ADVIES OVER DE BELEIDSBRIEF WONEN

Transcriptie

1 ADVIES OVER DE BELEIDSBRIEF WONEN Advies /

2 INHOUD 1 Situering Beknopte inhoud van de Beleidsbrief Bespreking van de Beleidsbrief Algemeen Private huurmarkt Sociale huurmarkt Lokaal woonbeleid woningkwaliteitsbewaking Woonbeleidsplan Slim wonen en leven 9 pagina 2 van 9 Advies Beleidsbrief Wonen

3 1 SITUERING Op 21 oktober 2016 werd de Beleidsbrief Wonen als mededeling geagendeerd op de Vlaamse Regering. De Vlaamse Regering nam hier akte van. De Vlaamse Woonraad heeft de decretale opdracht te reflecteren over de beleidsnota s en beleidsbrieven inzake wonen (overeenkomstig art. 21 Vlaamse Wooncode). Voorliggend advies werd op 17 november 2016 goedgekeurd door de Vlaamse Woonraad en bezorgd aan de minister bevoegd voor Wonen. Een kopie van het advies werd eveneens overgemaakt aan de leden van de bevoegde Commissie van het Vlaams Parlement. 2 BEKNOPTE INHOUD VAN DE BELEIDSBRIEF De Beleidsbrief volgt de indeling in strategische en operationele doelstellingen zoals geformuleerd in de beleidsnota Wonen Volgende strategische doelstellingen worden centraal geplaatst en vormen ook de ankerpunten voor de beleidsbrief: 1. een actief grond- en pandenbeleid voeren; 2. eigendomsverwerving stimuleren; 3. de private huurmarkt versterken; 4. de sociale huurmarkt optimaliseren; 5. een woonaanbod op maat bevorderen; 6. duurzaam en kwaliteitsvol (ver)bouwen en wonen; 7. een efficiënt en doeltreffend bestuur. De strategische doelstellingen krijgen op hun beurt invulling naar operationele doelen en acties. De beleidsbrief heeft als doel inzicht te bieden in de voortgang en de verdere concretisering van de doelstellingen en acties. 3 BESPREKING VAN DE BELEIDSBRIEF 3.1 ALGEMEEN De beleidsbrief bevat een uitgebreid overzicht van maatregelen die in zullen worden uitgewerkt of geïmplementeerd. In wat volgt formuleert de Vlaamse Woonraad op hoofdlijnen bedenkingen op de beleidsbrief. De klemtoon ligt hierbij vooral op nieuwe initiatieven die in 2017 zullen worden voorbereid. Voor Advies Beleidsbrief Wonen pagina 3 van 9

4 de reflecties aangaande eerder (principieel) genomen beslissingen die in 2017 verder worden uitgevoerd (o.a. wijzigingen aan kaderbesluit sociale huur, heffing op ongeschikte of onbewoonbare woningen, performantie sociale woonactoren, ondersteuning eigendomsverwerving, enz.) verwijst de Raad naar zijn eerder uitgebrachte adviezen. 1 De beleidsbrief wonen bevat meerdere intenties en voorstellen die op zich waardevol zijn, maar die in huidige fase nog vaag zijn geformuleerd en verdere uitwerking behoeven om een meer gefundeerd oordeel toe te laten. De Vlaamse Woonraad kijkt dan ook met belangstelling uit naar de verdere invulling van vooropgesteld beleid, onder meer wat betreft de initiatieven op de private en sociale huurmarkt en de versterking van het lokale woonbeleid. Het is in dit kader aangewezen voldoende klaarheid te scheppen omtrent de budgettaire consequenties van vooropgesteld beleid (onder meer met betrekking tot de uit te werken sporen van de conceptnota private huur). Voor een uitgebreide onderbouwing wordt verwezen naar de memorie van toelichting bij de uitgavenbegroting 2017, waardoor het voorlopig aan een accuraat beeld ontbreekt. Algemeen vraagt de Raad extra aandacht voor de woonproblematiek in het lagere segment van de private huurmarkt, waar meer en meer sprake is van een wooncrisis. De toenemende druk op dit segment en het gebrek aan betaalbare, kwalitatieve woningen zijn op het terrein sterk voelbaar, met als gevolg dat kwetsbare huishoudens hun toevlucht moeten nemen tot ontoereikende vormen van huisvesting. Voor een toenemende groep is wonen een precaire en moeilijk in te vullen basisbehoefte, terwijl het net een cruciale voorwaarde vormt om aan het maatschappelijk leven te kunnen deelnemen. De problematiek wordt nog verscherpt door de effecten van de vluchtelingencrisis. De Raad meent dat de beleidsbrief dit structureel probleem te weinig belicht. De Raad vraagt dit globaal te willen aanpakken, en op korte termijn de nodige initiatieven te willen uitwerken (met onder meer opvolging, woonkwaliteitsbewaking en een aangepaste huurtoelage). 3.2 PRIVATE HUURMARKT Uitwerking conceptnota In 2017 zullen diverse sporen uit de conceptnota private huur nader worden uitgewerkt. Het gaat dan onder meer over wijzigingen aan het woninghuurrecht, de aanpak van discriminatie en een kader voor investeringen in een privaat huurwoningaanbod. De Vlaamse Woonraad waardeert de verruimde beleidsbelangstelling voor de private huursector. De Raad heeft in diverse adviezen gepleit voor een versterkt beleid en een opwaardering van de private huurmarkt. 2 De conceptnota private huur vormt alvast een waardevolle aanzet, en een aantal initiatieven worden voorgesteld die eveneens door de Raad naar voor werden geschoven. De Raad vraagt werk te willen maken van de verdere concretisering van de geplande initiatieven. De Raad zal de nadere uitwerking inhoudelijk opvolgen en ten gepaste tijde de maatregelen ten gronde beoordelen. 1 Zie 2 Zie o.a. Vlaamse Woonraad (2010) Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurwoningmarkt en Vlaamse Woonraad (2015) Aanbodbeleid op de private huurmarkt. Bevraging van actoren en voorstellen van de Vlaamse Woonraad. pagina 4 van 9 Advies Beleidsbrief Wonen

5 De beleidsbrief geeft aan om in de uitwerking van de diverse initiatieven de betrokkenheid van de woonactoren te verzekeren, met vertegenwoordiging van lokale instanties. Dergelijke aanpak kan op de ondersteuning van de Raad rekenen. Tegengaan stelselmatige selectie en antidiscriminatiebeleid De Vlaamse Woonraad meent dat elke vorm van discriminatie ethisch en juridisch verwerpelijk is. De beleidsbrief haalt aan te willen inzetten op transparantie, melding en sensibilisering. De Raad waardeert deze inspanning, en kan transparantie, melding en sensibilisering op zich ondersteunen. De Raad ijvert ter zake voor een voldoende krachtig beleid dat in staat moet zijn om discriminatie en ongeoorloofde praktijken die het recht op wonen miskennen, te kunnen keren. Mede daarom vraagt de Raad om zowel de effecten van het uit te rollen beleid als de problematiek nauwgezet te willen opvolgen. De Raad meent dat het aangewezen is een performant toegangsbeleid te ontwikkelen, meer specifiek voor groepen of huishoudens die kampen met een gebrekkige toegang tot de markt. In die zin kan de verdere uitwerking van het proefhuren -waarbij de toegang tot de markt via begeleiding door een intermediaire instantie wordt gefaciliteerd- een dam vormen tegen systematische selectie of discriminatie. Dit voorgenomen beleidsvoorstel wordt om die reden principieel ondersteund. Evenwel wenst de Raad een kanttekening te maken. Betrokken kwetsbare groepen mogen niet blijvend terechtkomen in een voorwaardelijke huursituatie (en hiervan afhankelijk blijven). Bij de verdere uitwerking dient dan ook de nodige omzichtigheid aan de dag te worden gelegd en moet het proefhuren op een emancipatorische leest worden geschoeid. Ook de geconventioneerde huur kan een bijkomend instrument vormen om de problematiek op de private huurmarkt te verhelpen. In een omlijnd kader met waarborg voor kwaliteit, woonzekerheid en betaalbaarheid voor de huurder worden stimuli voor de verhuurder voorzien. Dergelijke vormen van beschermde huur kunnen het recht op wonen van specifieke doelgroepen effectief ondersteunen. In dit verband lijkt het de Raad van belang om in eerste instantie te focussen op de bestaande (wettelijke) doelgroep sociale huur. Take up huursubsidie De Raad kijkt met belangstelling uit naar de aanpassing van de huurpremie en de huursubsidie. De Raad vraagt in het bijzonder aandacht voor de lage take-up van de huursubsidie en de nood aan de gestage verruiming van de potentiële begunstigden. De betaalbaarheidsproblematiek op de private huurmarkt -waarbij 30% van de private huurders na betalen van de woonuitgaven geen voldoende resterend inkomen heeft om menswaardig te leven 3 - rechtvaardigt een overtuigend groeipad. De lage take-up heeft (mede) te maken met de groep kwetsbare huurders die moeilijk de sprong kan maken naar een kwalitatieve woning. Hoewel de koppeling aan woningkwaliteit een terechte beleidsdoelstelling is, valt de zwakste groep huurders de facto uit de boot (omwille van het gebrek aan alternatieven is de nieuw gehuurde woning vaak niet-conform). De Raad vraagt hieromtrent een inspanning te willen leveren om dit te remediëren. Mogelijk kan worden onderzocht of begeleiding van de verhuurder kan worden opgezet met het oog op het conform maken van de huurwoning. De Raad meent verder dat louter administratieve obstakels, die de toekenning van de huursubsidie in de weg staan, kunnen worden weggewerkt. Uit het jaarverslag van Wonen Vlaanderen (2016) blijkt dat de niet- 3 Zie terzake ook de cijfers en de bevindingen uit het Grote Woononderzoek Advies Beleidsbrief Wonen pagina 5 van 9

6 inschrijving bij een sociale huisvestingsmaatschappij de belangrijkste administratieve weigeringsgrond is (1080 weigeringen). De Raad vraagt dan ook om de administratieve formaliteiten die momenteel als voorwaarden voor toekenning gelden, grondig en kritisch te willen evalueren (o.m. in het licht van wat de overheid zelf kan aanbrengen en in de wetenschap dat de doelgroep niet steeds over de nodige administratieve vaardigheden beschikt). In dit kader moet het verlenen van een daadwerkelijk (semi-)automatisch recht op toekenning worden overwogen. Actoren uit de Raad zijn vragende partij om ter zake de huidige knelpunten op te lijsten, wat dan mogelijk kan worden meegenomen in het kader van het door het Steunpunt Wonen opgestart onderzoek naar de aanpassing van de huursubsidie. Preventie uithuiszetting Inzake de preventie van uithuiszettingen kondigt de beleidsbrief de beoordeling van het Huurgarantiefonds aan door het gemengd platform dak- en thuisloosheid. De Vlaamse Woonraad heeft in zijn advies over Daken Thuisloosheid 4 gepleit voor een evaluatie en aanpassing van de diverse instrumenten en wettelijke regelingen inzake de preventie van / procedure tot uithuiszetting. Ten gevolge van de Zesde Staatshervorming beschikt de Vlaamse overheid over de mogelijkheid tot bijsturing van de wet op de humanisering van de uithuiszettingen. Een geïntegreerd beleid inzake de preventie van uithuiszettingen kan vorm krijgen door een bijsturing van deze wet, met o.a. een vroegere betrokkenheid van de OCMW s in de (voor)gerechtelijke procedure, sterkere synergiën met het Fonds ter preventie van uithuiszettingen (Huurgarantiefonds) en de projecten preventieve woonbegeleiding van de CAW s. 5 De Raad vraagt om deze voorstellen te overwegen en mee te nemen in een op te starten beleidsinitiatief. In dit kader vraagt de Raad tevens te willen nagaan hoe een meer woongerichte aanpak kan worden geïntroduceerd, en hiertoe dient eveneens een aanbod te worden gerealiseerd. 3.3 SOCIALE HUURMARKT Investeringen sociale huisvesting Het beleid erkent volop het belang van de realisatie van het recht op wonen van de doelgroep en de opdracht van de sociale huisvestingssector hierin. De optie om hierin blijvend te investeren kan voluit worden ondersteund. Sociale huisvesting blijft een efficiënt middel om het recht op wonen van zwakkere huishoudens betaalbaar, kwalitatief en woonzeker te realiseren. In dit verband wordt vooropgesteld om de verhoging van het budget (met 200 miljoen) ook in 2017 verder te zetten, en specifieke middelen voor het verduurzamen van het sociaal woonaanbod uit te trekken (20 miljoen). Deze voorgenomen investeringen worden onderschreven en vormen volgens de Raad bovendien een stimulans voor de economische activiteit. De Raad vraagt algemeen te willen nagaan hoe sociale huisvesting een hefboom kan vormen voor ruimere maatschappelijke, sociale en economische winsten, en hiertoe een (langlopend) beleid te willen uitstippelen (o.m. rekening houdend met de demografische evoluties). 4 Zie Vlaamse Woonraad (2016) Dak- en thuisloosheid in Vlaanderen: pistes voor een meer woongericht beleid. 5 Zie Vlaamse Woonraad (2016) Dak- en thuisloosheid in Vlaanderen: pistes voor een meer woongericht beleid. pagina 6 van 9 Advies Beleidsbrief Wonen

7 Wijzigingen regime sociale huur Met het oog op de vereenvoudiging van het sociale huurstelsel en grotere lokale autonomie wordt door het Steunpunt Wonen een studie uitgewerkt. De Raad meent dat de resultaten van de studie een adequate basis kunnen vormen om een nieuw kader te bewerkstelligen, onder meer naar toewijzing en lokale autonomie op basis van vooropgestelde principes. Algemeen meent de Raad dat voorgenomen oefening een ruime impact zal hebben op de bepalende principes binnen de sociale huur, en mede daarom moet dit bij voorkeur worden uitgevoerd voorafgaand aan andere op te zetten beleidsinitiatieven inzake sociale huur. De Raad is tevens van oordeel dat de vereenvoudiging de bewegingsruimte kan vergroten en opportuniteiten biedt, onder meer wat betreft een ruimere responsabilisering en participatieve overlegvormen en inspraak voor huurders. Daarnaast voorziet de beleidsbrief de hervorming van de sociale huurprijs (met onder meer een snellere evolutie naar markthuurprijs bij stijgend inkomen en een aanpassing op basis van de energieprestatie van de woning). De Raad staat positief tegenover initiatieven die de duurzaamheid van het sociaal woonpatrimonium kunnen bevorderen en die steunen op een billijke verdeling van het voordeel tussen verhuurder en huurder (waarbij evenwel blijvend rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid van de sociale huur). De Raad meent wel dat huurprijshervorming een delicaat onderwerp is die de belangen van de sociale huurder en verhuurder raakt. Mede daarom vergt dit gedegen onderzoek en een debat met actieve en voorafgaande betrokkenheid van de stakeholders. Bescheiden huurwoningen De beleidsbrief kondigt aan na te gaan in welke mate bescheiden huurwoningen kunnen worden geheroriënteerd, onder meer naar starters- of doorgroeiwoningen, en in welke mate de realisatie ervan kan worden verbreed. De Raad acht het positief om in samenspraak met betrokken actoren te onderzoeken hoe dit aanbod kan aansluiten op bestaande (tijdelijke) behoeftes. Participatie De aandacht voor de bewonersparticipatie, onder meer in het kader van de prestatiebeoordeling, heeft een dynamiek doen ontstaan. Diverse initiatieven werden dan ook door de sociale huisvestingsmaatschappijen ontwikkeld. De beleidsbrief kondigt aan meer te willen inzetten op participatie en betrokkenheid van de sociale huurder, via een uitbreiding en veralgemening van initiatieven naar alle sociale huisvestingsmaatschappijen. De Raad erkent het belang van bewonersparticipatie en ondersteunt het beleidsvoornemen, maar wijst er tegelijk op dat plaatselijke huurdersgroepen nood hebben aan lokale en bovenlokale professionele ondersteuning, wat blijvende (financiële) inspanningen vergt. Sociale verhuurkantoren De evaluatie van de sociale verhuurkantoren is afgelopen periode opgestart. In een eerste fase werd ingezet op het versterken van de financiële draagkracht van de sociale verhuurkantoren. In een tweede fase zal worden nagegaan of het regelgevend kader de sociale verhuurkantoren voldoende ondersteunt en stimuleert om het aanbod te verruimen. Tevens wordt nagegaan hoe de ingezette professionalisering kan worden verdergezet en hoe de prestatiebeoordeling hierin een rol kan spelen. De Raad ondersteunt het Advies Beleidsbrief Wonen pagina 7 van 9

8 beleidsvoornemen om de sociale verhuurkantoren te willen versterken, het aanbod te verruimen en het proces van professionalisering te verbeteren. 3.4 LOKAAL WOONBELEID De beleidsbrief kondigt de opmaak van een besluit lokaal woonbeleid aan. Dat zal onder meer alle regelgeving voor wonen die van toepassing is op lokale besturen bundelen. Tevens zal een kader voor het lokaal woonbeleid worden gecreëerd. De Raad meent dat het uittekenen van een lokale woonvisie voor elke stad of gemeente van cruciaal belang is, onder meer om de activiteiten van woonactoren op elkaar af te stemmen en / of kaderen. Op die manier kan een coherent beleid op het terrein worden ontwikkeld. De lokale woonvisie dient dan ook het best in samenspraak met de lokale woonactoren te worden uitgestippeld. Algemeen erkent de Raad het belang van de ontwikkeling van een hertekend kader voor het lokaal woonbeleid. Dit moet echter tegelijk gepaard gaan met een grondige reflectie over de rol die lokale besturen kunnen/willen opnemen in het lokaal woonbeleid (o.m. rekening houdend met de draagkracht van de lokale besturen). Binnen welke krijtlijnen en/of gewestelijk kader moet het lokaal woonbeleid kunnen plaatsvinden en met welke gewestelijke ondersteuning. De Raad verwijst hiervoor ter inspiratie naar zijn advies Waarheen met het lokaal woonbeleid? 6 en het recente onderzoek naar het lokaal woonbeleid door het Steunpunt Wonen 7. De Raad is in dit verband tevens bereid om mee te denken over het te ontwikkelen institutionele kader en de desbetreffende aanpak. 3.5 WONINGKWALITEITSBEWAKING De beleidsbrief kondigt een grondige evaluatie en optimalisatie van het woningkwaliteitsbeleid aan, op basis van een evaluatie door het Steunpunt Wonen (opgestart in 2016). In 2017 zullen de voorstellen uit deze evaluatie worden getoetst op hun juridische haalbaarheid en afgestemd met de hefboomacties uit het Renovatiepact. De Vlaamse Woonraad acht dit een belangrijke oefening. Ambitie moet zijn om technische, operationele bijsturingen van het bestaande instrumentarium te koppelen aan een meer geïntegreerd woningkwaliteitsbeleid. Algemeen wenst de Raad zijn pleidooi voor een globaal renovatieplan (met aandacht voor structurele kwaliteitsverbetering en energierenovatie), met ambitieuze, realistische doelstellingen en daaraan gekoppelde beleidsinstrumenten en middelen, te herhalen. 8 6 Vlaamse Woonraad (2012) Waarheen met het lokaal woonbeleid? 7 Winters S., Van den Broeck K. & Vanormelingen J. (2015), Het lokaal woonbeleid op (de) kaart! De praktijk van het lokaal woonbeleid beschreven, de subsidie voor intergemeentelijke samenwerking geëvalueerd, Steunpunt Wonen, Leuven, 8 Vlaamse Woonraad (2015) Advies 'Naar een renovatie van het Vlaamse woningbestand'. pagina 8 van 9 Advies Beleidsbrief Wonen

9 3.6 WOONBELEIDSPLAN SLIM WONEN EN LEVEN De Vlaamse Woonraad is tevreden dat er een transitieprioriteit vanuit het beleidsveld wonen in het project Visie een langetermijnstrategie voor Vlaanderen is opgenomen 9. In de beleidsbrief wordt voorgesteld om de opmaak van het Woonbeleidsplan Vlaanderen in te bedden in deze transitieprioriteit ( Slim Wonen en Leven, als onderdeel van de Visie 2050 ). De Raad kan deze beleidsoptie onderschrijven. Het is immers van belang dat een coherente en geïntegreerde aanpak kan worden ontwikkeld. In dit verband vraagt de Raad om bij de verdere uitwerking van de transitieprioriteit de vooropgestelde inclusieve samenleving uit de Visie 2050 in relatie te brengen met de (bestaande) centrale doelstelling van het woonbeleid, m.n. een betaalbare en kwaliteitsvolle woning voor iedereen, en de bijzondere doelstelling om extra aandacht te verlenen aan de meest behoeftige huishoudens. 9 Zie in dit verband ook Vlaamse woonraad (2015) Advies over de Visienota een langetermijnstrategie voor Vlaanderen Advies Beleidsbrief Wonen pagina 9 van 9