Memo. Trends en ontwikkelingen. Ruimtelijke Ontwikkeling. : I.L. van Oostende Datum : 15 december : Thorbeckeplein: kansrijk of kansarm?

Transcriptie

1 Memo Ruimtelijke Ontwikkeling Van : I.L. van Oostende Datum : 15 december 2011 Onderwerp : Thorbeckeplein: kansrijk of kansarm? De komende jaren gaat het Thorbeckeplein veranderen. Het wordt weer levendig en gezellig op het plein. Maar is deze herontwikkeling wel verstandig in deze tijd, nu een nieuwe recessie een feit is en het winkelgedrag verandert? Deze notitie heeft als doel hier inzicht in te geven. Het eerste onderdeel bestaat uit een globaal overzicht van de voornaamste trends en ontwikkelingen in retailland. Het tweede onderdeel is een verkenning om richting te geven aan de vraag: Herontwikkeling Thorbeckeplein, kansrijk of kansarm? Trends en ontwikkelingen De retail is volop in ontwikkeling. Zowel marktomstandigheden als consumentengedrag lijken steeds minder grijpbaar. De omslag van een aanbodgerichte markt, naar een vraaggerichte markt (wat wil de klant eigenlijk?) is gaande. Met welke trends moeten we rekening houden? Onderstaand worden de belangrijkste retailtrends op een rijtje gezet die van invloed zijn op de winkelmarkt 1 : 1) Veranderend winkelgedrag Trendwatchers voorspellen dat de digitale revolutie nog maar nét is begonnen. Als gevolg verandert het koop- en winkelgedrag. De moderne consument wordt ook wel getypeerd als de Digitale Superconsument die alle beschikbare bronnen gebruikt om aan relevante informatie te komen en die prijs- en productbewust is. Het winkelen via internet biedt voordelen ten opzichte van fysieke winkels: onbeperkt aanbod, makkelijk te vergelijken, tijdsefficiënt, comfortabel en de laagste prijs. Volgens het HBD oriënteert meer dan negen op de tien Nederlanders met toegang tot internet zich eerst online (Multi Channeling Monitor, 2011). Deze ontwikkeling gaat ten koste van het aantal bezoekers cq passanten in de winkelgebieden, maar er is wel een hogere koopintentie en doelgerichtheid waar te nemen. Het toekomstige marktaandeel van internet is nog moeilijk in te schatten en verschilt per artikelgroep. Voor versproducten blijft dit laag (<5%), bij elektronica en media wordt dit naar verwachting meer dan 50% (Droog Trommelen en Partners, 2011). De toekomstige vraag naar winkelmeters staat door deze digitale revolutie ter discussie. De ene bron (Locatus) verwacht dat de afname met 4% meevalt en winkels de komende 10 jaar niet substantieel door bestedingen via internet wordt geraakt, terwijl een andere bron (brancheorganisatie CBW-Mitex) een afname van 20-25% tot 2020 verwacht. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Tot voor 1 Bron: onderzoek Retail 2020: Re structure (CBW-Mitex & HBD) 1

2 kort waren dit sterke troeven van woonboulevards of andere themacentra. Door de opkomst van internet worden deze aspecten minder uniek en krijgen vooral kleine themacentra met doorsnee aanbod het (nog) moeilijker. Stadscentra zijn wat dat betreft minder kwetsbaar omdat beleving en authenticiteit centraal staat. Vooralsnog houden deze centra een voorsprong op het internet. In de toekomst is het van belang voor retailers om van een bedreiging een kans te maken door een goede interactie tussen webwinkel en fysieke winkel tot stand te brengen (de optimale combinatie van bricks en clicks). In Veenendaal wordt dit uitgeprobeerd. 2) Glocaliserin alisering Glocalisering is een afgeleide van globalisering. De consument beseft dat de bronnen op aarde eindig zijn, en zoekt daarom naar milieuvriendelijke alternatieven. Daarbij hoort de trend richting consuminderen, die tegelijkertijd door de recessie wordt beïnvloed en men bewust maakt van financiële (on)mogelijkheden. Voor het winkelaanbod betekent dat een behoefte aan producten die verantwoord geproduceerd, getransporteerd en in een verantwoorde winkel liggen. De Alphense voedselstrategie Eetbaar Alphen past binnen dit plaatje. 3) Bevolking In 2020 is vier op de tien Nederlanders vijftigplus. De vergrijzing werkt een afname van de detailhandelbestedingen in de hand: 65+ huishoudens geven gemiddeld 20% minder aan detailhandel uit dan jongere huishoudens (Locatus, 2011). Deze werkelijkheid houdt voor retailers in dat de grootste klantengroep de komende decennia bestaat uit nieuwe ouderen. Een andere doelgroep vraagt om een andere aanpak. Onderzoek heeft aangetoond dat ouderen service, persoonlijke aandacht en eerlijkheid het meest belangrijk vinden (HBD). Retailers doen er goed aan hun winkel senior ready te maken. 4) Bestedingen Door dalende consumentenbestedingen hebben retailers het lastiger. Zo zijn in de maand oktober van dit jaar 64% meer bedrijven failliet gegaan dan in dezelfde maand het jaar ervoor ( De verwachting is dat de bestedingen slechts 0 tot 1% zullen gaan stijgen. We hebben te maken met een prijsgevoelige consument: gecalculeerde inkopers die steeds meer gewend raken aan een zeer scherpe prijs-kwaliteitverhouding. Naast de economische recessie, wordt deze gewenning gevoed door de trend van Het Nieuwe Midden. Onder invloed van grote ketens als H&M, Zara, Action, Primark en Ikea zijn de prijzen in het middensegment onder druk komen te staan. Dit houdt in dat de onderkant van de markt het nieuwe midden is geworden. Winkels en formules met een duidelijke luxe of value propositie tegen een scherpe prijs. Men raakt gewend aan dergelijke concepten en het prijsbesef wordt naar beneden bijgesteld. Dit kan grote gevolgen hebben voor de huidige verdeling van de marktaandelen binnen een branche. Luxe en design aan de bovenkant van de markt (niet de absolute top) heeft het hierdoor moeilijker. Het bovenstaande spectrum van landelijke ontwikkelingen wijst uit dat men behoefte blijft houden aan een fysieke winkelbelevenis, maar het motief van de consument in combinatie met de aantrekkelijkheid van het winkelgebied is cruciaal. Onderscheidend vermogen, gevarieerd aanbod, locatie, bereikbaarheid en voldoende groot verzorgingsgebied zijn essentiële componenten die in de volgende paragraaf voor Alphen worden belicht. 2

3 Thorbeckeplein: kansrijk k of kansarm? In de nieuwe winkelmarkt verschillen de kansen per locatie. Het is daarbij van belang te onderzoeken in hoeverre het Thorbeckeplein kansrijk of kansarm is. Onderstaand worden verschillende aspecten belicht die richting geven aan de vraag: Herontwikkeling Thorbeckeplein; Kansrijk of Kansarm? Locatie Thorbeckeplein De krimp van het winkelareaal onderhevig aan internetaankopen gaat zich naar verwachting voornamelijk in perifere winkelgebieden (zoals kleine woonboulevards en wijkcentra) voordoen. Op termijn houden binnensteden met karakter goede kansen. Het Thorbeckeplein wordt na herontwikkeling een aantrekkelijk winkelgebied met een prettige ambiance en verblijfsmogelijkheden. De verwachting is dat dit soort gebieden vanwege het belevingsaspect minder onderhevig zijn aan de gevolgen van internet. Als nader naar de locatie wordt gekeken, is het Thorbeckeplein met haar centrale ligging binnen het Stadshart, compacte maat van het plein en aansluiting op de Van Manderloosstraat en Aarhof in potentie een kansrijke locatie. Momenteel zijn deze troeven niet terug te zien in de aantrekkelijkheid van het plein. De drukte neemt vanaf de van Mandersloosstraat rap af richting plein. Het winkelaanbod is schraal, panden staan leeg en de openbare ruimte is niet aantrekkelijk. In haar huidige vorm is het Thorbeckeplein geen onderdeel (meer) van het kernwinkelgebied. Door het Thorbeckeplein te herontwikkelen kiest de gemeente er voor het kernwinkelgebied op te rekken tot en met het plein. Daarmee is het Alphense kernwinkelgebied ruimtelijk afgebakend en past het qua schaalgrootte bij de gemeente. De aangrenzende aanloopstraten bieden ademruimte voor aanvullende milieus, zoals startende ondernemers en creatievelingen. Huidig kernwinkelgebied Toekomstig kernwinkelgebied Rijnplein Thorbeckeplein Aarhof Inspelen op beleving Of een winkelgebied kansrijk of kansarm is, hangt sterk af van het type en karakter van een winkelgebied. De consument kiest per keer een winkel of winkelgebied afhankelijk van zijn motief. Omdat vergelijkend winkelen meer en meer via internet gebeurt, wordt sfeer, ontspanning en beleving steeds belangrijker. Wat dat betreft kan het Thorbeckeplein onderscheidend zijn, ook ten opzichte van de Hoge Zijde. De Hoge Zijde wordt getypeerd door strakke architectuur met voornamelijk moderne formulebedrijven en grote winkelpanden. Deze filialisering en schaalvergroting is een landelijke trend, maar laat ook een tegenhanger zien, namelijk de behoefte naar authenticiteit. Dat vraagt om verrassend en onderscheidend aanbod. Om een kansrijke ontwikkeling te kunnen zijn, moet het Thorbeckeplein hierop inspelen en zich onderscheiden door aantrekkelijk winkelaanbod gericht op beleving. Speciaalzaken dragen hieraan bij en bieden naast de bekende winkels een verrassingselement in het winkelgebied. Daarbij moet het plein dé ontmoetingsplein aan de Lage Zijde worden. Met alle ontwikkellingen in retailland houden centra met karakter op termijn goede kansen. Winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs (zoals woonboulevards) zijn kwetsbaar. 3

4 Ruimte voor nieuw aanbod Landelijk is de omvang van het detailhandelsaanbod in tien jaar tijd met 25% gestegen. Doordat de bestedingen achterblijven, neemt de druk op de detailhandel en de schaalvergroting toe. Echter, kijkend naar het detailhandelaanbod binnen het Alphense Stadshart, is het winkelaanbod de laatste zeven jaar ondanks de ontwikkeling van de Hoge Zijde- per saldo niet heel fors gestegen (respectievelijk van m² in 2004 naar m² in 2011). De laatste jaren daalt het winkelaanbod, met name aan de Lage Zijde. Uit de Stadshartmonitor 2011 blijkt dat de afname van het aanbod aan de Lage Zijde in de periode circa m² wvo is geweest (van respectievelijk m² in 1999 naar m² in 2011). De resultaten van het nieuwe koopstromenonderzoek 2011 zijn vergeleken met andere steden voor Alphen niet onzettend pessimistisch. Maar het is niet alleen rozengeur en manenschijn. Ook in Alphen Stadscentrum is de recessie voelbaar. Mensen besteden in het algemeen minder aan niet-dagelijkse artikelen. Vergeleken met 2004 is deze omzet voor Alphen stadscentrum met 16% gedaald. De dagelijkse (food) sector is daarentegen met 13% gestegen. Dit is een landelijke trend. Ook aan het effect van internet kan niet voorbij worden gegaan. In Alphen vloeit inmiddels 9% van de omzet naar internet af. Dit gaat ten koste van de niet-dagelijkse bestedingen in het stadscentrum. Alphen aan den Rijn behoudt wel haar aantrekkingskracht in de regio en voor de Alphense inwoners zelf. Uit onderstaande tabel blijkt dat Alphen aan den Rijn op drie verschillende kerngegevens beter scoort dan het gemiddelde van de referentiegemeenten. Alphen weet met een hoger bindingspercentage relatief veel inwoners en bijbehorende bestedingen binnen de gemeentegrenzen te houden. Daarnaast ligt de vloerproductiviteit hoger dan in de referentiegemeenten. Dat is positief, omdat geldt: hoe hoger dit cijfer, hoe rendabeler een winkel. Tot slot blijkt dat het winkelvloeroppervlak op gemeenteniveau lager ligt dan het gemiddelde. Dit geldt ook voor het Stadshart, waarbij het winkelaanbod circa m² wvo achter blijft bij centrumgebieden van plaatsen met een vergelijkbaar inwoneraantal (Stadshartmonitor 11). 4

5 Kerngegevens voor Alphen aan den Rijn afgezet tegen referentiegemeenten (gemeenten met tot inwoners) niet-dagelijkse dagelijkse artikelen artikelen gemeente gemiddeld gemeente gemiddeld Bindingspercentage 90% 89% 67% 60% Vloerproductiviteit (is omzet in per m2) m2 wvo per inwoners Koopstromenonderzoek, De van oudsher bescheiden omvang van het detailhandelaanbod komt terug in de druk op de huurprijzen. Onderstaande grafiek laat de huurprijzen naar segmentatie in het centrum van Alphen aan den Rijn zien ten opzichte van andere steden. Vergeleken met andere steden kent Alphen aan den Rijn per jaar de hoogste meterprijzen (zie onderstaand). 3 Bron: WPM-groep: Op basis van de ontwikkeling van de detailhandel en een marktruimteberekening is er genoeg ruimte voor het toevoegen van nieuw aanbod rondom het Thorbeckeplein. Minus de detailhandel die wordt vervangen, wordt per saldo circa m2 bvo toegevoegd (zie onderstaande tabel). Deze meters zijn voornamelijk te vinden in uitbreiding van het aanbod in het Thorbeckegebouw, gebouw de Aar, en de Oost-zijde van de Aarhof. 2 Over de resultaten van het koopstromenonderzoek wordt u binnenkort nader geïnformeerd. 3 De genoemde huurprijzen zijn maximale referentiehuurprijzen voor een standaard winkelunit ( m² bvo) op basis van feitelijke openbare huurtransacties ( transacties) en betreffen hiermee geen gemiddelde. De Alphense praktijk leert dat de meeste huurprijzen ietwat lager liggen dan deze database van WPM. Daar komt bij dat de huidige huurprijzen onderhevig aan de recessie en het veranderend winkelgedrag onder druk staan. Marktpartijen bevestigen dit beeld en geven de indicatie dat toekomstige huurprijzen anders zullen liggen. 5

6 Winkelprogramma Thorbeckeplein in bvo (november 2011)* Uitbreiding Vervanging Thorbeckegebouw Waterfront Noord Waterfront Zuid Uitbreiding Aarhof oostzijde Gebouw de Aar Cultuurgebouw Fortisgebouw 610 (incl. horeca) 750 Triangel - - Subtotaal Bron: projectbureau Stadshart * inclusief horeca Huidige leegstand is geen argument De gemiddelde leegstand in Alphen aan den Rijn voor winkelpanden (exclusief dienstverlening te weten horeca, kappers, banken) ligt bij benadering op 6,2%. Dat is een fractie lager dan het Nederlands gemiddelde van circa 6,4%. Opvallend zijn de landelijke verschillen naar winkelsegmentatie. Voor A1-winkelgebieden ligt het leegstandspercentage op slechts 2,5%, terwijl dit voor C-winkelgebieden (aanloopstraten) op 12,4% ligt (bron Locatus). De leegstand in Alphen aan den Rijn is niet bovengemiddeld, maar wel hoger dan de frictieleegstand (± 5%) die nodig is voor een gezonde doorstroming op de winkelmarkt. Het leegstandsargument wordt wel eens gebruikt om een beperking op te leggen aan uitbreiding van het aanbod. Maar deze vergelijking is niet terecht. Het is namelijk zo dat tegenover de leegstand op bepaalde locaties behoefte aan uitbreiding op andere plaatsen is. De discussie kan dan ook beter worden ingestoken vanuit de kwaliteit van winkelgebieden. Aangezien het Thorbeckeplein de komende jaren een kwaliteitsimpuls ondergaat, is het argument bouwen voor de leegstand in relatie tot het Thorbeckeplein ongegrond. Kortom Geconcludeerd kan worden dat vernieuwing rondom het Thorbeckeplein noodzakelijk is om aan de eisen van de consument te kunnen voldoen. Vanwege haar locatie, ruimte voor nieuw aanbod, krimp in de periferie en inzet op authenticiteit en beleving lijkt het Thorbeckeplein voldoende kansrijk om de komende jaren te worden herontwikkeld. Hoewel de randvoorwaarden vertrouwen geven, is het uiteindelijke totaalconcept (invulling winkels, horeca, bereikbaarheid, parkeren, openbare ruimte, etcetera) van cruciaal belang om aan het geweld van veranderingen binnen retailland het hoofd te bieden. Consumenten hebben de macht en willen in de fysieke winkel steeds meer beleven en recreëren. Dit wordt ondersteunt door de resultaten van het koopstromenonderzoek Retailers en eigenaren van winkelcentra moeten daarom in toenemende mate investeren in nieuwe technologieën, in nieuwe markten en in het begrijpen van de consument. Vervolg Met betrekking tot de branchering draagt de Branche Advies Commissie (BAC) zorg voor een evenwichtig, gedifferentieerd winkelaanbod. In 2011 is op verschillende manieren met behulp van deskundigen nagedacht op welke manier het plein het best kan functioneren. De BAC is van mening dat het Thorbeckeplein, naast een aantrekkelijk horeca-aanbod, diverse detailhandeltrekkers op strategische locaties moet krijgen voor voldoende trekkracht. De meeste marktruimte bevindt zich in de branches kleding & mode, warenhuis, wonen en overige detailhandel. In die productgroepen liggen kansen voor het Thorbeckeplein. 6

7 Gebruikte bronnen (online): - Hoofd Bedrijfschap Detailhandel, HBD (september 2011); Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek CBW-Mitex & HBD (2011); Onderzoek Retail 2020, Re Structure - HBD & Thuiswinkel.org (aug. 2011); Multichannel Monitor Locatus Retail Reflect (2011); Waar praten we eigenlijk over bij leegstand? - DTNP, HBD & CBW Mitex (april 2011); Dynamiek door beleid, hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert. - Locatus Congres ( ); Presentatie CEO Gerard Zandbergen, Alles blijft Anders, het winkellandschap Bronnen (intern): - BRO (2011); Monitor Stadshart Alphen aan den Rijn - BRO (2008); DPO Lage Zijde - Locatus (2011); Locatus Verkenner, abonnement Alphen aan den Rijn Websites: : Samen werken aan het wonen, werken en winkelen in : pilot Veenendaal Het Nieuwe Winkelen : CBW Mitex en HBD daagt ondernemers uit in actie te komen : Tool ontwikkelt door de WPM Groep : dagelijks nieuws voor professionals in retail : Jones Lang LaSalle Overzicht leegstand naar gemeente Koopstromenonderzoek