JAARVERSLAG 2011 De Balije in De Meern UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V.

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2011 De Balije in De Meern UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V.

2

3 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V Verslag over het zevenentwintigste boekjaar van de vennootschap De Balije in De Meern

4

5 In dit jaarverslag laten wij u de renovatie zien van de balije door de ogen van amateurfotografen, snapshots van week tot week. de beelden tonen de veelzijdigheid van het proces en de betrokkenheid van bedenkers en uitvoerders. een zichtbaar proces van een historisch maar verwaarloosd pand dat wordt tot een modern multifunctioneel gebouw waar de historische kenmerken zorgvuldig zijn bewaard. een nieuw oud gebouw met een maatschappelijke functie in de meern. JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V.

6

7

8 JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V. utrechtse maatschappij tot stadsherstel n.v. Inhoudsopgave Bericht van de Raad van Commissarissen 7 Verslag van de directie Bouwgeschiedenis boerderij De Balije door Ir. Jan van der Hoeve 26 Jaarrekening Raad van Commissarissen J.H. Zwart, directeur Timpaan BV te Aalsmeer, voorzitter Mr. M.J.C. van Galen te Houten Mr. B.F. Keulen te Utrecht Directie Mevrouw Drs. R.C. Willeumier Financiële administratie Mevrouw Th.M. Willard Bouwkundige zaken Mevrouw Ir. J. Hofstede De heer J.A.M. van Rijn Adres Doelenstraat 40, 3512 XJ Utrecht telefoon (030) fax (030) ums@stadsherstel-utrecht.nl website: Ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht, nr Accountants Baker Tilly Berk NV te Utrecht Bankiers Rabobank Utrecht en omstreken UA rekeningnummer Van Lanschot Bankiers NV te Utrecht rekeningnummer ING Bank NV te Utrecht rekeningnummer Triodos Bank NV te Zeist rekeningnummer Legaten en schenkingen Als u de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. met een legaat of schenking wilt verblijden dan is het raadzaam dit ten name van de Stichting Stadsherstel Droste Fonds te doen. De Stichting Stadsherstel Droste Fonds is een rechtspersoon welke uitsluitend of nagenoeg uitsluitend een maatschappelijk belang beoogt en een ANBI-status heeft. Over een legaat of schenking aan de Stichting wordt vanaf 1 januari 2006 geen schenkings- of successierecht meer geheven. Schenkingen aan het fonds kunnen aftrekbaar zijn van uw inkomen. Indien u een periodieke schenking (minimaal 5 jaar) wilt doen aan het fonds, is deze zelfs geheel aftrekbaar van uw inkomen. Rekeningnummer van de Stichting Stadsherstel Droste Fonds bij de ABN- AMRO Bank is Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mevrouw Renée C. Willeumier.

9 Aan de aandeelhouders van de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V was een jaar waarin Stadsherstel op haar monumentale basis een positief jaarresultaat kon realiseren. De verantwoorde, beleids matige onderhoudsplannen en de intensieve contacten met de huurders vormden ook nu een stevig fundament, waardoor grote financiële verrassingen in het beheer uitbleven. De economische recessie is niet aan onze N.V. voorbijgegaan, maar de gevolgen ervan zijn te overzien. De Nederlandse samenleving vertegenwoordigd door het Rijk hecht nog steeds grote waarde aan ons mooie erfgoed, maar kent tegelijkertijd minder financiële middelen toe om dat monumenten erfgoed te behouden en te restaureren. Gewijzigde rijksregelingen op het monumentale vlak vertonen nu eenmaal maar zelden een verhoging van de financiële middelen. Op dit punt bewijst de Stadsherstelformule zich in de huidige tijd. Een verstandige bedrijfsvoering die gecombineerd wordt met de realisatie van maatschappelijk wenselijke doelen maakt onze N.V. tot een niet weg te denken en gewaardeerde organisatie. De aanpak bij de monumentale boerderij De Balije is een goed voorbeeld van die verstandige bedrijfsvoering. De restauratie van deze boerderij gesitueerd in de Vinex-wijk Leidsche Rijn en een zeer aansprekend gebouw was een uitstekende keuze. Het er gezond uitzien, het goede toekomstperspectief en de gezonde financiële basis onder onze N.V. maken het ons mogelijk rekening te houden met een somberder economische omgeving en toch vast te houden aan ons vigerende dividendbeleid: een uit te keren dividend van 5% is daarom ook dit jaar alleszins verantwoord. Grote waardering willen wij uitspreken voor de gerealiseerde resultaten in 2011 en in het bijzonder voor het werk van de directie en haar medewerkers. Dit is het laatste jaarverslag dat onder verantwoordelijkheid van onze directeur, drs. R.C. Willeumier, wordt uitgebracht. Om uiteenlopende redenen kan het eerder bekend gemaakte rooster van aftreden van de leden van ons College niet worden gevolgd. De heer J.H. Zwart heeft besloten om tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van 24 mei 2012 terug te treden. De heer Zwart, oud wethouder van de gemeente Utrecht, is dan 21 jaar commissaris van Stadsherstel geweest. Hij heeft onder meer een belangrijke rol gespeeld bij de verwerving van enkele aansprekende onderdelen van de portefeuille van Stad sherstel. Wij zijn hem zeer erkentelijk voor zijn inzet voor Stadsherstel en de steeds bijzonder collegiale samenwerking. Het ligt in de bedoeling dat tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders in mei 2012 twee nieuwe commissarissen worden benoemd, dat mr M.J.C. van Galen in 2014 terugtreedt en mr B.F. Keulen in 2015 en dat tijdig voordien ons College weer uit vijf leden bestaat. Utrecht, 18 april 2012 J.H. Zwart Mr. M.J.C. van Galen Mr. B.F. Keulen 7 bericht van de raad van commissarissen JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V. Wij zijn Renée buitengewoon erkentelijk voor de wijze waarop en de inzet waarmee zij in de afgelopen jaren Stadsherstel een blijvend gerespecteerde positie in het Utrechtse heeft bezorgd.

10 inleiding JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V. verslag van de directie 8 Het jaar 2011 was voor het personeel van UMS een heel druk jaar. Vele overuren werden gemaakt; het was een bruisend jaar. Wij zijn trots op de resultaten. Leven is veranderen en dat hebben wij uitgebreid ervaren dit afgelopen boekjaar. Boerderij De Balije met Zomerhuis in De Meern heeft een volledige transformatie ondergaan. De oude, uit de 15de of 16de eeuw stammende, dwarshuisboerderij die er zompig en aangetast door zwam en houtrot bij stond, is letterlijk omgetoverd in een transparante, heldere en frisse kinderdag opvang. Het Zomerhuis is een eigentijds restaurant geworden. De gemeente had een prijsvraag uitgeschreven met als doel de indiener van het beste plan de watertoren op Rotsoord te laten verwerven. Wij zijn tweede geworden met een mooi en werkbaar concept dat wij wellicht nog eens voor een andere watertoren kunnen gebruiken. Voorts hebben wij een deel van het mooie pand Minrebroederstraat 5 aangepakt. De huurder had dringend meer vierkante meters nodig voor zijn groeiende personeelsbestand. Wij hebben aan zijn wens gevolg gegeven en de middeleeuwse kelder met kaarsennissen uitgegraven en geschikt gemaakt als vergader- en lunchruimte. Het resultaat komt het monumentale karakter van het gebouw zeker ten goede en bovendien is het een verbetering van het gebruik. Helaas is een bijzondere huurder dit jaar voortijdig overleden. Jay Elfring, oprichter van Centrum Well, was een van de eerste huurders van het Doelenhuis. Zijn wekelijkse tai-chilessen gaven een heel bijzondere kleuring aan de grote middeleeuwse refter met uitzicht op de binnentuin met eeuwenoude kastanjeboom. Wij zijn blij dat zijn lessen door zijn medewerkers zullen worden voortgezet. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 25 mei 2010 had de toenmalige voorzitter van de Raad van Commissarissen, de heer B.F. Keulen, aangegeven dat de Raad zich zou gaan verjongen. In 2010 is de heer B.J. Krouwel vertrokken en in 2011 is de heer N.J. Westdijk afgetreden. De heer Westdijk bereikte in 2011 de zeventigjarige leeftijd. Statutair gezien is dat ook de leeftijdsgrens voor een commissaris bij Stadsherstel. De heer Westdijk heeft de zilveren UMS-penning gekregen onder meer voor zijn inzet om tot een samenwerking met het Utrechts Monumentenfonds te komen. De heer Westdijk gaf altijd blijk van een scherpzinnige en creatieve denktrant. De Raad had de aanvulling tijdelijk opgeschort in afwachting van mogelijke samenwerking met de Stichting Utrechts Monumentenfonds. Inmiddels is overleg met nieuwe kandidaten in volle gang. Tijdens het schrijven van het jaarverslag bleek dat wij een buitengewoon mooi financieel resultaat hebben behaald dank zij een onverwacht fiscaal voordeel.

11 Hoofdstuk 1 Externe ontwikkelingen en hun invloed op onze vennootschap 1.1 Gevolgen van MoMo voor WaBo, Brim en herbestemming In 2011 is verder gevolg gegeven aan het beleidsstuk van november 2008 van de toenmalige minister dr. R.H.A. Plasterk van het ministerie van OCW dat heet: Een lust, geen last, visie op de Modernisering van de Monumentenzorg, kortweg MoMo genoemd. Krachtiger en eenvoudiger regelgeving was een belangrijk onderwerp in het beleidsstuk. In 2010 is de invoering van de Wet algemene Bepalingen omgevingsrecht (WaBo) voltooid en die heeft in 2011 zijn beslag gekregen. De doelstelling en kern van de WaBo zijn dat totaal vijfentwintig verschillende vergunningen (o.a. bouwvergunningen, monumentenvergunning, kap- en sloopvergunningen) worden gebundeld in één omgevingsvergunning. Een uitzondering hierop is de archeologievergunning die niet is opgenomen. In het vorige jaarverslag is daar uitgebreid bij stilgestaan. Vereenvoudiging van de Brim-regeling (Besluit regeling instandhouding monumenten) en het meer inzichtelijk maken van de verschillende subsidies waren de opgave voor Het bleek geen gemakkelijke opgave. Bijvoorbeeld het inleveren van de Brim-aanvraag op één bepaalde datum (niet ervoor en niet erna) leidde tot chaotische taferelen bij de voordeur van de Rijksdienst in Amersfoort. Mede vanwege het wie het eerst komt, het eerst maalt -principe stonden of lagen er al mensen vanaf middernacht voor de deur. Ten slotte bleken er 2000 aanvragen te zijn ingediend waarvan er maar 400 konden worden gehonoreerd. Door loting kwam de toekenning van gelden tot stand. Er was beloofd dat de aanvragen die niet gehonoreerd waren in 2011, met voorrang zouden worden behandeld in Stadsherstel heeft hier geen nadeel van ondervonden want ons aanvraagmoment, het betreft hier een doorlooptijd van 6 jaar, viel niet in Over de hoogte van de subsidie is ook veel te doen geweest. Kerken in het bijzonder, waren in 2011 nog zeer bevoordeeld. Eind september 2011 meldt de Staatscourant dat de subsidieplafonds van kerken en overige monumenten, niet zijnde woonhuizen, worden verlaagd. Was het subsidieplafond voor een kerk , dit wordt verlaagd tot De subsidie voor andere monumenten wordt gehalveerd: van naar De subsidie voor de categorie woonhuizen is niet veranderd en aangezien Stadsherstel voornamelijk woonhuizen in haar bezit heeft, zal zij weinig nadeel ondervinden van deze wijziging. Het subsidieplafond voor woonhuizen is Met een subsidiepercentage van 25% verdeeld over 6 jaar betekent dit per jaar per pand of, liever gezegd: per monumentennummer. Hier wringt ook nog eens de schoen, want in het verleden zijn monumentennummers niet consequent toegekend. Soms heeft een groot ensemble van meerdere gebouwen één nummer en soms heeft en hofje met zes woningen zes monumentennummers. Het is een kwestie van geluk hebben. In de loop van het jaar was er veel ontevredenheid over de wijze van subsidietoekenning en men stelde ook vragen over de hoogte van de subsidie per categorie. De kerken bleken een beslag van meer dan 77% op het gehele jaarbudget te leggen. Bovendien is door het hanteren van de maximaal subsidiabele kosten van een gebouw de subsidie geen maat voor de werkelijke behoefte. De conclusie luidde dat het beschikbare budget ontoereikend is voor de vraag en zeker niet voor de behoefte. Om die reden is in 2011, in opdracht van OCW, een rapport gemaakt met als doel op een andere wijze de subsidiebehoefte voor onderhoud te benaderen. Dit rapport is gemaakt door Arcadis en Hylkema Consultants B.V. Dit rapport bevat de volgende conclusies. Uitgangspunt is dat eigenaren zekerheid moeten hebben en continuïteit moeten ervaren ten aanzien van hun financiële ondersteuning. Loting is uit den boze. In 2011 wordt gedacht aan een beschikbaar budget voor 2013 van in totaal 48,5 miljoen als harde randvoorwaarde. De vraag is, hoe kan versobering bereikt worden, want de aanvragen zijn vele malen hoger dan het budget. In het rapport wordt voorgesteld dat monumenten die gezond zijn, gezond moeten blijven. Monumenten die er slecht aan toe zijn, zullen van de regeling worden uitgesloten evenals monumenten die eigendom zijn van fiscaal relevante partijen. Een uitzondering wordt gemaakt voor Aangewezen Organisaties voor Monumentenbehoud (AOM s) waartoe ook Stadsherstel behoort en andere monumen tenbeheersorganisaties en eigenaren van (grotere) 9 verslag van de directie JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V.

12

13

14 JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V. toelichting op de winst- verslag en van verliesrekening de directie over 2011 (in eur) 12 complexen van gebouwd en groen erfgoed. Maatwerk is een ander uitgangspunt. De hoogte van de subsidie moet worden gerelateerd aan de behoefte van het individuele monument. Uitgaande van maatwerk is men tot de conclusie gekomen dat de koppeling van subsidie aan de herbouwwaarde meer recht doet aan de onderhoudsbehoefte van het individuele monument dan koppeling van de subsidie aan maximaal subsidiabele kosten, zoals dat voorheen gold. In 2012 moet uitgezocht worden of het redelijk is dat voor integrale instandhouding van een monument een jaarlijkse investering nodig is van 2% van de herbouwwaarde en voor kort cyclisch onderhoud een jaarlijkse investering van gemiddeld 1% van de herbouwwaarde. Sober onderhoud van het exterieur kan volgens de makers van het rapport worden gerealiseerd met een gemiddelde jaarlijkse investering van 0,5% per jaar. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat, gezien de hoogte van het subsidiebudget, ook hier weer met subsidiepercentages gewerkt zal gaan worden. Als wij uitgaan van de herbouwwaarde van onze panden dan komen wij op een jaarlijks onderhoudsbudget van iets meer dan 1%. Het is voor ons ondoenlijk nog meer aan de panden te spenderen gezien de financiële verplichtingen aan derden. Wij zijn dan ook benieuwd tot welk resultaat dit leidt na toetsing van deze percentages in het veld. Een ander belangrijk beleidspunt van MoMo was het bevorderen van herbestemmingen met financiële middelen. Het grote probleem voor de komende decennia zal zijn de leegstand van kerken, scholen, watertorens en industriële complexen. Vanwege hun cultuurhistorische waarde zijn deze zeer interessant voor herontwikkelingsplannen. Voor de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. die volgens haar doelstelling en missie vooral woonhuizen restaureert en heeft gerestaureerd - mede door de beperking die de vrijstelling van vennootschapsbelasting destijds met zich meebracht - betekent het dat, om in aanmerking te komen voor vorengenoemde subsidies, gekeken moet gaan worden naar herbestemming, eventueel van kerken, scholen en industrieel erfgoed. Zoals in de inleiding al is vermeld, hebben wij geprobeerd de watertoren Heuveloord in Rotsoord te verkrijgen. Dat is niet gelukt. In 2011 is een nieuwe subsidieregeling stimulering herbestemming monumenten gemaakt. Deze regeling beoogt twee doelen. Het ene is de haalbaarheid van een herbestemming te onderzoeken. Het andere is bedoeld om het betreffende monument wind- en waterdicht te maken. Wij hebben ook een subsidie voor het haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van herbestemming van de watertoren aangevraagd. Verder is in 2011 een nieuwe regeling aangekondigd die in 2012 van kracht zal zijn; de Restauratiefondsplus hypotheek. Deze hypotheek is bedoeld voor grootschalige restauratie- en herbestemmingprojecten van rijksmonumenten die geen woonhuis zijn. Staatssecretaris Halbe Zijlstra van Onderwijs Cultuur en Wetenschappen heeft voor een periode van 6 jaar ruim 100 miljoen beschikbaar gesteld. Bij deze hypotheek kan een bedrag van minimaal worden geleend tegen een rente die 5% ligt onder de marktrente met een minimum van 1.5%. Willen wij in aanmerking komen voor een dergelijke financiering, die heel aantrekkelijk is, dan moeten wij wel eerst een rijksmonument verwerven dat niet aangemerkt is als woonhuismonument. 1.2 Compensatieregeling afschaffing vrijstelling vennootschapsbelasting Zoals wij in het vorige jaarverslagen schreven, is een compensatieregeling ontworpen ten behoeve van stadsherstelorganisaties die voorheen vrijgesteld waren van vennootschapsbelasting en wél dividend uitkeerden. Dit heeft ertoe geleid dat OCW in de jaren 2009 en 2010 een ten behoeve van stadsherstellichamen geoormerkte subsidie beschikbaar heeft gesteld ter grootte van 2 miljoen per jaar. Deze subsidie dient echter gerelateerd te zijn aan te maken subsidiabele bouwkosten voor een monument dat nog niet eerder door de betreffende organisatie is gerestaureerd. Voor Stadsherstel betekent dit, dat wij door de aankoop en restauratie van boerderij De Balije, aanspraak hebben kunnen maken op genoemde subsidie. Het gaat om een bedrag van Zonder deze subsidie hadden wij de restauratie van De Balije nooit kunnen uitvoeren. Wij wisten bij aanvang dat het complex in slechte staat verkeerde maar bij ontmanteling van het gebouw was de situatie nog erger dan wij hadden gedacht en begroot. In 2011 hebben wij weer een subsidieaanvraag ingediend voor de jaren 2011 en Wij konden ditmaal echter geen aanspraak maken op hetzelfde bedrag omdat wij niet wederom een restauratie met een omvang vergelijkbaar met die van De Balije op stapel

15 hadden staan. Wij hopen echter in 2012 toch nog een bedrag te ontvangen, dat wij zullen bestemmen voor deelrestauraties aan ons bezit. 1.3 Compensatieregeling afschaffing vrijstelling overdrachtsbelasting Tot 1 mei 2009 gold voor een monumentenorganisatie een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de aankoop van een rijksmonument. De 6% voordeel die een dergelijke organisatie daarmee verdiende, was een prikkel om rijksmonumenten aan te kopen. Vanaf 1 mei heeft de staatssecretaris van Financiën de vrijstelling uitgebreid naar alle groepen eigenaren op grond van een gerechtelijke uitspraak die luidt dat uitsluiten van bepaalde groepen eigenaren tot rechtsongelijkheid leidt. Vervolgens is de regeling in 2010 geheel afgeschaft. Het kabinet heeft vervolgens 22 AOM s, waaronder Stadsherstel, gecompenseerd. In 2011 hebben wij ons deel ontvangen. Bij deze regeling geldt overigens wel dat bij overlegging van de facturen aan de rijksdienst de definitieve subsidiehoogte wordt vastgesteld. Over de exacte hoogte durven wij dus op dit moment geen uitspraak te doen. 1.4 Energie Investerings Aftrek (EIA) Ter bevordering van de duurzaamheid is vanuit de overheid een maatregel getroffen die Energie Investerings Aftrek heet. Voor boerderij De Balije hebben wij in 2011 een verzoek ingediend om voor deze aftrek in aanmerking te komen. Zoals het er nu naar uitziet zullen wij, gezien de maatregelen die wij hebben getroffen op het gebied van duurzaamheid, in 2012 voor deze aftrek in aanmerking komen. 1.5 Recessie en gevolgen voor Stadsherstel Ook Stadsherstel krijgt te maken met de gevolgen van de teruggang van de economie. Sommige zakelijke huurders krijgen geen opdrachten meer en zeggen de huur op. Dit laatste is gebeurd met het vertaalbureau Language Unlimited gevestigd in het voormalige klooster, het Doelenhuis. Het vertaalbureau had meer dan 200 m2 tot zijn beschikking, opgedeeld in hoofdzakelijk kleine werkruimten. Als kloosterlingen waren de vertalers altijd ijverig aan het werk. Het is zeer spijtig dat deze huurder van het eerste uur na bijna 20 jaar is vertrokken. Wij hebben nieuwe huurders gevonden. De recessie heeft ook geleid tot bezuiniging op de gemeentelijke budgetten. Dit heeft niet direct zijn weerslag op de bedrijfsvoering van Stadsherstel maar heeft wel invloed op de gemeentelijke subsidies die het wonen boven winkels aantrekkelijk moeten maken Hoofdstuk 2 activiteiten in Restauratie rijksmonument boerderij De Balije in De Meern Het betreft hier een dwarshuisboerderij met een naastgelegen Zomerhuis. De oudste datering is van de zestiende, misschien wel vijftiende eeuw, en betreft de kelder met een bakstenen kruisgewelf. De gebouwen dateren uit de achttiende en negentiende eeuw. Nadat wij bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten en kostenramingen hebben gemaakt, zijn wij met het Projectbureau Leidsche Rijn van de gemeente Utrecht in onderhandeling getreden. De opstallen zijn getaxeerd en op basis van een marktconforme waarde zijn we tot overeenstemming over de aankoop gekomen. In 2010 is de ontwikkelovereenkomst getekend. In januari 2011 is de grond in erfpacht uitgegeven (eeuwig durend afgekocht). Onder de boerderij door loopt de oude Romeinse weg (limes) en vlak bij de boerderij wordt in situ (ook onder de grond) een Romeins schip (platbodem De Meern 4) bewaard. Iets verder naar het oosten maar niet op ons terrein zijn twee Romeinse wachttorens aangetroffen. Ten westen van De Balije is een tweede Romeinse platbodem opgegraven (De Meern 1) Al deze vondsten dateren uit de tweede helft van de eerste dan wel uit de tweede eeuw na Christus. Deze bijzondere locatie brengt met zich mee dat een uitgebreid archeologisch onderzoek noodzakelijk was. Dit onderzoek heeft Bureau voor Archeologie MUG voor ons uitgevoerd. Tijdens het onderzoek zijn binnen in de stal van de boerderij afzettingen van de limes aangetroffen. Een weglichaam van 2-3 meter breed wordt gekenmerkt door bruine zandige klei met roestvlekken zonder gelaagdheid. Er zijn enkele eikenhouten palen gevonden in een rij, die samen het weglichaam van de wegstructuur vormen. Twee palen waren zo lang en zaten zo vast dat zij niet in hun geheel met een kraan geborgen konden worden. De weg wordt qua ontstaan geschat op 100 na Christus. Dendrochronologisch onderzoek kan misschien uitwijzen wat de precieze datering is. Ook zijn er tussen de verschillende bodemlagen pakketten grind gevonden. Dit is waarschijnlijk materiaal van een verspoelde (veroorzaakt door de buiten de oevers tredende rivier) eerste grensweg. Ook zijn er fragmenten bouwmateriaal gevonden van de oude, eerdere buitengevel van de stal en twee gemetselde waterputten. Verder is er veel steengoed en 13 verslag van de directie JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V.

16 JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V. toelichting op de winst- verslag en van verliesrekening de directie over 2011 (in eur) 14 aardewerk gevonden uit de 18de en 19de eeuw. Wij zullen aan de gemeente vragen of wij daarvan enkele exemplaren mogen tentoonstellen in een van de gebouwen. Anders verdwijnen deze historisch waardevolle zaken in een depot. In de buurt van de boerderij wordt in 2012 een informatiezuil geplaatst met toelichting op deze historische plek. Met de aankoop van deze boerderij spelen wij geheel in op de nieuwe trend, herontwikkelen van rijksmonumenten met oog voor de omgeving en sociale cohesie. Wij hebben in deze boerderij, die gelegen is in een kinderrijke nieuwbouwwijk, een kinderdagverblijf gerealiseerd met een woning voor een beheerder. Het Zomerhuis is een laagdrempelig en kindvriendelijk restaurant geworden, waar ouders en kinderen ook in het weekeinde een hapje kunnen eten. Wij hebben Koko Kinderopvang BV als exploitant voor het kinderdagverblijf gekozen. De keus is op Koko gevallen omdat deze organisatie vooral kinderen uit Vleuten-De Meern zal willen plaatsen. Deze kinderdagverblijforganisatie heeft geen landelijke wachtlijst. Hiermee verwachten wij dat de ouders op de fiets zullen komen en het autogebruik minimaal zal zijn. In 2010 was reeds samen met Koko en de interieurarchitect Cita Architecten BV uit Utrecht een indeling in het gebouw gemaakt zodat er drie kindergroepen en veertig buitenschoolseopvangplaatsen (bsoplaatsen) kunnen worden gerealiseerd. De restauratiearchitect voor de gebouwen was Jan Willem Kuipers van het Bureau Delfgou BV. Samen zijn wij erin geslaagd een prachtig ontwerp te maken, gericht op de kracht en kwaliteiten van het bestaande gebouw. Zo wordt bijvoorbeeld het weinige licht in de stal optimaal benut, waardoor de ruimten nu zelfs als licht en heel open worden ervaren. Ondanks het gegeven dat een kinderdagverblijf om vele apart afgescheiden ruimten vraagt, heeft de architect een oplossing gevonden, waarbij men toch de ruimte en indruk van de hele boerderij blijft ervaren. Dit heeft hij bereikt door de kleine sanitaire ruimten en slaapkamers onder hilden te plaatsen en twee vides te creëren. Ook het restaurant heeft een bijzondere open sfeer doordat het dakbeschot in het zicht is gebracht en er een vide is gemaakt. De restauratie is erop gericht geweest, om zo veel mogelijk materiaal te behouden en te herstellen. Helaas is er veel minder hout bewaard gebleven dan aanvankelijk werd gedacht. Houtrot en zwam hadden hun werk gedaan. Op die plekken waar nieuw materiaal moest worden gebruikt, is gekozen voor duurzame bouwmethoden en traditionele houtbewerking. In maart 2011 zijn wij met de restauratie gestart. (In 2010 hadden wij al een noodkap op het gebouw geplaatst om het voor verder verval te behoeden.) Bouwbedrijf Koninklijke Woudenberg uit Ameide was uit de aanbesteding als laagste inschrijver naar voren gekomen. Een aantal onderaannemers hebben wij apart geselecteerd, zoals de rietdekker, de installateur en de schilder. Dit hebben wij met opzet gedaan om absoluut zeker te zijn van voldoende kwaliteit. Riet voor het dak kwam uit De Weerribben, installaties voldoen aan alle eisen die de Arbowet, de GGD, de brandweer en het bouwbesluit, stellen aan een kinderdagverblijf. Voorts garandeert de schilder dat de volgende onderhoudsbeurt pas over drie jaar nodig zal zijn. Het hele bouwproces heeft zich toch binnen 12 maanden voltrokken. Wij hebben geluk gehad dat de winter pas in 2012 is ingetreden zodat zelfs in de kerstvakantie kon worden doorgewerkt. Kosten noch moeite zijn gespaard wat ook duidelijk zichtbaar is in de kwaliteit. Zonder de subsidies zoals verderop in het jaarverslag beschreven, was het geen haalbaar project geweest. Aan de binnenzijde van de daken is het dakbeschot in het zicht afgewerkt met brede delen en niet met gipsplaten. De trappen zijn van essenhout en zijn op zich zelf al sculpturen zoals de aannemer zo treffend zei. Cita, de interieurarchitect, heeft het lichte en luchtige concept gemaakt met veel wit en met oranje tinten die door de schilder fraai verwerkt zijn. De oudeboerderijdetails contrasteren mooi met het moderne interieur. Aan de buitenzijde daarentegen is de oude boerderij in stijl gebleven, benadrukt door het dikke rieten dak. Op fraaie maar wel moderne wijze is toch lichttoetreding gerealiseerd. Voor het Zomerhuis hebben wij een enthousiaste jonge kok-ondernemer gevonden die het heeft aangedurfd op een plek waar nog nooit horeca is geweest, te starten met een laagdrempelig en toch zeer verzorgd restaurant. Er is goed nagedacht over een compacte invulling van het keukengebeuren zodat er maximaal gebruik gemaakt kan worden van de overige ruimte om gasten te ontvangen. s Zomers zullen ouders en buurtbewoners op een ruim terras kunnen genieten van de zon en hun spelende kinderen. Tegenover de boerderij bevindt zich namelijk een bouwspeeltuin. Het daarbij behorende gebouw, de oorspronkelijke paardenstal, is reeds door de gemeente gerestaureerd maar is onderdeel van het ensemble. Met de beheerder van dit gebouw

17 hebben wij goede afspraken kunnen maken zodat wij elkaar over en weer behulpzaam kunnen zijn. Dit blijkt nu ook. De boerderij ligt in een kom in het laagste gedeelte van de wijk. Slechts vijftig centimeter diep mag er worden gegraven. Om kinderspeeltoestellen goed te verankeren is dit te weinig. Om die reden is vergunning aangevraagd van een ingehuurde archeoloog de nodige voorzieningen aan te mogen brengen. De werkzaamheden moeten daarop wachten. Voordat de vergunning er is zal het kinderdagverblijf al in gebruik zijn en de wet schrijft voor dat kinderen ook buiten moeten kunnen spelen. De beheerder van de bouwspeelplaats heeft zijn toestemming gegeven dat in de tussentijd van de bouwspeelplaats gebruik gemaakt mag worden door de kinderen van de bso. De omgeving van de boerderij is de laatste jaren sterk veranderd; niet langer is hier akkerbouw en veeteelt. Het is een echte nieuwbouwbuurt geworden waarbinnen het oude boerderijensemble zich verbaasd bevindt. De context van de boerderij is dus verdwenen. Toch heeft de gemeente haar best gedaan aanknopingspunten te creëren met het verleden door een stratenpatroon te ontwerpen dat gebaseerd is op de sloten en toepaden van weleer. In deze nieuwe buurt straalt een mooi gebouwencomplex de bewoners tegemoet. Wij lijken erin geslaagd te zijn de wens van de gemeente te vervullen. Een sfeervolle ontmoetingsplaats die heden en verleden verbindt en oud en jong wil ontvangen. 2.2 Duurzaamheid Bij duurzaamheid denken wij aan energiebesparende of -bezuinigende ingrepen, de definitie van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu voor een duurzame ontwikkeling: een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van een huidige generatie zonder dat daarmee het voorzien in behoeften van toekomstige generaties in gevaar wordt gebracht. In het jaarverslag over 2009, dat voor een groot deel was gewijd aan de duurzaamheid van een monument, is een stuk opgenomen van de hand van Brigit Dulski en Evert Jan Nusselder over de duurzaamheidsmogelijkheden voor boerderij De Balije op basis van het Du(duurzaam)Mo(monumenten)- systeem. Met behulp van het DuMo-systeem is onderzocht of de duurzaamheidsprestatie te verbeteren is met behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Tijdens de herbestemming hebben wij geprobeerd zo veel mogelijk kansen te benutten die er zijn op het gebied van duurzaamheid. Vanuit de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed wordt er veel aandacht besteed aan duurzaamheid bij beheer, renovatie en restauratie. Onlangs is een handboek uitgegeven door deze rijksdienst genaamd Duurzaam Erfgoed, Uitgeverij Terra Lannoo In dit werk staat op bladzijde 86 een foto, die laat zien hoe wij met oude en nieuwe materialen zijn omgegaan in boerderij De Balije. Kennelijk was dit een goed voorbeeld. Het DuMo-systeem gaat ervan uit dat sommige delen van een monument een hoge Mo-coëfficiënt (hoge monumentale waarde) hebben, zodat daar weinig duurzame maatregelen genomen kunnen worden. Anderzijds, als een deel een lage Mocoëfficiënt heeft, kan er juist wel van alles worden gedaan om de duurzaamheid te bewerkstelligen. De Mo-coëfficiënt van De Balije varieert van 1 tot 1,4. Maximaal kan een waarde van 3 worden behaald. Vanwege de zeer slechte bouwkundige toestand waarin de boerderij zich bevond, waren er wel goede aanpassingsmogelijkheden om de duurzaamheid te verbeteren. In dit geval bedoelen wij met duurzaamheid de toepassing van energiesparende maatregelen zoals: De ramen waren dusdanig verrot en vernield, dat er nieuwe ramen en kozijnen moesten worden geplaatst. In de nieuwe ramen is speciaal dun isolatieglas van 10 mm gebruikt. De buitenluiken die er vroeger zaten, werden opnieuw aangebracht. De luiken kunnen s avonds en s nachts gesloten blijven. Er wordt energie bespaard door transmissieverliezen s nachts te beperken. Bovendien is het gebruik van luiken vanuit het perspectief van cultuurbehoud wenselijk. De gevels zijn voorzien van binnenisolatie. De oude betengeling van buitenmuren is nu vervangen door voorzetwanden met een eigentijdse isolerende techniek. Doordat de vloerliggers op de begane grond van het woonhuisgedeelte vergaan waren, bleek het mogelijk om bij het herstellen van de vloer, hoogwaardige vloerisolatie aan te brengen. Ook onder de vloeren in de stal en het Zomerhuis is isolatie aangebracht. Het rieten dak moest integraal vernieuwd worden. Samen met de architect en de rietdekker is gekozen voor een schroefkap met isolatie die zich onder het riet bevindt. Ook het dak van het voorhuis en het Zomerhuis zijn voorzien van hoogwaardige isolatie. Wij hebben vloerverwarming toegepast daar waar dat mogelijk was. De nieuwe dakramen zijn voorzien van isolerend glas. De nieuw toepaste verlichting in het kinderdagverblijf is hoogfrequent en energiezuinig. 15 verslag van de directie JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V.

18

19

20 JAARVERSLAG 2011 UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V. toelichting op de winst- verslag en van verliesrekening de directie over 2011 (in eur) 18 In de quickscan die destijds door Birgit Dulski is gemaakt en waarin aanbevelingen waren gedaan, wordt aangeraden vooral het hout te hergebruiken. Echter bij de uitvoering moest vanwege de slechte kwaliteit en aantasting toch veel hout worden vervangen. Een andere wijziging na de quickscan is, dat de zolderverdieping van het Zomerhuis niet meer als aangrenzende onverwarmde ruimte is uitgevoerd, maar deels als vide onderdeel is geworden van het restaurant. Ook is er vanwege ervaringen met andere panden van Stadsherstel, geen stadsverwarming toegepast, maar is gekozen voor een andere energiezuinige warmtevoorziening. Van de 29 projecten die het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE) heeft onderzocht, blijkt De Balije een DuMo-profiel te hebben dat hoog scoort. Helaas is het nog niet zover dat door middel van deze benadering monumenten al een passend energielabel kunnen krijgen. 2.3 watertoren Heuveloord in Rotsoord In 2010 heeft de gemeente een wedstrijd uitgeschreven waarin de mogelijkheid werd geboden de watertoren in Rotsoord te verkrijgen voor een bedrag van ,- met een subsidie van (maximaal) ,-. In het verleden hadden wij al bij Vitens op deze watertoren geboden maar de verkoper heeft de voorkeur aan de gemeente gegeven. De gemeente wil graag grip houden op het nieuw te ontwikkelen gebied waar over enkele jaren een nieuw treinstation zal komen. Het industriegebiedje, waar ook de Pastoefabriek is gevestigd, biedt een nieuwe en kansrijke ontwikkeling. Het bouwbedrijf De Boo gaat verdwijnen en Jebber (combinatie van Mitros en SSH) zal een groot aantal woningen realiseren. De watertoren is weliswaar geen rijksmonument maar wel een gemeentelijk monument. Het is het herkenningpunt van Rotsoord. Onze bouwkundige Jenny Hofstede heeft in nauwe samenwerking met het architectenduo Rocha Tombal en Inbo een uitgewerkt plan voor herbestemming gerealiseerd. De watertoren in Delft, herontwikkeld door Rocha Tombal, heeft als referentiemodel gediend. Zo waren wij er zeker van dat wij de goede onderdelen van het ontwerp, dat al een aantal jaren functioneert, konden integreren in deze watertoren. Elke watertoren heeft zijn eigen aardigheden. Daarom wordt elk ontwerp anders. Wij hebben veel aandacht besteed aan het monumentale karakter en de beleving van het gebouw aan de binnenzijde en hebben oog gehad voor een doelmatig gebruik en een haalbare exploitatie. Immers, watertorens staan nu eenmaal niet bekend als makkelijk te exploiteren. Om die reden hebben wij contact gezocht met het bureau Inbo. Dit bureau heeft haalbaarheidsonderzoeken gedaan om er zeker van te zijn dat de invulling, met voornamelijk kortstondige verhuurbare ruimten en flexplekken voor kunstenaars en zzp ers, ook een realistische zou blijken te zijn. Wij zijn uitgegaan van een bescheiden programma dat in deze moeilijke tijden kan renderen. Op de begane grond is een nieuwe aanbouw ontworpen die de toren als het ware omarmt. Deze aanbouw die er los-vast is bijgezet, dient om meer mogelijkheden op de begane grond te bieden en een open, uitnodigend ontwerp te kunnen realiseren en tevens om de verbinding met het water en de stad tot stand te brengen. Vanaf het terras van het restaurant dat in de aanbouw is gesitueerd, zouden de gasten vice versa naar de stad kunnen varen. Boven op de toren is voorlopig alleen een zit- en uitkijkmogelijkheid. Gezien de logistieke problemen die een dergelijk smalle toren met zich meebrengt en daardoor alleen de mogelijkheid van een klein liftje biedt, hebben wij niet gekozen voor een restaurant boven op het gebouw. Het was voor ons een teleurstelling dat wij niet eerste zijn geworden. 2.4 Restauratie kelder Minrebroederstraat 5 De huurder van kantoorruimte Minrebroederstraat 5 had voor een efficiënte bedrijfsvoering meer vloeroppervlakte nodig. Omdat alle ruimten in het pand al benut waren, opperde hij, de ongebruikte monumentale kelder onder het pand geschikt te maken en deze vervolgens erbij te huren. Het betreft hier middeleeuwse kelders met gewelven. De verschillende ruimten met kaarsennissen maken het tot een bijzonder geheel. Het plan van de huurder was om er een lunchruimte en overlegplekken te realiseren. Er was echter geen goede verbinding van de kantoorruimten met de kelder en evenmin was er een gemakkelijke vluchtroute. Beide moesten gemaakt worden. Ook kwam er nog een aantal andere consequenties naar voren. Een van de belangrijkste was het restaureren van de gewelven en een andere oplossing zoeken voor het probleem van onvoldoende stahoogte in de kelders. Wij waren niet direct voornemens dit omvangrijke werk aan te pakken. Aangezien de betreffende huurder in onze ogen iemand is, die met veel zorg en liefde het pand gebruikt, hebben wij na aanvankelijke aarzelingen toch aan zijn verzoek gehoor gegeven. Er is een bouwvergunning en archeologievergunning door ons aangevraagd en een Wabo vergunning waarna de kelder uitgegraven kon worden om overal