Consultancy BUSINESSCASE VOEDSELLOKAAL OOSTERWOLD. 13 mei 2016

Transcriptie

1 BUSINESSCASE VOEDSELLOKAAL OOSTERWOLD 13 mei 2016

2 Beschrijving casus en uitgangspunten VoedselLokaal stelt zich op als coöperatie met het doel een geïntegreerde en circulaire gebiedsontwikkeling en gebiedswaarde-creatie in Oosterwold. De coöperatie zorgt voor het verwerven, beheren, veredelen, exploiteren en/of verhuren van gebiedsgronden, het bevorderen van werkgelegenheid en ondernemerschap, en het initiëren van coöperatieve werkbedrijven. De nadruk ligt daarbij op: duurzame landbouw, gezonde en vruchtbare bodem, lekkere en gezonde streekvoedselproducten, hoogwaardig zaai- en plantgoed, vitale natuur(elementen) en waterpartijen, en aantrekkelijke landschapsontwikkeling regionale productie en afzet van hernieuwbare energie en bio-based grondstoffen en materialen; het ontwerp en de bouw/renovatie ter (zelf)voorziening in woon- en werkfuncties diverse diensten op gebied van gezondheidszorg, welzijn, re-integratie, educatie en recreatie en al hetgeen dat bijdraagt aan de voorziening in de ecologische, economische, sociale en culturele behoeften Een nieuwe gemeenschap; nieuwe economie en inclusieve samenleving In Oosterwold zijn er gunstige condities voor co-creatie van het zogenaamd Living Lab voor duurzaam landgebruik. Er zal een organisch ontwikkelingsproces plaatsvinden, met zo min mogelijk vooraf bedachte regels. 2

3 Maar nu, de centrale vraag: Is de coöperatie financieel haalbaar? Wij hebben onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van de coöperatie VoedselLokaal in Oosterwold. Aan de hand van drie concepten die tijdens het vorige Living Lab zijn geschetst, bouwen wij de businesscase op. Wij zorgen voor inzicht in de haalbaarheid van deze concepten. Hierbij schetsen we toevoegingen om de haalbaarheid van de businesscase te vergroten. De belangrijkste vragen onder elkaar: Hoe ziet de businesscase eruit? Op welke manieren kunnen we een mogelijk gat dichten? Op welke manier voegen we waarde toe? Wat hebben deze optimalisaties voor invloed op de woonconcepten? 4

4 Opbouw presentatie 1. Algemene situatiebeschrijving Kenmerken locatie Inleiding kavelsysteem Grove schets businesscase 2. Concept Begijnhof Vastgoed Berekening Optimalisaties Conclusie 5. Samenvatting Financiële haalbaarheid Advies 6. Vragen en discussie 3. Concept Om de green Idem 4. Concept Erf Idem 5

5 Kenmerken locatie Algemeen VoedselLokaal heeft de ambitie om circa 504 hectare in de Flevopolder te ontwikkelen tot een gebiedscoöperatie waarbij duurzaamheid en zelfvoorzienend zijn centraal staat. Locatie A = 135 hectare Locatie B = 124 hectare Locatie C = 245 hectare Voor nu concentreren we ons op locatie A. 6

6 Kenmerken locatie Locatie A De oppervlakte van Locatie A is circa m². Door het plangebied loopt de Eemvallei van m². Deze groene strook wordt gezien als de toekomstige dragende landschapsstructuur voor Oosterwold. De Eemvallei kan op termijn uitgroeien tot een aantrekkelijke ecologische groenstructuur voor heel Almere en regio. Locatie A valt onder Gemeente Almere. Gemeente Almere doet uitspraak over de grondprijzen op deze locatie. Locatie A ligt langs de A27 in de Flevopolder. 7

7 Inleiding kavelsysteem Algemeen De Gemeente Almere heeft een intergemeentelijke structuurvisie opgesteld voor Oosterwold. Hierin zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden voor ontwikkelingen in Oosterwold vastgelegd. Er zijn ook randvoorwaarden opgenomen betreffende het kavelsysteem. Kijkend naar het programma dat VoedselLokaal graag wil realiseren, stellen wij dat de standaardkavel, de landbouwkavel en de landschapskavel de meest geschikte kavels zijn om aan te kopen. De bedrijvenkavel, kantorenkavel en voorzieningenkavel komen niet in aanmerking. De Gemeente Almere heeft in grondprijsbrieven de prijzen voor de verschillende kavels vastgesteld. Het is mogelijk om een mix van kavels aan te kopen. 8

8 Inleiding kavelsysteem Randvoorwaarden kavels De kavels hebben een vastgestelde verdeling van bebouwing, infrastructuur, groen, water en landbouw. Deze verdeling verschilt per type kavel Per type kavel is er tevens een grondprijs vastgesteld door de Gemeente Almere Standaard kavel Landbouwkavel Landschapskavel Rode functies (bebouwing) 25% 7% 6% Infra 8% 2% 2% Groen - bestaand bos % Groen - Eemvallei % Groen - verspreid 7% 2% 2% Water 2% 2% 2% Landbouw 58% 88% - Totaal 100% 100% 100% Grondprijs per m² 27,89 14,77 12,20 9

9 Inleiding kavelsysteem Randvoorwaarden kavels Voor de bebouwing is tevens een Floor Air Ratio (FAR) van 0,5 vastgesteld. Dat houdt in dat bij één bouwlaag 50% van het bebouwbaar oppervlak bebouwd kan worden. Wanneer er bijvoorbeeld voor 100% wordt gekozen voor een landbouwkavel, mag er in totaal 7% maal 0,5 is 3,5% bebouwd worden. Dat houdt in dat je op m² 350 m²bvo (3,5%) mag bebouwen: o m² is landbouwgrond (88%) o 500 m² is infra, groen verspreid en water (5%) o de overige 350 m² hoort bij de bebouwing als kavels (tuin etc.) m² maal 14,77 is Voorwaarde is dat je de infra (wegen, etc), groen en water zelf aanlegt. Standaard kavel Standaard Landbouwkavel La Rode functies (bebouwing) Rode functies (bebouwing) 25% 25% 7% Infra Infra 8% 2% 8% Groen - bestaand Groen bos - bestaand bos - - Groen - EemvalleiGroen - Eemvallei - - Groen - verspreidgroen - verspreid 7% 2% 7% Water Water 2% 2% Landbouw Landbouw 58% 88% 58% Totaal Totaal 100% 100% 10

10 Inleiding kavelsysteem Grondprijs Het totale oppervlak van locatie A is m². Wanneer we een grove berekening maken van de grondprijs, gaan we uit van gemiddeld 18,29 /m². Dit komt uit op een kale grondprijs van tussen de miljoen, exclusief de kosten voor het woonrijp maken, het aanleggen van infra, water en groen miljoen Nu de grondprijzen gegeven zijn, hoe ziet de businesscase er dan uit? Is deze financieel haalbaar? In de uitwerking van de drie voorgestelde concepten laten we dit zien. 11

11 OM DE GREEN 34

12 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green algemeen Uitgangspunten Om de green Bebouwing totaal Bebouwing wonen Bebouwing boerenbedrijf Kavelgrootte wonen Kavelgrootte boerenbedrijf Eemvallei m²bvo m²bvo m²bvo m²bvo m²bvo m²bvo 35

13 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green woningen Type woning Rijwoning Vrije woning 2^1 kapwoning Verdeling woningen 20% 50% 40% Aantal m²gbo per woning Verkoopprijs per woning Bouwsteen Referentiebeeld 36

14 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green woningen Type woning Rijwoning Vrije woning 2^1 kapwoning Verdeling woningen 20% 50% 40% Aantal m²gbo per woning Verkoopprijs per woning Hoeveel woningen bouwen 67 woningen 73 woningen 72 woningen we? Totaal aantal woningen 212 woningen 37

15 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green boerenbedrijven Type woning Zorgboerderij Veeschuur Fabriek Verdeling vastgoed 60% 15% 25% Aantal m²gbo per unit Verkoopprijs per unit Bouwsteen Referentiebeeld 38

16 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green boerenbedrijven Type woning Zorgboerderij Veeschuur Fabriek Verdeling vastgoed 60% 15% 25% Aantal m²gbo per unit Verkoopprijs per unit Hoeveel units bouwen we? 151 zorgwoningen 2 schuren Ruim 3 fabrieken 39

17 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green kavelverdeling Verdeling type kavels Standaardkavel % Landbouwkavel % Landschapskavel % Totaal % Aantal m²bvo kavelverdeling en Om de green Rode functies totaal Wonen Boerenbedrijf Infra Groen - bestaand bos Groen - Eemvallei Groen - verspreid Water Landbouw Percentage bebouwing Bebouwing t.o.v. totale plangebied* 4,1% * Met een FSI van 0,5, dus bebouwd gebied is in totaal 8,2% Optimale verdeling van type kavel waarbij programma van concept Om de green binnen de kavelverdeling van m²bvo valt. Er is mogelijkheid tot bijbouwen van vastgoed. 40

18 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green berekening Opbrengsten Uitgaven per rijwoning per vrije woning per 2^1 kapwoning per woning in zorgboerderij per veeschuur per fabriek Totale opbrengsten: 92,9 miljoen (excl. BTW) stichtingskosten per rijwoning stichtingskosten per vrije woning stichtingskosten per 2^1 kapwoning stichtingskosten per woning in zorgboerderij stichtingskosten per veeschuur stichtingskosten per fabriek Totale uitgaven: 62,5 miljoen (excl. BTW) Totaal: 30,4 miljoen (excl. BTW) Uitgaven grond 22,7 miljoen grondkosten 5,9 miljoen aanlegkosten infra, water en groen 2,1 miljoen overige kosten Totale uitgaven: 30,7 miljoen (excl. BTW) Totaal: -0,3 miljoen (excl. BTW) 41

19 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green optimalisatie We komen uit op een verschil van -0,3 miljoen, rekening houdend met concept Om de green. Echter, er zijn mogelijkheden: 1. Een verschil van -0,3 miljoen betekent dat elk huishouden (212 woningen) een bedrag van extra in moet leggen. 2. Extra inkomsten d.m.v. educatieve activiteiten, promotieactiviteiten, terugkerende evenementen 3. Landbouwexploitatie groots opzetten. Er is 53,3 hectare beschikbaar. Aardappelteelt zorgt bij normale opbrengsten (4,40 /m²bvo/jaar) dat binnen een jaar deze investering is terugverdiend. Tarweteelt zorgt bij normale opbrengsten (0,03 /m²bvo/jaar) dat de gronden met 329 jaar zijn terugverdiend. Zaaiuienteelt zorgt bij normale opbrengsten (7,50 /m²bvo/jaar) dat de gronden binnen een jaar zijn terugverdiend. 4. Circulaire economie 5. Permacultuur 42

20 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green optimalisatie 6. Vastgoedprogramma uitbreiden m²bvo Met dezelfde uitgangspunten rondom verdeling van type woningen, kunnen er 221 (i.p.v. 121) woningen en 209 (i.p.v. 151) woningen op een zorgboerderij gebouwd worden. In totaal komt dit uit op een positief verschil van 1,7 miljoen. De totale bebouwing komt uit op 4,6% van het plangebied. Er is geen extra inleg per huishouden meer nodig. 7. Alternatieve bouwmethodes Piepschuimen woningen. Hetzelfde vastgoedprogramma zorgt voor een positief resultaat van 2,5 miljoen. Goedkopere bouwkosten CPO 43

21 Hoe ziet de businesscase eruit? Concept Om de green optimalisatie conclusie Wat betekent dit dus voor de financieringsvraag? De uitvoering van concept Om de green is haalbaar. Optimalisatie zijn amper nodig om de businesscase rond te rekenen. Echter kunnen optimalisaties wel zorgen voor een interessant verdienmodel voor de gemeenschap. 44

22 Solving complex real estate challenges Rotterdam Beurs WTC 21st floor Beursplein AA Rotterdam The Netherlands T E info@fakton.com Postadres PO Box DD Rotterdam The Netherlands