Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 12 april / 72

Transcriptie

1 Gemeenteblad Nijmegen Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 12 april / 72 Naam Bestemmingsplan Benedenstad 51 (Glashuis - Lange Hezelstraat - Papengas - Begijnenstraat) Voorschriften Kaart nr en A Toelichting Opmerkingen Vrijstellingen Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 16 december 1999 Vaststelling bij Raadsbesluit d.d. 28/29 juni 2000, raadsvoorstelnr. 114/2000 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 24 augustus 2000, nr. RE Bijzondere aanvullende voorschriften Aantal bladzijden / verkoopprijs 30 / ƒ 3,00 gb doc

2 VOORSCHRIFTEN 1. Algemene bepalingen Artikel 1 Begripsbepalingen In het plan wordt verstaan onder: 1 bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 2 bebouwingsvlak: een als zodanig op de kaart aangegeven vlak, waarbinnen de toegestane bebouwing moet worden opgericht, uitgezonderd ingevolge deze planvoorschriften toegelaten afwijkingen. 3 bedrijfsvloeroppervlakte: de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane activiteit/functie, met inbegrip van alle daartoe behorende ruimten. 4 bouwblok: een door een, twee of meer wegen omgeven gebied. 5 bouwlaag: een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met aansluiting van onderbouw, zolder of vliering. 6 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 7 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 8 bijgebouw: een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 9 bijzondere doeleinden: het openbaar bestuur, medische-, sociale, culturele, educatieve en daarmee gelijk te stellen diensten; 10 detailhandelsbedrijf: een bedrijf, dat is gericht op het te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker. 11 dienstverlenend bedrijf: een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie zoals uitzendbureau's, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, telegraaf en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en kopieerservicebedrijven, videotheken, verhuurbedrijven, autorijscholen en dergelijke, met uitzondering van garagebedrijven. 2

3 12 gastenverblijf: een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van nachtverblijf; het bereiden en/of vertrekken van (ter plaatse bereide) maaltijden alsmede dranken wordt hieronder niet begrepen. 13 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 14 hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 15 horecabedrijf categorie I: een bedrijf vallende onder de horecasector, dat uitsluitend of in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van in eigen onderneming bereide (in hoofdzaak complete) maaltijden voor gebruik ter plaatse zoals bistro's, grillrooms en (specialiteiten)restaurants; een en ander zonder de exploitatie van zaalaccommodatie. 16 horecabedrijf categorie II: een bedrijf vallende onder de horecasector, dat uitsluitend of in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren/maaltijden ten behoeve van gebruik ter plaatse zoals cafés, bars, bodega's, restaurants, broodjeszaken, conditoreien, pannenkoekenhuizen, lunchrooms, koffiecafés, ijssalons, cafetaria's, snackbars of een mengvorm daarvan. Discotheken en cafés met meer dan een ondergeschikte dansgelegenheid en daarmee vergelijkbare horecabedrijven vallen hier buiten. 17 kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaarten met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven, nr en 48251a. 18 peil: a b voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. 19 perceelsgrens: de grens van een bouwperceel. 20 plan: het bestemmingsplan "Benedenstad 51", bestaande uit de kaart en deze voorschriften. 21 werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde. Artikel 2 Wijze van meten Bij de toepassing van het plan wordt als volgt gemeten: 1 de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil. 3

4 2 de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel boven peil. Schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten. 3 de nokhoogte van een gebouw of bouwwerk: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw, gemeten boven peil; schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten. Artikel 3 Dubbeltelbepaling Grond welke eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen. Artikel 4 Algemene beschrijving in hoofdlijnen beschermd stadsgezicht 1 Algemeen De beleidsuitgangspunten en elementen waaraan toekomstige ontwikkelingen, voorzover gelegen binnen de "grens beschermd stadsgezicht", getoetst moeten worden, zijn opgenomen in deze algemene beschrijving in hoofdlijnen. Deze beschrijving in hoofdlijnen vormt het toetsingskader voor toekomstige ontwikkelingen. Dit betekent dat bij toepassing van vrijstellingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en voor het stellen van nadere eisen getoetst wordt aan de algemene beschrijving in hoofdlijnen. Tevens dient bij de toegestane functieverandering binnen de gemengde doeleinden bestemming getoetst te worden aan de algemene beschrijving in hoofdlijnen. De elementen zijn, voorzover mogelijk, weergegeven op de kaart: "Verschijningsvormen beschermd stadsgezicht", (kaartnummer a). Deze kaart hoort bij de algemene beschrijving in hoofdlijnen en is als bijlage toegevoegd aan deze voorschriften. 2 Beleidsuitgangspunten beschermd stadsgezicht a Tracering, verkaveling, parcelering en profiel: De Lange Hezelstraat, Glashuis, Papengas en Begijnenstraat hebben een historisch waardevol karakter dat gevormd wordt door de tracering, verkaveling en profilering. De tracering bestaat uit het historisch gegroeide wegenbeloop en het aangelegde stratenpatroon. De verkaveling betreft de situering van de bebouwing aan de openbare ruimte (al dan niet met voortuinen) met bijbehorende rooilijnen van de bebouwing. De parcelering betreft de bestaande karakteristiek van panden met een hoofdzakelijk beperkte breedte, waarvan in het aanzicht van de gevel de begane grond verdieping samen met de bovengelegen verdiepingen een geheel vormt. De profilering ziet op de doorsnede van de wegen en betreft de verhouding bebouwd/onbebouwd en de afstand tussen de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Het beschreven historisch waardevolle karakter dient behouden te blijven en mag niet onevenredig worden aangetast. b Afmetingen en vormgeving bebouwing: De bebouwing binnen het beschermd stadsgezicht is ruimtelijk en visueel waardevol. De ruimtelijke en visuele waarde van de bebouwing wordt bepaald door de breedte, diepte en opbouw in verdiepingen. Verder zijn bekapping, kapvorm, kaprichting en gevelindeling en de materiaaltoepassing van belang. De ruimtelijke en visuele waarden van de bebouwing dient behouden te blijven en mag niet onevenredig worden aangetast. 4

5 2 Bestemmingen Artikel 5 Gemengde doeleinden (GD) 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'gemengde doeleinden' (GD) zijn bestemd voor: a in de kelder van het bestemmingsvlak tussen Glashuis en Papengas: - bijzondere doeleinden; - detailhandelsbedrijven; - horecabedrijven categorie I; b op de begane grond: - detailhandelsbedrijven; - dienstverlenende bedrijven; - een horecabedrijf categorie I of categorie II ter plaatse van de nadere aanduiding 'bestaand horecabedrijf toegestaan'; - een gastenverblijf ter plaatse van de nadere aanduiding 'gastenverblijf toegestaan'; c op de verdiepingen: - wonen; - gastenverblijf ter plaatse van de nadere aanduiding 'gastenverblijf toegestaan'; alsmede voor de bescherming van de archeologische waarden ter plaatse van de nadere 'grens archeologische aandachtsgebied' op de kaart. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b tuinen en erven; c groenvoorzieningen; d verhardingen; e bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3 Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: a bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen; b het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c bebouwing dienst voor minimaal 80% in de naar de wegzijde toegekeerde bebouwingsgrens te worden opgericht; d de goot- en nokhoogte van de gebouwen mogen niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven. 4 De totale bedrijfsvloeroppervlakte aan horecabedrijven categorie I in de kelderverdieping mag niet meer bedragen dan 200 m². 5 De totale bedrijfsvloeroppervlakte van een detailhandelsbedrijf mag niet meer bedragen dan 150 m² per bedrijf. 6 De gezamenlijke gevelbreedte aan detailhandelsbedrijven mag niet minder dan 60% en niet meer dan 80% van de lengte van de betreffende zijde van het bouwblok bedragen, gemeten in de bebouwingsgrens en gerekend over de volledige diepte van betreffende panden. 7 De gezamenlijke gevelbreedte aan dienstverlenende bedrijven mag niet meer dan 15% van de lengte van de betreffende zijde van het bouwblok bedragen, gemeten in de bebouwingsgrens en gerekend over de volledige diepte van betreffende panden. 5

6 8 Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in: a lid 1 onder b voor het gebruik van een detailhandel in combinatie met en ondergeschikt aan de ter plaatse uitgeoefende detailhandel van de consumptie van ter plaatse in het kader van de detailhandel vervaardigde en verkochte etenswaren, met dien verstande dat: - de oppervlakte van het betreffende winkelgedeelte maximaal 20 m² en niet meer dan 25% van de verkoopvloeroppervlakte mag bedragen; - per straatzijde van een bouwblok ten behoeve van niet meer dan één winkel aan deze vrijstelling toepassing mag worden gegeven. b lid 5 voor het toestaan van detailhandelsbedrijven tot een totale bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 200 m²; c lid 7 voor het toestaan van dienstverlenende bedrijven tot een gezamenlijke maximale gevelbreedte van 20%. 9 Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd tot het stellen van nadere eisen aan situering, afmetingen, dak- en kapvormen van bebouwing; een en ander met inachtneming van het bepaalde in de Algemene beschrijving in hoofdlijnen beschermd stadsgezicht (artikel 4) van deze voorschriften. 10 Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), in het op de kaart met de nadere aanduiding 'grens archeologisch aandachtsgebied' aangegeven gebied, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te: a het uitvoeren van een werk of werkzaamheden op een grotere diepte dan 0,50 m; b het aanbrengen van beplantingen en/of bomen, die dieper wortelen dan 0,50 meter. 11 Een aanlegvergunning als bedoeld in lid 10 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door de uitvoering van de werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige archeologische aarden en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen. 12 Een aanlegvergunning is niet vereist voor: a werken of werkzaamheden, behorende bij het normale onderhoud, gebruik en beheer; b werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning; c werken of werkzaamheden, die gelet op de in de doeleindenomschrijving opgenomen doeleinden, voor deze gronden van ondergeschikte betekenis moeten worden beschouwd. Artikel 6 Bijzondere doeleinden (BD) 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'bijzondere doeleinden' (BD) zijn bestemd voor bijzondere doeleinden en één horecabedrijf categorie I alsmede voor de bescherming van de archeologische waarden ter plaatse van de nadere 'grens archeologische aandachtsgebied' op de kaart. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b tuinen en erven; c groenvoorzieningen; d verhardingen; e bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 6

7 3 Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: a bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen; b het bouwperceel -voor zover binnen het bouwvlak gelegen- mag tot maximaal het op de kaart aangegeven maximaal percentage bebouwde oppervlakte worden bebouwd; indien geen maximaal percentage bebouwde oppervlakte is aangegeven mag het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c bebouwing dient voor minimaal 80% in de naar de wegzijde toegekeerde bebouwingsgrens te worden opgericht; d de goot- en nokhoogte van de gebouwen mogen niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven; e de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan: - 4,00 meter voor muren en poorten; - 3,00 meter voor het overige. 4 De totale bedrijfsvloeroppervlakte van het horecabedrijf categorie I mag niet meer bedragen dan 200 m²; 5 Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 3 onder a voor het bouwen van van geheel onder peil gelegen ruimten tot maximaal 6 meter voor de bebouwingsgrens. 6 Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd tot het stellen van nadere eisen aan situering, afmetingen, dak- en kapvormen van bebouwing; een en ander met inachtneming van het bepaalde in de Algemene beschrijving in hoofdlijnen beschermd stadsgezicht (artikel 4) van deze voorschriften. 7 Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), in het op de kaart met de nadere aanduiding 'grens archeologisch aandachtsgebied' aangegeven gebied, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te: a het uitvoeren van een werk of werkzaamheden op een grotere diepte dan 0,50 m; b het aanbrengen van beplantingen en/of bomen, die dieper wortelen dan 0,50 meter. 8 Een aanlegvergunning als bedoeld in lid 7 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door de uitvoering van de werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige archeologische aarden en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen. 9 Een aanlegvergunning is niet vereist voor: a werken of werkzaamheden, behorende bij het normale onderhoud, gebruik en beheer; b werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning; c werken of werkzaamheden, die gelet op de in de doeleindenomschrijving opgenomen doeleinden, voor deze gronden van ondergeschikte betekenis moeten worden beschouwd. 7

8 Artikel 7 Woondoeleinden (WO) 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'woondoeleinden' (WO) zijn bestemd voor wonen alsmede voor de bescherming van de archeologische waarden ter plaatse van de nadere 'grens archeologische aandachtsgebied' op de kaart. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a hoofdgebouwen; b bijgebouwen; c tuinen en erven; d groenvoorzieningen; e verhardingen; f bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3 Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: a bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen; b het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c bebouwing dienst voor minimaal 80% in de naar de wegzijde toegekeerde bebouwingsgrens te worden opgericht; d ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' op de plankaart dient een al dan niet overbouwde doorgang gehandhaafd te blijven ten behoeve van de ontsluiting voor voetgangers van de op het binnenterrein aanwezige woningen; e de goot- en nokhoogte van de gebouwen mogen niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven; f de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan: - 4,00 meter voor muren en poorten; - 3,00 meter voor het overige. 4 Op de gronden gelegen buiten het bebouwingsvlak mogen bijgebouwen, worden opgericht, met dien verstande dat: a de totaal bebouwde oppervlakte van deze bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 15 m² per woning; b de goot- respectievelijk nokhoogte niet meer mag bedragen dan 3.00 respectievelijk 4.50 meter. 5 Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd tot het stellen van nadere eisen aan situering, afmetingen, dak- en kapvormen van bebouwing; een en ander met inachtneming van het bepaalde in de Algemene beschrijving in hoofdlijnen beschermd stadsgezicht (artikel 4) van deze voorschriften. 6 Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), in het op de kaart met de nadere aanduiding 'grens archeologisch aandachtsgebied' aangegeven gebied, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te: a het uitvoeren van een werk of werkzaamheden op een grotere diepte dan 0,50 m; b het aanbrengen van beplantingen en/of bomen, die dieper wortelen dan 0,50 meter. 7 Een aanlegvergunning als bedoeld in lid 6 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door de uitvoering van de werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige archeologische aarden en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen. 8

9 8 Een aanlegvergunning is niet vereist voor: a werken of werkzaamheden, behorende bij het normale onderhoud, gebruik en beheer; b werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning; c werken of werkzaamheden, die gelet op de in de doeleindenomschrijving opgenomen doeleinden, voor deze gronden van ondergeschikte betekenis moeten worden beschouwd. Artikel 8 Verblijfsdoeleinden 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'verblijfsdoeleinden' zijn bestemd voor: wegen met in hoofdzaak een functie voor het voetgangersverkeer, alsmede ter ontsluiting van de aanliggende en nabijgelegen gronden met bijbehorende voorzieningen en straatmeubilair alsmede voor de bescherming van de archeologische waarden ter plaatse van de nadere 'grens archeologische aandachtsgebied' op de kaart. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a verhardingen; b groenvoorzieningen; c bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3 Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 7 meter. 4 Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd tot het stellen van nadere eisen aan het profiel en de inrichting van de openbare ruimte; een en ander met inachtneming van het bepaalde in de Algemene beschrijving in hoofdlijnen beschermd stadsgezicht (artikel 4) van deze voorschriften. 5 Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), in het op de kaart met de nadere aanduiding 'grens archeologisch aandachtsgebied' aangegeven gebied, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te: a het uitvoeren van een werk of werkzaamheden op een grotere diepte dan 0,50 m; b het aanbrengen van beplantingen en/of bomen, die dieper wortelen dan 0,50 meter. 5 Een aanlegvergunning als bedoeld in lid 5 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door de uitvoering van de werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige archeologische aarden en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen. 7 Een aanlegvergunning is niet vereist voor: a werken of werkzaamheden, behorende bij het normale onderhoud, gebruik en beheer; b werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning; c werken of werkzaamheden, die gelet op de in de doeleindenomschrijving opgenomen doeleinden, voor deze gronden van ondergeschikte betekenis moeten worden beschouwd. 9

10 Artikel 9 Groenvoorzieningen (G) 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'groenvoorzieningen' (G) zijn bestemd voor groenvoorzieningen. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a gazons; b beplantingen; c waterpartijen; d paden; e bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3 Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd waarvan de nokhoogte niet meer mag bedragen dan: - 4,00 meter voor muren en poorten; - 3,00 meter voor het overige. 3 Overige bepalingen Artikel 10 Algemene vrijstellingsbepaling Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van het plan, indien het betreft: a het overschrijden van de bepalingen inzake hoogtematen met niet meer dan 10%; b voor de overschrijding van de naar de wegzijde toegekeerde bebouwingsgrens tot maximaal 1.50 meter ten behoeve van ingangspartijen binnen de betreffende bestemming met een maximale hoogte van 3.00 meter en 2.00 meter ten behoeve van luifels; c geringe afwijkingen van het beloop van een weg, groenstroken of de begrenzing van bestemmingen, indien bij definitieve uitmeting blijkt, dat deze geringe afwijkingen vanwege het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk zijn en mits de afwijkingen, ten opzichte van hetgeen op de kaart is aangegeven niet meer dan 2 meter bedragen. Artikel 11 Gebruiksbepaling 1 Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen. 2 Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde in lid 1 vrijstelling, als strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. 10

11 Artikel 12 Overgangsbepalingen 1 Bouwwerken die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaan dan wel nadien worden gebouwd of kunnen worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, en die in enigerlei opzicht van het plan afwijken, mogen, mits de bestaande afwijkingen naar de aard en omvang niet worden vergroot: a b gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de bouwaanvraag geschiedt binnen 2 jaar na het tenietgaan. 2 Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 1 onder a met dien verstande, dat de bestaande afwijkingen naar de omvang niet mogen worden vergroot en dat slechts een éénmalige vergroting plaats kan vinden van de inhoud van de in lid 1 onder a toegelaten bouwwerken met niet meer dan 10%. 3 Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond ten tijde van het van kracht worden van het verbod tot gebruik in strijd met de aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming, en dat in enigerlei opzicht afwijkt van het plan, mag worden voortgezet of gewijzigd, zolang en voor zover de strijdigheid van dat gebruik ten opzichte van het gebruik overeenkomstig de bestemming in dit plan, naar de aard en omvang niet wordt vergroot. Artikel 13 Strafbepaling Overtreding van het bepaalde in artikel 11 lid 1 en artikel 12 lid 3 is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Artikel 14 Titel Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften Benedenstad 51'. 11

12 TOELICHTING 1. Algemeen De binnenstad van Nijmegen heeft de laatste decennia een dynamische ontwikkeling doorgemaakt. De jaren '90 stonden en staan in het teken van Centrum Op allerlei fronten krijgt met name het centrum een kwaliteitsimpuls. Diverse projecten zijn afgerond of staan in de steigers. In de Benedenstad lag vanaf begin jaren '80 vooral de nadruk op de vernieuwing en het herstel van de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht in 1980 had tot gevolg dat oude rooilijnen, dakhellingen, kaprichtingen moesten worden gerespecteerd. Op basis van het zogenaamde vijfjarenplan zijn ruim 700 nieuwe woningen herbouwd. Daarnaast is ook een aantal historische panden opgeknapt. In de tweede helft van de jaren '80 is een start gemaakt met een meer toeristische ontwikkeling van de oostelijke Waalkade. Een meer bescheidenere ontwikkeling vond plaats aan de westelijke Waalkade en een deel van de westelijke Benedenstad. Naast de aanwezige woonfunctie is hier enige ruimte gecreëerd voor een culturele/culinaire ontwikkeling. Vooral de route Ganzenheuvel-Priemstraat-Lage Markt-Waalkade komt hiervoor in aanmerking. Het Joris Ivensplein is in 1990 aangelegd. Het gebied van de Benedenstad ten westen van de lijn Ganzenheuvel-Priemstraat is bij de revitalisering van de Benedenstad nogal achtergebleven, terwijl juist dit deel nog vele kenmerken vertoont van een rijke historie. Het gebied waar het hier om gaat wordt 'De Oude Stad' genoemd. De Oude stad maakt deel uit van het in 1980 aangewezen beschermde stadsgezicht. Niet alleen de gebouwde elementen zijn hier van belang maar ook de totale omgeving als stratenpatroon en natuurlijk bodemreliëf en aanwezige historische kelders. In dit verband kan ook de aanwezigheid van het Kronenburgerpark (circa 1880 gerealiseerd), grenzend aan de Oude Stad genoemd worden. De cultuurhistorische waarden van het nederzettingspatroon vormt het motief van bescherming. 12

13 Met de aanwezige kwaliteiten is tot op heden te weinig gedaan en daardoor is dit deel van de Benedenstad in de vergetelheid geraakt en zijn potenties blijven liggen. Deze neerwaartse spiraal wordt onder meer veroorzaakt door een aantal negatieve aspecten die te maken hebben met beeldvorming, bereikbaarheid, onderhoud/exploitatie en draagvlak. Er bestaat een minder positief beeld over de Oude Stad bij het publiek. Dit wordt mede veroorzaakt door het ontbreken van een aantrekkelijk verblijfsklimaat van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Hiermee wordt vooral gedoeld op de rommelige indruk die het gebied maakt, de matige onderhoudskwaliteit van met name enkele panden aan de Lange Hezelstraat en het gebied ten noorden en ten zuiden daarvan tot aan de Hessenberg. Verder kent het gebied vele steegjes en hofjes die weinig toegankelijk zijn en waarvan de uitstraling verbeterd kan worden. Het is de bedoeling om door een bestemmingsplanwijziging de door het particulier initiatief ingezette verbeteringen en verbouwingen mogelijk te maken. Niet alleen door de Stichting 'de Oude Stad' die door allerlei activiteiten als aanjager fungeert, maar ook door o.a. de 'Vrienden van de St. Jacobskapel', het gebruikersoverleg van 't Oude Weeshuis' en de wijkraad Benedenstad worden er initiatieven en activiteiten ontplooid die bijdragen aan een verbeterd imago van de Benedenstad. Zowel in de Bottelstraat, de Papengas en omgeving en het Glashuis (St. Jacobskapel) zijn concrete plannen in voorbereiding. Maatschappelijk en politiek worden deze plannen van harte ondersteund. Het gaat om een combinatie van commerciële en cultuur(historische) activiteiten met op de verdiepingen voornamelijk de woonfunctie. Als ondersteuning van het totaal zal enige restauratieve horeca in het gebied worden toegevoegd. Met de direct betrokkenen (omwonenden, wijkraad, gebruikers 't Oude Weeshuis) is overleg gevoerd over een goede inbedding van de horeca. Als pilot van de Oude Stad wordt in eerste instantie de omgeving van het Glashuis aangepakt omdat daar de plannen reeds ver gevorderd zijn. Voor de herinrichting van de openbare ruimte en de verbouwing van de gemeentelijke panden loopt een subsidieaanvraag in het kader van Eurowerk

14 De functionele toekomstige activiteiten passen niet geheel binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan Benedenstad. Een bestemmingsplanherziening is derhalve noodzakelijk. Het onderhavige bestemmingsplan 'Benedenstad 51' voorziet hierin. Vanuit planologisch-stedenbouwkundig oogpunt bestaan hier geen bezwaren tegen. De planwijziging is bedoeld voor een kwaliteitsimpuls, niet alleen voor wat betreft de cultuurhistorische aspecten, maar ook aangaande het wonen. De belevingswaarde en beeldvorming zal voor dit deel van de Benedenstad duidelijk toenemen. Het gebied wordt aantrekkelijker voor wandelingen en dwalingen door een oud deel van de stad Beschrijving van de planontwikkeling Zoals reeds gesteld wordt een start gemaakt met de planontwikkeling in het gehele gebied. De eerste plannen hebben betrekking op de panden langs de Lange Hezelstraat, Papengas en Glashuis. Het gaat hier om verbouwing/renovatie van een aantal historische panden. Rondom het Glashuis moet het nieuwe hart van de Oude Stad komen te liggen. Het versnipperd gebied rondom de St. Jacobskapel en het Oude Weeshuis kan duidelijk verbeterd worden. Voor de Benedenstadbewoners is dit deel van de Benedenstad een belangrijk sociaal-cultureel centrum. Achtereenvolgens zullen de volgende planonderdelen worden besproken: * bouwblok Lange Hezelstraat/Glashuis/Papengas; * bebouwing Papengas oostzijde; * achterzijde bebouwing Lange Hezelstraat tussen Papengas en Begijnenstraat; * St. Jacobskapel; * openbare ruimte; Binnen de grenzen van het onderhavige bestemmingsplan vallen ook het Oude Weeshuis met binnengebied en de woonbebouwing langs de Begijnenstraat. Dit vanwege een logische begrenzing van het bestemmingsplan maar ook vanwege de directe betrokkenheid met de planontwikkeling. 14

15 Bouwblok Lange Hezelstraat/Glashuis/Papengas Dit bouwblok zal rekening houdend met de cultuurhistorische waarden (monumenten, beeldbepalende panden) worden verbouwd tot commercieel/culturele winkeltjes met woningbouw erboven. Het voormalige pakhuis Papengas 11 en Glashuis 3 zal worden verbouwd tot een gastenverblijf. voor een cultuurhistorische doelgroep. Onder de bebouwing zijn nog een aantal fraaie historisch kelders aanwezig (totaal ongeveer 600 m²). Na herstel/aanpassing van de kelders kunnen deze toegankelijk worden gemaakt vanaf de Lange Hezelstraat en worden ingezet voor functies die een relatie hebben met functies op de begane grond. De Nijmeegse bodemgeschiedenis wordt zichtbaar gemaakt. Daarnaast zal ter ondersteuning van het totaalconcept enige restauratieve horeca in de kelders worden mogelijk gemaakt tot een maximum van 200 m². Bebouwing Papengas oostzijde Op de hoek Lange Hezelstraat/Papengas bevindt zich een café dat daar gehandhaafd blijft. In het pand Papengas 6 zal een kindertheater worden gevestigd met een bühne voor binnen en buiten (Weeshuisplein). Het bestaande poppentheater Madoc zal de hoofdgebruiker worden. Naast kindertheater kunnen er ook andere activiteiten worden gehouden zoals vertelfestival, lezingen, startpunt van rondleidingen door de Oude Stad. Naast Papengas 6 maar wel rechtstreeks gekoppeld aan Papengas 6 komt in het pand Papengas 4 een stadsherberg; een restauratieve horeca vestiging. Tijdens, voor en na de culturele activiteiten kan hier een hapje en een drankje worden gebruikt. Ook bestaat de mogelijkheid om maaltijden te nuttigen in bijvoorbeeld middeleeuwse sferen. Ook kan de herberg van dienst zijn voor de gasten van het tegenoverliggende gastenverblijf (aanbieden van arrangementen). In de 'oksel' van de twee panden Papengas 4 en 6 wordt een entreepartij/ trappenhuis aangelegd, bereikbaar vanaf het Weeshuisplein. Hiertoe zal een poort in de aanwezige hoge muur moeten worden aangebracht. Achterzijde bebouwing Lange Hezelstraat tussen Papengas en Begijnenstraat Aan de achterzijde van de bebouwing Lange Hezelstraat wordt een aantal wooneenheden gebouwd met een oriëntatie op het Weeshuisplein. Ook de ontsluiting van deze woningen gaat plaatsvinden vanaf het Weeshuisplein, daar waar een opening in de muur komt. 15

16 St. Jacobskapel Om een effectiever gebruik van de St. Jacobskapel mogelijk te maken zal een trap worden aangelegd naar de eerste verdieping. Het gebruik zal hoofdzakelijk in de cultureel/maatschappelijke sfeer liggen (exposities, kerkdiensten, lezingen). Openbare ruimte De Lange Hezelstraat is nog niet zo lang geleden opnieuw ingericht. Hier zal verder geen verandering komen. Alleen zullen er enkele aanpassingen gemaakt worden ter ontsluiting van de historische kelders. De Papengas is een van de verbindingswegen (gassen) van Lange Hezelstraat naar Waalkade. De doorlopende strook kinderkoppen met rabatstroken geven hier uiting aan. Dit inrichtingspatroon blijft zoveel mogelijk gehandhaafd. Vanwege de toekomstige relatie van de bebouwing ten westen en ten oosten van de Papengas wordt voorgesteld om de twee afzonderlijke pleinruimten voor de St. Jacobskapel en naast het Oude Weeshuis opnieuw in te richten en eventueel samen te voegen tot een pleinruimte. Dat zal betekenen dat de hekwerken van het Weeshuisplein verwijderd worden. Het hoogteverschil tussen beide pleintjes kan worden opgevangen in een ronde trap (kwart cirkel). Deze ronde trap werkt als een soort amfitheater naar de toekomstige bühne van het kindertheater toe. Een hellingbaan moet de bereikbaarheid voor mindervaliden waarborgen. Het geheel zal qua materiaalgebruik een hoogwaardige inrichting krijgen. Vanaf het 'weeshuisplein' plein zal het kindertheater en de nieuwe achterwoningen ontsloten worden. Het is niet de bedoeling op het Weeshuisplein een terras toe te staan. Wel zal incidenteel (te denken valt aan Koninginnedag, 4-daagse etc) een terras op het plein kunnen worden toegestaan Aansluiting bij beleid Toeristisch/recreatief De gehele ontwikkeling rondom dit eerste project in de Oude Stad heeft een duidelijke toeristisch/recreatieve invalshoek. De Toeristisch-Recreatieve Structuurvisie KAN spreekt van het thema 'Bruisende Steden', waaronder ook Nijmegen. Dezelfde structuurvisie geeft aan dat het historisch verleden van Nijmegen onvoldoende tot z'n recht komt. De historie moet duidelijker naar voren komen. Door bundeling van cultuur, restauratie van archeologische vondsten en/of restauratie van historische gebouwen zal dat historische verleden beter voor het voetlicht gebracht worden. 16

17 Culturele objecten en voorzieningen vormen een belangrijke bestemming voor dagjesmensen (een groeiende doelgroep met belangstelling voor cultuurhistorie). Enerzijds dragen dergelijke voorzieningen bij aan de economische ontwikkeling van stad en regio, anderzijds aan het cultuurhistorische besef van onze geschiedenis. Overheid, bedrijfsleven en particulieren zullen samen moeten investeren in de toekomstige toeristische infrastructuur. Het project 'de Oude Stad' is duidelijk te plaatsen in de toeristische ontwikkelingsvisie van de regio. In dat verband is een verzoek tot subsidie in het kader van Eurowerk ingediend. Horeca De Nijmeegse binnenstad kent een vastgesteld horecabeleid. Uitgangspunt daarbij is dat er vijf horeca-accentgebieden zijn. Binnen deze accentgebieden is ruimte voor horecaontwikkeling. Buiten de accentgebieden mag de bestaande horeca worden voortgezet, maar de bestaande horeca mag ook gewijzigd worden in een andere functie zoals winkels en dienstverlening. De horeca mag buiten de accentgebieden niet groeien. In het onderhavige geval wordt in feite buiten de accentgebieden horeca toegevoegd. Het ontstaan van het horeca-accent beleid is van voor de periode dat de toekomstvisie van de 'Oude Stad' actueel werd. Voortschrijdend inzicht rechtvaardigt de stelling dat in specifieke gevallen van het vigerend beleid moet kunnen worden afgeweken. Het gaat hier om toevoeging van 'thematische horeca', ter ondersteuning van de cultuurhistorische activiteiten. Beschermd stadsgezicht Het gehele plangebied valt binnen de grenzen van het beschermd stadsgezicht. Als onderdeel van het bestemmingsplan wordt een 'verschijningsvormenkaart' toegevoegd waarop de kappen en nokrichtingen zijn voorgeschreven. Cultuurhistorie De westelijke Benedenstad en aansluitend het gebied richting Kronenburgerpark kent diverse monumentale panden en plekken. Door onderzoek zijn reeds vele interessante vondsten gedaan die voor de toekomst van de Oude Stad van belang zijn. De toekomst ligt in het verleden geldt ook hier. 17

18 De aanwezige potenties die zo lang zijn blijven liggen zullen zoveel mogelijk worden benut. Het kelderproject is daar een helder voorbeeld van. Bebouwingsstructuur, stratenpatroon en natuurlijk bodemreliëf vormen de basis voor de toekomstige revitalisering van de oude stad. De belangstelling voor cultuurhistorie neemt jaarlijks toe. Vanuit die optiek voorziet de aanpak van de westelijke benedenstad en binnenstad in een duidelijke behoefte. Wonen boven winkels/bedrijven Het beleid om wonen boven winkels te stimuleren zal worden gecontinueerd. Naast alle andere binnenstedelijke functies heeft de woonfunctie een heldere prioriteit. Naast jongeren en studenten die traditioneel een sterke voorkeur voor binnenstedelijk wonen aan de dag leggen moet er ook plaats zijn voor middelbaren, ouderen en huishoudens met kinderen. Terughoudendheid ten aanzien van kamerbewoning is op z'n plaats. 2. Verkeersaspecten Het plangebied ligt midden in het gereguleerde gebied voor parkeren. Bewoners kunnen gebruikmaken van het parkeervergunningenstelsel. Het gebied Glashuis e.o. is een verkeersluw gebied. Alleen op daartoe geëigende plaatsen mag, alleen met vergunning, geparkeerd worden. Het toekomstige plein zal autovrij worden. Voor bezoekers van het gebied is parkeergelegenheid in de nabijgelegen parkeergarages Eiermarkt en Pijkestraat (in de toekomst de nieuwe Hessenberggarage). Op het Jorens Ivensplein en aan de Waalkade zijn betaalde openbare parkeervoorzieningen aanwezig. Het plangebied is met het openbaar vervoer te bereiken via de centrale halten op het nabij gelegen Plein 1944 en bij de Hezelpoort. De afstand tot het station is beperkt en kan eenvoudig te voet worden afgelegd. 3. Natuur en landschap Binnen de plangrens wordt de groenstructuur bepaald door een vijftal jonge sierperen op het voorplein van het voormalige St. Jacobskapel, een viertal zuileiken parallel aan de Papengas in de tuin van het Oude Weeshuis en een afgesloten tuin aan de Begijnenstraat. Beeldbepalend zijn de buitenste twee zuileiken aan de Papengas en de tuin aan de Begijnenstraat. Bij de herinrichting zou het behoud van de twee buitenste zuileiken als randvoorwaarde moeten gelden. De andere bomen kunnen desgewenst verplant worden. 4. Beschermd stadsgezicht en monumentale waarden Het plangebied maakt deel uit van het van rijkswege beschermde stadsgezicht Benedenstad. Essentieel hierbij zijn onder andere de rooilijnen, bebouwingshoogten, nokrichtingen en goothoogten; met ander woorden de verschijningsvormen. In het gebied bevinden zich rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden. Wijzigingen hieraan moeten ook getoetst worden door de gemeentelijke Monumentencommissie en in geval van rijksmonumenten ook door de Rijksdienst voor Monumentenzorg (RDMZ). 5. Archeologie Het plangebied maakt deel uit van het in 1988 door de raad aangewezen archeologisch aandachtsgebied. Dit houdt in dat in geval van bodemverstorende werkzaamheden, tenzij die oppervlakkig blijven, archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Bovendien is bepaald dat het beheer van het bodemarchief onderdeel moet uitmaken van het gemeentelijk monumentenbeleid en dat dit gericht moet zijn op de bescherming van het bodemarchief, waar alleen ingegrepen mag worden als voorafgaand archeologisch bodemonderzoek verzekerd is, tenzij een dergelijk onderzoek niet nodig is. Een deel van het plangebied is aangemerkt als een terrein met archeologische monumenten (de Lange Hezelstraat en aangrenzende gronden) en een deel als terrein met archeologische belangen (overig plangebied). In het gebied wordt de aanwezigheid van Romeinse graven uit het einde van de 1e en de tweede eeuw verwacht. Daarnaast zijn grafmonumenten te verwachten. In de achtertuinen van de bebouwing langs de Lange Hezelstraat betreft het 18

19 vooral middeleeuwse beerputten en afvalkuilen. Restanten van houten panden uit de 12e en 13e eeuw wordt met name in de stegen verwacht. Op basis van ervaringen elders in de binnenstad wordt verwacht dat in de Lange Hezelstraat en aanleggende gronden vanaf 0,50 m onder het maaiveld vondsten zijn te verwachten. 6. Waterhuishouding Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van de benedenstad. Er vinden geen wijzigingen plaats als gevolg van de voorgenomen herziening. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het bestemmingsplan is riooltechnisch ontsloten aan respectievelijk de Lange Hezelstraat, Begijnenstraat, Papengas en Glashuis. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. Het is evenwel toegestaan om schoon hemelwater van de riolering af te koppelen en in de bodem te infiltreren. Grondwaterbeschermingsgebied In de nabijheid (Kronenburgerpark) bevindt zich de stedelijke drinkwaterwinning. Het plangebied ligt binnen het grondwaterbeschermings-gebied, maar ligt buiten het zogaamde kerngebied en het 1-jarig beschermingsgebied. Bijzondere aandacht dient uit te gaan naar het in de bodem geraken van bepaalde stoffen, welke een bedreiging kunnen wormen voor de kwaliteit van het grondwater. In verband met de aanwezigheid van het grondwaterbeschermingsgebied zal het bevoegd gezag (provincie) en de exploitant van de waterwinning (NUON Water) geraadpleegd moeten worden. Mogelijk worden er door deze partijen eisen aan de inrichting en/of althans eisen aan de toe te passen materialen gesteld. 7. Milieuaspecten 7.1. Bodem Binnen het plangebied zullen een aantal gebouwen intern worden verbouwd. Daarnaast zal aan de achterzijde van de Lange Hezelstraat tussen de Papengas en Begijnenstraat een aantal wooneenheden worden gebouwd. Uit het historisch onderzoek blijkt dat op deze locaties geen ernstige bodemverontreinigingen zijn te verwachten ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten. Daarom bestaan er bij de uitvoering van het plan voor zover het de bodem betreft geen bijzondere financiële of milieutechnische problemen Geluid Het plangebied ligt in de geluidszone van verschillende wegen. De directe omgeving bestaat echter uit winkelstraten. Deze straten hebben geen geluidszone. Het bestemmingsplan heeft betrekking op geluidsgevoelige bestemmingen, waardoor de Wet geluidhinder van toepassing is. Dit betekent, dat de geluidbelasting ter plaatse van de geluidsgevoelige bestemmingen getoetst moet worden aan de wettelijke waarden van de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt 50 db(a). Vanwege de grote afstand tot de wegen met een geluidszone en de afschermende bebouwing tussen de geluidsgevoelige bestemmingen en deze wegen wordt de grenswaarde van 50 db(a) niet overschreden. Verdere procedures zijn derhalve niet nodig Overige milieuhinder Bouwblok Lange Hezelstraat/Glashuis/Papengas Voor de horeca geldt dat rekening moet worden gehouden met de situering van afvoerpijpen en de installaties. Dit in verband met de geur- en geluidsoverlast voor de woningen. 19

20 Bebouwing Papengas Oostzijde In de plannen is zowel een binnen- als een buiten podium (bühne) voorzien. Het buitenpodium kan ook voor andere activiteiten worden gebruikt. Overlast hierdoor (geluid) mogelijk voor de geprojecteerde- en aanwezige woningen op het Weeshuisplein. In het pand Papengas 4 (de toekomstige herberg) wordt niet alleen restauratieve horeca toegestaan. De herberg kan gebruikt worden voor verschillende doeleinden zoals themafeesten, café etc. Om te voorkomen dat naderhand bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarbij zowel het buitenpodium als de stadsherberg zijn betrokken. Voor het buitenpodium wordt de avondperiode als maatgevend beschouwd. In de nachtperiode na worden er geen voorstellingen gegeven. In de dagperiode kan aan de geluidsvoorwaarde worden voldaan. Voorstelling die in de avondperiode worden gegeven zijn alleen mogelijk via een ontheffing. De geluidsoverdracht van de herberg en de omgeving wordt bepaald door de overdracht via ramen en deuren. Om bij muziekgeluid aan de eisen te voldoen zijn geluidsbeperkende voorzieningen nodig. Door beperking van de muziekgeluidsniveau door een begrenzer of door verhoging van de geluidsisolatie van de gevel. Uit dit onderzoek blijkt dat het bedrijf aan de geluidsvoorschriften behorend bij het akoestisch onderzoek kan voldoen en er voor de omgeving geen overlast is te verwachten. Aan de hand van de bestektekeningen kan te zijner tijd een keuze worden gemaakt over de exploitatievorm. Achterzijde bebouwing Lange Hezelstraat tussen Papengas en Begijnenstraat De geprojecteerde- en bestaande woningen vormen voor de huidige bedrijfsactiviteiten geen beperking. De huidige bedrijven worden niet beperkt in hun activiteiten, Het buitenpodium en de herberg kunnen voor geluids- en stankoverlast zorgen. De mogelijke overlast dient bij de verdere uitwerking van de plannen een punt van aandacht te zijn. Omliggende bedrijven In de directe omgeving van het onderhavige plangebied zijn geen bedrijven gelegen die als gevolg van de planwijziging worden beperkt in hun activiteiten. 8. Financiële paragraaf De onderhavige planwijziging heeft betrekking op een particulier initiatief, wat grotendeels op eigen terrein wordt gerealiseerd. In het plan is betrokken het in gemeente-eigendom zijnde pand Papengas 6, wat geschikt gemaakt wordt tot een kindertheater en aanpassing van de St. Jacobskapel om een effectiever gebruik hiervan mogelijk te maken. Daarnaast wordt ook de openbare ruimte heringericht. De kosten van de herinrichting van de openbare ruimte, alsmede het aanpassen van de panden Papengas 6 en de St. Jacobskapel zijn afgedekt door een bijdrage uit het Stadsvernieuwingsfonds, gekapitaliseerde huuropbrengsten van het pand Papengas 6 en een verleende Europese subsidie in het kader van Eurowerk Derhalve kan gesteld worden dat het bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar is. 9. Juridische planopzet In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd tot: 'gemengde doeleinden', 'bijzondere doeleinden', 'woondoeleinden', 'verblijfsdoeleinden' en 'groenvoorzieningen'. Daarnaast is een zogenaamde 'beschrijving in hoofdlijnen' opgenomen, waarin de beleidsuitgangspunten voor het beschermd stadsgezicht worden aangegeven. Deze beschrijving in hoofdlijnen is aan alle in het bestemmingsplan voorkomende bestemmingen gekoppeld. In de diverse bestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen gebouwen dienen te worden opgericht. Met een nadere aanduiding is de maximale goot- en nokhoogte geregeld. 20

21 Aanlegvergunning Binnen een deel van het plangebied zijn archeologische vondsten te verwachten vanaf een diepte van 0,50 m onder maaiveld. Ter bescherming van deze waarden is voor een deel van het plangebied - Lange Hezelstraat en aanliggende gronden - een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Een vergunning is noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die dieper dan 0,50 m in de bodem reiken. Gemengde doeleinden De percelen langs de Lange Hezelstraat zijn tot 'gemengde doeleinden' bestemd. Op de begane grond zijn detailhandelsbedrijven (winkels) toegestaan. Het bestaande café op de hoek met de Papengas is bestemd door opname van een nadere aanduiding. Om de kleinschaligheid is voor de winkels een maximale omvang van 150 m² bepaald. Tevens zijn eisen aan de minimale en maximale hoeveelheid winkels opgenomen. Per bouwblok is bij één detailhandelsbedrijf de consumptie van ter plaatse vervaardigde en verkochte etenswaren toegestaan. Deze mogelijkheid is alleen via een vrijstelling mogelijk en is beperkt in omvang. Via een vrijstelling is verder de mogelijkheid opgenomen van de vestiging van dienstverlening. Ter voorkoming van een oververtegenwoordiging van dergelijke bedrijven is een maximaal percentage opgenomen voor deze functie. In de panden nabij de St. Jacobskapel is de mogelijkheid van een gastenverblijf opgenomen. Dit gastenverblijf is ook op de verdiepingen toegestaan. Op de verdiepingen is verder alleen de woonfunctie toegestaan. Bijzondere doeleinden De bebouwing van het Oude Weeshuis en het beoogde theater aan het Papengas zijn bestemd tot 'bijzondere doeleinden'. Een beperkte uitbreiding van het theater en het toevoegen van enige bebouwing op het binnenterrein van het weeshuis is in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Tevens is binnen deze bestemming één horecabedrijf toegestaan, waarvoor een maximale omvang in de voorschriften is opgenomen. Woondoeleinden De bestemming 'woondoeleinden' is opgenomen voor de woningen langs de Begijnenstraat en de woningen op het binnenterrein, bereikbaar via een onderdoorgang vanaf deze straat. Per woning zijn bijgebouwen toegestaan tot een maximaal oppervlak van 15 m² per woning. Verblijfsdoeleinden Deze bestemming heeft betrekking op alle straten en openbare ruimten binnen het gebied. De gronden zijn bestemd in de vorm van een voetgangersgebied met de daarbij behorende voorzieningen Groenvoorzieningen Deze bestemming is opgenomen voor groene binnenruimte (tuin) langs de Begijnenstraat. Uitgangspunt is het handhaven van het bestaande groene karakter van dit gebied. 10. Resultaten van inspraak en tervisielegging Inspraak In het kader van de inspraak heeft in het weekblad de Brug van 6 oktober een aankondiging gestaan omtrent het in procedure brengen van onderhavig voorontwerp bestemmingsplan. Vanaf 7 oktober tot 9 november bestond de gelegenheid schriftelijk inspraakreacties bij het College van B&W in te dienen. Van deze geboden mogelijkheid hebben 2 insprekers gebruik gemaakt. Daarnaast heeft op op 11 oktober 1999 een inspraakavond plaatsgevonden. Een verslag van deze avond is als bijlage bij de toelichting toegevoegd. De schriftelijk reacties zijn hieronder samengevat en van een antwoord voorzien, waarbij de beantwoording van gemeentezijde cursief is weergegeven 21