Woonlastenbeleid Metropoolregio

Transcriptie

1 Woonlastenbeleid Metropoolregio Een onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden Bert Weevers BuildDesk Erik Martens BuildDesk Steven Kromhout RIGO Esther Cozijnsen RIGO Jan Scheele-Goedhart RIGO Rapportnummer: /BW/ BuildDesk Benelux B.V. Arnhem, 18 december 2012

2 COLOFON BuildDesk Benelux B.V., Arnhem Postbus 694, 6800 AR Arnhem Gele Rijders Plein 11-2, Arnhem Telefoon: Telefax: Internet: Projectnummer: Projecttitel: Metropoolregio Woonlastenonderzoek Opdrachtgever: Stadsregio Rotterdam Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BuildDesk Benelux BV

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... i Samenvatting... iii 1 Inleiding Aanleiding Vraagstelling en opbouw rapport Het begrip woonlasten Introductie en afbakening woonlastenbegrip Componenten en bepalende factoren Voorbeeld: Huurwoningen nieuwbouw Afbakening en definities Enkele cijfers en ontwikkelingen Internationale vergelijking Woonlasten 2006 en 2009 vergeleken Historische prijsontwikkeling Toekomstige energieprijsstijging Wat zijn betaalbare woonlasten? Resumé Woonlasten in de metropoolregio Woonlasten van huishoudens Corporatievoorraad Huurders corporatiewoningen Energieverbruik Woonlasten Nibud-richtlijnen Woonlasten per buurt Bronnen Huurwoningen van corporaties Lage inkomens Huurlasten Energielasten Risicobuurten Resumé Energiebesparing bestaande sociale woningvoorraad Actuele trends in aanpak energiebesparing Ambitie Strategie Tactiek Organisatie en aanbod Draagvlak en participatie Financiering van energiebesparende maatregelen Wettelijke mogelijkheden voor huurverhoging Financiële rekenmethoden en invloed van parameters Besparingsberekeningen en de invloed van gedrag ESCo als nieuwe financieringsoptie Relatie energieprestatie en waardeontwikkeling van corporatiewoningen Maatschappelijke betekenis BuildDesk Benelux i

4 4.5 Resumé Beperking woonlasten nieuwbouw Woonlastenontwikkeling nieuwbouw Investeringen Doorberekening in huur Onrendabele top Resumé Visies en aanpakken ten aanzien van woonlastenbeleid Visies en aanpakken, stand van zaken Iedereen ziet noodzaak Operationalisatie nog beperkt Dilemma s Methoden beschikbaar Data en methoden Voorbeeld woonlastensegmenten en -ontwikkeling Kanttekeningen en voorwaarden Denken in woonlasten is forse omslag Van korte termijn naar lange termijn denken Van enkelvoudig naar integraal Wat betekent woonlastenbeleid voor de metropoolregio? Wat is woonlastenbeleid echt? Resumé Bijlage 1: Woonlast-componenten Bijlage 2: Woonlasten-onderdelen Bijlage 3: Stijging energieprijzen Bijlage 4: Voorbeelden van woonlastenbenaderingen Bijlage 5: Buurtindeling Bijlage 6: Voorbeeldberekeningen bestaande woning Bijlage 7: Definities en begrippen BuildDesk Benelux ii

5 Samenvatting Inleiding Stadsgewest Haaglanden en Stadsregio Rotterdam hebben, vooruitlopend op de mogelijke vorming van de Metropoolregio, gezamenlijk aan BuildDesk en Rigo opdracht gegeven tot een onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden om het woonbeleid in de sociale huursector voortaan te baseren op woonlasten. Aanleiding vormen de sterk stijgende energieprijzen die verantwoordelijk zijn voor het toenemende aandeel van energielasten in de woonlasten. Tot nu wordt betaalbaarheid van het wonen in woonvisies en prestatieafspraken met woningcorporaties gedefinieerd in huurtermen en worden afzonderlijk afspraken gemaakt over energieprestatie-eisen van de woningvoorraad. Opzet onderzoek en rapportage Het onderzoek kent verschillende deelonderzoeken die in de volgende volgorde in een eigen hoofdstuk worden uitgewerkt: Introductie van het begrip woonlasten (hoofdstuk 2). Een dataonderzoek waarin in beeld wordt gebracht waar mogelijk knelpunten ontstaan in de woonlasten (hoofdstuk 3); Een inventarisatie van mogelijkheden voor financiering en aanpak van energiebesparing in de bestaande sociale woningvoorraad (hoofdstuk 4); Het bieden van inzicht in de verhoudingen tussen kosten en opbrengsten van energiebesparende investeringen in de nieuwbouw om woonlasten te beperken (hoofdstuk 5). visies en aanpakken op het gebied van woon- en energielasten in Nederland (hoofdstuk 6); In twee overleggen met de opdrachtgevende partijen en de regionale corporatieorganisaties Maaskoepel en SVH zijn tussenresultaten besproken. De voorliggende rapportage is mede gebaseerd op de discussies die hier gevoerd zijn. Het begrip woonlasten Woonlasten in de ruime betekenis bestaan uit huur of hypotheeklasten, energie, water en gemeentelijke en waterschapslasten. De hoogte van woonlasten wordt bepaald door drie typen factoren: externe of omgevingsfactoren (zoals landelijk huurbeleid, rente en energieprijs), gebouwafhankelijke (bouw- en exploitatiekosten, huur, energieprestatie) en gebruikersafhankelijke factoren (huishoudenkenmerken en gedrag). Woonlasten worden in dit rapport gedefinieerd als huur- plus energielasten. Hiervoor zijn twee redenen: a. Huur en energielasten vormen de hoofdmoot van de woonlasten (ruim 90%); b. Deze onderdelen zijn door de corporatie en het gemeentelijk woonbeleid te beïnvloeden. Beide kunnen feitelijk ook niet los van elkaar gezien worden. Immers om een lage energierekening te bereiken moet er (extra) geïnvesteerd worden in de woningkwaliteit, waardoor de huurlasten in principe toenemen. Voor beleidsdoelen kan geabstraheerd worden van individuele gebruikersvariaties. Energiequote en woonquote zijn nieuwe begrippen naast de bekende huurquote als basis voor woonbeleid. In Nederland was in 2009 de woonquote (in de ruime betekenis) van een huurder gemiddeld 37%. Het aandeel overige woonlasten en dan met name energie is hierin de laatste jaren sterk toegenomen. In het onderzoek naar de vraag wat zijn betaalbare woonlasten gaan we uit van de residuele woonlasten benadering van het Nibud: van het besteedbaar inkomen blijft na aftrek van overige kosten voor levensonderhoud e.d. een bedrag over voor woonlasten. BuildDesk Benelux iii

6 Huurders met een beter energielabel kunnen meer overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten. Woonlasten in de metropoolregio Uit de analyse van de woonlasten in de metropoolregio kunnen we concluderen dat voor een groot deel van de huurders van corporatiewoningen het met de huidige woonlasten al moeilijk is om rond te komen. De helft van de huurders heeft hogere woonlasten dan het Nibud adviseert, bij de primaire doelgroep ligt dit percentage nog veel hoger. Op de korte termijn zal deze groep het nog moeilijker krijgen door de negatieve koopkrachteffecten van de economische crisis (toenemende werkloosheid) en bezuinigingen (bijv. stijgende eigen risico in de zorg). Op de lange termijn vormt de verwachte stijging van de energieprijzen een extra risico. Om buurten te identificeren waar energiebesparende maatregelen in de corporatievoorraad zouden kunnen helpen om de toekomstige woonlasten te beperken, hebben we een aantal gegevens gecombineerd en een indeling gemaakt. Deze indeling kan gebruikt worden als startpunt voor een gezamenlijke aanpak van gemeenten en corporaties. Aanpak energiebesparing bestaande voorraad en nieuwbouw Woningcorporaties zijn volop bezig met energiebeleid. De ambitie is echter meestal nog beperkt, een lange termijn visie ontbreekt veelal. Woonlasten zijn nog niet of nauwelijks vertaald in portfoliobeleid en complexbeheerplannen. Strakke huurgrenzen beperken de investeringsruimte van corporaties. Energieprestatieverbetering vindt veelal plaats op natuurlijke momenten en is vaak label-gestuurd, conform de oude, beperkte interpretatie van het energieconvenant van Aedes, Woonbond en Rijk (20% besparing in 2020). Een lange termijn integraal doel voor de complexen en een route om daar te komen is niet aanwezig. Daar hoort bij dat het aanbod vanuit de aanbiedende markt niet erg innovatief of inspirerend is, hoewel er langzaam een conceptueel aanbod blijkt te ontstaan met scherpe prijzen en lange termijn verantwoordelijkheden (prestatiecontracten, ESCo s). Door de opgebouwde ervaring met bewonersparticipatie lukt het steeds beter om draagvlak voor verbeterprojecten te verkrijgen. Maar ook als dat niet het geval is kunnen energieverbeteringen doorgezet worden, 70% deelname is niet heilig. Oud financieel denken frustreert nog vaak ambitieus verbeterbeleid. Binnen de huurregelgeving is vaak meer ruimte te creëren dan gedacht. Een vernieuwende benadering van rekenparameters, waarbij met name de levensduur een grote rol speelt, biedt ook interessante perspectieven. De vastgoedwaarde, zowel gemeten in verkoopwaarde, beleggingswaarde als bedrijfswaarde neemt toe bij groen gelabelde woningen, voldoende om investeringen te rechtvaardigen. Een globale maatschappelijke kosten baten analyse laat zien dat ingrijpende verbetering van bestaande woningen positieve economische en maatschappelijk effecten heeft. Strakke huurgrenzen beperken de investeringsruimte van corporaties. Dit geldt zowel voor de bestaande bouw waar een huurverhoging voor de corporatie een belangrijk terugverdienmechanisme is, als voor de nieuwbouw. Een energieneutrale nieuwbouwwoning met hoge huur (tot 640,-) leidt tot lagere netto woonlasten dan een woning volgens de huidige nieuwbouwnormen en een huur tot de aftoppingsgrens van 520,-. Op de langere termijn is er een groot woonlastenvoordeel van de energieneutrale woning. Vanuit de toekomstige woonlasten van huurders geredeneerd is een integrale benadering van huur en energielasten wenselijk. De omschakeling naar woonlastenbeleid creëert voor de corporatie extra investeringsruimte. BuildDesk Benelux iv

7 Visies en aanpakken op het gebied van woonlastenbeleid. Woonlastenbeleid wordt door velen als noodzakelijk beschouwd. Operationalisering staat echter nog in de kinderschoenen. Aanzetten zijn gemaakt door bestaande huurgrenzen in woonvisies en dergelijke bij energetisch goede woningen te verhogen (Nijmegen, Tilburg, Vidomes) met als doel om de betaalbaarheid te waarborgen. Expliciete woonlastgrenzen en woonlasten-segmentering zijn echter niet bepaald. Woonlasten kunnen op verschillende manieren in beeld worden gebracht. De historische waarden voor de energielasten kunnen op basis van Energie in Beeld of CBS-cijfers bepaald worden. Toekomstige waarden kunnen met behulp van energieprestatie-software gebaseerd op werkelijke fysieke eigenschappen van de woningen berekend worden. Echt woonlasten beleid vergt een flinke omslag in het denken: er moet breder (huur + energie) en verder weg in de toekomst worden gekeken. Voor de onderbouwing van woonvisies en prestatieafspraken kunnen bestaande methoden zoals demografische en economische prognoses worden uitgebreid met energielasten berekeningen op deelvoorradenniveau. Op basis van dergelijke analyses kan men dan in het sociaal-politiek-milieu-economische krachtenveld woonlastenbeleid formuleren. BuildDesk Benelux v

8 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Binnen het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam maken de gemeenten regionale afspraken over het woonbeleid in het algemeen en betaalbaarheid in het bijzonder. Daarnaast werken de gemeenten in beide regio s in het kader van hun klimaatbeleid samen aan een forse reductie van de CO 2 -emissie. Voor zowel de betaalbaarheid- als de klimaatdoelstellingen is het van belang dat woningen zo energiezuinig mogelijk zijn. Daarom werken beide regio s aan de naleving van energieprestatie-eisen in de nieuwbouw en energiebesparing in de bestaande voorraad via prestatieafspraken met woningcorporaties. De komende jaren zal het belang van energiebesparing voor de woonlasten alleen maar toenemen. De verwachting is dat de prijzen voor energie de komende jaren nog verder zullen stijgen. Dat betekent dat energielasten een steeds groter deel van de woonlasten zullen gaan uitmaken. Daarnaast neemt de koopkracht steeds verder af en neemt de financiële druk op woningcorporaties steeds verder toe. De betaalbaarheid zal de komende jaren dus meer en meer onder druk komen te staan. De gemeenten in Haaglanden en de regio Rotterdam verkennen momenteel de mogelijkheden voor regionale samenwerking in de vorm van een metropoolregio. Vooruitlopend op deze samenwerking hebben het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam de handen ineengeslagen om gezamenlijk te onderzoeken of het zinvol is om in hun woonbeleid ten aanzien van de sociale huursector ook de energielasten te betrekken. 1.2 Vraagstelling en opbouw rapport Het onderzoek kent verschillende deelonderzoeken die in de volgende volgorde in een eigen hoofdstuk worden uitgewerkt: Introductie van het begrip woonlasten (hoofdstuk 2). Een dataonderzoek waarin in beeld wordt gebracht waar mogelijk knelpunten ontstaan in de woonlasten (hoofdstuk 3); Een inventarisatie van mogelijkheden voor financiering en aanpak van energiebesparing in de bestaande sociale woningvoorraad (hoofdstuk 4); Het bieden van inzicht in de verhoudingen tussen kosten en opbrengsten van energiebesparende investeringen in de nieuwbouw om woonlasten te beperken (hoofdstuk 5); Een actuele stand van zaken van visies en aanpakken op het gebied van woon- en energielasten in Nederland (hoofdstuk 6). In dit laatste hoofdstuk wordt ook aangegeven wat woonlastenbeleid voor de Metropoolregio kan betekenen. BuildDesk Benelux 6

9 2 Het begrip woonlasten Dit hoofdstuk gaat in op het begrip woonlasten: wat kan er onder worden verstaan, welke factoren bepalen woonlasten, welke definitie wordt in dit rapport gehanteerd, wat zijn betaalbare woonlasten? 2.1 Introductie en afbakening woonlastenbegrip Bij de term woonlasten kennen de verschillende stakeholders vaak elk hun eigen invulling. Gemeenten (en COELO in de woonlasten-atlas 1 ) bedoelen bijvoorbeeld lokale lasten (OZB, reinigingsheffing), terwijl corporaties daarentegen de som van huur en energie bedoelen. Blijkbaar is de mate van beïnvloedingsmogelijkheid van invloed op de definitie. Als we alle elementen van de kosten van wonen op een rij zetten leidt dat tot de volgende lijst: 1. (Netto) Huur of (netto) hypotheeklast en servicekosten (huur / VVE); 2. Energie (gas, elektra, warmte) incl. belastingen; 3. Water; 4. Heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (OPL); a. Gemeentelijke belastingen en heffingen (ozb, reinigingsheffing), b. Waterschaplasten. 5. Verzekering (opstal); 6. Onderhoud. De posten 2 t/m 5 worden wel de bijkomende woonlasten genoemd (COELO). In dit rapport focussen we op huur en energielasten. Voor we gaan afbakenen eerst een verdieping van de verschillende componenten in verschillende situaties en enkele cijfers Componenten en bepalende factoren Er zijn drie typen factoren die de hoogte van de woonlasten bepalen: 1. Omgevingsvariabelen: rente, energietarieven, gemeentelijke lasten e.d. Deze zijn niet door bouwer, beheerder of bewoner te beïnvloeden. 2. Woningkenmerken: bouwkosten, energetische kenmerken, locatie en oriëntatie, gebouwgebonden energiegebruik, etc. Vooral door bouwer/eigenaar te beïnvloeden. 3. Huishoudenkenmerken. Samenstelling van het huishouden en gedrag zijn van grote invloed op het energiegebruik. Voor individueel gebruik dient een woonlastenberekening hier dan ook heel specifiek mee om te gaan. Voor beleidsmakers (overheid en corporaties) zijn alleen gemiddelde (groeps-)waarden relevant. In bijlage 1 worden voor verschillende situaties de omgevings-, gebouw- en huishoudenvariabelen weergegeven voor de zes kostenposten. Hieronder volgt de situatie nieuwbouw huurwoning. 1 COELO, Centrum voor onderzoek van de economie van de lagere overheden, RUG ( BuildDesk Benelux 7

10 2.1.2 Voorbeeld: Huurwoningen nieuwbouw In de onderstaande matrix worden de variabelen van omgeving, gebouw en huishouden voor de nieuwbouw huurwoning beschreven. De kostenposten voor de huurder zijn eenvoudiger dan die van een koper. Zo zit de OZB, het onderhoud en de (opstal)verzekering verdisconteerd in de huur. OPL staat hierbij voor heffingen en belastingen van Openbaar Publiekrechtelijk Lichamen; OZB is de afkorting voor Onroerende Zaakbelasting. Omgevingsvariabelen Gebouwvariabelen Huur Huurbeleid Rijk Stichtingskosten Huurbeleid woco -> huur Financ.beleid woco (OT) Energie Gas- en electr.prijs EPC-gegevens Prijsontwikkeling (m 2 /U-waarde/ install.) Water Waterprijs Waterbesparende maatregelen OPL (OZB), riool- en reinigingsheffing (WOZ-waarde gemeenteafhankelijk; voor OZB; in waterschapslasten huur) Onderhoud (in huur) Huishoudensvariabelen Huurtoeslag Aantal bewoners, gedrag, apparaten (o.b.v. m 2 ) Idem energie Verzekering (opstal) (in huur) Figuur 2.1: Factoren die de woonlasten van een nieuwe huurwoning bepalen. Toelichting: 1) Huur. De hoogte van de huur is slechts indirect afhankelijk van de stichtingskosten. De corporatie bepaalt, mede afhankelijk van prestatieafspraken met gemeente en huurders, de hoogte van de huur. Huurtoeslaggrenzen spelen hierbij (nog) een grote rol (zie later). Meestal neemt ze een deel van de investering als onrendabele top (OT) voor eigen rekening. De huurder kan binnen bepaalde huur- en inkomensgrenzen aanspraak maken op huurtoeslag. 2) Energiekosten. De (toekomstige) energielasten zijn afhankelijke van de energieprijs, de energieprijsontwikkeling, de woningkenmerken en het huishouden (idem koop). 3) Water. Het watergebruik is afhankelijk van het huishouden en van woningkenmerken (waterbesparende douchekop, waterhergebruik, grijswatergebruik; idem koop). 4) OPL: heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Hieronder vallen de OZB, riool- en reinigingsheffing en waterschapslasten. OZB wordt alleen aan de eigenaar doorbelast, niet aan de bewoner/huurder. 5) Onderhoud. Bouw- en installatietechnisch onderhoud is verdisconteerd in de huur en wordt niet apart bij de huurder in rekening gebracht. 6) Verzekering: idem onderhoud. BuildDesk Benelux 8

11 De verschillende componenten van de woonlasten hebben voor huurders en eigenaarbewoners een ongelijke uitwerking. Onroerende zaak belasting (OZB) geldt alleen voor de eigenaar, en wordt voor de huurder evenals onderhoud en opstalverzekering verdisconteerd in de huur Afbakening en definities In deze rapportage worden de woonlasten afgebakend tot de twee onderdelen: huur en energielasten. Hiervoor zijn twee redenen: 1. Huur en energielasten vormen de hoofdmoot van de woonlasten (90%; zie bijlage 2); 2. Deze onderdelen zijn door de corporatie en het gemeentelijk woonbeleid te beïnvloeden. Beide kunnen feitelijk ook niet los van elkaar gezien worden. Immers om een lage energierekening te bereiken moet er (extra) geïnvesteerd worden in de woningkwaliteit, waardoor de huurlasten in principe toenemen. We komen hier nog op terug. Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen bruto en netto lasten. Huurtoeslag wordt van de bruto huur afgetrokken om tot de netto woonlasten te komen 2. Tenslotte ligt er een relatie met het inkomen. We introduceren in lijn van het begrip huurquote de begrippen energie en woonquote: het deel van het besteedbaar inkomen dat opgaat aan huur- en energielasten. Woonlasten quotes Bruto huur AF Huurtoeslag Netto huur Gedeeld door besteedbaar inkomen -> Netto huurquote Bij Energielasten Gedeeld door besteedbaar inkomen -> energiequote Netto woonlasten Gedeeld door besteedbaar inkomen -> Netto woonquote Figuur 2.2 Begrippen van bruto huur naar woonquote In bijlage 6 zijn definities opgenomen. 2.2 Enkele cijfers en ontwikkelingen Om een indruk te geven van de ordes van grootte presenteren we in deze paragraaf enkele cijfers over woonlasten. Het gaat veelal om gemiddelde bedragen. In het volgende hoofdstuk wordt verder ingezoomd op de woonlasten in de Metropoolregio, waardoor een veel scherper beeld van de problematiek naar voren komt. 2 Voor de koopsector wordt analoog hieraan de hypotheekrenteaftrek en huurwaardeforfait verrekend met de bruto hypotheeklasten om tot de netto hypotheeklasten te komen. BuildDesk Benelux 9

12 2.2.1 Internationale vergelijking Eurostat, de statistische dienst van de Europese Unie, verzamelt data over onder andere woonlasten in de landen van de EU. 3 Op basis hiervan heeft TNO in 2011 een onderzoek gedaan naar de woonuitgaven(quoten) voor negen landen met het meest recent beschikbare bestand (EU-SILC 2008). Nederland komt voor de huursector met een totale netto woonquote van gemiddeld genomen 35% uit op een derde plaats na het Verenigd Koninkrijk (39%) en België (37%) 4. Bijkomende woonuitgaven bevatten hierin naast energie ook de overige bijkomende woonlasten. Neder- België Luxem- Oosten- Dene- Fin- Zweden Ierland VK land burg rijk marken Land Besteedbaar huishoudinkomen (jaar) Bruto huur Netto huur Netto 24,7% 28,8% 23,1% 19,9% 25,5% 25,3% 31,2% 14,9% 20,5% huurquote Bijkomende woonuitgaven Totale netto woonuitgaven Totale netto 35,3% 36,8% 27,9% 25,6% 25,5% 28,3% 33,2% 22,6% 39,1 woonquote Figuur 2.3 Internationale vergelijking woonquotes Woonlasten 2006 en 2009 vergeleken % verschil Bruto huur 410,- 440,- 7% Netto huur 360,- 390,- 6% Bijkomende woonuitgaven 180,- 210,- 20% Totale woonuitgaven 540,- 600,- 10% Gem. netto besteedb. inkomen , ,- 13% Netto huurquote 24% 23% -4% Totale woonquote huursector 36% 37% 1% Figuur 2.4 Woonlasten en woonquote huurders, op basis van het EU-SILC 2007 databestand (EU-Statistics on Income and Living Conditions); 4 Internationale vergelijking van woonuitgaven met EU-SILC, TNO Opmerking: De grote verschillen in de bijkomende woonuitgaven tussen landen kunnen over het algemeen niet worden verklaard. De lage bedragen voor Finland, Zweden en Denemarken doen vermoeden dat een deel van de bijkomende uitgaven (bijvoorbeeld de stookkosten) niet zijn opgenomen. BuildDesk Benelux 10

13 De kosten voor energie domineren de bijkomende woonuitgaven. De kosten voor energie zijn ten opzichte van 2006 fors gestegen (gemiddeld met ruim 30%). Deze stijging is niet iets van de laatste tijd; ten opzichte van 1998 betaalt een huishouden gemiddeld in 2009 meer dan 2,5 keer zoveel aan gas en elektra Historische prijsontwikkeling In vijftien jaar zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn in januari 2012 bijna 120% hoger dan vijftien jaar geleden, de consumentenprijsindex (CPI) nam tussen januari 1997 en januari 2012 met 35% toe. Cees van der Vlis en Carel Oosterlaken Bron: StatLine, Consumentenprijsindex (2006=100) 6 Figuur 2.5 Ontwikkeling energieprijs en consumentenprijsindex Het COELO publiceert jaarlijks een woonlastenmonitor voor de koopsector. Indien de publicaties vanaf 2006 naast elkaar worden gehouden, worden de verhoudingen door de jaren heen zichtbaar. Wat duidelijk te zien is dat het aandeel van de lasten voor energie en water in de bijkomende woonlasten elk jaar stijgt, met uitzondering van het jaar 2009 en Daarna stijgt het aandeel weer. 7 5 Het wonen overwogen, De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009, VROM/CBS/ABFresearch BuildDesk Benelux 11

14 Figuur 2.6 Ontwikkeling gemiddelde lasten koopwoningen (COELO 2012) Toekomstige energieprijsstijging Op de korte termijn zijn door de economische crisis, nieuwe ontdekkingen van bijvoorbeeld schaliegas, politieke onzekerheid in het Midden-Oosten en speculaties de energieprijzen waarschijnlijk nog aan sterke fluctuaties onderhevig. De verwachting op de lange termijn is dat de energieprijzen nog fors blijven stijgen, met name door de groeiende nieuwe economieën (China, India, Zuid Amerika) die de vraag doen opstuwen. De stijgende prijzen maken echter nieuwe winmethoden aantrekkelijk. Ook duurzame energie zal op een gegeven ogenblik concurrerende prijzen laten zien. Voor duurzame energietechnieken (met name zon en wind) zijn vooral kapitaalslasten doorslaggevend. Deze zijn redelijk stabiel, hoewel grondstoffengebruik en ruimtegebruik ook hier een prijsopdrijvend effect zullen hebben. Uiteindelijk echter leiden bovengenoemde ontwikkelingen tot een afzwakkende prijsstijging van energie. Een plausibel prijsontwikkelingsscenario: Periode Indexering Gas Indexering Elektra ,1% 5,8% ,4% 5,1% ,6% 4,4% ,9% 3,7% ,1% 3,0% ,4% 2,3% 2041 ev 2,2% 2,2% Figuur 2.7 jaarlijkse % stijging gas en elektra prijzen (nominale prijzen), BuildDesk 2012 In bijlage 3 vindt u een uitgebreide toelichting. BuildDesk Benelux 12

15 2.3 Wat zijn betaalbare woonlasten? Een wezenlijke vraag die naar voren komt bij het spreken over woonlasten is de vraag wat dan betaalbare woonlasten zijn. Hierbij komt het begrip woonquote naar voren, het deel van het inkomen dat wordt besteed aan woonlasten. Hoe hoog deze woonquote mag zijn, is in wezen een politieke kwestie. De rijksoverheid laat zich hier echter niet duidelijk over uit. In principe gelden de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag als maatstaf voor woningen die passend zijn voor de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers). Deze huurgrenzen houden echter geen rekening met de energiezuinigheid van de woning. Een huurder van een woning met een lage huur kan nog altijd een hoge woonquote hebben, wanneer zijn energielasten hoog zijn. Daarom gaan we hier op zoek naar een benadering die wél rekening houdt met de energielasten. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel geld zij maandelijks kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onderscheid tussen basisbedragen, die een huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van CBS-cijfers over het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Bij het adviseren van corporaties over huurinkomensnormen berekent het Nibud aan de hand van deze cijfers hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor huur (en onderhoud). De richtlijn die het Nibud doorgaans hanteert, houdt het midden tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie onderstaande figuur). Op dezelfde wijze kan ook bepaald worden hoeveel ruimte een huishouden overhoudt voor woonlasten inclusief energie-uitgaven. Figuur 2.8 Berekeningswijze Nibud-richtlijnen. Bron: Nibud 2012 BuildDesk Benelux 13

16 In deze benadering vormen de woonlasten dus een restpost. Het gevolg is dat wanneer andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigen (denk aan de verhoging van het eigen risico in de zorg) de ruimte voor woonlasten steeds kleiner wordt. Een steeds belangrijker wordende kostenpost zijn de uitgaven aan energie. Het Nibud baseert de energielasten van huishoudens standaard op de energetische kwaliteit van een woning met een C-label. Dat betekent dat huurders met een slechter energielabel (bij constant energiegedrag) minder kunnen overhouden voor de huur, omdat ze meer uitgeven aan energielasten, zoals de onderstaande figuur laat zien. Figuur 2.9 Ruimte voor bruto huur voor een alleenstaande met een minimuminkomen, per woningtype en energielabel. Bron: Nibud 2012 In hoofdstuk 3 (paragraaf 3.1.5) gebruiken we cijfers van het Nibud om te laten zien hoe de werkelijke uitgaven van huurders zich verhouden tot de adviesnormen van het Nibud. 2.4 Resumé Woonlasten in de ruime betekenis bestaan uit huur of hypotheeklasten, energie, water en gemeentelijke en waterschapslasten. De hoogte van woonlasten wordt bepaald door drie typen factoren: externe of omgevingsfactoren (zoals landelijk huurbeleid, rente en energieprijs), gebouwafhankelijke (bouw- en exploitatiekosten, huur, energieprestatie) en gebruikersafhankelijke factoren (huishoudenkenmerken en gedrag). Woonlasten worden in dit rapport gedefinieerd als huur- plus energielasten. Hiervoor zijn twee redenen: 1. Huur en energielasten vormen de hoofdmoot van de woonlasten (ruim 90%); 2. Deze onderdelen zijn door de corporatie en het gemeentelijk woonbeleid te beïnvloeden. Beide kunnen feitelijk ook niet los van elkaar gezien worden. Immers om een lage energierekening te bereiken moet er (extra) geïnvesteerd worden in de woningkwaliteit, waardoor de huurlasten in principe toenemen. Voor beleidsdoelen kan geabstraheerd worden van individuele gebruikersvariaties. BuildDesk Benelux 14

17 Energiequote en woonquote zijn nieuwe begrippen naast de bekende huurquote als basis voor woonbeleid. In Nederland was in 2009 de woonquote (in de ruime betekenis) van een huurder gemiddeld 37%. Het aandeel overige woonlasten en dan met name energie is hierin de laatste jaren sterk toegenomen. In het onderzoek naar de vraag wat zijn betaalbare woonlasten gaan we uit van de residuele woonlasten benadering van het Nibud: van het besteedbaar inkomen blijft na aftrek van overige kosten voor levensonderhoud e.d. een bedrag over voor woonlasten. Huurders met een beter energielabel kunnen meer overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten. BuildDesk Benelux 15

18 3 Woonlasten in de metropoolregio In dit hoofdstuk presenteren we de uitkomsten van het data-onderzoek naar mogelijke knelpunten in de metropoolregio. In paragraaf 3.1 kijken we naar de woonlasten van huurders van corporatiewoningen in de Metropoolregio; In paragraaf 3.2 kijken we naar de woonlasten per buurt. 3.1 Woonlasten van huishoudens De cijfers in deze paragraaf zijn gebaseerd op het Woononderzoek Nederland Om de huidige stand van zaken te kunnen weergeven, zijn de weegfactoren aangepast aan actuele gegevens over de huishoudens en woningvoorraad in Corporatievoorraad In de Metropoolregio staan bijna een miljoen zelfstandige woningen. Tabel 3.1 bevat enkele basisgegevens over de woningvoorraad. Zowel in de Stadsregio Rotterdam als in Haaglanden bestaat ruim de helft van de voorraad uit huurwoningen. 70% daarvan is in het bezit van woningcorporaties. Veruit de meeste corporatiewoningen hebben een huurprijs tot de huurtoeslaggrens en vallen daarmee onder DAEB-regeling 8. We beperken de analyse tot de zelfstandige woningen van woningcorporaties. Tabel 3.1 Kenmerken woningvoorraad Metropoolregio, 2012 zelfstandige woningvoorraad huurwoningen (% van zelfstandig) corporatiewoningen (% van huur) corporatiewoningen tot ht-grens Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Huurders corporatiewoningen SR Rotterdam Haaglanden Metropoolregio aantal % aantal % aantal % % % % % % % % % % % % % De sociale huurwoningen van corporaties worden voornamelijk bewoond door huishoudens met een laag inkomen: 52% van de huurders tot de primaire doelgroep: huishoudens die in aanmerking komen voor de huurtoeslag (zie bijlage 6); 19% van de huurders behoort tot de secundaire doelgroep: zij komen niet in aanmerking voor huurtoeslag maar vallen wel onder de DAEB-grens van ,- (prijspeil 2012); 12% van de huurders heeft een middeninkomen, tussen ,- en ,-. De overige 17% heeft een hoger inkomen dan ,-. 8 De staatssteunregeling voor Diensten van Algemeen Economisch Belang van woningcorporaties die sinds 1 januari 2011 van kracht is. BuildDesk Benelux 16

19 Ongeveer de helft van de huurders van corporatiewoningen zijn alleenstaanden. Zij behoren meestal tot de primaire of secundaire doelgroep. Huishoudens met meer dan één volwassene hebben vaker een hoger inkomen. Huurders van corporatiewoningen met een relatief lage huurprijs behoren vaker tot de primaire doelgroep dan huurders in de duurdere segmenten. tot kwaliteitskortingsgrens 65% 17% 10% 8% tot 1e aftoppingsgrens 52% 20% 12% 16% primaire doelgroep secundaire doelgroep tot huurtoeslaggrens 42% 21% 11% 25% middeninkomens vrije sector 24% 17% 15% 44% hogere inkomens 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Figuur 3.1 Corporatievoorraad naar huurprijsklasse en inkomensklasse Energieverbruik In het WoonOnderzoek Nederland zijn van alle respondenten gegevens over het werkelijk energieverbruik opgevraagd bij de energiebedrijven en toegevoegd aan het bestand. Hierdoor kunnen we van de huurders van corporatiewoningen in de Metropoolregio laten zien hoeveel gas en elektriciteit zij verbruiken. Figuur 3.2 geeft een eerste beeld per inkomensgroep. Huurders uit de primaire en secundaire doelgroep verbruiken ongeveer evenveel gas en stroom. Bij de midden- en met name de hogere inkomens liggen de verbruikscijfers hoger, vooral wat betreft elektriciteit. Dit kan verklaard worden door minder doelmatigheid maar ook door de grotere huishoudens in de hogere inkomensgroepen. primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens Gas (m3/jaar) Electriciteit (KWh/jaar) hogere inkomens Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Figuur 3.2 Gemiddeld verbruik van gas en elektriciteit door huurders BuildDesk Benelux 17

20 Het energieverbruik hangt niet alleen samen met het inkomen maar ook met de kenmerken van de woning. In eengezinswoningen wordt over het algemeen meer gas en stroom verbruikt dan in appartementen. Ook neemt het energieverbruik toe naarmate het aantal kamers stijgt. eengezins 1-3 kamers eengezins 4 em kamers meergezins 1-3 kamers Gas (m3/jaar) Electriciteit (KWh/jaar) meergezins 4 em kamers Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Figuur 3.3 Gemiddeld energieverbruik naar woningtype en aantal kamers Woonlasten In de woonlastenbenadering worden de kosten voor huur en energie in samenhang bekeken. Figuur 3.4 laat de gemiddelde woonlasten zien van huurders van corporatiewoningen per inkomensgroep. Huishoudens uit de primaire doelgroep geven maandelijks het minste uit aan huur en servicekosten. Dit komt vooral door de huurtoeslag waar alleen zij voor in aanmerking komen. Samen met de energiekosten betalen zij gemiddeld 429,- per maand. Huurders met een midden- en hoger inkomen betalen meer aan huur en energie. primaire doelgroep secundaire doelgroep netto huur middeninkomens energie hogere inkomens Bron: WoON 2009, BuildDesk, bewerking RIGO Figuur 3.4 Gemiddelde woonlasten huurders corporatiewoningen Metropoolregio (prijspeil 2012) Ondanks hun relatief lage woonlasten zijn huurders uit de primaire doelgroep een groter deel van hun besteedbare inkomen kwijt aan woonlasten dan huurders uit de hogere inkomensgroepen. Gemiddeld besteden zij meer dan een derde van hun inkomen aan huur en energie. BuildDesk Benelux 18

21 Huurders met een inkomen vanaf ,- betalen weliswaar relatief hoge bedragen aan woonlasten, maar houden door hun hogere inkomens toch het meeste over. primaire doelgroep 26% 10% 36% secundaire doelgroep 24% 6% 30% huurquote middeninkomens 21% 5% 26% energiequote hogere inkomens 15% 4% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Bron: WoON 2009, BuildDesk, bewerking RIGO Figuur 3.5 Gemiddelde woonlastenquote huurders corporatiewoningen Metropoolregio Nibud-richtlijnen Voor alle corporatiehuurders in de metropoolregio hebben we berekend in hoeverre de woonlasten (huur + energie) aansluiten bij de richtlijnen van het Nibud (zie hoofdstuk 2 voor een algemene toelichting). Daarbij hebben we gebruikgemaakt van het Nibud-rekenprogramma StimulanSZ In dit programma kan voor individuele huishoudens een huishoudboekje worden gemaakt waarin alle inkomsten en uitgaven op elkaar worden afgestemd. Hierbij wordt het besteedbaar inkomen berekend op basis van lonen, uitkeringen en toeslagen die het huishouden ontvangt. Aan de uitgavenkant hanteert het Nibud voor elke uitgavenpost een minimumbedrag: het zogenaamde basisbedrag. Deze basisbedragen zijn niet afhankelijk van het inkomen. Opgeteld vormen deze bedragen een minimumbudget dat elk huishouden nodig heeft om normale dagelijkse uitgaven te kunnen betalen. Voor het opstellen van richtlijnen hanteert het Nibud naast het basisbedrag voor elke uitgavenpost ook een voorbeeldbedrag. Dit bedrag is gebaseerd op onderzoek naar het gemiddelde bestedingspatroon van een huishouden met een bepaald besteedbaar inkomen. De voorbeeldbedragen zijn dus wel afhankelijk van het besteedbaar inkomen. Bij het bepalen van verantwoorde huur- of hypotheeklasten voor een huishouden met een bepaald besteedbaar inkomen gaat het Nibud als volgt te werk. Van alle overige uitgaven worden de basisbedragen bij elkaar opgeteld. Hetzelfde gebeurt bij de voorbeeldbedragen. Vervolgens wordt het gemiddelde genomen van de basis- en voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde wordt afgetrokken van het besteedbaar inkomen. Wat overblijft, is de ruimte die huishouden volgens de Nibud-richtlijnen over hebben voor de netto huur of hypotheek. Op een vergelijkbare manier kan ook de ruimte voor woonlasten inclusief energielasten worden bepaald. De uitgaven aan energie worden dan niet bij de overige uitgaven meegeteld. Met behulp van het Nibud-rekenprogramma StimulanSZ 2012 hebben wij deze zelfde berekeningswijze toegepast op de respondenten in het Woononderzoek Nederland Van deze respondenten is het besteedbaar inkomen bekend. De basis- en voorbeeldbedragen variëren voor verschillende typen huishoudens. Daarom hebben we bij de BuildDesk Benelux 19

22 berekening vijf typen huishoudens onderscheiden: alleenstaanden, stellen en gezinnen tot 65 jaar en alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar 9. De uitkomsten staan, uitgesplitst naar inkomensgroep, in Tabel 3.2. Sommige huurders (9%) hebben, volgens de inkomensgegevens uit het WoON, zo weinig besteedbaar inkomen dat ze na aftrek van de basisbedragen (= minimale uitgaven) voor overige uitgaven geen ruimte meer over zouden hebben voor woonlasten. Deze huishoudens behoren tot de primaire doelgroep. Tabel 3.2 Vergelijking woonlasten en Nibud-normen van corporatiehuurders in de metropoolregio huidige woonlasten in verhouding tot besteedbaar inkomen na aftrek basisbedragen overige uitgaven geen inkomen over voor woonlasten na aftrek basisbedragen overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten na aftrek adviesbedragen overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten na aftrek voorbeeldbedragen overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten na aftrek voorbeeldbedragen overige uitgaven voldoende over voor huidige woonlasten primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens hogere inkomens totaal 17% 0% 0% 0% 9% 44% 7% 2% 0% 24% 26% 27% 13% 1% 20% 12% 49% 50% 19% 25% 1% 17% 35% 80% 21% Bron: Nibud, WoON 2009, bewerking RIGO Een kwart van de huurders houdt na aftrek van de basisbedragen wel ruimte over voor woonlasten, maar onvoldoende om de huur- en energielasten te dragen die zij nu hebben. Bij de primaire doelgroep gaat het zelfs om 44% van de huurders. Deze huishoudens zouden volgens de gegevens uit het WoON gemiddeld twee derde van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten uitgeven. De richtlijn van het Nibud zit precies tussen de basis- en voorbeeldbedragen in 10. Als we van die richtlijn uitgaan, heeft nog eens 20% van alle corporatiehuurders en 26% van de primaire doelgroep hogere woonlasten dan de Nibud-richtlijn. Deze groep betaalt gemiddeld bijna een derde (32%) van het besteedbaar inkomen aan woonlasten. Opgeteld betekent dit dat ruim 53% van alle huurders van corporatiewoningen in de metropoolregio hogere woonlasten heeft dan het Nibud adviseert. Bij de primaire doelgroep gaat het om 87%; bij de secundaire doelgroep om 34%. Binnen de primaire doelgroep is het percentage van de huishoudens dat boven de richtlijn zit ongeveer even groot bij alleenstaanden (87%) en gezinnen met kinderen (88%). Alleen bij eenoudergezinnen is het percentage beduidend hoger (96%), terwijl bij stellen zonder kinderen minder problemen voorkomen (75%). 9 Omdat de Nibud-richtlijnen niet alleen afhankelijk zijn van het inkomen maar ook van andere kenmerken van het huishouden is het niet mogelijk om de richtlijnen uit te drukken in een maximale woonquote die voor alle typen huishoudens geldt. 10 Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het Nibud bij de laagste inkomens vaak een correctie toepast om het huishoudboekje kloppend te krijgen, waardoor de richtlijn op of dichtbij de basisbedragen terechtkomt. BuildDesk Benelux 20

23 Wat betekent het nu als huishoudens hogere woonlasten hebben dan de Nibud-richtlijn? In ieder geval betekent dit dat huishoudens meer moeten besparen op andere uitgavenposten dan het Nibud wenselijk acht. Zolang huishoudens de basisbedragen nog kunnen betalen, lijkt dit nog geen probleem. Wanneer dit niet het geval is, moeten huishoudens bezuinigen op uitgaven die het Nibud als minimale kosten ziet. Ook dit komt in de praktijk wel voor en hoeft niet altijd tot betalingsproblemen te leiden. Toch lopen deze huishoudens een groter risico om in financiële problemen terecht te komen, zoals huurachterstanden Woonlasten per buurt Doel van deze paragraaf is om in kaart te brengen in welke buurten het risico op hoge woonlasten het grootst is en in welke buurten energiebesparende maatregelen zouden kunnen helpen om de woonlasten te beperken. Daarvoor kijken we eerst naar de spreiding van het corporatiebezit (3.2.2) en de lage inkomens (3.2.3). Vervolgens gaan we in op de huurlasten (3.2.4) en de energielasten (3.2.5). Ten slotte presenteren we een indeling in risicoklassen (3.2.6). Allereerst gaan we in op de bronnen die we gebruikt hebben Bronnen Om uitspraken te kunnen doen over de woonlasten in corporatiewoningen in de diverse buurten van de metropoolregio zouden we idealiter de beschikking hebben over gegevens op huishoudensniveau over de huurlasten, de energielasten en het inkomen van huurders van corporatiewoningen. Er is echter geen bron voorhanden die dergelijke gegevens op buurtniveau kan bieden. Om toch een inschatting te kunnen maken van de buurten waar het risico op hoge woonlasten het grootst is, maken we gebruik van een groot aantal gegevens uit verschillende bronnen die op buurtniveau beschikbaar zijn. De belangrijkste bronnen met buurtcijfers die we gebruikt hebben zijn: Kerncijfers Wijken en Buurten van het CBS; Huurtoeslag Cijfers in Beeld; Klimaatmonitor Agentschap NL. Daarnaast hebben we gebruikgemaakt van gegevens op woning/huishoudensniveau: Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG); Energielabeldatabase van Agentschap NL Huurwoningen van corporaties In dit onderzoek richten we ons primair op de woonlasten van huurders van corporatiewoningen. Daarom is het allereerst van belang om een beeld te krijgen van de spreiding van het corporatiebezit. In de onderstaande figuren is per buurt het percentage huurwoningen (links) en het percentage corporatiewoningen (rechts) afgebeeld. 11 Het kan overigens ook voorkomen dat huishoudens aanvullende inkomstenbronnen hebben die niet tot uitdrukking komen in de inkomensgegevens van het WoON. BuildDesk Benelux 21

24 De vergelijking leert ons dat er ook buurten zijn waar een groot deel van de voorraad uit particuliere huurwoningen bestaat. Bron: CBS Figuur 3.6 Aandeel huurwoningen (links) en aandeel corporatiehuurwoningen (rechts) Buurten met meer dan 80% corporatiewoningen vinden we bijna alleen in de steden Delft, Den Haag en Rotterdam. Maar binnen deze steden zijn ook buurten met minder dan 20% corporatiewoningen. In de gemeenten in het Westland en Voorne-Putten zijn weinig buurten te vinden waar corporaties veel bezit hebben. Buurten waar weinig corporatiewoningen staan, zijn voor dit onderzoek minder interessant. In deze buurten zeggen gemiddelde cijfers over de energiekosten bovendien weinig over de energiekosten van corporatiehuurders. Daarom kijken we bij het selecteren van risicobuurten (paragraaf 3.2.6) alleen naar buurten waar tenminste 40% van de voorraad uit corporatiewoningen bestaat. De lichtgekleurde buurten vallen daarmee af Lage inkomens Nu we weten hoe de corporatiewoningen verspreid zijn over de buurten, is de volgende vraag in hoeverre dit samenhangt met de spreiding van huishoudens met lage inkomens in de metropoolregio. Het CBS definieert de lage inkomens als de huishoudens die landelijk gezien tot de 40%-groep met de laagste besteedbare inkomens behoren. Een buurt met meer dan 40% lage inkomens herbergt dus relatief veel huishoudens met een laag inkomen ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Figuur 3.7 (links) laat zien dat in de buurten waar relatief veel huurwoningen staan, ook relatief veel lage inkomens wonen. In de meeste van deze buurten wonen ook relatief veel huurtoeslagontvangers (zie de rechter figuur). De spreiding van de huurtoeslagontvangers komt ook goed overeen met de spreiding van de corporatiewoningen. BuildDesk Benelux 22

25 Dit ligt ook voor de hand, omdat het vooral corporaties zijn die huishoudens met recht op huurtoeslag huisvesten in woningen tot de huurtoeslaggrens. Bron: CBS en HCIB Figuur 3.7 Aandeel lage inkomens (links) en aandeel huurtoeslagontvangers (rechts) Huurlasten De gegevens die het Rijk beschikbaar stelt over het gebruik van de huurtoeslag geven inzicht in de gemiddelde huurlasten van huurtoeslagontvangers per buurt. Figuur 3.8 laat (links) zien dat de bruto huurprijzen die huurtoeslagontvangers aan hun verhuurders betalen, per buurt behoorlijk kunnen verschillen. Door de werking van de huurtoeslag, waardoor huishoudens meer huurtoeslag krijgen naarmate ze een hogere huur betalen, worden deze verschillen voor een belangrijk deel teniet gedaan als naar de netto huur wordt gekeken. Wanneer we het gemiddelde huurtoeslagbedrag van de gemiddelde bruto huur aftrekken en het resultaat vervolgens delen door het gemiddelde (reken)inkomen, krijgen we een indicatie van de netto huurquote 12 (rechts). Op enkele uitschieters na liggen de gemiddelden van bijna alle buurten onder de 20%. 12 N.B. Het woord netto slaat hier op de netto huur, na aftrek van de huurtoeslag en niet op het netto inkomen. We delen namelijk door het rekeninkomen vóór belasting. BuildDesk Benelux 23

26 Bron: HCIB Figuur 3.8 Bruto huur (links) en netto huurquote (rechts) van huurtoeslagontvangers Energielasten Voor de energielasten maken we gebruik van cijfers uit de Klimaatmonitor van Agentschap NL over de gemiddelde totale energiekosten (gas en elektriciteit) per buurt. Figuur 3.9 laat de gemiddelde energiebedragen zien voor appartementen en tussenwoningen. Vooral in de VINEX-wijken zijn de energiekosten relatief laag. Bron: Klimaatmonitor Agentschap NL Figuur 3.9 Energielasten huurtoeslagontvangers appartementen (links) en tussenwoningen (rechts) BuildDesk Benelux 24

27 Helaas zijn er geen aparte gegevens beschikbaar over de energiekosten van corporatiehuurders. Om toch een indicatie te krijgen van hun energielasten hebben we een energiequote berekend door de gemiddelde energiebedragen per buurt te delen door de gemiddelde (reken)inkomens van huurtoeslagontvangers. Dit levert een gemiddelde energiequote op van ongeveer 7,5% van het inkomen Risicobuurten Op basis van de hierboven gepresenteerde gegevens over de huur- en energielasten per buurt willen we buurten onderscheiden die vanuit een woonlastenperspectief mogelijk interessant zijn om een aanpak met energiebesparende maatregelen op te richten. Daarvoor hebben we de buurten in de metropoolregio ingedeeld op basis van de gemiddelde energiequote en de netto huurquote. Zo kunnen we vier categorieën buurten onderscheiden, zoals te zien in de onderstaande figuur. lage energiequote, hoge huurquote hoge energiequote, hoge huurquote lage energiequote, lage huurquote hoge energiequote, lage huurquote Figuur 3.10 Indeling van buurten in risicoklassen o.b.v. huurquote en energiequote Vooral de buurten in het kwadrant rechtsboven zijn vanuit woonlastperspectief interessant, omdat daar zowel de energiequote als de huurquote relatief hoog is. In de buurten rechtsonder zijn de huurlasten relatief laag, maar kan wellicht nog wel bespaard worden op de energielasten. Of energiebesparende maatregelen de energiequote omlaag kunnen brengen is mede afhankelijk van het energielabel die de woningen nu al hebben. In figuur 3.10 hebben de buurten een energielabelkleur gekregen op basis van de gemiddelde energieprestatie-index (EI) van de woningen met een afgemeld label in de Labeldatabase van Agentschap NL. Aan de kleuren aan de rechterkant is te zien dat niet alle buurten met een hoge energiequote ook buurten zijn met een slecht (gemiddeld) energielabel. Ook in buurten met woningen met een goede energetische kwaliteit kan de energiequote hoog zijn, bijvoorbeeld omdat de woningen er groot zijn of de bewoners vaak aanwezig zijn (ouderen). BuildDesk Benelux 25

28 Andersom zijn er ook buurten met een E- of F-label die toch uitkomen op een relatief lage energiequote. Het energiegedrag van huishoudens kan hierbij een verklarende factor zijn. Zo is bekend dat bewoners van oude, slecht geïsoleerde woningen met alleen een gaskachel relatief vaak genoegen nemen met een minder hoge temperatuur in huis. Figuur 3.11 Indeling van buurten in risicoklassen (links) en labels o.b.v. gemiddelde EPI (rechts) In figuur 3.11 is de indeling van buurten in risicoklassen in kaart gebracht (links). Rechts zijn ook de (gemiddelde) energielabels te vinden. In bijlage 5 staat per gemeente de indeling van buurten in risicoklassen, met de netto huurquotes, de energiequotes en de energielabels. 3.3 Resumé Voor een groot deel van de huurders van corporatiewoningen is het met de huidige woonlasten moeilijk om het huishoudboekje kloppend te krijgen. De helft van de huurders heeft hogere woonlasten dan de richtlijn van het Nibud, bij de primaire doelgroep ligt dit percentage nog veel hoger. Op de korte termijn zal deze groep het nog moeilijker krijgen door de negatieve koopkrachteffecten van de economische crisis (toenemende werkloosheid) en bezuinigingen (bijv. stijgende eigen risico in de zorg). Op de lange termijn vormt de verwachte stijging van de energieprijzen een extra risico. Om buurten te identificeren waar energiebesparende maatregelen in de corporatievoorraad zouden kunnen helpen om de toekomstige woonlasten te beperken, hebben we een aantal gegevens gecombineerd en een indeling gemaakt. Deze indeling kan gebruikt worden als startpunt voor een gezamenlijke aanpak van gemeenten en corporaties. BuildDesk Benelux 26