Ruimtelijke onderbouwing aanvraag omgevingsvergunning Mauritsstraat te Eindhoven. Gemeente Eindhoven

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing aanvraag omgevingsvergunning Mauritsstraat te Eindhoven Gemeente Eindhoven

2 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING AANLEIDING PROJECTGEBIED LOCATIEPROFIEL HUIDIGE SITUATIE LEESWIJZER GEBIEDS- EN PROJECTPROFIEL INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL PROJECTPROFIEL ONDERZOEK INLEIDING STEDENBOUWKUNDIGE AFWEGING BELEID...11 Rijksbeleid...11 Provinciaal beleid...11 Gemeentelijk beleid VOLKSHUISVESTING CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE...13 Cultuurhistorie...13 Archeologie WATERPARAGRAAF MILIEU...14 Geluid...14 Bodem...17 Luchtkwaliteit VERKEER/ PARKEREN/ MOBILITEIT INFRASTRUCTUUR EXTERNE VEILIGHEID FLORA EN FAUNA JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING OMGEVINGSVERGUNNING PLANMETHODIEK EN VERBEELDING ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID OVERLEG INSPRAAK EN SAMENSPRAAK UITGEBREIDE VOORBEREIDINGSPROCEDURE...27 BIJLAGEN...30 BIJLAGE 1 BESLUIT OMGEVINGSVERGUNNING... FOUT! BLADWIJZER NIET GEDEFINIEERD. BIJLAGE 2 AKOESTISCH RAPPORT, D.D. 1 OKTOBER 2012 MET KENMERK 1209/089/MD...30 BIJLAGE 3 APOLLO RAPPORT EINDHOVEN

3 TOELICHTING januari

4 4

5 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Initiatiefnemer heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend om de functie van het pand om te zetten naar 134 zelfstandige woonruimten in de vorm van studio s. Het initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om toch mee te kunnen werken aan het bouwplan dient een afwijkingsbesluit genomen te worden. Dit afwijkingsbesluit moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing. 1.2 Projectgebied Het projectgebied ligt aan de Mauritsstraat en is plaatselijk bekend als nummer en kadastraal bekend als sectie D nummer De Mauritsstraat ligt in het centrumgebied van Eindhoven. Het projectgebied is te kenmerken als een gemengd gebied, waar in de omgeving zowel kantoren, woningen, bedrijvigheid alsook detailhandel te vinden is. Het perceel in kwestie ligt op de hoek van de Mauritsstraat-Hoogstraat en ontsluit aan de Hoogstraat. De locatie staat aangegeven op onderstaande luchtfoto. 1.3 Locatieprofiel Op 22 april 2008 heeft de raad van de gemeente Eindhoven het bestemmingsplan Gestel binnen de Ring 2007 gewijzigd vastgesteld. Bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord Brabant (GS) van 2 december 2008, nr , is dit bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd. Tegen het besluit van GS is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Bij uitspraak van 25 november 2009 nr /1/R2 heeft de Afdeling het beroep gedeeltelijk gegrond verklaard en tevens het besluit van GS vernietigd voor zover het de goedkeuring van de plandelen met de bestemming Garageboxen die zien op de bijgebouwen behorend tot de percelen aan de Jan van Boendalelaan 9, 11 en 13 betreft. Gelet hierop is het bestemmingsplan Gestel binnen de Ring 2007, behoudens het plandeel dat door de Afdeling is vernietigd, onherroepelijk geworden. 5

6 Binnen dit plan heeft het pand aan de Mauritsstraat de bestemming kantoren. Hieronder is een uitsnede voor het perceel in kwestie te zien uit de verbeelding van het bestemmingsplan Gestel binnen de Ring Huidige situatie De reden voor de wijziging van de functie van kantoor is van economische aard nu het kantoorpand aan de Mauritsstraat sinds 2004 voor de helft van het gebouw geen huurders heeft en daarmee derhalve leegstand kent. Een ander gedeelte met een omvang van 25% dat zich thans nog in verhuurde staat bevindt komt eveneens per 1 februari 2013 leeg te staan doordat ook daarvan de huur is opgezegd. Gezien de incourantheid van het pand als kantoor is besloten om het in het bestemmingsplan Gestel binnen de Ring 2007 opgenomen kantoorpand aan de Mauritsstraat om te zetten naar 134 zelfstandige woonruimtes. 6

7 Plattegrond bestaande situatie en nieuwe situatie 1.5 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel. In hoofdstuk 3 zijn de onderzoeken opgenomen, waaronder de stedenbouwkundige afweging. De juridische vormgeving van de ruimtelijke onderbouwing en het afwijkingsbesluit staan in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 bevat de financiële uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid.. 7

8 8

9 2 GEBIEDS- EN PROJECTPROFIEL 2.1 Integraal gebiedsprofiel De projectlocatie ligt in het stedelijk gebied van Eindhoven, meer specifiek in het centrum. Het betreft een gemengd gebied met in de omgeving veel centrumfuncties zoals horeca, detailhandel, kantoren en wonen. Het project past goed in dit gebied. 2.2 Projectprofiel Het project bestaat uit de interne verbouwing van drie panden, namelijk de huisnummer 72,74 en 76. Deze panden die thans in gebruik zijn als kantoor, worden omgebouwd tot 134 zelfstandige studio s. De wijziging van de functie van kantoor is van economische aard nu het kantoorpand aan de Mauritsstraat sinds 2004 voor de helft van het gebouw geen huurders heeft en daarmee derhalve leegstand kent. Een ander gedeelte met een omvang van 25% dat zich thans nog in verhuurde staat bevindt komt eveneens per 1 februari 2013 leeg te staan doordat ook daarvan de huur is opgezegd. Gezien de incourantheid van het pand als kantoor is besloten om het in het bestemmingsplan Gestel binnen de Ring 2007 opgenomen kantoorpand aan de Mauritsstraat om te zetten naar 134 zelfstandige woonruimtes. De ontsluiting vindt plaats via het parkeerterrein aan de Hoogstraat. Parkeren vindt plaats op eigen terrein waar reeds 70 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Deze situatie blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie. Er zijn 117 studio's aan de westzijde van de Mauritsstraat gelegen en daarvoor geldt een parkeernorm van 0.4 parkeerplaats per studio (schilgebied, parkeernorm kamerverhuur). Tevens zijn er 17 studio's aan de westzijde van de Mauritsstraat gelegen waarvoor een parkeernorm van 1.3 parkeerplaats per studio geldt (schilgebied, parkeernorm woning klein). In totaal zijn er dan 117 x 0,4 = 46,8 en 17 x 1,3 = 22,1 = 68,9 parkeerplaatsen benodigd. Ter plaatse zijn reeds 70 parkeerplaatsen aanwezig, zodat het plan voldoet aan de parkeernorm. 9

10 10

11 3. ONDERZOEK 3.1 Inleiding Voor dit bouwplan zijn een aantal aspecten nader bestudeerd. Daarnaast zijn er enkele onderzoeken uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van dit proces beschreven. Ook staat in dit hoofdstuk het beleid opgenomen. 3.2 Stedenbouwkundige afweging Historie De percelen Mauritsstraat 72,74 en 76 liggen binnen de cultuurhistorische waardenkaart niet in een bijzonder gebied. Samenhangend straat- en bebouwingsbeleid Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen de interne verbouwingen, waarbij de functie wijzigt van kantoor naar zelfstandige studio s. Door deze wijzigingen wordt het straatbeeld niet aangetast, er blijft sprake van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Daarnaast worden de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet beperkt door de geplande activiteiten. Uitzicht, privacy en bezonning Aangrenzende gronden worden niet gehinderd worden ten aanzien van uitzicht, privacy of bezonning nu slechts intpandige verbouwingen plaatsvinden. Conclusie Stedenbouw Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen het ingediende plan. Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 3.3 Beleid Rijksbeleid Het bouwplan betreft een interne verbouwing en functiewijzing. Het pand is eveneens niet gelegen binnen de invloedsfeer van Eindhoven Airport. Rijksbeleid is hierop niet van toepassing. Provinciaal beleid Verordening Ruimte In de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 is het projectgebied gelegen in een gebied met de aanduiding 'Bestaand stedelijk gebied - stedelijk concentratiegebied'. In artikel 3.2 jo 1.2 staat dat 11

12 Wabo-projectbesluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend zijn gelegen in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied voldoet aan deze voorwaarde. Aanvullend hierop blijkt uit artikel 3.5 van de Verordening ruimte dat de ruimtelijke onderbouwing bij een Wabo-projectbesluit, dat voorziet in de nieuwbouw van woningen, een verantwoording bevat over de wijze waarop de afspraken, die daaromtrent zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg, worden nagekomen. Er moet worden aangegeven hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de beschikbare harde plancapaciteit. Dit project voorziet in maximaal 17 studio s die als woning gebruikt mogen worden, niet zijnde studentenhuisvesting. De Regioraad van het SRE heeft in december 2009 het regionaal Woningbouwprogramma vastgesteld. Dit regionaal woningbouwprogramma is tevens onderschreven door de provincie. Dit betekent in praktische zin dat de provincie (nieuwe) Wabo-projectbesluiten toetst aan dit woningbouwprogramma. Omdat er om allerlei redenen bouwplannen niet doorgaan of wijzigen, wordt een maximale plancapaciteit per gemeente van 130% gehanteerd. Bij (dreigende) overschrijding hiervan wordt bestuurlijk overleg (SRE en provincie) gevoerd met de desbetreffende gemeente. Voor de periode scoort Eindhoven onder de 130%. Het project Mauritsstraat (17 studio s) valt binnen het projectenbestand (Woningbouwmonitor gemeente Eindhoven ). Door onderhavige ontwikkeling wordt de doelstelling van het woningbouwprogramma (maximaal 100%) niet overschreden. De Verordening Ruimte vormt derhalve geen belemmering voor doorgang van onderhavige ontwikkeling. Gemeentelijk beleid Kantorenstrategie Eindhoven, De Kantorenstrategie Eindhoven is door het college van B&W van Eindhoven vastgesteld op 26 juni De strategie vervangt de verouderde Kantorennota 2005, maar is niet bedoeld als aanzet tot nieuw beleid. De nota borduurt voort op bestuurlijke maatregelen die door de jaren heen genomen zijn, zoals de Prioriteitennota Verder heeft deze strategie een dynamisch karakter, wat wil zeggen dat deze tussentijds geëvalueerd en geactualiseerd zal worden, indien nieuwe ontwikkelingen hier om vragen. Strategie bestaande kantoorlocaties De gemeente zal haar sturing ten behoeve van de kantorenmarkt moeten verschuiven van de nieuwbouwmarkt richting de bestaande kantoormarkt. De gemeente Eindhoven legt het initiatief voor het tegengaan van leegstand van bestaande kantoorgebouwen bij de markt. Zelf houdt ze zoveel mogelijk de regie, door nieuwe initiatieven om deze leegstand tegen te gaan te stimuleren (onder andere door middel van informatievoorziening aan marktpartijen) of zelfs te faciliteren. Bij dergelijke nieuwe initiatieven kan het gaan om nieuwe kantoorconcepten, tijdelijke of permanente herinvulling van leegstaande kantoorgebouwen, transformatie, renovatie (al dan niet in combinatie met verduurzaming en/of uitbreiding) en herontwikkeling (sloop en nieuwbouw in al dan niet dezelfde functie). De gemeente staat in beginsel positief ten opzichte van ieder initiatief en zal deze initiatieven per situatie afzonderlijk beoordelen. Indien het initiatief daadwerkelijk leegstand terugdringt, aantoonbaar 12

13 haalbaar en wenselijk is en bovendien past binnen de overige beleidskaders, zal de gemeente medewerking verlenen. Het pand aan de Mauritsstraat kent al enkele jaren voor een groot deel leegstand en verder leegstand is op korte termijn te verwachten. Door de functiewijziging van kantoor naar wonen wordt leegstand van het pand voorkomen. 3.4 Volkshuisvesting Het bouwplan is van wezenlijke invloed op de woningvoorraad nu een kantoorpand inpandig verbouwd wordt tot 134 studio s, echter het project is passend binnen de geplande woningvoorraad. Alle woningen zijn immers reeds verkocht aan particuliere beleggers die de studio s op hun beurt weer gaan verhuren aan studenten van de TU Eindhoven. Met de TU Eindhoven is ook weer een raamovereenkomst gesloten voor de verhuur. Bovendien is er een grote en toenemende vraag naar (zelfstandige) studentenhuisvesting in Eindhoven. Dit blijkt ook uit het in de bijlagen opgenomen Apollo rapport dat door Kences en het Ministerie van Binnenlandse Zaken is opgesteld. Verder blijkt uit het regionaal woningmarktonderzoek van SRE d.d. 29 maart 2012, genaamd Veranderingen op de woningmarkt Zuidoost-Brabant dat in Eindhoven vanwege de aanwezigheid van de TU Eindhoven een continue stroom van jongeren is en dat de groep twintigers nog steeds de grootste groep vormt. Dit woningmarktonderzoek leidt tot de volgende conclusies voor de gemeente Eindhoven, voor zover die hier van belang zijn: - er is een groei te constateren van het aantal uitwonende studenten in Eindhoven; - projecten inzake de nieuwbouw van studentenhuisvesting tot en met 2020 (waaronder dit project), kunnen voorzien in deze groei en sluiten aan bij de woonwens van meer zelfstandige woningen. Gezien het bovenstaande is de onderhavige ontwikkeling in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid. 3.5 Cultuurhistorie en Archeologie Cultuurhistorie Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Er zijn op de planlocatie geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Het aspect cultuurhistorische waarden vormt dan ook geen belemmering voor dit bouwplan. Archeologie De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het Beleidsplan Archeologie dat is vastgesteld door de raad in september De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, een onderdeel van de gemeentelijke Cultuurhistorische 13

14 Waardenkaart, die is vastgesteld in maart De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond. Volgens de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart kent onderhavig plangebied geen archeologisch waardevolle gebieden of archeologische verwachtingsgebieden. Binnen het bestemmingsplan hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden of verwachtingen. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens eventuele grondwerkzaamheden voor het archeologische resten worden aangetroffen, dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Archeologie van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden. Nu slechts een inpandige verbouwing plaatsvindt, zullen geen grondwerkzaamheden plaatsvinden, zodat ook geen toevalsvondsten zullen worden gedaan. 3.6 Waterparagraaf Onderhavig aanvraag om omgevingsvergunning ziet alleen op een wijziging van het gebruik en op interne bouwactiviteiten en heeft zodoende geen invloed op de waterhuishoudkundige situatie. Het betreft een functiewijziging van kantoren naar wonen (met name ten behoeve van studentenhuisvesting). In december 2012 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over deze wijziging. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken geen waterhuishoudkundige maatregelen noodzakelijk te achten aangezien het waterbelang ontbreekt. Op 8 januari 2013 heeft Waterschap de Dommel hiermee ingestemd en is het wateradvies afgedaan. 3.7 Milieu Geluid Middels voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing mogelijk gemaakt. Conform de Wet geluidhinder (Wgh) dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing binnen een geluidzone wegverkeerslawaai, vliegtuiglawaai, spoorweglawaai en/of industrielawaai. Het bouwplan betreft een interne verbouwing van het pand aan de Mauritsstraat Het gebruik van de panden was kantoor en wordt wonen. Een woonruimte is een geluidsgevoelig object in de zin van de Wet Geluidhinder. Wegverkeerslawaai Ingevolge artikel 74, lid 1 van de Wet geluidhinder bevinden zich aan weerszijden van een weg geluidzones. Binnen deze zones worden eisen gesteld aan de geluidbelasting. Buiten de zones worden geen eisen gesteld. Een weg is op grond van artikel 74, lid 2 Wet geluidhinder niet zoneplichtig indien er sprake is van: wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied; 14

15 wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30km/uur. Van deze uitzonderingen is binnen het onderhavige plangebied geen sprake. In het kader van de Wet geluidhinder is derhalve een akoestisch onderzoek noodzakelijk nu de locatie binnen de invloedssfeer van een weg ligt. Dit onderzoek is integraal als bijlage opgenomen en uitgevoerd op 1 oktober 2012 met kenmerk 1209/089/MD. Uit dit akoestisch onderzoek komt samenvattend het volgende naar voren. Het plan omvat zowel studentenwoningen als gewone woningen. Volgens de Wet geluidhinder geldt voor woonbestemmingen een voorkeursgrenswaarde van 48 db en een maximale ontheffingswaarde van 63 db. De geluidbelasting tengevolge van het wegverkeer op zowel de Mauritsstraat als de Hoogstraat bedraagt meer dan 63 db. De maximale ontheffingswaarde wordt daarmee overschreden. Dit betekent dat omzetting naar een woonfunctie in beginsel niet mogelijk is, tenzij bijzondere maatregelen worden getroffen. Te denken valt daarbij aan de toepassing van een dubbele gevelconstructie of het toepassen van dove gevels, d.w.z. gevels zonder te openen delen. Dubbele gevel: 15

16 Wanneer een dubbele gevel wordt toegepast en het afschermend effect zodanig is dat de resterende geluidbelasting meer dan 53 db bedraagt, dan geldt als voorwaarde dat de woningen een geluidluwe zijde moeten hebben. Gezien de hoge geluidbelasting is het niet waarschijnlijk dat achter het extra scherm de geluidbelasting zodanig laag zal zijn, dat hier sprake zal kunnen zijn van een geluidluwe gevel. Alleen aan de achterzijde van het object geldt dat sprake is van een geluidluwe gevel. Gezien de indeling van het gebouw kunnen niet alle units voldoen aan de eis van een geluidluwe zijde. In het Geluidbeleid Hogere Waarden van de gemeente Eindhoven (2010) is in hoofdstuk 4 (Voorwaarden bij hogere waarden), paragraaf 4.1 (Tenminste één geluidluwe zijde) de volgende passage opgenomen: In bepaalde situaties met weinig ontwerpvrijheden zou de eis onnodig beperkend kunnen zijn. B&W hebben de bevoegdheid om bij bestaande bebouwing af te wijken van deze eis. Op grond van deze passage zijn eventueel alternatieve oplossingen denkbaar. In het recente verleden is bij een project elders in Eindhoven ingestemd met een oplossing waarbij in het geval van de omzetting naar studentenwoningen in een bestaand gebouw, per laag een gemeenschappelijke woonruimte aan de geluidluwe gevel is gesitueerd die behoort tot meerdere studentenkamers en die aangemerkt kan worden als geluidluwe gevel voor deze kamers. Hierbij zijn de nodige garanties verlangd dat het complex alleen voor studenten wordt ingezet. Het mag niet voorkomen dat na een zekere periode de appartementen worden gebruikt als bijvoorbeeld bejaardenwoningen o.i.d. Dove gevels In het geval van het toepassen van dove gevels wordt het plan beschouwd als megawoning. De gevels aan de wegzijde worden doof uitgevoerd en worden daardoor per definitie niet meer als gevel aangemerkt. Alleen de zij- en achtergevels gelden als gevel. Analoog aan de hierboven beschreven situatie geldt dat alleen een oplossing als studentenhuisvesting is toegestaan. Hierbij geldt als eis dat per laag een gemeenschappelijke woonruimte aan de achtergevel wordt gerealiseerd die behoort tot meerdere studentenkamers en die aangemerkt kan worden als geluidluwe gevel voor de megawoning. Ook hier worden de nodige garanties verlangd dat het complex alleen voor studenten wordt ingezet. Het mag niet voorkomen dat na een zekere periode de ruimten worden gebruikt als bijvoorbeeld bejaardenwoningen o.i.d. Naast deze akoestische eisen geldt nog altijd de eis dat een gelijkwaardige oplossing dient te worden gevonden voor de doorspuibaarheid van de ruimten. Toetsing plan hoek Mauritsstraat - Hoogstraat 16

17 In het nu voorliggend plan is gekozen voor het toepassen van dove gevels aan de Mauritsstraat- en Hoogstraatzijde. In het plan is sprake van zowel studentenwoningen als gewone woningen, waarbij de gewone woningen alleen aan de achtergevel zijn gesitueerd. Per bouwlaag is aan de achtergevel een gemeenschappelijke ruimte aanwezig die behoort tot meerdere studentenkamers. Spoorweglawaai In de directe omgeving van het plangebied liggen geen spoorlijnen. Vliegtuiglawaai Op enige afstand van het plangebied ligt Eindhoven Airport. De locatie aan de Mauritsstraat ligt buiten het invloedsgebied van de geluidcontour van het vliegveld. Industrielawaai In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (Staatsblad 1993, nr. 50), de voormalige Categorie-A-inrichtingen Wet geluidhinder. Er is geen geluidzone industrielawaai in of nabij het plangebied. Conclusie Het plan is akkoord bevonden onder de voorwaarde dat garanties worden verlangd dat aan de dove gevelzijde alleen studentenkamers worden gerealiseerd. Het mag niet voorkomen dat na een zekere periode deze ruimten worden gebruikt als bijvoorbeeld bejaardenwoningen o.i.d. Bodem Bodemkwaliteitskaart Het doel van de bodemkwaliteitskaart is het in kaart brengen van de globale kwaliteit van de bodem. Hiervoor is de gemeente opgedeeld in een aantal zones met een milieuhygiënisch vergelijkbare bodemkwaliteit. De zones zijn opgesteld door te kijken naar de ontwikkeling van wijken, het ontstaan van gebieden en de resultaten van de bodemonderzoeken. Het gemeentelijke bodemregistratiesysteem is geraadpleegd voor het adres aan de Mauritsstraat Daarin staat het volgende vermeld: "nader bodemonderzoek: op deze locatie is een verontreiniging aangetroffen, maar de exacte omvang hiervan is niet bekend". De panden aan de Mauritsstraat worden alleen intern verbouwd. Binnen de gemeente geldt het beleid dat een verkennend bodemonderzoek nodig is als de bouw een oppervlakte van meer dan 50 m2 zou betreffen. Het betreft hier geen nieuwe aanbouw van meer dan 50 m2, dus is geen bodemonderzoek nodig. 17

18 Luchtkwaliteit Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit ) bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer: een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit; ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven; een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van desbetreffende stoffen in de buitenlucht; een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit). Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip niet in betekende mate is vastgelegd in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen). In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als niet in betekenende mate worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan woningen omvat. De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de toevoeging van 134 studio s. Hiermee wordt ruimschoots onder de aantallen gebleven zoals genoemd in de Regeling niet in betekende mate bijdragen. De beoogde ontwikkeling is daarmee niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Er worden derhalve vanwege het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen verwacht voor de beoogde ontwikkeling. 3.8 Verkeer/ parkeren/ mobiliteit Ontsluiting vindt plaats via het parkeerterrein aan de Hoogstraat. Parkeren vindt plaats op het eigen terrein. Deze situatie blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie. Door de interne verbouwing ontstaan er in de panden 138 studio s. De parkeerbehoefte wordt bepaald door het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek, afgekort en beter bekend als het CROW. Het CROW is met name bekend van de Aanbevelingen Stedelijke Verkeersvoorzieningen, afgekort ASVV. Dit is hét handboek met aanbevelingen voor de inrichting van wegen binnen de bebouwde kom. 18

19 De gemeente Eindhoven heeft daarnaast ook een eigen nota parkeernormen 2012 vastgesteld. Deze normen geven aan hoeveel parkeerplaatsen gebouwd moeten worden als een gebouw wordt gebouwd, uitgebreid of verbouwd. Uitgangspunt is dat de behoefte aan parkeren zo veel mogelijk op eigen terrein opgelost wordt. Daarnaast heeft het college beleidregels vastgesteld. Hierin staat vermeld wanneer van de parkeernorm kan worden afgeweken. De nota parkeernormen 2012 en de beleidsregels toepassing parkeernormen gemeente Eindhoven, maart 2012 is in werking getreden op 24 mei In deze nota wordt net zoals in de ASVV uitgegaan van een parkeernorm van 0,4 voor het gebied aan de westzijde van de Mauritsstraat indien de studio s verhuurd worden met een campuscontract (schilgebied, parkeernorm kamer verhuur). Voor studio s die eveneens gelegen zijn aan de westzijde van de Mauritsstraat, maar verhuurd worden zonder campuscontract geldt een norm van 1,3 per studio (schilgebied, parkeernorm woning klein). In het nieuwe plan zijn er 117 studio's aan de westzijde van de Mauritsstraat gelegen die met campuscontract verhuurd worden. Tevens zijn er 17 studio's aan de westzijde van de Mauritsstraat gelegen waarvoor een parkeernorm van 1.3 parkeerplaats per studio geldt, omdat die zonder campuscontract verhuurd worden. In totaal zijn er dan 117 x 0,4 = 46,8 en 17 x 1,3 = 22,1 = 68,9 parkeerplaatsen benodigd. Ter plaatse zijn reeds 70 parkeerplaatsen aanwezig, zodat het plan voldoet aan de parkeernorm. Het parkeren leidt dus niet tot problemen voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.9 Infrastructuur Bovengrondse infrastructuur (o.a. hoogspanningsmasten) en ondergrondse infrastructuur (o.a. civieltechnische aspecten, kabels, leidingen, aanwezigheid rioolbuizen) vormen geen belemmering voor dit project. Het betreft immers een interne verbouwing Externe veiligheid Doel Het externe veiligheidsbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren. 19

20 Wettelijk kader Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (augustus 2004; gewijzigd en verlengd augustus 2008). Er wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Plaatsgebonden risico Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'. Groepsrisico Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep (tenminste 10 personen) tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Visie Externe Veiligheid De gemeente Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' opgesteld. De gemeenteraad heeft de visie op 19 mei 2009 vastgesteld waardoor het een kaderstellend beleidsstuk is geworden. Dit betekent dat locale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd. Met de Visie Externe Veiligheid wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling die passend is binnen de Brainportontwikkelingen en het programma 'Brabant Veiliger'. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd. In de Visie Externe Veiligheid is het projectgebied gelegen in gebiedstype D, woongebied nabij hoofdtransportassen. Voor dit gebiedstype is opgenomen dat het groepsrisico mag toenemen als gevolg van intensivering van het gebied, mits de zelfredzaamheid, bereikbaarheid en bestrijdbaarheid op orde zijn. Voor dit gebied gelden de volgende voorwaarden: Kwetsbare objecten moeten meer dan 30m gelegen zijn van de transportas; Functies voor beperkt zelfredzame groepen moeten op een afstand van meer dan 200m gelegen zijn van de transportas; Evenementen dienen plaats te vinden op een afstand van meer dan 200m van de transportas (met uitzondering van daartoe bestemde gebouwen/ruimtes). Transport gevaarlijke stoffen over het spoor Het projectgebied is niet gelegen binnen de invloedssfeer van het spoor, Boxtel-Eindhoven, nu het op een afstand van meer dan 800 meter van het spoor is gelegen. Vliegveld Het plangebied is niet gelegen binnen de invloedssfeer van Eindhoven Airport. 20

21 Weg Het plangebied is eveneens niet gelegen binnen de invloedssfeer van een weg waarover gevaarlijke stoffen getransporteerd worden Flora en fauna Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Voor de onderhavige ruimtelijke onderbouwing die noodzakelijk is in het kader van de aangevraagde omgevingsvergunning vindt slechts een inpandige verbouwing plaats waardoor de functie kantoor wijzigt naar een woonfunctie. De ruimtelijke structuur, perceelsgrootte en hoofdbouwmassa, van het plan blijft ongewijzigd. Er is geen ontheffing nodig in het kader van de Flora en Faunawet. 21

22 22

23 4. JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING 4.1 Omgevingsvergunning Voor dit bouwplan is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het bouwplan (de activiteit) in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) een goede ruimtelijke onderbouwing te bevallen. Dit op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Dit document vormt de ruimtelijke onderbouwing en maakt daarmee onderdeel uit van de 'Omgevingsvergunning Mauritsstraat Planmethodiek en verbeelding Conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen bouw- en gebruiksregels opgesteld voor dit bouwplan. De omgevingsvergunning (het besluit) - inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormen namelijk de directe bouwtitel voor het bouwplan. 23

24 24

25 5. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID De bouw van één of meer woningen betekent dat de afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing is en dat plankosten verhaald moeten worden op de initiatiefnemer. Hiertoe hebben de initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven ten behoeve van dit project een anterieure overeenkomst gesloten. Om deze reden is het niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen. In dezelfde overeenkomst is voorts de afwenteling van eventuele verzoeken om tegemoetkoming in planschade opgenomen. 25

26 26

27 6. OVERLEG 6.1 Overleg ex artikel Bro Op grond van artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht juncto artikel van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg nodig met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn. Bij dit projectbesluit gaat het om een functiewijziging binnen het stedelijk gebied van Eindhoven. Hierbij spelen geen belangen van andere gemeenten, de provincie Noord-Brabant of het Rijk een rol. Vooroverleg met deze overheden is dan ook niet noodzakelijk. Met Waterschap De Dommel heeft overleg plaatsgevonden ex artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht juncto artikel Bro. Dit heeft geresulteerd in de waterparagraaf die in hoofdstuk 3 (paragraaf 3.6) van deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen. 6.2 Samenspraak Op 19 november 2012 is een inloopbijeenkomst gehouden die door circa 30 personen werd bezocht. Tijdens deze inloopbijeenkomst zijn de plannen uiteengezet om dit al geruime tijd leegstaande kantoorgebouw geschikt te maken voor huisvesting voor studenten en/of expats. Vragen werden gesteld op het gebied van het parkeren van auto s en fietsen, het voorkomen van overlast en wie de toekomstige bewoners zijn. Er is medegedeeld dat het bouwplan voldoet aan de parkeernormen, zoals deze op dit moment gelden. De parkeerplaats wordt afsluitbaar gemaakt door middel van een hek met een loopdeur voor fietsers. Het voorstel om de slagboom naar achteren te plaatsen om stagnatie bij het inrijden op de Hoogstraat te voorkomen wordt nader bezien door de ontwikkelaar. Iedere huurder met een auto krijgt een badge om zodoende met de auto op het binnenterrein te kunnen komen. Over de wijze van parkeren van fietsen worden afspraken gemaakt met de huurder. De beheerder van het gebouw zal optreden wanneer er klachten hierover kenbaar worden gemaakt. Verder zal de verhuurder, zoals te doen gebruikelijk, in huurcontracten bepalingen opnemen ter voorkoming van hinder naar de omgeving. Met betrekking tot de doelgroep wordt opgemerkt dat dit geen ruimtelijke afwegingsfactor is. Er kunnen van gemeentewege geen eisen gesteld worden aan soorten huurders en het uitsluiten van bepaalde soorten huurders, anders dan op basis van de parkeernormen. Over het algemeen werd sceptisch, maar niet geheel afwijzend gereageerd op deze ontwikkeling. Men verwacht namelijk veel meer auto s dan op basis van de parkeernorm van de gemeente Eindhoven wordt verwacht. Daarnaast is er de angst van mogelijk (geluid)overlast. Wij kunnen als gemeente zijnde hier niet op anticiperen. De praktijk zal moeten uitwijzen of deze angst gegrond is. De huurder zal er in ieder geval alles aan 27

28 doen om overlast te voorkomen door het opstellen van een huishoudelijk reglement en het aanstellen van een beheerder. Bij deze beheerder kunnen omwonenden terecht met eventuele klachten. 28

29 29

30 BIJLAGEN Bijlage 1 Akoestisch rapport, d.d. 1 oktober 2012 met kenmerk 1209/089/MD Bijlage 2 Apollo rapport Eindhoven