Jaarverslag 2011 Woningstichting Openbaar Belang

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011 Woningstichting Openbaar Belang

2

3 Verslaglegging 2011 Directieverslag 5 Volkshuisvestingverslag Huisvesten van de doelgroep Visie (op de huisvestingstaak) van Openbaar Belang Belanghouders en samenw erking Huurverhoging Samenstelling van de w oningvoorraad Mutaties - Het verhuren van w oningen Ontw ikkelingen in de huurvoorraad Projecten Verkoop Groot onderhoud Kinsanflats Holtenbroek Sloop/(ver)nieuw bouw Zuiderkerkstraat Leegstand Woonw agens en standplaatsen Verhuiskostenregeling Wonen en zorg Samenw erking met zorginstellingen Woningen bestemd voor ouderen (55 + ) Woningen met een medische aanpassing Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen De kw aliteit van de w oningen en de w oonomgeving Onderhoud en w oningverbetering Energielabeling Duurzaam bouw en Digitalisering van tekeningen van het bezit Leefbaarheid Het beleid In de buurten Overlast Het betrekken van de huurders bij het beheer en het beleid De Centrale Huurdersraad De bew onerscommissies De klachtenadviescommissie Het bew onersblad Financieel beleid Algemeen Beleggingsbeleid Ontw ikkeling reserves en voorzieningen 2012 t/m Onrendabele investeringen Ontw ikkeling solvabiliteit en liquiditeit Overige Governance structuur Interne risicobeheersings- en controlesysteem Klokkenluidersregeling Vertrouw enspersoon Klachtenadviescommissie Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Bestemming middelen Externe betrekkingen Verbindingen De organisatie Het bestuur Organisatieschema Woningstichting Openbaar Belang ultimo De kw aliteit van de dienstverlening De ondernemingsraad 43 Inhoudsopgave Jaarverslag

4 Verslag van de raad van commissarissen Samenstelling Werkw ijze Inhoudelijk toezicht Professionalisering van de governance Verantw oording aan belanghouders Integriteit Verantw oording van het beleid rondom commissarissen honorering 50 Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar 51 Jaarrekening Algemeen Financiële positie Geconsolideerde Balans per (na bestemming resultaat) Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor w aardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangijke inschattingen inzake w aardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Toelichting op de geconsolideerde w inst - en verliesrekening Overzicht rente Overige informatie Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige Balans per (na bestemming resultaat) Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over 2011(x 1.000,-) Enkelvoudige kasstroomoverzicht over 2011(x 1.000,-) Toelichting op de enkelvoudige balans per en w inst- & verliesrekening over Algemeen Specificaties balansposten en w inst en verliesrekening Overige gegevens Toelating en inschrijving als toegelaten instelling Statutaire bepalingen inzake de w instbestemming Gebeurtenissen na balansdatum 94 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 95 Inhoudsopgave Jaarverslag

5 Directieverslag Graag presenteren w e u het jaarverslag 2011 van Openbaar Belang en kijken w e vooruit naar w at w e gaan doen. Hiermee leggen w e verantw oording af over alle resultaten die w ij in het verslagjaar hebben geleverd. Openbaar Belang kijkt positief terug op Er is met z n allen hard gew erkt aan onze hoge volkshuisvestelijke ambities. In maart hebben w ij onze nieuw e Openbaar Belang stijl gelanceerd met onder andere een nieuw e huisstijl, een verbeterde w ebsite, herkenbaarheid op straat en verruimde openingstijden. Een stijl gebaseerd op ons beleid met als motto Samen Prettig Wonen. Daarmee is een start gemaakt aan de omslag van interngericht naar klantgericht w erken. Ook het buurt- en w ijkgericht w erken is in 2011 verder in de organisatie verankerd. Daarnaast hebben w e goede verbindingen tot stand gebracht met en tussen onze klanten en belanghouders. Op het gebied van vastgoedprojecten hebben w ij in 2011 voortvarend stappen gezet. Er is gestart met de nieuw bouw van 29 zeer energiezuinige w oningen in Frankhuis. Daarmee blijven w ij invulling gegeven aan onze hoge duurzaamheidsambitie, w aarbij aandacht is voor de ontw ikkeling van de w oonlasten. Ook zijn de voorbereidingen gestart voor de revitalisatie van 40 w oningen aan de Binnengasthuisstraat, w aarbij zeer energiezuinige w oningen w orden gerealiseerd. Verder is goede vooruitgang geboekt in de sociale en fysieke aanpak van de Adelbuurt. Dit verw achten w ij in 2012 af te ronden. Het voornemen om te investeren in studentenhuisvesting is niet gelukt, omdat w ij met betrokken partijen niet een eensluidende oplossing hebben w eten te bereiken. Ook op andere terreinen hebben w ij vooruitgang geboekt. Zo is met de Zw olse collega corporaties en Woningstichting Beter Wonen IJsselmuiden het nieuw e w oonruimteverdeelsysteem gelanceerd. Een w oonruimteverdeelsysteem dat meer gericht is op de w ensen van de w oningzoekende en flexibiliteit biedt. De volkshuisvestingssector w as ook in 2011 sterk in bew eging. Onze financiële positie blijft, door de opgelegde extra heffingen door de rijksoverheid, fors onder druk staan. De corporaties blijven door de marktomstandigheden nog steeds in zw aar w eer door onder andere stagnerende verkopen. Dit baart ons grote zorgen. Deze w oelige tijd laat zien dat w ij onze koers moeten w ijzigen om tegemoet te komen aan onze volkshuisvestelijke ambities. In 2011 hebben w ij bezuinigingen moeten doorvoeren en ook kritisch gekeken naar het verhogen van onze inkomsten. Er zijn stappen gezet om nog beter en slimmer te kunnen opereren en w e gaan de samenw erking met andere belanghouders intensiveren. Openbaar Belang heeft in 2011 w eer getoond dat ze een financieel gezonde onderneming is. Het resultaat over 2011 bedraagt ,- en komt ruimschoots uit boven het begrote resultaat van - / Deze forse overschrijding heeft te maken met het niet tot overeenstemming kunnen komen van een nieuw bouw project en het feit dat w ij ons door deze financiële meevaller minder hebben gericht op onze verkoopdoelstelling. Daarnaast hebben w ij bezuinigingsmaatregelen doorgevoerd, die tot een fors hoger resultaat hebben geleid. Tot slot hebben w ij een groot onderhoudsbedrag doorgeschoven naar 2012, omdat deze w erkzaamheden w orden gecombineerd met maatregelen voor energiebesparing w aarbij w ij in gesprek gaan met de bew oners. Het vergde organisatorisch te veel tijd om dit traject in 2011 af te kunnen ronden. Uitkomst visitatie Conform de Governance Code heeft Openbaar Belang zich in 2011 door een onafhankelijke visitatiecommissie (KWH) laten visiteren. Via de visitatie w illen w ij onze transparantie voor onze huurders en andere belanghouders vergroten en bovendien w illen w e er zelf van leren. De beoordeling is overw egend positief, hoew el het gemiddelde cijfer van 6,6 ons teleurstelde. De dienstverlening w ordt door onze klanten gew aardeerd met gemiddeld een 7,7. Ook belanghouders geven hoge cijfers op onze prestaties (gemiddeld tussen 7,3 en 7,8), w aarbij de inzet voor duurzaamheid een 8 scoorde. Belanghouders vinden Openbaar Belang sociaal, betrokken en betrouw baar. Ook zijn er aandachtspunten w aaraan w ij moeten w erken. Uit het visitatierapport komt naar voren, dat w ij onze belanghouders meer moeten betrekken bij onze beleidskeuzes. Directieverslag

6 Dat advies hebben w ij direct opgepakt door in november een belanghoudersdag te houden, w aarbij het beleidsplan en de uitkomsten van het visitatierapport met de belanghouders zijn besproken. Ook is geadviseerd ons als organisatie meer te focussen en keuzes te maken. Wij zijn erin geslaagd om eind 2011 te w erken met een vast personeelsbestand. De door de medew erkers genoemde ruis is hiermee niet meer aan de orde. Wij zijn er trots op dat het eind 2011 gehouden medew erkerstevredenheidsonderzoek zeer positieve uitkomsten laat zien. Dat is voor ons een bevestiging dat er in 2011 goede stappen zijn gezet. Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV heeft eind 2011 aan Openbaar Belang een solvabiliteitsoordeel van voldoende gegeven: het vermogen is groter dan minimaal vereist is. In haar publicatie Corporatie in Perspectief (CiP) eind 2011 heeft het CFV een oordeel gegeven over de geleverde volkshuisvestelijke prestaties van Openbaar Belang. Deze rapportage is gebaseerd op het volkshuisvestingsverslag 2010.Het algehele beeld dat uit de CiP naar voren komt is veelal positief. Zo scoort Openbaar Belang hoog op prestaties op het gebied van de verhuur. Lager scoort Openbaar Belang op het gebied voorzien in de w oningbehoefte, met name in zw akke w ijken. De afgelopen jaren lag het accent van onze activiteiten vooral op het grootonderhoud aan de 3 Kinsanflats in Holtenbroek. Daardoor w as het aantal nieuw bouw w oningen ook lager dan voorheen. Nu de w erkzaamheden aan deze flats zijn afgerond (in 2010), is het logisch dat Openbaar Belang de komende jaren een relatief lage productie in zw akke w ijken zal hebben. Aandacht vraagt het CF voor de ontw ikkeling van onze bedrijfslasten. Daarin onderscheiden w ij ons negatief ten opzichte van de referenties. Wij zijn ons ervan bew ust dat door het ingezette beleid (focus op de klant en w ijk- en buurtgericht, w aardoor er meer personeel is aangetrokken) deze lasten (zullen) stijgen. Hoew el de absolute hoogte van de bedrijfslasten niet verontrustend is te noemen, zal verdere bezinning op onze kosten moeten plaatsvinden met het oog op de verw achte bijdrage in de huurtoeslag in 2014 van circa 275,- per verhuureenheid. Bij de begroting 2012 is al een eerste kostenbezuiniging ingezet. Klachtenadviescommissie In 2011 is er één klacht bij de klachtenadviescommissie binnengekomen Deze klacht heeft de organisatie zelf afgehandeld en de klachtenadviescommissie heeft de zaak niet in behandeling hoeven te nemen. Landelijke ontwikkelingen Op de politieke agenda krijgt de sociale volkshuisvesting niet de priorieteit zoals w e die in het verleden gew end w aren. Dat bleek onlangs in het kader van het w etsvoorstel voor mogelijke verplichte verkoop van w oningen. Maar ook het EU-dossier heeft vervelende gevolgen op het gebied van w oningtoew ijzing voor middeninkomens. Met ingang van 1 januari 2011 zijn het toew ijzingsbeleid voor huurw oningen en de regeling voor financiering van koopw oningen aanzienlijk veranderd. Hierdoor dreigt een grote groep mensen met een middeninkomen tussen ,- en ,- tussen w al en schip te vallen. Zij komt beperkt in aanmerking voor een sociale huurw oning en het verkrijgen van een hypotheek voor een koopw oning is moeilijker door de aangescherpte eisen op de kapitaalmarkt. De doorstroming op de w oningmarkt is daardoor zo goed als stilgevallen. Wij pleiten voor een snelle integrale herziening van de w oningmarkt. Daarbij is het van belang dat er snel duidelijkheid komt, w at kan bijdragen aan het herstel van vertrouw en. Onze visie is dat er in de huurmarkt een betere relatie moet komen tussen prijs en kw aliteit van de w oning. Daarbij vinden w ij het van belang dat er ook een relatie w ordt gelegd tussen de hoogte van de huurprijs en het inkomen. Wij hopen dat de politiek de w il en moed heeft om een integrale herziening van de w oningmarkt door te voeren. Als dat namelijk niet gebeurt, dan blijven w ij in de negatieve spiraal naar een totaal w oningmarktinfarct, w aarbij niemand gebaat is. In 2012 gaan w ij verdere invulling geven aan het focussen van onze organisatie om daarmee onze stevige positie in Zw olle te behouden. Onze volkshuisvestelijke ambities zijn hoog. Wij gaan tot en met uit van een investeringsprogramma van 82 miljoen, bestaande uit nieuw bouw en verbeteringen en investeringen in het kader van energiebesparing. Directieverslag

7 Ook in Zw olle liggen de ambities hoog, w aarbij er jaarlijks rond de w oningen w erden opgeleverd. Door de marktomstandigheden is dit aantal onder druk komen te staan. Werden er in 2009 nog 908 w oningen opgeleverd, in 2010 en 2011 betrof dat respectievelijk 458 en 584 nieuw bouw w oningen. Ook de komende jaren zal het aantal nog onder druk staan. De gemeente verw acht in 2012 en 2013 een productie van jaarlijks 500 w oningen. We hebben ons in het verslagjaar opnieuw sterk gemaakt als een maatschappelijke onderneming met oog voor de klant in al haar facetten. Ik w il een ieder bedanken die binnen en buiten onze organisatie heeft bijgedragen aan het w aarmaken van onze ambities en de bereikte resultaten in Zw olle, 23 mei 2012 G.W. Brouw er ba, directeurbestuurder Directieverslag

8 Volkshuisvestingverslag Huisvesten van de doelgroep 1.1 Visie (op de huisvestingstaak) van Openbaar Belang Openbaar Belang ziet dat veel mensen die goed w illen w onen, steun nodig hebben om dat te bereiken. Het is onze primaire taak om deze mensen, die door w elke oorzaak ook die ondersteuning nodig hebben, goed te huisvesten. Maatschappelijke ontw ikkelingen leiden er bovendien toe dat corporaties steeds meer aangesproken w orden op die sociale taak. Naast het bieden van goede w oningen aan onze huurders, voelt Openbaar Belang zich er (mede)verantw oordelijk voor dat zij in een goede omgeving w onen. Hun w oonomgeving moet ' schoon, heel en veilig' zijn. In het kader van de w ijkontw ikkeling investeren w e zo nodig in maatschappelijk vastgoed. Daarnaast nemen w e onze verantw oordelijkheid op het gebied van het realiseren van voldoende zorg- en w elzijnsdiensten en het bevorderen van w erkgelegenheid en onderw ijs. Daardoor zijn w e niet alleen belangrijk op het gebied van w onen, maar ook een voorname mede(speler) in het bevorderen van het algehele w elzijn van onze huurders en andere bew oners van de w ijk. Openbaar Belang is van mening dat de focus van een w oningcorporatie moet liggen op sociale volkshuisvesting en dat corporaties de grenzen van hun activiteiten goed moeten bepalen. Door samen te w erken met andere partijen w illen w ij echter in staat zijn mensen meer te bieden dan w onen alleen. Vaak is ook een investering in sociaal en economisch opzicht nodig om mensen minder afhankelijk te laten zijn. 1.2 Belanghouders en samenwerking Openbaar Belang w il duurzaam samenw erken met iedere partij die een bijdrage kan leveren aan onze doelstelling. Allereerst zijn dat de bew oners van onze w ijken en buurten zelf, voor een deel w orden zij vertegenw oordigd door de huurdersorganisatie, de Centrale Huurdersraad. Daarnaast w erken w e samen met de gemeente Zw olle, met onze collega-corporaties en met andere belanghouders. Diverse keren per jaar vindt overleg plaats op verschillende niveaus. De bijdrage van onze belanghouders is essentieel om onze ambities in buurten en w ijken te kunnen w aarmaken. We zoeken daarom actief naar samenw erking. Dat doen w e door intensief met alle belanghouders in gesprek te gaan en hen zodoende goed te leren kennen. We w illen w eten w aar hun w ensen liggen en kijken op w elke manier w e elkaar kunnen versterken. Tijdens de in november 2011 gehouden belanghoudersdag hebben w ij ons beleid open en actief aan hen gepresenteerd. Hun reacties daarop nemen w e serieus. Alleen gezamenlijk kunnen w e de gew enste resultaten behalen. 1.3 Huurverhoging Per 1 juli 2011 is de huur, conform het beleid van de rijksoverheid, met 1, 3% verhoogd. Alle w oningen kregen een huurverhoging van 1,3%. Alleen de huren van de w oningen van de Zuiderkerkstraat (complex 018) zijn, in verband met voorgenomen sloop/vernieuw bouw in 2012, niet verhoogd. Wij passen huurharmonisatie-ineens toe bij mutatie. Vooralsnog is het st reefpercentage vastgesteld op 80% van de maximaal redelijke huur. Uitzonderingen zijn tw ee flats in Holtenbroek (de Rembrandt en de Wanningstate). Na het groot onderhoud bij deze complexen, w aarbij forse investeringen zijn gedaan op het gebied van onder meer energiebesparing, is de maximaal redelijke huur hier bepaald op 90%. Ultimo 2011 bedraagt het percentage van de maximaal redelijke huur 6 7% (2010: 69%). Deze afname komt doordat de w oningw aardering van een substantieel deel van ons w oningbezit als gevolg van w oningverbetering is gestegen, terw ijl er aan zittende huurders geen huurverhoging is doorgevoerd om volledige deelname te verkrijgen (bij mutatie w ordt de huurverhoging alsnog doorgevoerd). Daarnaast is er het effect van de aanpassing van het w oningw aarderingsstelsel (invoering energielabel en vervallen bouw jaar en aftrek veroudering). Volkshuisvestingsverslag

9 1.4 Samenstelling van de woningvoorraad Op 31 december 2011 w as de w oningvoorraad als volgt samengesteld: woningtype totaal aantal h u u r p r ij s k l a s s e goedkoop betaalbaar duur 361,66 439,65 517,64 554,76 < tot tot tot tot 361,66 439,65 517,64 554,76 652,52 eengezins flat zonder lift flat met lift hat eenheid onzelfstandig totaal aantal aandeel 100% 29% 27% 28% 9% 6% buiten hts 652, % woningtype totaal aantal gem. huurprijs doelgroep totaal aantal gem. huurprijs eengezins % algemeen % flat zonder lift % studenten % flat met lift % ouderen % hat eenheid % bijzonder % onzelfstandig % totaal totaal gemiddeld % gemiddeld % De aansluiting met de kengetallen (pagina 51), die gebaseerd zijn op de oorspronkelijke financiering en subsidiëring, w ordt gevonden door een herindeling van de onzelfstandige eenheden (1 38 kamers w orden 69 w oningen). Boven op de genoemde aantallen w oningen zijn 125 garages, 6 bedrijfspanden, 12 w oonw agens met standplaats en 19 afzonderlijk verhuurde standplaatsen in exploitatie. In 2011 zijn er 25 w oningen en 2 bedrijfspanden verkocht. Een nadere toelichting is te vinden bij onderdeel 2.2 Verkoop. In hoofdstuk Prognose van de voorraad over 10 jaar w ordt de prognose van de samenstelling van de voorraad per 2021 w eergegeven. aandeel aandeel Volkshuisvestingsverslag

10 1.4.1 Prognose van de voorraad over 10 jaar Als alle prognoses (op basis van ons portfoliobeleid) over nieuw bouw, sloop en verkoop van w oningen uitkomen zal het aantal verhuureenheden licht dalen (circa 70 eenheden) en ultimo 2021 uitkomen op circa De verdeling van de voorraad ultimo 2021 zal er dan als volgt uitzien (ter vergelijking w ordt eveneens 2011 getoond): % 46% 31% 47% eengezins woning appartement met lift 22% 22% appartement zonder lift In onderstaande tabel w ordt de verdeling naar type w oningen en w ijkperspectief ultimo 2011 versus ultimo 2021 gegeven. woningtype per wijk a a n t a l app zl app ml ew matig gemiddeld goed Vanaf 2021 w ordt jaarlijks rekening gehouden met 20 nieuw te bouw en w oningen en eveneens 20 te verkopen w oningen. Ook de herstructurering van het Binnengasthuisterrein, de Zuiderkerstraat en de Weezenlanden (sloop, samenvoegen, verkoop en nieuw bouw ) zijn in deze cijfers verw erkt. Volkshuisvestingsverslag

11 1.5 Mutaties - Het verhuren van woningen Het toew ijzingsbeleid De bew eging op de w oningmarkt is beperkt. De sturing richt zich in nog op het passend huisvesten van de doelgroep (relatie huur inkomen volgens nieuw e Europese regelgeving, bevordering van de doorstroming, type huishouden en type w oning), de bijdrage aan het creëren van een pluriforme w ijkopbouw en het huisvesten van bepaalde groepen bijzondere huishoudens. Sinds eind mei 2011 is er een nieuw w oonruimteverdeelsysteem. Sindsdien is de w oningmarkt van Zw olle en Kampen/IJsselmuiden één markt gew orden. De w oningen w orden aangeboden in de spoed- (op basis van loting), w ens- (op basis van inschrijfduur), vrije sector module (w oningen met een huur hoger dan 652,52 ten behoeve van w oningzoekenden met een inkomen van ,-) of de bemiddelingsmodule (maatw erk buiten de w ebsite om voor cliënten van instellingen w aar de Zw olse corporaties afspraken mee hebben gemaakt (quota) De cijfers - mutatiegraad, aantal reacties per verhuring en gemiddelde inschrijfduur in dagen per w oningtype woningtype gemiddeld aantal aanbiedingen per verhuring spoedmodule: aantal reacties per mutatie wensmodule: aantal reacties per mutatie vrije sector: aantal reacties per wensmodule gemiddelde inschrijfduur mutatie in dagen * eengezins 2, flat zonder lift 1, flat met lift 1, benedenw oning 2, bovenw oning 1, studentenw oningen ** Gemiddeld 2, De mutatiegraad over 2011 bedraagt 10,7%; een sterke verlaging ten opzichte van 2010 w aar nog een mutatiegraad van 13,1% w erd genoteerd. Deze afname is een goede indicatie van de toegenomen druk op de w oningmarkt. * Dit is niet de daadw erkelijke w achttijd. De inschrijfduur is gebaseerd op de puntenopbouw vanuit het oude systeem w aarbij w oningzoekenden ook nog beloond w erden voor de opgegeven reacties. Het huidige systeem is alleen gebaseerd op inschrijfduur. De nieuw e w oningzoekenden (vanaf 24-5) hebben dus een inschrijfduur die daadw erkelijk gebaseerd is op de periode dat ze ingeschreven staan. Bij de w oningzoekenden vanuit het oude systeem is een omrekenfactor toegepast w aarbij de nieuw e inschrijfduur langer is dan ze op dat moment daadw erkelijk ingeschreven stonden. Dit geeft dus een vertekend beeld. Uiteindelijk is de verw achting dat het aantal dagen w at benodigd is gaat dalen omdat de groep oude w oningzoekenden steeds kleiner w ordt. * * Het gemiddeld aantal aanbieding per verhuring voor studentenw oningen is ondergebracht bij de overige types (met uitzondering van de eengezinsw oningen). Volkshuisvestingsverslag

12 1.5.3 De passendheid van de toew ijzingen naar huurprijsklasse en naar inkomen Het aantal toew ijzingen w ordt per huurprijsklasse gespecificeerd naar alleenstaanden, tw eepersoonshuishoudens en drie of meerpersoonshuishoudens. Daarbinnen w ordt onderscheid gemaakt naar inkomenscategorie en toetsingsgrenzen van de huurtoeslag. Onderstaande tabellen geven de gerealiseerde toew ijzingen w eer over Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie is verhuurd 2011 heel jaar 157 categorie huishouden inkomen huur 361,66 huur tussen 361,66 en 517,64 huur > 517,64 eenpersoons inkomensgrens ,00 (art. 2,a,HSW) eenpersoons eenpersoons > inkomensgrens ,00 (art. 2,a,HSW) eenpersoons eenpersoonsouderen inkomensgrens ,00 (art. 2,c, HSW) eenpersoonsouderen eenpersoonsouderen > inkomensgrens ,00 (art. 2,c, HSW) eenpersoonsouderen Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie is verhuurd 2011 heel jaar 45 categorie huishouden inkomen huur 361,66 huur tussen 361,66 en 517,64 huur > 517,64 meerpersoons inkomensgrens ,00 (art. 2,b,HSW) tw eepersoons meerpersoons > inkomensgrens ,00 (art. 2,b,HSW) tw eepersoons meerpersoonsouderen inkomensgrens ,00 (art. 2,d HSW) tw eepersoons meerpersoonsouderen > inkomensgrens ,00 (art. 2,d, HSW) tw eepersoons Aantallen drie- en meerpersoonshh. aan wie bij is mutatie verhuurd 2011 heel jaar 31 categorie huishouden inkomen huur 361,66 huur tussen 361,66 en 554,76 huur > 554,76 meerpersoons inkomensgrens ,00 (art. 2,b,HSW) meerpersoons meerpersoons > inkomensgrens ,00 (art. 2,b,HSW) meerpersoons meerpersoonsouderen inkomensgrens ,00 (art. 2,d HSW) meerpersoonsouderen meerpersoonsouderen > inkomensgrens ,00 (art. 2,d, HSW) meerpersoonsouderen In totaal zijn 103 w oningen met een huur lager dan 361,66 (goedkoop) toegew ezen. Op 8 na zijn alle w oningen toegew ezen aan huishoudens met een laag inkomen. Er zijn 95 w oningen met een huur tussen de 361,61 en 517,64 / 554,76 (betaalbaar) toegew ezen. Daarvan zijn er 67 (70,5%) toegew ezen aan huishoudens met een laag inkomen en 28 (29,5%) huishoudens met een hoger inkomen. Van de 35 w oningen met een huur vanaf 517,64 / 554,76 (duur) zijn 14 toegew ezen aan huishoudens met een hoger inkomen (40%) en 21 toegew ezen aan huishoudens met een laag inkomen (60%). Sinds 1 januari 2011 hebben w e te maken met Europese regelgeving. Dit betekent dat w oningen met een huurprijs lager dan 652,52 toegew ezen moeten w orden aan w oningzoekenden met een inkomen lager dan ,-. Er mag maximaal 10% van de w oningen met een huur lager dan 652,52 toegew ezen w orden aan w oningzoekenden met een inkomen hoger dan ,- verzamelinkomen. Voor 2011 w as dit 4,3%. Er is dus 95,7% toegew ezen aan w oningzoekenden met een inkomen lager dan ,-. Volkshuisvestingsverslag

13 2. Ontwikkelingen in de huurvoorraad 2.1 Projecten In het verslagjaar van 2011 zijn geen nieuw e w oningen opgeleverd. De komende jaren zijn er w el opleveringen voor nieuw e w oningen geprognotiseerd. De prognose is naast de w ettelijke procedures sterk afhankelijk van de financieringsmogelijkheden. De planning voor de projecten (bestaande bouw en nieuw bouw ) voor de komende 5 jaar is als volgt. Cpl. Naam Aan tal Soort Wat Status Start bouw Oplevering vhe Bestaande bouw 6 Campanula, 43 Grondgebonden Groot onderhoud Haalbaarheid 2012/ /14 Korenbloem 8 Weezenlanden 180 Gestapeld met en zonder lift (Ver)nieuw bouw Strategische 2018/ richitng onderzoek 18 Zuiderkerkstraat 11 Studenteneenheden (Ver)nieuw bouw ) Haalbaarheid Van Pallandtmarke Egw en 36 portiek Leefbaarheid Aanpak e.o. en Planmatig onderhoud onderzoek i.s.m. bew oners 57 Eiken/Iepenstraat 28 Gestapeld met lift (Ver)nieuw bouw strategisch onderzoek 23 Sabangstraat 41 Gestapeld met lift Groot onderhoud Timorstraat 56 Gestapeld HAT Groot onderhoud Vechtstraat 15 Gestapeld met lift Groot onderhoud Binnengasthuis 32 Grondgebonden en gestapeld Groot onderhoud Haalbaarheid onderzoek 55 Binnengasthuis 12 Trapportiekw oning Sloop nieuw bouw Haalbaarheid onderzoek Totaal bestaande bouw 538 Nieuwbouw 213 Frankhuis 29 Egw grondgebonden Nieuw bouw realisatie Ravelijn 214 Koop Frankhuis Egw en 11 2 onder 1 kap Nieuw bouw contingent Frankhuis Gestapeld met lift, 11 egw Nieuw bouw haalbaarheid Bruggenhoofd 4 w oningen starter/senior onderzoek 58 Stadshagen + 40 Egw grondgebonden Nieuw bouw contingent Totaal nieuwbouw 128 In 2011 zijn de investeringen in verband met asbestverw ijdering en/of het aanbrengen van duurzaamheidsvoorzieningen nader onderzocht en becijferd en in de planning van de komende jaren toegevoegd. Vanuit kostenefficiënte w orden de w erkzaamheden zoveel mogelijk geclusterd uitgevoerd. Bovenstaande planning is hard te noemen, maar bij investeringen w aar instemming van bew oners noodzakelijk is, is de planning flexibel. Volkshuisvestingsverslag

14 2.2 Verkoop In 2011 zijn 25 w oningen en 2 bedrijfspanden verkocht. De verdeling w as als volgt: hp klasse goedkoop betaalbaar <= htsgrens 1 Van de 25 verkochte w oningen (in 2010: 19 w oningen) zijn er 6 w oningen verkocht aan de zittende huurders, de overige 19 zijn bij mutatie op de vrije markt verkocht. Sinds 1997 zijn er 766 w oningen ter verkoop aangeboden; ultimo 2011 zijn daarvan 309 w oningen verkocht, derhalve zijn er nog 457 w oningen aangew ezen voor verkoop. Daarnaast is in 2011 besloten onze verkoopvijver uit te breiden met 259 w oningen, w aardoor ultimo w oningen zijn aangew ezen voor verkoop. De prognose van het aantal w oningen dat jaarlijks w ordt verkocht, is gelijk aan de mutatiegraad (ca. 8%) van de ter verkoop aangeboden w oningen. Aan zittende bew oners w ordt een korting van 10% op de taxatiew aarde van de w oning gegeven (m.u.v. een beperkt aantal complexen); bij verkoop op de vrije markt w ordt geen korting gegeven. Daarmee voldoen w e aan de eis dat de w oningen niet onder 90% van de marktw aarde verkocht mogen w orden. 2.3 Groot onderhoud Kinsanflats Holtenbroek In Holtenbroek bezit Openbaar Belang drie zogenoemde Kinsanflats w aaraan groot onderhoud gepleegd is. Het groot onderhoud van de Lassusflat is begin 2008 opgeleverd. In datzelfde jaar is gestart met de uitvoering van het groot onderhoud (in combinatie met duurzaamheid/energiemaatregelen) van de flat aan de Monteverdilaan die in 2009 is opgeleverd. Het groot onderhoud (eveneens gecombineerd met duurzaamheid/energiemaatregelen) aan de derde en laatste flat (de Wanningstate) is medio 2009 gestart en in oktober 2010 opgeleverd. Eind 2011 is gestart met een onderzoek voor de Lassusflat. Het doel van dit onderzoek is de effecten van het in 2008 uitgevoerde groot onderhoud in beeld te brengen en ter voorbereiding op mogelijke aanvullende investeringen in duurzaamheid/energiemaatregelen. 2.4 Sloop/(ver)nieuwbouw Zuiderkerkstraat duur > htsgrens 1 < hts > hts Eindtotaal aan zitthrdrs verkoop bruto opbrengst type woningen eengezinswoning flat zonder lift flat met lift hat eenheid onzelfstandig totaal woningen overige totaal De voorgenomen sloop van complex 018 (Van Vilsterenhuizen, Zuiderkerkstraat, 32 eenheden voor studenten) is in 2010 gew ijzigd in het voornemen tot (ver)nieuw bouw. De bew oners zijn inmiddels allen verhuisd en het beheer van de w oningen is uitbesteed aan Interveste. In de kengetallen en de cijfers van ons w oningbezit zijn deze w oningen niet meer meegenomen (aangemerkt als einde exploitatie in 2011). Vanuit duurzaameidsoptiek, het karakter van het pand en de locatie is gew erkt aan een haalbaarheidsstudie om de 32 onzelfstandige eenheden om te zetten naar zelfstandige w oningen, die grotendeels sociaal bereikbaar zijn. Karakteristieke elementen w orden hierbij gecombineerd met vernieuw ende architectuur. Volkshuisvestingsverslag

15 Openbaar Belang heeft ervoor gekozen dit project als geïntegreerde opdracht voor Ontw erp en Realisatie aan te besteden, omdat zij verw acht op deze manier een optimale kw aliteit te kunnen realiseren binnen het beschikbare budget op deze locatie. De ontw erpvrijheid voor de architect zal naar verw achting van Openbaar Belang leiden tot mogelijk innovatieve oplossingen om de balans tussen de historische w aarde en nieuw bouw comfort te realiseren, w aarbij ook rekening is gehouden met het onderhoud en de energielasten voor de toekomstige bew oners. Naar verw achting w ordt de bouw voorbereiding in 2012 afgerond. Tot die tijd w ordt het pand tijdelijk bew oond. 2.5 Leegstand Langdurige leegstand, 3 maanden of langer, is de afgelopen jaren vrijw el niet voorgekomen. Als het al voorkw am betrof het incidenten. De kortdurende frictieleegstand als gevolg van verhuizingen is in 2011 uitgekomen op circa 0,3% (2010: 0,6%) van de jaarhuur. 2.6 Woonwagens en standplaatsen In 2010 is besloten de 6 standplaatsen aan de Van Pallandtmarke op te heffen. Met 5 van de 6 bew oners is overeenstemming bereikt over een verhuizing naar een andere standplaats of w oning. Daardoor is het aantal standplaatsen gew ijzigd. Eind 2011 w aren er 31 standplaatsen en 12 w oonw agens voor de verhuur beschikbaar met een gemiddelde huur van 156,- resp. 355,-. Begin 2012 w ordt verw acht dat ook de laatste plaats op de Van Pallandtmarke vrij komt, w aardoor deze gehele locatie een andere bestemming kan krijgen. In overleg met de bew oners en de gemeente w ordt gew erkt aan nieuw bouw van grondgebonden en/of gestapelde w oningen. In 2010 is het volledige beheer van de w oonw agens onder de loep genomen. Openbaar Belang heeft geconcludeerd dat er veel tijd en aandacht w ordt besteed aan de w oonw agens, maar dat toch een professionelere aanpak nodig is om in overleg met de bew oners te komen tot goed beheer vanuit sociaal, technisch en financieel oogpunt. Daarom is in 2010 besloten voorlopig het beheer integraal te laten uitvoeren door de op dit terrein gespecialiseerde organisatie Nijbod. Daarnaast is Nijbod in 2010 ook begonnen met een speciale inventarisatie van de grote locatie Cascadestraat, w aarvoor een toekomstplan gew enst is. Ook omdat deze locatie de komende jaren volledig w ordt ingebouw d in de nieuw e w ijk Frankhuis. 2.7 Verhuiskostenregeling Om de verkoop te stimuleren is in 1997 een verhuiskostenregeling opgesteld. Deze regeling is beëindigd in Openbaar Belang conformeert zich aan een w ettelijk voorgeschreven verhuiskostenregeling die van toepassing is bij gedw ongen verhuizing, bij sloop en renovatie. Volkshuisvestingsverslag

16 3. Wonen en zorg Openbaar Belang stelt de belangen van de bew oners centraal in de w ijken en buurten w aar zij bezit heeft. Ze vindt dat mensen moeten kunnen blijven w onen in hun buurt, als ze dat graag w illen. Ook als ze ouder, ziek of gehandicapt w orden. Dit vraagt flexibiliteit in dienstverlening en producten, bijvoorbeeld in de vorm van levensloopbestendige of meergeneratiew oningen. In 2011 is w elisw aar geen nieuw bouw gerealiseerd, maar w el is besloten dat bij nieuw te bouw en w oningen levensloopbestendigheid een uitgangspunt is. Een volledig vernieuw d Programma Van Eisen voorziet op moderne w ijze in levensloop-bestendigheid van alle nieuw e w oningen en ook een deel van de bestaande w oningen die groot onderhoud krijgen. In 2011 is gestart met de bouw van een zgn. Kangoeroew oning, onderdeel van de nieuw bouw van 29 w oningen aan de Ravelijstraat. 3.1 Samenwerking met zorginstellingen Voor het verzorgen van een zo goed mogelijk en laagdrempelig aanbod aan klanten op het gebied van w onen en zorg, w erkt Openbaar Belang samen in het Servicepunt Zorgw oningen met vijf andere w oonen zorgpartijen. In 2011 w aren er 14 Servicepunten Zorgw oningen operationeel. Het kantoor van Openbaar Belang is er daar één van. Ieder servicepunt heeft actuele informatie over zorgw oningen en een mogelijkheid zich te laten inschrijven. 3.2 Woningen bestemd voor ouderen (55 + ) In 2011 is ongeveer 10% van de w oningen speciaal bestemd voor ouderen (55 + ). Dit betreft met name gelijkvloerse appartementen met een lift. 3.3 Woningen met een medische aanpassing Voor w ie om medische redenen een aanpassing in de w oning behoeft, kan daarvoor sinds 2000 terecht bij de gemeente Zw olle. In 2011 zijn 36 w oningen van Openbaar Belang medisch aangepast. Kosten per aanpassing Aantal ,- Totale kosten per jaar , ,- < 450,- 58% 56% 35% 7% 14% 8% 450,- tot 2.250, ,- tot 6.750,- 33% 29% 55% 16% 23% 47% 6% 9% 6% 7% 21% 16% > 6.750,- 3% 6% 3% 70% 43% 29% 3.4 Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen Openbaar Belang w il er zijn voor alle mensen met een w oonbehoefte. Binnen de mogelijkheden w ordt voorrang verleend aan mensen die daarbij, door w elke oorzaken ook, ondersteuning w ensen. Mensen w orden benaderd als individuen, met hun eigen specifieke omstandigheden en problemen. Openbaar Belang neemt w ensen, behoeftes en problemen serieus en probeert hiervoor, samen met hen, een optimale oplossing te vinden. Soms kan voor een groep met gelijke w ensen en problemen een collectieve oplossing gevonden w orden. Zo biedt Openbaar Belang samen met de tw ee andere Zw olse w oningcorporaties huisvesting op maat voor meer dan tw intig maatschappelijke instanties. Zo w ordt voorkomen dat mensen die de regie over hun leven niet hebben of dreigen kw ijt te raken, tussen w al en schip terecht komen. Volkshuisvestingsverslag

17 Met een eensgezinde samenw erking tussen de partijen w ordt een groot aantal maatschappelijke problemen voorkomen, zoals dakloosheid, verloedering, zelf verw aarlozing en overlast. Voorbeelden hiervan zijn de vrouw enopvang en de Herberg, opvang voor dak- en thuislozen. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Zw olle. Voor mensen die w el zelfstandig kunnen w onen, maar daarbij w el enige begeleiding nodig hebben, stellen de Zw olse corporaties jaarlijks een aantal w oningen beschikbaar. Via de zogenoemde quotumafspraken zijn in w oningen beschikbaar gesteld aan cliënten van Stichting Limor, Dimence, Frion, Leger des Heils, RIBW, Reclassering, de Herberg, Veldzicht, Trias, Kadera en Tactus. Buiten dit aantal om w orden er ook nog w oningen verhuurd via gemeente Zw olle, afd. WMO (op medische indicaties) en via de Regiegroep ten behoeve van huishoudens die problematiek hebben op meerdere vlakken (bijvoorbeeld sociaal en financieel) en vaak ook door meerdere instanties w orden begeleid. Volkshuisvestingsverslag

18 4. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Het beleid Openbaar Belang w il een kw alitatief goed en gevarieerd aanbod van huurw oningen bieden. Hierbij w ordt zow el gekeken naar de bouw technische- als naar de w oontechnische kw aliteit. Reparatieverzoeken en klachten w orden direct opgepakt. 4.1 Onderhoud en woningverbetering Openbaar Belang heeft geen eigen uitvoerend personeel in dienst. Alle uitvoerende onderhoudsw erkzaamheden w orden uitbesteed aan derden. De w erkzaamheden die voortvloeien uit de instandhouding van de w oningen, w orden uitgevoerd onder regie van Openbaar Belang. De grotere w erkzaamheden w orden in principe aanbesteed en/of gegund op basis van een offerte met open begroting. Jaarlijks w orden met de betreffende aannemers tarief afspraken gemaakt, gebaseerd op een meerjarige raamovereenkomst. Openbaar Belang neemt jaarlijks per 1 november het initiatief om voor het komende kalenderjaar de uurlonen vast te stellen, op basis van CBS indexcijfers. In 2011 zijn de uurlonen van de onderhoudspartners ten opzichte van 2010 gelijk gebleven. Voor een aantal complexen zijn voor de schoonmaakw erkzaamheden de prijzen zelf s naar beneden aangepast. De uitgaven voor het onderhoud zijn als volgt te onderscheiden: soort onderhoud verschil niet planmatig onderhoud reparatieverzoeken mutatieonderhoud contractonderhoud subtotaal niet planmatig onderhoud planmatig onderhoud grootonderhoud cpl totaal generaal Reparatieverzoeken Vragen/meldingen kunnen telefonisch, schriftelijk en via de mail w orden doorgegeven. Dezelfde dag w ordt contact gelegd en een uitvoerende partij ingeschakeld. Die belt binnen 24 uur voor een afspraak, bij calamiteiten eerder. Het bedrijfsbureau schat in of zaken één dag, 7 dagen of langer mogen duren en monitort dit. In principe w ordt de hele vraag verder afgehandeld door de gecontracteerde partij en bij ons gereed gemeld. Steekproefsgew ijs controleren w ij. Bij cv-onderhoud en ruitschade w orden bew oners rechtstreeks doorgeleid naar onze contractpartners en direct geholpen. Het aantal reparatieverzoeken bedroeg in 2011 gemiddeld 1,53 per w oning. Het absolute aantal reparatieverzoeken is in het verslagjaar met 6% gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn gestegen en kw amen uit op 138,- per reparatie tegen een gemiddelde van 124,- in Bij reparatieverzoeken w ordt, afgaande op de omvang van het verzoek, een genormeerde afhandelingsduur van standaard 7 en een aantal gevallen 14, of 30 w erkdagen geprognosticeerd. In 2011 w erd 65% binnen 7 dagen afgew erkt. In de tabel op de volgende pagina w ordt een overzicht gegeven van de reparatieverzoeken in Volkshuisvestingsverslag

19 kosten categorie aantal totaal gemiddeld meldingen < 625, meldingen > 625, totaal Mutatieonderhoud Doel is mutaties zo efficiënt mogelijk te laten verlopen met respect voor de belangen en bejegening van vertrekkende en komende bew oners en met visie op de kw aliteit van de w oning. Vertrekpunt bij mutaties is de huurders bij opzegging laten w eten w aar ze aan toe zijn: hoe moet de w oning achtergelaten w orden en w elke zaken kunnen blijven zitten of w orden overgedragen aan de volgende bew oner. Ook hoort de vertrekkende bew oner w anneer voor- en eindinspectie plaatsvindt. Bij elke mutatie w ordt een rapport opgemaakt. Waar nodig krijgt de bew oner opmerkingen en de kans zaken zelf te verhelpen. Bij overname tussen bew oners w ordt dit goed vastgelegd. Tussen vertrekkende en zittende bew oner in w ordt de w oning in gemiddeld een dag op orde gebracht, dat w il zeggen op het niveau dat Openbaar Belang w il bieden aan de nieuw e bew oner. De buurtbeheerders zijn in het 4 de kw artaal van 2011 bij het mutatieonderhoud betrokken. Dit betekent dat elke buurtbeheerder de mutaties in zijn eigen w ijk uitvoert. De mutatieopzichter w ordt in 2012 bij het planmatige onderhoud zow el in de voorbereiding als in de uitvoering van de w erkzaamheden betrokken. Mutatiew oningen w aarbij grote ingrepen noodzakelijk zijn blijven de verantw oordelijkheid van de opzichter van Vastgoed. Het totaal aantal mutaties is in 2011 is lager dan begroot, 51 minder mutaties. De gemiddelde kosten per mutatie zijn gestegen met 117,- ten opzichte van de begroting Mutatieonderhoud aan w oningen die onder het verkoopbeleid vallen zijn geboekt onder verkooponderhoud. In onderstaande tabel w ordt een samenvatting gegeven van het mutatieonderhoud, w aarbij een splitsing w ordt gemaakt tussen een dure en een goedkope mutatie (grens ligt bij 625, - per mutatie; deze grens w ordt één maal per 5 jaar geactualiseerd aan de inflatie). kosten categorie aantal totaal gemiddeld mutaties < 625, mutaties > 625, totaal Planmatig onderhoud/groot onderhoud Openbaar Belang kiest ervoor om de jaarlijkse onderhoudsbegroting op te stellen naar aanleiding van vastgestelde onderhoudscycli, interne signalen vanuit controles en mutaties en op basis van een jaarlijkse schouw. Er is 2011 niet gekozen voor inspectie op w oningniveau omdat de geringe w inst in control niet opw eegt tegen de arbeidsintensiteit hiervan. Het planmatig onderhoud dat is uitgevoerd in 2011: Buitenschilderw erk De complexen 005 (Sumatrastraat/Soendastraat)), 011 (Fivel/Fluessen), 020/21 (Vlasakkers/ Pelmolenstraat), 033 (Gedeputeerdenlaan/Stadhouderlaan/Van Pallandtmarke/Van Riemsdijkmarke), (036 (Schoolstraat/Walstraat zijn geschilderd. Complexen 005 en 033 w orden overlopende projecten naar 2012 en zitten in een afrondende fase. Volkshuisvestingsverslag

20 Keukenvervanging In complex 040 (Zandscholtenmarke/Backermarke) zijn de keukens vervangen. Dakbedekking Complex 004 (Riouw straat/sumatrastraat) en 039 (Vechtstraat) is de dakbedekking vervangen. In complex 037 Graspieperstraat zijn w e gestart met het vervangen van de dankranden. Dit is een overlopend w erk. Intercom In complex 031 (Vechtstraat) is de intercom vervangen. Mechanische ventilatie De mechanische ventilatie van de w oningen in complex 014 (Gerenlanden), 015 (Gerenlanden), 016 (Gerenlanden), 022 (Grote Baan/Touw slagerij, 028 (Nieuw straat/spoelstraat), 029 (Walstraat), 033 (Oldenerlanden), 037 (Graspieperstraat/Gruttostraat/Kuifeendstraat), 042 (Schildersbuurt), 043 (Schildersbuurt), 046 (Schildersbuurt), 047 (Schildersbuurt), 048 (Schildersbuurt), 204 (Linnenw everstraat/leiendekkerstraat) en 205 (Raaigras/Reukgras) zijn schoongemaakt en w aar nodig vervangen. Momenteel vindt er nog een controleslag plaats die w e in het eerste kw artaal van 2012 afronden. Vervangen cv-ketels De w oningen van de complexen 015 en 016 (Gerenlanden_ hebben een nieuw e cv-ketel gekregen incl. boiler. Asbestsanering In de complexen 004 (Riouw straat) en 033 (Van Pallandtmarke e.o.) hebben w ij asbest gesaneerd. Waterleiding vastzetten In complex 037 (Graspieperstraat) zijn de w aterleidingen in de meterkast vastgezet. Dakramen In complex 022 (Grote baan/touw slagerij) zijn alle dakramen vervangen. Galerijvloeren triflex De galerijvloer van complex 037 (Graspieperstraat) is voorzien van een anti-sliplaag. Vogelw erende oplossen Bij complex 203 (Drapenierlaan) zijn aanpassingen aan het complex verricht zodat er geen vogels meer kunnen gaan broeden tussen de gevelbetimmering. Straatw erk w erkzaamheden De achterpaden van de complexen 013 (Bekenbuurt), 042 (Van der Helststraat) en 206 (Puntmos) zijn opnieuw bestraat. Preventief Er is een jaarlijkse post opgenomen voor het incidenteel vervroegd uitvoeren van w erkzaamheden die voor de komende jaren in de meerjarenbegroting zijn voorzien. In 2011 ging het om diverse kleinere projecten met een totale omvang van ,- en de vervanging van lekkend dubbel glas bij een aantal w oningen voor een bedrag van 6.000,-. In 2011 is voor een bedrag van ,- aan w erkzaamheden doorgeschoven. Na inspecties is besloten dit onderhoud in latere jaren uit te voeren, al dan niet in combinatie met het vergroten van leefbaarheid en/of duurzaamheidmaatregelen. Volkshuisvestingsverslag

21 4.1.4 Contractonderhoud/service onderhoud Het contract onderhoud betreft het periodiek onderhouden van liften, collectieve en individuele cv - installaties, hydrofoorinstallaties e.d. In deze post is er een onderschrijding opgetreden. Bij het serviceonderhoud gaat het om het ontstoppen van riolering, het herstellen van glasschades, schoonmaken van complexen en het onderhoud aan collectieve groenvoorzieningen op contractbasis. Dit onderhoud w ordt aan de huurders doorberekend. 4.2 Energielabeling De labels zijn niet gew ijzigd. Hier en daar is een cv-ketel vervangen maar dit heeft niet geleid tot grote verschuivingen. Duurzaamheidsw erkzaamheden in de toekomst kan zorgen voor een verschuiving. Energielabel 31 december 2011 Energie % Bezit Label WOB A 3,991 % B 31,811 % C 24,942 % D 20,760 % E 12,471 % F 3,108 % G 2,916 % 100 % Openbaar Belang heeft de ambitie haar w oningen energiezuiniger te maken w aarbij de labels in 2020 minimaal naar een gemiddeld B verschuiven. In onze meerjarenbegroting hebben w ij een bedrag van circa 5 miljoen hiervoor opgenomen. Met deze verbetering blijven de energie- en dus ook w oonlasten voor de huurders beheersbaar. Daarmee zal Openbaar Belang ook een bijdrage leveren in het reduceren van de CO² uitstoot. 4.3 Duurzaam bouwen Openbaar Belang heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Als opdrachtgever acht Openbaar Belang het van belang dat de opdrachtnemer borgt dat hij duurzaamheid evenzo belangrijk vindt. Bij het uitw erken van het ontw erp dient expliciet aandacht besteed te w orden aan het thema duurzaam bew onersgedrag. Onze w oningen dienen namelijk optimaal aan te sluiten bij het daadw erkelijk gebruik om ook duurzaam in praktijk te zijn. Toegepaste technieken en oplossingen gebruiken w e voor het doel w aarvoor ze zijn geïmplementeerd. Wat betreft de duurzame technische w aarde gaat om het efficiënt en effectief omgaan met energie, materialen en w ater, zonder dat dit ten koste gaat van de prestaties van de w oningen. Dit betekent dat de w oningen dienen te beschikken over technische kw aliteiten die voldoen aan de gestelde beschikbaarheid en op een verantw oorde manier omgaan met energie, w ater en materialen tijdens de bouw, de gebruiksfase en aan het einde van de levensduur. Een effectieve w oning heeft ook aan het einde van zijn levensduur nog een toegevoegde w aarde. Openbaar Belang hecht extra w aarde aan het effectief omgaan met energie. Het marktsegment w at Openbaar Belang bedient heeft een smalle beurs. Daarom vindt Openbaar Belang het van belang de kosten met betrekking tot het energieverbruik zo laag mogelijk te houden. Volkshuisvestingsverslag

22 In 2010 is hiervoor het programma van eisen aangepast voor zow el nieuw e als bestaande w oningen. In het Programma van Eisen w ordt uitgegaan van de Trias Energetica : terugdringen van verbruik door ontw erp van de w oning, energie vervangen door duurzame energie en tot slot zorgen dat de bew oner hier zo zuinig mogelijk mee omgaat. Er is in 2011 een vertaling gemaakt van het duurzaamheidsbeleid naar complexen en een begroting van kosten en opbrengsten. Deze omvangrijke exercitie geeft ons inzicht in de beoogde duurzaamheidmaatregelen met kennis van het complex. Op deze w ijze is er een goed inzicht in de taakstelling in de voorraad. In 2012 w orden na de Kinsanflats ook al de eerste vervolgcomplexen aangepakt op het punt van duurzaamheid. Met de verbeteringrepen duurzaamheid w orden zo mogelijk investeringen verbonden ten aanzien van onderhoud, energiebesparing en andere kw aliteitsaspecten, zoals levensloopbestendigheid. Hiermee w orden op termijn meer w oningen op verschillende terreinen tegelijk op een hoger niveau gebracht. Bij alle plannen die in 2011 in voorbereiding zijn genomen, zow el nieuw als bestaand, is duurzaamheid als een van de hoofdthema s meegenomen. 4.4 Digitalisering van tekeningen van het bezit In 2011 is het volledige bezit digitaal uitgew erkt met tekeningen die naast plattegronden ook de ligging, het perceel en een gevelaanzicht geven. Er zijn nieuw e foto s van alle complexen gemaakt. Hiermee is informatie beschikbaar gekomen voor potentiële huurders, die dan een goed beeld kunnen krijgen van de w oning, w at helpt in het keuzeproces en vragen zal verminderen. Daarbij zijn deze tekeningen van groot belang voor de plannen die gemaakt w orden voor onderhoud en reparaties. Het zal tijd besparen in de voorbereiding en bij het uitvoeren van reparatieverzoeken, omdat de gegevens actueel zijn. De tekeningen zijn uitgevoerd in Revit (softw areprogramma), w aardoor ze ook geschikt zijn om bij onderhoudsprocessen gebruikt en aangepast te w orden door bedrijven die in een project samenw erken. Volkshuisvestingsverslag