Joop ten Brink Michel de Beurs Ko Enkelaar

Transcriptie

1 Joop ten Brink Michel de Beurs Ko Enkelaar

2 Wijk en projectvisie Kwaliteit in Balans (KiB) GPR gebouw en GPR onderhoud Samenwerken en verbinden Organiseren KiB

3

4

5

6 Waarom 18 jaar niets gedaan? Specifiek technische probleem Onderhoud: 2 maal de cyclus overgeslagen Investering: onbetaalbare plannen door stapelen kwaliteitseisen risico s wegnemen met technische maatregelen Geen prioriteit, want relatief goed (buurt & vastgoed)

7 KWALITEIT Woningen: Ruim, licht, goede plattegronden Gebouw: 10 woningen per trap & lift Goede voorzieningen (scholen, winkels) Veel verschillende bewoners Groen, ruimte BUURT & WONINGEN HEBBEN TOEKOMSTWAARDE!

8 PROBLEMATIEK Gebouwen staan er slecht bij Openbare ruimte staat er slecht bij Leefbaarheid/veiligheid vraagt aandacht Instroom / populariteit / waardering BUURT IS VERSLETEN EN GLIJDT VERDER AF

9 3,5 hoog: Visie In aanleg goed vastgoed in verslechterende buurt: Visie: Keer de trend! -> integrale gebiedsaanpak Wijkvisie & investeringsstrategie: gedeeld kader 870 woningen Overvecht gedifferentieerde aanpak 230 LNR, 10 jaar, dan alsnog HNR (15k / won) 640 HNR, 40 jaar (<100k / won) Geheel in beeld -> vertrouwen in deel

10 Succesfactoren Wijkvisie & Investeringsstrategie Prestatiegericht samenwerken vanaf initiatieffase Kwaliteit in balans, rekenmethodiek Beeldkwaliteitsplan met gemeente Integrale Wijkaanpak: sociaal netwerk, tuinen, hagen, ondergrondse, handhaving, portiekaanpak etc. Sociaal en Techniek gekoppeld Communicatie

11 3,5 hoog: samenwerking Samen scenario s bouwen vanaf initiatieffase Nadruk op gehele exploitatieperiode zowel financieel (life-cycle-costs) als milieu-effecten (GPR-gebouw) Slimme technische oplossingen Zorgvuldig proces met bewoners, door aannemer Aannemer stuurt alle adviseurs aan. Werk buiten de deur, Mitros aan het stuur. Plan in 18 maanden startklaar

12 Beeldkwaliteitsplan Vroegtijdig aan tafel met Stedenbouw en Welstand Discussie over ensemble, respect voor het bestaande, niet opleuken Gedetailleerd Bkp (tot type baksteen) vastgelegd als toetsingskader voor Welstand Switch architect, door aannemer Aannemer loodst project door Welstand

13 Projectcommunicatie: Projectcommunicatie uitgebreid en zorgvuldig, op complexniveau en individueel Buurtwinkel geopend (Victoria Reginadreef 30) Portiekbijeenkomst voor de start (64x) Helder (2-laags) sociaal plan Extra inzet Klantbeheer & Buurtbeheer (WAP) Nieuwe Bewonerscommissies (met ondersteuning) Klantvriendelijke aannemer (vanuit buurtwinkel) Aannemer met eigen woonconsulenten 2 x per jaar buurtactiviteit en buurtkrant Gebruiksaanwijzing & filmpje bij oplevering. Portiekaanpak na oplevering

14 Integrale Gebiedsaanpak 40% blijft sociaal, 20% duurdere huur, 40% verkoop: gemengde buurt keert terug Gebiedsmarketing Portieken (Kunst) en Tuinen (Beeldkwaliteit) Handhaving (schotels, bouwsels, schuttingen) Sociaal Overleg met partners in de wijk Gemeente doet mee? Prioriteit in andere buurten.

15 BALANS Veilig Milieu Gezond Toekomst Wonen Geld Energie Techniek Leven

16 Veilig BALANS Wonen Milieu Geld SCENARIO 1 Techniek SCENARIO 2 Leven SCENARIO 3 Afwegen Keuze Energie Toekomst Gezond

17 GEBRUIKERSTAAL Gerelateerd aan het gebruik Wat wordt gevraagd Waarom wordt het gevraagd Visie en uitgangspunten Kwaliteitsuitgangspunten en prestatie indicatoren DEFINITIETAAL Gerelateerd aan het gebouw Prestatie/eigenschappen die het gebouw moet hebben om het gewenste gebruik te kunnen faciliteren - Wat Vraag Aanbod TECHNISCHE TAAL Hoe wordt aan de vraag voldaan Technische specificatie Scenario s ontwikkelen Balanceren Beslissen - streefkwaliteit - conditie - wetgeving Prestatie indicatoren en eisen PRESTATIETAAL Voorspelde en gemeten eigenschappen van het gebouw

18 Thema s Veiligheid Velden Constructieve/technische veiligheid Verticaal/horizontaal transport Brandveiligheid Veiligheid materialen Veiligheid installaties Inbraakveiligheid Sociale veiligheid Valbeveiliging Gezondheid Luchtkwaliteit en luchtverversing Vochtregulering en waterkering Geluid Visueel comfort/licht Thermisch comfort Energieprestatieie Energieverbruik Energie opbrengsten Energielabel Leefbaarheid Functionaliteit Uitvoering Visuele beleving Aanwezigheid/compleetheid/bruikbaarheid / werking / aantal /opp. Technische kwaliteit en uniformiteit Afwerksystemen / recht en strak Milieu Waterhuishouding Milieuzorg Milieubelasting Wonen Bewonerskeuze Wooncomfort Toekomstwaarde Bereikbaarheid woningen Voorzieningen Flexibiliteit Belevingswaarde

19 Investeren BALANS Slimme techniek Lean plannen BIM Ketensamenwerking Standaardiseren (prefab) Detaillering Bereikbaarheid Intensiteit Frequentie Invloedsfactoren Life-cycle Conditie TCO JIT Exploiteren Tijd in jaren

20

21

22 nieuwbouw planmatig onderhoud renoveren planmatig onderhoud Energie Energie Milieu Milieu Milieu Milieu Gezondheid Gezondheid Gebr.kwal. Gebr.kwal. Toekomst Toekomst

23 Energie en Duurzaamheid 90 Energielabel per scenario (in %) Bestaande situatie Rc = 2,5 [m²k/w] Rc = 4,0 [m²k/w] Rc = 4,0 [m²k/w] + 75 m² PV cellen Energielabel A Energielabel C Energielabel E Energielabel G Energielabel B Energielabel D Energielabel F CO2-emissiereductie in %(t.o.v. bestaande situatie) Hogere score is beter

24 Energie en Duurzaamheid 8 7,5 7 GPR Gebouw Bestaande situatie Investeringsvoorstel Rc= 4 en 135m2 PV cellen per portiek 75m2 in plaats van 135m2 PV cellen Rc=2,5 i.p.v. Rc=4 en géén PV cellen 6,5 6 5,5 5 Groen dak en géén PV cellen Wit dak en géén PV cellen Aluminium kozijnen Vervangen betonnen balkons Houtskeletbouw i.p.v. metselwerk 4,5 ISH 4 Oranjerivierdreef 3,5 3 Energie Milieu Hogere score is beter

25 Energie en Duurzaamheid energie milieu gezondheid gebruikskwaliteit toekomst waarde 6 = bouwbesluit nieuwbouw

26 investering ( ) Exploitatie interieurs radiatoren Dotatie planmatig en contract onderhoud: conservatief: 307 p/won/jaar optimistisch: 263 p/won/jaar liften vernieuwen Installaties 15% interieurs Glas vernieuwen investeringsvoorstel - conservatief investeringsvoorstel - optimistisch Exploitatieperiode

27 Exploitatie Optimalisatie exploitatie Besparing in over 40 jaar exploitatie (excl BTW, afgerond) 1. Doorrenderen op redelijke interieurs; hierdoor maar +/- 5 miljoen één keer interieur renovatie in exploitatietermijn 2. Kunststof kozijnen i.p.v hout of aluminium +/- 3 miljoen 3. Extra opbrengsten door +/- 50% doorbelasting van de +/- 5,8 miljoen gemiddelde energie besparing 4. PO activiteiten samenvoegen in cycli +/- 0,6 miljoen 5. Toepassen kwalitatief hoogwaardige en daarmee onderhoudsarmere materialen +/- 1 miljoen

28 Organiseren Wonen Welstand GGD; brandweer Veiligheid Gezondheid Duurzaamheid W/E GPR Huurder en Bewoners Planteam Amos; ABT LBP; GPR Energie Toekomst GPR Franso; De Nijl Mitros Rutges Kostendeskundige Sluis; Derbigum; MBR DWA Techniek Stedenbouw subsidies provincie Leven Geld

29 Organiseren I. INITIATIEF I II II. PLANONTWIKKELING III. PLANUITWERKING III IV V VI IV. VOORBEREIDING V. UITVOERING VI. OPLEVERING VII. BEHEER VII