VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED

Transcriptie

1 1. Algemeen VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED 1.1. Wat houdt het begrip verkoop in? Verkoop is een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak, in casu een onroerend goed, over te dragen aan een ander partij die hiervoor een geldprijs betaalt (BW, artikel 1582). Er zijn bijgevolg twee wezenlijke bestanddelen die een verkoopovereenkomst beheersen: - eigendomsoverdracht - betaling van een bepaalde geldprijs. Door het eenvoudig akkoord van de partijen over deze twee bestanddelen, vindt er onmiddellijk eigendomsoverdracht plaats, los van de werkelijke afgifte van de zaak. Partijen kunnen evenwel de eigendomsoverdracht uitstellen. Om tegenstelbaar te zijn aan derden moet dit voorbehoud opgenomen zijn in de akte die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. Samen met de eigendom gaat verder ook het risico voor verlies en beschadiging over op de koper. Partijen kunnen tevens een beslissende betekenis hechten aan nog andere punten, zoals bijvoorbeeld de wijze van betaling van de prijs e.d. Ook over deze punten moet er dan volledige toestemming bestaan opdat het contract tot stand zou komen. Onderhandelingen binden in principe de partijen niet. Uitgewisselde documenten kunnen achteraf wel gebruikt worden om het afgesloten contract te interpreteren. Ook moeten partijen zich fair gedragen tijdens de onderhandelingsprocedure. Zoniet lopen zij het risico aansprakelijk gesteld te worden op grond van artikel 1382 van het BW voor de schade die de andere partij hierdoor zou lijden. De definitieve verkoopovereenkomst komt tot stand door het aanbod van de ene partij en de aanvaarding van dit aanbod door de andere partij. Het aanbod is bindend. Het openbaar te koop stellen is volgens cassatierechtspraak evenwel geen aanbod maar slechts een oproep tot de kandidaten om een aanbod te doen. Ook wanneer de notaris toewijst aan de meestbiedende is de verkoopovereenkomst nog niet tot stand gekomen. De verkoper moet het aanbod nog aanvaarden en hij blijft vrij om af te zien van de verkoop. Naast de verkoopovereenkomst bestaat er ook nog een eenzijdige verkoopbelofte. Dit is een overeenkomst waardoor de belover aan zijn wederpartij de mogelijkheid geeft (= de optie) een goed te kopen aan een bepaalde prijs. De begunstigde kan de optie lichten binnen een bepaalde termijn waardoor de verkoop vanaf dat ogenblik tot stand komt zonder tussenkomst van de belover. De lichting van de optie kan overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. De eenzijdige verkoopbelofte echter niet, zodat deze niet tegenstelbaar wordt aan derden en de begunstigde bij miskenning van deze belofte enkel schadevergoeding van de belover kan vorderen. Tevens is er ook een overeenkomst van voorkoop mogelijk. Ook dit is geen verkoopovereenkomst. Het voorkooprecht biedt het recht om het goed bij voorrang op de kandidaatkoper te kopen tegen de voorwaarden die met de kandidaat-koper werden afgesproken. Verder moet rekening worden gehouden met de wettelijke voorkooprechten. De houder ervan heeft ook de mogelijkheid om het goed bij voorrang op de kandidaat-koper aan te kopen voor dezelfde prijs en tegen dezelfde modaliteiten. Voormelde rechten zijn te onderscheiden van het wettelijke voorkeurrecht van de Vlaamse Grondenbank (zie verder). In bepaalde gevallen moet het onroerend goed eerst aan de Vlaamse Grondenbank worden aangeboden voordat het goed te koop wordt aangeboden aan het publiek. 1/11

2 1.2. Gevolgen van de verkoop De verkoper moet: het goed leveren. Bij verkoop van een onroerend goed houdt dit de medewerking aan het verlijden van de authentieke akte in. Wat bij niet-conforme levering? De koper kan voor de rechter een vordering instellen op basis van schending van de leveringsplicht. Door de aanvaarding van het goed door de koper zijn de zichtbare gebreken evenwel gedekt. Wat bij niet-levering? a) De koper stelt de verkoper in gebreke. De koper eist dwanguitvoering/ontbinding van de overeenkomst én schadevergoeding voor de rechter. b) Contractueel kan de ontbinding van rechtswege opgenomen worden. c) De koper kan de exceptie non adimpleti contractus opwerpen en niet betalen. de koper vrijwaren voor uitwinning 1 Wettelijke regeling (BW, artikel 1626 e.v.) a) Vrijwaring voor eigen daad: de verkoper mag geen inbreuk plegen op de eigendom, het bezit en het houderschap van de koper: bij feitelijke stoornis: de koper kan herstel in natura eisen en/of schadevergoeding, eventueel kan hij de ontbinding van de overeenkomst vorderen bij rechtsstoornis: de koper kan de vrijwaringsexceptie opwerpen voor de rechtbank en schadevergoeding eisen, eventueel kan hij de ontbinding van de overeenkomst vorderen. b) Vrijwaring voor de daad van derden: bij feitelijke stoornis: de verkoper is geen vrijwaring verschuldigd bij rechtsstoornis (= rechtsaanspraak van een derde persoon op de verkochte zaak) - de koper kan de verkoper oproepen tot vrijwaring in het proces. - na zijn veroordeling kan de koper een vordering instellen tegen de verkoper. Gevolg: de koop wordt retroactief vernietigd en de verkoper moet de prijs terugbetalen en de gerechtskosten. De koper heeft recht op de meerwaarde en op de terugbetaling van de kosten van de herstellingen en de verbeteringen aan het goed. 2 Contractuele bedingen a) Vrijwaring voor eigen daad: uitbreiden kan b) Vrijwaring voor de daad van derden: uitbreiden kan inkrimpen kan maar de koper krijgt steeds de prijs (niet: de contractkosten/de kosten van het instellen van de vordering/de kosten voor herstelling e.d.) terug tenzij uit het contract blijkt dat de koper het uitwinningsrisico kende. de koper vrijwaren voor verborgen gebreken (=koopvernietigende gebreken) 1 Wettelijke regeling (BW, artikel 1641 e.v.) Voorwaarden: 2/11

3 a) de zaak is ongeschikt voor het gebruik waarvoor de koper ze bestemde of het gebruik is zodanig verminderd dat de koper niet of tegen lagere prijs gekocht had indien hij het gebrek kende b) het gebrek bestaat op het ogenblik van de verkoop c) het is een ernstig en verborgen gebrek (zichtbare gebreken zijn gedekt door de aanvaarding van de levering). Gevolg: a) de koper kan het goed teruggeven en prijs en kosten terugkrijgen b) de koper kan het goed behouden en een deel van de prijs, bepaald door deskundigen, terugkrijgen. Eventueel kan de koper schadevergoeding krijgen als de verkoper het gebrek kende. De beroepsverkoper wordt geacht het gebrek te kennen. De vordering moet binnen een korte termijn na de levering ingediend worden (BW, artikel 1648) 2 Contractuele bedingen De wettelijke onzekere korte termijn om de vordering in te stellen kan vervangen worden door een zekere termijn (bv. 6 maanden/1jaar/ ). De vrijwaring kan uitgebreid worden. De vrijwaring kan ingekrompen/afgeschaft worden wanneer de verkoper het gebrek niet kende bij het sluiten van het contract (kan niet voor de beroepsverkoper omwille van het wettelijk vermoeden). 3 Precontractuele kennis van de koper van het gebrek Dat de koper het gebrek kende, moet niet expliciet in het contract staan. Geen vrijwaring verschuldigd door de verkoper, zelfs niet voor de prijs. De koper moet: de zaak in ontvangst nemen Wat als de koper weigert? De verkoper kan de koper in gebreke stellen en de uitvoering eisen. De rechter kan eventueel een sekwester aanstellen om het goed aan te nemen. De verkoper kan de overeenkomst ook laten ontbinden en schadevergoeding vragen. de prijs en de kosten van de verkoop betalen Wanneer? Op de plaats en de tijd van de levering moet de koper de prijs en de kosten betalen (ereloon notaris, kosten overschrijving akte e.d.). Of op de contractueel vastgestelde plaats en tijd; de plaats van betaling is van belang voor de vaststelling van de territoriaal bevoegde rechtbanken. Intresten Kunnen bedongen zijn in de overeenkomst, ook het percentage kan contractueel vastgesteld zijn. Wanneer het verkochte goed inkomen opbrengt (bv. verhuurd op ogenblik van verkoop), dan is de koper bij laattijdige betaling intrest verschuldigd. Wanneer de koper aangemaand werd om te betalen, loopt de wettelijke intrest vanaf de aanmaning. Zekerheden van de niet-betaalde verkoper Het retentierecht op de verkochte zaak, hij moet niet leveren. 3/11

4 Een onroerend voorrecht bij onvermogen of faillissement van de koper wanneer de titel overgeschreven is op het hypotheekkantoor. Ontbinding met schadevergoeding; in de overeenkomst kan een clausule opgenomen worden dat er ontbinding van rechtswege zal zijn zonder ingebrekestelling. de rechten van derden eerbiedigen o.a. - Bestaande geregistreerde huurovereenkomst respecteren. - Bestaand pachtcontract eerbiedigen Bewijs van de verkoopovereenkomst Tussen partijen: hoewel een verkoopovereenkomst zelfs mondeling tot stand kan komen, is het omwille van het bewijs achteraf noodzakelijk om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. De onderhandse akte moet: - ondertekend zijn door de partijen - in zoveel originelen opgesteld worden als er partijen zijn met een onderscheiden belang en het aantal originelen moet in de akte vermeld worden (BW, artikel 1325). Ten opzichte van derden: om tegenstelbaar te zijn aan derden moet de verkoopovereenkomst in zijn geheel overgeschreven worden in het register van de hypotheekbewaarder. Enkel authentieke aktes of vonnissen kunnen overgeschreven worden. Vandaar de noodzaak om een authentieke akte op te stellen. Interpretatie van verkoopcontacten: er zal moeten achterhaald worden wat de werkelijke wil van de partijen was (BW, artikel 1156 B.W.). Elke ondubbelzinnige of vage clausule wordt evenwel uitgelegd ten nadele van de verkoper (BW, artikel 1602) Einde van de verkoopovereenkomst Nietigverklaring Wanneer? Geldigheidsgebreken bij de totstandkoming van de overeenkomst (gebrekkige toestemming,bedrog, ) Benadeling in hoofde van de verkoper voor meer dan 7/12 de (BW, artikel 1674) De eis moet binnen twee jaar na de verkoop ingesteld zijn. De koper kan ofwel de zaak teruggeven ofwel het erf behouden na betaling van de aanvullende prijs onder aftrek van 1/10 de van de juiste prijs. Ontbinding wegens wanprestatie (BW, artikel 1654) Tussen partijen: de rechter kan evenwel een respijttermijn toestaan. Dit kan niet: - wanneer de verkoper het risico loopt én de zaak én de prijs te verliezen - wanneer er in het contract een ontbindingsclausule opgenomen is met name ontbinding van rechtswege. Er is wel nog een ingebrekestelling vereist, tenzij de overeenkomst niet meer uitvoerbaar zou zijn (bv. koper moet bouwen binnen vijf jaar en de vijf jaar zijn verstreken). Bij de clausule ontbinding van rechtswege en zonder ingebrekestelling is er uiteraard ook geen ingebrekestelling meer vereist. Ten opzichte van derden: de verkoper heeft een voorrecht op de verkochte zaak door overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor. 4/11

5 Ontbinding wegens schuldloze niet-nakoming (BW, artikel 1624) Wanneer vóór de levering de verkochte zaak verloren gaat/beschadigd wordt door toeval of overmacht, is de verkoper bevrijd. Het risico en de eigendom worden immers overgedragen zodra de overeenkomst afgesloten wordt. De koper is wel nog verplicht de prijs te betalen. Contractueel kan hiervan afgeweken worden. De verkoper heeft een fout begaan, dan is hij aansprakelijk voor het verlies of de beschadiging, tenzij het goed als het al geleverd was ook bij de koper teniet zou gegaan zijn. Ontbinding door uitoefening van het recht van wederinkoop (BW, artikel 1659) Het is eigenlijk een verkoop onder ontbindende voorwaarde. De verkoper krijgt een zakelijke vordering tegen een derde-verkrijger op voorwaarde dat de akte overgeschreven is op het hypotheekkantoor. Hij kan het goed binnen maximum vijf jaar terugnemen tegen betaling van de prijs aan de koper of de derde-verkrijger. 2. Verkoop door een lokaal bestuur 2.1. Procedure Artikel 42, 1 van het Gemeentedecreet bepaalt dat de gemeente alles regelt wat van gemeentelijk belang is. Daartoe behoren al de beslissingen tot verkoop van de gemeentelijke eigendommen, ook het verlenen van een optierecht of een voorkooprecht aan een potentiële koper. Het stellen van daden van beschikking, zoals de verkoop van onroerende goederen, betreffende het gemeentelijk patrimonium behoort tot de bevoegdheid van de gemeenteraad (Gemeentedecreet, artikel 43, 2, 12 ). De voorbereidingen en de uitvoeringen van deze beslissingen vallen onder de bevoegdheid van het college van burgemeester en schepenen (Gemeentedecreet, artikel 57, 1). Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd voor daden van beschikking voor zover die verrichtingen nominatief opgenomen zijn in het vastgestelde budget (Gemeentedecreet, artikel 43, 2, 12 en artikel 57, 3, 8 ) en m.b.t. verhuring, concessie, pacht, jacht en visrechten van meer dan 9 jaar, behoudens het vaststellen van de contractvoorwaarden waarvoor de gemeenteraad bevoegd blijft. Ook voor de verkoop van roerende goederen is het college van burgemeester en schepenen bevoegd, behalve voor het aangaan van dadingen (Gemeentedecreet, artikel 57, 3, 8, a). De gemeenteraad moet in openbare vergadering een beslissing nemen om een bepaald onroerend goed te verkopen (Gemeentedecreet, artikel 28). Dit besluit moet vermelden: - welk goed verkocht wordt (beschrijving, kadastrale ligging, oppervlakte, ) - de wijze van verkoop (openbaar of onderhands) - de reden waarom verkocht wordt (om te voldoen aan de bepalingen van de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringplicht van bestuurshandelingen) - de verkoopsvoorwaarden, meer bepaald de lasten en verplichtingen die aan de koper opgelegd worden met inbegrip van de verkoopprijs - op welke wijze de opbrengst opnieuw belegd zal worden. De raad is tevens verplicht om rekening te houden met de bepalingen van de omzendbrief van 12 februari 2010 i.v.m. vervreemding van onroerende goederen door de provincies, gemeenten, OCMW s en erkende erediensten van de Vlaams minister van Bestuurszaken, Binnenlands Bestuur, Inburgering, Toerisme en Vlaamse Rand (BB 2010/02, B.S., 17 maart 2010). Volgens de omzendbrief is bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de regel. Slechts bij bijzondere motivering is in een specifiek geval de onderhandse verkoop toegestaan om reden van algemeen belang. 5/11

6 De bepaling van de verkoopprijs moet gebeuren op basis van een recent (maximum 2 jaar oud) officieel schattingsverslag 1. Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd om de schatter aan te duiden. Bij onderhandse en openbare verkoop is de geschatte waarde, de minimumverkoopprijs. Het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming heft het Bodemsaneringsdecreet op. Het trad, samen met een nieuw VLAREBO van 14 december 2007 dat het oude VLAREBO opheft, in werking op 1 juni Tot en met 31 mei 2008 kon iedere "fysieke" overdracht van een terrein van de ene partij naar de andere maar gebeuren op voorwaarde dat de overdragende partij de verwervende partij voldoende informeerde over de kwaliteit en samenstelling van de grond. Dit deed zij door het voorleggen van een bodemattest (= uittreksel uit zgn. grondeninformatieregister), beheerd door OVAM. Op 1 juni 2008 wijzigde echter de definitie van "overdracht van gronden" (Vlaams decreet van 27 oktober 2006, artikel 2), waardoor het aanvragen en neerleggen van een bodemattest enkel nog verplicht is voor het aangaan, afsluiten of overdragen van een zakelijk recht. Artikel 2, 18 van het Vlaams decreet van 27 oktober 2006 definieert overdracht van gronden als volgt: a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond; b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of opstalrecht op een grond, en het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten; c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond; d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon; e) de overdracht onder levenden van een recht vermeld in b) of c); f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen waar de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of c); g) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht als vermeld in a), b) of c), behoort; h) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting. Het vereiste bodemattest dient aangevraagd te worden bij OVAM. Als het onroerend goed in een gebied ligt met bestemming recreatie, landbouw, bos, overig groen, reservaat en natuur, gemeenschaps- en nutsvoorzieningen of ontginning en waterwinning 2, heeft de Vlaamse Grondenbank een recht van voorkeur. Dit is een wettelijk recht en te onderscheiden van 1 De federale aankoopcomités en de ontvangers van de registratie zijn bevoegd om een schattingsverslag op te stellen. Naar aanleiding van de zesde staatshervorming kunnen ze dat niet meer doen voor de lokale besturen. Lokale besturen moeten dus een beroep doen op een landmeter-expert, tenzij het dossier verloopt via de Afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse overheid. Deze laatste kan een schattingsverslag opstellen als dat kadert binnen haar taak tot het verlijden van akten. Daarvoor is het vereist dat het lokale bestuur het volledige dossier, en de uiteindelijke akte, via die Afdeling laat verlopen (Decreet van 19 december 2014 houdende de Vlaamse vastgoedcodex). 2 Zoals vermeld in artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei /11

7 eventuele (wettelijke) voorkooprechten waarvoor een andere procedure geldt (zie verder). Na voormelde beslissing tot verkoop moet het onroerend goed voor die gevallen eerst worden aangeboden aan de Vlaamse Grondenbank. De website van de Vlaamse Landmaatschappij bevat meer uitleg over de te volgen procedure en de in te vullen formulieren ( De Vlaamse Grondenbank heeft twee maanden om daarop in te gaan. Eventuele voorkooprechten worden uitgeoefend nadat de Vlaamse Grondenbank het aanbod tot verkoop heeft aanvaard (zie verder). Als de Vlaamse Grondenbank het voorkeurrecht niet gebruikt, mag het bestuur verder gaan met de verkoopprocedure. Dat dient binnen het jaar te gebeuren en de prijs en/of voorwaarden mogen niet gunstiger zijn dan vermeld in het aanbod aan de Vlaamse Grondenbank 3. Het college van burgemeester en schepenen zorgt dan verder voor het tot stand brengen van de verkoop. Bij openbare verkoop wordt een notaris aangesteld met toepassing van de wetgeving overheidsopdrachten. Artikel 1596 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt verder nog dat de bestuurders bij een openbare verkoop noch zelf, noch door een tussenpersoon goederen van de gemeente mogen aankopen op straffe van nietigheid van de verkoop. Bij onderhandse verkoop kan het college of de raad trachten om zelf een geschikte koper te vinden. De authentieke akte wordt nadien bij voorkeur, ook bij een onderhandse verkoop, verleden door een notaris gelet op de ermee gepaard gaande aansprakelijkheidsverplichting. In principe kan echter ook de burgemeester de akte verlijden. Het voeren van de nodige publiciteit is in elk geval een basisvereiste. Kwestie van zoveel mogelijk kandidaat-kopers aan te trekken. Dit kan door publicatie in een regionale krant, een lokaal publiciteitsblad en het gemeentelijk informatieblad. Daarnaast is het wenselijk om het bericht tot verkoop aan te plakken op het terrein en aan het gemeentehuis. Eventueel kan het bestuur de aangelanden aanschrijven. Het college van burgemeester en schepenen moet dit beslissen. Voor het OCMW kan de voorzitter dit beslissen. Het bestuur moet rekening houden met eventuele voorkooprechten (zie verder) Bijzondere bepalingen Onroerende goederen die tot het openbaar domein van het lokale bestuur behoren, moeten eerst gedesaffecteerd worden door een beslissing van de gemeenteraad vooraleer ze verkocht kunnen worden. Het openbaar bestuur moet bij verkoop van openbaar bos (= elk bos waarvan de publiekrechtelijke rechtspersoon eigenaar of mede-eigenaar is (Bosdecreet, artikel 4, 16 ) de machtiging vragen van de Vlaamse Regering (Bosdecreet, artikel 90). Zie voor meer informatie hieromtrent naar Bij verkoop van wegoverschotten door de gemeente hebben eigenaars die grenzen aan buurtwegen een recht van voorkoop om over de vrijgekomen percelen te beschikken (Wet van 10 april 1841, artikel 29, ). Dit tegen betaling van de door de gemeenteraad vastgestelde prijs. Zo heeft ook de pachter van landbouwgronden bij verkoop van de percelen die hij in pacht heeft, het recht van voorkoop. Dit betekent dat hij van de verkoop in kennis moet gesteld worden en hij bij gelijk bod boven ieder andere kandidaat-koper de voorkeur heeft (Pachtwet, artikelen 47 tot 54). 3 Decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen 7/11

8 Ook heeft het Vlaams Gewest een recht van voorkoop bij de verkoop van bepaalde onroerende goederen gelegen in waardevolle natuurgebieden. Het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu bepaalt in artikel 33 dat voor elk natuurreservaat, binnen de groengebieden of het VEN, een uitbreidingszone kan vastgesteld worden waarbinnen het recht van voorkoop van toepassing is. Deze uitbreidingszones werden vervolgens in het ministerieel besluit van 29 juni 1999 afgebakend. Het besluit stelt de uitbreidingszones van de Vlaamse reservaten vast zoals omschreven in het decreet van 21 oktober 1997 op het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (B.S. 14 augustus 1999). De wijze waarop dit voorkooprecht uitgeoefend wordt, is verder geregeld in de artikelen 37 tot en met 40 van voormeld decreet betreffende het natuurbehoud. Dit recht van voorkoop kan wel niet ten nadele van de landbouw gebruikt worden. Het recht van voorkoop ingevolge de pachtwetgeving heeft immers voorrang. Tot slot hebben de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen naast de gemeente en het OCMW een recht van voorkoop bij verkoop van woningen waaraan zij renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken uitgevoerd hebben. Daarnaast krijgen de VMSW, Vlabinvest apb, de sociale huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied en de gemeenten op hun grondgebied, een recht van voorkoop op: woningen die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris, bedoeld in artikel 28, 1 van het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting woningen die niet gesloopt werden binnen de door de Vlaamse Regering bepaalde termijn een perceel bestemd voor woningbouw, dat gelegen is in door de Vlaamse Regering te bepalen bijzonder gebied. Dit wordt geregeld in het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, artikel 85 en volgende. Ook hier geldt dat dit recht van voorkoop geen afbeuk doet aan bestaande wettelijke voorkooprechten opgenomen in de pachtwet en in het decreet op het Natuurbehoud. In het decreet van 22 maart 2002, artikel 9 houdende de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten regelt het recht van voorkoop stadsvernieuwing. De gemeenteraden van de grootsteden, regionale steden en de provinciale steden hebben via dit recht van voorkoop de mogelijkheid om onroerende goederen te verwerven ten bate van stadsvernieuwingsprojecten. Dit recht van voorkoop stadsvernieuwing is van toepassing bij verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in een voorkooprechtzone ten bate van een stadsvernieuwingsproject afgebakend na een openbaar onderzoek door de gemeenteraad van de stad. Het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten (Harmoniseringsdecreet) beoogt twee doelstellingen nl. de procedures voor alle Vlaamse decretale voorkooprechten stroomlijnen en op elkaar afstemmen en de procedures voor alle Vlaamse decretale voorkooprechten volledig digitaal te laten verlopen. Het e-voorkooploket is het uniek elektronisch loket voor alle bestaande en toekomstige Vlaamse decretale voorkooprechten. Het voorkooprecht is pas actief als het opgenomen is in het geografisch themabestand Vlaamse voorkooprechten. Contractuele voorkooprechten blijven verlopen volgens de oude procedure. Dit Harmoniseringsdecreet trad in werking op 1 oktober Verkoop van bouwgronden Een aantal normen en voorwaarden moeten vermeld worden met het oog op het vermijden van speculaties bij verkoop van sociale kavels. Allereerst kan de raad zowel bij openbare als bij onderhandse verkoop voorwaarden betreffende de kandidaatstelling opleggen, bijvoorbeeld: de kandidaat-koper mag in de periode van twee jaar die de kandidaatstelling voorafgaat een bouwplaats en/of andere woning volledig in volle eigendom bezitten of bezeten hebben. Dit kan aangetoond worden met een verklaring op erewoord, met als sanctie de ontbindende voorwaarde. de kandidaat-koper moet meerderjarig zijn op het ogenblik van zijn kandidaatstelling. 8/11

9 Het bestuur kan steeds een bepaling opnemen waarin vastgesteld wordt dat wanneer er zich gevallen van overmacht of bijzondere omstandigheden voordoen die de kandidaat-koper beletten te voldoen aan bovenvermelde voorwaarden, hij bij het bestuur een gemotiveerd verzoek kan indienen en de raad hierdoor op basis van een sociaal verslag afwijkingen kan toestaan (bv. ondertekenen van een belofte tot verkoop van het eigen appartementje binnen het jaar na de aankoop). Indien er meer kandidaten zijn voor hetzelfde perceel kan bij onderhandse verkoop het volgende puntensysteem voor de toewijzing bij wijze van voorbeeld worden gebruikt: vijf punten voor een gezin waarvan het woonhuis of enig bouwperceel werd onteigend maximum vijf jaar geleden vijf punten voor een gezin waarvan de vroegere woning getroffen werd door een besluit van onbewoonbaarheid of waarvan de vroegere woning ongeschikt verklaard werd een punt per inwonend kind, voor zover kinderbijslag of wezentoeslag uitbetaald wordt voor dit kind met een maximum van vier punten twee punten per inwonende gehandicapte persoon met minstens 66% invaliditeit twee punten per inwonende ouder van minstens 65 jaar op het ogenblik van toewijzing. Uit het attest van het bevolkingsregister moet blijken dat de kandidaat-koper gezinshoofd is en dat de ouder(s) gedurende minstens één jaar inwonend is (zijn). Bovendien moet een verklaring bijgevoegd worden dat de ouder samen met de aanvrager naar de nieuwe woning zal verhuizen. drie punten aan gezinnen waarvan het gezamenlijk belastbaar inkomen niet meer bedraagt dan (volgens het laatst gekende aanslagbiljet van de personenbelasting) euro voor gehuwden en samenwonenden) (bedrag door het betrokken bestuur zelf te bepalen) - euro voor alleenstaanden) (bedrag door het betrokken bestuur zelf te bepalen) De kandidaat met het hoogste aantal punten krijgt de kavel toegewezen. Bij gelijke punten wordt de kavel toegewezen aan de kandidaat-koper met het laagste inkomen. Het voorbehouden van bouwgronden exclusief aan de eigen inwoners is evenwel volgens de rechtspraak uitgesloten. Naast toewijzingsnormen worden er best ook minimumvoorwaarden vastgesteld. Kopers, zowel bij openbare als onderhandse verkoop, moeten daaraan voldoen na de toewijzing van een perceel bouwgrond. Het betreft bij wijze van voorbeeld de volgende voorwaarden: de koper of zijn rechtsopvolger is gebonden door een bouwverplichting. De bouwwerken moeten voltooid zijn en het gebouw moet binnen een termijn van vijf jaar na de dag van het verlijden van de authentieke akte bewoond zijn de koper is tevens verplicht het gebouw te bewonen gedurende een periode van 15 jaar. Gehele of gedeeltelijke vervreemding van de bouwgrond al of niet bebouwd, is niet toegelaten gedurende deze periode. Eventueel kan de raad op basis van een sociaal verslag toestemmen in een afwijking op deze voorwaarde. Bij gebrek aan naleving van de opgelegde voorwaarden is de koper of zijn rechtsopvolger hierdoor verplicht aan het bestuur de volgende forfaitaire schadevergoeding te betalen, los van alle andere schadevergoeding: vijf procent van de verkoopprijs indien het gebouw niet bewoond is binnen de gestelde termijn vijf procent van de verkoopprijs voor elk jaar vertraging honderd procent van de verkoopprijs bij iedere vervreemding van een al of niet-bebouwd perceel zonder toestemming van de raad. Bij vervreemding van een onbebouwd perceel heeft het bestuur daarenboven een recht van terugkoop. Het bestuur kan daarom opteren om de grond terug te kopen tegen de aankoopprijs in plaats van een boete van honderd procent of een degressief deel ervan gedurende het eerste jaar. Per jaar dat aan de voorwaarden voldaan werd, vermindert de forfaitaire schadevergoeding vervolgens met 5% (degressief bedrag). 9/11

10 Ook hier kan het bestuur een bepaling inbouwen waarin gesteld wordt dat in gevallen van overmacht of bijzondere omstandigheden die de koper beletten te voldoen aan zijn verplichtingen, de koper een gemotiveerd verzoek kan indienen en de raad vervolgens op basis van een sociaal verslag kan beslissen tot gehele of gedeeltelijke vrijstelling van de boetes (bv. ingevolge echtscheiding) Verkoop van woningen Voor de toewijzing van woningen kunnen bij onderhandse verkoop de criteria voor toewijzing als volgt bepaald worden bij wijze van voorbeeld: vijf punten voor een gezin waarvan het woonhuis of enig bouwperceel werd onteigend maximum vijf jaar geleden vijf punten voor een gezin waarvan de vroegere woning getroffen werd door een besluit van onbewoonbaarheid of waarvan de vroegere woning ongeschikt verklaard werd drie punten voor de huidige huurder van de woning voor zover zijn huurrecht regelmatig is een punt per inwonend kind, voor zover kinderbijslag of wezentoeslag uitbetaald wordt voor dit kind met een maximum van vier punten twee punten per inwonende gehandicapte persoon met minstens 66% invaliditeit twee punten per inwonende ouder van minstens 65 jaar op het ogenblik van toewijzing. Uit het attest van het bevolkingsregister moet blijken dat de kandidaat-koper gezinshoofd is en dat de ouder(s) gedurende minstens één jaar inwonend is (zijn). Bovendien moet een verklaring bijgevoegd worden dat de ouder samen met de aanvrager naar de gekochte woning zal verhuizen drie punten aan gezinnen waarvan het gezamenlijk belastbaar inkomen niet meer bedraagt dan (volgens het laatst gekende aanslagbiljet van de personenbelasting) - euro (gehuwden en samenwonenden) - euro (alleenstaanden). De bouwverplichting geldt uiteraard niet bij de verkoop van woningen. De andere voorwaarden betreffende de woonverplichting en het verbod van vervreemding zonder toestemming, kunnen onverkort gelden, alsook de eraan gekoppelde schaderegeling Verlenen van een optierecht Het verlenen van een optierecht houdt in dat de potentiële koper de mogelijkheid geboden wordt om een bepaald goed tegen een bepaalde prijs te kopen binnen een bepaalde periode. Het is dan ook de gemeenteraad of de OCMW-raad die de voorwaarden moet vaststellen waaronder het optierecht kan verleend worden (betalen van een prijs, wijze van lichting via aangetekende brief of deurwaardersexploot, termijn waarbinnen optie kan gelicht worden, geheel of gedeeltelijke lichting van de optie enz.). Daar de koopovereenkomst tot stand komt wanneer de begunstigde de optie licht binnen de vastgestelde periode en het bestuur niet meer moet tussenkomen, betekent dit dat de raad ook akkoord moet zijn met de verkoop en met de voorwaarden van de verkoop. Nadien kan het college van burgemeester en schepenen of de voorzitter van het OCMW de verkoopbelofte afsluiten. Wanneer de begunstigde de optie licht, komt vanaf dat ogenblik het verkoopcontract tot stand en gaat ook de eigendom over, tenzij in de optie-overeenkomst anders zou zijn overeengekomen. De lichting van de optie kan overgeschreven worden in het register van de hypotheekbewaarder. De eenzijdige verkoopbelofte echter niet, zodat deze niet tegenstelbaar wordt aan derden en de begunstigde bij miskenning van deze belofte enkel schadevergoeding van de belover kan vorderen. Gedurende de tijd dat voor het goed een optie verleend is, is het onbeschikbaar. Daarom is het in het kader van behoorlijk bestuur raadzaam om de termijn waarbinnen de optie kan gelicht worden, beperkt te houden. 10/11

11 2.6. Verkoop van industriegronden Bij verkoop van industriegronden door de gemeente gelden een aantal specifieke wettelijke bepalingen. Het Vlaams decreet van 19 december 2003, artikel 76, regelt in opvolging van artikel 32 van de wet van 30 december 1970 (= opgeheven) betreffende de economische expansie de verkoop van industriegrond waarvoor subsidies van de overheid verkregen zijn voor de werving, de aanleg of de uitrusting ervan. Artikel 76 werd op zijn beurt opgeheven door het Decreet ruimtelijke economie van 13 juli 2012 (B.S. 16 augustus 2012, p ) Een belangrijke wijziging: het recht tot terugkoop en wederovername kan door het bestuur onbeperkt worden uitgeoefend. Dit dient uitdrukkelijk in het contract (onderhands en authentieke akte) voorzien te worden. Hiervoor verwijzen we graag naar de artikelen van het Decreet ruimtelijke economie voor de verdere modaliteiten. Het belangrijkste nieuwe instrument in het decreet is het recht van terugkoop en het recht van wederovername. Het recht van terugkoop en het recht van wederovername zijn essentiële elementen om greep te houden op gronden die via overheidstussenkomst werden ontwikkeld en uitgegeven als bedrijventerrein. In die zin is dit instrument cruciaal vanuit de doelstelling langetermijnbeheer van bedrijventerreinen en bewerkstelligen van zorgvuldig ruimtegebruik. Het instrument sluit aan bij het terugkooprecht zoals opgenomen in de wet op de economische expansie uit 1970, maar wordt gemoderniseerd zodat een aantal juridische onduidelijkheden weggewerkt worden en er een beter evenwicht ontstaat tussen het recht van de begunstigde van het terugkooprecht en de rechtsbescherming van de eigenaar die het terugkooprecht ondergaat. Ten opzichte van de bepalingen in het Programmadecreet betekenen de decretale bepalingen een verduidelijking voor alle actoren, aangezien er van een open, rechtsonzeker systeem geëvolueerd wordt naar een gesloten, rechtszeker systeem (zie artikelen van voornoemd decreet).ten slotte wordt er van uitgegaan dat de lokale besturen een heel belangrijke rol spelen in het realiseren van de doelstellingen van het bedrijfshuisvestingsbeleid. Er is een grotere rol voor de lokale besturen weggelegd, meer specifiek voor de planning van lokale bedrijventerreinen. Bij verkoop van industriegrond geldt dat het bestuur er principieel toe verplicht is de grond openbaar te verkopen. Enkel wanneer de raad over precieze redenen van algemeen belang beschikt die in feite juist zijn en in rechte aannemelijk zijn, kan van dit principe worden afgeweken. Dit betekent dat wanneer de grond onderhands verkocht wordt, dit in het besluit van de gemeenteraad moet gemotiveerd worden. De raad beslist tot verkoop, zoals bij elke verkoop van onroerende goederen, behoudens voor zover de verrichting nominatief opgenomen is in het vastgestelde budget. De raad neemt een algemeen besluit tot verkoop van een industrieterrein en bepaalt de eenheidsprijs per m² en de voorwaarden van de verkoop. Het college van burgemeester en schepenen wijst vervolgens de diverse loten toe overeenkomstig de door de raad vastgestelde voorwaarden. 11/11