen dienen te worden Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

12 beschouwd in relatie tot de gemiddelde vermogenskostenvoet. Immers, een rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet, betekent normaliter dat de corporatie onvoldoende middelen genereert om financiers te betalen. Dat kan overigens ook een bewuste keuze zijn. Beleidsmatig maakt de corporatie keuzes naar vastgoedsegment (sociaal, maatschappelijk en/of commercieel). Het rendement over de gehele portefeuille dient minimaal de gemiddelde vermogenskostenvoet te evenaren. Het indirect rendement wordt door de corporatie gemonitord. Het laat zien in hoeverre de corporatie waarde creëert. Deze waarde is altijd subjectief, of het nu gaat om de bedrijfswaarde, de beleidswaarde, de WOZ-waarde, de aedex-waarde of welke andere waarde dan ook. Pas als de corporatie de waarde verzilvert in een uitpondscenario, is deze objectief. Bij het nemen van desinvesteringsbeslissingen speelt de indirecte waarde een belangrijke rol. Daar waar een corporatie een hoog indirect rendement verwacht te realiseren, kan een corporatie de hoogste kasstroom en dus de meeste eigen middelen genereren. Financiering Een investeringsvraagstuk staat nooit los van een financieringsvraagstuk. De wijze van financiering dient naar onze mening onderdeel te zijn van een investeringsbeslissing. De corporatie toetst een financieringsvraagstuk onder andere met het investerings-/financieringsratio. Beleid gemotiveerde normstelling - maakt onderdeel uit van het financieringsstatuut. Deze ratio komt tot stand op basis van vermogensdoelstellingen zoals Loan to Value. Op investeringsniveau en op jaarlaagniveau over een planperiode, bewaakt een corporatie met de investerings-/financieringsratio de juiste verhouding tussen de financiering en de waardecreatie. Investeringen zonder waarde dragen niet bij aan de vermogensontwikkeling. Daarom toetsen we tegen de waarde die wordt gecreëerd. De uiteindelijk doelstelling is de continuïteit te waarborgen door een gezonde vermogensontwikkeling. In ons model spreken wij over het kengetal Loan to Value. Dit geeft aan hoe veel van de waarde van een corporatie is gefinancierd. Een generieke norm van 75% lijkt gerechtvaardigd bij hantering van de bedrijfswaarde. Een eigen norm komt tot stand op basis van het eigen risicoprofiel en de gewenste vermogensbuffer die daarbij hoort. Waarde Binnen de sector worden diverse waardebegrippen gehanteerd. PwC is van mening dat de waarde gebaseerd op integrale beleidsdoorrekening (de beleidswaarde) in het huidige speelveld, samen met de aedex-waarde, de meest relevante waarde is. Dit sluit aan bij de door ons in het model gehanteerde kasstromen. Deze waarde als uitkomst van geprojecteerde kasstromen is door de corporatie het meest beïnvloedbaar door middel van haar beleidskeuzes. Afgezet tegen de aedex-waarde ontstaat daarbij een beeld van de maatschappelijk opgeofferde waarde. Een kengetal dat de relatie legt tussen de beleidswaarde en het aandeel externe financiering wordt Loan to Value genoemd. Sturingsmodel Het hier gepresenteerde model is samengevat op corporatieniveau. De corporatie kent meerdere activiteiten die, met gelijke kengetallen doch met andere normstelling, beoordeeld moeten worden. Meest voor de hand liggend in de driedeling: sociaal, maatschappelijk en commercieel vastgoed. Uw exploitatie en portfolio beoordeelt u in deze categorieën, uw financiering (nog) op corporatieniveau. Op de volgende pagina is een impressie van ons sturingsmodel opgenomen. In bijlage A is een grotere versie opgenomen. Vertaald naar een dashboard heeft een corporatie met dit sturingsmodel een managementtool in handen waarmee de corporatie de financiële sturing kan vormgeven en de financiële continuïteit kan bewaken. 12 PricewaterhouseCoopers

13 Value Loan Portfoliobeleid Grondposities Concurrentie Portfoliomanagement Waardesturing Imago Druk op werknemers Prestatiegerichtheid Ondernemerschap Projectontwikkeling Benchmark versus normstelling, Direct aedex IPD rendement Loan Value Waardering portefeuille per 1/1 Interest dekkingsratio Beginstand netto schuldpositie 1/1 Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief) Schaalvergroting Druk vanuit Brussel Demografie Landelijke toelating Nieuw huurbeleid Individualisering Verscheidenheid Woonvisie gemeente Doelgroep Maatschappelijk presteren Fiscalisering ICT toepassingen Financiering Internet Juridische structuur Domotica Beleid Kasstromen Investeringen & verkopen = Waardering + Portfolio kasstroom + = IRR/ BAR / NAR Corporate Governance Visitatie Transparante verslaggeving Risk management Interne controle Efficiënte bedrijfsvoering Financiële positie Indirect rendement Waardering portefeuille per 31/12 Benchmark versus normstelling, aedex IPD Benchmark versus normstelling Kapitaalmarkt Vermogensontwikkeling value Loan to Eindstand netto schuldpositie 31/12 Investeringsfinancieringsratio Treasury Planning & Control Medewerkers Klant Toezicht Risicomanagement Kwaliteit Beleidsvariant Kengetal +/- Operationele kasstroom + = Leningen = Onroerendgoedmarkt Benchmark versus normstelling Uitkomst In deze publicatie laten wij u de uitkomsten van ons onderzoek zien naar de kwalitatieve presentatie van de kengetallen en de kwantitatieve waarden. Kwalitatief laten wij u zien wat de realisatie is. Deze is ontleend en berekend op basis van de jaarstukken over boekjaar Wij hebben ook vergelijkende cijfers opgenomen over boekjaar Deze hebben wij ontleend aan ons onderzoek van voorgaand jaar aangevuld met de nieuw beschikbaar gekomen informatie van enkele corporaties. In de bijlagen hebben wij de gegevens per corporatie voor u opgenomen. De presentatie van het financieel beleid in de jaarverslagen lichten wij tekstueel toe. Figuur 1. Financieel Sturingsmodel Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

14 3 Financiële sturing in verantwoordingen

15 Interest Coverage Ratio Definitie: De Interest Coverage Ratio wordt berekend door het exploitatie saldo op basis van kasstromen te delen door de financieringslasten Interest Coverage Ratio Verantwoording over de ICR verdient verbetering. Het merendeel van de veertig onderzochte corporaties rapporteert niet expliciet over de ICR. Slechts bij uitzondering wordt melding gemaakt van een beleid/normstelling. Dit kengetal is het belangrijkste kengetal, het meest zuiver, het gemakkelijkst te bepalen en het laat direct zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Kortom Hoogste Laagste Gemiddelde 25% 20% Interest Coverage Ratio Figuur 3. Interest Coverage Ratio De spreiding van de winstgevendheid van de corporaties is groot. Van de onderzochte corporaties kan de volgende verdeling worden gemaakt: 15% 10% 5% ICR < 1 15% 15% 1 < ICR < 1,35 18% 18% ICR > 1,35 67% 67% 0% Corporaties rapporteren over kengetal Figuur 2. Corporaties die verantwoorden over ICR Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal De Interest Coverage Ratio (ICR) wordt berekend door de winst- en verliesrekening te zuiveren van waarderingsvraagstukken, zichtbare non-cash en niet-exploitatiegerelateerde items, zoals afschrijvingen, verkopen en dergelijke. Leefbaarheidsuitgaven blijven in de exploitatiekasstroom achter. Deze zouden eigenlijk als maatschappelijk dividend moeten worden opgenomen, maar zijn uit de externe informatiebronnen niet te achterhalen. De totale rentelast wordt uitgedrukt in de verhouding tot het exploitatiesaldo; dit bepaalt de Interest Coverage Ratio. Indien de Interest Coverage Ratio kleiner is dan 1, genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de rentelast te betalen. Een normstelling voor de Interest Coverage Ratio op niveau 1,25-1,35 vinden wij generiek acceptabel. Totaal 100% 100% Hieruit kan worden afgeleid dat, gemeten in kasstromen, het merendeel van de onderzochte corporaties voldoet aan de winstgevendheid van de exploitatie. De categorie waarbij de ICR lager is dan 1,35 is substantieel. Het ontbreekt echter in de verantwoording aan een toekomstperspectief. Het lijkt aannemelijk dat, met de beleidsvoornemens en de huidige rentestand, de rek er uit is. Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

16 Direct rendement Definitie: Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de jaarrekening. Direct Rendement 25% 20% 15% Wij koppelen ons financiële sturingsmodel aan kasstromen en sluiten daarmee aan op de kasstromen zoals opgenomen in de bedrijfswaarde. Het zou logischer en beter zijn om aan te sluiten bij de beleidswaarde. De beleidswaarde is de bedrijfswaarde waarin het beleid van de corporatie volledig is vertaald, dus ook een uitpondscenario voor het bezit. De beleidswaarde is echter zelden af te lezen uit de jaarrekening van een corporatie. Los van de waarde die wordt gebruikt, is het belangrijk hier consequent in te zijn en telkens dezelfde waarde te gebruiken om de diverse berekeningen met elkaar te kunnen vergelijken. Houd hiermee rekening bij uw normstelling. Het kengetal direct rendement kan dienen voor investeringsbeslissingen alsmede beslissingen bijvoorbeeld ten aanzien van het huur- en onderhoudsbeleid van het bestaande bezit. Bij voorkeur wordt de beleidsnorm voor direct rendement gekoppeld aan een verdienmodel per vastgoedsegment. Dit geeft u inzicht in de winstgevendheid van de verschillende segmenten als sociale huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen, bedrijfsonroerendgoed, maatschappelijk onroerendgoed, parkeerplaatsen, etc. Voor een adequate uitwerking van de gevolgen van het Europadossier is dit naar onze mening een must have. Of de benadering van verdienmodellen leeft bij corporaties hebben wij slechts beperkt uit de verantwoordingen kunnen opmaken. Een zeer bescheiden deel van de corporaties rapporteert over het beleid rondom direct rendement. Hier is geen verbetering in opgetreden ten opzichte van vorig jaar. De noodzaak hier op te sturen neemt echter toe. Wij zijn van mening dat de corporatie dit inzicht per vastgoed component moet hebben. Kunt u de vraag beantwoorden met welke activiteit u het geld verdient? 10% 5% 0% Corporaties rapporteren over kengetal Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal Figuur 4. Corporaties die verantwoorden over direct rendement Ter bepaling van het gewenste rendement kan ondermeer de hoogte van de rente op langlopende leningen en de strategische doelstelling per complex als basis dienen. Verder kunt u rekening houden met risico opslagen voor het soort object. Een direct rendement onder de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet (vaak aangeduid als de WACC) duidt op het interen op het vermogen. De corporatie behaalt immers onvoldoende rendement om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Vanuit maatschappelijk oogpunt kan dit een keuze zijn, vanuit bedrijfseconomisch oogpunt zal er een onderbouwing aan te grondslag moeten liggen waarbij blijkt dat op totaal portefeuilleniveau voldoende rendement wordt gerealiseerd. 7% 6% 5% 4% 3% Direct Rendement % 1% - Hoogste Laagste Gemiddelde Figuur 5. Direct Rendement 16 PricewaterhouseCoopers

17 Het gemiddelde direct rendement daalt van 4,1% in 2008 naar 3,9% in 2009 en ligt daarmee nu onder de normering van de vermogenskostenvoet die wij op basis van bedrijfswaarde inschatten tussen de 4,0% en de 4,3%. Het kengetal geeft aan dat de exploitatie onder druk staat en onvoldoende winstgevend is. Deze ontwikkeling ligt in lijn met de ontwikkeling van het interestdekkingsratio. De sector kent dus weinig ruimte om een stijging van de kosten van het vermogen op te vangen en is kwetsbaar voor een rentestijging. De renteontwikkeling is een externe factor die slechts beperkt beïnvloedbaar is. De winstgevendheid van de exploitatie kan wel beïnvloed worden. Enkele beleidsknoppen waaraan u kunt draaien zijn: bezuinigen op de beheerslasten en de leefbaarheidsuitgaven: de exploitatiekasstroom wordt beter en het direct rendement gaat omhoog; inkomsten verhogen door huurstijging: de exploitatiekasstroom wordt beter en het indirect rendement gaat omhoog; verkoop van bestaand bezit met een laag rendement: u realiseert hiermee een kasstroom voor interne financiering en uw exploitatie verbetert; toevoegen van hoog renderend vastgoed: dit is afhankelijk van de markt en het risicoprofiel van de corporatie. Hoe hoger het rendement, hoe hoger het risico lijkt een adagium dat nog steeds geldt. Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

18 Indirect rendement Definitie: Het indirect rendement is de waardemutatie van de bestaande portefeuille. In het sturingsmodel pleiten wij primair voor een toepassing van eenzelfde waardebegrip. Ook hier speelt, net als bij direct rendement, de keuze voor het hanteren van de bedrijfs- of de beleidswaarde. Op basis van de bedrijfs- of de beleidswaarde zou intern een analyse mogelijk moeten zijn. De informatie in de jaarrekening is hiervoor echter te beperkt. Belangrijk voor bestuurders en interne toezichthouders is te doorgronden waar de waardestijging vandaan komt en of deze past in het beleid dat de corporatie hanteert. Een stijging van de bedrijfswaarde anders dan door complextoevoegingen, wordt veroorzaakt door aanpassing van de parameters en de grondslagen. Dit laatste moet rechtstreeks terug te voeren zijn op beleidsmatige keuzes. Indirect rendement kan ook worden gekoppeld aan een marktwaarde. Het voordeel ten opzichte van het hanteren van bedrijfswaarde of beleidswaarde is dat het inzicht geeft in de prijs die een andere partij bereid is er voor te betalen. Dit wordt vaak gebruikt voor het analyseren van vastgoedportefeuilles bij het oormerken van te verkopen bezit (zogenaamde hold-sell analyses) en voor investeringsbeslissingen. Of corporaties hier daadwerkelijk op sturen kunnen wij uit de verantwoordingen niet opmaken. Slechts 15% van de onderzochte corporaties rapporteert over indirect rendement. In de praktijk bemerken wij dat corporaties hier zeer verschillend mee omgaan. Voor de analyse van het indirecte rendement hebben wij de openbare regionale IPD-gegevens van aedex gehanteerd. Wij willen benadrukken dat dit kan afwijken van het werkelijke indirecte rendement van de portefeuilles van corporaties. Iedere regio heeft gemiddeld een negatief indirect rendement. Naast het feit dat het al lastig is een object te verkopen, wordt gemiddeld genomen dus ook minder rendement gerealiseerd bij verkooptransacties. Voor woningcorporaties heeft dit als gevolg dat minder geïnvesteerd kan worden en dat de meerjareninvesteringsprognose naar beneden bijgesteld zal moeten worden. 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% Indirect rendement Hoogste Laagste Gemiddelde Figuur 7. Indirect rendement op basis van aedex/ipd-waarden Indirect rendement 25% % 15% 10% 5% 0% Corporaties rapporteren over kengetal Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal Figuur 6. Corporaties die verantwoorden over Indirect rendement 18 PricewaterhouseCoopers

19 Loan to Value Definitie: Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, oftewel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Wij zijn hier wederom uitgegaan van de bedrijfswaarde om zo dicht mogelijk bij de kasstromen te blijven. Loan to value 25% 20% 15% Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling houden wij een norm (plafond) aan van 75% op basis van een bedrijfswaarde waardering. Dit kengetal is een richtinggevend kengetal. Een gezonde vermogensverhouding is gebaseerd op de benodigde risicobuffer. Er zijn vele manieren om die te bepalen. Dit valt buiten het bestek van deze publicatie. De gezonde vermogensontwikkeling is een voorwaarde voor continuïteit. Vermogen staat niet op zich. De omvang van het vermogen in verhouding tot de schulden is mede bepalend voor de gemiddelde vermogenskosten voet en daarmee voor de normstelling voor direct rendement en de interest coverage ratio. Daarmee wordt de relatie tussen vermogen en kasstromen gelegd en mede de noodzaak tot een integrale benadering van financiële sturing. Van de onderzochte jaarstukken rapporteert 21% over de Loan to Value. Op andere wijzen wordt wel vaak inzicht gegeven in de vermogensontwikkeling van corporaties, bijvoorbeeld in de vorm van solvabiliteit. Helaas ontbreekt het vaak aan een beleidsnorm waardoor het interpreteren van de verstrekte informatie voor de lezer lastig is en daarmee een beperkte informatiewaarde heeft. 10% 5% 0% Corporaties rapporteren over kengetal Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal Figuur 8. Corporaties die verantwoorden over Loan to Value De Loan to Value heeft een gemiddelde waarde van 64% voor de onderzochte corporaties. Ten opzichte van de vuistregel kan worden veronderstelt dat er nog ruimte is financiering aan te trekken. Echter, vanuit de winstgevendheid van de exploitatie hebben we bij het directe rendement en in mindere mate bij de interest coverage ratio vastgesteld dat de winstgevendheid onder druk staat. Dit geeft nogmaals de noodzaak aan om per vastgoedsegment in kaart te brengen of de verdienmodellen marktconforme uitgangspunten hebben. Benchmarkgegevens zijn hierbij zeer nuttig. 100% Loan to value % 60% 40% 20% 0% -20% Hoogste Laagste Gemiddelde Figuur 9. Loan to Value Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

20 Investerings-/financieringsratio Definitie: De investerings-/financieringsratio geeft aan welk gedeelte van de investering extern wordt gefinancierd dan wel extern moet worden gefinancierd. kasstromen kan een corporatie niet investeren. De investerings-/financieringsratio zou onderdeel moeten uitmaken van de investeringsbeslissing. Dit zien wij in de praktijk helaas zelden terug. Evenmin wordt hierover gerapporteerd in de externe verantwoording. De informatie in de verantwoording om inzicht te krijgen in de kasstromen uit hoofde van investeringen en desinvesteringen is zeer beperkt. De meeste corporaties rapporteren slechts het saldo van de investeringen en desinvesteringen in hun kasstroomoverzicht. Een zuivere investerings-/financieringsratio is derhalve niet te berekenen vanuit de verantwoording. Een teleurstellende constatering vinden wij. Gezien de importantie van het kengetal hebben wij toch een aangepaste berekening opgenomen in deze publicatie. Dit leidt wel tot een andere uitkomst van het kengetal. Onderstaand is een vergelijking opgenomen. Investerings-/financieringsratio 25% 20% 15% 10% 5% Gebruikelijke berekening investerings-/financieringsratio Bedrag Kasstromen uit investeringen (A) 200 0% Corporaties rapporteren over kengetal Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal Af: Kasstromen uit verkopen 40 Af: Kasstromen uit exploitatie 50 Saldo = kasstroom uit financiering (B) 110 Investerings-/financieringsratio (= B / A x 100%) 55% Toegepaste berekening investerings-/financieringsratio Bedrag Figuur 10. Corporaties die verantwoorden over investerings-/financieringsratio Gemiddeld komt de groep op 28% voor dit kengetal, bij een Loan to Value van gemiddeld 60%. De verschillen tussen de corporaties zijn groot. Opvallend daarbij is dat diverse corporaties meer desinvesteren dan investeren. Vanuit bedrijfseconomisch perspectief wordt hiermee de financiële positie versterkt, maar wordt daarmee ook de maatschappelijke opgave gerealiseerd? Kasstromen uit investeringen?? Af: Kasstromen uit verkopen?? Saldo (A) % 50% Investerings-/financieringsratio Af: Kasstromen uit exploitatie 50 0% Saldo = kasstroom uit financiering (B) % -100% Investerings-/financieringsratio (= B / A x 100%) 69% -150% Vanuit de normstelling op het gebied van Loan to Value komt een corporatie tot een investerings-/financieringsratio. In principe ligt dit kengetal altijd lager dan de Loan to Value, daar de waarde van de investering over het algemeen lager ligt dan de investering (de uitgaande kasstroom is groter dan de waardetoevoeging, de fameuze onrendabele top). Dit verschil moet de corporatie dekken uit interne financiering verkregen uit verkopen en exploitatie. Zonder beide -200% -250% -300% -350% -400% Hoogste Laagste Gemiddelde Figuur 11. Investerings-/financieringsratio 20 PricewaterhouseCoopers

21 Risico s financiële posities ultimo 2009 Interessant is het om te analyseren hoe de verhouding is tussen de loan to values en de interest coverage ratio s. Hoe meer financiering een corporatie heeft, hoe hoger de loan to value en hoe hoger de druk op de interest coverage ratio. Onderstaand hebben we een risicokaart opgenomen voor de onderzochte corporaties. U kunt zien dat op basis van deze analyse diverse corporaties in de rode gevarenzone verkeren. Een kanttekening hierbij is dat het lastig is om op basis van één jaar conclusies te trekken. Het zou dan ook te kort door de bocht zijn om te concluderen dat de corporaties in de gevarenzone financieel niet gezond zijn. Duidelijk is wel dat er werk aan de winkel is voor deze corporaties! Loan to value 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 2,20 2,40 30% 35% 20 40% 14 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% % % 90% Interest Coverage Ratio Woningcorporaties 1 Stichting Ymere 2 Stichting Vestia Groep 3 Stichting De Alliantie 4 Stichting Portaal 5 Stichting Woonstad Rotterdam 6 Woningstichting Eigen Haard 7 Woonzorg Nederland 8 Woonbron 9 Rochdale 10 Woningbouwvereniging Stadgenoot 11 Lefier Kern 12 Staedion 13 Stichting Mitros 14 Woonbedrijf 15 Woonstichting Lieven de Key 16 Com.Wonen 17 Stichting Wonenbreburg 18 Mooiland Maasland 19 Woningstichting Haag Wonen 20 Wonen Limburg 21 Stichting WoonFriesland 22 Stichting Allee Wonen 23 Woningstichting De Woonplaats 24 Stichting Parteon 25 Stichting Maasdelta Groep (MDG) 26 Christelijke Woonstichting Vidomes 27 Accolade 28 Woningstichting Domijn 29 Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven 30 Stichting Actium 31 Stichting DeltaWonen 32 Stichting Pré Wonen 33 Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen 34 Stichting Zayaz 35 Stichting Woonwaard Noord-Kennemersland 36 Talis 37 Wonen Zuid Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

22 Bijlagen

23 Bijlage A Financieel Sturingsmodel Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief) Demografie Individualisering Doelgroep Druk vanuit Brussel Nieuw huurbeleid Woonvisie gemeente Schaalvergroting Landelijke toelating Verscheidenheid Portfoliobeleid Grondposities Concurrentie Corporate Governance Visitatie Transparante verslaggeving Maatschappelijk presteren Portfoliomanagement Waardesturing Imago Risk management Interne controle Efficiënte bedrijfsvoering ICT toepassingen Internet Domotica Fiscalisering Financiering Juridische structuur Druk op werknemers Prestatiegerichtheid Ondernemerschap Beleid Kasstromen Investeringen & verkopen Benchmark versus normstelling, aedex IPD = + + = Benchmark versus normstelling, aedex IPD Portfolio kasstroom Benchmark versus normstelling Kapitaalmarkt Financiële positie Projectontwikkeling Indirect rendement IRR/ BAR / NAR Direct rendement Value Waardering portefeuille per 31/12 Waardering Waardering portefeuille per 1/1 Value +/- Onroerendgoedmarkt Loan to value Operationele kasstroom Interest dekkingsratio Benchmark versus normstelling Loan Eindstand netto schuldpositie 31/12 = + = Leningen Beginstand netto schuldpositie 1/1 Loan Treasury Vermogensontwikkeling Investeringsfinancieringsratio Planning & Control Medewerkers Klant Toezicht Risicomanagement Kwaliteit Beleidsvariant Kengetal Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

24 Bijlage B Overzicht kengetallen Interest Coverage ratio Woningstichting Domijn Talis Wonen Limburg Lefier Kern Mooiland Maasland Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen Stichting Zayaz Woonzorg Nederland Stichting De Alliantie Stichting Parteon Accolade Stichting Maasdelta Groep (MDG) Stichting Mitros Stichting Portaal Stichting Actium Woningstichting De Woonplaats Stichting DeltaWonen Com.Wonen Stichting WoonFriesland Stichting Vestia Groep Wonen Zuid Stichting Woonpunt Stichting Woonwaard Noord-Kennemersland Woonbedrijf Christelijke Woonstichting Vidomes Stichting Allee Wonen Stichting Pré Wonen Woningstichting Eigen Haard Stichting Ymere Stichting Wonenbreburg Woonstichting Lieven de Key Woningstichting Haag Wonen Staedion Woningbouwvereniging Stadgenoot Rochdale Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven Woonbron Stichting Woonstad Rotterdam BrabantWonen 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 Gemiddelde (1,47) Norm (1,30) * BrabantWonen heeft een negatieve Interest Coverage Ratio doordat zij per saldo geen financieringslast heeft (in 2009 : -2,12 en in 2008: -5,95) 24 PricewaterhouseCoopers

25 Direct rendement Woningstichting Domijn Woonzorg Nederland Stichting Zayaz Mooiland Maasland Accolade Wonen Zuid Lefier Kern Woningstichting Eigen Haard Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen Talis Stichting Parteon Stichting DeltaWonen Com.Wonen Stichting WoonFriesland Stichting Mitros Stichting Portaal Woningstichting De Woonplaats Stichting Vestia Groep Stichting Woonwaard Noord-Kennemersland Stichting De Alliantie Christelijke Woonstichting Vidomes Stichting Actium Stichting Ymere Stichting Allee Wonen Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven Wonen Limburg Staedion Stichting Maasdelta Groep (MDG) Stichting Pré Wonen Woningstichting Haag Wonen Stichting Wonenbreburg Woonstichting Lieven de Key Woningbouwvereniging Stadgenoot Rochdale Woonbedrijf Woonbron Stichting Woonstad Rotterdam BrabantWonen 0% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% Gemiddelde (3,90%) Norm (4,30%) Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

26 Loan to Value Stichting WoonFriesland Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven Staedion Com.Wonen Stichting Ymere Woningstichting Haag Wonen Woonstichting Lieven de Key Wonen Zuid Woningstichting Domijn Stichting DeltaWonen Woonzorg Nederland Stichting Wonenbreburg Rochdale Woningstichting Eigen Haard Christelijke Woonstichting Vidomes Woningbouwvereniging Stadgenoot Woonbron Stichting Portaal Stichting Vestia Groep Stichting Mitros Stichting Woonwaard Noord-Kennemersland Stichting Pré Wonen Stichting Woonstad Rotterdam Stichting Allee Wonen Stichting Parteon Mooiland Maasland Talis Stichting Zayaz Lefier Kern Accolade Stichting De Alliantie Stichting Actium Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen Woningstichting De Woonplaats Stichting Maasdelta Groep (MDG) Woonbedrijf Wonen Limburg BrabantWonen 0% 20% 40% 60% 80% 100% Gemiddelde (64%) Norm (75%) * Brabant Wonen had in 2008 een negatieve Loan to Value van -14% 26 PricewaterhouseCoopers

27 Investerings-/financieringsratio Stichting Vivare Stichting Woonpunt BrabantWonen Woonstichting Lieven de Key Woonbron Woonbedrijf Woningbouwvereniging Stadgenoot Lefier Kern Stichting Pré Wonen Stichting Ymere Stichting Zayaz Stichting Wonenbreburg Stichting WoonFriesland Christelijke Woonstichting Vidomes Com.Wonen Rochdale Stichting Vestia Groep Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven Stichting Allee Wonen Stichting Maasdelta Groep (MDG) Talis Stichting Parteon Woningstichting Eigen Haard Accolade Woningstichting Domijn Woonzorg Nederland Stichting De Alliantie Staedion Stichting Mitros Mooiland Maasland Wonen Limburg Woningstichting De Woonplaats Stichting DeltaWonen Stichting Woonstad Rotterdam Stichting Portaal Wonen Zuid Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen Woningstichting Haag Wonen -100% -75% -50% -25% 0% 25% 50% 75% 100% * Woningstichting Haag Wonen had in 2009 een negatieve investerings-/fianancieringsratio van -119% ** Stichting Woonstad Rotterdam had in 2008 een negatieve investerings-/fianancieringsratio van -386% Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar

28

29 Contact Gijsbert Turkenburg Leon Streefkerk De gebruikte gegevens in het eerste gedeelte van de publicatie zijn ontleend aan diverse openbare en niet-openbare bronnen. PricewaterhouseCoopers neemt geen verantwoordelijkheid voor de betrouwbaarheid van deze gegevens. De financiële gegevens gebruikt in het tweede gedeelte van de publicatie zijn ontleend aan openbare gegevens zoals jaarverslagen en jaarrekeningen zoals opgenomen op het internet. Voor de informatie die ontleend is aan de aedex/ipd is, indien van toepassing, toestemming verleend door corporaties. Deze publicatie is uitsluitend opgesteld als algemene leidraad voor relevante kwesties en dient niet te worden geïnterpreteerd als professioneel advies. U dient niet te handelen op basis van de in deze publicatie vervatte informatie zonder nader professioneel advies te hebben ingewonnen. Er wordt geen enkele expliciete of impliciete verklaring verstrekt of garantie geboden ten aanzien van de juistheid of volledigheid van de in deze publicatie vervatte informatie, en voor zover toegestaan krachtens de wet, aanvaarden PricewaterhouseCoopers, aan haar gelieerde ondernemingen, medewerkers en vertegenwoordigers geen enkele aansprakelijkheid, en wijzen zij iedere verantwoordelijkheid af, voor de gevolgen van enige handeling dan wel omissie door hetzij uzelf hetzij enige andere persoon op basis van de in deze publicatie vervatte informatie of voor enig besluit waaraan die informatie ten grondslag ligt. pwc.com Assurance Tax Advisory

30 pwc.nl 2011 PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK ). Alle rechten voorbehouden druk september 2010