Gemeente Den Haag. De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/ RIS juli 2013

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/ RIS juli 2013 Gunning en Contractvorming Wijnhavenkwartier Fase 2 Geachte voorzitter, Hierbij bericht ik u over de gunning van de herontwikkeling van Wijnhavenkwartier Fase 2 aan Heijmans Vastgoed BV, werkend onder de merknaam, en hierna te noemen, Proper-Stok. Namens het College van Burgemeester en Wethouders heb ik de Ontwikkelings- en Uitgifteovereenkomst, met als een van de bijlagen de Beheer- en Exploitatieovereenkomst, afgesloten met Heijmans Vastgoed BV. Deze gunning is voor de ontwikkeling van het centrum van groot belang. De afgelopen jaren is de kwaliteit van het centrumgebied enorm verbeterd dankzij publieke en private investeringen in de openbare ruimte, bereikbaarheid, cultuur, onderwijs, retail en leisure en wonen. Denk aan Den Haag Nieuw Centrum met Den Haag Nieuw Centraal, het Beatrixkwartier en de ontwikkeling van het gebied rond de Grote Marktstraat. De ontwikkeling van Wijnhavenkwartier, in combinatie met de projecten Spuiforum, Haagse Loper en Schedeldoekshaven, vormt het sluitstuk en de bekroning van deze indrukwekkende operatie in dit deel van het centrum met de ambitie om een levendig, concurrerend en hoogstedelijk centrummilieu te creëren. Herontwikkeling van de panden biedt bij uitstek de kans om nieuwe, aanvullende kwaliteiten aan het gebied toe te voegen. Het gaat daarbij om een van de grootste kantorentransformaties van Nederland: alleen al in de eerste bouwfase wordt ongeveer m2 kantoor onttrokken aan de voorraad en getransformeerd naar andere functies. De vrijkomende gebouwen worden momenteel gekenmerkt door hun grootte, betrekkelijk monotone architectuur en gebrek aan uitstraling naar de openbare ruimte. Over een lengte van bijna 190 meter onderbreekt het complex de continuïteit van de route tussen Centraal Station en kernwinkelgebied. De herontwikkeling biedt de mogelijkheid om deze verbindingen te versterken en daarmee het Wijnhavenkwartier overtuigend in het stedelijk weefsel op te nemen. R.D. Hoogendoorn

2 DSO/ Wijnhavenkwartier Fase 2 wordt na de overdracht van de panden op 1 juli 2013 door de Staat aan de gemeente geen leegstand. De panden worden herontwikkeld tot een levendig gebouw met meerdere functies. Hierdoor zet de kwaliteitsverbetering van de Turfmarktroute zich voort, die ook zichtbaar is in woongebouw De Kroon en de nieuwe huisvesting van de Ministeries van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties en Veiligheid & Justitie (Wijnhavenkwartier Fase 1). Voorgeschiedenis besluitvorming en informatie Het project Wijnhavenkwartier is gestart met de vaststelling van het Projectdocument Wijnhavenkwartier met bijbehorende grondexploitatie vastgesteld in september In mei 2007 heeft de gemeenteraad het Bestemmingsplan Wijnhavenkwartier vastgesteld. De afgelopen jaren bent u uitgebreid geïnformeerd over het verloop van het selectieproces voor de herontwikkeling van Wijnhavenkwartier Fase 2. De voornaamste momenten in deze besluitvorming en informatievoorziening waren de volgende: - 24 mei 2007: Vaststelling Bestemmingsplan Wijnhavenkwartier; - 19 april 2011: Commissiebrief Voortgangsbericht Wijnhavenkwartier 15 (vertrouwelijk); - 18 oktober 2011: Commissiebrief RIS Voortgangsbericht Wijnhavenkwartier 16 ; - 29 november 2011: Collegebesluit Partiële Herziening Projectdocument Wijnhavenkwartier (vertrouwelijk); - 29 november 2011: Commissiebrief RIS Partiële Herziening Projectdocument en Grondexploitatie Wijnhavenkwartier ; - 6 december 2011: Collegebesluit RIS Collegebesluit Start Europese Aanbesteding Wijnhavenkwartier ; - 15 maart 2012: Commissiebrief RIS Aanbesteding Wijnhavenkwartier Fase 2 ; - 22 mei 2012: Collegebesluit RIS Wijnhavenkwartier: Aanbestedingsdocumenten Europese Aanbesteding ; - 30 mei 2012: Commissiebrief RIS Wijnhavenkwartier: definitieve aanbestedingsdocumenten ; - 9 oktober 2012: Commissiebrief Commissiebrief Resultaat aanbesteding Wijnhavenkwartier Fase 2 ; - 7 maart 2013: Presentatie in besloten commissievergadering over voortgang onderhandelingsproces. De gemeenteraad heeft de ruimtelijke kaders gesteld door het vaststellen van het bestemmingsplan. De Commissie is de afgelopen jaren in ruime mate gekend in het aanbestedingsproces. Daarbij heeft de Commissie kaders en uitgangspunten meegegeven die door het College zijn gehanteerd. Op basis hiervan is het College tot gunning en contractvorming overgegaan. De onderhandelingsprocedure In september 2012 heeft Proper-Stok als enige partij een inschrijving gedaan in het kader van de door de gemeente uitgeschreven Europese aanbesteding. De inschrijving van Proper-Stok bleek ongeldig omdat het vereiste, bij de notaris gedeponeerde, minimumbedrag niet geboden werd. In lijn met de geldende Europese aanbestedingsregels ben ik vervolgens met de enige inschrijver, zijnde Proper-Stok, een onderhandelingsprocedure gestart. Deze onderhandelingsprocedure heeft nu geleid tot overeenstemming met Proper-Stok. In de onderhandelingsprocedure zijn het plan en de bieding geoptimaliseerd, mede op basis van de recent getoonde interesse van de Universiteit Leiden om onderwijsfaciliteiten onder te brengen in het Wijnhavenkwartier. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft daarom besloten tot gunning van de opdracht aan Proper-Stok. De afspraken met Proper-Stok De opdracht aan Proper-Stok is vastgelegd in de Ontwikkelings- en Uitgifteovereenkomst Wijnhavenkwartier Fase 2. Een Beheer- en Exploitatieovereenkomst is een van de bijlagen hierbij.

3 DSO/ Hoofdlijn van de opdracht De opdracht is de gefaseerde herontwikkeling van de locatie, in combinatie met beheer en (tijdelijke) exploitatie van de gehele locatie Wijnhavenkwartier Fase 2. De opdracht bevat concrete afspraken over de eerste bouwfase, inclusief het programma, de prijs, de planning en een grondafname- en bouwplicht. Voor volgende bouwfasen is de opdracht flexibeler van aard, maar wel met een afscheidsregeling als deze bouwfasen uitblijven. Tevens onderdeel van de opdracht is het beheer en tijdelijke exploitatie van de gehele locatie inclusief parkeergarage per 1 juli Proper-Stok betaalt hiervoor een exploitatievergoeding aan de gemeente. Eerste bouwfase De eerste bouwfase bestaat uit de herontwikkeling van de hoogbouw aan de Turfmarkt en de laagbouw aan de Schedeldoekshaven. Dit is het deel van de locatie aan de kant van De Kroon. Sloop van het bestaande middenblok van het complex is ook onderdeel van de eerste bouwfase. De eerste bouwfase beslaat dus de helft van Wijnhavenkwartier Fase 2. Hierdoor ontstaat direct een grote kwaliteitsverbetering op deze prominente locatie. Proper-Stok neemt de locatie in principe in bestaande toestand over. Partijen zullen wel streven naar een fiscaal optimale levering en dat zo nodig voorleggen aan de belastingdienst. Het plan voor de eerste bouwfase gaat uit van herontwikkeling van de bestaande bebouwing: het casco blijft gehandhaafd maar wordt volledig gestript en voorzien van een nieuwe gevel. Aan de Turfmarkt wordt de rooilijn van Wijnhavenkwartier Fase 1 doorgezet. Aan de Lage Zand vindt uitbreiding in de vorm van nieuwbouw plaats. Hierin voorziet het vigerende bestemmingsplan. In de plint langs de Turfmarkt komen hoofdzakelijk commerciële voorzieningen: detailhandel en horeca. In de toren komen 170 woningen, waarvan een deel bestemd is voor huur en een deel voor koop. De rest van de eerste bouwfase bestaat uit onderwijsvoorzieningen met de Universiteit Leiden als huurder. De universiteit krijgt een entree op de hoek van Turfmarkt en Lage Zand, dus aan de Haagse Loper die de komende jaren heringericht wordt. De verdiepingen boven deze entree en boven de plintfuncties aan de Turfmarkt kan de universiteit inrichten als collegezalen en kantoorruimte. In de laagbouw aan de Schedeldoekshaven kan de universiteit onderwijsfuncties zoals kleinere zalen en computerruimtes realiseren. De binnentuin van het complex fungeert als ontmoetingspunt. Voor de eerste bouwfase zijn 224 parkeerplaatsen voorzien in de bestaande parkeergarage. Onderdeel van de eerste bouwfase is de sloop van het bestaande middenblok van het complex. Hierdoor ontstaat een volwaardige route voor langzaam verkeer tussen centrum en Rivierenbuurt. De realisatie van deze route is van oudsher al een belangrijke gemeentelijke ambitie voor Wijnhavenkwartier Fase 2. De uitwerking van de eerste bouwfase bevindt zich in het stadium van schetsontwerp. Bij de verdere uitwerking zal de exacte indeling en de vormgeving bepaald worden.

4 DSO/ Impressie eerste bouwfase Voor de eerste bouwfase zijn programma en grondprijs vastgelegd. Indien het programma van de eerste bouwfase bij de verdere uitwerking tot bouwaanvraag toeneemt, vindt verhoging van de grondprijs plaats. Van bijstelling naar beneden is geen sprake. Contractueel is vastgelegd dat de gemeente profiteert van eventuele toekomstige prijsstijgingen van de koopwoningen en van huurprijzen van commerciële functies. Er geldt een afname- en betalingsverplichting zodra een onherroepelijke omgevingsvergunning beschikbaar is. Na afname geldt een bouwplicht. Op het niet nakomen van deze verplichtingen staan boetes. Voor de eerste bouwfase zal Proper-Stok een uitgebreide procedure voor de omgevingsvergunning doorlopen. Het vigerende bestemmingsplan heeft als uitgangspunt volledige sloop en nieuwbouw, terwijl het plan van Proper-Stok uitgaat van handhaving van het bestaande casco. Het plan van Proper-Stok voor de eerste bouwfase past voor het overgrote deel in het vigerende bestemmingsplan. Temeer omdat het bestemmingsplan een overgangsrecht kent, dat wijziging van de bestaande bebouwing toestaat. De procedure kent een indiening van de aanvraag in twee fases. De uiterlijke data voor indiening zijn contractueel vastgelegd op 1 oktober 2013 en 1 maart In mei 2014 kan dan sprake zijn van een verleende omgevingsvergunning. Kort daarna zal de bouw starten. De realisatie van de eerste bouwfase duurt ongeveer twee jaar. Volgende bouwfasen Over de volgende bouwfase(n) zijn procesafspraken vastgelegd. Uiterlijk in 2018 treden Proper-Stok en gemeente in overleg over de ontwikkeling van de rest van Wijnhavenkwartier Fase 2. Deze termijn van vijf jaar na 1 juli 2013 is gekozen om een goede en rendabele tijdelijke exploitatie van de locatie mogelijk te maken.

5 DSO/ Indien dit overleg niet leidt tot indiening van een aanvraag omgevingsvergunning voor een tweede bouwfase op uiterlijk 1 juli 2019 dan is de gemeente gerechtigd de overeenkomst met Proper-Stok over de tweede bouwfase en verder te ontbinden, zonder dat de gemeente gehouden is tot betaling van enige (schade)vergoeding. Ook het beheer en de exploitatie door Proper-Stok van het nog niet herontwikkelde deel van de locatie eindigt dan. De gemeente is dan vrij om met andere partijen in zee te gaan. Voor volgende bouwfasen is nu nog geen programma vastgelegd. Hierdoor is er maximale flexibiliteit om in te spelen op actuele marktomstandigheden. Zowel een renovatievariant als een sloop-nieuwbouwvariant behoren voor de volgende bouwfasen nog tot de mogelijkheden. Over de grondprijzen van volgende bouwfasen is vastgelegd dat deze residueel berekend worden, waarbij de dan vigerende grondprijzenbrief het kader vormt. Beheer en exploitatie Op 1 juli 2013 koopt de gemeente de locatie van de Staat der Nederlanden. Proper-Stok neemt direct de gehele locatie in beheer en exploitatie. De gemeente heeft vanaf dat moment niet meer de beschikking over de panden. Alle kosten (met uitzondering van de opstalverzekering en het eigenaarsdeel van de OZB) de en opbrengsten van beheer en exploitatie zijn voor rekening en risico van Proper-Stok. Proper-Stok betaalt jaarlijks een contractueel vastgelegde vergoeding aan de gemeente: de exploitatievergoeding. In de gebouwen komen tijdelijke huurders. Onder de bedrijven die heel concreet interesse hebben in tijdelijke huisvesting zitten onder meer een aanbieder van business centers, een organisator van (kleine) beurzen en een bureau dat gehuisvest wil zijn in vernieuwende kantoorconcepten. Proper-Stok zal ook de exploitatie van de parkeergarage voortzetten. Ook is er ruimte voor culturele invulling. Zo zal het festival TodaysArt in september 2013 de ministeries gebruiken als festivallocatie. De te betalen exploitatievergoeding en het voor eigen rekening hebben van kosten en opbrengsten geven aan Proper-Stok de impuls om de tijdelijke exploitatie te optimaliseren. Hierdoor wordt ook de in tijdelijke situatie het deel van het complex, dat niet direct getransformeerd wordt als onderdeel van de eerste bouwfase, al een levendig onderdeel van het stadscentrum. Risico's Bij een zeer grootschalige, complexe en langdurige ontwikkeling als Wijnhavenkwartier Fase 2 zijn risico's en onzekerheden nooit volledig uit te sluiten. Door het helder vastleggen van afspraken in de Ontwikkelings- en Uitgifteovereenkomst zijn deze tot een aanvaardbaar niveau beperkt. De onder Syntrus Achmea ressorterende pensioenfondsen hebben op basis van een schetsontwerp een investeringsbesluit genomen. Over het proces tot aan definitief ontwerp zijn goede afspraken gemaakt met voldoende garanties voor de gemeente, waarbij niet lichtvaardig ontbonden kan worden. Het plan in zijn omgeving Op 11 juni 2013 heeft het College het Ruimtelijk Raamwerk Wijnhavenkwartier e.o. vastgesteld. Dit document gaat nader in op de diverse ontwikkelingen die in dit deel van de binnenstad plaatsvinden: het Wijnhavenkwartier, het Spuiforum, de Haagse Loper en de Schedeldoekshaven. Het Wijnhavenkwartier en zijn omgeving verandert van een monofunctionele ministeriewijk in een stedelijk interactiemilieu van nationale en internationale betekenis, met een hoogwaardige mix van retail, toerisme, cultuur, onderwijs, onderzoek, horeca, wonen, evenementen en openbaar bestuur. Het plan van Proper-Stok voor de eerste bouwfase draagt bij aan alle genoemde ambities. Het huisvesten van een onderwijsinstelling zoals de Universiteit van Leiden draagt bij uitstek bij aan een levendig, bruisend centrummilieu. Een dergelijke functie zal bovendien een grote impuls zijn voor de resterende bouwfasen van het Wijnhavenkwartier. De vrijkomende gebouwen van Wijnhavenkwartier Fase 2 worden momenteel gekenmerkt door hun grootte, betrekkelijk monotone architectuur en gebrek aan uitstraling naar de openbare ruimte. Over een lengte van bijna 190 meter onderbreekt het complex door de gesloten en onaantrekkelijke plint de continuïteit van de route tussen Centraal Station en het kernwinkelgebied. De herontwikkeling van Wijnhavenkwartier Fase 2 biedt bij uitstek de kans om nieuwe, aanvullende kwaliteiten aan het gebied toe te voegen.

6 DSO/ Het ligt op een belangrijk schakelpunt, zowel op de route Centraal Station - Spui als op de route Plein - Rivierenbuurt. Wijnhavenkwartier Fase 2 biedt de mogelijkheid om deze verbindingen te versterken en daarmee het Wijnhavenkwartier overtuigend in het stedelijk weefsel op te nemen. Een doorbraak van het middenblok (de passage) zorgt voor een verkleining van de korrel van het complex, betere faseerbaarheid en een logische verbinding tussen de Nieuwe Haven, de centrale route van de Rivierenbuurt en de Korte Houtstraat Plein - Lange Voorhout. De betekenis van een historische route wordt hiermee hersteld. Een multifunctionele invulling van Wijnhavenkwartier Fase 2 versterkt het centrumstedelijke en dynamische karakter van het gebied. Bestemmingen als woningbouw, horeca, retail, kleinschalige kantoren, ruimte voor starters, kennisinstellingen e.d. passen uitstekend hierbij. De invulling van de onderbouw en met name de plint is essentieel. De huidige, gesloten en afwerende opzet zal worden vervangen door winkels, horeca en entreepartijen voor de bovenbouw. De architectonische opzet van het complex krijgt meer variatie, mede als logische gevolg van de doorbraak van de passage, de multifunctionele bestemming en de herinrichting van de plinten. De bekroning van hoogbouw, zowel in vorm, materiaal als in verlichting, draagt bij aan de sky line van Den Haag en differentiatie van de bebouwing. De grondexploitatie In 2002 zijn het Projectdocument Wijnhavenkwartier en de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Op 29 november 2011 heeft het College besloten tot partiële herziening van projectdocument en grondexploitatie. In de brief die ik u daar destijds over heb gestuurd heb ik reeds vermeld dat een volledige herziening van projectdocument en grondexploitatie plaatsvindt zodra het selectieproces voor Wijnhavenkwartier Fase 2 is afgerond en er daardoor meer duidelijkheid is over grondprijzen en uitgiftedata. Met de gunning aan Proper-Stok is dit moment bereikt. Met de reeds gereserveerde middelen voor het project en de financiële bijstelling bij de Partiële Herziening in 2011 is voldoende financieel kader voor de herziening van de grondexploitatie naar aanleiding van het aanbestedingsresultaat. Ik verwacht u voor het eind van 2013 te kunnen informeren over de herziening van het projectdocument met bijbehorende grondexploitatie. Vervolg en planning Op 1 juli 2013 heeft de Staat der Nederlanden het complex overgedragen aan de gemeente. Op zijn beurt geeft de gemeente beheer en exploitatie nu in handen van Proper-Stok. De komende maanden werkt Proper-Stok het bouwplan voor de eerste bouwfase uit van schetsontwerp tot bouwaanvraag. In het kader van de uitgebreide procedure voor de omgevingsvergunning dient Proper-Stok uiterlijk 1 oktober 2013 de aanvraag in voor ontheffing van het bestemmingsplan. Uiterlijk 1 maart 2014 volgt de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Op dat moment dient het bouwplan tot op het niveau van bouwaanvraag te zijn uitgewerkt. Planning is dat in juni 2014 de uitvoering van de eerste bouwfase start. Oplevering van eerste bouwfase kan dan gefaseerd in 2016 plaatsvinden, waarbij naar verwachting eerst in het voorjaar het onderwijsgedeelte wordt opgeleverd en daarna in de zomer de woningen. Met de contractvorming met Proper-Stok is eerste stap gezet naar een belangrijke kwaliteitsimpuls voor de Haagse binnenstad. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder