jaarverslag 2014 koers houden in veranderlijke omstandigheden

Transcriptie

1 jaarverslag 2014 koers houden in veranderlijke omstandigheden

2 Voorwoord Lefier heeft 2014 goed doorstaan. Daar zijn we trots op, omdat er extreem veel veranderde. De Tweede Kamer stelde opnieuw vast wat een corporatie is en mag zijn. De parlementaire enquête legde de basis voor een nieuwe woningwet, die in 2015 van kracht zal worden. Het financiële kader waarbinnen wij werken werd ook strakker. Niet alleen omdat onze huurders opnieuw minder bleken te kunnen betalen dan we eerder dachten, maar ook omdat alle toezichthouders hun normen aanscherpten. En verder omdat via de (ver)huurdersheffing ongeveer 10% van de huuropbrengst moest worden doorgestort aan het Rijk. Tot slot namen ook onze bedrijfsrisico s toe. Dat de bevolking van Stadskanaal krimpt, wisten we; maar ons vermoeden dat dit ook voor Zuidoost-Drenthe geldt, werd dit jaar bevestigd. Een nog veel grotere impact gaat het aardbevingsrisico in Groningen hebben. De omvang laat zich lastig inschatten, maar dat er grote effecten vanuit kunnen gaan op onze plannen is wel duidelijk. Toch zijn we ervan overtuigd, dat we op de goede koers zitten. Een koers, die in economische zin wordt afgebakend door goed rentmeesterschap en betaalbaarheid. Lefier wil op lange termijn in staat blijven om de mensen in Groningen en Drenthe die het niet makkelijk hebben op de woningmarkt van betaalbare woonruimte te blijven voorzien, ongeacht de economische omstandigheden. In sociale zin koerst Lefier erop dat onze huurders, ongeacht hun eventuele financiële, fysieke, verstandelijke of psychische beperkingen, zo zelfstandig mogelijk kunnen leven. We voelen daarbij de opdracht aanstuurbaar te zijn door onze huurders en gemeenten. Praktisch betekent dit, dat we lokaal gebonden willen blijven, willen blijven investeren en dat we onze sociale taak breed opvatten. Om dat te kunnen doen organiseren we onszelf sober, efficiënt en doelmatig. In het verlengde daarvan veranderde binnen Lefier ook veel. Sturing op kosten werd dominant. De combinatie van hogere belastingdruk via de (ver)huurdersheffing, lagere dekkingsmogelijkheden uit de huur en grotere financiële risico s maakte dat acuut noodzakelijk. Wij calculeren voorzichtig met onze inkomsten. We rekenen niet op hoge huurstijgingen, omdat daarmee de betaalbaarheid van onze woningen voor onze doelgroep verder onder druk komt te staan. Concreet betekent dit op lange termijn een inflatievolgend huurbeleid en aanpassing van de huren aan de markt: omhoog als dat moet, omlaag als dat kan. In 2014 bleven we daar volgens afspraak met onze huurdersorganisatie nog 0,25% boven. In onze uitgaven zoeken we naar manieren waarop we ook voor de toekomst betaalbare huren kunnen garanderen. Lagere stichtingskosten dan we gewend waren in de nieuwbouw en veel betere energieprestaties tegen veel betere rendementen dan we gewend waren. Ook onze bedrijfslasten brachten we in één beweging sterk omlaag. We schrapten een derde van de arbeidsplaatsen bij Lefier en we zijn bezig de huisvestings- en mobiliteitskosten nog te halveren. Deze beweging heeft onze medewerkers hard geraakt. Zij werken nu met minder mensen aan een ambitieuzer resultaat. Om dat mogelijk te maken hebben we hun werkzaamheden gebundeld waar dat efficiencywinst opleverde, terwijl we wel dichtbij onze huurders bleven werken. Dat was zeker niet altijd makkelijk. Ons nieuwe systeem, dat onze processen ondersteunt, functioneerde niet vanaf het begin helemaal goed. Soms konden mensen hun normale werk daardoor niet meer goed doen. Maar het gaat steeds beter. De eerste tijd, dat we probeerden om 80% van de klantvragen zonder doorverbinden te beantwoorden, liepen de wachttijden sterk op, maar die zijn inmiddels weer kort. De eerste periode zonder balies was de klantontvangst soms rommelig. Daar zijn nu oplossingen voor gevonden. De eerste fase waarin onze huurders zich konden inschrijven via de website ging gepaard met inlogproblemen. Jaarverslag

3 In reactie op een kritisch rapport over onze huurincassopraktijk scherpten we onze procedures enorm aan. Dat was schrikken, maar we zien nu al dat meer huurders op tijd hun huur betalen. Kortom, er veranderde veel voor Lefier in 2014: de omstandigheden, de doelen, de processen en de organisatie. Maar we zijn blijven gaan voor betaalbare huren, het op peil houden van onze investeringen en een brede sociale taakopvatting. We danken onze klanten en belanghouders in de gemeenten voor het begrip voor de negatieve gevolgen op onze prestaties tijdens de ingrijpende veranderingen binnen Lefier. Maar de meeste dank gaat uit naar de medewerkers van Lefier dit jaar. Of zij inmiddels zijn vertrokken of nog voor Lefier werken: zij hebben niet een stapje extra gezet, zij liepen er soms nog een hele marathon bij, om het belang van Lefier te dienen. Ik heb daar heel veel respect voor! In dit jaarverslag leest u over onze prestaties in Ik wens u veel leesplezier. Lex de Boer, bestuurder Jaarverslag

4 Inhoud Voorwoord... 2 deel maatschappelijke prestaties Profiel Werkgebied Visie Strategie Organisatie Lefier in de samenleving Het bezit van Lefier Prestaties Klantperspectief: betaalbaarheid, zelfstandigheid Maatschappelijk perspectief: rentmeesterschap, verbinding Sociaal perspectief: verbinding, zelfstandigheid Economisch perspectief: rentmeesterschap, betaalbaarheid Lefier en haar medewerkers deel bestuur en financiën Bestuur, toezicht en medezeggenschap Normen voor goed bestuur Bestuur Toezicht houden: de raad van commissarissen Deskundigheid en commissies Medezeggenschap: Lefier OR Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties Verklaring bestuur Lefier Verklaring raad van commissarissen Lefier Financiën en bedrijfsvoering Lefier en de financiën Risicomanagement Lefier in Kerncijfers deel jaarrekening bijlagen bijlage 1. overzicht bouwprojecten bijlage 2. juridische structuur Lefier bijlage 3. adressen Lefier Jaarverslag

5 deel 1 maatschappelijke prestaties Jaarverslag

6 1. Profiel 1.1 Werkgebied Lefier is een vernieuwende woningcorporatie in Noord-Nederland, met haar werkgebied in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal woningen (studenten)kamers woningen woningen woningen woningen Het werkgebied van Lefier met het aantal woningen op Jaarverslag

7 1.2 Visie Waar staat onze corporatie voor en hoe kijken we vanuit dit perspectief naar de klant. Rentmeesterschap Lefier heeft een maatschappelijke opdracht. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Nu, maar ook in de toekomst. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen omgaan, zodat ze hun waarde behouden. Daarom investeren we duurzaam in onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Alleen dan kunnen wij ook voor de komende generaties onze maatschappelijke taak vervullen. Verbinding Een dorp of buurt is meer dan een verzameling huizen. Mensen brengen dat tot leven. Lefier kan mensen daarbij ondersteunen. Bewoners, stichtingen en zorg- en welzijnsorganisaties die in hun sociale en fysieke leefomgeving willen investeren, vinden Lefier aan hun zijde. Het lokale bestuur en onze huurders helpen Lefier zijn koers te bepalen. Betaalbaarheid In het werkgebied van Lefier hebben veel mensen een laag inkomen. Voor die mensen is Lefier er. Wij zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn. Zo houden onze huurders de financiële ruimte om hun leven zelfstandig vorm te geven. Iedereen heeft recht op een woning die aan basiskwaliteitseisen voldoet. Een keuze van een huurder voor meer kwaliteit heeft wel financiële consequenties. Zelfstandigheid Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen heel veel zelf en samen met anderen. Wij stimuleren die zelfredzaamheid. Buiten de stad Groningen vergrijst onze regio. Daardoor groeit het aantal mensen dat op een andere manier moeite heeft om zelfstandig te wonen. Wij geven mensen de ruimte om zelf met ideeën te komen en plannen uit te voeren. Waar nodig ondersteunen wij met tijd en middelen. Waar onze huurders ons niet nodig hebben, trekken wij ons terug. Jaarverslag

8 1.3 Strategie Overheidsbeleid en de economische situatie zijn voor ons invloedrijke externe factoren. Het is aan ons om daarin verstandig mee te bewegen en onze doelen te verwezenlijken. In onze regio, die niet als economisch sterk te boek staat, is het beschikbaar stellen van betaalbare woningen een vereiste. Het aantal huishoudens met een laag inkomen zal de komende jaren toenemen. Ons huidige woningbezit sluit daar niet voldoende bij aan. Dat betekent dat we de woningvoorraad moeten aanpassen, door renoveren, duurzaamheidsmaatregelen, nieuwbouw, sloop en verkoop. Ook kijken we in ons huurbeleid naar de betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid van woningen. We hebben besloten de komende jaren prioriteit te geven aan de bestaande voorraad boven het nieuw bouwen van woningen. In delen van ons werkgebied hebben we te maken met krimp en is het noodzakelijk om woningen te slopen zonder nieuwe woningen terug te bouwen. Voor de investeringen is geld nodig. De economische situatie in ons werkgebied geeft beperkt de mogelijkheid om de huurprijzen te verhogen of geld te verdienen met de verkoop van woningen. Daarom werken we aan een verdere verlaging van de bedrijfslasten. 1.4 Organisatie Reorganisatie Lefier is een stichting met een eenhoofdig bestuur en een raad van commissarissen. In 2014 heeft Lefier een reorganisatie doorgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een drastische inkrimping van de organisatie met 170 banen. De vier woonbedrijven zijn getransformeerd tot één organisatie, bestaand uit acht gebiedsteams en een centrale plek waar de gebundelde werkzaamheden plaatsvinden. Vastgoed, financiën en maatschappelijk rendement zijn in drie directies ondergebracht. Het nieuwe Lefier is zowel gebundeld als dichtbij mensen. Op die manier werken we niet alleen efficiënter en goedkoper, maar zijn we ook beter in staat onze taken voor het hele werkgebied af te stemmen en optimaal uit te voeren. Meer informatie over de reorganisatie is te vinden in hoofdstuk 3. Verbindingen Lefier werkt ook via deelname in andere bedrijven en organisaties. De herziene woningwet stelt grenzen aan de financiering en aansturing van deze verbindingen. Daarom heeft Lefier besloten haar verbindingen zoveel mogelijk af te bouwen. In 2014 is de verbinding met het NV Groninger Monumentenfonds opgeheven. Met 11 van de 12 andere verbindingen is Lefier in een vergevorderd stadium om de verbindingen af te bouwen. Dit wordt in 2015 afgerond. In bijlage 5 staat een overzicht van de juridische structuur van Lefier. 1.5 Lefier in de samenleving Lefier staat midden in de maatschappij. Krachten bundelen, kennis delen en ervaringen uitwisselen vinden wij belangrijk. Daarom werken wij samen met andere partijen, zoals gemeenten, bewonersorganisaties, onderwijs- en zorginstellingen. Zij helpen ons om onze koers te bepalen. Een volledig overzicht van onze belanghebbenden is te vinden op onze website: Met de gemeenten in ons werkgebied maken we afspraken over de prestaties die we leveren op het gebied van volkshuisvesting. Het gaat daarbij om afspraken over woningvoorraad (sloop nieuwbouw, woningverbetering), werken aan een schone en veilige leefomgeving, bevorderen van burgerparticipatie en versterken van zelfredzaamheid van inwoners. Op één gemeente na, liepen de huidige prestatieafspraken in 2014 af. Met een aantal gemeenten zijn in 2014 afspraken gemaakt over het opstellen van een nieuwe woonvisie, om daarna te werken aan nieuwe prestatieafspraken. Daarbij wordt rekening gehouden met nieuwe wetgeving waarbij de gemeenten en huurdersorganisaties meer invloed krijgen op de corporaties. Een overzicht van alle gemaakte prestatieafspraken is te vinden op onze website: Jaarverslag

9 1.6 Het bezit van Lefier Lefier heeft in totaal woningen in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal. Daarnaast heeft Lefier onzelfstandige woongelegenheden, voornamelijk voor jongerenhuisvesting in de stad Groningen en een aantal eenheden in verzorgingstehuizen. Ook heeft Lefier een aantal niet-woongelegenheden als garages, bedrijfsruimtes en maatschappelijk vastgoed. Bezit Lefier op Aantal verhuureenheden in exploitatie Zelfstandige woningen Onzelfstandige woningen Subtotaal woongelegenheden Parkeervoorzieningen Bedrijfsruimten/winkels 256 Maatschappelijk vastgoed 164 Overig bezit 164 Subtotaal niet woongelegenheden Totaal Aantal woningen per gemeente Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal Ten Boer Woningen Lefier naar prijsklasse Borger- Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal Ten Boer Totaal Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Totaal Percentage woningen Lefier naar prijsklasse 100% 80% 60% 82% 82% 60% 73% 80% 40% 20% 0% 24% 13% 11% 4% 6% 9% 1% 1% 7% 20% Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer 12% 6% 6% 1% 2% Stadskanaal goedkoop betaalbaar duur tot huurtoeslaggrens duur boven huurtoeslaggrens Jaarverslag

10 Woningen Lefier naar bouwperiode Borger- Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal Ten Boer Totaal tot en later Totaal Energielabels woningen Lefier Borger- Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal Totaal A A A B C D E F G Percentage energielabels woningen Lefier 14% 8% 4% 6% 16% A B C D E 25% 27% F G Jaarverslag

11 2. Prestaties Klantperspectief: betaalbaarheid, zelfstandigheid Lefier biedt betaalbare woningen, zodat mensen zelf hun leven vorm kunnen geven. Toewijzing woningen in 2014 Lefier controleert het inkomen bij elke woningaanbieding. In 2014 is 96,3 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen lager dan Met dit percentage voldoet Lefier aan de norm, die bepaalt dat woningcorporaties 90% van hun woningen moeten verhuren aan mensen met een laag inkomen. In 2014 kregen huurwoningen van Lefier een andere huurder. In onderstaande tabel een overzicht van de toewijzingen per gemeente. Woningtoewijzingen per gemeente in 2014 Odoorn Emmen Groningen Borger- Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal Totaal Sociale woningvoorraad Huishoudinkomen Huishoudinkomen > Subtotaal % toewijzingen ,7% 92,3% 99,5% 96,5% 94,2% 96,3% Aantal toewijzingen in 2014 Huurprijs ( ) Totaal < 389,05 389,05 556,82 > 556,82 Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen < 65 jaar, inkomen > jaar of ouder, inkomen jaar of ouder, inkomen > Subtotaal Tweepersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen < 65 jaar, inkomen > jaar of ouder, inkomen jaar of ouder, inkomen > Subtotaal Drie- en meerpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen < 65 jaar, inkomen > jaar of ouder, inkomen Jaarverslag

12 Huurprijs ( ) Totaal < 389,05 389,05 556,82 > 556,82 65 jaar of ouder, inkomen > Subtotaal Toewijzing bijzondere doelgroepen Aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen 98 Totaal aantal toewijzingen Huurverhoging Net als in 2013 heeft Lefier in 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging voor zelfstandige sociale huurwoningen toegepast. Voor de laagste inkomens (tot ) houdt Lefier rekening met de prijskwaliteitverhouding van de woning. Voor deze inkomensgroep was de huurverhoging per huishouden verschillend, namelijk 2,5%, 3,5% of 4%. Hoe dichter de huidige huur van een woning bij de maximaal redelijke huur lag, hoe lager de huurverhoging. Voor de overige inkomensgroepen heeft Lefier de maximale toegestane huurverhoging toegepast. Huurders met een inkomen van kregen een huurverhoging van 4,5%. Huurders met een inkomen boven de kregen een huurverhoging van 6,5%. In 2014 zijn er 470 bezwaren binnengekomen. De meeste bezwaren gingen over het niet overeenkomen van het registreerde inkomen met het werkelijke inkomen. Deze huurders hadden te maken met een inkomensachteruitgang in 2013 of De huurverhoging is in deze gevallen aangepast. De verwachte invoering van de huursombenadering in 2015 is uitgebleven. In 2015 passen we daarom een huurverhoging toe, welke aansluit bij de afspraken die met de huurdersorganisatie zijn gemaakt in Contact met klanten Vanaf oktober 2014 werkt Lefier met acht gebiedsteams. Deze teams zijn lokaal verantwoordelijk voor onder meer verhuur, onderhoud, sociaal beheer en klanttevredenheid. Zij staan daarbij direct in verbinding met de bewoners. Een gebiedsteam is een slagvaardig en flexibel team dat dichtbij de mensen staat en specifieke kennis heeft van het gebied en de klanten. Alle vragen die per post, telefoon of aan Lefier gesteld worden, komen sinds 20 oktober binnen bij het Klant Contact Centrum (KCC). Voor persoonlijk contact kunnen huurders nog steeds terecht bij de gebiedsteams. De doelstelling van het KCC is om 80% van de klantvragen in één contact af te handelen. Opstartproblemen De start van de nieuwe organisatie verliep niet helemaal zonder problemen. Zo lukte het nog niet direct om 80% van de vragen van klanten direct te beantwoorden en ontstonden er af en toe lange wachttijden. Om de deze te verkorten is een keuzemenu ingesteld, om klanten sneller te kunnen helpen. Jaarverslag

13 Ook de ontvangst van klanten in de vestigingen verliep niet altijd vlekkeloos en de nieuwe manier van woning zoeken op onze website ging in het begin gepaard met inlogproblemen. In de periode vlak na de reorganisatie voldeed onze dienstverlening niet aan de gewenste normen. Door problemen adequaat aan te pakken is de dienstverlening eind 2014 weer op een acceptabel niveau. Sociaal statuut In het sociaal statuut staat beschreven waar de huurder recht op heeft bij wijkvernieuwing of woningverbetering. Onderwerpen zoals het krijgen van een andere woning of vergoedingen staan hierin beschreven. We werken samen met huurdersorganisaties aan een nieuw sociaal statuut dat vanaf 1 januari 2016 geldt voor het hele werkgebied van Lefier. Servicekosten In 2014 hebben we het servicekostenproces opnieuw beschreven. Lefier gaat vanaf 2015 jaarlijks afspraken maken met bewonerscommissies over de wensen en behoeften van huurders over servicekosten. Hierbij valt te denken aan afspraken over onderhoud, groenvoorziening of schoonmaak van portieken. Dit proces wordt jaarlijks geëvalueerd. Klanttevredenheid In 2014 is een klanttevredenheidsonderzoek door het KWH uitgevoerd. Zowel Emmen, Stadskanaal als Hoogezand zijn houder van het KWH-Huurlabel. In maart 2015 zijn de metingen definitief afgerond en worden de resultaten bekend gemaakt. De vestiging Groningen is in 2014 niet gemeten. In 2015 gaat Lefier opnieuw haar klanttevredenheid meten. Het KWH gaat dit onderzoek uitvoeren. Hiermee hebben we directe informatie waarmee we onze dienstverlening kunnen verbeteren. Klachtenafhandeling Wij doen er alles aan om goede producten en diensten te leveren. Toch kan het zijn dat een klant niet tevreden is. Wanneer iemand een klacht heeft, kan deze in eerste instantie worden gemeld bij Lefier. Om dit proces goed te laten verlopen werken we aan een uniforme procedure, waarin is omschreven hoe we omgaan met een klacht. Wanneer een klant niet tevreden is over de afhandeling, kan er een officiële klacht worden ingediend bij een onafhankelijke klachtencommissie in de eigen regio. In Emmen is één melding binnengekomen bij de geschillencommissie, in Hoogezand en Stadskanaal zijn geen klachten gemeld. In Groningen heeft de klachtencommissie zes klachtbrieven ontvangen, waarvan er in 2014 vier zijn behandeld en twee in 2015 aan de orde komen. Jaarverslag

14 Odoorn Emmen Groningen Borger- Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal totaal totaal begroot 2.2 Maatschappelijk perspectief: rentmeesterschap, verbinding Wij staan met onze maatschappelijke opgaven midden in de samenleving. We zorgen voor een goed woningaanbod, nu en in de toekomst. Blijven investeren in ons gebied Lefier heeft de maatschappelijke opdracht om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. We werken in een gebied waar het gemiddelde inkomen lager is dan landelijk. Daarbij komt dat we in delen van Oost-Groningen en Drenthe te maken hebben met bevolkingskrimp. We willen ook toekomstige generaties in ons werkgebied betaalbare en kwalitatief goede woningen kunnen bieden. Dit doet Lefier door te blijven investeren in woningverbetering en nieuwbouw. Zo houden wij onze woningvoorraad op peil en zorgen wij voor een optimale prijs-kwaliteit verhouding voor onze klanten. Volkshuisvestelijke prestaties Volkshuisvestelijke prestaties in 2014 Lefier (woongelegenheden) (woningen, onzelfstandige eenheden en eenheden in verzorgingstehuizen) Aantal nieuwe sociale huur woningen opgeleverd Aantal nieuwe vrije sector woningen opgeleverd Aantal nieuwe koopwoningen opgeleverd Aantal woningen aangekocht Aantal woningen ingrijpend* verbeterd Aantal woningen onder Stroomversnelling Aantal woningen verkocht Aantal Te Woon = Aantal woningen gesloopt * investering >< , - per woning Volkshuisvestelijke prestaties in 2014 Lefier (niet-woongelegenheden) Bedrijfsruimte opgeleverd Nieuwbouw In 2014 hebben we 406 nieuwe woningen opgeleverd. Enkele voorbeelden: 11 mantelzorgwoningen (huur) en 36 koopwoningen aan de Curaçaostraat in Groningen. een Multifunctioneel Centrum in Emmercompascuum met 8 kantoor/bedrijfsunits en 33 sociale huurappartementen. 54 eengezinswoningen voor sociale verhuur aan de Narcissenstraat in Sappemeer (genomineerd voor de VKG architectuurprijs , categorie Nieuwbouw) de verbouwing van een voormalig kantoor in Stadskanaal tot zorgeenheden. 132 studio s voor jongeren in het Europapark in Groningen. Daarnaast zijn er diverse nieuwbouwprojecten gestart die in 2015 of 2016 worden opgeleverd. Voorbeelden zijn Oosterhamriklaan Groningen (12 grondgebonden woningen, sociale huur), Gorecht- West fase 1, Hoogezand (53 sociale huurwoningen voor gezinnen) en Schoolstraat Musselkanaal (12 sociale huurwoningen). Jaarverslag

15 Herstructurering In delen van ons werkgebied hebben we te maken met een afname van het aantal inwoners en verouderde woningen. Om te zorgen dat de het woningaanbod ook in de toekomst blijft aansluiten bij de vraag, is het nodig om sommige buurten en wijken opnieuw te richten (herstructurering). Dat houdt in: oude woningen slopen en nieuwe bouwen. De komende jaren werken we aan herstructurering in Musselkanaal, Nieuw-Buinen, Nieuw-Weerdinge en Hoogezand. Uit onderzoek blijkt dat het aantal sociale huurwoningen in Musselkanaal de komende jaren met 8% moet krimpen omdat het inwonersaantal afneemt. Van 2015 tot 2018 gaan we daarom in de Florawijk in Musselkanaal ca. 80 woningen slopen. Samen met de gemeente Stadskanaal, bewoners en andere partners maken we een nieuw plan voor de toekomst van de Florawijk. In de omgeving van de Linneauslaan/Chrysantstraat in Nieuw Buinen maken 77 verouderde woningen plaats voor 22 nieuwe huizen, een nieuw kanaal en groenstroken. In 2017 moet het hele project zijn voltooid. In Nieuw-Weerdinge wil Lefier ca. 70 woningen slopen en er maximaal 28 voor terugbouwen. Dit zijn er minder dan oorspronkelijk gepland. In 2014 zijn we gestart met de terugbouw van de eerste 10 woningen. Gorecht-West in Hoogezand wordt grondig aangepakt. We slopen hier 347 woningen en er worden verspreid over drie fasen tot 2023 ongeveer 320 nieuwe woningen gebouwd. Daarnaast verbeteren we 200 woningen. Naast aandacht voor de woningen is er ook veel aandacht voor de bewoners. Een sociaal team helpt bewoners stappen op de maatschappelijke ladder te maken. Sloop Voor we nieuwe woningen kunnen bouwen moet er eerst gesloopt worden. We hebben in 2014 meer woningen gesloopt dan begroot, door uitloop van sloopprojecten in De uitloop komt doordat het langer duurde dan verwacht voordat alle bewoners waren verhuisd naar een andere woning. Verkoop (Te Woon / Koopgarant) en aankoop In 2014 hebben we in totaal 203 woningen uit ons bezit verkocht. Meer over verkoop vindt u in paragraaf 2.4. In 2014 heeft Lefier besloten om vanaf 2015 niet met Te Woon door te gaan, in 2014 zijn nog woningen Te Woon verkocht. Met Te Woon / Koopgarant kunnen klanten een woning met korting kopen. Als de klant wil verhuizen, koopt Lefier de woning terug. In 2014 hebben we 6 woningen met Koopgarant verkocht en vier woningen die eerder zijn verkocht teruggekocht. Daarnaast hebben we vijf woningen aangekocht, onder andere in het complex Oude Drukkerij in Emmen, waar we al 38 woningen in bezit hadden. Woningverbetering We zetten ons in voor een toekomstbestendig woningbezit, niet alleen door sloop en nieuwbouw, maar ook door bestaande woningen te renoveren. In 2014 hebben we minder geïnvesteerd dan begroot in de bestaande voorraad. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met het fors achterblijven van projecten in het kader van de Stroomversnelling (zie voor meer informatie over het initiatief de Stroomversnelling onder het kopje duurzaamheid ). In 2014 zijn slechts vijf Stroomversnellingswoningen opgeleverd in plaats van de verwachte 150. Dit zijn voornamelijk prototypes. De corporaties en de bouwers die participeren in de stroomversnelling hebben meer tijd nodig om dit project grootschalig uit te voeren. Wel hebben we 171 woningen ingrijpend gerenoveerd. Dat is meer dan de 163 die we hadden begroot. Zowel de binnenkant (o.a. keuken, badkamer) als de buitenkant (isolatie) worden aangepakt bij deze renovaties. In 2014 hebben we woningverbetering uitgevoerd bij enkele complexen in de stad Groningen (Westindische kade, Vanegwoningen en de Helperkerkstraat). Verder zijn we in 2014 gestart met het verbeteren van 54 woningen aan de Lesturgeonstraat in Emmen en 53 woningen aan de Bankastraat te Groningen. Jaarverslag

16 Duurzaamheid Zowel het milieu als bewoners hebben baat bij energiezuinige woningen. Lefier doet mee met het landelijke project de Stroomversnelling, waarbij bestaande woningen energieneutraal worden gemaakt. In proefwoningen testen we samen met de bouwpartners bouwmethodes en materialen uit, om te bepalen hoe we dit het beste kunnen realiseren. Duurzaamheid is meer dan energiebesparing. Daarom denken we na hoe we verdere invulling kunnen geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen, onder andere door verduurzaming van ons vastgoed en omgevingsbewust, toekomstbestendig bouwen. Dagelijks onderhoud In elke woning zijn af en toe reparaties nodig. Sommige reparaties worden door Lefier uitgevoerd en vergoed. Voor andere reparaties is de huurder zelf verantwoordelijk. Reparatieverzoeken verhelpen we met eigen vakkundige allround vaklieden en ingehuurde vakspecialistische vaklieden, die hun werkzaamheden professioneel uitvoeren. Onze huurders kunnen rekenen op betaalbaar en kwalitatief volwaardig wonen. We herstellen waar mogelijk en vervangen waar nodig. Zo houden we de uitgaven in de hand en de kwaliteit van de woningen op niveau. We zijn duidelijk over wat onze zittende en nieuwe huurders van ons kunnen verwachten, maar ook over wat wij van hen verwachten. Planmatig onderhoud Naast noodzakelijke reparaties voert Lefier ook planmatig onderhoud uit aan de buitenkant en installaties van de woningen. Om de kwaliteit van de woningen nu en in de toekomst te waarborgen, heeft Lefier in 2014 bij een groot aantal woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Elk jaar voert Lefier een inspectie uit bij een derde deel van haar bezit. Als we meer weten over de staat van onze woningen, kunnen we beter inschatten welk onderhoud nodig is. Veiligheid Lefier werkt aan veilige en gezonde woningen. We brengen de mogelijke risico s in beeld, wegen ze en pakken vervolgens de grootste risico s aan. Uitgangspunten voor ons beleid zijn de geldende weten regelgeving en/of dwingende adviezen van de Rijksoverheid of de GGD. Daarnaast adviseren we huurders over wat ze zelf kunnen doen om hun veiligheid en gezondheid te verbeteren. Aardbevingen Lefier heeft woningen in het aardbevingsgebied in Groningen. Er is reeds sprake van aardbevingen in het werkgebied van Lefier. De impact is fors. Schade is nu al zichtbaar en deskundigen voorspellen meer schade. Naast materiële schade is de emotionele impact ook groot. Mensen willen veilig wonen. Daarom is Lefier eind 2014 gestart met de inventarisatie van woningen op aardbevingsschade. In deel 2, paragraaf 2.2 leest u meer over de aanpak van Lefier. Ondanks dat nog veel onduidelijk is, pakken we de volgende zaken op: We informeren onze huurders over de mogelijke gevolgen en wat te doen bij schade. We leiden onze mensen op om aardbevingsschade te herkennen. We inventariseren welke woningen welke risico s lopen. We bereiden ons voor op het versterken van woningen. We bespreken met de ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken, met de NAM en met het Centrum Veilig Wonen de financiële gevolgen. Asbest In woningen die gebouwd zijn voor 1994 is mogelijk asbest aanwezig. In 2014 zijn we gestart met de inventarisatie van asbest in al onze woningen. Het traject is als volgt: Het inventariseren van asbest in al onze woningen. Huurders in de geïnventariseerde woningen zijn geïnformeerd over eventueel (hechtgebonden) asbest in de woning en hoe ze hiermee om moeten gaan. Risicovolle asbestsituaties worden direct opgepakt. Vanaf 2016 Het saneren van het overige asbest. Dit wordt gekoppeld aan planmatig onderhoud. Jaarverslag

17 Open verbrandingstoestellen In 2014 zijn we begonnen met vervangen van open verbrandingstoestellen (geisers / moederhaarden / oude cv-ketels) door gesloten toestellen. Dit doen we omdat bij onjuist gebruik van open verbrandingstoestellen koolmonoxide vrij kan komen. Over twee jaar moeten al onze open verbrandingstoestellen vervangen zijn. Huurders met eigen open verbrandingstoestellen hebben we geïnformeerd over onderhoud, ventileren en het plaatsen van een koolmonoxidemelder. Als ze hun toestel willen vervangen, krijgen ze hiervoor een aanbieding. Overleg met huurderorganisaties We hebben regelmatig contact met huurdersvertegenwoordigers, zoals het Noordelijk Overleg Lefier (NOL) en de Klanten Adviesraad (KAR) Groningen en verschillende bewoners- en flatcommissies. Bij woningverbetering nodigen we bewoners altijd uit om met ons mee te denken in een klantenpanel/ bewonerswerkgroep over de gewenste verbeteringen. Nieuwe overlegstructuur Actieve huurders die zich hard maken voor buren, hun eigen woonomgeving en het wonen, zijn zeer waardevol voor Lefier. Deze kracht wil Lefier actief stimuleren. De samenleving is in de afgelopen jaren flink aan het veranderen en ook Lefier is in ontwikkeling en verandering. Lefier wil graag in 2015 een nieuwe participatiestructuur opzetten die past bij de nieuwe inrichting van Lefier en de verschillende regio s. We hebben in 2014 met de huurdersorganisaties ideeën uitgewisseld hiervoor. Jaarverslag

18 2.3 Sociaal perspectief: verbinding, zelfstandigheid We gaan uit van de eigen kracht van mensen en stimuleren zelfredzaamheid. Zelfstandig kunnen zijn geldt ook voor mensen met een fysieke of mentale beperking. Wij zoeken passende woonvormen en werken daarbij samen met regionale instellingen en gemeenten. Leefbaarheid Fijn wonen is wonen in een leefbare stad, dorp, wijk, buurt, straat en huis. Wij denken dat een leefbare woonomgeving ook een omgeving is waar mensen elkaar kennen, wat voor elkaar over hebben en een beetje op elkaar passen. Dat is een van de redenen dat Lefier sinds 2014 werkt met gebiedsteams. Wij vinden het belangrijk om onze klanten te kennen. Hierdoor kunnen we snel inspelen op vragen en problemen. We vatten onze sociale taak breed op en we merken dat dit ook wordt gewaardeerd door onze stakeholders. Daarom blijven we investeren in voorzieningen die bijdragen aan een fijne woonomgeving, zoals het Multifunctioneel Centrum in Emmer-Compascuum. Bewonersinitiatieven Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen veel zelf en samen met anderen. We geven mensen ruimte om zelf met ideeën te komen voor hun woonomgeving en plannen uit te voeren. Waar nodig bieden we ondersteuning. Hieronder een paar voorbeelden. Bestemming braakliggend terrein Zowel in Groningen (Molukkenstraat, Javalaan) als in Emmen (Emmermeer, Emmerhout) heeft Lefier braakliggende terreinen, waar gezien de huidige ontwikkelingen niet direct gebouwd zal worden. Lefier heeft hier een budget beschikbaar gesteld om samen met de bewoners een mooi plan te realiseren. Aan de Molukkenstraat zijn een moestuin en een speelplek voor de kinderen aangelegd. Bewoners kunnen allemaal een stukje moestuin krijgen en onderhouden samen het terrein. Een fantastische manier om een braakliggend terrein een goede tijdelijke bestemming te geven. Gezond scoren Gezond Scoren is een gezondheidsproject dat jaarlijks in het najaar in Hoogezand plaatsvindt. Met het project wil Fier4Grunn, een samenwerking tussen Lefier en de Stichting FC Groningen in de Maatschappij, samen met haar partners bijdragen aan een gezonde samenleving bij de basisscholen in Hoogezand Sappemeer. Het project duurt zes weken en richt zich op basisschoolleerlingen uit Hoogezand Sappemeer. Gedurende zes weken wordt er iedere week een gezondheidsthema onder de aandacht gebracht, aangeleverd door de GGD. Tijdens dit project worden leerlingen gestimuleerd om deel te nemen aan de wijkactiviteiten die georganiseerd zijn vanuit de gemeente. Ook zijn de wijkactiviteiten zijn toegespitst op verschillende gezondheidsthema's. In totaal hebben 8 basisscholen in Hoogezand meegedaan (800 kinderen). Ter afsluiting van het project werd een quiz in de Euroborg gehouden, waarbij maar liefst 140 kinderen aanwezig waren. Wijkstemdag Net als voorgaande jaren was er in juni 2014 weer een wijkstemdag in Hoogezand en Groningen. Wijkbewoners konden ideeën aandragen om de leefbaarheid in de wijk te vergroten, gericht op ontmoeting en samenwerking. De methodiek van de wijkstemdag is al jaren erg succesvol. Wijkbewoners kunnen tijdens de wijkstemdag stemmen op een aantal projecten. De wijkinitiatieven met de meeste stemmen worden uitgevoerd. In Hoogezand organiseren de bewoners het initiatief zelf, eventueel met ondersteuning van Fier4Grunn en het Sociaal Team. Daar haalde het project Buurtonderhoud voor jong en oud de meeste stemmen. In Groningen haalde het project Korreweg Klassiek de meeste stemmen. De winnaars van de Wijkstemdag hebben zelf hun plan uitgevoerd. Het uiteindelijke doel van deze Wijkstemdag is om de bewoners meer te betrekken bij de verbetering van hun wijk. Jaarverslag

19 Boomplantdag 40 huishoudens in Westerbroek waaronder 17 huurders van Lefier hebben het initiatief genomen om zelf een boom in hun voortuin te planten om zo het straatbeeld wat aangenamer te maken. De bomen die er destijds stonden waren door de gemeente weggehaald en de bewoners wilden er iets voor terug. Spring In 2014 is er een groep jongeren bij de gemeente en Lefier geweest en gevraagd of ze samen met ons een derde editie van de theatervoorstelling Spring kunnen opstarten. Lefier gemeente en vele partners zijn de gesprekken gestart en hebben de begroting eind 2014 rond gekregen. In het voorjaar van 2015 zullen de jongeren een voorstelling verzorgen en na die tijd zal de gemeente en het welzijnswerk zorgen voor een na traject waar scholing en werk centraal zal staan. Spring realiseert participatie en perspectief door cultuur. Het samenwerken aan een hoogwaardig theaterproject geeft een gevoel van eigenwaarde, maakt talenten zichtbaar, leidt tot nieuwe gemeenschapszin en heeft al voor veel jongeren tot nieuwe perspectieven geleid. Spring is een initiatief van het Noord Nederlands Toneel, Lefier, Stichting Perspectief voor Jongeren, Baanvak/BWR, Fier4Grunn, Lentis, Kwartier Zorg & Welzijn en de gemeente Hoogezand Sappemeer. Bargeres Doet! In oktober heeft Lefier bijgedragen aan het project Bargeres Doet! Dit is een platform waarop professioneel en vrijwillig Bargeres elkaar ontmoet om voor Bargeres nieuwe ideeën te opperen en plannen te maken. Resultaat van de actie: huiskamerproject om eenzaamheid tegen te gaan, een ruilbeurs van gebruikte goederen en sollicitatiehulp. Alle initiatieven zijn bedoeld voor en uitgevoerd door bewoners. Studenteninzet In de Korrewegwijk en Paddepoel loopt het project studenteninzet. In ruil voor gratis huisvesting voeren studenten activiteiten in de wijk vooral gericht op jongeren. Voor de wijk betekent dit dat er extra aandacht voor jongeren is en dat er meer activiteiten en initiatieven ontplooid kunnen worden. Het project wordt uitgevoerd in samenwerking met het MJD, SKSG, gemeente Groningen en de aanpak om studenten in te zetten voor projecten of activiteiten is erg succesvol. De beloning past echter niet meer in de huidige tijd en daarom wordt onderzocht hoe we dit initiatief in 2015 gaan inrichten. Huurincasso en ontruimingen In 2014 heeft onderzoeksbureau Cannock Chase op Ontruimingen 2014 verzoek van Lefier een onderzoek uitgevoerd naar Gemeente Aanzegging Ontruiming het totale huurincassoproces. Hieruit bleek dat Lefier, zowel wat betreft de hoogte van de Emmen huurachterstanden als het aantal aanzeggingen en Borger 1 1 het aantal daadwerkelijke ontruimingen, een Stadskanaal onvoldoende scoort. We hebben de adviezen van Hoogezand Cannock Chase opgevolgd en hebben in het najaar Groningen van 2014 een nieuw, uniform huurincasso proces Totaal geïmplementeerd, waarbij het voorkomen van huurachterstanden centraal staat. Hierbij benaderen wij de huurders proactief, om problemen bij huurbetaling zo vroeg mogelijk op te sporen. De maandelijkse huurbetaling hebben we efficiënter en klantvriendelijker ingericht. Ook besteden we aandacht aan preventie, onder andere door samen te werken met andere partijen als het gaat om vroegsignalering en het organiseren van budgettrainingen. Tot het laatste moment blijft Lefier zich inspannen om een ontruiming te voorkomen. Daarbij werken we nauw samen met hulpverleningsinstanties, Stichting Knip, OGGZ en maken we gebruik van tweede- en of laatste kansbeleid (Woonkans). In 72 gevallen konden we ontruiming helaas niet voorkomen. Jaarverslag

20 Wonen en zorg Het domein wonen, welzijn en zorg is momenteel aan veranderingen onderhevig. In 2015 brengen we in kaart wat dat voor onze huurders en Lefier betekent. Lefier staat achter de gedachte dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig, in hun eigen woonomgeving, kunnen wonen. Om hier een bijdrage aan te kunnen leveren, werken we samen met bewoners en zorginstellingen. Een voorbeeld uit 2014 zijn de 11 mantelzorgwoningen die we in de stad Groningen hebben gebouwd. Ook passen we in het kader van de Wet maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelmatig woningen aan voor ouderen en mensen met een lichamelijke beperking. Huisvesting bijzondere doelgroepen Toewijzing woningen aan kwetsbare huishoudens In Stadskanaal verhuren we woningen aan de organisatie Lentis. Ook zijn 7 woningen verhuurd op naam van een instantie, zoals Stichting de Zijlen ten behoeve van tienermoeders en ten behoeve van een bewoner met een beperking. Tenslotte huurt Lentis een woning voor een bewoner die vanuit de reclassering begeleiding heeft. In Emmen zijn er voor uitstroom van de vrouwenopvang 13 woningen voor verhuur aangeboden. In Groningen zijn drie zelfstandige kamers aan het Leger des Heils aangeboden. In Hoogezand-Sappemeer zijn er geen woningen gereserveerd voor kwetsbare huishoudens. Heeft iemand om bepaalde redenen snel een woning nodig, dan kunnen urgentiepunten worden toegekend. Statushouders Samen met de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders ofwel verblijfsgerechtigden. Dit gaat in samenspraak met de gemeenten die een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep. In 2014 heeft Lefier in Hoogezand zes woningen toegewezen aan statushouders. In Stadskanaal zijn in 2014 twee statushouders geplaatst. In Emmen zijn er 64 statushouders in 20 woningen komen wonen. In de stad Groningen geldt een gemeentelijke taakstelling voor vergunninghouders en is er geen aparte taakstelling per corporatie. Aan de gemeentelijke taak is voldaan. Houders van een verblijfsvergunning in Groningen krijgen urgentie en kunnen via WoningNet zelf reageren op woningen. Tweede kansbeleid In Groningen zijn 45 personen gehuisvest via Proefwonen, het tweede kansbeleid of Kwetsbare Personen Traject via Bureau Woonkans. Huurders die via Woonkans of Proefwonen zijn gehuisvest kunnen al eerder zelfstandig hebben gewoond bij een corporatie, maar het kan ook zijn dat deze personen uit een instelling of vanuit particuliere huisvesting komen. Door eigen aanmelding of via een hulpverlener kan men zich aanmelden bij de selectiecommissie. Na onderzoek en voorwaarden krijgen deze personen al naar gelang hun gezinssamenstelling punten op WoningNet om zelf op zoek te gaan naar een woning. Lefier werkt in Hoogezand samen met Steelande in een Woonkans constructie. In 2015 onderzoeken we of we verder gaan met Woonkans. Onderdeel van Woonkans Hoogezand is het project begeleid Wonen in de Paulus Potterstraat voor klanten van Lefier. Binnen het begeleid wonen van Bureau Woonkans zijn er in wisselingen geweest van huurders. 11 van de voormalige bewoners van het begeleid wonen zijn doorgestroomd naar een reguliere woning van Lefier, waar zij nog een jaar zijn gevolgd door Bureau Woonkans. In twee gevallen is dit traject mislukt omdat huurders zich niet aan de afspraken hielden. In Emmen zijn in 2014 voor het tweede kansbeleid vier woningen beschikbaar gesteld. Jaarverslag

21 2.4 Economisch perspectief: rentmeesterschap, betaalbaarheid We gaan zorgvuldig om met ons erfgoed -onze woningen-, zodat het bezit zijn waarde behoudt en we kunnen blijven investeren. We gaan sober en effectief om met onze bedrijfsmiddelen. Maatschappelijk kapitaal Lefier ziet zichzelf als rentmeester van maatschappelijk kapitaal. Lefier beheert ruim verhuureenheden (voornamelijk sociale huurwoningen) met een gezamenlijke WOZ waarde van bijna 3 miljard. Daarnaast heeft Lefier maatschappelijk en bedrijfsonroerendgoed, waaronder multifunctionele centra, ateliers, winkels en zorgvastgoed. Een grote verantwoordelijkheid waar Lefier zorgvuldig mee omgaat. Als we de juiste investeringsbeslissingen nemen en de kwaliteit, waarde en samenstelling van het vastgoed op peil houden, kunnen we ook maatschappelijke investeringen blijven doen. De waarde van ons bezit Ons vastgoed is het afgelopen jaar minder waard geworden. Dit in tegenstelling tot de landelijke trend, die weer een stijging van de huizenprijzen laat zien. De marktwaarde is eind ,35% lager dan een jaar eerder en bedraagt nu 2,06 miljard. Dit is exclusief de waardering van grondposities en projecten in de realisatiefase. Een belangrijke reden voor de daling van de marktwaarde is verouderd bezit in krimpregio s. Als we hier in de toekomst woningen verkopen, moeten we rekening houden met een lagere verkoopprijs. We zijn dit jaar gestart met een traject om de waarde van onze afzonderlijke woningen zo goed mogelijk in beeld te krijgen. Verlaging bedrijfskosten Lefier had hoge bedrijfskosten. Met netto-bedrijfskosten boven 1600 per vhe lagen deze ruim boven het sectorgemiddelde. In de reorganisatie hebben we ons ten doel gesteld deze kosten met 25% te verminderen. Deze doelstelling moet op volledig gerealiseerd zijn. In 2014 is een reorganisatie doorgevoerd met een forse reductie van de personele formatie. De bijbehorende kostenreductie zien we deels gerealiseerd in 2014 en zal in de volle omvang zichtbaar worden in Vanaf dat moment start ook de afname van de andere bedrijfskosten, waaronder de huisvestingslasten. Huurbeleid De streefhuurpercentages lopen uiteen van 64% in Hoogezand tot 80% in Groningen voor zelfstandige sociale huurwoningen. Dit komt voort uit oude afspraken met huurdersorganisaties. Bij studentenwoningen is het streefhuurpercentage 100%. In 2015 werken we aan een geactualiseerd en eenduidig huurbeleid. Betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid zijn daarbij de belangrijkste uitgangspunten. Verhuurbaarheid Wanneer een woning wordt opgezegd proberen we hiervoor zo snel mogelijk weer een nieuwe huurder te vinden. Dit was in 2014 op diverse plekken een punt van zorg. Dit beeld is vergelijkbaar met Leegstand betekent minder inkomsten voor Lefier en het is bovendien niet wenselijk voor een buurt. Enerzijds was dit een gevolg van een te lange doorlooptijd in de processen bij Lefier. Anderzijds zien we de trend dat sommige woningen minder gewild zijn bij klanten. In de gemeentes Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal, Borger-Odoorn en Emmen zijn vooral seniorenwoningen buiten het centrum lastig te verhuren. In Groningen is de verhuurbaarheid van de woningen over het algemeen goed. Alleen de kamers in de grote jongerenflats in Selwerd zijn minder in trek. We zijn in 2014 gestart met een onderzoek of het aantal woningen, woningtype en de prijs/kwaliteitverhouding van onze woningen aansluiten bij de woonwensen van ouderen. In 2015 analyseren we de resultaten en kijken we welke acties nodig zijn. Jaarverslag

22 Verkoop In 2014 hebben we 203 woningen verkocht, terwijl we 125 hadden begroot. Daarnaast hebben we 21 parkeerplaatsen en één bedrijfspand verkocht. De totale verkoopomzet bedraagt 22,4 miljoen. Het hoge aantal verkopen wordt veroorzaakt door het aantal woningen dat we aanbieden. Er zijn nu ruim woningen uit onze woningvoorraad die op termijn in aanmerking komen voor verkoop. In 2015 beoordelen we opnieuw of dit aantal past bij onze volkshuisvestelijke opgave en in welk tempo we woningen willen verkopen. VVE-Beheer Vanaf oktober 2014 voert Lefier geen beheerdiensten meer uit voor Verenigingen van Eigenaren. VvE-beheer zien we niet als een kerntaak voor ons als corporatie en daarom hebben we het VvEbeheer per 1 oktober, met instemming van de desbetreffende VvE s, overgedragen aan Pandgarant. Lefier heeft alleen als eigenaar een rol in complexen waar zich naast koopwoningen ook huurwoningen van Lefier bevinden. Parlementaire enquête Lefier heeft met belangstelling de ontwikkelingen rondom de parlementaire enquête en Novelle Woningwet gevolgd. We herkennen de noodzaak voor corporaties om zich te richten op hun kerntaak: het huisvesten van mensen met lage inkomens. Vanuit onze strategische doelstelling verbinding stellen wij ons stuurbaar op richting landelijke en lokale overheid. De versterking van de positie van huurders zien wij als een positieve ontwikkeling, die goed aansluit bij de manier waarop wij zelf, lokaal en op bestuurlijk niveau, samenwerken met huurdersorganisaties. Op een aantal punten plaatst de veranderde wetgeving ons voor dilemma s: In hoeverre kunnen we nog blijven investeren in maatschappelijk vastgoed? In welk deel van ons gebied mogen we straks nog investeren? We vinden het belangrijk om open en transparant onze dillema s op tafel leggen en zo aan een oplossing werken. Op die manier is het gelukt om toch draagvlak te krijgen bij de rijksoverheid om de multifunctionele accommodatie Floreshuis in Groningen te realiseren. De parlementaire enquêtecommissie heeft aanbevelingen onder de noemer van de 4 G s (gedrag, governance, geld en grenzen) geformuleerd. Wij hebben in beeld gebracht of het handelen van Lefier in lijn is met deze aanbevelingen en waar nodig acties geformuleerd. Samenvattend kunnen we stellen dat Lefier zich in haar handelen en organisatie snel kan aanpassen aan de nieuwe woningwet. Fusie SWS Stichting Woningbouw Slochteren (SWS) en Lefier verkennen sinds 2013 de mogelijkheid van een fusie. In 2012 werd duidelijk dat SWS op termijn niet zelfstandig de volkshuisvestelijke opgaven in Slochteren kan vervullen. Uit onderzoek blijkt dat de effecten van een fusie op de vermogenspositie en kasstromen van Lefier binnen aanvaardbare grenzen blijven. De conclusie is dat een fusie ten goede komt aan de huurders van SWS, niet ten koste gaat van de inzet voor de huurders van Lefier en de rechtszekerheid van medewerkers van Lefier niet schaadt. Dit heeft geleid tot een intentieovereenkomst tussen SWS en Lefier, die door de bestuurders op 18 november 2014 is ondertekend. De raden van commissarissen van SWS en Lefier hebben hiermee unaniem ingestemd. Financiën en bedrijfsvoering Lefier heeft 2014 afgesloten met een negatief resultaat van 84,5 miljoen. Dit jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door de waardeverandering van onze vastgoedportefeuille. Dit vastgoed is op basis van de marktwaarde 99,9 miljoen (3,3%) minder waard geworden. Het operationeel resultaat is 25,8 miljoen positief. De huren zijn in 2014 met ca. 3,8% gestegen naar 160,7 miljoen. De netto bedrijfskosten zijn met 2,5 miljoen gedaald ten opzichte van het voorgaand jaar naar een niveau per verhuureenheid van Lefier de komende jaren de netto bedrijfskosten verder laten dalen naar het niveau van per verhuureenheid in 2017.De ICR is in 2014 gedaald naar 1,6 (WSW-norm: 1,4). Daarmee presteren we beter dan de norm. Voor meer cijfers verwijzen we naar de kerngegevens in deel 2 van dit jaarverslag en de jaarrekening in deel 3. Jaarverslag

23 3. Lefier en haar medewerkers Aantal fte Op had Lefier 359,4 FTE in loondienst (396 medewerkers). Dat is 61,8 FTE minder dan op 31 december Een grotere focus op onze kerntaak waardoor we als corporatie minder taken krijgen, zorgt ervoor dat we de komende jaren nog verder zullen krimpen in formatie. Dit betekent onder anderen dat duurzame inzetbaarheid, het stimuleren van mobiliteit en ontwikkeling van medewerkers de komende jaren hoog op de agenda staat. Daarnaast blijven we kritisch op het vervullen van ontstane vacatures. Reorganisatie In 2014 heeft een ingrijpende reorganisatie plaatsgevonden. Van de boventallige medewerkers hebben er 35 gekozen voor een outplacementtraject. 23 medewerkers hebben de organisatie verlaten zonder gebruik te maken van het outplacementtraject. Daarnaast zijn 20 medewerkers met vroegpensioen gegaan. 100 boventallige medewerkers hebben gesolliciteerd naar de beschikbare functies in de nieuwe organisatie. Op vijf medewerkers na zijn zij allen geplaatst in een nieuwe functie. Met deze vijf medewerkers zijn afspraken gemaakt om tijdelijk een klus bij Lefier te vervullen. Door de keuze van medewerkers voor outplacement en vroegpensioen, is het aantal medewerkers dat niet geplaatst kon worden beperkt gebleven. De reorganisatie heeft ook de geplaatste medewerkers hard geraakt. Zij kregen te maken met een sollicitatieprocedure, gewijzigde functies en werkprocessen en werken nu met minder mensen aan een ambitieuzer resultaat. Opleidingsmogelijkheden Ook ten tijde van de reorganisatie is de ontwikkeling van medewerkers doorgegaan. In 2014 is 2,5% van de loonsom besteed aan opleidingen ( , -) Dit is 0,4% minder dan in 2013, een gevolg van de reorganisatie. Veel medewerkers wilden in 2014 de nieuwe functie afwachten, alvorens te starten met een opleiding. Stage- en leerwerkplekken Vanuit onze visie en onze maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid stellen we stage- en werkervaringsplaatsen beschikbaar. In 2014 hebben 51 mensen stage gelopen bij Lefier. Dit zijn er 22 minder dan in Door de reorganisatie konden we minder stageplekken bieden. Verzuim Het ziekteverzuimpercentage in 2014 is met 0,8% gestegen naar 4,3%. In 2013 was het verzuim 3,5%. Daarnaast is het langdurig verzuim toegenomen. Jaarverslag

24 deel 2 bestuur en financiën Jaarverslag

25 1. Bestuur, toezicht en medezeggenschap 1.1 Normen voor goed bestuur Governancecode Woningcorporaties Lefier onderschrijft de Aedescode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties) en past bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat normen voor besturen en toezicht houden, voor transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Lefier ziet de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van haar kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie. Meer informatie over Corporate Governance is te vinden op de website van Lefier: Lefier/Governance/. Governancekader Lefier Bij de fusie tot Lefier in 2009 is een governancekader opgesteld. Veranderingen in de organisatie van Lefier, alsmede haar bestuursstructuur, gekoppeld aan de veranderde eisen die er door de wetgever aan bestuur en toezicht worden gesteld, maakten dat een volledige herziening van het interne governancekader gewenst was. Hiertoe heeft in de periode maart september 2014 een integrale herziening van het governancekader, inclusief alle daartoe behorende reglementen en statuten, plaats gevonden. De aangepaste documenten zijn in oktober goedgekeurd door de raad van commissarissen. Uitzondering hierop vormt het integriteitsbeleid en daaruit voortkomend de klokkenluiderregeling. Deze zijn nog onderhevig aan aanpassingen en deze zullen begin 2015 vastgesteld worden. 1.2 Bestuur Bestuursmodel Het bestuursmodel van Lefier bestaat uit een eenhoofdige raad van bestuur. De bestuurder van Lefier is resultaatverantwoordelijk voor de gehele corporatie. Als eindverantwoordelijke ontwikkelt hij in samenspraak met de directeuren de strategische koers. De bestuurder realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, verwerkelijkt de missie en is belast met de algehele leiding. De bestuurder stelt het beleid van de corporatie vast dat mede is ontwikkeld door de directeuren en toetst het beleid aan de strategische uitgangspunten en de regelgeving, teneinde de missie en de strategische visie te realiseren. Reglement bestuur, reglement bestuur-directeuren Op 7 oktober heeft de bestuurder een aangepast reglement bestuur en een nieuw reglement bestuurdirecteuren vastgesteld. Het reglement bestuur is op 24 oktober goedgekeurd door de raad van commissarissen. Het reglement bestuur-directeuren is ter kennisname aan de raad van commissarissen voorgelegd. Met beide reglementen wordt de ten gevolge van de reorganisatie gewijzigde topstructuur en de daarbij behorende taken en mandaten vastgelegd. De bestuurlijke verantwoordelijkheid ligt in zijn geheel bij de bestuurder van Lefier, de operationele aansturing bij de drie directeuren. In reglement bestuur is tevens een kader opgenomen voor de rolverdeling tussen bestuur raad van commissarissen medezeggenschap (intern en extern) conform de eisen die hieraan gesteld worden door BBSH, Burgerlijk Wetboek, Wet op de Ondernemingsraden en Wet Huurder Verhuurder.

26 Raad van commissarissen Een raad van commissarissen (RvC), die in 2014 uit 6 personen bestond, houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Lefier en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat tevens het bestuur met advies ter zijde (zie verder paragraaf 1.3. Toezichthouden: de raad van commissarissen). Tegenstrijdige belangen Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen Lefier en de bestuurder wordt vermeden. De statuten en het bestuursreglement bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In de statuten is de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurder, zoals bedoeld in artikel II.3 van de Governancecode Woningcorporaties Samenstelling raad van bestuur Lefier gedurende 2014 Bestuurder Lefier M/V Zittingsperiode Functie bij Lefier en nevenfuncties A.J. de Boer (Lex) Activiteiten bestuur M vanaf bestuurder Lefier nevenfuncties: voorzitter Vereniging van Eigenaren Pieter Witsenkoper (2009-heden); lid dagelijks bestuur De Stroomversnelling; lid raad van toezicht Stichting Waardebehoud Onroerend goed Vergaderingen en onderwerpen In 2014 heeft 20 keer een bestuursvergadering plaatsgevonden. Tot 1 september 2014 waren de deelnemers aan deze vergadering naast de bestuurder, de bestuurssecretaris en de directeur Financiën. Na 1 september zijn de deelnemers de bestuurder, de bestuurssecretaris en de bestuursadviseur strategische projecten; 15 keer heeft een gezamenlijk overleg tussen de bestuurder en de directeuren plaatsgevonden, daarnaast is 3 keer een inhoudelijke één- of tweedaagse vergadering in aanwezigheid van directeuren en management georganiseerd. Naast het dagelijks besturen van Lefier, heeft de bestuurder in 2014 onder meer veel tijd besteed aan de organisatieontwikkeling van Lefier, het opstellen van het Strategisch Plan, de inzet naar het nieuwe primaire systeem van Lefier, de herziening van het Governancekader, de deelname van Lefier binnen het project De Stroomversnelling en het vertegenwoordigen van Lefier binnen de actuele landelijke en regionale discussies. Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft na de goedkeuring van de raad van commissarissen de kadernotitie Begroting 2015 als uitgangspunt genomen voor het uitwerken van de begroting 2015 en de meerjarenbegroting. Om de visie en strategische thema s van de corporatie vast te leggen, is in het verslagjaar een Strategisch Plan opgesteld. In het Vizier op de Toekomst komen de vier uitgangspunten van Lefier samen in één richtpunt voor de toekomst. Het Lefier-vizier vormt de basis van onze strategie voor Deze vier uitgangspunten zijn: Zelfstandig, Verbinden, Betaalbaar en Rentmeester. Het vizier op de toekomst geeft aan in welke richting de portefeuille van Lefier zich moet ontwikkelen, hoe de organisatie eruit moet zien (in aansluiting op het Organisatieplan Gebundeld en dichtbij mensen ) en aan welke financiële randvoorwaarden Lefier moet voldoen (in aansluiting op de meerjarenbegroting 2014). Jaarverslag

27 Externe accountant In 2012 heeft de raad van commissarissen de externe accountant (Deloitte) herbenoemd voor Naast deze herbenoeming heeft de raad van de commissarissen het selectietraject opgestart voor een nieuwe accountant. Dit heeft geresulteerd in december 2013 in de benoeming van een nieuwe accountant (PWC) voor de periode vanaf het verslagjaar 2014 t/m De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn: de Managementletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. In 2014 heeft de vertrekkende accountant de verantwoordelijkheid gehouden voor het rapport van bevindingen bij de jaarrekening 2013 en daaruit voortvloeiend de werkzaamheden die nog in 2014 plaatsvinden. De nieuwe accountant is medio 2014 gestart met de werkzaamheden gericht op de Management Letter In 2014 heeft de vertrekkende externe accountant de vergadering van de raad van commissarissen over de vaststelling van de jaarrekening 2013 bijgewoond. Managementletter De externe accountant heeft de Managementletter 2014 in twee delen opgeknipt. Het eerste deel gaat over Lefier in de oude organisatievorm (tot oktober). Deze is begin 2015 besproken in de auditcommissie van de raad van commissarissen en de bestuurder. Deel 2 wordt daarop aansluitend verwacht en behandelt onder meer de conversie naar het nieuwe systeem en de inrichting van de nieuwe processen. 1.3 Toezicht houden: de raad van commissarissen In dit jaarverslag en boekjaar 2014 legt de raad van commissarissen (RvC), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het toezichthoudend orgaan invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht houden op Lefier. Taken en verantwoordelijkheden De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de daarmee verbonden onderneming(en). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in de statuten van Lefier (artikel 5, 6, 7 en 8) die zijn ingegaan op 31 december 2008 en verder uitgewerkt in het reglement raad van commissarissen de dato 24 oktober De statuten van Lefier zijn in 2014, vanwege de herziening van het Governancekader, gewijzigd en goedgekeurd door de raad van commissarissen. Op dit moment is formalisering nog onderhevig aan goedkeuring door de Minister. De huidige statuten zijn in te zien op de website van Lefier: Lefier/Over-Lefier/OverLefier, evenals het reglement RvC: Lefier/Governance/Raad-van-commissarissen/. Verslag intern toezicht Het jaar 2014 heeft voor de raad van commissarissen in het teken gestaan van het constructief kritisch volgen van het reorganisatieproces en de voortgang van de invoering van het nieuwe primair systeem. In de loop van 2014 is het governancekader van Lefier herzien en aangepast, leidend tot nieuwe statuten en reglementen voor RvC, bestuur en directeuren. In september heeft de raad afscheid genomen van haar voorzitter Douwe Hoogstra, conform rooster van aftreden. Als nieuwe voorzitter is, na een extern selectietraject, Jan van der Moolen gekozen. Jaarverslag

28 Deskundigheid en commissies Profielschets Lefier heeft een profielschets opgesteld voor de raad van commissarissen waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is bepaald. Profiel De raad van commissarissen voldoet als collectief aan een aantal kennisvereisten. Collectief houdt in dat deskundigheid op een bepaald gebied bij minimaal één van de leden aanwezig is. De RvC heeft als collectief deskundigheid op de volgende terreinen: - bedrijfseconomie en financiën; - volkshuisvesting; - vastgoedontwikkeling en beheer; - marketing en marktcommunicatie; - arbeidsverhoudingen; - samenlevingsontwikkeling; - wet- en regelgeving. Wat betreft de ervaringsgebieden gaat het hierbij om ervaring: - op het snijvlak van politiek en bedrijfsleven; - met het leiden van complexe organisaties - met het opereren in een eindverantwoordelijke positie. Bij de samenstelling wordt hiermee rekening gehouden om een goede balans en voldoende complementariteit binnen de raad te bewerkstelligen. Deskundigheid van een individu op een bepaald terrein mag er overigens niet toe leiden dat deze persoon daar eigenaar van wordt. Immers: alle leden zijn verantwoordelijk voor de beoordeling en toetsing van alle beleidsterreinen. Commissies Voor het uitoefenen van de vereiste taken heeft de raad van commissarissen vanuit een aantal commissies gewerkt: de commissie bestuurszaken, de auditcommissie en de commissie maatschappelijk presteren. Commissies nemen geen beslissingsbevoegdheden over van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen blijft verantwoordelijk voor zijn besluiten, ook als deze zijn voorbereid door een commissie. Commissie bestuurszaken De commissie bestuurszaken is verantwoordelijk voor de voorbereiding en uitvoering van: de werkgeversrol naar de bestuurder de procedure voor herbenoeming en vacaturevulling leden RvC de planning en organisatie van deskundigheidsbevordering van de RvC de jaarlijkse (zelf-)evaluatie van de raad van commissarissen de borging van governancezaken en de bestuurskwaliteit Activiteiten commissie bestuurszaken in 2014 Voor de uitvoering van haar taken is de commissie vijf maal bijeengekomen. Hierbij is bijzondere aandacht besteed aan de werving van de nieuwe voorzitter van de RvC, de prestatieafspraken van de bestuurder en de (zelf-) evaluatie van de RvC. Daarnaast heeft de commissie diverse gesprekken gevoerd in het kader van het beoordelingstraject van de bestuurder. Ook heeft in het najaar een overleg plaatsgevonden met de ondernemingsraad van Lefier, waarin onder meer input is opgehaald voor de beoordeling van de bestuurder. Jaarverslag

29 In november heeft de commissie een overleg gehad met een delegatie van de ondernemingsraad waarbij een gezamenlijke terugblik heeft plaatsgevonden op het verloop en de resultaten van de reorganisatie die in 2014 is uitgevoerd. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen steeds gerapporteerd aan de raad van commissarissen. Auditcommissie Deze commissie heeft als primaire taak de beoordeling van de documenten uit de planning- en controlcyclus, het financieel kader, de begroting, de tertiaalrapportages, de jaarrekening en risicomanagement. Activiteiten auditcommissie in 2014 De auditcommissie is zes maal bijeengekomen en heeft haar bevindingen en adviezen gerapporteerd aan de raad van commissarissen. Bij de vergadering in maart is de accountant aanwezig geweest om de Managementletter 2013 te bespreken. Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan het fraudebeleid van Lefier, de implementatie van de reorganisatie en de uitkomsten van Corporatie in Perspectief. Bij de vergadering in mei is de accountant aanwezig geweest om de Jaarrekening 2013 te bespreken. Daarnaast is onder meer de stand van zaken rondom de implementatie van de reorganisatie besproken, alsook de aandelen overdracht inzake het Groninger Monumenten Fonds. Bij de vergadering in juni is onder meer de RvC-rapportage T besproken. Daarnaast is aandacht geschonken aan de stand van zaken rondom het Financieel Kader. Bij de vergadering in september is de accountant aangeschoven om aandachtspunten op te halen voor de interim-controle en om de stand van zaken/procesgang rondom het Risico Management Systeem door te nemen. Ook was er aandacht voor de kadernotitie begroting 2015, de voortgang van het project om te komen tot één primair systeem en de uitkomsten van het onderzoek inzake de huurincasso. Bij de vergadering in september is de toezichtbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting besproken. Ook is onder meer aandacht geschonken aan de audits en interne controlewerkzaamheden binnen Lefier. Bij de vergadering in november is de begroting 2015 besproken, alsmede de inrichting van de auditcommissie. Ook is dieper ingegaan op de systematiek inzake belastinglatenties. De leden van de auditcommissie zijn betrokken geweest bij de werving en selectie van de concern controller van Lefier. Commissie maatschappelijk presteren De algemene taak van de commissie maatschappelijk presteren is namens de raad van commissarissen met de bestuurder overleg te hebben en hem te adviseren over de volgende punten: De vraagstukken die vallen onder Maatschappelijk rendement: o Verhuurt Lefier woningen op basis van een goede prijs-kwaliteit verhouding woningen aan de doelgroepen in de gebieden waar Lefier werkzaam is? o Gedraagt Lefier zich bij vragen en klachten zoals dat van een professionele dienstverlener verwacht mag worden? o Helpt Lefier gemeentebesturen in het werkgebied om op geschikte locaties woningen voor de doelgroep tegen goede prijs/kwaliteitverhouding te realiseren? De verhouding tussen vastgoedsturing en maatschappelijke sturing als ook neergelegd in de volkshuisvestelijke visie van de corporatie en het strategisch volkshuisvestingsplan. De leden van deze commissie zijn in 2014 twee maal bijeengekomen. Hierbij is onder meer met de bestuurder en de directeur Maatschappelijk presteren gesproken over de prestatieafspraken met de gemeenten en de klantcontactstrategie. Daarnaast heeft de commissie zich gebogen over het Jaarverslag

30 opstellen van een passend reglement. Besluitvorming over dit reglement heeft inmiddels plaatsgevonden. De leden van de commissie zijn daarnaast in april aangeschoven bij het regulier overleg van de bestuurder met de huurdersorganisaties. Op verzoek van de commissie zijn in 2014 bezoeken aan de huurdersorganisaties Grobos en huurdersorganisatie Hoogezand-Sappemeer afgelegd door de voltallige RvC, als onderdeel van het middagprogramma van de reguliere RvC-vergaderingen. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestond in 2014 uit zes leden. Onderstaande tabel geeft de samenstelling van de RvC weer per 31 december 2014 en de taken van de leden binnen de RvC, evenals de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties. Samenstelling raad van commissarissen per Leden/ geboortedatum Functie RvC en RvC-commissie Beroep en nevenfuncties J. van der Moolen voorzitter Beroep: Adviseur/eigenaar Van der Moolen advies (Jan) (M) commissie Lid RvC SSH Utrecht* bestuurszaken Vice voorzitter RvT Zorggroep ONL* Voorzitter visitatiecommissie Cognitum Lid raad van advies Capricorn Capital Group T. Slagman-Bootsma lid lid raad van toezicht Bureau Jeugdzorg Drenthe* (Tryntsje) (V) op voordracht van voorzitter bestuur Hunebed Centrum Borger huurdersorganisaties; voorzitter van de KNHM (Koninklijke Nederlandse Heide Maatschappij), afdeling Drenthe commissie voorzitter klachtencommissie Refaja ziekenhuis, maatschappelijk Stadskanaal presteren. Voorzitter Klachtencommissie Drenthe College presentie 3/6 (benoemd per 1/9/2014) 5/6 H. Donkervoort (Ineke) (V) lid op voordracht van huurdersorganisaties; commissie maatschappelijk presteren Beroep: voorzitter college van bestuur Drenthe College Lid RvT Jeugdhulp Friesland* Lid raad van commissarissen Woonborg* Lid raad van toezicht Stichting Route Development Fund Groningen Airport Eelde Directeur ID Management & Advies Lid Council Drenthe Beweegt Lid Programmaraad SNN Lid Comité van Toezicht Programma OP EFRO Noord, SNN 6/6 E.I. van Leeuwen- Seelt (Noor) (V) Vicevoorzitter commissie bestuurszaken Beroep: directeur NL projecten BV Vicevoorzitter raad van toezicht Biblionet Groningen* lid raad van toezicht Interzorg Noord Nederland* Vicevoorzitter raad van toezicht ROC Noorderpoort* lid raad van toezicht De Zijlen* voorzitter bestuur NL kenniscoöperatie u.a. tot voorzitter bestuur MBO-stichting AssenvoorAssen secretaris bestuur Stichting Kinderoncologie 6/6 Jaarverslag

31 Samenstelling raad van commissarissen per Groningen Lid commissie bijzondere situaties Groninger Aardbevingen drs. M.M. van Akkeren lid Beroep: secretaris-directeur Wetterskip Fryslan (Micha) (M) audit- commissie lid raad van toezicht GGZ Friesland* lid raad van commissarissen Aquario Lid van het bestuur van de Stichting Wateropleidingen H.W.H.M. van lid Beroep: zelfstandig adviseur Romivo Accountancy BV Kesteren (Herman) audit- commissie lid raad van toezicht Stichting Fokus Exploitatie* (M) lid raad van toezicht Stichting Het Groninger Landschap* lid raad van toezicht Stichting De Gildeborg lid raad van commissarissen Odyssee BV (opleidingen/cursussen) Bestuurslid stichting IETA Lid raad van toezicht Taktus Verslavingszorg*. 6/6 5/6 * Deze nevenfuncties tellen mee voor het wettelijk maximum van 5 toezichthoudende functies Rooster van aftreden De heer Jan van der Moolen is op 1 september 2014 benoemd als voorzitter van de RvC voor een termijn van 4 jaar. De heer Douwe Hoogstra is, conform het rooster van aftreden, per 1 september 2014 afgetreden als voorzitter van de RvC. Naam Drs. J. van der Moolen (Jan), voorzitter E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor), vice voorzitter T. Slagman - Bootsma (Tryntsje), op voordracht van huurdersorganisaties Drs. M.M. van Akkeren RC (Micha) H.W.H.M. van Kesteren (Herman) H. Donkervoort (Ineke), op voordracht van huurdersorganisaties Benoemd op Herbenoembaar op (Uiterste) datum van aftreden Toelichting Twee termijnen vier jaar bij Lefier, herbenoemd per bij Lefier, herbenoemd per Niet Twee termijnen met totale periode van 8 jaar Niet Twee termijnen met totale periode van 8 jaar Twee termijnen vier jaar Twee termijnen vier jaar Twee termijnen vier jaar Introductieprogramma Op 1 september is Jan van der Moolen benoemd als voorzitter van de raad van commissarissen. Na zijn benoeming heeft hij een introductieprogramma gevolgd waarin hij kennismaakte met Lefier in diverse facetten. In 2015 zal zijn introductieprogramma een vervolg krijgen. Jaarverslag

32 Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen Toetsingskader De raad van commissarissen heeft bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2014 de volgende documenten als toetsingskader gebruikt: a) het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b) de Aedescode en de Governancecode Woningbouwcorporaties; c) Het Strategisch Plan van Lefier; d) De kadernotitie en de begroting Lefier e) Het toezichtskader van de RvC Informatie inwinnen Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De RvC heeft in het boekjaar 2014 diverse activiteiten ondernomen om bij verschillende bronnen te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier. a) Bij het bestuur: Tijdens vergaderingen heeft de RvC zich door het bestuur op de hoogte laten stellen over de gang van zaken binnen Lefier. Er hebben meerdere overleggen plaatsgevonden tussen de voorzitter van de RvC en het bestuur over de voortgang bij Lefier. b) Bij de ondernemingsraad van Lefier: In mei heeft een voorjaarsoverleg plaatsgevonden tussen de RvC en de LefierOR. Daarnaast heeft een overleg plaatsgevonden in november, waarbij de commissie Bestuurszaken en een delegatie van de LefierOR gezamenlijk teruggeblikt hebben op het verloop en resultaten van de reorganisatie die in 2014 is uitgevoerd. c) Bij de huurdersorganisaties: - Tijdens diverse themamiddagen, aansluitend op de reguliere raadsvergaderingen, heeft de RvC bezoeken gebracht aan de huurdersorganisaties. Daarnaast heeft een gezamenlijk overleg plaatsgevonden in december tussen de voltallige RvC en de vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties. d) Bij de stakeholders: - In november is een delegatie van de RvC aangeschoven bij een bijeenkomst van de bestuurder met wethouders uit de werkgebieden van Lefier. e) Bij het werkveld: - Diverse toezichthouders hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond. Tevens zijn de leden van de RvC betrokken geweest bij de werving en selectie van de drie nieuwe directeuren van Lefier. Vergaderingen in 2014 Reguliere vergaderingen In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen 6 raadsvergaderingen gehouden. Bij de reguliere vergaderingen vonden aansluitend in de middag themabijeenkomsten plaats ten behoeve van deskundigheidsbevordering en verdieping in het werk van Lefier. Jaarverslag

33 Data van de reguliere vergaderingen in aanwezigheid van het bestuur: 14 maart: tijdens de raadsvergadering heeft onder meer besluitvorming plaatsgevonden over het Strategisch Plan. Na de reguliere raadsvergadering stond de middag in het teken van een thema-middag inzake projecten. 22 mei: bij deze raadsvergadering is onder meer de accountant aangeschoven om de jaarrekening en het jaarverslag te bespreken. Tijdens het middagprogramma heeft de RvC een bezoek gebracht aan studenten huurdersorganisatie Grobos, waarna een aantal studentencomplexen in en om de Groninger binnenstad bezocht zijn. 20 juni; bij deze raadsvergadering is onder meer de accountant aangeschoven om de doorontwikkeling van het Risico Management Systeem te bespreken. Tijdens het middagprogramma is een bezoek gebracht aan de testwoning van de Stroomversnelling. Aansluitend daarop stond de middag in het teken van een thema-middag Governance. 5 september: in de ochtend is onder meer stil gestaan bij de overdracht van de oude voorzitter naar de nieuwe voorzitter van de RvC. Het middagprogramma stond in het teken van het thema Vastgoed en de RvC. 24 oktober: raadsvergadering waarin onder meer besluitvorming heeft plaatsgevonden over het herziene Governancekader van Lefier. Tijdens het middagprogramma is een bezoek gebracht aan de huurdersorganisatie Hoogezand-Sappemeer, waarbij tevens een kijkje is genomen bij de bouw van Gorecht-West in Hoogezand. 21 november: raadsvergadering waarin onder meer besluitvorming plaats heeft gevonden over de begroting Tijdens het middagprogramma is een bezoek gebracht aan het KCC en daarnaast is nader gesproken over Lefier in een veranderend speelveld. Hierbij is nader ingegaan op de schaal en het werkgebied van Lefier, de aanbevelingen van de parlementaire enquête en de consequenties van de Novelle. Extra vergaderingen In aanwezigheid van RvC en bestuur heeft een extra raadsvergadering plaatsgevonden op 25 maart vanwege de besluitvorming rondom twee realisatiebesluiten. Mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren De RvC heeft besloten goedkeuring te verlenen aan het besluit van de bestuurder om over te gaan tot het tekenen van een intentieovereenkomst tot fusie met SWS. Hierover is op diverse momenten gesproken binnen de RvC. Deskundigheidsbevordering raad van commissarissen Leden van de RvC hebben diverse bijeenkomsten, scholingen, seminars en workshops bijgewoond en als raad gezamenlijk themabijeenkomsten gevolgd. Besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2014 Hieronder is weergegeven welke besluiten zijn genomen door de raad van commissarissen in het boekjaar Onderwerpen/besluiten Reglement commissie Maatschappelijk Presteren Verkoop ACM-locatie Strategisch Plan Lefier Aangepast Treasury Statuut Realisatiebesluit Bankastraat Realisatiebesluit Oude Bouw Nieuw Weerdinge fase 1 Jaarverslag en Jaarrekening 2013 Samenwerkingsovereenkomst Stichting Studenten Huisvesting* Ontwikkel-/Realisatiebesluit Stadwijck Ontwikkel-/Realisatiebesluit Floreshuis Afhandeling goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring Jaarverslag

34 Onderwerpen/besluiten Wijziging statuten Lefier Notitie Governancekader Reglement Bestuur Beleid risicomanagement Kader investeringen en verbindingen Intentieovereenkomst fusie Stichting Woningbouw Slochteren Kadernotitie begroting Begroting 2015 en meerjarenbegroting Overdracht aandelen Groninger Monumenten Fonds Aandeelhoudersovereenkomst PandGarant Reglement raad van commissarissen Benoeming voorzitter RvC Honorering RvC Aangepast rooster van aftreden Afhandeling goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring besluit besluit besluit besluit * Tijdens de beraadslaging rondom dit punt heeft Jan van der Moolen, tevens lid RvC SSH, niet deelgenomen. Beoordeling en bezoldiging bestuur De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van het bestuur en, indien nodig, de benoeming, schorsing en het ontslag van het bestuur. De commissie bestuurszaken vervult primair deze rol. In het kader van de beoordeling van de bestuurder haalt de commissie wisselend intern en extern feedback op de bestuurder op. In 2014 is deze feedback gevraagd aan een selectie van medewerkers van Lefier en aan de samenwerkende huurdersorganisaties. Bezoldiging bestuur Voor Lefier is de Wet normering topinkomens (WNT) leidend. Voor nadere toelichting op de bezoldiging van de bestuurder op grond van de WNT verwijzen we naar de jaarrekening in paragraaf Zelfevaluatie raad van commissarissen Leidraad evaluatie Volgens het reglement raad van commissarissen behoort de raad elk jaar het eigen functioneren te beoordelen. De RvC evalueert het eigen functioneren aan de hand van: de Governancecode Woningbouwcorporaties; het reglement voor de raad van commissarissen van Lefier; de eigen opvattingen van de RvC over goed werkgeverschap, goed financieel toezicht en de maatschappelijke functie van Lefier; het functioneren van de RvC zelf en de deskundigheidsontwikkeling van de commissarissen als individu en als team. Methode evaluatie De methode die de raad van commissarissen van Lefier bij de (zelf)evaluatie gebruikt, gaat uit van de drie rollen die een raad dient te vervullen: toezichthouder, adviseur en werkgever. De kwaliteit van de RvC wordt beoordeeld op basis van twee fundamenten: - de deskundigheid van de RvC, zowel collectief als per individu; - de kwaliteit van het functioneren van de RvC, zowel collectief als individueel. De RvC-voorzitter van Lefier is degene die met de individuele leden hun functioneren en deskundigheidsontwikkeling bespreekt. De RvC als collectief bespreekt het collectieve functioneren, waarbij ook het functioneren van de voorzitter aan de orde is. Jaarverslag

35 Bij Lefier is afgesproken dat de commissie bestuurszaken zorg draagt voor de uitvoering van de afgesproken evaluatiemethode. Verantwoording hierover vindt plaats in het jaarverslag. Informatie/feedback uit het afgelopen jaar van anderen, zoals de bestuurder, de ondernemingsraad of de NOL, wordt betrokken bij de zelfevaluatie. Uitvoering evaluatie Op 14 januari 2014 is het eigen functioneren van de raad van commissarissen besproken, evenals het functioneren van de individuele leden. De evaluatie vond plaats in een ronde tafel -gesprek aan de hand van bespreekpunten die aan de hand van een vragenlijst door de leden zijn aangedragen. Hiervoor hebben de RvC-leden vooraf een vragenlijst ingevuld waarin alle governancepunten gecheckt zijn en waarbij aan de hand van een aantal open vragen alle punten voor reflectie aan de orde zijn geweest. De input via deze vragenlijsten is door de commissie bestuurszaken verwerkt tot bespreekpunten voor de zelfevaluatie. De bespreking hiervan heeft in een besloten vergadering, buiten aanwezigheid van de bestuurder, plaatsgevonden. Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier. De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governancecode Woningcorporaties, bepaling III2.2. De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de RvC-leden als bij het bestuur. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest). In maart 2013 is mevrouw drs. H. Donkervoort per direct benoemd als lid van de Raad van Commissarissen van Lefier. In februari 2008 was zij reeds toegetreden lid van de Raad van Commissarissen van Woonborg. In september 2014 is de heer drs. J. van der Moolen per direct benoemd tot voorzitter van de Raad van Commissarissen van Lefier. In september 2013 was hij reeds toegetreden lid van de Raad van Commissarissen van Stichting Studentenhuisvesting Utrecht. Voor SSH geldt dat werkzaam is binnen hetzelfde werkgebied als Lefier. Voor Woonborg geldt dat zij weliswaar niet werkzaam is binnen hetzelfde werkgebied als Lefier, maar dat lefier en Woonborg wel een statutaire toelating in een zelfde gebied delen. Om die reden zijn zowel mevrouw Donkervoort als de heer Van der Moolen niet onafhankelijk op grond van artikel III.2.2d van de Governancecode. Omdat in beide situaties door de betreffende woningcorporaties is afgesproken dat zij zich zullen onthouden van stemming of beraadslaging op het moment dat onderwerpen aan de orde zijn die zowel Lefier als Woonborg respectievelijk SSH betreffen, acht de Raad van Commissarissen beiden in staat hun rol als commissaris adequaat te vervullen. Vermeende misstanden Lefier heeft een centraal meldpunt misstanden. Er zijn in het jaar 2014 geen meldingen gedaan bij het Centraal Meldpunt. Honorering RvC De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC, rekening houdend met maatschappelijke waarden en normen. De RvC-leden ontvingen in 2014 een vergoeding van bruto en de voorzitter bruto Reflectie op 2014 Terugkijkend op 2014 ziet de RvC een jaar waarin Lefier als organisatie ingrijpende wijzigingen heeft ondergaan. Vanuit zijn rol als toezichthouder, maar ook vanuit zijn rol als adviseur van de bestuurder, heeft de RvC de voortgang van de reorganisatie van Lefier nauwlettend getoetst en gevolgd. Hij heeft zich daarbij ook periodiek door de ondernemingsraad laten informeren over het verloop van het proces en de knelpunten die zich daarbij voordeden. Jaarverslag

36 Elk jaar evalueert de RvC zijn eigen handelen en formuleert dan speerpunten voor zijn toezicht in een eigen toetsingskader. Voor 2014 is extra aandacht gegeven aan: het risicomanagement de relatie met de huurdersorganisaties de relatie met gemeenten de bestuursstructuur en organisatieontwikkeling de organisatiecultuur De RvC is tevreden over de wijze waarop deze onderwerpen bij Lefier zich hebben ontwikkeld en bestuurlijk zijn behandeld. Ook constateert de RvC dat de reorganisatie op een goede manier kon worden afgerond en dat de nieuwe organisatie eind 2014 van start is gegaan. Daarbij heeft de RvC ook gezien wat dit proces voor medewerkers heeft betekend. Er was sprake van onzekerheid en extra werkbelasting die tijdens het reorganisatieproces bij medewerkers van Lefier optrad. De normale bedrijfsprocessen zijn niettemin binnen de gestelde normen afgehandeld. Daarvoor bestaat binnen de RvC waardering. Met het vaststellen van het Strategisch Plan en de daarbij horende doelstellingen rentmeesterschap, betaalbaarheid, verbinding en zelfstandigheid heeft Lefier voor de komende periode een consistent kader gecreëerd. Op basis daarvan kan het een heldere positie innemen in het turbulente speelveld waar de corporatiesector zich in bevindt. De RvC neemt waar dat deze positie door gemeenten, huurdersorganisaties en andere stakeholders herkend en positief gewaardeerd wordt. 1.4 Medezeggenschap: Lefier OR Ook 2014 was net als 2013 een roerig jaar. Een jaar waarin de uitvoering van de reorganisatie voor veel onrust en emoties heeft gezorgd. De hele organisatie ging op de schop. Net als de bestuurder zagen ook wij de noodzaak van verandering in. Onze focus was vooral gericht op baanbehoud voor zoveel mogelijk medewerkers. We maakten ons vooral zorgen over de multidisciplinaire (vermindering aantal medewerkers, wijziging organisatiestructuur, opnieuw ontwikkelen van werkprocessen en investeren in een nieuw primair systeem) aanpak. Op diverse momenten hadden we spoedoverleg met de bestuurder over de ongewenste effecten en consequenties. In dit jaarverslag geven we een overzicht van de ontvangen advies- en instemmingverzoeken. Op gezette tijden hebben we onze achterban via een nieuwsbrief of een mail van de diverse adviesaanvragen, instemmingverzoeken en belangrijke ontwikkelingen op de hoogte gehouden. In dit jaarverslag volstaan we met een overzicht van behandelde aanvragen. In het afgelopen jaar heeft de Raad in totaal 11 adviesaanvragen ontvangen. De belangrijkste zijn: 1. Organisatieontwikkeling: in december 2013 hebben we de bestuurder geadviseerd de structuur te wijzigen en zijn keuzes nader te onderbouwen. De bestuurder heeft onze adviezen marginaal overgenomen. Na goed en intensief overleg hebben we overeenstemming bereikt. Hetgeen bestuurder in een herzien besluit vervat heeft. 2. Outplacement specialistisch onderhoud: in het reorganisatierapport had bestuurder kenbaar gemaakt dat een aantal werkzaamheden in onze organisatie zouden blijven maar de uitvoering wilde hij extern wegzetten. In ruil voor overname van 5 medewerkers heeft Lefier een contract voor 5 jaar afgesloten met de Energiewacht voor het onderhoud van de cvketels. De arbeidsvoorwaarden van de Energiewacht waren voor de betrokken medewerkers geen struikelblok. Dit was voor ons een belangrijke voorwaarde. 3. Centraal of decentraal KCC: tijdens de onderhandelingen over de reorganisatie hebben we met de bestuurder afgesproken dat tijdelijke bundeling op een locatie een mogelijke optie is. Er wordt gestart vanuit de bundel in Groningen. Afgesproken is dat het decentrale KCC onderdeel is van het gezamenlijk formuleren van de uitgangspunten over de definitieve huisvesting en van de evaluatie reorganisatie in juni/juli Jaarverslag

37 4. Kandidaat voorzitter Raad van Commissarissen: we hebben negatief geadviseerd omdat de kandidaat gehoord zou worden door de parlementaire enquête commissie en we een groot afbreukrisico vermoeden. Ondanks dit advies is de Raad van Commissarissen tot benoeming overgegaan. 5. Uitgangspunten definitieve huisvesting: bij de huisvesting van Lefier na de reorganisatie is een knip gemaakt tussen de tijdelijke huisvesting en de definitieve. Voor de definitieve huisvesting zijn procesafspraken gemaakt met de bestuurder en in onderling overleg hebben we een aantal uitgangspunten, in totaal vijf, geformuleerd. De volgende stap is dat er begin 2015 een kwantitatieve en een functionele analyse met en voor alle teams gemaakt wordt. 6. Intentieovereenkomst fusie SWS: bestuurder vraagt ons advies te geven op zijn voorgenomen besluit om een intentieovereenkomst te tekenen met Stichting Woningbouw Slochteren. We hebben negatief geadviseerd omdat we verwachten dat de fusie financiële gevolgen zal hebben voor Lefier. Bestuurder heeft ons advies naast zich neergelegd omdat zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid hem noopt een noodlijdende collega te hand toe te steken. In 2014 heeft de Raad onder andere de volgende instemmingverzoeken behandeld. Gesprekscyclus: de bestuurder vraagt in te stemmen met de invoering van een methode waarmee leidinggevenden en medewerkers samen afspraken kunnen maken over bijvoorbeeld loopbaanontwikkeling, mobiliteit, vitaliteit en opleiding. Het voorstel heeft de vereiste meerderheid gehaald. Harmonisatie secundaire arbeidsvoorwaarden: bestuurder vindt dat de secundaire arbeidsvoorwaarden bij Lefier voor iedereen gelijk moeten zijn. Wij ondersteunen dit standpunt. Meer dan 60% van de medewerkers die gestemd hebben, was voor invoering van het nieuwe pakket aan secundaire arbeidsvoorwaarden. Diversen In september 2014 zijn we begonnen met de voorbereidingen voor de op 20 januari 2015 geplande verkiezingen. Hieraan voorafgaand hebben we een nieuw reglement gemaakt. We hebben in nauw overleg met de bestuurder de werkafspraken aangescherpt. Werkwijze en samenstelling In het afgelopen jaar heeft een aantal leden (Joost Renzenbrink en Sandra Lok) gebruik gemaakt van het sociaal plan. Eén lid gaf prioriteit aan zijn reguliere functie. Daarnaast heeft Johan Duut zijn functie als voorzitter neergelegd. Deze rol is overgenomen door Leo van Diemen en de functie van vicevoorzitter is vervuld door Frank Jongsma. Ook in 2014 is onze vergaderfrequentie niet verminderd. Het bleef nodig, gezien het aantal adviesaanvragen, instemmingverzoeken en incidenten, om wekelijks bij elkaar te komen en maandelijks met de bestuurder te overleggen. In nauw overleg met de bestuurder hebben we in november een workshop OR gegeven voor de directeuren en hun managers. Zij kunnen bijdragen aan een soepeler lopend proces tussen bestuurder en ondernemingsraad. De COR bestaat aan het eind van 2014 uit: Leo van Diemen, voorzitter van de COR en tevens voorzitter OR Zuidoost Drenthe Frank Jongsma, vicevoorzitter COR en tevens voorzitter Hoogezand/Stadskanaal Mark Hilberink, voorzitter OR StadGroningen Harm Vonk, lid OR StadGroningen Joost Hazekamp, lid OR Hoogezand/Stadskanaal Jaarverslag

38 Franklin Drenth, secretaris OR Zuidoost Drenthe José Kremers, lid OR Zuidoost Drenthe Jurran van Gelder, lid OR Zuidoost Drenthe Nancy Kuper-Imming, lid OR Zuidoost Drenthe Johan Duut, voorzitter van de COR en tevens lid OR Ontwikkelbedrijf/de Kern Egbert Veldkamp, vicevoorzitter OR Ontwikkelbedrijf/de Kern De COR wordt gefaciliteerd door de ambtelijk secretaris, Conchita Abdoelsaboer. 1.5 Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties Noordelijk Overleg Lefier (NOL) In de periode tot april 2014 vond minimaal twee keer per jaar een gezamenlijk overleg plaats tussen het bestuur van Lefier en het Noordelijk Overleg Lefier (NOL). In het NOL zijn de vertegenwoordigers van de lokale huurders- en bewonersorganisaties uit het werkgebied van Lefier verenigd. Het NOL bestaat uit afgevaardigden van De Koepel (Stadskanaal), Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en Grobos (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting). Klanten Adviesraad (KAR) In maart heeft de ondertekening van de statuten van de Klanten adviesraad (KAR) van (destijds) Lefier StadGroningen plaatsgevonden. Een feit waar een periode van ca. twee jaar zorgvuldige voorbereiding aan vooraf is gegaan en waarbij Stuurgroep Huurderbelang, huurders en Woonbond betrokken zijn geweest. Resultaat is een groep die de huurders van Lefier in Groningen vertegenwoordigen. Per 1 december 2013 heeft de KAR alle rechten en plichten gekregen behorende bij een centrale huurdersorganisatie op bedrijfsniveau. Naar een eenduidige huurdersvertegenwoordiging Met het oog op het onderzoek dat het NOL in 2014 is opgestart naar de gewenste organisatievorm van huurdervertegenwoordiging voor geheel Lefier, passend bij de nieuwe organisatie, heeft de bestuurder aan het NOL en de KAR gevraagd om tot een eenduidige huurdersvertegenwoordiging te komen. Tot die tijd zijn beide partijen, vanaf april, aanwezig bij de bestuurlijke overleggen tussen de huurdersorganisaties en de bestuurder van Lefier. Activiteiten in 2014 Het overleg, de input en de activiteiten tussen het NOL, de KAR en de bestuurder van Lefier in het verslagjaar zijn weergegeven in onderstaande tabel. Uitgelicht wordt hierbij nog het advies rondom de huurverhoging. In maart 2014 heeft het NOL een advies geleverd over de huurverhoging Dit advies is door de bestuurder van Lefier overgenomen en verwerkt tot een aangepaste systematiek rondom de huurverhoging. Tijdstip en onderwerp 28 januari: bijeenkomst tussen delegatie Lefier en het NOL 31 januari: bijeenkomst huurdersorganisaties 11 februari: overleg tussen bestuurder en het NOL februari: advies Strategisch Plan Toelichting Deze bijeenkomst stond geheel in het teken van een dialoog tussen een delegatie van Lefier en het NOL over het begrip Kwaliteit Dit betreft een themadag inzake de huurdersparticipatie. Hierbij is onder meer gesproken over het onderwerp Betaalbaarheid en de adviesaanvraag inzake het Strategisch Plan Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over het Strategisch Plan. Jaarverslag

39 18 maart: bijeenkomst tussen bestuurder Lefier en het NOL en KAR maart: advies Huurverhoging 15 april: overleg tussen bestuurder en de KAR en het NOL juni: advies benoeming voorzitter RvC 2 juli: overleg tussen bestuurder en de KAR en het NOL 11 september: overleg tussen bestuurder en de KAR en het NOL Oktober: adviesaanvraag huurcontracten en huurvoorwaarden november: advies Sleutelkluizen november: advies Financieel kader 12 november: overleg tussen bestuurder en de KAR en het NOL Meerdere momenten per jaar Meerdere momenten per jaar Deze bijeenkomst stond geheel in het teken van een mondelinge toelichting door de bestuurder op de adviesaanvraag inzake de huurverhoging. Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over de huurverhoging Voorafgaand aan dit overleg is een gezamenlijk bezoek gebracht aan de testwoning van de Stroomversnelling in Stadskanaal. Tijdens de vergadering is onder meer gesproken over de Stroomversnelling en de huursombenadering. Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over de benoeming van de voorzitter van de RvC. Hierbij is onder meer gesproken over het Financieel kader en de stand van zaken rondom de inrichting van de participatie. Hierbij is onder meer gesproken over het Klant Contract Centrum, de Stroomversnelling en de Klant Contact Strategie. Het NOL en de KAR hebben een adviesaanvraag ontvangen over de huurcontracten en huurvoorwaarden. Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over de sleutelkluizen. Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over het financieel kader. Hierbij is onder meer gesproken over de lopende adviesaanvragen, het onderwerp Kwaliteit en de komende beleidsonderwerpen. Vanuit het NOL en KAR zijn volop activiteiten verricht inzake de toekomstige inrichting van de participatie. Een afronding van dit traject wordt verwacht in de eerste helft van Vanuit het NOL is een lid gedelegeerd binnen de jury van de ideeënbus van Lefier 1.6. Verklaring bestuur Lefier In de statuten van Lefier is vastgelegd dat het bestuur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een volkshuisvestingsverslag, een jaarrekening en een verslag van de werkzaamheden opleveren, die moeten voldoen aan de voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen van de Woningwet gelden. De raad van commissarissen (RvC) verleent de opdracht tot beoordeling van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. Het bestuur stelt de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag niet vast en de RvC keurt deze niet goed alvorens zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. Het bestuur van Lefier heeft het jaarverslag 2014 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring vastgesteld. Het bestuur van Lefier verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Groningen, 26 juni 2015 Lex de Boer, bestuurder Jaarverslag

40 1.7 Verklaring raad van commissarissen Lefier De leden van de raad van commissarissen van Lefier verklaren kennis te hebben genomen van het jaarverslag 2014 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening. Groningen, 26 juni 2015 J. van der Moolen (Jan) (M) T. Slagman-Bootsma (Tryntsje) (V) H. Donkervoort (Ineke) (V) E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor) (V) drs. M.M. van Akkeren RC (Micha) (M) H.W.H.M. van Kesteren (Herman) (M) In verband met fraudegevoeligheid zijn in deze versie van het Jaarverslag alleen de namen van de bestuurder en de raad van commissarissen opgenomen en de handtekeningen weggelaten. Een exemplaar van het integrale Jaarverslag, inclusief de handtekeningen van de bestuurder en de leden van de raad van commissarissen wordt bewaard bij Lefier en is in te zien op het kantoor van Lefier. Jaarverslag

41 2. Financiën en bedrijfsvoering 2.1 Lefier en de financiën Financieel beleid en financiële kaders De financiële doelstellingen: Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van het CFV en het WSW. We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume is verlaagd. Het nieuwe besturingsmodel van Lefier zal het, aanvullend op de huidige meerjarenbegroting, realiseren van synergievoordelen in de toekomst mogelijk maken. In het strategisch plan zullen we hier doelstellingen voor opnemen. Verbetering van de kwaliteit van integrale afweging van investeringsbeslissingen, volkshuisvestelijk en financieel. Het is belangrijk dat ons voorspellend vermogen groter wordt. Het gaat dan vooral om de kwaliteit van de begroting en periodieke prognoses. Vanuit de financiële functie wordt hier intensiever op gestuurd en geadviseerd. Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen: - Lefier presteert maximaal met haar vermogen - Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide - Lefier is solvabel Bij het sturen op kasstromen sluit Lefier aan op de gestelde eisen van het WSW. Doordat deze eisen twee van de drie pijlers onder het financieel beleid van Lefier zijn, kan tijdig worden gesignaleerd of de eisen worden gehaald en/of er bijsturing nodig is om dit alsnog te realiseren. Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide De onderneming heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. Jaarverslag

42 De Interest Coverage Ratio (ICR) meet of de corporatie in het recente verleden en in de nabije toekomst uit de operationele kasstroom de renteverplichtingen op het vreemd vermogen kan voldoen. Het kader voor deze ratio is allereerst afkomstig van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft een vijftal ratio s 1 waaraan deelnemers zich moeten houden om nieuwe geldleningen door het WSW geborgd te krijgen. Omdat deze borging ook voor Lefier belangrijk is, zijn ook onze eisen hierop gebaseerd. Voor Lefier als geheel scherpen we deze grenzen aan, rekening houdend met ons aandeel in de niet-daeb activiteiten (activiteiten die niet behoren tot de bouw en verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed). In de grafiek is zichtbaar dat de doorrekening van onze meerjarenplannen leiden tot een liquiditeit die blijvend voldoende is. De operationele kasstromen van Lefier zijn ruim voldoende om de rentelast te dekken. Lefier is solvabel De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn. Wij drukken de solvabiliteit uit in het percentage eigen vermogen ten opzichte van de waarde van het vastgoed in exploitatie. Doorslaggevend voor de financiële weerbaarheid is de financierbaarheid middels het aantrekken van vreemd vermogen. Hierbij is de norm van het WSW leidend. Het WSW financiert tot 75% van de bedrijfswaarde van het vastgoed, de maximale loan to value (LtV) op bedrijfswaarde - basis. De solvabiliteitsnorm voor Lefier is de reciproke hiervan (25%). Deze is daarmee strenger dan de 20%-eis van het WSW. 100% Solvabiliteit (in procenten) 80% 60% 40% 20% 0% Begroting 2015 Norm Bovenstaande grafiek maakt duidelijk dat bij de huidige meerjarenplannen Lefier meerjarig solvabel is. De vermogensontwikkeling is gezond. Ook het oordeel van het Centraal Fonds van is belang. Kapitaalverstrekkers zijn terughoudender en risicomijdend bij corporaties met een negatief oordeel van het Centraal Fonds. Een A-oordeel is daarmee een redelijke garantie om toegang tot de kapitaalmarkt te hebben en te houden. We willen daarom ook voldoen aan de solvabiliteitseis van het CFV. De actuele solvabiliteitseis eis van het CFV bedraagt 17,2% 2. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde bij Lefier bedraagt 33,0%. 1 ICR, DSCR, LtV, solvabiliteit en de dekkingsratio 2 Lefier hanteert in de verslaggeving de marktwaarde. Het CFV en WSW toetsen de solvabiliteit op basis van de volkshuisvestelijke waarde resp. de bedrijfswaarde. Lefier hanteert voor het CFV en WSW dezelfde definitie van de bedrijfswaarde). Jaarverslag

43 Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting en ministerie van BZK Jaarlijks beoordelen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de minister van Infrastructuur en Milieu (I&M) de bedrijfsvoering van alle corporaties. Het rapport Corporatie in perspectief 2014 (met de bevindingen over de bedrijfsvoering van Lefier) is vanaf eind 2014 beschikbaar via de website van Aedes. Vanaf 2014 wordt dit rapport uitgebracht via het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). Er bleken verschillen in de manier van rekenen in de benchmark uitkomsten ten opzichte van de jaren ervoor. Over de uitkomsten rond de bedrijfslasten zijn we nog in gesprek met het CBC om de uitkomst te kunnen duiden. De Oordeelsbrief van de minister over Lefier is beschikbaar via de website van het CFV ( het CFV houdt namens het ministerie van I&M financieel toezicht op Lefier. Dit fonds, dat de financiële gezondheid van alle wooncorporaties bewaakt, voert elk jaar een bedrijfsvergelijking tussen corporaties uit. Het jaarlijkse eindrapport Corporatie in perspectief laat zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties. Het CFV heeft in 2013 verzocht om een verbeterplan op te stellen voor 1 februari 2014 waaruit blijkt dat vermogensherstel in de laatste twee jaren van de prognoseperiode optreedt. Lefier heeft het verbeterplan tijdig ingediend. Dit plan bevat concrete maatregelen die leiden tot vermogensherstel en is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het betreft in het kort de volgende maatregelen: Het bestuurlijk afgehechte reorganisatie en bezuinigingsplan met als doelstelling een verlaging van de bedrijfskosten met 10% uiterlijk 1 januari 2017; Nieuw bestuurlijk afgehecht portefeuillebeleid inzake (des)investeringsactiviteiten; Doorvoeren van boveninflatoire en inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013 en Middels de toezichtsbrief d.d. 7 oktober 2014 stemt het CFV in met het door Lefier ingediende verbeterplan om tot vermogensherstel en verbetering van de financiële positie te komen. De beoordeling van het CFV geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. de minister van I&M heeft in de Oordeelsbrief 2014 geen oordeel uitgesproken over Lefier. Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier Beoordelingsmethoden vastgoed Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. Bruto open marktwaarde: de marktwaarde in verhuurde staat. Bedrijfswaarde: de bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen bij doorexploiteren. Hierbij wordt geen rekening gehouden met toekomstig beleid. Deze waarde hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting bij de beoordeling van de corporaties, de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs met daarop in mindering de jaarlijkse afschrijvingen. Jaarverslag

44 Lefier waarde vastgoed per 31 december 2014 (bedragen in miljoenen euro s) jaar 2014 jaar Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed (en dus ook in de vermogenspositie), en daarmee in de volkshuisvestelijke mogelijkheden van Lefier. In bovenstaand figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de bruto open marktwaarde wordt veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de bruto open marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen sociale in plaats van marktconforme tarieven verhuurd worden. Gemiddelde waarde per verhuureenheid (bedragen in euro's) mutatie Historische kostprijs ,4% Bedrijfswaarde ,5% Marktwaarde in verhuurde staat ,2% Woz-waarde ,8% Treasury Treasurystatuut en treasuryjaarplan Lefier werkt met een treasurystatuut en een treasuryjaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico s en looptijdrisico's. Bij het aangaan van nieuwe derivatentransacties wordt het gebruik verder beperkt door de nieuwe derivatenrichtlijn. Op 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory Jaarverslag

45 breakclause na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, die ingaat per 7 september 2012 en 3 juni Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2014: Derivatenportefeuille stichting Lefier per 31 december 2014 (bedragen in duizenden euro's) Nr. Bank Type Coupon Lefier Startdatum Einddatum Volume Break Marktw aarde ontvangt clause ultimo 2014 ultimo Rabobank Payer sw 3,3350% ap 3M Euribor Geen BNP Paribas Payer sw 3,6375% ap 3M Euribor BNP Paribas Payer sw 3,6675% ap 3M Euribor Totaal Per 31 december 2014 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. 32,986 miljoen -/- (31 december 2013: 13,371 miljoen - /-). Een verslechtering van 19,165 ten opzichte van vorig jaar, dit door de dalende kapitaalmarktrentes. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2014 is geen sprake van open posities. Overzicht gehedgde posities per 31 december 2014 Nr Geldgever Payer Type Bedrag Limiet Ingangs- Einddatum Spread- Basis- Opslag sw ap datum aanpassing rente % 250 Bank Nederlandse Gemeenten 1 ROL M Eur 0, Bank Nederlandse Gemeenten 2 ROL M Eur 0, Bank Nederlandse Gemeenten 3 ROL M Eur 0,300 Totaal Lefier past dan ook kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de leningen met een embedded swap. Dit betreffen leningen waarbij tijdens de looptijd van het contract er voor de geldgever een mogelijkheid is om op moment van spreadaanpassing de hoogte van de spread en opslag aan te passen. Vanuit de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving dient Lefier vanaf 2014 de embedded derivaten in haar balans te presenteren voor de marktwaarde op balansdatum. De negatieve marktwaarde van de embedded derivaten bedraagt door de lage rentestand 4,1 miljoen. Jaarverslag

46 Overzicht leningen met een embedded swap per 31 december 2014 Nr Geldgever Type Bedrag Ingangs- Einddatum Spread- Basis- Opslag Totaal * Geldnemer is op 1 juli 2032 een vaste rente van 4,55% of een variabele rente verschuldigd gebaseerd op het 3-maands Euribor-tarief zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. datum aanpassing rente % 239 Nederlandse Waterschapsbank BAS ,695 0,210 3, Nederlandse Waterschapsbank BAS ,290 0,000 3, Nederlandse Waterschapsbank BAS ,210 0,160 3, Bank Nederlandse Gemeenten BAS ,230 0,160 3, Nederlandse Waterschapsbank BAS ,610 0,600 4, ABN-AMRO* EXT ,980 0,000 3,980 Totaal Renterisico Lefier hanteert de normen van het WSW als grens voor het renterisico. Het WSW hanteert de 15%- grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een renteconversie of een spreadherziening kennen, en het saldo van leningen met een bulletaflossing die wordt geherfinancierd in het betreffend jaar. Daarnaast telt het saldo van de variabele renteleningen elk jaar mee. De bedoeling van deze richtlijn is grote pieken voorkomen. Onderstaande grafiek laat zien dat we de komende 10 jaar een acceptabel renterisico lopen. De piek in 2020 en 2021 wordt deels veroorzaakt door de afloop van leningen horende bij derivatencontracten. Figuur 1: Ontwikkeling renterisico (in procenten) 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Renterisico (in procenten) 0,0% WSW-renterisico Renterisico zonder basisrenteopslag Norm Relatief renterisico Op grond van het treasurystatuut is de definitie van het relatief renterisico van het WSW leidend. Deze bepaald in sterke mate de mix van financiering met een korte en lange rentetypische looptijd. Het relatief renterisico ligt de komende 10 jaar ruim beneden het toegestane maximum. Jaarverslag

47 Stresstest Centraal Fonds Stresstest stichting Lefier per 31 december 2014 Nr. Bank Type Coupon Lefier Startdatum Einddatum Volume Marktw aarde ontvangt ultimo bp bp 1 Rabobank Payer sw 3,3350% ap 3M Euribor BNP Paribas Payer sw 3,6375% ap 3M Euribor BNP Paribas Payer sw 3,6675% ap 3M Euribor Totaal Bij de stresstest per 31 december 2014 zijn de marktwaarden van de derivatenportefeuille opgevraagd en de nominale waarden van de basisrente- en extendible leningen inzicht te houden in de omvang van leningen met embedded derivaten in de sector. - Resultaat stresstest liquiditeitsbuffer : buffer is voldoende bij 1%- en 2%-rentedaling - Resultaat stresstest buffer andere zekerheden : idem Toelichting financieel resultaat Speerpunten De belangrijkste financiële speerpunten ten opzichte van voorgaand jaar: Het operationeel resultaat is met 26,6 miljoen 8% gunstiger dan 2013 ( 28,9 miljoen). De netto bedrijfslasten zijn in 2014 uitgekomen op per verhuureenheid. Dit is 6% beter dan voorgaand jaar. De daling is in lijn met de verwachting om uiteindelijk conform de doelstelling in 2017 op het niveau van per verhuureenheid te komen. De lasten onderhoud zijn in 2014 gedaald naar per verhuureenheid. Dit is een daling van 12,4% ten opzichte van voorgaand jaar. De komende jaren sturen we als organisatie actief op het verlagen van de onderhoudslasten. De doelstelling is om in 2017 op het niveau van per verhuureenheid te komen. De prestaties op het terrein van verhuur en incasso bieden nog aanzienlijk verbeterpotentieel. De huurachterstand is per 31 december ,4% van de totale huursom, een daling ten opzichte van 2013 (3,0%) welke verklaard wordt door afboekingen van oude vorderingen en het projectmatig aanpakken en verbeteren van het huurincasso proces. De marktwaarde van ons vastgoed is in 2014 verder gedaald met 3,3%. De ICR is in 2014 gedaald naar 1,6 (WSW-norm: 1,4). Daarmee presteren we beter dan de norm. De toelichtingen betreffen de geconsolideerde cijfers. Toelichting realisatie ten opzichte van de begroting De belangrijkste resultaten ten opzichte van de begroting zijn hierna toegelicht, waarbij de posten, anders dan in de geconsolideerde winst- en verliesrekening in de jaarrekening, zijn gebundeld in operationeel resultaat, gerealiseerde waardemutaties en ongerealiseerde waardemutatie van de vastgoedportefeuille. 3 Netto bedrijfslasten op basis van CFV-definitie, exclusief de sectorspecifieke heffingen, dotatie reorganisatievoorziening en bijzondere waardeverandering(en) vlottende activa. Jaarverslag

48 Samenvatting Winst- en Verliesrekening Werkelijk Begroting Verschil Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Belastingen Resultaat deelnemingen OPERATIONEEL RESULTAAT Netto verkoopresultaat bestaande vastgoedportefeuille Netto omzet projecten Saldo gerealiseerde waardemutaties GEREALISEERD RESULTAAT Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestaande vastgoedportefeuille SALDO ONGEREALISEERD RESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE JAARRESULTAAT Het totale jaarresultaat is opgebouwd uit: het operationele, gerealiseerde en ongerealiseerde resultaat. Deze worden in de komende subparagrafen toegelicht. Op hoofdlijnen merken we het volgende op: In 2014 hebben we een verlies van 84,5 miljoen (begroot:-/- 122,8 miljoen ). Daarmee is het resultaat 38,3 miljoen gunstiger dan begroot. Dit jaarresultaat bestaat uit een positief gerealiseerd resultaat en een negatief ongerealiseerd resultaat. Dit laatste is een optelling van (onrendabele) resultaten op investeringen en de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed. Operationeel resultaat Het operationeel resultaat als uitkomst van de normale exploitatieactiviteiten ligt in 2014 met 25,8 lager dan voorgaand jaar ( 28,9 miljoen), en is 4,8 miljoen gunstiger dan de begroting. De belangrijkste oorzaken: a. De huuropbrengsten vallen 2,1 miljoen lager uit dan begroot. Belangrijkste oorzaak is een lagere jaarlijkse huurverhoging dan begroot. De huuropbrengsten zijn ten opzicht van voorgaand jaar met 3,8% gestegen. b. De lagere lasten onderhoud bestaan ontstaan voornamelijk door lagere lasten uit planmatig onderhoud ( 4,6 lager dan vorig jaar). De lasten voor dagelijks onderhoud zijn licht gestegen terwijl de lasten uit mutatieonderhoud verder zijn gedaald. We werken aan het invoeren van integraal vastgoedbeheer en vastgoedmetingen waardoor de prognosekracht van het planmatig onderhoud moet gaan toenemen. De uitgaven leefbaarheid zijn 0,8 miljoen lager dan begroot. De overige bedrijfslasten zijn 3,8 miljoen lager dan begroot. Belangrijkste factor is hier de vrijval van enkele voorzieningen en een begin van het effect van de reorganisatie. Saldo ongerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille Bij het nemen van een realisatiebesluit wordt een eerste waardering gedaan van het beoogde project, de zogenaamde onrendabele top. In 2014 bedraagt het saldo van de gerealiseerde waardeveranderingen 12,0 miljoen (begroting: 29,2 miljoen). De realisatie is daarmee fors lager dan de jaarbegroting. Deze post is een belangrijke voorbode van de uitvoerende werkzaamheden rondom projecten voor de komende 1-2 jaren, deze zullen dan ook achterblijven bij de voorgenomen ambities. Jaarverslag

49 De niet-gerealiseerde waardeveranderingen (indirect rendement) van de vastgoedportefeuille bedraagt 99,976 miljoen negatief. De negatieve waardeontwikkeling van de woningenportefeuille is 4,0%. De som van de totale positieve bijdrage en de totale negatieve bijdrage resulteren in de uiteindelijke waarde ontwikkeling van het vastgoed in bezit. De parameters met de meeste invloed op de waardeontwikkeling bevinden zich in de categorie risico/restwaarde. Met name de parameter disconteringsvoet: irs en toeslag op irs in deze categorie heeft een grote bijdrage Figuur: meest positieve bijdrage 4 Deze waardedaling is grotendeels het gevolg van externe factoren en niet direct beïnvloedbaar door eigen handelen. Figuur: meest negatieve bijdrage 2.2 Risicomanagement Visie Transparantie bieden De Governancecode Woningcorporaties schrijft de corporaties een intern risicobeheersing- en controlesysteem voor. Het transparant in kaart brengen van risico s en deze systematisch monitoren, is een belangrijk onderdeel van good governance. Het is tevens de basis voor een risicomanagementsysteem (RMS). 4 Bron: waarderingsanalyse woningen verslagjaar 2014 IPD d.d. 24 maart 2015 Jaarverslag

50 Systeem en proces Lefier wil zowel organisatorisch als financieel in control zijn als organisatie. Wij willen dat het resultaat conform de verwachting is. Beheersing van bedrijfsprocessen en financiële risico s vereist een stevig fundament. Daarom richten wij ons risicomanagement (RMS) in als systeem en proces, en wij gebruiken het RMS om eenvoudig en transparant zicht te hebben en te houden op onze organisatiedoelen en risico s. Structuur en rapportages Het Lefier-risicomanagementsysteem is volledig. We hebben op strategisch niveau een architectuur voor risicomanagement als basis voor structuur en rapportages: Er wordt jaarlijks door het bestuur een risicokaart vastgesteld met de belangrijkste strategische risico s; In de periodieke rapportages wordt gerapporteerd over de belangrijkste risico s en gerelateerde beheersmaatregelen; Wij leggen het gehele Business Control Raamwerk (zie paragraaf hierna) vast en toetsen daarmee ook de uitwerking van de interne beheersingsmaatregelen. Doelen/uitwerking risicomanagement Voortgang invulling RMS Het bestaande risicomanagementsysteem is nog altijd van kracht. Daarnaast zijn we samen met het bestuur en de RvC in 2014 gestart met de evaluatie van het huidige RMS. Op basis van deze evaluatie wordt gewerkt aan een hernieuwde versie van het risicomanagementsysteem, passend bij de vernieuwde organisatiestructuur. In 2015 zal dit verder worden geïmplementeerd en afgerond. Onderstaande figuur geeft een beeld van de huidige architectuur van het Lefier RMS. In de laatste kolom is aangegeven wie de verantwoordelijkheid heeft voor de velden. Deze velden zijn tevens de basis voor structuur en rapportages. Risicomanagementsysteem Lefier Jaarverslag

51 Business Control Raamwerk Lefier legt zijn risico s en beheersmaatregelen vast, gekoppeld aan de processen in de organisatie. Ook de Key Controls worden vastgelegd, waardoor er een geheel van processen, risico s en beheersmaatregelen ontstaat: het zogeheten Business Control Raamwerk. Vanuit de reorganisatie van Lefier ontstaat een nieuwe organisatie met wijzigingen in processen, functies en systemen. Op basis van de nieuwe organisatie is in 2014 gestart met de opbouw van het vernieuwde Business Control Raamwerk. Vanuit de basis is gewerkt aan procesbeschrijvingen, verantwoordelijkhedenmatrices, procesrollen, risico s en beheersmaatregelen. In 2015 besteden we aandacht aan de geautomatiseerde controlemaatregelen. De interne controle activiteiten worden vastgelegd, waarmee intern betere monitoring mogelijk is op de voortgang en status van deze beheersmaatregelen. In de periodieke rapportages wordt richting bestuur en RvC verantwoording afgelegd over de uitkomsten van deze interne controles. In 2014 zijn er in overleg met de accountant extra interne controles toegevoegd aan het controleplan in verband met een verhoogd risicoprofiel op een aantal processen gekoppeld aan de interne reorganisatie. Over de uitkomsten van deze extra controles is gerapporteerd aan zowel de accountant als de RvC. Procesmanagement De processen van Lefier worden gemodelleerd conform de referentiearchitectuur van CORA. CORA is de Corporatie Referentie Architectuur. Deze bevat een verzameling van principes en referentiemodellen voor de bedrijfsvoering en informatiehuishouding voor woningcorporaties. Het processchema op hoofdlijnen is ingericht conform CORA conventies. Dit hoofdprocesschema is de kapstok waarin alle Lefier processen worden vastgelegd. In 2014 is de nieuwe organisatie beschreven in processen en verantwoordelijkhedenmatrices. Controle en transparantie Met de Lefierbrede, integrale methodiek Business Control Raamwerken kunnen we met een redelijke mate van zekerheid vaststellen of we onze organisatiedoelstellingen bereiken. Daarnaast kunnen we op een eenvoudige en transparante manier zicht houden op onze risico s en gestructureerd werken. Risicoprofiel en genomen maatregelen Rapportage risico s In het kader van verantwoorden en beheersen vindt elk tertiaal (viermaandelijks) rapportage van risico s plaats: a. per bedrijfsonderdeel een risicoparagraaf inzake de belangrijkste risico s; b. op corporate niveau een rapportage waarbij het risicomanagement integraal toegevoegd is aan de rapportage. Op deze wijze ontstaat er meer inzicht in de risico s. Risicokaart voor projecten Het risicobeleid van Lefier vertaalt zich naar risicomanagement op investeringen (tactisch niveau), zodat risicomanagement bij investeringsbeslissingen transparant wordt uitgevoerd. Bij elk investeringsvoorstel wordt met een uniforme risicokaart op gestructureerde wijze het risicoprofiel van het project in kaart gebracht. De risicokaart is een onderdeel van de besluitvormingsdocumenten en wordt als hulpmiddel gezien bij het bewustwordingsproces rondom risico s bij investeringen. De risicokaart is opgedeeld in vier risicogebieden met daaronder diverse risicogroepen. Per risicogroep zijn specifieke risico s genoemd. Per risicogroep wordt de kans en impact ingeschat en worden mitigerende maatregelen vastgesteld. Maatregelen voor beheersing belangrijkste risico s Lefier heeft diverse maatregelen ingezet ter beheersing van de belangrijkste risico s, zoals deze begin 2014 zijn onderkend. Onderstaande tabel geeft de maatregelen weer voor de risico s die beoordeeld zijn als gedeeltelijk beheerst (oranje) of nog niet beheerst (rood) en de opvolging gedurende het jaar. Jaarverslag

52 Doorrekening macro-economische risico s Lefier maakt voor het doorrekenen van de macro-economische risico s gebruik van een Asset Liability Management-pakket (WALS). Dit leidt ook tot scenarioanalyses (Monte Carlo simulaties). De uitkomst leidt tot een reeks scenario s met eenzelfde waarschijnlijkheid en wordt grafisch weergegeven in een wolk. Hiermee kan inzicht worden verkregen in de mate waarin het voorgenomen beleid past binnen het vastgestelde risicoprofiel. Dit instrument wordt tevens gebruikt voor het meerjarig doorrekenen van beleidskeuzes, ter ondersteuning van de totstandkoming van het beleid. Jaarverslag

53 Overzicht van maatregelen op risico's die gedeeltelijk beheerst of nog niet beheerst worden Risicogroep Onderkend risico (begin 2014) Getroffen maatregelen en ingezette acties A. Visie & strategische opgaven B 05 Projectontwikkeling Projecten komen onvoldoende snel tot ontwikkeling. Processen van oude bedrijfsonderdelen sluiten onvoldoende op elkaar aan. A 04 Structuur en cultuur Het risico dat de overgang van de oude naar de nieuwe organisatie niet goed verloopt. Proces is in opzet opnieuw ingericht voor de nieuwe organisatie. De verantwoordelijkheden zijn helder en organisatie is logischer opgezet. Nieuwe werkwijze moet op termijn leiden tot betere voorspelbaarheid en realisatiegraad begroting Alle voorziene risico s zijn de afgelopen periode gemanaged. We hebben veel tegelijk gedaan maar zijn blij met het resultaat waar we nu staan. Een aantal zaken moeten nog worden ingeregeld in de administratieve processen. Oordeel per Ultimo Ultimo A 04 Structuur en cultuur Structuur voor de toekomst is (deels) onzeker. Cultuurverschillen kunnen voortgang transitie vertragen. Risico dat de transitie de lopende bedrijfsvoering belemmert. Inzake de cultuurverschillen is in het najaar van 2014 een Regiegroep gestart om samen met een extern bureau de huidige situatie in kaart te brengen en een plan om hieraan te gaan werken. Dit heeft geresulteerd in een Ontwikkeltraject van meerdere dagen met het management. Van daaruit wordt dit verder uitgerold naar de medewerkers. B. Administratieve Organisatie/Interne Controle, Governance & Compliance B 01 Governance en Compliance Het risico dat niet gehandeld wordt in overeenstemming met externe wet- en regelgeving, interne normen, beleid en procedures De belangrijkste compliance risico's concentreren zich rond verkopen en toewijzingen. In de processen zijn voldoende maatregelen ingebed. Daarnaast worden elk kwartaal interne controles uitgevoerd op deze onderwerpen. B 06 Verhuur en Onderhoud Het risico dat huurachterstand en huurderving toeneemt Een Nulmeting Huurincasso is uitgevoerd door Cannock Chase. De bevindingen zijn opgepakt door een projectgroep. Nog voor de implementatie van het nieuwe systeem zijn een aantal procesmatige aanpassingen doorgevoerd. B 09 Informatievoorziening Informatievoorziening is fragmentarisch. Dit leidt tot beperkte stuurmogelijkheden m.n. op corporate niveau B 11 Financieel / Administratie Risico dat de financiële administratie kwalitatief onvoldoende is. Het nieuwe primair systeem (Empire) is in oktober live gegaan en is daarmee de belangrijkste maatregel waarmee het benoemde risico wordt gemitigeerd. Daarnaast is een nieuw informatielandschap uitgewerkt waaruit de relaties tussen de verschillende systemen blijkt. De oude situatie van een gefragmenteerd landschap is met dit project inclusief diverse applicaties naast Empire geherstructureerd en sluit aan bij de nieuwe organisatiestructuur. Met de komst van een interim manager Financiën per 1 september is een start gemaakt in de samenvoeging van de afdelingen. De kwaliteit van de administratie hangt samen met de onderliggende inrichtingskeuzes en werkprocessen. De basis hiervan is goed en werken er elke dag aan om dit nog beter te maken. Per 1 februari is de functie permanent ingevuld B 13 Fiscaal Risico op fiscaal suboptimaal handelen De inzet van externe medewerkers is de afgelopen periode afgebouwd. Daarnaast wordt er veel energie gestoken in de permanente borging. Inmiddels hebben we zicht op de verwachte fiscale resultaten en kan er aan tax planning gedaan worden. Risico wordt steeds verder beperkt. Eigen medewerkers zijn in opleiding. C. Externe en Maatschappelijke Ontwikkelingen C 01 Demografisch Demografische ontwikkeling is onzeker Een omgevingsanalyse is gemaakt welke als input wordt gebruikt voor het bepalen van het strategisch beleid van Lefier. Vertalend in het portefeuilleplan zal dit onderdeel vormen van de kaders voor de begroting C 06 Politiek Regelgeving voor de woningmarkt is onzeker De herziene woningwet (Novelle) heeft aanzienlijke impact op Lefier. We zijn bezig deze impact volledig in kaart te brengen en maatregelen te treffen. Een projectgroep is hiertoe inmiddels ingesteld met als opdracht de impact op de organisatie van Lefier te inventariseren. Het is nog onzeker hoe AmvB s gaan uitpakken voor de praktijk D. Bestuurskwaliteit D 03 Integriteit, fraude & reputatie Een toenemend risico op fraude, reputatie en imagoschade in verband met interne ontwikkelingen en het effect daarvan op lopende processen. Aspect heeft de aandacht van bestuur en directie. Extra controles zijn uitgevoerd op ondermeer het betaalproces gedurende de transitie.. Jaarverslag

54 Getroffen maatregelen bij B11 (administratie): Het nieuwe systeem maakt het mogelijk om de administratie strakker in te richten. Hiermee is een begin gemaakt in Er zijn afspraken gemaakt over de kwaliteitseisen aan de administratie om tijdigheid, juistheid en volledigheid te vergroten. Aardbevingsrisico s In de balans is het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen voor respectievelijk miljoen en 152 miljoen (totaal miljoen). Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Oost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Lefier gaat er dan ook vanuit dat alle vormen schade als gevolg van de aardbevingen vergoed wordt door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten. Lefier participeert actief in de discussie met stakeholders, waaronder de overheden en de NAM om te komen tot afspraken over onder meer de afhandeling van schade. Lefier heeft bezit in het gebied waar aardbevingen optreden. Het vastgoed is als volgt verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden: ca woningen / eenheden waarbij de aardbevingseffecten direct zichtbaar zijn; Alle woningen in de wijken van gebiedsteam Hoogezand (3.642 woningen / eenheden) zijn gebouwd bovenop het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 220 miljoen en een WoZ waarde van 318,6 miljoen Alle woningen in de wijken Beijum, Lewenborg / Oosterhoogebrug (1.192 woningen / eenheden) zijn gebouwd bovenop het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 121,4 miljoen en een WoZ waarde van 170 miljoen De Korrewegwijk (2.692 woningen / eenheden) is niet gebouwd op het gasveld, maar hier zijn wel veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 181,1 miljoen en een WoZ waarde van 271,9 miljoen. De andere wijken in de stad Groningen zijn niet gebouwd op het gasveld en hier zijn de schades meer incidenteel. Deze woongelegenheden hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 437,8 miljoen en een WoZ waarde van 568,6 miljoen. Externe deskundigen (taxateurs) geven aan dat voor de stad Groningen er geen effect op de marktwaarde van het vastgoed per balansdatum is waar te nemen. Er treedt geen vertraging op in verkopen, evenmin is er een daling van leegwaarden waar te nemen. Lefier ervaart in de stad Groningen nog geen effecten op de verhuurbaarheid van onroerend goed per balansdatum. In de gemeente Hoogezand- Sappemeer is wel sprake van daling van de leegwaarde. Het aantal transacties neemt hier af en transacties vinden vooral plaats tussen lokale partijen en bewoners. Er zijn nagenoeg geen nieuwe toetreders. Het is echter op dit moment niet te kwantificeren welk aandeel Jaarverslag

55 demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, aardbevingen en mogelijk andere factoren hierin hebben. Voor de toekomst verwacht Lefier een toename van het risico op waardedaling als gevolg van aardbevingen in zowel (delen van) de stad Groningen als Hoogezand- Sappemeer. In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingschade. Door de ligging van het vastgoed wordt Lefier geconfronteerd met diverse belangrijke risico s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico s kunnen als volgt worden geduid: Vastgoed Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade); Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade); Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade); Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegen overstaan (bouwschade). Bedrijfsvoering Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling; Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen; Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders; Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen. Lefier heeft om de gevolgen voor de waardering van het vastgoed en het effect op het eigen vermogen per 31 december 2014 in kaart te brengen uitvoerig contact gehad met externe vastgoedtaxateurs en is doende om de aanwezige schade aan het vastgoed in bezit op basis van fysieke inspecties te inventariseren. Deze inspecties zijn nog onder handen. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de aardbevingen continue plaatsvinden. Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen is dit niet verdisconteert in de marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum omdat externe deskundige nog geen inschatting kunnen maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde. Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde cq de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar toelichting par en (waarderingsgrondslagen) en par (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting Jaarverslag

56 op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst cq dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. De gehanteerde parameters bij de bedrijfswaardebepaling zijn echter aan toenemende onzekerheden onderhevig als gevolg van de huidige ontwikkelingen. Externe deskundigen doen geen eenduidige uitspraken over de effecten voor de toekomst, evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Het sentiment van de markt zal in belangrijke mate worden bepaald door de aard en omvang van toekomstige aardbevingen en het besef van de gevolgen van de NPR. Lefier heeft nog geen zicht op de kosten als gevolg van versterkingsschade en/of bouwschade. De PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de conceptrichtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. De uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend. Er worden inmiddels ook proefberekeningen gemaakt voor het bouwkundig versterken van bestaande woningen. Omdat dit erg complex is, is momenteel nog geen duidelijkheid in de omvang van de kosten om bestaande woningen te laten voldoen aan de NPR. In principe worden herstel- en versterkingsschade direct door de Centrum Veilig Wonen / NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij Lefier moeten leiden. Lefier onderkent dat zij uit belang voor haar huurders en haar bedrijfsvoering mogelijk zelfstandig uitgaven zal moeten doen alvorens die vergoed worden door de NAM. Tevens kan er een verschil van mening ontstaan tussen Lefier en de NAM / CVW over de omvang van de te vergoeden schade (zowel aan het vastgoed als in de bedrijfsvoering).lefier gaat de bestaande woningen inventariseren op de bouwtechnische aspecten om de aardbevingsgevoeligheid in te schatten ten opzichte van de NPR. Lefier kan als gevolg van bovenstaande omstandigheden op dit moment geen inschatting maken van de gevolgen van de risico s op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Lefier neemt maatregelen om eventuele uitgaande kasstromen die betrekking hebben op de genoemde bedrijfsvoeringsrisico s in kaart te brengen. Per balansdatum zijn er geen vorderingen uit hoofde van de verwachte vergoedingen door de NAM in de cijfers opgenomen. Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentietransacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Lefier heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbeving schade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Lefier hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot tot directe opeisbaarheid van de financiering. Lefier schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in. Jaarverslag

57 Beheersingsstructuur rondom risico s Lefier past de principes van het Three Lines of Defence model (zie tabel ) toe bij inrichting van de interne beheersing en risicomanagement. Dit model structureert de rollen en verantwoordelijkheden bij het op orde hebben van de interne beheersing. Binnen het Three Lines of Defence'- model heeft elke verdedigingslinie zijn eigen verantwoordelijkheid in de beheersing van risico's, die van invloed zijn op de strategie en de doelstellingen van een organisatie. De verdedigingslinies bij Lefier Raad van commissarissen Bestuur 1 st line of defense Vastgoed Projecten 2 nd, 3 rd lines of defense Audit & Control Maatschappelijk Presteren Financiën & Ondersteuning Centrale staforganen Audit & Control (2 nd line): -Risk Management -Compliance Management Audit & Control (3 rd line): -Audit Het management van de afdelingen Vastgoed, Maatschappelijk Presteren, Financiën & Ondersteuning en de centrale ondersteunende staforganen samen met ad hoc-organisaties (bijv. in projectvorm), is als first line of defense integraal verantwoordelijk voor de governance, de beheersing en de kwaliteit van zijn processen, systemen en producten, inclusief de hierin opgenomen of verwerkte informatie. De first line of defense is daarmee verantwoordelijk voor het operationele risicomanagement. Hiertoe wordt een risicoraamwerk en risicomanagementsysteem gehanteerd, dat door de Audit & Control wordt beheerd. Resultaten externe en interne audits Externe audit In de Managementletter (rapport aan het bestuur van de externe accountant van Lefier) wordt jaarlijks gerapporteerd over de beoordeling van de interne bedrijfsprocessen in het kader van de jaarrekeningcontrole. Deze Managementletter is besproken op corporate niveau in het bestuur, de auditcommissie en de raad van commissarissen (in het bijzijn van de accountant van Lefier). Bevindingen accountant De werkzaamheden van de externe accountant hebben niet geleid tot de constatering van significante tekortkomingen. Wel is sprake van een aantal aanbevelingen om de processen verder te optimaliseren. Deels hebben deze te maken met de overgang naar de nieuwe organisatie en naar het nieuwe ERP-systeem Empire. Ten aanzien van dit laatste constateert de accountant dat de conversie van het oude naar het nieuwe systeem zorgvuldig is uitgevoerd. Aanbevolen wordt de autorisaties en de controlemaatregelen in Empire aan te scherpen en te beoordelen in hoeverre controles meer preventief geautomatiseerd kunnen plaats vinden in plaats van handmatige controles achteraf zoals dat nu veelal het geval is. Jaarverslag

58 Verder is door de reorganisatie vertraging ontstaan in de uitvoering van een aantal interne controles, deze worden in 2015 nog uitgevoerd. Ook verdient de tijdige opvolging van aanbevelingen volgend uit interne audits en interne controles aandacht. De bevindingen van de accountant krijgen zonder uitzondering aandacht en worden waar nodig actief opgepakt. Interne audits Besloten is om in de transitie fase geen operationele audits op de bestaande processen uit te voeren, maar te focussen op de opzet van de nieuwe organisatie. Onderdeel hiervan is een projectaudit op de implementatie van het nieuwe primair systeem en de beschrijving van de nieuwe organisatie in processen, verantwoordelijkheid matrices en bevoegdheden. Jaarverslag

59 2.3 Lefier in Kerncijfers Aantal verhuureenheden in exploitatie Zelfstandige woningen Onzelfstandige woningen Subtotaal woongelegenheden Parkeervoorzieningen Bedrijfsruimten/winkels Maatschappelijk vastgoed Overig bezit Subtotaal niet woongelegenheden Totaal Aantal gewogen verhuureenheden Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop tot 389, Betaalbaar vanaf 389,05 tot 596, Duur tot huurtoeslaggrens vanaf 596,75 tot en met 699, Duur boven huurtoeslaggrens hoger dan 699, Totaal Volkshuisvestelijke prestaties Aantal opgeleverde koop woongelegenheden Aantal opgeleverde huur woongelegenheden Aantal aangekochte woongelegenheden Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf ,-) Aantal verkochte zelfstandige woongelegenheden Aantal verkochte onzelfstandige woongelegenheden Aantal Te Woon Aantal gesloopte woongelegenheden Verhuur Totale huurachterstand Huren en vergoedingen Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen 2,4% 3,0% 3,4% Totale huurderving Huurderving in % van huren en vergoedingen 2,0% 1,7% 2,0% Gemiddelde netto huurprijs van de woningen % van de maximale huurprijs van de woningen 71,1% 68,6% 72,0% Woningexploitatie per gewogen verhuureenheid Huren Onderhoud, inclusief kosten eigen werkapparaat Netto bedrijfslasten Verhuurderheffing Saneringssteun Dotatie reorganisatievoorziening Financieringslasten Saldo woningexploitatie Jaarverslag

60 Organisatie Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal 359,4 421,2 455,2 Gemiddeld aantal fte's in verslagjaar 390,3 438,2 460,9 Aantal VHE (gewogen) per fte 78,1 69,3 66,6 Personeelskosten per fte Huisvestingskosten per fte Bruto-bedrijfskosten per fte Balans en resultaten Eigen vermogen Voorzieningen Totaal vermogen Huren Vergoedingen Vennootschapsbelasting Jaarresultaat Waardering bezit in exploitatie Bedrijfswaarde Woz-waarde Marktwaarde in verhuurde staat Marktwaarde in verhuurde staat in % van de woz-waarde 71% 69% 67% Financiële continuïteit Solvabiliteit 57,5% 59,1% 60,2% Current ratio 0,2 0,3 0,5 Rentabiliteit eigen vermogen -6,8-5,1-13,4 Rente vreemd vermogen 3,7 3,8 3,7 Rentabiliteit totaal vermogen -2,4-1,6-6,6 Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid Treasury Interest Coverage Ratio 1,6 1,8 1,9 Cash Flow Ratio 2,5 3,5 3,5 Loan to Value o.b.v. bedrijfswaarde 65,9 67,3 76,4 Loan to Value o.b.v. marktwaarde 40,6 38,9 35,7 Leningenportefeuille o/g Benutting kredietfaciliteit Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) 3,68 3,89 4,08 Gemiddelde restant looptijd in jaren Duration 9,4 9,6 9,7 Jaarverslag

61 deel 3 jaarrekening Jaarverslag

62 Inhoudsopgave Geconsolideerde Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige Jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening over Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Jaarverslag

63 Geconsolideerde Jaarrekening 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1.000) ACTIVA Ref VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 2 Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 3 Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 4 Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden Vorderingen 5 Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA Jaarverslag

64 PASSIVA Ref * Groepsvermogen Voorzieningen 8 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen Langlopende schulden 9 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Derivaten Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden 10 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA * Cijfers aangepast voor vergelijkingsdoeleinden Jaarverslag

65 2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (x 1.000) Ref BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten 11.5 Geactiveerde produktie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14 Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten Opbrengsten van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten 0 1 Andere rentebaten een soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Jaarverslag

66 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) (x 1.000) Ref Saldo liquide middelen per 1 januari Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven 12.10/ Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom: Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten verkocht onder voorwaarden (VOV) Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grondbank (Des-)investeringsontvangsten overig Saldo ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom: Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop verkocht onder voorwaarden (VOV) Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Saldo uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen Uitgaven verbindingen Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0-65 KASSTROOM UIT (DES-)INVESTERINGSACTIVITEITEN Jaarverslag

67 (vervolg) Ref Financieringsactiviteiten Storting nieuwe leningen o/g Contractaflossingen o/g Eindaflossingen o/g (inclusief vervroegde aflossingen o/g) Wijziging kortgeldmutaties KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Saldo liquide middelen per 31 december Jaarverslag

68 4. Algemene toelichting 4.1. Algemeen Wooncorporatie Lefier is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord-Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten van Stichting Lefier (hierna Lefier), statutair gevestigd in de gemeente Hoogezand- Sappemeer (bezoekadres: Gedempte Zuiderdiep 22, 9711 HG Groningen), zijn erop gericht mensen te huisvesten in wijken, buurten, dorpen, steden en kernen. Het feitelijk actieve werkgebied bestaat uit de vijf gemeenten: Borger-Odoorn, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal, Emmen en Groningen. Zij vormen onze ongedeelde regio in enge zin. Wij spreken van ongedeelde regio, omdat ons werkterrein bestaat uit gebieden met groei en krimp en uit gebieden met stad en platteland. Tussen die verschillende gebieden legt Lefier verbindingen. Wij verbinden onze menselijke en financiële vermogens, ons gerealiseerd vermogen en de toekomstige verdiencapaciteit en onze groei en krimp Groepsverhoudingen Wooncorporatie Lefier staat aan het hoofd van de Lefier-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Lefier wordt hiermee bedoeld wooncorporatie Lefier en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Lefier en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Lefier. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd en overige deelnemingen (groter dan 20%) worden tegen nettovermogenswaarde en (kleiner dan 20%) tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd. De belangrijkste reden voor het proportioneel consolideren is het beter inzicht krijgen in de activiteiten van de groep. De deelneming Pandgarant B.V. wordt niet meegeconsolideerd vanwege een relatief gering financieel belang. Jaarverslag

69 De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd Stelselwijzigingen In 2014 zijn de volgende stelselwijzigingen doorgevoerd: Effecten Stelselwijziging op balans Groeps vermogen Derivaten (langlopend Latente belasting Overige vorderingen Vastgoed beleggingen e schulden) vordering (FVA) Stand per 31 december Reele waarde derivaten Vooruitbetaalde optiepremie derivaten Aanpassing naar marktwaarde (Deelneming NV Wonen boven winkels) Stand per 1 januari Reële waarde derivaten Naar aanleiding van RJ-Uiting Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013) moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Lefier heeft een extendible lening: leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder Langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december en per 31 december Jaarverslag

70 Vooruitbetaalde optiepremie derivaten De bij het aangaan van de derivaten vooruitbetaalde premie bedroeg per 31 december en per 31 december De optiepremie is, rekening houdend met belastinglatentie, als stelselwijziging verwerkt in het vermogen. Aanpassing waardering vastgoed in NV Wonen boven winkels Vanaf 2014 wordt het vastgoed binnen de deelneming NV Wonen boven winkels gewaardeerd op dezelfde grondslag als Lefier. Als gevolg hiervan zijn de vastgoedbeleggingen in de balans gecorrigeerd met negatief Effect op groepsvermogen en resultaat De cumulatieve impact is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves binnen het groepsvermogen per 1 januari 2014 verwerkt. Hierdoor is het eigen vermogen per 1 januari 2014 afgenomen met Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt negatief Indien oude grondslagen zouden zijn toegepast, dan zou het resultaat negatief hebben bedragen. In lijn met RJ-Uiting zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de marktwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie en de belastinglatentie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting bij de betreffende post Presentatiewijziging Met ingang van dit boekjaar worden de aflossingsverplichtingen van het komend boekjaar (< 1 jaar) inzake de langlopende leningen verantwoordt onder de kortlopende schulden; ook vergelijkende cijfers zijn aangepast. Effect van deze aanpassing in de vergelijkende cijfers is een verschuiving van EUR 55,295 miljoen van de langlopende schulden (leningen kredietinstellingen) naar kortlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen). Tevens is een presentatiewijziging doorgevoerd op de grond- en ontwikkelposities. Vorig jaar werden deze in de balans gepresenteerd onder de voorraden (overige voorraden). Vanaf dit jaar staan deze posities onder vastgoedbeleggingen (vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Hiertoe zijn tevens de vergelijkende cijfers aangepast. In de vergelijkende cijfers gaat het om een verschuiving van EUR 10,8 miljoen in de balans. Deze presentatiewijzigingen hebben geen impact op het resultaat en het vermogen Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Lefier zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 6 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Jaarverslag

71 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1. Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ( WNT ), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn met inachtneming van de genoemde stelselwijzigingen in paragraaf 0 ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit geldt tevens voor de doorgevoerde schattingswijzigingen in paragraaf 0 en presentatiewijzigingen in paragraaf Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats in overeenstemming Jaarverslag

72 met paragraaf 0. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud en herstelkosten Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud en herstelkosten aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Voor de komende 5 jaar begroot Lefier EUR 118,2 miljoen aan groot onderhoud en herstelkosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. Omschrijving Methode Restwaarde Looptijd Casco kantoorgebouw Lineair 50% woz-waarde 25 jaar Verbetering kantoorgebouw Lineair nihil 10 jaar Vervoermiddelen Lineair nihil 5 jaar Kantoorinventaris Lineair nihil 5 jaar Computers Lineair nihil 5 jaar (Kantoor-)machines Lineair nihil 5 jaar Software Lineair nihil 5 jaar 5.5. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 6.4) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk 6.5 anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Lefier waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Jaarverslag

73 Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 0 (zie hierna) zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het woningbezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Van het bedrijfsmatig vastgoed en overig commercieel vastgoed wordt jaarlijks 100% getaxeerd. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Lefier, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Lefier bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Verhuurdersheffing is alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Jaarverslag

74 Kwalificatie Het beleid van Lefier is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Lefier zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Lefier waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties De actuele waarde is gebaseerd op de IPD-systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3% van de (woning)portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Van het maatschappelijk vastgoed wordt jaarlijks 100% getaxeerd. Jaarverslag

75 Gehanteerde scenario s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Jaarverslag

76 Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting) Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. Lefier heeft de kasstroomgenererende eenheden ingedeeld conform de IPD indeling. De kasstroom-prognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroom-genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten: Uitgangspunten en parameters bedrijfswaarde e.v. a. Reguliere huurstijging (exclusief harmonisatie) 1,73% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% b. Huurstijging als gevolg van harmonisatie 0,22% 0,27% 0,30% 0,31% 0,30% c. Toegepaste huurstijging (totaal inclusief harmonisatie) 1,95% 2,27% 2,30% 2,31% 2,30% d. Huurderving 1,39% 1,38% 1,38% 1,38% 1,37% e. Stijging variabele lasten 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% f. Stijging onderhoudslasten 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% g. Stijging in personeelskosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% h. Verhuurderheffing zelfstandige Daeb-huurwoningen 4,49 4,91 5,36 5,36 5,36 per 1.000,- WOZ-waarde i. Heffing saneringssteun zelfstandige woningen j. Heffing saneringssteun onzelfstandige woningen de kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model; - de kasstromen zijn ingerekend op basis van doorexploiteren conform de richtlijnen van het Centraal Fonds (CFV); - de netto-bedrijfslasten per verhuureenheid bedragen in , , vanaf 2017 moeten de netto-bedrijfslasten geleidelijk dalen naar een niveau van in 2020 (bedragen op basis van prijspeil 2013); - de onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) per verhuureenheid bedragen in , en vanaf per verhuureenheid (bedragen op basis van prijspeil 2013). Voor de niet-daeb vastgoedportefeuille is gerekend met een onderhoudsnorm van 700 per verhuureenheid. Een norm welke in lijn ligt met de markt en welke bijv. ook door het WSW wordt gehanteerd bij de risicobeoordeling van de niet-daeb vastgoedportefeuille; Jaarverslag

77 - de sectorspecifieke heffingen zijn ingerekend conform de richtlijnen van het CFV; - een verwachte resterende economische levensduur van de complexen van gemiddeld 23 jaar; - een disconteringsvoet van 5,25%; - in 2015 is rekening gehouden met een boven inflatoire huurverhoging van 0,25%, vanaf 2015 is de huurverhoging inflatievolgend; - huurharmonisatie is voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde; - restwaarde van de grond bij einde levensduur van een complex is nominaal per woning, deze waarde wordt hierbij jaarlijks geïndexeerd en vervolgens contant gemaakt. - De vennootschapsbelasting is geen onderdeel in de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Lefier verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Lefier onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Lefier het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Lefier een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Lefier een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties. De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel Jaarverslag

78 resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Lefier in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Jaarverslag

79 De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en - verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Lefier in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de nominale waarde. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente, rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Lefier op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Lefier de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt Jaarverslag

80 beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 0 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Bij indicatie dat project verliesgevend is, zal op dat moment afgewaardeerd worden naar lagere opbrengstwaarde. Voorraden De voorraden materiaal in magazijn worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Jaarverslag

81 5.10. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op mogelijke verplichtingen en lopende procedures terzake van opgeleverde werken. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en Lefier instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 5,25% genomen. Voorziening omgevingsbeheer. Deze voorziening dient ter dekking van mogelijke aanspraken, door de bewoners, op terugbetaling van de betaalde kosten voor omgevingsbeheer. Gewaardeerd op nominale waarde waarbij ingeschat wordt dat de contante waarde de nominale waarde benaderd. Jaarverslag

82 5.11. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf Leasing Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Lefier ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Lefier maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Derivaten worden bij opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Lefier een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Lefier past kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Lefier gedocumenteerd. Lefier stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedgeinstrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Jaarverslag

83 Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Lefier derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft. 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1. Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 6,5 %. Voor de laagste inkomens (tot ) houdt Lefier rekening met de prijs-kwaliteitverhouding van de woning. Voor deze inkomensgroep was de huurverhoging per huishouden verschillend, namelijk 2,5%, 3,5% of 4%. Hoe dichter de huidige huur van een woning bij de maximaal redelijke huur lag, hoe lager de huurverhoging. Voor de overige inkomensgroepen heeft Lefier de maximale toegestane huurverhoging toegepast. Huurders met een inkomen van kregen een huurverhoging van 4,5%. Huurders met een inkomen boven de kregen een huurverhoging van 6,5%. Jaarverslag

84 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion - methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Jaarverslag

85 De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Lefier heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Lefier betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (2013: 114%). In 2014 voldoet het pensioenfonds aan de norm om een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Lefier heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van Jaarverslag

86 een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Lefier, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde gewaardeerde activa. Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en derivaten De waardeverandering op derivaten wordt verwerkt op basis van de mutatie in de reële waarde. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Lefier het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Jaarverslag

87 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Lefier integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Zie ook paragraaf Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Lefier dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/ gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). Valutarisico Lefier loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Lefier geen valutarisico s. Renterisico Lefier loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Lefier risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Lefier risico s over de marktwaarde. Kredietrisico Lefier heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Lefier maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Lefier maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Jaarverslag

88 Lefier past kostprijshedge-accounting toe op de ingezette rente swaps. Op basis van de vigerende regelgeving is per balansdatum sprake van een effectieve hedge. In overeenstemming met RJ-Uiting is de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten vanaf het boekjaar 2014 toegepast. Voor alle rente swaps geldt dat de omvang, de looptijd, het afgedekte risico en de wijze van afrekening van de rente swaps gelijk zijn aan de afgedekte positie, waarmee sprake is van een effectieve hedge. De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten is in de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedgeinstrument afhankelijk van de afgedekte post. Voor een nadere toelichting op de door Lefier afgesloten derivatentransacties met bijhorende effecten op de marktwaarde en liquiditeitsrisico s wordt verwezen naar paragraaf 0. Lefier heeft geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten omdat er geen tussentijdse bijstortingsverplichtingen zijn overeenkomen met de banken. Dit betekent het volgende: o Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. o Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten Lefier past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabelrentende schulden worden omgezet in vastrentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid. 8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen Waardering vaste activa Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 0. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Jaarverslag

89 Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Effecten aardbevingsrisico op waardering In de balans is het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen voor respectievelijk miljoen en 152 miljoen (totaal miljoen). Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Oost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Lefier gaat er dan ook vanuit dat alle vormen schade als gevolg van de aardbevingen vergoed wordt door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten. Lefier participeert actief in de discussie met stakeholders, waaronder de overheden en de NAM om te komen tot afspraken over onder meer de afhandeling van schade. Lefier heeft bezit in het gebied waar aardbevingen optreden. Het vastgoed is als volgt verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden: ca woningen / eenheden waarbij de aardbevingseffecten direct zichtbaar zijn; Alle woningen in de wijken van gebiedsteam Hoogezand (3.642 woningen / eenheden) zijn gebouwd bovenop het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 220 miljoen en een WoZ waarde van 318,6 miljoen Alle woningen in de wijken Beijum, Lewenborg / Oosterhoogebrug (1.192 woningen / eenheden) zijn gebouwd bovenop het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 121,4 miljoen en een WoZ waarde van 170 miljoen De Korrewegwijk (2.692 woningen / eenheden) is niet gebouwd op het gasveld, maar hier zijn wel veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 181,1 miljoen en een WoZ waarde van 271,9 miljoen. De andere wijken in de stad Groningen zijn niet gebouwd op het gasveld en hier zijn de schades meer incidenteel. Deze woongelegenheden hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van 437,8 miljoen en een WoZ waarde van 568,6 miljoen. Externe deskundigen (taxateurs) geven aan dat voor de stad Groningen er geen effect op de marktwaarde van het vastgoed per balansdatum is waar te nemen. Er treedt geen vertraging op in Jaarverslag

90 verkopen, evenmin is er een daling van leegwaarden waar te nemen. Lefier ervaart in de stad Groningen nog geen effecten op de verhuurbaarheid van onroerend goed per balansdatum. In de gemeente Hoogezand- Sappemeer is wel sprake van daling van de leegwaarde. Het aantal transacties neemt hier af en transacties vinden vooral plaats tussen lokale partijen en bewoners. Er zijn nagenoeg geen nieuwe toetreders. Het is echter op dit moment niet te kwantificeren welk aandeel demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, aardbevingen en mogelijk andere factoren hierin hebben. Voor de toekomst verwacht Lefier een toename van het risico op waardedaling als gevolg van aardbevingen in zowel (delen van) de stad Groningen als Hoogezand- Sappemeer. In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingschade. Door de ligging van het vastgoed wordt Lefier geconfronteerd met diverse belangrijke risico s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico s kunnen als volgt worden geduid: Vastgoed Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade); Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade); Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade); Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegen overstaan (bouwschade). Bedrijfsvoering Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling; Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen; Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders; Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen. Lefier heeft om de gevolgen voor de waardering van het vastgoed en het effect op het eigen vermogen per 31 december 2014 in kaart te brengen uitvoerig contact gehad met externe vastgoedtaxateurs en is doende om de aanwezige schade aan het vastgoed in bezit op basis van fysieke inspecties te inventariseren. Deze inspecties zijn nog onder handen. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de aardbevingen continue plaatsvinden. Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen is dit niet verdisconteert in de marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum omdat externe deskundige nog geen inschatting kunnen maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde. Jaarverslag

91 Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde cq de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar toelichting par en (waarderingsgrondslagen) en par (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst cq dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. De gehanteerde parameters bij de bedrijfswaardebepaling zijn echter aan toenemende onzekerheden onderhevig als gevolg van de huidige ontwikkelingen. Externe deskundigen doen geen eenduidige uitspraken over de effecten voor de toekomst, evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Het sentiment van de markt zal in belangrijke mate worden bepaald door de aard en omvang van toekomstige aardbevingen en het besef van de gevolgen van de NPR. Lefier heeft nog geen zicht op de kosten als gevolg van versterkingsschade en/of bouwschade. De PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de conceptrichtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. De uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend. Er worden inmiddels ook proefberekeningen gemaakt voor het bouwkundig versterken van bestaande woningen. Omdat dit erg complex is, is momenteel nog geen duidelijkheid in de omvang van de kosten om bestaande woningen te laten voldoen aan de NPR. In principe worden herstel- en versterkingsschade direct door de Centrum Veilig Wonen / NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij Lefier moeten leiden. Lefier onderkent dat zij uit belang voor haar huurders en haar bedrijfsvoering mogelijk zelfstandig uitgaven zal moeten doen alvorens die vergoed worden door de NAM. Tevens kan er een verschil van mening ontstaan tussen Lefier en de NAM / CVW over de omvang van de te vergoeden schade (zowel aan het vastgoed als in de bedrijfsvoering).lefier gaat de bestaande woningen inventariseren op de bouwtechnische aspecten om de aardbevingsgevoeligheid in te schatten ten opzichte van de NPR. Lefier kan als gevolg van bovenstaande omstandigheden op dit moment geen inschatting maken van de gevolgen van de risico s op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Lefier neemt maatregelen om eventuele uitgaande kasstromen die betrekking hebben op de genoemde bedrijfsvoeringsrisico s in kaart te brengen. Per balansdatum zijn er geen vorderingen uit hoofde van de verwachte vergoedingen door de NAM in de cijfers opgenomen. Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentietransacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Lefier heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbeving schade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Lefier hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe Jaarverslag

92 opeisbaarheid van de financiering. Lefier schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in Verwerking fiscaliteit Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Lefier een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2013 en 2014 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - Het treffen van een onderhoudsvoorziening; - Het vormen van een herbestedingsreserve. Lefier volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van bestuur en belastingadviseurs pleitbaar zijn. 9. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Jaarverslag

93 10. Toelichting op de geconsolideerde balans (x 1.000) Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouwen Inventaris ICT Vervoermiddelen Totaal Stand per 31 december Mutaties 2014 Overboekingen Afschrijvingen Desinvesteringen Investeringen Totaal mutaties Stand per 31 december Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Grond geen afschrijvingen Casco kantoorgebouwen lineair 25 jaar, restwaarde 50% van de woz-waarde Verbetering kantoorgebouwen lineair 10 jaar Inventaris lineair 5 jaar ICT lineair 5 jaar Vervoermiddelen lineair 5 jaar Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De kantoorgebouwen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Er zijn op deze panden geen hypothecaire zekerheden afgegeven Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Verkocht onder voorwaarden In ontwikkeling Totaal Stand per 31 december Mutaties 2014 Correctie beginstand Presentatiewijziging grond en ontwikkelposities Stelselwijziging Aankopen Investeringen Subsidies Desinvesteringen Overboekingen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties Stand per 31 december Jaarverslag

94 In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn woongelegenheden en niet-woongelegenheden (waaronder garages) opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt miljoen. De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt miljoen (2013: miljoen). De bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 0. Het effect als herwaardering op het vermogen, als gevolg van de waardering op marktwaarde is miljoen. De historische kostprijs is daarbij iets meer dan miljoen. Het splitsen van de boekwaarde (marktwaarde) naar verkrijgingsprijs, cumulatieve waardeverminderingen en herwaarderingen niet mogelijk is omdat deze in het verleden niet bij alle rechtsvoorgangers is bijgehouden. In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurdersheffing voor de jaren 2015 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk 0,449%, 0,491% en 0,536 % van de WOZ waarde. Voor de jaren erna is nog geen beslissing genomen omtrent de hoogte van het percentage. Lefier heeft geopteerd voor het opnemen van het percentage van 2017 voor de gehele resterende looptijd. Door de corporatie is een verkoopbegroting opgesteld waarin 853 onroerende zaken voor verkoop zijn gepland. Het verkoopplan met geoormerkte eenheden zal in 2015 herbeoordeeld worden. Naar verwachting zullen 230 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken staan in de volgende tabel: Verkopen totaal Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x 1,-) In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 149 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 149 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het Koopgarant principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 0% en 25%. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Lefier betaalt hiervoor jaarlijks een vast bedrag (jaarlijks geïndexeerd) per eenheid. Het onroerend goed deels gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Lefier heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (in aantallen): Aantal verhuureenheden 1 januari Correctie 1 0 Verkopen boekjaar 41 5 Terugkopen boekjaar -3-7 Aantal verhuureenheden 31 december Jaarverslag

95 In de post In ontwikkeling staan naast de projecten ook de grond en ontwikkelposities gewaardeerd. Van de grond en ontwikkelposities heeft 87% een bouwbestemming. In 2014 hebben geen afwaarderingen plaatsgevonden Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal Stand per 31 december 2013 Mutaties 2014 Aanpassingen ivm schattings- en stelselwijziging Resultaat deelnemingen Mutatie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal mutaties Stand per 31 december Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Andere deelnemingen Belang Resultaat boekjaar 2014 Eigen vermogen Resultaat Eigen boekjaar vermogen Pandgarant B.V. 33,00% Woningnet N.V. 0,02% Groninger Monumentenfonds N.V. 0,00% Totaal overige deelnemingen Latente belastingvordering Latente belastingvordering: Stand per 1 januari Stelselwijziging Schattingswijziging Mutatie belasting latentie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Stand per 31 december Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar 0 Toelichting op de fiscale positie. Overige vorderingen Gewaardeerde optiepremie vanuit contract met extendible lening als gevolg van toepassing stelselwijziging Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013). De optiepremie wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het contract. Jaarverslag

96 10.4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen 0 0 Boekwaarde per 31 december Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen 0 0 Boekwaarde per 31 december Overige voorraden Magazijnvoorraad Boekwaarde per 31 december Vorderingen Huurdebiteuren Huurdersachterstand zittende huurders Huurdersachterstand vertrokken huurders Totaal huurdersachterstand Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen De vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. De vordering gemeenten betreft een vordering op gemeente Emmen inzake een bezwaar op de OZB welke begin 2015 is toegekend. De vordering belastingen betreft een bezwaar inzake de Verhuurdersheffing. Over de vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen wordt geen rente gerekend. Onder de overlopende activa zijn met name vooruitbetaalde rente en aflossingstermijnen van leningen met een vervaldatum begin januari en vooruitbetaalde lasten zoals verzekeringspremies verantwoord Liquide middelen Liquide middelen Kas 0 8 BNG ING-bank Rabobank Kruisposten 0 1 Totaal liquide middelen De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking. Jaarverslag

97 10.7. Groepsvermogen Groepsvermogen Stand per 1 januari Effecten stelselwijziging Resultaat boekjaar Stand per 31 december Gerealiseerd vermogen Niet-gerealiseerd vermogen Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Voorzieningen Onrendabele investeringe Garantieverplichtinge Reorganisatiekosten Deelnemingen Overige Stand per 31 december n 3.000n Mutaties 2014 Dotaties Onttrekkingen Vrijval Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december Totaal Van de voorzieningen is de verwachting dat een bedrag van als binnen 1 jaar zal aflopen (onrendabele investeringen en reorganisatiekosten). De overige posten hebben een langlopend karakter. Onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De dotatie betreft een voorziening onrendabel voor de volgende projecten: Oude Bouw te Nieuw-Weerdinge Gorecht West Fase1 te Hoogezand Chrysantstraat te Nieuw-Buinen Floreshuis te Groningen Stadwijck te Sappemeer De belangrijkste onttrekkingen uit de voorziening betreft de projecten Europapark (Groningen), Curacaostraat (Groningen), Narcissenstraat (Sappemeer), Vaart ZZ (Nieuw-Amsterdam), MFC en 33 woningen Emmercompascuum en 84 appartementen te Emmen. Garantieverplichtingen Dit betreffen garantieverplichtingen ter zake van verkochte nieuwbouwwoningen. De contractuele verplichting is komen te vervallen middels een uitspraak. Reorganisatiekosten De voorziening reorganisatiekosten betreft de kosten die direct samenhangen met in gang gezette reorganisaties. De vorming van de reorganisatievoorziening vindt plaats op het moment dat er een gedetailleerd plan voor de reorganisatie is geformaliseerd en de gerechtvaardigde verwachting is gewekt bij de betrokkenen dat de reorganisatie zal plaatsvinden. Overige voorzieningen Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen: Jaarverslag

98 - Voorziening jubileumuitkering - Voorziening omgevingsbeheer - Voorziening DIGH inzake garantstelling Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen overheid en kredietinstellingen Overheid Kredietinstellingen Totaal Stand per 31 december Nieuwe leningen Contractaflossingen Eindaflossingen Stand per 31 december De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille is ultimo ,68% (2013: 3,89%). De aflossingsverplichtingen zijn komend jaar 23,816 miljoen (2013: 55,295 miljoen). Deze zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Geborgde leningenportefeuille Per 31 december 2014 heeft de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde en gestorte leningenportefeuille een omvang van (2013: 803,918 miljoen). WSW-renterisico Lefier hanteert de normen van het WSW als grens voor het renterisico. Het WSW hanteert de 15%- grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een renteconversie of een spreadherziening kennen, en het saldo van leningen met een bulletaflossing die wordt geherfinancierd in het betreffend jaar. Daarnaast telt het saldo van de variabele renteleningen elk jaar mee. De bedoeling van deze richtlijn is grote pieken voorkomen. De reële waarde van de leningen bedraagt 817,8 miljoen. Onderstaande grafiek laat zien dat we de komende 10 jaar een acceptabel renterisico lopen. De piek in 2020 en 2021 wordt deels veroorzaakt door de afloop van leningen horende bij derivatencontracten. Jaarverslag

99 Figuur 1: Ontwikkeling renterisico (in procenten) 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Renterisico (in procenten) 0,0% WSW-renterisico Renterisico zonder basisrenteopslag Norm Relatief renterisico Op grond van het treasurystatuut is de definitie van het relatief renterisico van het WSW leidend. Deze bepaald in sterke mate de mix van financiering met een korte en lange rentetypische looptijd. Het relatief renterisico ligt de komende 10 jaar ruim beneden het toegestane maximum. Het vervalschema van de langlopende schulden is hieronder weergegeven: Specificatie leningen naar looptijd Looptijd < 1 jaar Looptijd 1-5 jaar Looptijd > 5 jaar Stand per 31 december Aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Derivaten Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory breakclause 5 na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2014: 5 De breakclause betekent dat de renteswap na respectievelijk 9,5 en 10 jaar wordt beëindigd tegen afwikkeling van de marktwaarde van de renteswap. Afhankelijk van de rentecurve per 24 november 2020 en 24 mei 2021 kan dit een ontvangst of een betaling voor Lefier betekenen. Partijen kunnen voorafgaand aan deze periode besluiten om de breakclause ongedaan te maken, en de transactie door te laten lopen. Jaarverslag

100 Tabel 1: Derivatenportefeuille stichting Lefier per 31 december 2014 (bedragen in duizenden euro's) Nr. Bank Type Coupon Lefier Startdatum Einddatum Volume Break Marktw aarde ontvangt clause ultimo 2014 ultimo Rabobank Payer sw 3,3350% ap 3M Euribor Geen BNP Paribas Payer sw 3,6375% ap 3M Euribor BNP Paribas Payer sw 3,6675% ap 3M Euribor Totaal Per 31 december 2014 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. 32,986 miljoen -/- (31 december 2013: 13,371 miljoen - /-). Een verslechtering van 19,165 ten opzichte van vorig jaar, dit door de dalende kapitaalmarktrentes. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen. Lefier hoeft hiervoor geen aanspraak te doen op de borgingsfaciliteit zoals vrijgegeven door het WSW. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2014 is geen sprake van open posities. Tabel 2: Overzicht gehedgde posities per 31 december 2014 Nr Geldgever Payer Type Bedrag Limiet Ingangs- Einddatum Spread- Basis- Opslag sw ap datum aanpassing rente % 250 Bank Nederlandse Gemeenten 1 ROL M Eur 0, Bank Nederlandse Gemeenten 2 ROL M Eur 0, Bank Nederlandse Gemeenten 3 ROL M Eur 0,300 Totaal Lefier past dan ook kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen. Embedded derivaten Embedded derivaten Stand per 1 januari 0 0 Stelselwijziging 1 januari Herwaardering Stand per 31 december Jaarverslag

101 Onderstaande tabel geeft een overzicht van de leningen met een embedded swap. Lefier heeft 5 basisrentelening en 1 extendible lening/tijdvaklening. Tabel 3: Overzicht leningen met een embedded swap per 31 december 2014 Nr Geldgever Type Bedrag Ingangs- Einddatum Spread- Basis- Opslag Totaal datum aanpassing rente % 239 Nederlandse Waterschapsbank BAS ,695 0,210 3, Nederlandse Waterschapsbank BAS ,290 0,000 3, Nederlandse Waterschapsbank BAS ,210 0,160 3, Bank Nederlandse Gemeenten BAS ,230 0,160 3, Nederlandse Waterschapsbank BAS ,610 0,600 4, ABN-AMRO* EXT ,980 0,000 3,980 Totaal Dit type leningen valt onder de huidige definitie van derivaten zoals door het ministerie is bepaald. Ultimo 2014 is voor deze leningen * Geldnemer is op 1 juli 2032 een vaste rente van 4,55% of een variabele rente verschuldigd gebaseerd op het 3-maands Euribor-tarief zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Toevoegingen Afname Herwaardering Stand per 31 december Kortlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten 18 0 Schulden aan leveranciers Schulden op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden 0 85 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Lefier heeft per 31 december 2014 bij de ING Bank NV een kredietfaciliteit ter grootte van 40 miljoen. Op balansdatum is 16,414 miljoen (2013: 16,978) miljoen benut van deze faciliteit. Onder de schulden aan kredietinstellingen zijn tevens toegelicht de aflossingsverplichtingen op leningen binnen 1 jaar na afloop van het boekjaar. Onder de overlopende passiva zijn met name de transitorische rente van langlopende leningen en verplichtingen van werkzaamheden welke zijn uitgevoerd in 2014 en waarvan de nota ontvangen is in 2015 opgenomen. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Jaarverslag

102 10.11 Toelichting op de fiscale positie Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, de verwerking van projectontwikkelingsresultaten, het vormen van een herbestedingsreserve en de afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ-waarde. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Lefier volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. In 2014 is het inzicht in de omvang van de compensabele verliezen, mede als gevolg van nacalculaties van projecten, herstel van afschrijvingsfouten in de fiscale activamodule en de eliminatie van resultaten als gevolg van een fiscaal afwijkende consolidatie, toegenomen. Daarnaast verwerken we met ingang van 2014 als gevolg van de nieuwe Richtlijnen Jaarverslaggeving een latentie voor de embedded derivaten welke op de balans worden gewaardeerd. Mede hierdoor is de latentie per 1 januari 2014 gecorrigeerd met een bedrag van 1,3 miljoen. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-opbrengst over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Schatingswijziging Mutatie belasting latentie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. Bij de vorming van de latentie is het belastingtarief van 25% gehanteerd. Voor Lefier geldt dat in 2014 de effectieve belastingdruk nihil is uit hoofde van de vennootschapsbelasting, omdat de verwachte fiscale winst kan worden verrekend met de compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Dit is in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften. Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren: Jaarverslag

103 Latente belastingvordering Compens. Embedded Leningen Grondbank Totaal verliezen Derivaten en projecten Stand per 1 januari Stelselwijziging Schattingswijziging Mutatie latentie Fiscaal resultaat verslagjaar Stand per 31 december Compensabele verliezen De aangiften vennootschapsbelasting tot en met 2012 zijn ingediend. Tot en met 2008 was er sprake van drie afzonderlijke stichtingen, Stichting IN (hierna: IN), Stichting Wooncom (hierna: Wooncom) en Stichting Volksbelang (hierna: Volksbelang). Per 1 januari 2009 zijn deze stichtingen gefuseerd en is Stichting Lefier ontstaan. De aangifte 2013 is in concept opgesteld en het resultaat is derhalve nog niet exact bekend. Op basis van de huidige verwachtingen bedraagt het negatieve fiscale resultaat over ,3 miljoen. De aanslagen tot en met 2008 zijn definitief vastgesteld en conform de ingediende aangiften afgedaan. Als gevolg van een onderzoek van de belastingdienst naar vastgoedtransacties, is ook de verwerking van enige transacties in de aangifte(n) vennootschapsbelasting beoordeeld. Het saldo van de gerealiseerde verliezen tot en met 2014 bedraagt 43,306 miljoen. Hiervoor is per 31 december 2014 een latentie gevormd van 10,827 miljoen. In onderstaand overzicht een specificatie per jaar. Overzicht fiscale jaarresultaten tot en met 2014 (bedragen in euro's) Jaar Wooncom In Volks- Lefier Totaal belang t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m 2023 Totaal compensabele verliezen tot en met Verreken-baar Op basis van een meerjarige fiscale winstplanning is de verwachting gebaseerd dat de compensabele verliezen binnen de wettelijke termijn kunnen worden verrekend. Van de fiscale winst over het jaar 2012 zal volgens de huidige inzichten 3,4 miljoen toegerekend worden aan het fiscale verlies over Na die toerekening resteert dan een compensabel verlies over 2006 van 4,8 miljoen. Het fiscaal resultaat 2014 zal verrekend worden met de verliezen uit 2006 en Voor het jaar 2015 wordt een fiscale winst verwacht van rond 22 miljoen. Bij de berekening van dit bedrag zijn geen fiscale projectverliezen als gevolg van verkoop voorzien. Indien er wel sprake is van verkoop zal dit van invloed zijn op de omvang de fiscale winst voor De fiscale strategie is er op Jaarverslag

104 gericht dat er over 2015 een fiscale winst wordt gerealiseerd die minimaal de omvang heeft van de compensabele verliezen tot en met Latentie tijdelijke waardeverschillen vastgoedbeleggingen De waardering van de vastgoedbeleggingen vindt met ingang van 2012 plaats op marktwaarde in verhuurde staat. Zie hiervoor de waarderingsgrondslagen elders in dit jaarverslag. De commerciële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per 31 december ,059 miljard. Voor het bezit welke het label doorexploitatie heeft is er sprake van tijdelijke verschillen, echter de realisatie hiervan ligt niet in de eerste vijf jaar in verband met door exploiteren; de verschillen tussen de commerciële waarde en de fiscale waarde zullen binnen een horizon van vijf jaar niet verdwijnen. De fiscale waarde van het vastgoed bedraagt ultimo ,633 miljard. De verkoopportefeuille bestaand bezit heeft betrekking op woningen die reeds langer in bezit zijn. De commerciële waarde van die woningen is gemiddeld 70% van de WOZ-waarde. De fiscale waarde van die woningen is voor de fiscale openingsbalans ook gebaseerd op 70% van de WOZ-waarde. Aangezien de commerciële en fiscale waarde op deelportefeuilleniveau aan elkaar gelijk zijn is er geen aanleiding om een latentie te vormen voor woningen bestemd voor verkoop. Latentie tijdelijke waardeverschillen leningen VSO II schrijft voor dat de leningen op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 tegen marktwaarde opgenomen dienen te worden. Het verschil tussen de marktwaarde en nominale waarde dient vrij te vallen gedurende de looptijd van de lening. Deze (dis)agio valt lineair per lening vrij over de resterende looptijd. Latentie tijdelijke waardeverschillen grondposities en projecten Voor een groot aantal grondposities is de fiscale boekwaarde per ultimo 2014 aanzienlijk hoger dan de commerciële boekwaarde (na impairment). Veelal wordt in de commerciële waardering rekening gehouden met een in de toekomst te realiseren verlies als gevolg van (bijvoorbeeld) verkoop, maar wordt fiscaal tussentijds geen rekening gehouden met een afwaardering. Indien het de verwachting is dat een waarderingsverschil van een project of grondpositie binnen 5 jaar leidt tot het in aanmerking nemen van een afwijkend fiscaal resultaat, dan heeft Lefier het waarderingsverschil commercieel/ fiscaal per ultimo 2014 inzichtelijk gemaakt ten behoeve van de eventueel op te nemen latentie. Daarnaast is de inschatting dat ook na deze periode er substantiële waarderingsverschillen ontstaan op grondposities zoals bijvoorbeeld Gorecht-West Niet uit de balans blijkende verplichtingen Huurverplichtingen In onderstaande tabel staan drie bedrijfspanden voor eigen gebruik welke worden gehuurd van derden. Hiervoor zijn langlopende verplichtingen aangegaan. Locatie Plaats Einde contract Toelichting Beneluxlaan 64 Stadskanaal opzegging heeft plaatsgevonden de Brink 2-3 Borger opzegging heeft plaatsgevonden Noorderstraat 151b Sappemeer opzegging heeft plaatsgevonden Garantstellingen Lefier verbindt zich jegens de Friesland Bank als borg voor Vierwaarde B.V. tot zekerheid voor een verstrekte lening van 7,5 miljoen in rekening-courant. Met dien verstande dat het bedrag waarvoor de borg uit hoofde van deze borgstelling kan worden aangesproken nimmer meer bedraagt dan 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van zijn aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde B.V. Jaarverslag

105 Lefier staat voor één derde garant voor het exploitatieresultaat van Nieuw Veenlanden 1 in de gemeente Borger-Odoorn. Stichting Lefier is aansprakelijk voor de schulden van de Vof Tasmantoren en Vof In-Ter Steege. Lefier staat borg voor een bedrag van 1,059 miljoen betreffende een lening van de BNG verstrekt aan Stichting Dutch International Guarantees for Housing. De geldnemer gebruikt de middelen voor het realiseren van huisvesting in San Carlos in Nicaragua. Voor een deel van de garantstelling heeft Lefier in 2014 een voorziening gevormd van Investerings- en onderhoudsverplichtingen Lefier heeft inzake de ontwikkeling van projecten (nieuwbouw, renovatie en/of grootonderhoud) 10,1 miljoen aan aangegane verplichtingen ultimo 2014 (ultimo 2013: 25,2 miljoen). Heffing saneringsfonds Lefier zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal 9,3 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Lefier een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Lefier opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo 31,396 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Lefier het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Lefier verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico s en looptijdrisico's. Bij het aangaan van nieuwe derivatentransacties wordt het gebruik verder beperkt door de nieuwe derivatenrichtlijn. Ketenaansprakelijkheid Op grond van de Wet Ketenaansprakelijkheid kan Lefier eventueel aansprakelijk worden gesteld. Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de Wet Ketenaansprakelijkheid toe bij alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Toezicht belemmerende bepalingen De ministeriële richtlijn voor derivaten bevat aanwijzingen voor toezicht belemmerende bepalingen. Lefier heeft de contracten voor financiële instrumenten beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in een aantal contracten toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen. De ministeriële richtlijn schrijft voor dat Lefier een plan van aanpak moet opstellen om deze contracten af te bouwen. Hierover is Lefier in overleg met de externe toezichthouder. Het afbouwen van deze contracten kan leiden tot het moeten verrekenen van een eventuele negatieve marktwaarde. In hoeverre dit daadwerkelijk gaat leiden tot een uitstroom van middelen is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktrente en de looptijd van de onderliggende contracten. Jaarverslag

106 Stroomversnelling Vier bouwbedrijven en zes woningcorporaties, waaronder Lefier, hebben op 20 juni 2013 de samenwerkingsovereenkomst (SOK) Stroomversnelling gesloten. Doel van het project is het energieneutraal maken van huurwoningen. In de SOK is opgenomen dat Lefier circa woningen energieneutraal gaat maken. De uitvoering van de Stroomversnelling vindt plaats in drie fasen. Lefier is in de SOK alleen verplichtingen voor fase 1 (154 woningen) en fase 2 (1.480 woningen) aangegaan. De woningcorporaties staan gezamenlijk garant voor de uitvoering van het totale programma in fase 1 (1.000 woningen) en fase 2 ( woningen). Lefier kan het contract na fase 1 beëindigen als niet door alle partijen aan contractueel afgesproken criteria wordt voldaan. Na afronding van fase 1 zal een evaluatie plaatsvinden alvorens te besluiten om ook fase 2 ten uitvoer te gaan brengen. Op basis van het intern geformaliseerde programmaplan Stroomversnelling heeft het bestuur van Lefier besloten om alleen mandaat te geven voor de uitvoering van fase 1 van het project. Lefier verwerkt voor fase 1 de verplichtingen per project in haar administratie wanneer deze daadwerkelijk worden aangegaan Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Lefier en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Lefier naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Jaarverslag

107 11. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Huuropbrengsten Te ontvangen netto-huur Af: huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten De huren zijn is 2014 gestegen met 6,2 miljoen. De belangrijkste redenen zijn de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli (ca. 3 miljoen) en de toevoeging vanuit de nieuwbouw (ca. 1,8 miljoen). Daarnaast zijn er aanpassingen in huur als gevolg van harmonisatie bij mutatie, verbeteringen aan woningen en overige aanpassingen. Door sloop en verkopen (ca. 0,6 miljoen) is de netto huur gedaald Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten Af: derving Totaal opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen BWS bijdrage Bijdrage individuele woningaanpassingen 4 0 Totaal overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Bij: kosten eigen werkapparaat Af: Boekwaarde Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Lefier heeft 201 (2013: 174) zelfstandige woongelegenheden en 2 (2013: 124) onzelfstandige woongelegenheden verkocht Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto omzet Mutatie onderhanden projecten Totaal gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde produktie eigen bedrijf Geactiveerde kosten werkapparaat Totaal gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen verrichte diensten Beheervergoeding Pro rata Overige dekkingen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten Jaarverslag

108 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Activa ten dienste van de exploitatie Overige zaken Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Onrendabele investering nieuwbouw huur Overig Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De onrendabele investering nieuwbouw huur bestaat uit de volgende projecten: Oude Bouw, Nieuw-Weerdinge 475 Gorecht-West Fase1, Hoogezand Chrysantstraat, Nieuw Buinen 210 Floreshuis, Groningen 570 Uitbreiding Stadwijck, Sappemeer 94 Herwaardering ORT lopende projecten -918 Totaal Onrendabele investering nieuwbouw huur De overige waardeveranderingen bestaan voornamelijk uit afboeking grondposities en waardeverandering van verkoop onder voorwaarden Kosten uitbesteed werk en externe kosten Uitbesteed werk 0 14 Totaal kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Erfpacht Totaal erfpacht Lonen en salarissen Bruto salarissen Uitzendkrachten Af: ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen /12.7 Sociale- en pensioenlasten Sociale lasten Pensioenlasten Totaal sociale- en pensioenlasten Onderhoudslasten Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) Basiskwaliteit Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Subtotaal onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) Af: onderhoudslasten eigen onderhoudsdienst Totaal onderhoudslasten Onderhoudslasten per gewogen verhuureenheid Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) Basiskwaliteit Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Totale onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) Aantal gewogen verhuureenheden Jaarverslag

109 Leefbaarheid Leefbaarheid Totaal leefbaarheid Lasten servicecontracten Servicekosten Totaal servicekosten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Afwaardering magazijnvoorraad Afwaardering grond en ontwikkelposities Totaal bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Kosten organisatieontwikkeling (incl dotatie reorganisatievoorziening) Belastingen Verzekeringen Sectorspecifieke heffingen Dotatie voorziening Administratiekosten VVE's Overige lasten Totaal overige bedrijfslasten Specificatie honoraria externe accountant het onderzoek van de jaarrekening andere controleopdrachten adviesdiensten op fiscaal terrein Totaal Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Lefier en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountants-organisaties). Vanaf jaarrekening 2014 worden de accountantswerkzaamheden verricht door PwC (2013 Deloitte). Opgegeven worden de lasten ten aanzien van het boekjaar waarop de (controle-) werkzaamheden betrekking hebben ( toegerekend aan het boekjaar ). Deze methode houdt in dat de lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop deze betrekking hebben. Indien een deel van de (controle-) werkzaamheden worden verricht na het boekjaareinde (in het volgende boekjaar) zal daarvoor derhalve een voorziening of overlopende post worden gevormd (toerekening). Jaarverslag

110 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie actuele waarde Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De mutatie actuale waarde sluit aan bij de niet-gerealiseerde waardeveranderingen zoals deze in paragraaf 10.2 staan toegelicht. 14 Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten Te vorderen bijdragen 0 1 Leningen u/g 0 0 Bouwrente Toegerekende rente materiële vaste activa in de servicekosten 0 0 Overige vorderingen Leningen o/g Kasgeld/rekeningcourant Betaalde premies derivaten Disagio WSW Overige schulden Financieringskosten Totaal financiële basten en lasten Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Schatingswijziging Mutatie belasting latentie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen SRRG (nettovermogenswaarde) 0 0 Pandgarant B.V. (nettovermogenswaarde) N.V. Wonen boven Winkels Groningen (nettovermogenswaarde) 0 0 Lefier Holding B.V. (nettovermogenswaarde) 0 0 De Monden B.V. (nettovermogenswaarde) 0 0 Emmermeer Ontwikkeling B.V. (nettovermogenswaarde) 10 0 Wilhelmina P&E B.V. (nettovermogenswaarde) 0-54 Vierwaarde B.V. (nettovermogenswaarde) IN Ontwikkeling B.V. (nettovermogenswaarde) 0 0 V.O.F. In - Ter Steege (nettovermogenswaarde) 0 0 V.O.F. Tasmantoren (nettovermogenswaarde) 0 0 Groninger Monumentenfonds Totaal deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Jaarverslag

111 12. Overige informatie Werknemers Het aantal werknemers in dienst van Stichting Lefier per 31 december 2014 was 396 (2013: 472). In voltijdse equivalenten (FTE) was dit 359,4 (2013: 421,2). Geen van de medewerkers is werkzaam buiten Nederland (2013: 0). Het hierin inbegrepen gemiddeld aantal werknemers bij proportioneel geconsolideerde maatschappijen bedraagt 0 in 2014 (2013: 0) Bestuurder De bezoldiging (zogenaamde werkgeverslasten/totale loonkosten) van de Bestuurder in 2014 is (2013: ) inclusief sociale lasten, pensioenpremie en vakantietoeslag. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging bestuur Beloning Belastbare onkostenvergoeding Sociale lasten Beloningen betaalbaar op termijn Totaal Commissarissen Ter zake van bezoldiging van commissarissen is in (2013: ) ten laste van het resultaat gebracht. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging Raad van Commissarissen Beloning Belastbare onkostenvergoeding Sociale lasten Totaal De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties opgesteld. Vanaf 1 januari 2012 is deze code op alle commissarissen van toepassing. Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Lefier van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, bezoldigingsklasse I. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Stichting Lefier is Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de Jaarverslag

112 leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Lefier heeft geen uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen gedaan in Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hieronder vermelde topfunctionarissen is er één overige functionaris die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum heeft ontvangen. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. Leidinggevende topfunctionarissen A.J. de Boer 2014 A.J. de Boer 2013 Functie(s) Bestuurder Bestuurder Duur dienstverband in /1-31/12 1/1-31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1 1 Gewezen topfunctionaris? nee nee (Fictieve) dienstbetrekking? ja ja Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? - - Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum (klasse I) Motivering indien overschrijding: n.v.t. n.v.t De bestuurder heeft de beschikking gehad over een leaseauto. De bijtelling inzake privé-gebruik is in de beloning opgenomen. Hij heeft geen aanvullende variabele beloningen of bonussen ontvangen. Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x 1 J. van der E.I. van Moolen D. Hoogstra Leeuw en T. Slagman- Bootsma M.M. van Akkeren H.W. van H. Kesteren Donkervoort Functie(s) Voorzitter Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid Duur dienstverband 1/9-31/12 1/1-31/08 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 Bezoldiging Beloning 1) Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: Bedrag overschrijding ) Beloningsbedragen voor de commissarissen zijn exclusief BTW. Jaarverslag

113 Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x 1 J. van der E.I. van Moolen D. Hoogstra Leeuw en T. Slagman- Bootsma M.M. van Akkeren H.W. van Kesteren H. Donkervoort Functie(s) - Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid Duur dienstverband - 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/5-31/12 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: Bedrag overschrijding Overige functionarissen Functie Directeur Woonbedrijf Directeur Woonbedrijf Duur dienstverband in /1-30/11 1/1-31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1 1 Gewezen topfunctionaris? nee nee (Fictieve) dienstbetrekking? ja ja Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? - - Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum (klasse I) Motivering indien overschrijding: 1) 1) Motivering overschrijding De hoogte van deze honorering is het gevolg van salarisgarantie bij herplaatsing conform de CAO. De directeur Woonbedrijf heeft de beschikking gehad over een leaseauto, de bijtelling inzake privé-gebruik is in de beloning opgenomen. Dit boekjaar heeft hij in verband met zijn vrijwillig vervroegde uittreding, conform artikel CAO, een gratificatie ontvangen van één maandsalaris. Op de overschrijding is het overgangsrecht van toepassing. Jaarverslag

114 Enkelvoudige Jaarrekening 13. Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1.000) ACTIVA Ref VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 2 Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 3 Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 4 Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden Vorderingen 5 Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA Jaarverslag

115 PASSIVA Ref Eigen vermogen Voorzieningen 8 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen Langlopende schulden 9 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Derivaten Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden 10 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA Jaarverslag

116 14. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 Ref BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten 11.5 Geactiveerde produktie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 12.2 Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14 Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten Opbrengsten van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten 0 0 Andere rentebaten een soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Jaarverslag

117 15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening over 2014 (x 1.000) Algemene toelichting Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, stelselwijzigingen, schattingswijzigingen, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Fiscale eenheid Lefier is voor de VPB een fiscale eenheid met de deelneming Lefier Holding BV en De Monden BV en kan hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Het fiscaal resultaat wordt per entiteit berekend waarna afrekening plaats vindt. Toelichting op de enkelvoudige balans In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening weergegeven. Deelnemingen SRRG (nettovermogenswaarde) Pandgarant B.V. (nettovermogenswaarde) Woningnet N.V. (verkrijgingsprijs) 1 1 Groninger Monumentenfonds N.V. (verkrijgingsprijs) N.V. Wonen boven Winkels Groningen (nettovermogenswaarde) Lefier Holding B.V. (nettovermogenswaarde) 0 16 De Monden B.V. (nettovermogenswaarde) Emmermeer Ontwikkeling B.V. (nettovermogenswaarde) IN Ontwikkeling B.V. (nettovermogenswaarde) V.O.F. Tasmantoren (nettovermogenswaarde) Totaal deelnemingen In de post overige vorderingen zit een vordering op Stichting SRRG ad EUR 23,484 miljoen welke in de consolidatie wordt geëlimineerd. Eigen vermogen Overige reserves Wettelijke reserves deelnemingen -1-1 Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Toelichting wettelijke reserve deelnemingen: PandGarant B.V. (belang 50.0%) Emmermeer Ontwikkeling B.V. (belang 50%) Totaal wettelijke reserve deelnemingen -1-1 Verloopoverzicht eigen vermogen Overige Wettelijke Resultaat Totaal reserves reserves boekjaar Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december Jaarverslag

118 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Lefier in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Voorzieningen De grondslagen voor de voorzieningen zijn gelijk aan die van de geconsolideerde balans met uitzondering van de voorziening deelnemingen. In de enkelvoudige balans is een voorziening gevormd voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van Lefier ten behoeve van de deelnemingen, welke onderdeel is van de overige voorzieningen. Groningen, Stichting Lefier Bestuurder: De Raad van Commissarissen: A.J. de Boer J. van der Moolen, voorzitter RvC E.I. van Leeuwen-Seelt, lid RvC T. Slagman- Bootsma, lid RvC drs. M.M. van Akkeren RC, lid RvC H.W.H.M. van Kesteren, lid RvC H. Donkervoort, lid RvC In verband met fraudegevoeligheid zijn in deze versie van het jaarverslag alleen de namen van de bestuurder en de raad van commissarissen opgenomen en de handtekeningen weggelaten. Een exemplaar van het integrale Jaarverslag, inclusief de handtekeningen van de bestuurder en de leden van de raad van commissarissen wordt bewaard bij Lefier en is in te zien op het kantoor van Lefier. Jaarverslag

119 Overige gegevens 16. Statutaire resultaatbestemming De statuten van Lefier schrijven voor dat jaarlijks, binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar, de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag worden vastgesteld. Het resultaat wordt aangewend ten behoeve van de volkshuisvesting. 17. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat in mindering gebracht op de overige reserves. 18. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uit ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. 19. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina s opgenomen. Jaarverslag

120 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en raad van commissarissen van Stichting Lefier Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Lefier te Groningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting. Ref.: e PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: , F: , PwC is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK ), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK ), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK ), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK ), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK ), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK ) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam. Jaarverslag

121 Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Lefier per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Benadrukking van de toelichting in de jaarrekening omtrent de risico s als gevolg van de aardbevingsproblematiek Wij vestigen de aandacht op de tekst op de pagina s 89 tot en met 91 in de toelichting van de jaarrekening, waarin de risico s uiteengezet zijn met betrekking tot de beoordeling van het bestuur van de stichting ten aanzien van de (mogelijke) gevolgen van de aardbevingsproblematiek op de waardering van het vastgoed en de bedrijfsvoering. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 26 juni 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA Stichting Lefier Ref.: e Jaarverslag

122 bijlagen 1. overzicht bouwprojecten 2. juridische structuur Lefier 3. adressen Lefier Jaarverslag

123 bijlage 1. overzicht bouwprojecten 2014 Nieuwbouwprojecten 2014 Jaarverslag

124 bijlage 2. juridische structuur Lefier Afbouw verbindingen Mede door de herziene woningwet met aanzienlijke consequenties voor de verbindingen van corporaties voor onder meer de financiering en de aansturing, heeft Lefier besloten verbindingen zoveel mogelijk af te bouwen. In 2014 is besloten de NV Groninger Monumentenfonds af te stoten. Formele verkoop van de aandelen vindt plaats in In 2015 verwachten we een verdere daling van het aantal verbindingen, door onder meer de voorgenomen verkoop van Pandgarant BV en de ontbinding van enkele verbindingen door staking van activiteiten binnen deze verbindingen. Jaarverslag