RUIMTELIJKE ONDERBOUWING INZAKE DE VOORGENOMEN OMGEVINGSVERGUNNING WAARBIJ WORDT AFGEWEKEN VAN HET BESTEMMINGSPLAN KASTANJEHOF

Transcriptie

1 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING INZAKE DE VOORGENOMEN OMGEVINGSVERGUNNING WAARBIJ WORDT AFGEWEKEN VAN HET BESTEMMINGSPLAN KASTANJEHOF D.d. juni 2011 Bij besluit van de gemeenteraad van 31 augustus 2010 is vastgesteld het Bestemmingsplan Kastanjehof. In dit bestemmingsplan werd ruimtelijk vormgegeven aan de voorgenomen renovatie van het winkelcentrum Kastanjehof. De renovatie voorzag in de bouw van een nieuw winkelstraatje en enkele nieuwe woningen en een aanpassing van het bestaande complex. Reeds in het bestemmingsplan werd voorzien dat een opnieuw invullen van de winkelfunctie op ernstige problemen zou kunnen stuiten, reden waarom ook een gebruik voor maatschappelijke doeleinden wordt toegestaan en uiteindelijk zelfs de mogelijkheid gecreeerd werd om ook de begane grond om te vormen naar een winkelfunctie. Voor de realisatie van de renovatie en de nieuwbouw zijn reeds aanvragen bouwen omgevingsvergunningen vergunningen ingediend. Aanvang 2011 is door de ontwikkelaar Van Thiel Ontwikkeling BV te Wijchen een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend die afwijkt van het nieuwe bestemmingsplan voor de Kastanjehof, in die zin dat gevraagd wordt om toch het tussenstuk tussen het oude en het nieuwe gedeelte te mogen bebouwen en daarnaast te kunnen beschikken over het plein voor de aanleg van een besloten kinderspeelplaats. Ten aanzien van de bebouwing van het tussenstuk en de vestiging van een Kinderdagverblijf in het complex is onder kenmerk ZHZ_WABO /Z d.d. 19 april 2011 een omgevingsvergunning verstrekt, zulks met gebruikmaking van de mogelijkheden op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a, 2o van de Wabo. Voor het gebruik van een deel van de Kastanjehof als speelterrein ten behoeve van het in de Kastanjehof te vestigen Kinderdagverblijf dient een afwijkende procedure gevoerd omdat dit speelterrein gelegen is deels in het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan Kastanjehof en deels in het Bestemmingsplan Kern Maasland Ter motivatie hiervan het volgende. Kastanjehof in gebruik als Kinderdagverblijf Bij de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het besluit van 19 april 2011 als hiervoor is aangegeven, is reeds uitvoerig gemotiveerd het gegeven waarom het complex als Kinderdagverblijf in gebruik wordt genomen.

2 Vastgesteld is dat zulks op basis van een gedegen marktanalyse en ondernemingsplan een reele invulling is van dit reeds geruime tijd leegstaande complex. Bij het genoemde besluit van 19 april 2011 heeft het college van B. en W. dan ook met de vestiging van een Kinderdagverblijf ingestemd. Onttrekking openbaarheid plein ten behoeve van een kinderspeelplaats Voor een kinderdagverblijf is het strikt noodzakelijk om over een buitenruimte te beschikken. Op grond van artikel 7 van de door de Minister van Sociale Zaken d.d vastgestelde Beleidsregels Kwaliteit Kinderopvang dient een dagopvang te beschikken over: "een aangrenzende, voor kinderen veilige en toegankelijke, alsmede op de leeftijd van de kinderen passend ingerichte buitenspeelruimte, waarvan de oppervlakte minimaal 3 m2 bruto oppervlakte speelruimte per aanwezig kind bedraagt". De plannen gaan uit van een kinderopvang voor 60 kinderen (4 groepen van 15 kinderen) en buitenschoolse opvang van 40 kinderen (2 groepen van 20 kinderen), waardoor 300 m2 buitenruimte beschikbaar dient te komen. Dit kan alleen door een deel van de Kastanjehof daarvoor te reserveren. Dit deel omvat dan het centrale gedeelte door doortrekking van de gevellijnen van de nieuwbouw en de logische stramienlijn van het kinderdagverblijf. Aan de zijde van de Stationsstraat en van de verlengde Kastanjehof (waaraan de nog aanwezige winkels van bakker en cafetaria) blijft dan een weg voor fietsers en voetgangers (en hulpdiensten) over van ca. 5 meter breedte. Het af te scheiden pleingebied dient te worden afgezet met een open hekwerk van 120 cm hoogte en wordt binnenin aangekleed met beplanting gras, kinderspeeltuig e.d. De als speelgebied te gebruiken grond zal door de gemeente in erfpacht worden uitgegeven aan de ontwikkelaar. De erfpacht zal eindigen zodra het gebruik van de ruimte als kinderdagverblijf beeindigt wordt. Het speelterrein zal worden ingericht zoals op bijgevoegde tekening is aangegeven. Daaruit kan men een aantal zaken concluderen: het terrein zal grotendeels afgewerkt worden met gras. Overwogen is om vanuit onderhoudsproblematiek kunstgras te gebruiken maar hiervan wordt afgezien omdat dit enerzijds een andere beleving geeft en anderzijds bij zonneschijn nogal heet kan worden; voor het overige gedeelte wordt een verharding toegepast met de volgende materialen ; er komen twee hoogteaccenten (ca. 50 cm) en wel rondom de Kastanjeboom en diagonaal daartegenover in het grasveld; er komen de navolgende vaste toestellen:

3 «het gebied wordt afgezet met een metalen spijlenhekwerk van ca. 120 cm breed; er omt weliswaar een poort in het hekwerk maar die dient uitsluitend voor doorgang voor onderhoudsdiensten en als vluchtweg; er komt slechts een beperkte beplanting die enkel ten doel heeft om wat accenten aan te geven om de inkijk vanaf de openbare weg wat te structureren (zodat enerzijds de spelende kinderen niet van alle kanten bekeken worden en er meer controle is op "kijkers". : Z 1 Aanzicht van het plein met dichtgebouwd tussenstuk. De speelplaats is globaal even groot als het grijs gea5rceerde gebied (en dat tot aan de bebouwing).

4 Vigerend bestemmingsplan Voor de gevraagde omgevingsvergunning, zoals gemeld is gedeeltelijk (globaal een zone van 5 meter langs de oude en nieuwe bebouwing omvattende ca. 175 m2) van toepassing het vigerende bestemmingsplan Kastanjehof, vastgesteld door de gemeenteraad op 31 augustus Voor het middenterrein (ca. 125 m2) geldt het Bestemmingsplan Kern Maasland van 2008 Voor het gedeelte dat onder het nieuwe bestemmingsplan van 2010 valt geldt de bestemming Verblijf en verkeer met de navolgende omschrijving: 4.1. Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen; b. fiets- en voetpaden; c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water. Het gebied heeft dus niet alleen een zuivere verkeersfunctie maar geeft ook de mogelijkheid om daar een verblijfsruimte t.b.v. aangrenzende bestemmingen van te maken, warbij zelfs speelvoorzieningen genoemd worden. Deze bestemming is destijds opgenomen om, zo er geen goede gebruiksfunctie voort der bestaande winkellaag gevonden kon worden, de mogelijkheid voor woninginvulling op de begane grond open te houden. Daarbij zou dan het middengebied en een deel van het plein als tuin t.b.v. aangrenzende woningen kunnen worden ingericht. Een gebruik als kinderspeelplaats t.b.v. het aangrenzende kinderdagverblijf is principieel niet anders dan een tuin ten behoeve van de aangrenzende woning. Dit valt derhalve onder deze bestemming. Dit geldt niet voor het gedeelte dat onder het uit 2008 daterende bestemmingsplan Kern Maasland. Dat deel van het plein heeft de bestemming verkeer en verblijfsgebied, waaronder, in tegenstelling tot het plan van 2010, niet de gewenste functie verblijfsgebied geldt voor de hier bedoelde buitenspeelruimte. Verkeer en parkeren Een gebruik van het plein als speelterrein t.b.v. het Kinderdagverblijf heeft geen invloed op het verkeer en het parkeren in de omgeving daarvan. Waterparagraaf Omdat het verhard oppervlak met ca. 200 m2 zal verminderen omdat het speelterrein grotendeels met (kunst) gras zal worden belegd zijn geen aanvullende eisen ten aanzien van de afwatering vereist.

5 Geluid Ten aanzien van het geluid van de kinderspeelplaats geldt het volgende. In het hiervoor genoemde activiteitenbesluit wordt ook aangegeven dat met stemgeluid afkomstig van spelende kinderen op een (school)plein in de beoordeling van de geluidsproblematiek niet behoeft te worden meegenomen. In het Activiteitenbesluit is in artikel 2.18, eerste lid aangegeven: Bij het bepalen van de geluidsniveaus, bedoeld in de artikelen 2.17, 2.19, 2.20 dan wel 6.12, blijft buiten beschouwing: h. het stemgeluid van kinderen op een onverwarmd of onoverdekt terrein dat onderdeel is van een inrichting voor primair onderwijs, in de periode vanafeen uur voor aanvang van het onderwijs tot een uur na beeindiging van het onderwijs; i. het stemgeluid van kinderen op een onverwarmd of onoverdekt terrein dat onderdeel is van een instelling voor kinderopvang. Voor deze wijziging van 1 januari 2010 was artikel 2.18, eerste lid, onderdeel a, van toepassing op schoolpleinen. Met de toevoeging van onderdelen h en i blijft nu, anders dan voorheen, ook het stemgeluid buiten beschouwing indien sprake is van een door bebouwing omsloten binnenterrein, zoals hier het geval is. Financiele paragraaf Alle kosten van uitvoering van deze plan wijziging zijn voor rekening van de ontwikkelaar van de Kastanjehof. Met de ontwikkelaar is een aanvullende anterieure overeenkomst gesloten waarin nader afspraken gemaakt worden over de reeds overeengekomen vergoedingen alsmede over de erfpachtsvoorwaarden en de betaling van een jaarlijkse canon. Informatieavond Mede in het kader van het opstarten van de bouw is door de ontwikkelaar op woensdag 9 maart 2011 een informatieavond gehouden voor bewoners in en in de omgeving van de Kastanjehof. Daarbij zijn ook de onderwerpelijke plannen aan bod gekomen. Tijdens de informatieavond waren 35 personen aanwezig. De plannen voor het dicht bouwen van het straatje en de inrichting van het plein als kinderspeelplaats zijn uitvoerig besproken en aan de hand van tekeningen en perspectieven toegelicht]. Aan de aanwezigen is duidelijk gemaakt dat de gemeenteraad nog met de plannen in moet stemmen en dat de plannen nog in een officiele procedure

6 behandeld worden waarbij de voorgenomen afwijkingen ook zes we ken ter inzage zullen liggen, waarbij belanghebbenden bezwaren kunnen maken. De ontwikkelaar heeft aan de aanwezigen gevraagd of er iemand aanwezig was die bezwaar heeft tegen afsluiting van het plein en dicht bouwen van het straatje. De aanwezigen bevestigden nadrukkelijk dat zij heel blij zijn met deze oplossing en tegen deze wijzigingen geen enkel bezwaar hebben, geen van de aanwezigen uitgezonderd. Het verslag ligt ter inzage. Wijchen, 20 juni 2011 Van Thiel Ontwikkeling BV Bijlagen: nieuwe situatieschets inrichtingstekening Verslag van de informatieavond van 9 maart 2011