Adviesnota voor de raad. L. Breeve / R. Weijdema

Transcriptie

1 Adviesnota voor de raad Onderwerp : Actualisatie project Van Station Tot Vestingstad Datum collegebesluit : dinsdag 6 maart 2012 Datum raadsvergadering : donderdag 12 april 2012 Agendapunt : Portefeuillehouder : wethouder Looijen Nummer postregistratie : Naam programma : Inlichtingen bij Tel.nr. : : L. Breeve / R. Weijdema lbreeve@zaltbommel.nl Voorstel 1. In te stemmen met de inhoudelijke actualisatie van het project Van Station tot Vestingstad (VSTV) conform bijgevoegde bijlage met wijzigingen; 2. De SOK en allonge met Synchroon te ontbinden voor het deelgebied De Virieupark conform bijgevoegde concept ontbindingsovereenkomst; 3. In te stemmen met de (nieuwe) 1) Grondexploitatie voor het plangebied De Virieupark en 2) Grondexploitatie voor het plangebied Spoorveste; 3) Uit de BIRK subsidie een bijdrage toe te kennen van ,-- aan deelplan reconstructie Koningin Wilhelminaweg en stationsplein. Inleiding In de 2e BURAP van 2011 is aangegeven dat de totaalexploitatie van Van Station tot Vestingstad uitkomt op een netto contante waarde van ,- negatief. Bovengenoemde (negatieve) totaalexploitatie is gebaseerd op de structuurschets Waalterrassen (ontwerp stedenbouwkundig bureau Khandekar) van 2003/2004. Het risico van deze ontwikkeling lag toentertijd bij een marktpartij. Inmiddels zijn er 8,5 jaar verstreken, heeft de marktpartij/ontwikkelaar aangegeven het plan niet verder uit te willen voeren en is het wenselijk gezien de huidige markt en nieuwe inzichten dit plan Khandekar te herzien c.q. te actualiseren (o.a. door het plan te versoberen). In grote lijnen houdt de actualisatie in: o Ontwikkeling van ca m2 bvo kantoren is komen te vervallen. Hiervoor in de plaats wordt een bredere bestemming Gemengde Doeleinden opgenomen(o.a. bedrijven, Leisure, horeca etc.). o De langzaamverkeertunnel onder de rijksweg A2 is komen te vervallen. o De inrichting van het openbaar gebied d.m.v. niveauverschillen (de terrassen) is vervangen door een inrichting op maaiveldniveau (evt met enkele hoogteverschillen) o Zowel de bestaande fietsenstalling als het stationsgebouw worden gehandhaafd. o Het bestaande P&R parkeerterrein blijft grotendeels gehandhaafd (deel dat op eigendom van NS ligt).

2 o o o o De begrenzing van het stationsplein is verkleind. De bestaande erfgrenzen van de particuliere gronden van houthandel Van den Bosch zijn uitgangspunt. Verwerving van de woning met kanobedrijf blijft wel uitgangspunt. Nieuw opgenomen is het verbeteren van de langzaamverkeerroute naar het bedrijventerreinen De Ooijk en De Wildeman. Rekening is gehouden met de realisatie van een nieuw aan te leggen fietsvoetgangerstunnel onder de spoorbaar en het verbeteren van de fiets- en looproute tot aan de schaapjesrotonde in de Veilingweg. Het plangebied van het deelproject Koningin Wilhelminaweg is uitgebreid met het weggedeelte tussen de Oude Stationsweg en de Marten van Rossemsingel. De ontwikkeling van de Van den Bosch locatie wordt gezien als een particulier initiatief. Deze locatie vervalt daarom bij actualisatie van het project Van Station tot Vestingstad. In de afbeelding hiernaast zijn de plangrenzen van de deelprojecten als gevolg van de actualisatie weergegeven: 1. De Virieupark 2. Deelgebied Spoorveste 3. Reconstructie koningin Wilhelminaweg en stationsplein Actualisatie grondexploitatie VSTV Deze actualisatie van de opzet en uitvoering betekent een volledig gewijzigde kostenopzet voor de verschillende deelprojecten. De totaalexploitatie voor VSTV omvat nu twee grondexploitaties en één krediet. 1 2 Naast deze stedenbouwkundige 3 aanpassingen aan het plan, die financieel voordeel opleveren, zijn er extra subsidies binnengehaald voor de herinrichting van de stationsomgeving. Vanwege decentralisatie ruimtelijke ordenings projecten, waaronder het Besluit Investeringen Afbeelding actualisatie VSTV Ruimtelijke Kwaliteit (BIRK) heeft het ministerie van infrastructuur en milieu bij beschikking van 29 november 2011 de bij voorschot verleend BIRK-subsidie van 6,2 miljoen definitief vastgesteld en wordt de overige 1,8 miljoen overgeheveld. Impliceert dat het plan Khandekar als onderlegger van de BIRK subsidie is vervallen. Ontbinding SOK en allonge Synchroon In 2008 hebben wij met Synchroon (voorheen Johan Matser Projectontwikkeling) voor deelproject De Virieupark een Samenwerkingsovereenkomst gesloten met een allonge in In de Stuurgroep van 25 februari 2010 heeft Synchroon verzocht om deze samenwerkingsovereenkomst te beëindigen. Onder voorwaarde instemming gemeenteraad hebben wij op 8 maart 2010 ingestemd met beëindiging van de overeenkomst. Aangezien de SOK en allonge met Synchroon bij beëindiging niet meer van toepassing is, is een besluit nodig om de dekking van de kosten formeel te regelen. Allereerst is gezocht naar een andere ontwikkelaar. Hiermee is meer tijd gemoeid. Hierbij ontstond ook de complicatie dat de overeenkomst met Synchroon nog van kracht is. 2

3 Naar aanleiding hiervan is het project De Virieupark weer (terug) opgenomen in de totaalexploitatie van het project Van Station tot Vestingstad. Als gevolg hiervan moest het advies voor ontbinding van de SOK en allonge wachten op de actualisatie van het totale project Van Station tot Vestingstad. In dit advies wordt u gevraagd in te stemmen met de voorgestelde wijzigingen voor het project VSTV en de daarbij behorende geactualiseerde totaalexploitatie. Tevens wordt u gevraagd de SOK en allonge met Synchroon te ontbinden. Doel / meetbaar effect - Actualisatie van het project Van Station tot Vestingstad - Het vaststellen van de grondexploitaties voor deelplan Spoorveste en De Virieupark - Ontbinden van de SOK en allonge voor deelproject De Virieupark - Het vaststellen van de bijdragen vanuit VSTV voor de reconstructie van de Koningin Wilhelminaweg en de stationsomgeving. Argumenten 1.1. Optimalisatie van de grondexploitatie naar aanleiding van het negatieve resultaat in de 2 e Burap In de 2 e Burap van 2011 is voor het project VSTV een extra voorziening getroffen van ca 2,9 miljoen. Naar aanleiding hiervan is in de organisatie gekeken op welke wijze het tekort voor het project VSTV kan worden teruggedrongen. Hiervoor is het plan Khandakar kritisch onder de loep genomen. Het plan Khandakar voorziet o.a. in terrassen en een langzaamverkeertunnel onder de A2. Aspecten die financieel zwaar drukken op het totale plan. Door actualisatie van het plan, waarbij o.a. deze uitvoeringen uit het plan worden gehaald, en extra subsidies zijn aangevraagd kan de extra getroffen voorziening voor het plan VSTV weer vrijvallen ten gunste van de Algemene Reserve grondexploitatie. In de bijgevoegde grondexploitatie van VSTV zijn de (financiële) wijzigingen te zien tussen oud en nieuw Het plan speelt beter in op de huidige markt; Inmiddels zijn 8,5 jaar verstreken sinds u met het plan voor Van Station tot Vestingstad heeft ingestemd. De situatie is sinds 2003/2004 aanzienlijk verandert. In het plan Khandahar was een kantorenlocatie opgenomen. Gezien de huidige markt voor kantoren wordt voorgesteld om de bestemming voor deze locatie breder te maken voor gemengde doeleinden. Ook de woningmarkt is nog niet hersteld. Het plan voor De Virieupark met woningen blijft echter vooralsnog ongewijzigd. Zie hiervoor ook de kanttekeningen. Het is wenselijk om het plan op een aantal punten aan te passen 2.1 Synchroon ziet geen mogelijkheden om het project De Virieupark te realiseren en heeft tot tweemaal toe om uitstel van betaling gevraagd. Synchroon heeft vanaf begin 2009 aangegeven dat het project gelet op de woningmarktsituatie ten gevolge van de kredietcrisis zeer moeilijk ligt. Eind 2009/begin 2010 heeft Synchroon opnieuw een verzoek tot uitstel van betaling cq een verzoek om een forse verlaging van de verkoopprijs van de gronden gedaan. Naar aanleiding hiervan is bestuurlijk het standpunt ingenomen dat slechts over uitstel valt te praten indien Synchroon nu een substantiele bijdrage in de kosten aan de gemeente betaalt. Dit wenst Synchroon niet te doen. 3

4 2.2. Synchroon wil geen substantiële bijdrage in de verwervingskosten per 1 maart 2010 betalen aan de gemeente Aan Synchroon is voorgesteld dat zij per 1 maart ,-- (afgerond) aan de gemeente dienen te betalen als aanbetaling. Synchroon heeft aangegeven dit niet te willen betalen. De verwachting is dat zij dit het komende jaar / jaren ook niet willen doen Door de SOK te ontbinden ontstaat voor de gemeente formele handelingsvrijheid om het project op de markt te zetten De SOK voorziet in een mogelijkheid voor tussentijdse beëindiging. Art. 13 van de SOK voorziet in een regeling voor tussentijdse beëindiging. De gemeente heeft Synchroon niet schriftelijk ingebreke gesteld voor niet nakoming van de SOK (Art. 13.2b.). Bestuurlijk is gekozen voor het standpunt om e.e.a. in der minne te schikken. Op basis van de afspraken uit de laatste stuurgroepvergadering d.d is een minnelijke schikking bereikt over de door de gemeente aan Synchroon te betalen kosten voor het bouwrijp maken, de grondverwerving en bodemsanering Er is een ontbindingsovereenkomst opgesteld. In opdracht van de gemeente Zaltbommel is door een jurist een ontbindingsovereenkomst opgesteld. Deze is als bijlage bijgevoegd. Deze ontbindingsovereenkomst geeft vorm over de wijze van ontbinden, inclusief condities, bijdrage etc Op deze wijze wordt het project De Virieupark financieel gedekt De grondexploitatie is nodig om de dekking van de te maken kosten formeel te regelen. Voorheen gold voor deelproject De Virieupark de SOK en allonge met Synchroon als kader voor de aan te kopen gronden en het uitvoeren van benodigde werkzaamheden. Nu deze SOK niet meer actueel is (zie beslispunt 2), is een nieuw besluit nodig om de dekking van de te maken kosten formeel te regelen. In een grondexploitatie, als onderdeel van het project VSTV wordt deze dekking mogelijk gemaakt De exploitatie van de Virieupark is sluitend Kortheidshalve wordt verwezen naar bijgevoegde grondexploitatie Op deze wijze wordt het project deelplan Spoorveste financieel gedekt In een grondexploitatie, als onderdeel van het project VSTV wordt de dekking voor deelplan Spoorveste mogelijk gemaakt De netto contante waarde voor deelplan Spoorveste is positief. De NCW op 1 januari 2012 is voor deelplan Spoorveste ,-. Een positief resultaat voor deze ontwikkeling. Zie ook de grondexploitatie voor deelplan Spoorveste De BIRK subsidie is voor de totale ontwikkeling van VSTV verleend De BIRK subsidie is destijds voor het gehele project VSTV aangevraagd (plan Khandakar). Hoewel het plan Khandekar als onderlegger van de BIRK subsidie is vervallen, is het wel wenselijk om naast de bijdragen voor deelplan De Virieupark en deelplan Spoorveste ook een subsidiebijdrage van deze BIRK subsidie aan het project reconstructie Koningin Wilhelminaweg en stationsplein toe te kennen Deze bijdrage is noodzakelijk om het project reconstructie Koningin Wilhelminaweg en stationsplein dekkend te maken. Door extra subsidies en bijdragen voor het project Koningin Wilhelminaweg en stationsplein kon de bijdrage van de BIRK subsidie voor dit project verlaagd worden tot ,- 4

5 Kanttekeningen Onderstaande kanttekeningen hebben alle betrekking op deelproject De Virieupark. Beëindiging SOK en allonge met Synchroom Synchroon is van mening dat de gevolgen die de economische crisis op haar bedrijfsvoering uitoefent, als onvoorziene omstandigheden moeten worden beschouwd en dat conform Art. 14 van de SOK in onderling overleg de gevolgen hiervan geregeld moeten worden. Echter, in artikel 14 is het begrip onvoorziene omstandigheid niet nauw omschreven. Uit jurisprudentie blijkt dat er nog geen eenduidige lijn is over de relatie kredietcrises en de onvoorziene omstandigheden. De rechtbank van Zutphen geeft aan dat het algemeen bekend is dat er schommelingen zijn in de vastgoedmarkt en ziet de huidige crisis niet als onvoorziene omstandigheden. Indien beroep wordt gedaan op een onvoorziene omstandigheid is een aanpassing van de voorwaarden of de prijs voor de hand liggend. Ontbinden van de overeenkomst is daardoor niet vanzelfsprekend. Wij hebben als college de SOK en allonge met Synchroon op bestuurlijk niveau al ontbonden begin 2010, met als voorwaarde dat u, de gemeenteraad van Zaltbommel, ook dient in te stemmen met de beëindiging. Dit besluit hebben we destijds niet vooraf aan u voorgelegd, aangezien allereerst gezocht werd naar financiële dekking van het plan. Sindsdien zijn inmiddels twee jaar verstreken. In de VNG uitgave raadgever overeenkomsten wordt aangegeven dat, indien de raad geen prijs stelt op de door het college gesloten(/ontbinding) overeenkomst, de raad kan beslissen de overeenkomst (/beëindiging) geen stand te doen. Een dergelijk besluit kan echter tot gevolg hebben dat de gemeente gehouden is aan de contractspartij schade te vergoeden. Wanneer u besluit niet in te stemmen met beëindiging van de Sok en allonge met Synchroon zullen wij opnieuw met Synchroon om de tafel moeten om tot nieuwe/aangepaste voorwaarden te komen om het project te ontbinden of voort te zetten. Ontwikkelrisico Door ontbinding/beëindiging van de SOK krijgt de gemeente het plangebied De Virieupark in eigen beheer met de daarbij behorende ontwikkelrisico s. Daarbij komt dat de woningmarkt op dit moment nog niet hersteld is. In Zaltbommel zijn er bovendien nog een aantal andere woningbouwplannen die concurrentie kunnen vormen voor het plan De Virieupark. Nieuwe Wet geluidhinder De Wet geluidhinder wordt fasegewijs herzien. De eerste wijziging (vermoedelijk 1 april 2012) heeft betrekking op de aanleg en reconstructie van rijks- en spoorwegen en is niet van toepassing op de bouw van geluidsgevoelige objecten (woningen) langs rijkswegen en spoorwegen. Voor de beoordeling van de geluidhinder van rijks- en spoorwegen blijven de bestaande regels van de Wet geluidhinder van toepassing. In een latere fase worden andere onderdelen van de wet herzien. Echter, op dit moment is nog niet duidelijk hoe de nieuwe Wet geluidhinder eruit gaat zien c.q. welke rekenmethode moet worden gehanteerd voor de bouw van geluidsgevoelige objecten. Pas wanneer de nieuwe wet hier duidelijkheid over geeft kan bekeken worden of dit voor de Virieupark mogelijke belemmeringen / beperkingen oplevert. 5

6 Relatie met het Water-en Rioleringsplan (WRP) In eerdere berekening werd uitgegaan van een bijdrage uit het WRP van voor het tekort op de grondexploitatie Virieupark. Vanwege het beschikking hebben van de voorziening is deze vooralsnog niet nodig. Financiën Birksubsidie In de nieuwe opzet van het project VSTV is de Birk-subsidie van 8 miljoen opnieuw toegewezen aan de deelprojecten van VSTV. Daarbij heeft in eerste instantie toebedeling plaatsgevonden aan het project reconstructie Koninggin Wilhelminaweg en stationsplein om het project dekkend te maken. Dit is een bijdrage van ,00. Aan deelplan Spoorveste is een bedrag van toebedeeld; het resterende bedrag van ,-- is toegewezen aan De Virieupark. Ambitiedocument Het vaststellen van het ambitiedocument voor de Koningin Wilhelminaweg en stationsplein wordt geagendeerd voor de carrousel van 21 juni en de raadsvergadering van 28 juni In dezelfde adviesnota wordt het het kredietvoorstel voor het project ter vaststelling aangeboden. Het onderhavige besluit beperkt zich voor wat betreft het project de Koningin Wilhelminaweg en stationsplein tot het vaststellen van de genoemde BIRK bijdrage ( ,-- ) uit het totale plan. Exploitatie Dit voorstel heeft primair ten doel om de nieuwe exploitatie van het plan van Station tot Vestingstad vast te stellen op basis van de ontwikkelingen en actualisatie zoals in deze adviesnota beschreven. De uitgewerkt grondexploitaties voor het plangebied Spoorveste en het plangebied De Virieupark liggen in de leeskamer (vertrouwelijk) ter inzage. De netto contante waarde bedraagt: A. Plangebied Spoorveste (bestemd voor Gemengde doeleinden): uitgaande van m² uitgeefbare grond en een uitgifteprijs van 150,- per m². Het eindresultaat (NCW) prijspijl januari 2012 wordt ,-. B. Plangebied De Virieupark (uitgaande van het vigerend bestemmingsplan met 111 appartementen in het goedkope (72 appartementen) en middelduursegment (37 appartementen) qua grondkosten. Voor de grondopbrengsten van de grondgebonden woningen is voorts gerekend met een m² prijs van 325,-- exclusief b.t.w. Met deze bijstellingen wordt de totale geraamde grondopbrengst ,-. Bij de actualisatie grondexploitaties bij de 2 e BURAP 2011 was de opbrengstraming ,-. Een bijstelling van ca 1,1 miljoen naar beneden. In combinatie met de sterk vereenvoudigde planopzet (zie onder Inleiding) wordt het eindresultaat prijspijl januari 2012 sluitend. Een groot deel van de bij de 2 e BURAP 2011 extra getroffen voorziening voor het project VSTV afgerond 2,7 miljoen komt gezien het resultaat van de grondexploitaties vrij ten gunste van de Algemene Reserve grondexploitatie. Deze herziening wordt meegenomen bij de jaarstukken Uitvoering Planning - 29 maart 2012 Carrousel - 12 april 2012 raadsbesluit 6

7 Communicatie - Synchroon wordt formeel geïnformeerd over uw besluit. - U wordt per deelproject separaat geïnformeerd. Evaluatie / controle Bijlagen Bijgevoegd Concept raadsbesluit Voorstel met wijzigingen Ter inzage in de leeskamer Kaart plangebied VSTV Grondexploitatie De Virieupark (vertrouwelijk) Grondexploitatie Spoorveste (vertrouwelijk) Samenvatting exploitatie Van Station tot Vestingstad (vertrouwelijk) Samenwerkingsovereenkomst en allonge met Synchroon. Concept-ontbindingsovereenkomst. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN ZALTBOMMEL de secretaris, de burgemeester, drs. L.H. Derksen A. van den Bosch 7